거품 낀 집값 하락, 2년 뒤 ‘지방→서울→수도권’ 순으로 진행 - 이코노미스트

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거품 낀 집값 하락, 2년 뒤 ‘지방→서울→수도권’ 순으로 진행

[긴급진단 | 집값 하락기는 언제올까➁] 조영광 대우건설 연구원
대선 바람 탄 집값 상승 여력, "아직 2년은 남아있다"
실수요자 ‘내집 마련’ 시기는 '지금' 아니면 '2~3년 후'

조영광 대우건설 연구원 (빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 저자)

조영광 대우건설 연구원 (빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 저자)

 
‘서울 2023년 하반기, 수도권 2024년 상반기, 지방 2023년.’

 
조영광 대우건설 연구원이 분석한 ‘집값 조정 시점’이다. 정부에서 연일 쏟아내고 있는 집값 버블 경고에 대해 ‘아직 2년의 기간이 더 남아 있다’고 분석했다. 조영광 연구원은 “전국 미분양이 1만5660호로, 이는 전국 미분양의 공급과잉 임계점인 6만호의 1/4수준에 불과하다”며 “분양가상한제, HUG고분양가 심의 등 정부의 분양가 통제에 의한 민간공급이 어려워짐에 따라 주택 공급부족에 따른 신축주택 강세가 유지될 것”이라고 말했다.  
 
우선 내년 대선을 앞두고 민심을 얻기 위한 ‘희망정책’이 쏟아지기 때문에 집값상승 여력이 충분하다는 점, 통상 새로운 부동산정책이 실행돼 시장에 반영되기까지 적어도 1~2년이 소요된다는 점을 근거로 들었다.
 
이러한 분석을 통해 조 연구원이 내놓은 집값 조정 시점은 서울지역 2023년 하반기, 수도권 2024년 상반기다. 두 지역간 시점이 차이 나는 이유는 경기도가 서울 시장상황에 후행하는 반응을 보이고 있어서다. 통상 수도권은 서울지역 조정장 이후 1년 이내에 뒤따르는 현상을 보인다.  
 
인구가뭄이 심각한 지방은 서울보다 먼저 조정 국면에 들어설 것으로 조 연구원은 내다봤다. ‘공급과잉’ 리스크 때문이다. 조 연구원은 “최근 분양시장 호황에 따른 분양 물량이 큰 폭으로 증가하고 있어 입주가 시작되는 2023년부터 공급과잉 조짐이 나타나면서 조정장이 바로 시작될 것”이라고 주장했다.
 
조정기 하락폭에 대해선 조 연구원은 단순 조정장이 형성될 경우, 긴 상승 사이클의 후유증과 과열된 심리가 조정되며 2년간 최대 5% 수준을 예측했다. 하지만 미국 금리 급등, 미국 주택시장 급락 등의 요인이 동시 다발적으로 벌어질 경우 3년간 최대 15%의 급락이 진행될 수도 있다는 전망을 내놨다. 조 연구원은 지방의 경우 5~10%의 조정을 예측했다. 서울이나 수도권에 비해 평균 상승폭이 상대적으로 낮기 때문이라는 설명이다.
 

5년 이상 된 단지와 인천, 큰 타격 예상

조 연구원은 하락기에 큰 타격이 예상되는 곳으로는 서울 및 준 서울지역(광명·과천·성남 등)의 경우 입주 15~25년 된 단지를 지목했다. 개발심리가 약해지면서 큰 타격이 예상된다는 분석이다. 인천도 큰 타격을 받는 지역으로 분류했다. 인천은 2023년 역대 최대치의 입주물량 집중(약 3만8000호)돼 있어 공급과잉 가능성이 높다는 이유에서다. 지방은 과거 거제의 사례와 같이 제조업도시의 주력산업이 불황이 닥칠 때 큰 타격이 있을 수 있다고 경고했다.
 
조 연구원은 실수요자를 위한 ‘내집 마련’ 추천 시기에 대해 2가지 접근법으로 조언했다. 첫째, 바로 ‘지금’이다. 조 연구원은 “적어도 대선 직후까지 상승장 예상되므로, 매수의향 있을시 빠른 매수를 추천한다”며 “향후 조정장이 오더라도 그간의 상승폭이 하락폭을 상쇄할 것”이라고 설명했다. 둘째, 조정 이후다. 조 연구원은 “앞으로 2~3년 동안 시장모니터링에 집중하고, 한국은행에서 발표하는 주택심리지수 CSI가 130을 초과했을 때 매수에 나서는 것이 좋다”고 강조했다. 

차완용 기자 cha.wanyong@joongang.co.kr

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