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누구나집 vs 지분적립 vs 기본주택…내 주거 사다리는?

누구나집, 집값의 6%+10년 간 임대료+10년 전 분양가로 소유
지분적립, 집값의 10%+20·30년 간 지분 획득+취득·재산세
기본주택, 건물만 분양+공공 소유인 토지 임차료 계속 납부

서울 63아트 전망대에서 본 여의도 아파트 단지. [연합뉴스]

서울 63아트 전망대에서 본 여의도 아파트 단지. [연합뉴스]

 
집값 상승 고점 논란과 주택 대출 규제 강화가 계속되면서 주거 사다리 붕괴에 대한 우려가 커지고 있다. 이런 가운데 주택시장 안정화를 위해 여당은 ‘누구나집’을, 정부와 서울시는 ‘지분적립형 주택’을, 경기도는 ‘기본주택’을 각각 주택 공급 방안으로 추진 중이다.  
 
이들 프로젝트의 공통점은 소액으로 입주할 수 있도록 첫 진입 문턱을 크게 낮춘 점이다. 이를 통해 주택을 장기간 빌려 거주하면서, 주택 소유권을 확보하기 위한 소유 지분을 늘려가는 방식이다.  
 
누구나집은 송영길 더불어민주당 대표가 인천시장 시절이던 7년여전부터 추진해온 간판 프로젝트며 인천 도화지구에 처음 도입했었다. 민주당부동산특별위원회를 통해 주택시장 안정화의 한 방안으로 밀고 있는 정책이다. 
 
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 25일 “사전에 확정된 가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양을 약정하는 공공지원 민간임대주택 사업인 ‘누구나집 프로젝트’에 참여할 민간 사업자 공모를 9월 안에 시행하겠다”고 밝혔다.  
 
공공지원 민간임대 방식으로 공급되는 누구나집은 초기 자본이 부족한 무주택자와 청년·신혼부부 등이 집값의 6~16%를 지급한 후, 10년간 시세의 80~85% 수준의 임대료를 내며 거주할 수 있는 주택이다.  
 
의무거주기간인 10년을 채운 뒤에는 10년 전 첫 입주 시 산정된 분양가로 분양 받을 수 있다. 민주당부동산특위는 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6곳에 약 1만785가구가 공급할 계획을 밝힌 바 있다.  
 
홍 부총리는 “지분적립형 주택, 이익공유형 주택 관련 법 개정까지 모두 완료했다”며 “시행규칙 개정 등을 통해 9월까지 입주자격·공급방식 등을 최종 확정하고 지구별 공급물량도 연내부터 순차적으로 발표할 계획”이라고 설명했다.  
 
홍 부총리가 누구나집 사업을 조기에 가시화하기 위한 의지를 보이면서 이와 함께 언급한 지분적립형 주택과 경기도가 내놓은 기본주택 등도 관심을 받고 있다.  
 
국토교통부와 서울시가 마련한 지분적립형 주택은 수분양자가 분양가의 10~25%만 내고 입주한 뒤 공공주택사업자로부터 20~30년에 걸쳐 남은 지분을 취득해가는 공공분양주택이다. 공공주택사업자가 주택 공급가격 등을 고려해 20년 또는 30년 중에서 지분 적립기간을 정하도록 했다. 수요자는 자금 여건 등에 따라 20년 또는 30년 중에서 선택할 수 있다.
 
수요자 부담은 최소화되도록 매 회차에 10~25%의 범위에서 지분을 취득하도록 했다. 지분 취득가격은 최초 분양가에 지분 취득 시까지의 1년 만기 정기예금 이자를 합산한 금액을 기준으로 산정한다. 4년마다 주택 지분을 사들여 20~30년 뒤엔 온전히 개인 소유가 되도록 하는 게 지분적립형 주택의 핵심이다.  
기본주택 분양형은 지난 4월 경기도가 기본주택 콘퍼런스에서 제안한 모델이다. 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양함으로써 분양가를 낮춘 점이 특징이다. 예를 들어 3.3㎡(1평)당 1500만원에 전용면적 74㎡ 주택의 경우 분양가가 2억7700만원으로 토지까지 모두 분양하는 일반 주택 분양가(약 3억3600만원)의 80% 수준이다.
 
공공주택 비교

공공주택 비교

 

초기자금은 누구나집, 월임대료는 지분적립·기본주택이 저렴

입주에 필요한 초기 자금 면에서 세 유형을 비교하면 분양가의 6~16%를 내고 입주할 수 있는 누구나집의 부담이 가장 낮다. 인천 미단시티의 ‘누구나집 3.0’은 분양가 3억5000만원 중 초기 부담액이 3490만원으로 10% 수준이었다. 반면 지분적립형 주택은 입주 당시 분양가의 10~25% 수준을 부담해야 한다.  
 
누구나집은 취득세·재산세 부담이 없는 반면, 지분적립형은 20년~30년 동안 5회에 걸쳐 10~25%씩 지분을 취득해 나가는 과정에서 소유 지분을 취득할 때마다 취득세를 내야 하고, 소유 지분만큼 재산세도 부담해야 한다.  
 
임대료 부담은 지분적립형과 기본주택이 비슷하고, 누구나집은 상대적으로 조금 높은 편이다. 지분적립형의 공급 주체인 서울주택도시공사(SH)는 분양가 5억원 주택(전용 59㎡)을 20년 동안 5회에 걸쳐 취득할 경우 총 임대료를 약 7100만원으로 추정했는데 이는 월평균 30만원 수준이다.  
 
누구나집 월 임대료는 이보다는 높을 것으로 보인다. 분양가가 3억5000만원인 인천 미단시티는 월 임대료가 38만원 수준으로 분양가 5억원의 지분적립형 월 임대료보다 높다.  
 
경기도가 추진하고 있는 기본주택 분양형은 경기주택도시공사(GH)에 따르면 분양가 5억원(3.3㎡당 2000만원, 전용 84㎡)의 월 임대료가 33만7000원 수준으로 지분적립형과 비슷한 수준이다.  
 
다만 지분적립형이나 누구나집은 지분 취득을 완료하면 월 임대료 부담이 사라지지만 기본주택 분양형은 건물만 분양 받고 공공이 소유하고 있는 토지에 대해 사용 임차료를 내는 개념이기 때문에 주택을 소유하고 있는 동안 토지 임차료를 계속 내야 한다. 그만큼 기본주택은 공공성이 강하며 주택을 매매할 때 생기는 시세차익에 대한 부분도 엄격하게 따진다.  
 
남기업 토지·자유연구소장은 “장기거주 하면 시세차익을 인정해주는 비율이 높아지긴 할 테지만 기본주택은 시세차익이 없는 주택이어야 한다고 본다”며 “국토보유세 도입 등으로 기존 주택에서도 시세차익이 안 생기도록 하는 패키지 정책과, 한국 부동산 체제를 개선하는 작업이 함께 이뤄져야 성과를 기대할 수 있다"고 말했다.  
 

김하늬 기자 kim.honey@joongang.co.kr

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