과도한 중개수수료 요구, 어떻게 대처할까? [임상영 부동산 법률토크] - 이코노미스트

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과도한 중개수수료 요구, 어떻게 대처할까? [임상영 부동산 법률토크]

대법원 “법정 상한 초과하는 금액 무효”
분양권은 계약금·중도금·프리미엄 합산액이 기준
필요한 거래시 법·규정 토대로 협의해야

 
 
서울 송파구의 공인중개업소들이 밀집한 상가 앞으로 시민들이 걸어가고 있는 모습. [사진 연합뉴스]

서울 송파구의 공인중개업소들이 밀집한 상가 앞으로 시민들이 걸어가고 있는 모습. [사진 연합뉴스]

 
저는 얼마 전 아파트 한 채를 6억원에 분양받게 됐습니다. 그리고 분양 계약금 6000만원과 중도금 2회(1억원)를 납입한 상태에서 부동산 중개인을 통해 웃돈(프리미엄) 1억원을 받고 해당 아파트 분양권을 매도하기로 했습니다. 당시 공인중개사가 “분양권 중개수수료는 200만원”이라고 하기에 법에 그렇게 정해진 것이리라 생각하고 알겠다고 했습니다. 그런데 알아보니 법정 상한요율은 거래금액(계약금·지급한 중도금·프리미엄)의 0.4%이기 때문에 104만원만이 합법적인 중개수수료였습니다. 그 공인중개사는 104만원에 대해서만 현금영수증을 발행해주겠다면서 나머지 96만 원은 현금으로 달라고 합니다. 그러면서 “200만원을 주지 않으면 중개를 하지 않겠다”고 으름장을 놓고 있습니다. 저는 어떻게 해야 할까요?
 
아파트 분양권 거래 시 중개수수료 산정 기준이 되는 매매금액은 분양가가 아니라 지금까지 납입된 계약금, 중도금 및 권리금(프리미엄)의 합계입니다. 그럼에도 일부 공인중개사들은 ‘관행’이라는 명목으로 전체 분양가에 법정 상한요율을 곱해서 중개수수료를 책정하거나 법정 요율을 초과하는 중개수수료를 요구하고는 합니다.  
 
소비자 입장에서는 수수료를 최대한 낮게 조정하고 싶지만, 이것저것 따지다 보면 거래를 하기 어렵기 때문에 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 업계의 관행을 따르게 됩니다.
 
그러나 법이 정한 기준을 초과하는 중개수수료 약정을 맺었더라도 한도를 초과하는 금액 부분은 법적으로 무효라고 보고 있습니다. 즉, 질문자는 공인중개사에게 약정 금액을 모두 지급하지 않고 법정 상한요율인 104만원 이내의 금액만 지급하면 되는 것이죠.  
 
2007년 대법원은 “중개업자가 관련 법령에 정한 한도를 초과하여 수수료를 받은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개수수료에 관한 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조)”라고 판결했습니다.
 
실은 104만원도 결국 상한요율을 적용한 것이므로 중개인과 합의 하에 이보다 더 낮게 중개수수료를 조정할 수 있습니다. 다만 거래의 현실을 무시할 수 없으니 공인중개사가 요구하는 수수료를 문제 삼아 거래를 하지 않기보다는 위에서 말씀드린 내용을 토대로 가격 조정에 대해 협의해보시는 게 어떨까요?
 
※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다. 

임상영 변호사

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