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전문가 '핀셋 추천', 서울·수도권·지방 유망지역은? [2022 부동산 시장 전망②]

서울 ‘똘똘한 한 채’에 강남·용산 등 추천 많아
수도권·지방은 개발 이슈 주목도에 따라 추천 지역 분산

 
 
서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습 [연합뉴스]

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습 [연합뉴스]

 
전문가들과 함께 2022년 주택 시장 유망 지역 등을 조사해 본 결과, 서울은 정비사업 등 개발호재가 있는 곳에 대한 기대가 높았다. 수도권 유망지역은 서울 근접성 및 교통 접근성이 주요했으며, 3기 신도시도 주목됐다. 지방은 개발 호재나 정책 이슈를 주요 상승 요인으로 봤으며, 코로나 시대 청정수요가 몰리는 곳도 상승 모멘텀이 예상됐다. 다만 유망지역 중에 유의지역으로 꼽힌 곳도 있는 만큼 투자에 각별한 유의가 필요한 시점이다.
 
[이코노미스트]가 이달 1일부터 약 일주일간 각계 부동산 전문가 총 21명을 대상으로 서울·수도권·지방 유망지역과 유의지역을 각 3곳씩 핀셋 추천을 받았다. 다양한 의견이 나왔으나 공통적으로 주목하는 지역이 눈에 띄었다.  
 
우선 서울권은 신속통합기획(신통기획) 등 정비사업 및 개발호재가 있는 곳들이 유망지역으로 많이 꼽혔다. 재개발·재건축 사업 규제 완화 등에 따른 도시재정비사업이 활발히 진행 될 것이란 기대감에 따른 것으로 보인다. 뉴타운(재정비촉진지구) 해제 이후 지지부진했던 곳도 재개발 사업이 속도를 내면서 주목받고 있다. 
 

서울 | 도시정비사업 주목…재개발·재건축·뉴타운↑

큰 틀에서 보면 서울시의 시정 운영의 기본 방향을 종합적으로 담아낸 ‘서울비전 2030’에 따른 도심 개발 지역이 기대된다. 고종완 한국자산관리연구원 원장과 함영진 직방 랩장, 김규정 한투 자산승계소 연구소장, 양지영 R&C연구소 소장 등 많은 전문가들이 ▶강남권 (강남, 서초, 송파구) ▶도심권( 중구, 종로, 용산구) ▶여의도·영등포권( 영등포, 양천, 강서구)을 서울권 유망지역으로 추천했다.  
 
고종완 원장은 “서울시의 2030도시플랜에 따르면 3대 도심권은 앞으로 서울시의 성장을 주도하는 중심권으로서 4대 성장지표인 인구, 소득, 인프라(기반시설), 행정계획이 받쳐주는 대체 불가능한 생활권으로 이들 지역아파트에 대한 똘똘한 한 채에 대한 주거선호도가 쏠리고, 재건축·재개발활성화 등 도시재정비사업이 활발히 진행될 것으로 보인다”고 말했다. 그는 “이들 도심3권에 인접하고 도시성장력이 비교적 높은 마포, 성동, 광진, 동작, 동대문구 등 인근지역도 확산효과 내지 인접성 효과로 수혜를 받을 전망”이라고 덧붙였다.
 
송승현 도시와경제 대표는 “강남구는 재건축 단지들의 소수의 매도호가를 바탕으로 매도우위시장으로 형성되고있다”며 “용산구는 관망세가 강한 중에도 용산 개발 호재의 가시화로 지난 9월 사업시행인가를 받은 한강맨션, 공공재건축을 추진 중인 강변 등 이촌동 일대 재건축 예정 단지들도 강세를 보이고 있다”고 설명했다. 이어 “양천구 서부트럭터미널의 개발 계획이 확정 발표되면서, 목동신시가지 단지들 토지거래허가 구역지정과 2차 안전진단 결과의 기대심리가 작용하고 있다”고 전했다.  
 
권대중 명지대 부동산학과 교수, 권일 부동산 인포 팀장, 김학렬 스마트튜브 소장, 서진형 부동산학회 회장(경인여대교수), 장재현 리얼투데이 본부장 등은 재개발·재건축·뉴타운을 주목해 은평, 동작 등을 유망지역으로 꼽았다. 권대중 교수는 “동작구와 은평구는 저평가된 지역 중 하나다”며 “목동은 규모의 경제에서 미래가치가 있는 지역”이라고 말했다.  
 
권일 팀장은 “용산은 한남뉴타운, 동작은 노량진뉴타운을 중심으로 하는 재개발이 일단 주목할만하다”며 “은평은 상암개발, GTX 등 직간접 수혜가 가능한 곳이며 불광, 역촌, 연신대 일대 노후 불량주택들이 여전해 개발 가능성 높다”고 추천했다.
 

수도권 | 서울 근접성·교통 접근성…신도시 개발호재 ↑  

수도권의 유망지역으로 꼽힌 곳들은 성남, 하남, 고양, 분당, 인천, 평택 등이 주를 이뤘다. 서울 근접성과 교통 접근성이 좋거나 기대되는 지역들이다. 성남, 하남, 고양시를 꼽은 고종완 원장은 “해당 지역이 서울과 인접하고, GTX-A, B, C, D 및 각종 지하철 연장선개통에 따른 교통접근성 개선으로 직주근접 요소를 갖췄다”며 “3기신도시 조성, 자족기능 확충으로 도심권과 강남권 대체주거도시로 천지개벽이 기대된다. 경기도 생활권이 서울 다음가는 대체 주거지로 부상할 것으로 전망된다”고 분석했다.  
 
평택, 분당, 인천을 꼽은 송승현 대표는 “평택은 자족기능 강화와 교통망 확충으로, 분당은 강남 대체주거지와 리모델링 사업이 기대된다”며 “인천은 수도권 유일의 광역시로 정비사업이 활발하며, 송도 경제자유구역 상승주도가 예상된다”고 설명했다.  
 
장재현 본부장은 수도권 유망지역으로 1기 신도시와 3기신도시, 송도를 꼽았다. 그는 “1기신도시는 오래된 구축을 중심으로 재건축 관련 호재가 있을 수 있어, 개발압력이 높을 것으로 보여진다”며 “3기 신도시는 청약통장을 가지고 있는 수도권 무주택자들은 무조건 노려야 하는 곳으로 저가아파트가 많고, 1, 2기에 비해 입지적인 장점도 높아 미래가치도 뛰어날 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “송도는 그나마 인천에서 수요를 빨아들이고 있는 곳으로 GTX 개발이 진행되면, 수도권 서쪽에서 가장 큰 도시로 성장할 가능성이 높기 때문”이라고 강조했다.
 

지방 | 개발 호재·정책 이슈에 등락 갈려

지방 유망지역으로는 부산을 가장 많은 전문가들이 꼽았다. 그 다음으로는 세종과 대전을 많이 주목했으며 강원, 제주, 경남 양산 등을 추천했다. 대전과 부산 등을 꼽은 권대중 교수는 “대전은 혁신도시를 비롯한 재개발사업이 추진되는 지역”이라며 “부산은 바닷가를 중심으로 지속적으로 가격이 상승하는 지역이다. 특히 해운대구, 연재구, 동내구 등 부촌지역이 개발 되고 있어 가격 상승의 여력이 있다”고 주장했다. 세종을 꼽은 임병철 부동산114 수석연구원은 “20021년 가격 상승세 둔화에 따른 기저 효과와 세종시 행정수도 이전 등 공약 이슈가 있다”고 전했다.  
 
함영진 랩장과 최황수 건국대 부동산학과 교수는 경남 양산 등을 주목했다. 최황수 교수는 “양산은 부산과 연계성이 강화될 예정지역”이라며 “호남권 허브공항 확대, KTX의 연계성 확대가 기대된다”고 말했다.  
 
한문도 연세대 금융부동산학과 교수와 조영광 대우건설 부동산데이터 연구원은 제주와 강원지역을 공통으로 꼽았다. 조영광 연구원은 “2022년에도 코로나19에 따른 해외여행 부진은 지속될 전망”이라며 “제주·강원은 2022년에도 국내여행수요가 몰리며 지역경기 상승이 부동산경기 뒷받침될 것이며, 해당지역은 규제 청정지역으로 상승모멘텀 충분하다”고 바라봤다.
 

유의지역 | 공급 늘어난 대구·가격급등한 세종

투자 유의지역으로는 대구를 가장 많이 꼽았다. 이어 유망지역으로 많이 꼽힌 세종 역시 그 뒤를 이어 투자에 유의해야할 듯하다.
 
권일 팀장은 “대구는 공급(분양)이 특히 올해 많았던 데다 가격이 크게 올라 있고 지난해 말 조정대상지역으로까지 지정되며 매수자들이 관망세로 돌아섰다”며 “현재는 재고 아파트 시장보다는 분양 중심으로 시장이 움직이는데 분양도 매우 신중해져 청약자수도 감소하고 있다. 따라서 특별한 이슈가 없는 한 약보합 등 이전과 다른 움직임을 보일 것으로 보여 투자처로는 주의가 필요하다”고 말했다.
 
송승현 대표는 “세종은 세종천도론 이후 투자 수요가 급증했으며, 이어 대출규제와 주택공급물량도 증가하고 있다”고 유의 지역으로 꼽았다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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