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‘빠숑’ 김학렬 “서울 집값은 올해도 오른다” [부동산 전문가 인터뷰①]

‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
급등 없는 실거래 위주의 보수적 시장 형성
서울·인천 등 강력 추천, 지방은 같은 지역도 양극화

 
 
 
집을 가진 이도, 집을 못 가진 이도 모두가 불안한 2022년이다. 유주택자는 가격이 내려갈까 불안하고, 무주택자는 가격이 더 오를까 걱정이다. 오는 3월 대선이라는 정치 이슈까지 겹치면서 부동산 시장은 어디로 튈지 도무지 종잡을 수가 없다. 국민은 올해 부동산시장 전망은 어떠한지, 주택 구매 매도 전략은 어떻게 취해야 할지. 투자 유망지역은 어디가 있을지, 부동산 정책 기조 변화 가능성은 어떤지 등 도통 감을 잡지 못한다. 이런 부동산시장의 불확실성을 조금이나마 해소하기 위해 [이코노미스트]는 경매‧부동산 유튜브 채널 돈경TV를 통해 ‘부동산 전문가 5인(김학렬, 권대중, 한문도, 이은형, 조영광) 릴레이 인터뷰’를 진행했다. 〈편집자〉
 
'빠숑' 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장. [중앙포토]

'빠숑' 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장. [중앙포토]

 
올해도 집값이 상승할 것으로 전망했다. ‘추세적 하락 국면’에 진입했다는 정부 판단과는 상반된 의견이다. 정부가 하락 추세 전환의 근거로 보고 있는 최근의 집값 하락 통계에 대해선 ‘일시적 현상’으로 해석했다. ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장의 분석이다.
 
다만 그는 서울과 수도권 그리고 지방에 따른 편차는 존재한다는 단서를 달았다. 특히 수도권과 지방의 경우 같은 구역 내에서도 공급물량과 그리고 아파트 연한 등의 차이로 상승과 하락이 혼재되는 양상을 보일 것이라고 진단했다.
 

서울 ‘오르고’, 수도권 ‘일부 조정’, 지방 ‘양극화’

김학렬 소장은 서울 모든 지역의 집값 상승이 올해도 계속될 것이라고 내다봤다. 최근 한국 부동산원 주간 자료를 통해 발표되고 있는 은평구, 강북구 등의 보합 및 조정 지역들은 급매만 거래되는 비정상적인 시장이라는 입장이다.
 
김 소장은 “최근 발표되는 정부의 서울 집값 하락 데이터는 거래량이 워낙 적다 보니 유의미한 통계라고 보기 어렵다”며 “정확히는 보합으로 봐야 한다”고 주장했다. 그는 이어 “하락의 근본적인 원인은 지난해 4분기 금융권의 대출 중단에 있다”며 “대출이 풀리면 거래절벽기가 끝나고 다시 시장이 활성화되면서 집값이 오름세를 보일 것”이라고 설명했다.
 
하지만 보수적인 움직임을 보일 것이라고 강조했다. 최근 몇 년간 집값이 폭등한 시장의 피로감과 금리 인상 등의 불확실성이 존재하는 만큼 실거래 위주의 시장이 형성된 것이라는 이유에서다.
 
수도권의 경우 수요는 많은데 공급이 적었던 지역과 입주 물량이 더 없는 지역들은 전반적으로 상승 기조를 보이지만 공급물량이 단기간 급증한 지역, 비규제지역에서 규제지역으로 묶인 지역 등은 조정기를 맞을 수 있다고 우려했다.
 
인천에 대해선 후한 평가를 내렸다. 올해 경기권에서 가장 관심을 가져야 하는 곳으로 추천했다. 사실 인천은 지난해 집값이 전국에서 가장 급등한 지역이다. 최근 몇 년간 가장 많이 오른 세종시도 제쳤다. 그럼에도 김 소장은 인천의 경우 올해도 상승폭이 가장 기대된다는 의견을 피력했다.
 
김 소장은 “많은 사람이 인천은 지난해 많이 올랐으니까 올해 많이 빠질 것으로 예측하고 있다”며 “하지만 이는 인천의 특성을 모르기 때문이다”고 주장했다. 그는 이어 “행정구역은 인천이지만 광역으로 보면 인천은 서울의 한 구역으로 봐야 한다”며 “자체수요도 있고 서울의 배후수요도 품고 있는 데다 올해 공급물량까지 많다”고 강조했다.
 
또한 인천은 가격이 많이 올랐는데도 대출이 나오는 금액대의 아파트들이 많아 활발한 거래가 이뤄지기 때문에 시장이 형성돼 있다고 진단했다. 특히 인천의 신축 아파트의 경우 오를 가능성이 높다고 설명했다. 하지만 양극화는 조심해야 한다고 덧붙였다. 입지가 좀 애매하거나 구축 같은 경우는 재건축이나 뭐 이런 리모델링 이슈가 없는 지역들은 하락이 예상된다고 했다.
 
지방 집값은 양극화의 거센 바람을 예상했다. 지역별로 다 다르고 같은 지역 내에서조차 입지에 따른 양극화 현상이 나타날 것으로 예측했다. 김 소장은 큰 틀에서 광역별 분석도 내놨다. 부산은 신축과 구축 아파트에 따른 양극화를, 대구는 과잉공급으로 인한 혼란의 시기를, 대전은 조정기를 맞고 있는 세종시와 격차를 줄이는 추격 상승을, 광주는 훈풍의 시장으로 분석했다.
 

부동산값 폭락 없고, 영끌족도 걱정할 필요 없어

1998년 외환위기와 2008년 미국발 금융위기 당시 벌어진 국내 부동산 대폭락기와 같은 상황이 벌어지지 않겠냐는 우려에 대해서도 김 소장은 “절대 그런 일은 안 생긴다”고 호언했다. 근거는 크게 2가지로, 주거 환경의 변화와 수요자의 시장 접근법상에서의 차이가 있다고 강조했다.
 
김 소장은 “2000년대 초반만 해도 주거 문화가 달랐다”며 “당시에는 빌라나 단독 주택이 주거 문화의 주류였지만, 지금은 아파트가 주류가 됐고 아파트에 살았던 사람들은 대부분 다시 아파트로 이사를 하는 시대”라고 말했다.
 
그는 이어 “외환위기나 금융위기로 국내 부동산 시장이 무너졌을 당시는 아파트에 대한 수요가 적었기 때문에 단독주택이나 빌라보다 비싼 아파트는 주거 시장에서 거품인 상황이었다”며 “하지만 현재는 아파트가 주거의 주류가 됐고, 실거주 목적의 정상적인 시장이기 때문에 아파트값이 폭락할 가능성은 없다”고 주장했다.
 
이 외에도 김 소장은 “현재 정부가 부동산 규제를 강하게 진행하면서 금융권 대출을 억제해 놓았기 때문에 한국은행의 기준금리 인상이나 미국 국채금리 급등에 따른 대출 금리 상승에 대한 걱정도 크지 않다”며 “이러한 변수가 집값 하락에 큰 영향을 미치지 않는다”고 덧붙였다.
 
최근 부동산 시장이 보합과 하락 조짐을 보이면서 쉽게 잠을 이루지 못하고 있는 ‘영끌족’들도 걱정할 필요가 없다고 했다. 물론 지역별 편차는 있겠지만, 시장 자체가 조정되는 수준에서 그칠 것이고, 특히 서울은 지금이라도 여력이 된다면 영끌해서 집을 살 것을 권유했다.
 
다만 김 소장은 자신의 소득을 고려해 이자를 감당할 수 있는 한도 내에서 영혼을 끌어모아 집을 사라고 조언했다. 또한 집을 살 때는 살고자 하는 동네의 아파트 시세, 개발 정보 등을 최소 한두 달 정도 공부한 후 매매에 나설 것을 조언했다.
 
김 소장은 “나홀로 아파트 등 주변 시세보다 너무 싼 아파트보다는 비싸더라도 지역에서 제일 좋은 아파트를 찾아야 한다”며 “가지고 있는 자금에 맞추지 말고 조금은 더 무리해서 집을 찾아야 한다”고 강조했다.
 
3월 치러지는 대선 결과에 따른 부동산 정책 기조의 변화는 긍정적인 요소이지 부정적인 요소는 없다고 진단했다. 여야 대선 후보 모두 250만호 공급이라는 똑같은 정책을 들고 나왔기 때문에 누가 대통령에 오르더라도 차이가 없다는 것이다.
 
김 소장은 “양 진영의 후보가 공급 중심의 부동산 정책을 예고한 만큼 시장은 안정화 될 가능성이 높다”며 “다만 250만호 공급이 올해 바로 실행되는 것이 아니기 때문에 2~3년 여유를 두고 시장을 바라봐야 할 것 같다”고 말했다.  
 
 
☞ ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 인터뷰는 이코노미스트 경매‧부동산 유튜브 채널 [돈경TV]에서 영상으로 볼 수 있습니다.

차완용 기자 cha.wanyong@joongang.co.kr

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