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용산, 초대형 사업 본격 채비에 집값도 우상향

[봉황기, 내건 용산 VS 내린 종로①]
용산 아파트값 개발 호재 타고 서울 부동산 견인
초고층 재건축 단지 탄생 가능성에 주목

 
 
윤석열 제20대 대통령의 공식 임기가 시작된 10일 서울 용산 대통령 집무실에 태극기와 함께 봉황기가 게양돼 있다. [대통령실사진기자단]

윤석열 제20대 대통령의 공식 임기가 시작된 10일 서울 용산 대통령 집무실에 태극기와 함께 봉황기가 게양돼 있다. [대통령실사진기자단]

 
새정부가 대통령 집무실을 용산으로 이전하면서 본격적인 ‘용산 시대’ 개막에 일대 부동산이 들썩이고 있다. 윤석열 정부의 재건축 규제 완화 기대감과 함께 한강변 ‘35층 룰’ 혜지까지 겹치며 초고층 재건축 기대감도 상승하고 있다.
 
최근 서울 용산구 부동산시장이 들썩인 이유는 대통령 집무실이라는 상징적 효과뿐 아니라 그동안 지연됐던 용산 지역 내 개발 현안들이 탄력을 받을 것이란 기대감 때문이다. 지난 1970년대 강남 개발이 이뤄지면서 용산은 지리적으로 광화문·여의도·강남 3개 도심의 정중앙에 위치한 서울의 중심축이 됐다. 서울의 ‘노른자위 땅’이자 KTX를 비롯한 교통의 중심지다. 하지만 용산역에 맞닿은 철도 정비창 부지 개발은 좀체 진척이 안 됐고, 미군 기지의 반환이 지연되면서 용산공원 조성 사업도 지지부진한 모습을 보였다.  
 
이제 대통령실 이전을 계기로 용산 개발의 시계가 다시 빠르게 움직이고 있다. 용산국제업무지구, 국가상징거리, 용산공원, 경부선·경의선 지하화, 한남뉴타운 개발 등이 속도를 낼 전망이다.  
 

용산구 서울 아파트값 견인…고가 아파트 1~3위 차지

집무실 이전이 발표된 이후로 용산구는 강남과 함께 서울 아파트값을 견인하고 있다. 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 지난 3월 20일 윤 당선인이 집무실 이전을 발표한 후 용산구의 아파트 가격은 0.14% 올랐다. 같은 기간 서울시 전체 아파트값이 0.01% 하락한 것과 비교된다.  
 
최근에는 전통적인 부촌 ‘강남3구’의 자리도 위협하는 듯하다. 국토교통부가 발표한 ‘공시가격 상위 10위 공동주택’ 명단에 용산아파트 중 3개나 이름을 올렸다. 이들 아파트는 상위권인 2~4위를 차지하며 강남 아파트들을 하위권으로 밀어냈다.
 
우선 2위를 차지한 나인원한남 전용면적 244.72㎡의 경우 공시가격이 91억4000만원으로 지난해(61억3300만원)보다 무려 49%(30억700만원) 뛰었다. 지난해 8위에서 3위로 뛰어오른 파르크한남 268.95㎡는 67억5600만원에서 85억2700만원으로 26.2% 상승했다. 또 6위에서 4위로 두 계단 상승한 한남더힐 244.75㎡도 70억100만원에서 84억7500만원으로 21.1% 올랐다.
 
용산 일대 초고층 아파트 단지로 변모할 기대감을 모으는 곳을 중심으로 가격 상승세가 계속되고 있다. 용산은 정부의 집무실 이전에 재건축과 리모델링 등 정비사업 규제 완화 기대가 더해졌다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 용산구 이촌동 한강맨션 전용면적 87.54㎡는 지난달 21일 33억3000만원(3층)에 신고가로 거래됐다. 지난해 3월 같은 면적(5층)이 25억원에 거래된 것 대비 8억3000만원이나 오른 가격이다.  
 
한강맨션은 동부이촌동 일대를 대표하는 재건축 단지다. 지난 1971년 준공, 현재 660가구 규모의 5층 이하 저층 단지다. 이번 가격 상승은 용산 일대 개발 기대감과 함께 한강맨션의 68층 현실화 가능성도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 지난 3월 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획안’을 통해 ‘35층 층수제한’ 규제를 없애겠다고 발표해서다.  
 
앞서 서울시는 고(故) 박원순 전 시장 시절인 2013년 ‘서울시 스카이라인 관리 원칙’을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하기 시작했다. 이후 대부분의 한강변 아파트들은 35층을 넘지 못했다.
 
한강맨션 재건축 조감도. [사진 GS건설]

한강맨션 재건축 조감도. [사진 GS건설]

 

용산, 60층 이상 초고층 재건축 단지 탈바꿈될까  

하지만 한강맨션의 초고층 현실화 가능성에 대한 기대감은 더욱 고조됐다. 최근 서울시가 마련한 신속통합기획 초안에 여의도 일대 용적률을 높여 60층 재건축 가능성이 열렸다는 소식이 전해졌기 때문이다.  
 
지난 1월 한강맨션의 우선협상자로 선정된 GS건설은 ‘한강변 35층 높이 제한’ 완화를 전제조건으로 조합에 68층 혁신설계안을 마련해 제안한 바 있다. 이후 한강맨션 조합은 서울시에서 인가받은 35층 설계안과 별도로 GS건설이 제안한 68층 초고층 설계를 반영한 설계안을 적용하기 위해 사업시행변경인가 신청도 검토 중이다.  
 
용산 신고가 거래는 한강맨션 외에도 이촌동 일대에서 또 찾아볼 수 있다. 리모델링 사업을 추진 중인 이촌동 한강대우 아파트의 전용면적 84.94㎡(19층)는 지난 4월 23억8000만원(19층)에 손바뀜했다. 지난 2021년 6월 같은 면적(3층)이 19억7000만원에 거래된 것과 비교해 4억1000만원 상승했다.  
 
이은형 대한건설정책 연구원은 “주요 관공서가 이전해오는 것은 해당 지역의 호재”며 “이번은 그냥 관공서 수준이 아니니, 용산구 전체 범위에서는 호재로 판단하는 것이 맞다”고 말했다.  
 
다만 일부 전문가들은 조망권과 함께 용산 청사와의 거리적 위치에 따른 제약을 우려하기도 한다. 서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “용산청사와 위치적 관련성이 층수에 영향을 줄 수도 있다”며 “용산공원 안이 훤하게 보인다면 어느 정도 제한을 받을 수도 있다”고 말했다.  
 
실제 윤 당선인의 대통령 집무실 이전 계획으로 용산구 국방부 주변 재건축·재개발 사업의 차질이 우려됐다. 하지만 집무실 이전 발표 이후 국방부 인근에서는 초고층 아파트 개발행위가 처음 통과된 사례도 나왔다.  
 
서울시는 최근 열린 제9차 건축위원회에서 ‘신용산역 북측 제1구역 도시정비형 재개발 사업’(조감도) 건축계획안이 통과됐다고 밝혔다. 한강대로변에 위치한 사업 부지는 대통령 집무실이 이전하는 용산 국방부 청사에서 약 600~700m가량 떨어져 있다. 이 부지에 오는 2027년까지 최고 38층짜리 아파트가 들어설 예정이다.  
 

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr
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