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안갯속 주택시장, 그럼에도 서울 아파트 장기 우상향 할듯 [오대열 리얼 포커스]

서울 아파트, 16년간 연평균 수익률
주식과 비슷하나 변동성 크게 낮아

 
 
전망대 망원경과 서울 송파구 일대 아파트 전경. [연합뉴스]

전망대 망원경과 서울 송파구 일대 아파트 전경. [연합뉴스]

부동산 시장은 다양한 변수가 끊임없이 등장하고, 그 영향에 따라 주목해야 될 이슈와 투자의 대상 또한 변한다. 이에 시장의 변화를 빨리 따라가는 것은 쉽지 않고 부동산에 얽힌 복잡한 이해관계와 정책을 파악하는 것도 어렵다.
 
이런 관점에서 우리나라 부동산 시장 전망은 안갯속이다. 금리 인상 기조와 경기 침체 등의 이유로 주거, 비주거에 대한 향후 향방을 예측할 수 없기 때문이다.
 
특히 주택경기 불확실성이 가중되면서 매수심리가 빠르게 얼어붙고 있다. 서울의 아파트값이 지속 하락세를 나타내고 있다. 지난 9일 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(1일 기준) 서울 아파트값은 0.07% 떨어졌다. 지난 5월 말 이후 10주 연속 하락세다. 올해 서울 아파트 매매가격 누적 변동률을 살펴보면 0.44% 하락했다.
 
이 같은 하향추세에도 불구하고 서울 아파트가 잠시 침체기에 빠질 수 있겠지만, 장기적으로 보면 우상향을 그릴 것이란 전망이다. 서울권 아파트의 자산 가치가 다른 투자처에 비해 높기 때문이다. 한국은행이 지난 5월 발표한 보고서 '자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점'에 따르면 서울 지역 아파트는 지난 16년간 연평균 수익률은 주식과 비슷했지만, 변동성은 크게 낮았던 것으로 나타났다.  
 
2006년 1분기부터 2021년 3분기까지 투자 수익률을 산출한 결과 서울 아파트의 1년 평균 수익률은 4.0%로 집계됐다. 전국주택(3.4%)과 정기예금(2.8%)보다는 높고, 코스피(4.6%)보다는 소폭 낮았다. 하지만 변동성 지수는 큰 차이를 보였다. 이 기간 코스피가 420이었던 반면 서울 아파트는 9.6 수준이었다.
 
자산종류별 상승률 및 변동성

자산종류별 상승률 및 변동성

주택재고 OECD 국가 중 하위권  
서울 아파트가 자산으로서의 가치가 상대적으로 큰 첫 번째 이유는 높은 도시화로 인한 안정된 수요를 꼽을 수 있다. 서울은 양질의 일자리가 풍부하고 생활인프라가 다른 지역과 비교해 압도적으로 집중되어 때문이다. 2020년 기준 100대 기업 중 70곳이 서울에 위치해 있어 많은 사람들이 서울로 집중될 수 밖에 없다.
 
또한 대기업이 몰려 있는 인근 지역에는 소득수준이 높아 자연스럽게 자녀들의 교육환경이나 쾌적한 주거환경, 생활인프라가 높아지면서 주거 선호도가 좋아지기 마련입니다. 여기에 서울을 찾는 사람들이 많아지면서 경기도나 인천에서 서울로 연결하는 교통환경 개선사업은 결국 서울의 가치를 더 높여준다.
 
이렇게 서울 주거에 수요는 많지만, 한정적인 땅이기에 주택 공급에 제한이 있어 서울 집값이 콘크리트처럼 다져지고 있는 것이다. 게다가 서울은 우리나라의 정치·경제·사회·문화 등 전 분야에서 가장 핵심적인 도심인 만큼, 세계가 휘청거리는 경제 위기가 일어나지 않는다면 서울 집값은 단기간 조정이 있더라도 폭삭 떨어지거나 크게 요동치는 경우가 극히 드물 것이다.
 
주택 재고가 충분치 못한 것 역시 서울 아파트 자산 가치를 떠받치는 요인이다. 한국은 인구 1000명당 주택 수를 나타내는 주택 재고에서 OECD 34개국 중 27위를 기록했다. 특히 서울의 주택 재고는 31.5%로, 지방(40.7%)보다 적었다.
 
결론적으로 향후 정부의 부동산 대책과 규제의 방향이 중요할 것으로 보인다. 현 정부가 주택담보인정비율(LTV) 한도 상향을 추진하고 있는 상황에서, 서울 아파트 자산가치는 상승하고 지방 아파트 자산가치는 하락하는 흐름으로 갈 것으로 전망된다.
 
※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.
  

오대열 경제만랩 리서치 팀장
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