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재초환 규제 완화, 방향 좋지만 공급확대 효과 제한적일 듯

부동산 전문가들 "지역·단지별 체감 효과 달라…법 개정 관문도"

 
 
서울에 위치한 아파트 단지 전경. [연합뉴스]

서울에 위치한 아파트 단지 전경. [연합뉴스]

 
정부가 내놓은 재건축 초과이익 환수제 완화 방안에 대해 부동산 전문가들은 재건축을 가로막는 걸림돌이 됐던 부담금을 완화했다는 점에서 긍정적인 반응을 보였다. 하지만 금리 인상 기조에 부동산 경기가 침체를 겪고 있는데다 지금의 규제 완화 수준으로는 재건축 활성화에 대한 실효성은 크지 않을 것으로 분석했다.
 
국토교통부가 지난 9월 29일 재건축 초과이익 환수제 완화방안을 공개했다. 이 방안은 재건축 부담금 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로 상향하고, 부과율 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하는 것이 골자다.  
 
부동산 전문가들은 장기적으로 재건축사업 가로막는 걸림돌로 작용했던 재건축 부담금이 줄어 재건축 활성화를 위한 바람직한 방향이라고 입을 모았다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “그동안 재건축부담금 부과 사례가 손에 꼽을 만큼 드물었고 면제금액, 부과율 구간 등에 대한 제도 개선요구가 시장에서 꾸준하게 이어졌는데 일부 지자체는 재건축부담금 법 개정을 고려해 부담금 고지를 미루고 있었다. 이번 정부 발표에 따라 향후 재건축 시장의 혼선이 줄어들 것”이라며 “과다한 재건축부담금 부과로 재건축 사업이 위축이나 지연을 겪는 부작용을 다소 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적인 효과를 발휘할 것”이라고 분석했다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부의 이번 조치는 재초환 제도의 개선을 위한 한 걸음으로 볼 때 매우 긍정적”이라며 “장기적으로는 재건축 초과이익 환수제 폐지까지 포함한 제도 개선을 논의할 필요가 있다”고 설명했다.
 
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “현재 꽉 막혀 있는 재건축 사업에 어느 정도 속도가 날 수 있다”며 “재건축을 통한 아파트 공급에도 일부 숨통이 트이는 효과가 있을 것”이라고 말했다.
 
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 이번 규제 완화 방안으로 도심 내 재건축 사업 속도가 빨라지는 데 도움이 될 것"이라고 평가했다.  
 
정부가 재건축 규제를 완화했지만 금리 인상, 경기 침체 등 대외적인 환경과 재건축 초과이익 환수제 폐지를 바라는 조합원들에게 이번 대책으로 재건축 활성화 효과는 미미한 수준이라는 지적도 나온다.
 
함영진 랩장은 “이번 재건축부담금 규제 완화 조치로 재건축 단지 등을 중심으로 한 집값 재불안 가능성은 상대적으로 낮을 것”이라며 “주택가격 하방압력이 높고 금리 인상 및 경기 위축으로 저조한 주택거래와 구매심리 위축 등에 노출된 상태라 재건축부담금 완화가 집값 불안의 도화선으로 작용하거나 투기적 가수요 유입에 영향을 미치기는 당분간 제한적일 것”이라고 판단했다.
 
서진형 대표는 “근본적으로 재건축 초과이익 환수제 자체가 없어져야 한다”며 “규제 완화로는 재건축이 활성화하기 어렵기 때문에 완전히 폐지해야만 효과가 있을 것”이라고 전망했다.
 
박원갑 부동산전문위원은 “재건축 조합원들은 부담금 유예나 폐지를 바라고 있기 때문에 기대 차가 여전히 존재한다”며 “지금은 금리 인상에 따라 개발사업에 둔감한 시기이기 때문에 재건축 시장에 반전이 나타나긴 어려울 것”이라고 말했다.
 
이은형 연구위원은 “부담금 규모에 따라 단지별 조합원의 입장 차이가 클 것”이라며 “특히 지방보다는 수도권, 경기보다는 서울 등 재건축 추진요인이 큰 곳은 부담금이 그만큼 크기 때문에 체감하는 효과가 다를 것”이라고 분석했다.
 
아직 국회에서 법 개정을 통과해야 한다는 과제도 남아있는 상황이다. 함 랩장은 “재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정은 국회 법 개정이 필요하다”며 “실제 감면 수준은 10월 중 개정안 발의(의원입법)을 추진하는 국회 논의 과정을 지켜봐야 한다”고 말했다.
 
박 전문위원은 “재건축 초과이익 환수제 완화 방안을 실행하기 위해서는 법을 개정해야 하는 상황에서 국회 통과 여부가 가장 큰 변수로 작용할 수 있다”고 했다.
 
서 대표는 “시장 기대에 못 미치는 수준의 개선방안이지만 재건축 초과이익 환수제 자체가 민주당 정체성과 밀접한 관련이 있기 때문에 야당과 협의하기 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.

박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr
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