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규제 대상에서 풀려난 인천·세종, 상승 기력 되찾을까

정점 찍었던 인천·세종 집값 낙폭 두드러져
정부, 청약·과세 등 각종 규제 완화했지만
고금리 이자 부담, DSR 규제 등 압박 여전

 
 
 세종시 다정동에서 바라본 시내 아파트. [연합뉴스]

세종시 다정동에서 바라본 시내 아파트. [연합뉴스]

최근 몇 년간 전국에서 집값 상승률 1·2위를 다투던 세종과 인천의 하락세가 심상치 않다. 이러한 부동산시장 불안감에 정부가 최근 두 지역의 규제 지역 해제에 나선 가운데, 상승분 반납 분위기에서 벗어날 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.
 
14일 한국부동산원에 따르면 지난 7일 기준 세종 아파트 매매수급지수는 69.0으로 조사됐다. 이는 지난 2012년 12월 3일 세종 지역 지수 작성을 시작한 이래 처음 70 밑으로 떨어진 것이다. 인천의 매매수급지수도 73.9로 하락했다. 인천 지역 아파트 매수심리는 2013년 9월 23일 조사(73.4) 이후 9년 2개월여만에 최저 수준을 기록했다.  
 
매매수급지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많음을, 200에 가까우면 그 반대를 의미한다. 그만큼 세종과 인천시 매수심리는 꽁꽁 얼어붙고 있다는 의미다. 다른 지역보다 유독 하락세도 심한 분위기다. 인천과 세종은 각각 일주일 전보다 0.60%, 0.52% 떨어지며 전국에서 최대 낙폭을 보인 1·2위 지역을 기록했다. 
 
두 지역은 아이러니 하게도 최근 집값 상승률 최고로 꼽히던 지역이었다. 인천은 지난해 아파트 값 상승률 1위를 기록했으며, 세종도 ‘행정수도 완성론’에 힘입어 한 때 전국 집값 상승률 1위 기록했다. 
 
하지만 규제지역 해제 발표 전 분양 전망지수가 좋지 않는 등 부동산 침체가 이어지고 잇는 모습이다. 주택산업연구원에 따르면 이달 전국 아파트분양전망지수는 44.6로 지난달 대비 7.5포인트 상승했다. 반면 인천은 8.3포인트(전망지수 37.9→29.6) 낮아질 것으로 전망됐고, 세종은 9.6포인트(전망지수 42.9→33.3) 낮게 전망됐다.  
 
두 지역은 집값 하락세가 가팔라지자 규제지역 해제 발표가 유력시 되는 분위기였다. 실제 정부는 지난 10일 가파른 금리인상에 따른 부동산 급락을 막기 위해 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역과 인천, 세종을 규제지역에서 해제한다고 밝혔다.  
 
인천과 세종이 조정대상지역에서 해제되면서 주택 거래와 보유 때 적용되는 세금·대출 등의 규제가 풀리게 됐다. 조정대상지역에서 해제되면 주택담보대출비율(LTV) 규제가 집값의 50%에서 70%로 완화된다. 다주택자는 조정대상지역에서 담보대출이 불가능하지만, 비규제지역은 집값의 60%까지 빌릴 수 있다. 
 
다주택자 취득세도 중과세율(8~12%)이 아닌 일반세율(1~3%)을 적용 받고, 양도세 최고세율은 75%에서 45%로 낮아진다. 또한 조정대상지역에서 1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상을 보유하고 2년 이상 거주해야 했지만, 앞으로는 2년 보유 요건만 충족하면 된다.
 
비규제지역 청약 요건도 완화된다. 우선 수도권에서는 청약 통장 가입 후 12개월이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있고, 주택 소유 여부와 관계없이 세대주·세대원 누구나 청약이 가능해진다. 재당첨 제한도 없다.
 
또 민영주택의 경우 가점제 적용 비율이 낮아지면서 청약 가점이 낮은 청년이나 신혼부부에게 유리해진다. 비규제지역의 가점제 적용비율은 전용면적 85㎡이하는 40%로 낮아지고, 전용 85㎡초과는 100% 추첨제로 운영된다. 특히 정부가 무순위 청약 시 거주지 요건을 폐지하면서 청약기회가 보다 확대될 전망이다.
 
다만 고금리로 이자 부담이 계속 커지고 있고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전해 주택 시장 침체가 이어지고 있는 만큼 빠른 반등은 힘들 것이라는 분석이 지배적이다. 
 
임병철 부동산114 수석연구원은 “지금 인천하고 세종만의 문제는 아니다. 기준금리가 너무 빠르게 오르는 게 지금 집값 하락의 주된 요인이고 또 경기 위축이 언제까지 이어질지 모르는 상황에서 무리하게 투자하는 것을 꺼리고, 대출도 규제가 풀리기는 했지만 DSR때문에 막혀 있는 상황이다”고 말했다.  
 
그러면서 임 연구원은 “인천과 세종이 상대적으로 타 지역에 비해서 많이 빠졌다고는 하지만 많이 올랐던 걸 생각하면 또 많이 빠졌다고 수요자들은 생각을 안 할 거다. 규제완화로 더 빠르게 빠지는 것들을 좀 늦추거나 하는 요인으로는 작동 할 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.  
 
 

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr
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