서울 서초구 내곡동은 고요했다. 서울 지하철 신분당선 청계산입구역 1번 출구로 나오면 내곡동에 위치한 여러 상가와 함께 대단지가 가장 먼저 보인다. 특히 높이 솟은 청계산 아래로 ‘서초포레스타’ 아파트 단지가 자리 잡고 있다. 불볕더위가 여전히 기승을 부리고 있음에도 불구하고, 녹음이 우거져 선선했다. 마을 분위기는 더할 나위 없이 평화로웠다.내곡동은 지난달 정부가 발표한 ‘서울 그린벨트(개발제한구역) 해제 계획’(8·8 부동산 대책)의 후보지 중 한 곳으로 손꼽히는 지역이다. 정부가 10여 년 만에 서울 그린벨트 해제를 발표했지만 정작 내곡동 일대의 분위기는 침착했다. 마을 주민도, 지역 공인중개사 모두 담담한 반응이었다.이유는 명확했다. 이미 수년 전부터 내곡동 ‘그린벨트 해제’ 풍문이 이어져 온 까닭이다. 내곡동을 포함한 ‘서울 그린벨트 대규모 해제’ 소식은 이번이 처음이 아니다. 지난 2012년 이명박 정부 당시에도 나왔다. 12년 만에 내곡동 그린벨트 해제 계획이 다시금 고개를 내민 셈이다.공인중개사·주민들 동요 없어…“파급력 없어 보여”이렇다 보니 내곡동에서 부동산중개업소를 운영하는 공인중개사들은 크게 동요하지 않았다. 기자가 방문한 부동산중개업소 다섯 곳 모두 같은 반응이었다. 아울러 ‘그린벨트 토지’와 관련된 매물 상담도 이뤄지지 않고 있었다. 조용하고, 한가했다.내곡동의 한 부동산중개업소를 운영하는 A 씨는 “내곡동 일대 그린벨트는 언제 풀려도 이상하지 않을 입지”라며 “정부 발표 직후 문의가 잇따르긴 했지만, 크게 유의미하게 보진 않는다. 애당초 내곡동은 늘 그린벨트 해제 0순위인 곳으로 평가받기 때문에 매물을 보유한 이들도 섣불리 매물을 매매하려고 하지 않기 때문”이라고 말했다.또 다른 공인중개사 B 씨도 “그린벨트 해제 소식은 호재임은 틀림없다. 다만, 내곡동 일대가 들썩일 만큼의 파급력은 없어 보인다”며 “내곡동 일대 아파트 가격은 꾸준히 상향선을 그리는 만큼 그린벨트 해제와 동시에 내곡동 일대 인프라가 더욱 개선된다면 집값은 자연스럽게 올라갈 것”이라고 평가했다.별다른 문의가 없는 상황이지만, 투기 및 기획부동산 우려도 나왔다. 기획부동산은 주로 개발되지 않은 토지나 농지에서 이뤄진다. 해당 부지를 매입한 뒤, 여러 필지로 나눠 개인이나 소규모 투자자들에게 판매하는 부동산 사업을 일컫는다. 이날 기자와 만난 공인중개사 C 씨는 내곡동 일대 그린벨트 해제 가능성이 높은 지역을 매수할 때 특히 주의를 요했다. 기획부동산이 매수해 다수인에게 지분거래로 일괄 매각하는 등 비정상적인 개발이익을 노린 투기 행위를 조심해야 한다는 것이다.C 씨는 “그린벨트가 해제된다고 하면 사람들은 투자를 많이 하고 싶어 한다. 토지 원가가 싸지만, 그린벨트가 해제될 경우 그 가격이 10배 이상은 오를 것이라는 기대감 때문”이라며 “혹여나 그린벨트가 풀리지 않을 경우 또다시 그 땅을 수년간 묵혀둬야 하기에 금전적으로 여유가 있지 않은 이상 매력적인 투자 수단은 아니”라고 말했다.이어 “이곳 부지를 매입을 하더라도 특히 기획 부동산을 주의해야 한다. 기획 부동산은 토지의 다단계 판매 사업이라 생각하면 이해하기 쉬운데 토지의 경우 아파트와 달리 실거주도 어려울 뿐만 아니라 마치 ‘로또’라 생각하고 철저한 분석 없이 뛰어 드는 사람도 많다”며 “지금은 기획 부동산 사기가 많이 줄어드는 추세지만, 내곡동에서 언제 이뤄져도 이상하지 않다”고 설명했다.전문가들도 내곡동 일대 그린벨트 지역 투기 세력에 대한 위험성을 주의했다. 당장 매물 문의가 없더라도, 언제든 투기 세력이 투입될 가능성이 있다는 설명이다.김인만 부동산연구소 소장은 “이미 해당 토지 일대에는 투기할 사람들은 어느 정도 들어왔다”며 “해당 지역 매물이 나오지 않는다고 해서 투기 세력이 더 이상 들어오지 않을 것 같지만, 당장 이익이 될 수만 있다면 웃돈을 지불해서라도 들어올 가능성이 있기에 늘 주의를 기울여야 한다”고 조언했다.김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원도 “이미 내곡동 지역은 예전부터 투기 세력이 모인 곳”이라며 “지난 이명박 정권 때부터 투기 세력이 많이 들어온 상황”이라고 말했다. 이어 “그린벨트 해제 논의가 나올 때마다 예상 지역이 늘 비슷하게 나오는 만큼 투기 세력에 대한 우려가 없다고 보긴 어렵다”고 말했다. 정부의 목표 ‘집값’ 안정...현실은 달라8·8 부동산 대책은 서울·수도권 중심으로 오르는 집값 안정을 목표로 한다. 주택공급을 확대해 집값을 잡는다는 것이다. 문제는 오히려 집값 상승을 부추긴다는 점이다. ‘8·8 부동산 대책이 서울·수도권 집값을 잡을 수 있을 것이라 내다보는가’ 라는 질문에 내곡동 공인중개사, 마을 주민 모두 고개를 가로저었다.공인중개사 D 씨는 “그린벨트가 풀리고, 내곡동 일대 아파트 물량이 공급된다고 해서 집값이 잡힐 것이라 보이지 않는다”며 “요즘 아파트는 실거주의 목적도 있겠지만, 투자 수단의 성격이 강해 아파트로 자금이 모이는 상황이기에 쉽사리 집값이 진정되진 않을 것”이라고 말했다.내곡동 주민 E 씨도 “내곡동 일대에 아파트 대단지가 들어서면 당연히 그곳 인프라도 더 좋아지는 것 아닌가”라며 “이곳 주민들이 늘어나 교통이 불편해질 가능성은 있겠으나, 집값을 잡기 위한 대책이라는 것은 공감하기 어렵다”고 말했다. 전문가들도 그린벨트 해제로 집값을 당장 잡는 것은 어렵고 당분간 집값 상승은 이어질 것이라고 내다봤다. 다만 내곡동 ‘아파트 불패’라는 말에는 동의하기 어렵다고 전했다. 20~30년 후 아파트 가격 하락 가능성도 충분히 있다는 게 그의 설명이다.김인만 부동산연구소 소장은 “아파트 가격에 있어 절대라는 것은 없다”며 “물론 내곡동 일대 아파트 가격이 쉽게 떨어지진 않겠으나, 상황에 따라 집값이 지나치게 고평가됐을 경우 아파트 가격은 언제든지 떨어질 수 있다”며 “단기적으로 내곡동 일대 집값이 올라갈 확률이 높다는 것이지 절대 떨어지지 않는다고 단정 짓기는 어렵다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “자본주의가 고도로 발달할수록 시장의 힘이 세지는데 돈이 많이 풀릴 경우 시장의 힘은 더욱 세진다”며 “실제 노무현 정부 부동산정책의 결정판인 2005년 8·31 대책이 나오자 강남 재건축 아파트값이 크게 떨어졌는데, 당시 M2(시중에 풀린 총통화량)은 1000조였다”며 “다만 지금은 M2가 4000조원을 넘어선 만큼 돈의 힘이 그사이 4배 커졌다는 의미”라고 말했다.그러면서 “통화량이 늘어난 만큼 재건축시장이 시장을 주도하진 않는다”며 “이미 너무 커져 버린 부동산 시장을 정부가 직접적으로 통제하기가 쉽지 않은 만큼, 정부의 정책도 가격과 거래량의 변동 폭을 완화하는 데 초점을 맞춰야 한다”고 조언했다.

본격적인 금리 인상기에 소규모 수익형 건물을 지을 때 개인 건축주는 자기자본 비율을 높이는데 초점을 둬야 한다는 의견들이 이어졌다. 건축금융 계획을 짤 때 임차보증금이나 금융 대출, 시공사 외상 등을 염두에 둔 비율을 가급적 축소하라는 주문이다. 건축업계에선 금융권 대출금리 인상 추세, 자재비·인건비 등의 인상에 따른 건축비 상승, 에너지 구입비용 증가, 건축재료 공급난 등이 심화되고 있는 상황이다. 이런 가운데 개인 건축주가 고시원·꼬마빌딩·다가구주택 등 소형 건축물을 짓기 위한 건축금융 계획을 짤 때 자기자본 비율에 무게를 둔 맞춤 전략이 필요하다는 것이다. 이와 함께 건물 사용 승인 후 소요될 사후 관리비도 적극 반영할 필요가 커졌다. 지난달 30일 서울무역전시컨벤션센터에선 건축주를 위한 행복건축학교 세미나에서 나온 건축 전문가들의 의견이다. 비영리 법인 행복건축협동조합이 ‘모르면 당한다. 제대로 배우고 함께 지어요’를 주제로 마련한 이번 세미나에선 변화하는 건축시장에서 소규모 건축주가 알아야 할 수익형 빌딩의 건축 분야별 체크리스트를 안내했다. ━ “경영 여건 어려운 시공사 외상을 신뢰하지 말라” 건축주가 수익형 빌딩을 건축하는 과정에서 자금은 핵심 중의 핵심이다. ‘건축은 금융에서 시작해 금융으로 끝난다’고 할 정도다. 건축주는 계획과 실행을 꼼꼼하게 처리해야 한다는 건 알면서도 공사 진행 과정에서3S 발생하는 문제들에 직면하면 그런 원칙은 뒷전이 되기 일쑤다. 이에 대해 건축금융 강의를 맡은 김영빈 포켓핀테크 대표는 “불확실한 자금에 의존하지 말라”고 강조한다. 자기자본이나 은행 대출약정한도 등이 아니라 지인의 투자와 대여 등을 기정사실화해 사업을 진행하다 낭패를 보는 경우가 많다는 것이다. 그는 “도심지역 아파트와 달리 처분이 수월하지 않은 토지나 상가 등을 매각해 건축 사업비로 사용하려는 경우 처분이 지연되면 건축 진행도 낭패를 볼 수 있다”고 지적한다. 김 대표는 “시공사 외상도 믿지 말라”고 말했다. 그는 사례를 들며 “경영 여건이 어려운 시공사들이 계약을 수주할 목적으로 무리한 외상 비율을 제시해 건축주를 회유하는 경우가 많은데 이런 경우 반드시 뒤탈이 발생하곤 한다”며 주의를 당부했다. 그는 “통상적인 외상 비율은 준공시점 기준 20% 정도”라며 “이를 초과하는 외상 비율을 제시하는 시공사에겐 신뢰를 부여하지 말라”고 덧붙였다. 김 대표는 이와 함께 건축주가 ‘에쿼티(equity·자기자본)’를 꼭 따져볼 것을 강조했다. 개별 분양이 가능한 건물과, 토지·건물로만 매각할 수 있는 건물은 건축사업을 진행할 때 필요한 자기자본 비율이 서로 다르므로 맞춤형 전략이 필요하다는 것이 그의 설명이다. 그는 “개별 분양이 불가능한 다가구주택·다중주택·고시원 등은 소액임차보증금 최우선 변제로 인해 준공 후 대출 가능 금액이 생각보다 크지 않다”며 “분양이 가능한 건물보다 자기자본비율을 반드시 높여야 낭패를 줄일 수 있다”고 설명했다. ━ “재료·공법에 따른 하자 보수·유지비 규모 반영해야” 건축 설계는 건축금융을 구현하는 첫걸음이다. 먼저 건축 설계 견적을 도출할 땐 건축주 입장에선 기능성 충족, 예산 범위, 사후 관리라는 삼박자 요소에 초점을 둬야 한다는 것이 전문가의 지적이다. 자재·배치·디자인·공간 등 기본 설계도형을 도출하는 것은 전문가인 건축사의 도움과 상담을 통해 이뤄나갈 수 있다. 하지만 그 설계가 추구하는 목표의 기능성을 충족하는지, 변동성을 감안한 예산 범위 안에서 완성되는지, 사후 유지·관리에 불편은 없는지 등을 점검하는 것은 건축주의 몫이라는 것이다. 설계 계약·견적에 대해 강의한 김경민 토담여기건축사사무소 대표는 “결로·방수·단열 등 건축의 취약 부위를 줄이려면 단면 상세도의 유무를 파악해야 한다”며 “필요하다면 비전문가인 건축주 입장에서 이해하기 쉬운 입체(3D)모형 등을 요구하라”고 말했다. 그는 건축주가 ▶토목 계획이 현황조사에 따라 적정한지 ▶구조 형식은 계획 의도와 경제성에 맞춰 적절한지 ▶각종 배관 설비의 하자 요인이 감안됐는지 ▶지하층엔 적절한 공법을 선정했는지 ▶지질조사에 따른 기술적인 감안을 계획했는지 등을 짚어볼 것을 주문했다. 김 대표는 이와 함께 예산 계획과 사후 관리의 중요성을 강조했다. 그는 “설계 완성 후 설계 예산 산출을 설계업무에 포함시키고, 추후 조정이 필요할 때 이에 맞춰 설계 변경과 조정을 요구해야 한다”고 안내했다. 그는 사후 관리에 대해선 걸림돌이 될만한 사항을 점검하라고 당부했다. 그는 “건물을 짓는 데만 집중하다 보면 완공 후 문제점들을 놓칠 수 있다”며 “설계 단계에서부터 각종 재료와 공법에 따른 하자 우려, 보수 기간, 유지 비용 등에 대해 충분한 상의해야 한다”고 당부했다. 건축 설계에 대해 강의한 감은희 단감건축사사무소 대표는 건축사와 설계를 고민할 때 “구조방식의 선택이 용도와 규모에 적절하고 경제적인지를 분석해볼 것”을 강조했다. 공법(구조)에 따라 건축이 달라질 수 있기 때문이다. 그는 “건축가를 선정하는데 있어 철근콘크리트 구조, 목 구조, 철골 구, 경량철골조, ALC블럭 등의 주요 구조를 참고하는 과정이 필요하다”고 안내한다. 예를 들어 “목 구조로 진행할 경우 목 구조를 설계해봤던 건축가의 상세한 부분까지 파악해야 목 구조로 시공 시 발생하는 여러 문제들에 대한 해결방안을 제시해 줄 있기 때문”이라는 설명이다. 감 대표도 사후 관리의 중요성을 강조했다. “사용승인 후부턴 사후 관리는 오롯이 건축주의 숙제”라며 “사후관리에 큰 어려움이 없도록 디자인하고, 완성도 있는 시공이 되도록 건축사에게 철저한 감리를 주문해야 한다”고 덧붙였다. ━ “건축 부지 먼저 이해해야 향후 불필요한 비용 낭비 막아’ 시공 단계에선 건축부지에 대한 이해가 중요하다. 건축 목적에서 건축 허가사항과 대지 주변 사항, 경계 측량, 건물 배치, 지하 구조물 확인에 이르기까지 시공 점검항목들을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 건축 시공 부문을 강연한 오세종 석일종합건설 시공본부장은 “건축주가 내 땅에 대한 이해가 높아야 건축의 완성도도 높아진다”고 말했다. 오 본부장은 건축주가 토지이용계획 등 건축 관련 자료들을 통해 “지역·지구·도로·지반·건폐율·용적률·인접거리·일조권 등 기본사항부터 꼼꼼하게 짚어볼 것”을 주문했다. 이를 통해 임대·분양·매매 등 건축 목적을 비롯해 공사 규모, 자금 조달, 건축 자재, 도면 견적 등에 대한 계획과 실행을 구체화할 수 있어서다. 그는 시공 단계에서 경계 측량에 중점을 둘 것을 당부했다. 소홀히 다루면 건축 중단과 소송 분쟁을 초래할 씨앗이 될 수 있어서다. 내 땅의 범위를 확인하는 경계 측량은 건축현장 주변에서 발생할 수 있는 여러 민원들을 사전 예방하는 조처인 셈이다. 오 본부장은 “경계 측량으로 땅의 위치를 확인할 땐 인접 건물주의 입회 하에 실시하라”고 강조했다. 배치도와 현황을 현장에서 관계자들과 확인하고, 인접 건물의 상태를 확인해 증거를 확보하고, 침범 여부와 도로 후퇴 선 해당 여부 등을 반드시 확인하라는 것이다. 그는 “민원이 가장 많이 발생할 수 있는 부분이어서 이를 소홀히 여기면 향후 공사 추진에 악영향을 미칠 수 있다”고 말했다. 오 본부장은 이밖에 “지하 구조물에 대한 방수를 확인해볼 것”을 거듭 강조했다. 화장실·지붕·외벽·지층·창호 등은 담수 등의 시험을 통해 방수 여부를 반드시 점검하라는 주문이다. 행복건축협동조합은 건축전문가들이 협업해 만든 비영리 법인이다. 국내 중소형 건물 건축 시장에서 악순환 되는 폐해를 줄이기 위해 건축 현장의 고민들을 함께 풀어가고 있다. 행복건축학교를 열어 세무에서 설계·건축에 이르기까지 건축과정에서 건축주가 알아야 할 사항들을 가르쳐주는 교육 프로그램을 운영하고 있다. 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

건축주와 건축전문가들이 함께 설립한 행복건축협동조합의 행복건축학교가 건축주들의 고민을 해결하는 세미나를 마련했다. 이번 세미나는 건축 사업 기획, 금융 지원, 계약과 견적, 설계, 시공 등 5개 분야에 대한 내용을 다룰 예정이다. 분야별 전문가들이 강연에 나서 실전 사례들을 통해 어떻게 대처하고 어떻게 풀어나가야 할지에 대해 함께 논의한다. 이를 통해 건축주가 건축현장에서 맞닥뜨리게 되는 문제들이 무엇이며 투자 전에 꼭 알아야 할 정보들에 대해 안내한다. 특히 건축주가 부동산 투자 때 놓치는 정보 파악법, 물건·임차인 검증법 등을 짚어준다. 예를 들어 꼬마빌딩 매입 시 기업현황·신용등급·재무상황 등 임차인(업체)에 대한 정보를 사전에 파악함으로써 임대료 연체 가능성을 사전에 전망하는 방법 등이다. 행복건축학교 세미나는 오는 30일 서울무역전시컨벤션센터(SETEC)에서 열리는 2022 서울경향하우징페어에서 열린다. 전시 정보와 세미나 참여예약은 박람회 홈페이지에서 할 수 있다. 행복건축협동조합은 국내 중소형 건축시장에서 악순환 되는 불신과 폐해를 줄이기 위해 건축전문가들이 함께 설립한 비영리 법인이다. 건축전문가들의 재능과 협업을 통해 건축주들에게 건축 현장에서 발생하는 고민들을 함께 풀어가고 있다. 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

서울 강남구 신사동의 도산공원사거리는 ‘수입차 1번지’로 통한다. 그런데 지난달 한 스타트업이 이 거리 한편에 둥지를 틀었다. 인테리어 시공업체 ‘아파트멘터리’다. 수입차와 관련 없는데도 이곳에 사무실을 낸 건 최근 시장 상황 때문이다. 코로나19로 재택근무가 늘면서 고급 차를 사는 대신 리모델링을 선택하는 가구가 늘었다. 이 업체 관계자가 “우리 경쟁상대는 수입차”라고 말하는 이유다. 덕분에 실적 전망도 낙관적이다. 이 업체는 올해 300억원 매출을 거둘 것으로 내다본다. 지난해보다 3배 많다. 인테리어업계에서 이 정도 실적은 이례적이다. 시공업체 수가 4만8648개(2019년 기준)에 이를 만큼 영세한 업체가 많다. 시공비 1500만원 이상의 공사를 할 수 있는 실내건축면허를 가진 업체는 7287곳뿐이다. 소비자들이 면허를 확인하고 리모델링을 맡기는 경우는 흔하지 않기에 인테리어 시공 과정에서 많은 문제가 생긴다. 무면허 업체가 시공했다가 하자가 나도 행정당국은 영업정지나 과태료를 물릴 수 없다. 문제가 생기면 사업자등록을 내렸다가 다른 사업자명으로 다시 등록하는 경우도 적잖다. 이런 사정 때문에 소비자 불만도 꾸준히 늘었다. 한국소비자원에 따르면 지난 2017년 1월부터 2020년 3월까지 3년 3개월간 접수한 리모델링 관련 피해구제 신청은 1206건이었다. 이 중 2019년 접수한 건수는 426건이었다. 2017년 359건보다 18.7% 늘었다. 시장에서 개선 움직임이 없는 것은 공급자(시공사)가 자재 가격부터 공사 프로세스까지 관련 정보를 독점하기 때문이다. 아파트멘터리가 이런 시장 문제에 답을 내놨다. 레스토랑 메뉴판에서 음식을 고르듯 정찰제를 도입했다. 정식 명칭은 ‘프라이스 태그(가격표) 시스템’이다. 아파트 평(3.3㎡)형대별, 하위 브랜드별로 표준 가격대를 정하고, 상담을 거쳐 정확한 견적을 내는 식이다. 고객은 또 이 업체가 시공한 과거 포트폴리오들을 보고 ‘메뉴’를 고를 수 있다. 이 업체 앱 최상단엔 서울 용산구의 한 아파트(23평형) 시공 내역이 올라와 있다. 이 업체가 가격표 시스템을 정착시킨 비결은 데이터다. 지난 2016년 창업 후 6년간 서울지역 아파트 3만 곳과 시공 경험 1000여 건을 분석해 매뉴얼로 만들었다. 이 업체 관계자는 “완전히 새로운 스타일을 찾는 분도 있지만, 고객의 70%는 기존 시공 사례를 중요하게 본다”며 “그러면 기존 사례를 분석해 아예 메뉴판처럼 만드는 것도 가능하다고 봤다”고 말했다. 소비자에게 정찰제는 이득이지만, 기존 시공사로선 손해일 수 있다. 시공내역 공개를 노하우 침해로 보기 때문이다. 이런 불만을 다독인 비결은 ‘빠른 정산’이다. 매뉴얼대로 시공하기 때문에 계약 이행 여부를 두고 다툴 필요가 줄었고, 정산 속도는 빨라졌다. 아예 시공사와 공유하는 ERP(전사적 자원 관리) 시스템을 만들어 정산과정을 자동화하기도 했다. “덕분에 신뢰 관계에 있는 파트너 시공사업자가 꾸준히 늘었다”고 이 업체 관계자는 말했다. ━ 3000개 이르는 자재, 일일이 경쟁입찰 인테리어, 법률용어론 실내건축업에선 소비자가 자재를 선택할 수 있다. 그러나 건축물 시공에선 이마저 어렵다. 시공비 200억원 이하인 건축물만 해도 들어가는 자재 항목 수가 적게는 700개, 많게는 3000개에 달한다. 항목당 재료비와 노무비(임금), 기타 경비 세 가지를 따지자면 데이터 항목 수만 9000개를 넘기도 한다. 이렇게 복잡한 탓에 그간 이 업계 시공사들은 평당 단가로 견적을 내왔다. 건축주가 세부 견적을 보기 힘든 이유다. 시공 PM(프로젝트 매니징)업체 ‘하우빌드’는 볼트 하나까지 공개입찰한 뒤 견적을 내는 서비스로 지난 1월 130억원 규모 시리즈B 투자를 받았다. 유리 하나를 주문해도 수량부터 제품, 시공 방법까지 이 업체에서 결정한 뒤 입찰을 내는 식이다. 모든 시공사가 같은 조건에서 견적을 내기 때문에, 어느 시공사가 낸 금액이 적절한지 판단하기 쉽다. 이 업체 이승기 대표는 “건설사 평가 보고서와 공사비 분석 보고서를 함께 보고 판단하기 때문에 최저가를 낸다고 해서 마냥 입찰에 유리한 것이 아니다”라고 말했다. 이렇게 항목별로 입찰해 견적을 뽑아보니 뜻밖의 사실도 알게 됐다고 이 대표는 말한다. 건축주가 추천해 참여한 시공사가 평균 입찰가보다 보통 5~10% 비싸게 견적을 낸다는 것이다. 그만큼 이 업계에서 ‘거품’ 없이 적절한 가격에 시공하기 어렵단 뜻이기도 하다. 이런 시장에서 하우빌드의 입찰 시스템을 좋게 봤을 리 없다. 이 시스템을 정착시키는 데만 10년 넘게 걸렸다고 이 대표는 말했다. 이 대표는 “2003년 시작했는데, 처음엔 공사비 총액만 공개하고 입찰업체별 순위를 매겼다”며 “그런데도 건설사에서 ‘왜 노하우를 공개하냐’며 협박 전화를 하곤 했다”고 그간 겪었던 어려움을 말했다. 이 대표는 또 “사실 건축주가 수량까지 정해주면 건설사 입장에선 불확실성을 줄일 수 있다”며 “이런 장점 때문에 요즘엔 입찰에 참여하는 건설사가 적지 않다”고 덧붙였다. 문상덕 기자 mun.sangdeok@joongang.co.kr

머릿돌엔 시행자·시공자만 기록… ‘양심’ 지킬 DB구축 필요 프랑스 파리를 방문해본 누구나 사진 한 장쯤 갖고 있는 에펠탑. 하지만 에펠탑 야경 사진을 SNS 등에 올리거나 배포하면 저작권 위반으로 처벌받을 수도 있다. 건축가 사후 저작권 보호기간(70년)이 1993년에 끝나 주경 사진은 괜찮지만, 2055년까지 야경 사진은 저작권에 걸릴 수 있다. 1985년에 조명이 설치돼 이때부터 70년간 저작권을 보호받는다는 게 에펠탑 관리업체(SETE)의 설명이다. 루브르 박물관 유리 피라미드도 마찬가지다. 관광객이 사적으로 찍는 것은 무방하지만 상업적 촬영과 이용은 금지하고 있다.한해 에펠탑을 찾는 관광객은 평균 700만명에 이른다. 에펠탑이 파리를 먹여 살린다 해도 과언이 아니다. 건축물이 도시의 얼굴이자 경제력인 셈이다. 그 뒤엔 건축의 창작성과 저작권을 강력하게 보호하는 사회제도와 시민의식이 자리잡고 있다. 한국에도 저작권 보호법이 마련돼 있다. 하지만 현장에선 제대로 작동하지 않는다. 심지어 건축 전문가들조차 표절에 대한 무지를 드러내 후진국성 분쟁이 비일비재하다. ━ 표절 판별 기준 모호, 전문가 윤리의식 부족 한국의 비뚤어진 건축설계 풍토의 대표적 사례는 12년간 이어진 경주타워 표절 분쟁이다. 경주타워는 경주세계문화엑스포 조직위원회(이하 조직위)가 경주세계문화엑스포공원에 세울 상징물을 2004년 현상설계로 공모해 지은 건축물이다. 건축주는 재단법인 문화엑스포다. 조직위는 공모전에서 서울 동남아태종합건축사사무소(이하 동남아태)와 경주 길록건축사사무소가 공동 출품한 첨성대 형상화 작품을 선정했다. 이 당선작은 수 차례 설계심의를 거치면서 황룡사9층목탑의 실루엣을 투각(음각)한 유리 타워로 바뀌었다.그런데 이는 공모전에서 우수상에 그친 이타미준건축연구소·창조종합건축사사무소의 설계안이었다. 창안자는 고(故) 이타미 준(한국 이름 유동룡 1937~2011)으로 제주도의 포도호텔과 방주교회를 설계한 재일교포 건축가다. 그는 2007년 8월 건립된 경주타워의 실체를 보고 디자인을 도용 당했다며 저작권 침해 소송을 제기했다. 유 선생은 조직위와 동남아태를 형사 고소했으나 두 차례나 기각됐다. 손해배상청구로 민사소송도 했지만 1심에서도 졌다. ▷유리 소재의 직사각형 형태 ▷신라 불탑 형상화 ▷안쪽을 깎아 관통하는 음각 등 경주타워에 사용된 기법을 근거로 자신의 아이디어라고 주장했지만 재판부를 설득하지 못했다.재판을 뒤집은 근거는 조직위의 설계심의 회의록에서 나왔다. 회의록엔 ‘유리 타워에 황룡사탑을 음각으로 파내자’, ‘우수상의 아이디어이니 저작권 시비에 대비해 법률 자문을 하자’는 내용이 담겨 있었다. 유 선생의 소송을 맡았던 조문현 변호사(법무법인 두우)는 당시 회의록을 살펴보며 느꼈던 심정을 얘기했다. “(회의록엔) 재단의 설계심사위원회가 ‘디지털 첨성대 형상을 없애고 황룡사탑을 넣어라’, ‘형상을 음각으로 하면 어떠냐’ 등 변경을 제안하는 내용이 나옵니다. 심지어 ‘그 업체(유 선생)가 이의를 제기할 수 있지 않느냐’는 대화까지 있더라구요. 그 심사위가 공모전을 심사했던 위원들이에요. 조직위가 회의록을 옛날에 모두 파기했다고 발뺌했다면 (유 선생이 소송에서) 졌을 겁니다.”저작권법에 건축에 대한 뚜렷한 기준이 없는 점도 판사의 재량에 따라 표절 시비가 갈리는 배경이다. 유 선생이 연달아 패소한 것도 증거 불충분 때문이었다. 건축설계 업계에서는 “재판부가 전체적으론 닮았어도 세밀한 부분에선 조금씩 다르므로, 아이디어를 빌려왔어도 표현이 다르다고 여겨 저작권 침해가 아니라고 판단했을 것”이라고 해석했다. 음악은 노래·작사·작곡·연주 등으로 역할이 나뉘는데다, 8소절 이상 유사하면 표절을 의심할 수 있다. 하지만 건축계에선 자재·공법·문양 등 건물 구성 요소가 헤아릴 수 없이 많아, 그 중 일부가 조금만 달라도 표절로 보기 어렵다는 인식이 만연하다. 즉, 표절자가 자백하지 않거나 원작자의 시정 요구를 받아들이지 않으면 저작권을 인정받기 힘들다는 의미다. ━ 건축주 입맛대로 움직이는 건축사 영세성도 문제 이러다보니 건축계에선 저작권이나 표절을 공개적으로 거론하길 꺼려한다. A건축사는 “세상 아래 새로운 것이 하나 없다는 관점으로 보면 업계 관행이 이해될 것이다. 흉내내기 어려운 희귀한 기술과 독특한 표현이 아니면, 응용 범위가 무한대인 이 바닥에선 디자인 등록도 제값을 못한다”고 말한다. 그는 “공학 기술의 지적재산권은 많이 인정하면서 창작물의 저작권은 소홀하게 여기는 분위기도 한 원인”이라며 “공법은 산업통산자원부 특허청이, 디자인은 문화체육관광부로 이원화된 업무체제도 때론 표절 시비 해결을 어렵게 만든다”고 지적했다. B건축사는 “경주타워가 일반 건물이 아니라 상징 조형물에 가까워 아이디어의 독창성이 표절 시비를 가리는 중요한 기준이 됐을 것”이라며 건축물 저작권을 공식적으로 인정받은 경우는 한국에선 흔치 않는 사례라고 분석했다.법규정에도 불구하고 성숙하지 못한 의식도 문제다. 경주타워 공모전은 1위 당선작만 저작권이 조직위에 귀속되고 2위부터는 속하지 않는다. 이는 공정거래위원회(이하 공정위)의 판결에 따른 것이다. 예전에 공공기관이 공모·발주할 때 ‘입상작의 저작권·사용권 등 모든 법적 소유권을 주최자가 갖는다’는 조건을 걸었다. 1회 사용권을 넘어 저작권을 부여한 것이다. 이런 불공정 행위는 민간에서도 마찬가지였으며 지금도 관행처럼 일부 남아있다.건축사협회가 이의를 제기하자 공정위가 2009년에 ‘발주자(건축주)는 당선작에 대해 저작권 1회 이용 권한과, 전시·출판 사용 권한만 가질 수 있고, 입상작 저작권은 저작권법에 따라 별도 합의한다’고 판결했다. 저작권이 원작자에 있다고 판결한 것이다. 그럼에도 경주타워 심사위원들은 당선자가 다른 입상자 아이디어를 갖다 쓰도록 종용했다. 통상 설계 심사위원은 건축학과 교수나 유명 건축사로 구성된다. 전문가그룹이지만 도덕성과 저작권에 대한 이들의 낮은 의식수준이 드러난 대목이다.자존심을 구기면서 자신의 당선작을 바꿔야 하는 건축사의 영세성도 표절에 둔감하게 만든다. 현상설계 출품작은 투시도·조감도 같은 스케치 수준이어서, 당선작이 되면 건축사와 건축주의 협의를 통해 건축·토목·구조·전기·기계·통신·소방 등을 시공하기 위한 설계 과정을 거친다. 이 때 건축사 대부분이 건축주의 입맛에 맞춰 움직인다. 때론 부당한 요구도 담담히 수행한다. 이유는 단 하나, 건축주가 ‘쩐주’라서다.건축사는 몇몇 기업형 업체를 제외하곤 대부분 영세한 자영업자다. 일거리가 생기면 단기계약 직원을 임시로 고용하거나 다른 건축사와 잠시 협업한다. 공모전에 출품할 때 준비 비용만 2000만~3000만원이 필요한데 향후 성공 보수를 나누기로 약속하고 이를 분담해 공동 작업하는 일이 빈번하다.C건축사는 “일거리를 쫓아 어제의 적이 오늘의 동지가 되는 이합집산·합종연횡이 다반사다. 이렇게 서로 엮이다 보니, 알면서도 표절하고 다툼이 일면 모르쇠로 일관하게 된다”고 말했다. 표절 시비가 피해자가 신고하지 않으면 범죄가 성립되지 않는 친고죄에 해당하는 점도 이런 관행을 방치한다는 지적이다.강영주 건축사(마온건축사사무소)는 건축사협회를 통해 발표한 글에서 “건축사도 의사처럼 윤리선언을 한다. 선언서엔 정직하게 업무를 수행하며 동료 건축사의 수임업무와 지식재산을 존중한다는 내용이 있다. 하지만 자본주의 사회에서 건축사가 이기적인 건축주의 요구를 거절하지 못하면 문제들이 수면 위로 드러나는데, 그 모든 원인이 돈으로 수렴된다”고 비판했다. 알면서도 실행하기 어려운 건축사의 녹록치 않은 여건을 보여준다.한 업체가 설계·시공·감리를 모두 맡는 턴키 방식도 창의적인 건축에 방해물로 작용한다. 보통 건축주가 건축사를 선택하고, 그 건축사가 설계하면, 건설사가 그에 맞춰 시공하는 것이 기본 순서다. 하지만 턴키에선 건설사가 주가 되어 모든 것을 총괄하며 그 중 하나로 건축사를 부린다. 이에 따라 건축사의 기획력보다 건설사의 이윤에, 창의적 디자인보단 단기간 완공에 초점을 맞추게 된다. 턴키가 일반 대규모 건물을 지을 땐 유용하지만 문화적 의미를 부여하는 건물엔 부적합하다. ‘정치권이 건설사에게 권한을 몰아주고 막대한 정치자금을 챙기던 시대에 태어난 후진국성 산물’이라는 평을 듣는 이유이기도 하다. ━ 창작의 가치 높이는 학문 연구와 DB 구축 필요 B건축사는 “한국에선 아이디어를 낸 사람보다 돈을 낸 사람의 목소리가 커 건축시장을 왜곡한다”며 “내 돈 주고 샀는데 왜 내 맘대로 못하냐는 건축주의 인식이 창작자를 푸대접하는 분위기를 만든다”고 꼬집었다. 이는 불과 10년 전에도 비일비재했으며 지금도 일각에선 여전하다. 2010년 서울 인사동 전통문화거리 준공을 기념하는 머릿돌엔 시행자·시공자만 기록되고 설계한 건축사는 빠져 저작권 표시 논란이 일었었다. 같은 해 남산공원의 안중근 의사 기념관 개관식엔 건축사의 자리를 마련하지 않아 갈등을 빚기도 했다.B건축사는 “프랑스에선 예술가 마르셀 뒤샹과 건축가 르코르뷔지에의 활약에 힘입어 1930년대에 창작의 가치를 인정하고 건축을 학문의 경지로 끌어올리는 사회적 노력이 있었다”고 덧붙였다. 이윤하 노둣돌건축사사무소 대표는 “건축학과 교수와 학생은 과거에 공부했던 우수사례 잔상을 지우고, 자기검열을 통해 기시감을 없애는 등의 노력을 하면서 무의식적 표절을 경계하지만 쉽지 않다. 시시비비를 가려줄 객관적 기준이 미비해 결국 건축사·건축주의 양심에 맡길 수 밖에 없다”며 데이터베이스 구축의 필요성을 언급했다.※ 저작권 분쟁 땐 한국저작권위원회가 문화체육관광부의 위탁을 받아 저작권 업무를 수행하고 있다. 주 업무는 ▷저작권 등록 안내·신청·검색 ▷저작권 분쟁 조정·알선 ▷저작권 침해 민사·형사적 구제다. 저작권 등록은 법적 추정력과 대항력을 제공해 손해배상 청구와 보호기간 연장을 도와준다. 저작권 분쟁이 발생했을 때 위원회에 신청하면 전문가 1명 또는 3명으로 구성된 조정부가 분쟁을 해결해준다. 피해자가 법원에 소송을 제기하면 저작권 침해정지·손해배상·부당이득반환·명예회복 등을 청구할 수 있다. 자세한 내용은 한국저작권위원회 홈페이지(www.cros.or.kr) 참조.- 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

13개 기업, 14개 부문에서 대상 받아… 아이에스동서·월드뷰종합건설, 국토교통부장관상 영예 올해 주택·건설 업계에선 친환경적인 요소를 적용하기 위한 노력이 이어졌다. 기술 측면이나 자재 측면에서도 환경을 고려하는 고민과 실천이 확산됐다. 기업들은 이를 통해 위해 요소 없는 안전한 공간, 에너지 소비를 줄이는 시스템, 소비자의 라이프스타일 반영한 설계, 심지어 공기의 질까지 청정하게 관리하는 기술을 선보였다. 2019 친환경건설산업대상에서 보여준 이런 노력은 앞으로도 지속가능한 건설산업의 이정표가 될 전망이다. ━ 에너지 효율 높여 환경 보호 2019 친환경건설산업대상에서 영예의 국토교통부장관상은 아이에스동서의 청라센트럴에일린의 뜰과 월드뷰종합건설의월드파크5가 거머쥐었다. 청라국제도시에 자리잡은 청라센트럴에일린의 뜰은 단지 안에 커뮤니티 시설을 짓는 데 그치지 않고 교육 업체와 손잡고 입주민 대상 외국어·오감놀이·스포츠 등 다양한 교육 프로그램을 마련한 점이 눈길을 끌었다. 월드파크5는 산과 바다에 둘러싸인 입지를 십분 활용해 바다 조망 아파트라는 희소가치를 담아냈다. ━ 첨단 시스템 갖춰 주민 안전 환경부장관상은 HDC아이파크몰의 아이파크몰이 차지했다. 도심에서 만나는 친환경 공간이라는 개념의 어반네이처를 구상해, 쇼핑몰에 친환경 공간을 조성하는 프로젝트로 풀어냈다. 주거부문 대상엔 현대건설의 힐스테이트다사역과엠케이에셋의 e편한세상 연산 더퍼스트가 선정됐다. 힐스테이트다사역은 대형 드레스룸, 현관 창고, 현관 팬트리, 주방 팬트리 등 다양한 수납을 선보여 공간 효율성을 높였다. e편한세상 연산 더퍼스트는 입주민의 라이프스타일에 맞춰 공간을 재배치하는 가변형 구조, 층간소음을 줄인 두꺼운 바닥, 신재생에너지 시스템 등으로 쾌적한 주거환경을 선사했다. 주거정비부문에선 SK건설의 안산 라프리모와 신원종합개발의 포항 득량 신원아침도시가 대상을 받았다. 안산 라프리모는 재건축 단지를 건폐율을 낮추고 녹지를 늘린 힐링 공간으로 탈바꿈시켰다. 득량 신원아침도시도 단지 안팎을 연결하는 다양한 커뮤니티 공간을 마련하고 내진설계 1등급으로 안전성을 높인 설계로 주목 받았다. 친환경단지부문 대상은 대림산업의 e편한세상 일산 어반스카이가 뽑혔다. 고성능 헤파필터를 장착한 공기청정환기 시스템을 구축하고 어린이 실내 놀이터를 마련해 미세먼지를 차단했다. 웰빙아파트부문대상에 선정된 대우건설의 운정신도시파크푸르지오는 중앙광장·아쿠아가든·산책로·힐링포리스트를 조성해 친환경 커뮤니티와 휴식을 선사하는 단지를 선보였다. 오피스텔부문 대상을 수상한 GS건설의 평촌 자이엘라는 소형 아파트를 대체하는 주거형 타입으로 차세대 오피스텔의 이정표를 보여줬다는 평을 받았다. 자재부문 대상을 받은 LG하우시스의 인테리어 브랜드인 지인(Z:IN)은 친환경 자재와 에너지 절감 제품들을 꾸준히 출시하며 건축시장의 새로운 변화를 이끌어가고 있다. 첨단기술부문 대상은 롯데건설의청량리역롯데캐슬 Sky-L65이 차지했다. 롯데건설은 아파트·오피스텔·오피스·호텔 등 첨단 기술로 무장한 대규모 복합단지를 앞세워 서울 청량리 일대를 새로운 도시로 탈바꿈하는 데 앞장서고 있다. 친환경기술부문 대상은 유진기업의레미콘 ‘25-24-150’에 대해 업계 처음으로 저탄소 제품 인증을 받아 녹색건축 문화를 확산하는데 기여했다. 이밖에 문화복합시설부문 대상은 월드뷰종합건설의다산 종로서적 라이프스타일 센터가 받았다. 2019 친환경건설산업대상은 중앙일보·이코노미스트가 주최하고 국토부 등이 후원했다. ━ 최찬환 심사위원장(서울시립대 건축학부 명예교수) - “기후·환경 변화 대응하는 R&D 노력 평가” 국내외 건설기술의 패러다임이 속도 전쟁에서 환경 전쟁으로 이동하고 있다. 갈수록 환경을 더욱 중요하게 생각하는 소비자의 눈높이에 맞춰 건설 업계는 친환경 기술을 개발하기 위한 노력을 경주하고 있다. 단순히 만들어진 친환경 요소를 도입하는 시늉에 그치지 않고 건축물이 들어서는 입지와의 조화, 소비자 라이프스타일의 반영, 위해 요소와 부작용을 없앤 자재, 효율성과 심미성이 어우러진 짜임새 등을 고려한 다양한 친환경 기술을 발굴·개발해 선보이고 있다. 그런 의미에서 친환경건설산업대상은 매우 중요한 자리가 아닐 수 없다. 친환경건설산업대상은 친환경건설기술 분야에서 명실상부한 최고 권위의 상이다. 이와 동시에 건설 업계가 미래에도 지속가능한 성장동력을 만들어가는 데 이정표가 되고 있다. 이 같은 업계의 노력은 2019 친환경건설산업대상에서도 엿보인다. 심사위원들은 아파트·주상복합·오피스텔·타운하우스·조경·자재·설계 등 다양한 영역을 고려해 친환경 건설기술의 적용과 활용방안, 친환경 코드의 구현과 효과 등을 심층적으로 검토해 종합평가했다. 그 결과 친환경 공간을 조성하기 위한 기술의 수준이 과거에 비해 업계마다 크게 향상된 점을 볼 수 있어 기뻤다. 소비자가 건강한 삶을 살아가는 데 도움이 될 수 있는 친환경 공간을 조성하려는 기업들의 깊은 고민의 흔적을 발견할 수 있었다. 채광·경치·식물 등 자연적인 요소를 콘크리트 안으로 끌어들이려는 노력은 물론이거니와 미세먼지·공기오염 같은 기후·환경 변화에 적극 대응하기 위한 친환경 자재와 친환경 기술을 만날 수 있었다. 이번 친환경건설산업대상에 선정된 기업들의 이 같은 고민과 실천은 대한민국 미래 건설기술의 밑거름이 될 것이다.- 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

현재 거래 줄고 가격도 약보합세 보여…다주택자보다는 1주택자 매물 많아 다주택자에 대한 양도세 중과세가 본격화하면서 주택시장의 불확실성이 커졌다. 양도세 중과세 대상지역은 부동산시장 흐름을 이끌어오던 조정대상지역인 만큼 파장이 클 수밖에 없다. 조정대상지역은 서울과 경기 일부(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진), 세종시 등지다. 양도세 중과세 시행 이후 주택시장의 모습은 숨고르기 양상이다. 거래가 줄어들고 가격도 약보합세를 보이고 있다. 과연 앞으로 주택시장은 어디로 갈 것인가. 주택시장 흐름은 지방선거 이후 6~7월쯤 나올 것으로 예상되는 ‘보유세 개편안’ 발표 이전까지는 지금 모습을 유지할 것이다. 즉, 시장 흐름의 1차 분수령은 보유세 개편안 발표가 될 것이라는 얘기다. 보유세 개편안의 내용에 따라 하반기 주택시장의 움직임도 달라질 것이다. 따라서 특히 수도권 주택 수요자들은 가급적 보유세 개편안의 내용을 보고 매수 여부를 판단하는 것이 좋을 것 같다. ━ 다주택자 움직임에 따라 시장 흐름 좌우 주택시장에서 요즘 가장 뚜렷한 흐름은 거래 절벽이다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 4월 한 달 동안 서울지역 아파트 거래량은 6308건이다. 이는 3월 거래량 1만3868건에 비하면 절반에도 못 미친다. 지난해 4월 거래량(7735건)도 크게 밑돈다. 이는 양도세 중과세가 시행되면서 다주택자들의 매도 물량이 줄어든 데다 매수자들도 관망세로 돌아섰기 때문이다. 조정대상지역 내에서 주택을 매각하면 1가구 2주택자는 기본 세율(6~42%)에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 이에 따라 양도 차익이 1억5000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 적용받는다. 2016년 말 기준 통계청 주택소유 현황 자료에 따르면 2주택 이상 다주택자는 197만 명이며, 이 중 79%인 156만 명이 2주택자다. 이들이 보유한 주택은 430만 가구에 이른다. 아직 다주택자들은 본격 행동에 나서지 않고 있는 상황이다. 앞으로 시장의 흐름은 다주택자들이 어떻게 움직이느냐에 따라 달라질 수 있는 만큼 이들의 행보를 예의주시해야 할 것이다.시장을 낙관적으로 보는 일부 전문가들은 4월 이후 주택 가격의 상승을 점쳤다. 양도세 부담으로 다주택자들의 매물이 줄어들면서 ‘매물 잠김 효과’가 본격 나타날 것이라는 이유에서다. 하지만 시장은 이보다는 약보합세를 보이고 있어 예상을 빗나갔다. 주의해야 할 것은 가격은 공급 측면에서만 결정되는 것이 아니라 수요와 공급의 함수라는 점이다. 양쪽의 세력 균형이 어느 쪽으로 기우느냐에 따라 결과가 달리 나타난다. 매수세(수요) 감소폭보다 매도세(공급) 감소폭이 크다면 집값은 오를 수 있고, 그 반대라면 집값은 내릴 수 있다. 도식으로 나타내면 지금은 ‘공급의 감소 상가·오피스텔 투자 괜찮을까? - 임대수익률, 반드시 자기자본수익률로 따져야 미국 금리 인상으로 국내 대출금리 인상도 불가피해지면서 수익형 부동산 투자 여건이 나빠질 것으로 보인다. 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산은 대출 금리에 민감하게 반응하는 특성을 보인다. 따라서 입지나 공급 등 여러 변수를 따져 선별 투자하는 것이 좋을 것이다. 은퇴자들이 쉽게 떠올리는 수익형부동산 상품이 상가다. 하지만 상가는 ‘모 아니면 도’라는 말이 있듯 초보자들에게는 위험하다. 특히 신규 분양 상가는 실패 확률이 높은 만큼 신중하는 게 좋다. 신규 상가는 분양가나 임대료 모두 거품이 끼기 쉽다. 아파트는 분양을 받아 가끔 대박을 터뜨리지만 많은 상가들은 계약자들의 기대에 못 미친다.가장 큰 이유는 고(高)분양가다. 개발에 대한 과도한 기대감으로 분양가가 처음부터 부풀려진다. 너무 높은 분양가는 소비자가 가져가야할 이익을 공급자가 중간에 차지해버리는 꼴이다. 이러다 보니 소비자의 몫은 쥐꼬리 정도이거나 되레 손해를 보는 경우도 적지 않다. 한 상가 전문가는 “수도권에서 분양가 이하로 떨어지는 신규 분양 상가들이 30%가량 되는 것 같다. 상가 불패 신화는 옛말”이라고 말했다. 최근 위례신도시 등에서 상가를 분양받았지만 임차인을 찾지 못해 분양가 이하로 내놓는 매물이 나올 정도다. 신규 분양 상가는 시간이 갈수록 가격이나 임대료가 오르기는커녕 낮아지는 곳도 수두룩하다. 상권의 활성화 속도가 기대만큼 빠르지 않은 데다 초기 거품이 빠지기 때문이다.상가의 초기 임대수익률이 연 5% 이상은 나와야 한다. 추후 임대료 하락 가능성을 감안해서다. 또 계산법의 착시를 조심해야 한다. 임대수익률을 계산하는 기준은 자기자본수익률(ROE)이다. 즉, 대출을 제외하고 내 돈으로만 투자해 얻은 임대수익률인 ROE로 따지는 게 정확하다. 대출 지렛대를 사용하면 수익률이 확 올라간다. 대출 금리가 낮아 이자를 부담하더라도 실제 받을 수 있는 임대수익이 늘어나기 때문이다. 따라서 견본주택 등에서 수익률을 부풀릴 가능성이 있으므로 계산법을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다. 명심할 것은 나중에 필요해서 대출을 받더라도 해당 상가의 임대수익에 대한 경쟁력 판단은 ROE로 삼으라는 것이다.신규 분양 상가는 실패한 투자자들이 많다는 것을 반면교사로 삼는 게 현명하다. 도시 면적이나 인구 대비 상업용지 비율이 높거나 분양가가 터무니없이 비싼 곳은 피하고, 특히 웃돈을 주고 상가 분양권을 매입하는 것은 금물이다. 보수적인 은퇴자라면 신규 상가보다는 상권 성숙지역을 고르는 것도 대안이 될 것이다.필자가 상가를 둘러보면서 느낀 것은 ‘상가 투자는 세입자의 시선으로 봐야 실패가 없다’는 것이다. 월세는 건물주인이나 중개업자가 아니라 세입자가 내기 때문이다. 장사를 하는 세입자가 보는 눈은 정확하다. 실패하지 않는 상가 투자의 방법은 바로 세입자의 마음을 읽는 ‘역지사지의 지혜’다. 세입자 선호 상가는 유동인구가 많아 매출액이 꾸준한 곳이다. 가령 지하철역 출구에서 10m 이내의 1층 코너상가나 대학교 후문은 접근성이 좋아 고객이 끊이지 않는다. 상가를 살 때에는 ‘다리품을 팔아 현장에서 온몸으로 느껴라. 그리고 가슴이 떨리면 사라’고 조언하고 싶다.또 다른 수익형 부동산인 오피스텔은 소형 주택 등 대체재의 공급에 영향을 쉽게 받는다. 그래서 주거용 오피스텔보다는 사무실 용도를 겸할 수 있는 오피스텔이 낫다. 오피스텔 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 55%를 넘으면 임대 놓기가 수월하다. 오피스텔은 투자금 대비 임대수익만 생각한다면 로열층보다는 비로열층이 유리하다. 임대료는 매매가격만큼 차이가 나지 않기 때문이다. KB국민은행 조사에 따르면 4월 현재 서울지역 오피스텔 임대수익률은 연 4.79%로 5%가 채 되지 않는다. 2010년 8월 연 6.02% 피크를 찍은 후 계속 하락세다. 최근 오피스텔 공급이 계속되고 있어 앞으로도 임대료가 크게 오르기 힘들다. 그리고 오피스텔은 부동산시장에서 비주류 상품으로 되팔기 어렵다는 점도 단점이다. 순수한 임대 목적으로 빌라와 오피스텔을 산다고 하더라도 제값 주고서는 메리트가 없다. ‘부동산 할인 매장’인 법원경매나 공매시장에서 저가 매수하는 전략이 좋다. 그렇지 않다면 차라리 주택시장의 메이저리그인 아파트를 노크하는 게 좋을 것이다.

5월 들어 강남 아파트값 하락세…6월엔 보유세 개편안 대기 서울 주택시장은 요즘 사실상 개점휴업 상태다. 사려는 사람도, 팔려는 사람도 많지 않다. 서울 강남구의 한 부동산중개업소 사장은 “매도자들은 호가를 내리지 않고, 매수자는 급매물만 찾거나 가격 동향만 알아보고 발을 뺀다”며 “양쪽 다 (팔거나 사는데) 적극적이지 않다”고 전했다. 당장 거래 가능한 물건 자체가 절대적으로 감소한 데다 매수·매도자 간 눈치보기 장세를 이어가면서 거래로 이어지지 않는다는 것이다. 서울 강남은 연초까지만 해도 집을 사려는 사람이 몰리면서 아파트값이 다락같이 오르던 곳이다.그랬던 곳이 요즘 한가하다 못해 썰렁해진 것이다. 아파트값 상승세를 견인하던 강남권 재건축시장도 마찬가지다. 강남구 개포동 A부동산 관계자는 “양도세 중과(重課)가 시행되면서 매수·매도자 모두 문의가 뜸하다”며 “거래 자체가 없으니 호가도 없고 그냥 눈치 보기만 계속되는 분위기”라고 말했다. 재건축 대장주로 꼽히는 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실동 주공5단지도 매수세가 붙지 않는다. 잠실동의 한 부동산 관계자는 “매수자들은 가격이 더 빠지길 기다리고 있지만 매도자들은 가격을 쉽게 내리지 않고 있다”며 “시장 분위기 자체가 가라앉아 매수·매도자 발길이 많이 끊긴 상태”라고 전했다. ━ 매수·매도자 발길 끊겨 전문가들은 주택시장이 가라앉고 있는 이유로 4월 시행된 양도소득세 중과를 첫손에 꼽는다. 양도세 중과는 정부가 지난해 과열된 주택시장을 식히기 위해 내놓은 것으로, 현행 양도세 기본세율 6~42%에 10~20%포인트 중과세하는 게 핵심이다. 2주택 이상 다주택자가 서울 전역을 비롯해 전국 40여 곳의 조정대상지역에 있는 주택을 매도할 때 적용된다. 2주택 보유자는 양도세율이 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트 중과된다.예컨대 아파트 3채를 가진 사람이 서울에서 6억원에 매입한 아파트를 9억원에 판다면 이전에 비해 양도세를 6000만원 더 내야한다. 3주택 이상 보유자는 양도차익의 최대 62%까지 세금을 내야 할 수 있다. 조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주시, 동탄2신도시, 세종, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구 등지다.부동산114에 따르면 양도세 시행 후 한 달(4월 6일∼5월 4일) 간 서울 아파트값 상승률은 0.37%다. 상승세를 이어가긴 했지만 직전 한 달(3월 2∼30일) 간 상승률(1.44%)과 비교하면 상승폭이 확 줄었다. 경기도 아파트값도 같은 기간 0.37%에서 0.02%로 상승폭이 급감했다.특히 강남구의 아파트값 상승률은 한 달 새 1.53%에서 0.1%로 줄어 서울에서 감소폭이 가장 컸다. 강남 3구(강남·서초·송파구)의 아파트값 상승폭이 눈에 띄게 둔화했다. 3월에 1.53% 올랐던 강남구의 아파트값은 양도세 중과 시행 후 한 달 간 0.1% 오르는 데 그쳤다. 송파구의 아파트값 상승률도 한 달 새 1.03%에서 0.11%로 둔화했다. 이 기간 강남구와 송파구의 상승률 감소폭은 각각 93%와 89%로 서울 25개 구 중 1, 2위를 차지했다. 서초구의 아파트값 상승률도 1.7%에서 0.57%로 줄었다.한국감정원이 내놓은 4월 집값 동향 결과도 비슷하다. 강동구를 포함한 강남 4구의 집값은 4월 0.2% 상승하는 데 그쳐 상승폭이 전월(0.73%)의 3분의 1 수준으로 둔화했다. 서초구가 3월 0.44%에서 4월 0.11%로 한 달 새 4분의 1 수준으로 상승폭이 꺾인 것을 비롯해 강남구(0.77→0.20%), 송파구(0.81→0.20%), 강동구(0.86→0.3%) 등도 오름세가 일제히 대폭 줄었다. 5월 들어서는 하락세로 전환했다. 5월 첫째 주 강남구 아파트값은 전주 대비 0.05%, 서초구는 0.06%, 송파·강동구는 각각 0.05% 내렸다. 강여정 감정원 주택통계 부장은 “서울은 가격 선도지역이던 강남 4구가 급등에 따른 피로감, 금융비용 증가, 재건축 규제와 양도세 중과 시행 등 정책 효과가 맞물린 때문으로 보인다”고 말했다.여기에 올해 1월 신(新)총부채상환비율(DTI), 3월 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 강화된 대출 규제의 효과가 나타나면서 매수 심리가 더 위축됐다는 분석이다. 서울 서초구의 한 부동산 관계자는 “3월까지만 해도 급매물을 찾는 수요가 있었는데 4월 들어서는 매수 문의가 뚝 끊겼다”고 전했다. 이 같은 현상은 통계로도 확인된다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울의 아파트 매매거래량(5월 6일까지 신고 건수)은 6313건으로 3월(1만3880건)보다 55% 줄었다. 지난해 4월(7735건)과 비교해도 18% 이상 감소했다. 지역별로 보면 강남 3구와 마포 용산 성동구 등 인기 지역의 거래량 감소세가 두드러졌다. 강남(-76%), 성동(-73%), 서초(-70%), 용산(-68%), 송파(-67%), 마포구(-63%) 순으로 거래량 감소 폭이 컸다. ━ 주택시장 실수요시장으로 재편 오는 6월에는 보유세 개편을 담은 재정개혁특별위원회의 권고안도 정부에 제출된다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 5월 3일 “현재 재정개혁특위에서 보유세 개편 방안을 논의 중이고 여론조사, 공청회 등 공론화 과정을 거쳐 6월 말까지 권고안이 나올 것”이라며 “필요하면 올해 세제개편안과 중장기 조세정책에도 반영하겠다”고 말했다. 때문에 당분간 아파트값은 안정세를 이어갈 것으로 예상된다.윤지해 부동산114 책임연구원은 “정부가 투기 수요를 억제하고 실수요자는 지원하는 정책을 추진하면서 투자자 유입으로 변동폭이 크게 나타나던 주택시장이 실수요자를 중심으로 재편되는 분위기”라며 “특히 수도권을 중심으로 입주물량이 크게 늘어나고 시세보다 저렴한 급매물도 시장에 나오고 있어 아파트값이 안정세를 보일 가능성이 크다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “정부가 집값을 잡겠다는 의지가 워낙 강해 매수자 입장에서는 시장 리스크가 큰 상황”이라며 “당분간 집값을 끌어올릴 만한 호재가 없어 거래 위축 분위기는 당분간 이어질 것”이라고 말했다.

대출금리 오르고 신규 입주 물량 쏟아져 … 정부는 보유세 인상 카드 만지작 2017년 부동산시장은 ‘상고하저’ 현상이 뚜렷했다. 상반기에는 서울을 비롯해 전국의 집값이 들썩였다. 서울 강남권 재건축시장은 뜨겁다 못해 펄펄 끓었다. 청약(분양)시장도 활황세를 이어갔다. 분양 단지마다 청약자가 몰렸고, 입지 여건이 좋은 단지는 어김없이 청약경쟁률이 수십대, 수백대 1에 달했다. 그러나 5월 새 정부가 출범하면서 분위기가 급속도로 바뀌기 시작했다.문재인 정부의 출범과 함께 6·19 부동산 대책(조정대상지역 지정 등)과 8·2 부동산 대책(투기과열지구 지정+대출 규제 강화), 9·5 부동산 추가 대책(투기과열지구 추가 지정), 10·24 가계부채종합 대책(대출 규제 강화) 등 부동산시장 규제책을 잇따라 쏟아내면서 뜨거웠던 열기는 차츰 식어가기 시작했다. ━ 2017년 시장 ‘상고하저’ 현상 뚜렷 정부의 잇단 부동산 규제책으로 주택거래량은 급감했다. 서울의 경우 주택거래량은(신고 기준) 2017년 8월(1만5421건)까지만 해도 월 평균 1만5000여건 정도였으나 9월부터는 6000~8000건 정도로 확 줄었다. 거래는 줄었지만 시장에선 매도·매수자들의 눈치싸움이 벌어지면서 수치상으로는 집값이 되레 상승세를 보였다. 중·장기적으로는 공급 부족 영향으로 집값이 오를 것으로 보고 매도자들이 호가(부르는 값)를 올린 영향이다. 이와 달리 매수자들은 집값이 대세 하락기에 접어들었다며 관망세를 보였다.청약시장도 표면적으로는 열기가 식는 모습이었다. 청약 1순위 규제 등으로 1순위 청약 가능자 자체가 줄면서 청약경쟁률도 반토막 났다. 물론 이 같은 주택·청약시장의 모습은 서울·수도권이나 부산 등 주택 수요가 많은 곳 얘기다. 지방의 중소 도시에선 정부의 잇단 부동산 대책으로 투자 심리가 냉각되면서 집값이 약세를 보이거나 미분양 물량이 크게 늘기 시작했다. 전세시장은 지방이나 서울·수도권 할 것 없이 모처럼 안정세를 보였다. 우려했던 전세대란은 없었고, 주거비 상승을 불러 온 월셋집의 증가도 둔화하는 모습이었다.그렇다면 2018년에는 어떨까. 우선 주택시장은 대체적으로 약세를 보일 것이라는 전망이 우세하다. 정부의 규제도 규제지만, 신규 입주 아파트 증가와 대출 금리 상승이라는 악재로 위축이 불가피하다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 한국건설산업연구원(이하 건산연) 허윤경 연구위원은 “2018년에는 입주 증가 등의 리스크(위험 요소)가 지속적으로 확대됨에 따라 기존 주택 소유자의 관망세는 강화되고 신규 매수자는 크게 줄 전망”이라고 분석했다. 건산연 측은 2018년 전국 집값이 평균 0.5% 하락할 것이라고 전망했다.그러나 이는 주택시장 전반에 대한 관측일 뿐 서울·수도권과 지방 일부 대도시를 떼어 놓고 보면 상황이 달라진다. 매수세가 줄면서 거래량이 급감하고 있지만 집값이 내릴 것이라고 보는 전문가는 거의 없다. 건산연의 집값 전망치도 지방(-0.1%)을 감안한 수치로, 서울·수도권 집값은 보합권(0%)에 머물 것으로 내다봤다. 허 연구위원은 “서울·수도권은 안전자산이라는 인식 강화로 거래는 줄겠지만 가격은 강보합세를 유지할 것”이라고 전망했다. 서울·수도권 등지에선 정부의 바람대로 매물이 많이 늘 것 같지도 않다. 정부는 잇단 부동산 대책을 통해 다주택자에게 집을 팔라고 압박하고 있지만 다주택자 입장에선 급할 게 없는 만큼 집을 헐값에 내놓기보다는 계속 보유하며 시장 상황을 예의주시할 것이라는 관측이다. ━ 보유세 인상? 한다면 언제? 부동산개발회사인 에스앤비의 김승석 대표는 “정부는 양도소득세 중과세 등으로 다주택자를 압박하고 있지만 양도세라는 건 집을 팔아 차익이 생겼을 때 내는 세금이므로 양도세 중과 규제는 큰 의미가 없다”며 “오히려 전세를 월세를 돌리면 손쉽게 현금을 확보할 수 있는 상황이므로 추가 매입에 나설 가능성도 있다”고 내다봤다. 다만 주택 거래량은 적어도 2018년 상반기까지는 더 위축될 가능성이 크다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “다주택자가 버티기에 들어가고 매수세가 관망세를 보임에 따라 시장에선 매물도 거래도 없는 개점 휴업 상황이 연출될 것”이라며 “2018년 상반기까지 이런 상황이 계속되면 정부가 보유세 인상 카드를 꺼낼 수도 있을 것”이라고 말했다.결국 서울·수도권 등지에선 보유세 인상 전까지는 집값이 크게 오르지도, 크게 내리지도 않는 보합권 장세가 이어질 것이라는 예상이다. 오히려 사업 속도가 빠른 서울 강남권 재건축 단지나 서울 강북권의 한남뉴타운 등 재개발 단지를 중심으로 집값이 상승세를 보일 가능성도 있다. 이와 달리 지방에서는 투자 심리 냉각, 역전세난 등의 악재로 매수세 찾기가 더 힘들어질 전망이다. 세종시와 경북·충남·경남 등지에서는 이미 역전세난으로 주택시장이 침체하고 있어 오히려 주택시장 활성화 정책을 써야 한다는 주장이 나올 정도다. 명지대 권대중 부동산학과 교수는 “울산·경남 등지는 지역 경제의 신용 위험과 주택경기 위험이 연쇄적으로 작동할 가능성이 크다”며 “지방 시장의 어려움을 고려해 국지적 지원을 검토해야 한다”고 말했다.정부는 2017년 5월 출범 직후부터 대출 규제 등 부동산시장을 겨냥한 규제책을 쏟아 부었다. 8·2 대책은 ‘규제종합선물세트’라고 불릴 정도였다. 남은 건 재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세 인상 카드다. 보유세 인상은 ‘끝판왕’으로 불릴 만큼 강력한 규제다. 시장에선 보유세 인상 카드가 나온다면 8·2 대책 이상의 충격을 받을 것이라고 우려하고 있다. 그러나 보유세 인상은 주택 소유자의 반발 등 논란의 소지가 큰 뜨거운 감자여서 쉽게 올리긴 어렵다. 실제로 정부와 여당의 입장도 제각각이다. 보유세를 올릴지, 말지를 놓고 기본적 시각부터 갈라진다. 증세를 한다면 다주택자 등을 겨냥해 ‘핀셋 증세’를 할 건지, 일괄적으로 세율을 올리는 ‘보편적 증세’를 할 것인지를 두고도 팽팽하게 충돌하고 있다.최후의 보루인 만큼 쉽게 꺼낼 수 있는 카드가 아니라는 분석도 나온다. 보유세 인상이라는 가장 확실한 카드는 움켜쥐고 있을 때 효과를 발휘하는 것이지 막상 꺼내버리면 효과가 반감될 수 있다는 얘기다. 이에 일각에선 섣부른 보유세 인상 카드보다는 공시가격 현실화 등 현재의 제도 범위 내에서 정책의 실효성을 높이는 다른 방법을 찾을 수 있다는 전망도 나온다. 이남수 팀장은 “보유세 인상은 다주택자의 투기를 잠재우는 확실한 카드라는 평가가 있지만 의외로 정책 실효성을 기대하기 어려울 수 있다”며 “특히 미국과 달리 양도세 비중이 큰 한국 현실을 고려할 때 양도세 인하 등 추가 대책을 병행해야 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말했다. ━ 전세시장은 안정 … 역전세난 우려도 그러나 분명한 건 집값이 떨어지지 않으면 언제든 꺼낼 수 있는 카드라는 것이다. 실제로 집값이 계속 뛰면서 정부의 입장도 변화하고 있다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 당초 “보유세 인상을 검토하지 않고 있다”고 했지만 계속된 규제에도 집값이 오름세를 보이자 “보유세 관련 다양한 시나리오를 검토하고 있다”고 말했다. 더불어민주당 추미애 대표도 틈만 나면 보유세 도입 필요성을 강조하고 있다. 만약 보유세 인상 카드를 쓴다면 시기는 언제가 될까. 시장에선 2018년 6월로 예정된 지방선거 이후가 될 것으로 전망한다. 문재인 정부 시절 ‘종부세 역풍’을 경험한 바 있는 지금의 여당이 중요 선거를 앞두고 무리수를 두지는 않을 것이라는 전망이다.2018년 전세시장은 2017년보다 더 안정세를 보일 것이라는 게 지배적인 전망이다. 2017년은 매번 전세대란이 일어났던 홀수해였는 데도 시장은 큰 움직임이 없었다. 신규 입주 물량이 전국적으로 37만9619가구로 사상 최대였던 덕분이다. 2018년에도 입주 물량이 넉넉하다. 오히려 수도권 일부 지역과 지방에서는 세입자를 구하지 못하는 역(逆)전세난을 걱정하는 목소리도 있다. 국토교통부에 따르면 2018년 전국에서 44만 2194가구가 입주한다. 절반에 가까운 22만여 가구가 수도권에 몰려 있는 게 특징이다. 2017년 경기도 입주 물량 17만여 가구보다 29% 이상 증가한 수치다.특히 2017년 1만4651가구가 입주한 경기도 화성시에서는 2018년 2만2743가구가 집들이를 한다. 이 중 1만6675가구가 동탄2신도시 물량이다. 이렇게 급증한 입주 물량이 다 채워질 수 있을까. 주택 수요 여건을 감안한 국토교통부의 중장기 주택공급계획에 따르면 2013~2022년 기간 중 적정 주택 공급량은 연간 39만 가구(아파트만 기준으로 할 경우 연간 약 27만 가구)다. 그런데 2017년과 2018년 공급량은 이를 크게 상회한다. 2010~2011년에도 2017~2018년과 유사하게 입주 물량이 넘쳤던 적이 있다. 2007년 주택건설 업체들이 규제를 피하기 위해 밀어내기 분양에 나섰던 때문이다.이로 인해 입주가 한데 몰리면서 역전세난은 물론 미입주 사태, 준공후 미분양 물량 폭증, 집단대출 연체율 급등, 입주 소송, 주택건설업체 부도 등의 부작용이 나타나기도 했다. 2010~2011년과 같은 극단적인 상황으로 치닫진 않겠지만 그래도 입주 물량이 많은 건 감안해야 한다. 건국대 심교언 부동산학과 교수는 “서울이나 서울과 가까운 경기 지역은 입주 물량이 늘어도 어느 정도 시장에서 소화가 가능하지만 서울과 멀거나 교통이 불편한 지역은 전셋값이 하락하고 역전세난 현상이 심화할 것”이라고 내다봤다. ━ 저무는 저금리 시대, 수익형 부동산 타격 2018년에 예상되는 주요 변화 중 하나는 초저금리 시대의 폐막이다. 미국과 유럽이 금융 긴축(유동성 축소)에 나섰고, 한국은행도 기준금리 인상에 적극적이다. 국내 주택담보대출 금리는 이미 연 5%를 돌파했다. 저금리 시대가 막을 내리고 있는 셈이다. 그동안 워낙 금리가 낮았기 때문에 오른다고 해도 부동산시장엔 큰 의미가 없다는 분석도 있지만, 수익형 부동산은 다르다. 수익형 부동산의 특성 자체가 시세 차익보다는 매월 정기적으로 시중금리 이상의 임대수익이 목적이므로 금리 인상에 민감할 수밖에 없다. 특히 레버리지효과를 기대하고 대출을 최대한 받아 투자하는 예가 적지 않다.이 때문에 금리 인상은 곧바로 임대수익률 악화로 돌아오게 된다. 임대수익률이 높다면 금리 인상 여파를 어느 정도 상쇄할 수 있지만, 상황이 썩 좋지만은 않다. 수익형 부동산시장 역시 공급 증가로 수익률이 내리막길을 걷고 있다. 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔은 2007년 이후 임대수익률이 꾸준히 하락세다. 부동산114 조사에 따르면 2016년 말 평균 연 5.46%였던 전국 오피스텔의 임대수익률은 2017년 9월 5.29%로 떨어졌다. 서울만 놓고 보면 이미 2017년 7월 연 5% 선이 무너졌다. 오피스텔 임대수익률이 계속 하락세인 건 오피스텔 공급 증가는 물론 유사 상품인 도시형생활주택 등이 급증한 영향이다. 그런데 오피스텔은 2018년에도 7만3000여 실, 2019년에도 7만여 실이 입주할 예정이다.오피스텔뿐 아니다. 한국감정원에 따르면 2017년 3분기 오피스·상가 등 상업용 부동산 임대수익률이 모두 하락했다. 오피스(1.29%)는 전 분기보다 0.24%포인트 떨어져 상업용 부동산 중 하락폭이 가장 컸다. 가장 큰 이유는 역시 공급 증가다. 상가 중에서는 중대형 상가(1.50%)와 소규모 상가(1.49%)의 임대수익률이 각각 전 분기 대비 0.18%포인트, 0.09%포인트 낮아졌다. 이런 분위기는 2018년에도 이어질 공산이 크다. 여기에 금리까지 오름세로 돌아서면 임대수익률의 하락폭은 더 커질 전망이다. 분양마케팅회사인 내외주건의 정연식 사장은 “정부의 10·24 가계부채종합대책 영향으로 수익형 부동산을 매입할 때도 대출 규제를 받기 때문에 투자수요마저 줄어들 수 있다”며 “수익형 부동산 시장은 공격적인 투자보다는 부채 관리 모드로 전환해야 할 시점”이라고 말했다.※ 종합부동산세 : 일정 기준을 초과하는 토지·주택 소유자에게 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 국세. 노무현 정부가 급등하는 집값을 잡기 위해 내놓은 규제책 중 하나로 2005년 1월5일 제정됐다. 종부세 과세대상은 주택과 토지로, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 주택의 공시가격 합산금액이 6억원을 넘고, 과세대상 토지의 공시가 합산금액이 3억원 이상인 부동산 소유자에게 부과한다. 빌딩·상가·사무실 등의 부속토지의 경우 공시지가가 40억원을 초과하면 과세대상에 포함된다.

서울시, 공공성 내세워 아파트 35층 이하로 규제 … 사업 수익성보다 속도 택해 서울 재건축 사업의 상징과도 같은 서울 대치동의 은마아파트. 2003년 재건축 추진위가 설립된 이후 14년째 추진 단계에 머물고 있지만 재건축시장에서 은마가 갖는 상징성은 작지 않다. 1970년대 말 강남 개발의 주역이자 상가 건물까지 거느린 대규모 아파트의 원조이기 때문이다. 초고층 아파트에 밀려 구식 아파트로 취급받을 때도 사교육 열풍에 힘입어 대치동 명당 자리의 위용을 굳건히 지켜왔다. 1970년대 이후 우리가 겪어온 경제개발과 주거·교육 환경의 변천사가 은마라는 이름 하나에 응축돼 있는 셈이다. 그런 이 아파트가 재건축을 추진한다는 소식이, 그것도 초고층으로 재건축한다는 소식이 전해지자마자 부동산시장의 ‘뜨거운 감자’가 됐다. ━ 35층 재건축안 찬성 조합원 71% 49층(이하 최고 층수 기준) 초고층 재건축을 추진하던 은마가 그러나 최근 두 손을 들었다. 초고층을 포기하고 35층 재건축을 추진한다. 서울시와 추진위는 2015년 말부터 5차례에 걸쳐 층수 조정을 위한 사전협의를 해왔으나 합의점을 찾지 못했다. 서울시는 도시계획인 ‘2030 서울플랜’에 근거해 35층 높이를 고수했고, 추진위도 49층 재건축 의지를 굽히지 않았다. 하지만 추진위가 10월 19~25일 조합원을 대상으로 진행한 투표에서 ‘49층 재건축안’보다 ‘35층 재건축안’이 압도적(71%)으로 많았다. 전체 조합원 4803명 중 3662명이 참여해 2601명이 35층 재건축안을 선택했다. 기존 49층 재건축안을 선택한 조합원은 1061명(29%)이었다.서울시가 ‘35층 규제’를 들어 초고층 재건축안에 번번이 퇴짜를 놓자 조합원들이 결국 손을 든 것이다. 추진위는 불과 두 달 전인 8월에도 49층 재건축안을 서울시에 내밀었지만 서울시는 이례적으로 ‘미심의’ 결정을 내렸다. 미심의 결정은 35층을 넘보면 들여다보지도 않겠다는 의지로 읽혔다. 그러자 조합원들은 49층으로는 재건축 사업이 더 나아가기 어렵다는 판단을 내린 것이다. 재건축은 속도가 관건인 만큼 수익성보다는 속도를 택한 셈이다. 현재 이 아파트에 살고 있는 한 조합원은 “2003년 추진위를 구성한 뒤 재건축 추진만 14년째”라며 “안 그래도 (사업이) 지지부진했는데 49층을 고집하면 또 10년 이상 공회전만 할 수 있다”고 말했다. 은마는 1979년 준공한 복도식 아파트로 지하 주차장이 없어 공터마다 차량으로 발 디딜 틈이 없다. 수압이 약해 물을 제대로 쓸 수 없는 데다 녹물이 떨어지고 난방도 열악하다. 그만큼 재건축이 절실한 상황이다.은마가 49층을 고집했던 건 사업성 때문이다. 재건축은 건축 규모를 결정하는 용적률(대지 면적에 대한 건물 지상층 전체 바닥 면적의 비율)이 수익성을 좌우한다. 기존 아파트의 용적률과 재건축 후 용적률 차이가 클수록 일반분양 물량이 늘어 분양 수입이 증가하기 때문이다. 일반분양 수입이 많으면 주민들의 사업비 부담이 그만큼 줄어든다. 그러나 은마아파트의 현재 용적률은 197%(일반3종주거지역)로 높은 편이다. 사업성이 그만큼 떨어지는 셈이다. 그래서 은마는 초고층을 돌파구로 삼았다. 일부 용지를 준주거지역으로 종상향해 해당 구역 용적률을 500%(일반3종주거지역은 300%)까지 늘리면 일반분양 분 물량을 늘릴 수 있고, 초고층으로 짓는 만큼 더 비싸게 팔 수 있기 때문이다. 초고층 아파트는 일반 아파트에 비해 조망권과 희소성이 반영돼 분양가도 비싸고, 아파트 값도 주변보다 높게 형성된다.실제 서울 용산구 이촌동의 최고 56층짜리 래미안 첼리투스는 아파트 값이 3.3㎡당 평균 4800만원 정도로, 이촌동 평균(3043만원)의 1.6배 수준이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “초고층을 포기한 만큼 조합원이 부담해야 할 추가분담금(새 아파트에 들어가기 위해 조합원이 내는 돈)이 더 늘어날 것”이라고 말했다. 현재 은마는 재건축 사업 초기 단계여서 입주민 추가분담금을 정확히 따지기 어렵지만 부동산 업계에서는 여러 상황을 감안할 때 49층을 포기한 만큼 추가분담금이 기존 계획 대비 최대 2배 가까이 늘어날 수도 있다고 전망한다. 전용면적 76㎡을 갖고 있는 조합원이 재건축 후 전용면적 84㎡를 배정받을 경우 49층으로 재건축할 때는 2억원 정도일 추가분담금이 35층으로 하면 최대 3억~4억원까지 오를 수 있다는 것이다. 은마와 비슷한 용적률 조건으로 재건축을 한 인근의 래미안대치팰리스(대치청실 재건축 단지)를 고려했을 때다. 대치청실은 76㎡에서 84㎡로 옮겨갈 때 2억원 안팎의 추가분담금을 냈다.그렇다면 서울시가 재건축 조합원들의 재산권을 침해하면서까지 35층을 고집하는 이유는 뭘까. 우선 35층 규제는 박원순 서울시장이 2014년 발표한 ‘2030 서울플랜’에 근거하고 있다. 그래서 시장에서는 ‘박원순 룰’이라고 불리기도 한다. ‘2030 서울플랜’은 서울시 도시기본계획의 별칭으로 도시기본계획은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 18조에 의거해 각 지방자치 단체장들이 수립할 수 있다. ‘2030 서울플랜’에 명시된 35층 규제는 ‘토지이용계획’의 ‘도시공간 구조를 고려한 높이관리’라는 항목에 있다. 이에 따르면 서울시 내 3종 주거지역의 주거용 건물 높이는 35층 이상을 넘어설 수 없다. 35층인 이유에 대해 서울시는 “오세훈 전 서울시장 시절 한강변에 초고층을 허용했던 ‘한강변 공공성 재편 정책’ 이전에 심의를 통해 결정한 최고 층수”라며 “전문가·시민의 의견을 모아 만들었다”고 설명한다. 서울시가 올해 6월 발간한 라는 책에서도 “(35층은) 주먹구구로 나온 숫자가 아니다. 한강변 주요 조망 지점을 중심으로 배후 경관을 조망할 수 있는 적정 높이가 35층”이라며 “용적률 상한선(300%)을 적용했을 때 무리 없는 수준이기도 하다”고 밝혔다. ━ 조합원 추가분담금 부담 최대 2배로 커질 듯 높이를 규제하는 이유에 대해 서울시는 도시 경관을 보호하고 한강 조망권의 공공성을 확보하기 위해서라고 설명한다. 한정된 용적률 안에서 건축물을 지으려면 층수 제약이 있다. 그런데 층수 규제를 두지 않자 한강변이 고층 아파트 개발로 인해 병풍처럼 차폐된 경관을 형성했다는 것이다. 여기엔 조망권과 경관에 대한 정치적 관점이 깔려 있다. 조망권이나 경관은 특정인의 것이 아니라 모두의 것인데 고층 아파트가 늘어나면 고층 아파트에 사는 일부 사람들만 조망권을 누리게 된다. 서민이 누릴 수 있는 조망권은 훼손된다는 것이다. 경관 역시 이들로 인해 획일적이 된다는 것이다. 일각에선 규제가 오히려 성냥갑 같은 아파트를 양산해 도시 경관을 해칠 수 있다는 지적에 대해 서울시는 “일반 주거지 층수를 35층으로 제한하되 강남·여의도 등 도심과 용산·잠실 등 광역 중심지는 비주거 용도를 포함하는 복합 건물을 50층까지 지을 수 있도록 하면 된다”는 입장이다. 미국 뉴욕도 맨해튼에는 상업용 고층 건물을 허용하지만, 주거지인 브롱크스의 공동주택 높이는 최대 14층 안팎으로 제한하고 있다는 것이다. ━ 서울시 “조망권, 경관은 모두의 것” 그럼에도 35층 규제는 계속해서 논란이 될 전망이다. 은마처럼 조합원들의 재산권 침해 소지가 있기 때문이다. 층수 규제에 반대하는 측은 이미 용적률 규제가 있기 때문에 35층으로 제한하는 것은 이중규제라는 주장도 한다. 건폐율(대지 전체 면적에서 건물 부지의 면적이 차지하는 비율) 규제가 있고, 용적률이 건폐율과 층수를 곱한 방식으로 계산되므로 이미 층수가 규제되고 있다는 것이다. 하지만 서울시 측은 이 같은 주장에 대해 “용적률은 도시 내 건물 밀도를 적절히 유지하기 위해 마련한 기준이지 높이 규제가 아니다”라며 “지역적인 여건과 특성에 맞춰 기준을 마련한 것”이라는 입장이다. 서울시가 35층 규제의 근거로 ‘2030 서울플랜’을 내세우자 층수 규제에 반대하는 이들은 서울시의 또 다른 도시계획 가이드라인인 ‘2025 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획’(이하 ‘2025 기본계획’)에 예외조항이 포함돼 있다고 주장하기도 한다. ‘2025 기본계획’은 재개발·재건축 등 지역의 개발 사업에 관해 규정한 서울시의 도시관리계획이다. ‘2025 기본계획’에는 “정비계획 수립시 특별건축구역지정 등으로 인해 특별히 높이 완화가 필요한 경우 시도시계획위원회의 심의를 통해 결정하는 것을 원칙으로 한다”고 명시하고 있다. 이에 따라 강남 재건축 단지들의 경우 재건축·재개발 부지라는 특수성을 감안하면 이 조항에 따라 높이 규제를 완화할 수 있다는 주장이다. 그러나 서울시는 “법정 최상위 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’보다 도시관리계획인 ‘2025 기본계획’이 앞설 수 없으므로 강남 재건축 단지도 35층 규제의 예외로 둘 수 없다”고 설명한다.‘2030 서울플랜’의 위상에 관한 논란도 일고 있다. 이석주 자유한국당 서울시의원은 “‘2030 서울플랜’ 작성에 참여했다고 알려진 100여 명 모두 도시계획 전문가가 아니기 때문에 완벽하다고 볼 수 없는 측면이 있다”며 “뿐만 아니라 100여 명의 전문가가 만들었다고 해서 ‘헌법’이라고 규정하기도 모호한 점이 있다”고 지적했다. 어쨌거나 서울시의 35층은 강경하고, 재건축 아파트의 대표격인 은마까지 두 손을 들면서 다른 재건축조합들의 움직임에 관심이 쏠린다. 이들 단지들은 은마아파트를 위시하며 ‘35층 이상 건축 고수’를 선언하고 지속적으로 35층을 넘는 개발계획안을 서울시에 제출해 왔다. 부동산개발회사인 피데스개발 김승배 사장은 “재건축 사업에 속도를 내야 하는 단지는 은마를 따라갈 수도 있지만 그렇지 않은 단지는 계속해서 35층 이상 규제에 반발할 것”이라며 “조합원들의 재산권과 직접적인 관련이 있는 만큼 앞으로도 논란이 이어질 것 같다”고 내다봤다.