현재 거래 줄고 가격도 약보합세 보여…다주택자보다는 1주택자 매물 많아

다주택자에 대한 양도세 중과세가 본격화하면서 주택시장의 불확실성이 커졌다. 양도세 중과세 대상지역은 부동산시장 흐름을 이끌어오던 조정대상지역인 만큼 파장이 클 수밖에 없다. 조정대상지역은 서울과 경기 일부(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진), 세종시 등지다. 양도세 중과세 시행 이후 주택시장의 모습은 숨고르기 양상이다. 거래가 줄어들고 가격도 약보합세를 보이고 있다. 과연 앞으로 주택시장은 어디로 갈 것인가. 주택시장 흐름은 지방선거 이후 6~7월쯤 나올 것으로 예상되는 ‘보유세 개편안’ 발표 이전까지는 지금 모습을 유지할 것이다. 즉, 시장 흐름의 1차 분수령은 보유세 개편안 발표가 될 것이라는 얘기다. 보유세 개편안의 내용에 따라 하반기 주택시장의 움직임도 달라질 것이다. 따라서 특히 수도권 주택 수요자들은 가급적 보유세 개편안의 내용을 보고 매수 여부를 판단하는 것이 좋을 것 같다.

주택시장에서 요즘 가장 뚜렷한 흐름은 거래 절벽이다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 4월 한 달 동안 서울지역 아파트 거래량은 6308건이다. 이는 3월 거래량 1만3868건에 비하면 절반에도 못 미친다. 지난해 4월 거래량(7735건)도 크게 밑돈다. 이는 양도세 중과세가 시행되면서 다주택자들의 매도 물량이 줄어든 데다 매수자들도 관망세로 돌아섰기 때문이다. 조정대상지역 내에서 주택을 매각하면 1가구 2주택자는 기본 세율(6~42%)에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 이에 따라 양도 차익이 1억5000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 적용받는다. 2016년 말 기준 통계청 주택소유 현황 자료에 따르면 2주택 이상 다주택자는 197만 명이며, 이 중 79%인 156만 명이 2주택자다. 이들이 보유한 주택은 430만 가구에 이른다. 아직 다주택자들은 본격 행동에 나서지 않고 있는 상황이다. 앞으로 시장의 흐름은 다주택자들이 어떻게 움직이느냐에 따라 달라질 수 있는 만큼 이들의 행보를 예의주시해야 할 것이다.

시장을 낙관적으로 보는 일부 전문가들은 4월 이후 주택 가격의 상승을 점쳤다. 양도세 부담으로 다주택자들의 매물이 줄어들면서 ‘매물 잠김 효과’가 본격 나타날 것이라는 이유에서다. 하지만 시장은 이보다는 약보합세를 보이고 있어 예상을 빗나갔다. 주의해야 할 것은 가격은 공급 측면에서만 결정되는 것이 아니라 수요와 공급의 함수라는 점이다. 양쪽의 세력 균형이 어느 쪽으로 기우느냐에 따라 결과가 달리 나타난다. 매수세(수요) 감소폭보다 매도세(공급) 감소폭이 크다면 집값은 오를 수 있고, 그 반대라면 집값은 내릴 수 있다. 도식으로 나타내면 지금은 ‘공급의 감소 [ 수요 감소’ 구조이다 보니 가격이 약보합세를 보이는 것이다. 그렇다면 매물이 어디에서 나왔을까. 현장 중개업자들의 얘기를 들어보면 다주택자들의 매물은 많지 않다. 1주택자나 일시적인 1가구 2주택 매물이 나오고 있어 시장에서 매물 품귀까지는 나타나지 않고 있다. 서울 잠원동 양지공인 이덕원 사장은 “1주택자들도 집값 단기 고점론이 나오면서 불안감에서 매물을 내놓고 있다”고 말했다. 하지만 매수자들은 뜸을 들인다. 집값이 단기간에 급등세를 보인 데다 대출금리 인상에 전세가율(전세가격 대비 매매가격 비율)이 하락하면서 갭투자의 여건도 많이 악화된 때문이다. 특히 그동안 주택시장의 핵심 수요층이었던 갭 투자가 위축되고 있는 점은 지금의 관망세에 큰 원인이 되고 있다. 더욱이 3월 하순 토지공개념을 넣은 대통령 헌법 개헌안이 발표되면서 시장 분위기는 위축되고 있는 모습이다.

정부의 재건축에 대한 족쇄 채우기가 본격화하고 있다. 이미 재건축 안전진단 조치가 강화된 데다 투기과열지구 내 조합원 지위 양도금지, 초과이익환수제가 시행되고 있다. 정부는 재건축시장이 과열되면 여차하면 분양가상한제까지 시행할 수 있도록 제도적 기반을 갖춘 상태다. 무엇보다 이제 재건축의 첫 관문인 안전진단 자체를 통과하기 쉽지 않아 초기 단계 재건축은 불확실성이 커질 수밖에 없다. 정부가 아파트가 낡았어도 무너질 위험이 없으면 재건축을 하지 말라는 강경 메시지를 보냈기 때문이다. 정부는 무분별한 재건축과 재건축에 대한 과도한 기대감을 차단, 집값 불안심리를 잠재우겠다는 복안이다. 초기 재건축 단지를 중심으로 지난해 말보다 적게는 2000만에서 많게는 2억원 정도 하락을 한 상황이다. 규제의 집중포화를 맞고 있는 재건축 아파트는 추가적으로 가격 조정이 불가피할 전망이다. 재건축보다는 도심 재개발과 뉴타운으로 수요자들이 이동할 가능성이 있다. 재건축은 ‘시간을 돈으로 바꾸는 투자상품’이다. 단기간 수익을 올리기 어려운 상황이므로 가격이 어느 정도 하락해 저점 메리트가 부각될 때까지 기다리는 것이 좋다.

주택시장은 당분간 매매시장과 분양시장이 서로 상반된 모습을 보일 가능성이 크다. 분양시장에 최근 수요자들이 몰려드는 것은 두 가지 이유 때문이다. 바로 로또 구매심리와 안전자산 선호 심리다. 집값 상투 논란이 일고 있는 이 시점에서 수요자들은 집을 덜컥 매입했다가는 혹시 손해를 볼지 모른다는 걱정을 한다. 이처럼 한 치를 내다보기 힘든 안개 속 장세 상황에서 위험을 피하는 방법은 매입가를 낮추는 것이다. 요즘 아파트 분양가는 인기 지역일수록 주변 시세보다 많이 낮게 나온다. 심지어 강남권에서는 주변 시세보다 3억~7억원이나 싼 곳도 있다. 이러다 보니 시세차익을 거두려는 투자자 뿐만 아니라 위험을 회피하려는 안전자산 구매자까지 분양시장으로 몰려들고 있다. 이런 상황에서는 당분간 견본주택에는 사람들이 북적이고 중개업소에는 썰렁한 모습이 나타날 것이다. 그렇다고 당장 집값이 급락할 가능성은 작다. 올해 전국적으로 아파트 입주물량이 총 44만 가구 정도로 1990년대 ‘200만 가구 공급 쇼크’ 이후 가장 많다. 공급량에 민감하게 움직이는 전세가격이라면 모를까 집값은 소유자의 ‘손실회피 심리’가 작용하고 있어 단기간에 집값이 크게 하락하기는 어렵다. 집값은 소화불량과 동맥경화증이 심각해서 ‘임계점(臨界點·critical point)’을 지나지 않는 한 급락은 쉽게 오지 않는다. 말하자면 시장이 썩어 문드러져야 급락세가 온다는 얘기다. ‘공급 물량이 많은 해=집값 급락’으로 연결하는 단순 도식은 위험하다. 시장에서 나도는 ‘10년 주기설’도 정확성이 떨어질 수 있다. 과거에 일어난 일만을 가지고 섣부르게 패턴을 만드는 것은 미래의 불안을 해소하려는 인간심리에서 나오는 것이다. 하지만 비합리적인 믿음이 될 수 있다. 오죽하면 ‘10년 주기설이 나오는 것은 손가락이 10개이기 때문’이라는 우스갯소리가 있을까. 손가락이 8개라면 8년 위기설이 나오지 않았을까. 어쨌든 한두 가지 변수나 과거 사건을 내세워 미래를 예단하면 낭패를 보기 쉽다. 과학적인 사실을 뒷받침하지 않는 왜곡된 신념으로 이어질 수 있다. “신념은 때로는 거짓말보다 더 위험하다”는 철학자 니체의 고언을 되새기는 것이 좋다. 섣부른 예측보다 여러 가능성을 열어놓는 오픈 마인드, 그리고 기민하게 대응하는 힘이 중요한 것이다.

다주택자에 대해 양도세 중과세가 시행됐지만 이들은 그렇게 겁을 내지 않는 것 같다. 양도세는 양도차익이 있어야 내는 세금인 데다 안 팔면 내지 않아도 된다. 하지만 보유세는 부동산을 갖고만 있어도 내야 하는 세금이라 압박을 크게 느낄 수밖에 없다. 주로 고가 주택이나 알짜 부동산을 보유한 연령대는 고령층이나 은퇴를 하고 있는 베이비부머 세대다. 일정한 소득이 없는 상태에서 보유세 인상은 적지 않은 부담이 된다. 6~7월 공개되는 보유세 개편안에서 부담될 정도로 보유세가 많이 오른다면 ‘팔자’로 선회하는 다주택자들이 많아질 것으로 생각된다. 만약 앞으로 집값 하락 신호가 분명하다면 움직임은 더 빨라질 것이다. 하지만 그 반대로 보유세 인상이 미미하다면 ‘버티기’를 하는 다주택자들이 많을 것이다. 어느 정도 수준이 될지는 지금 단계에서는 뚜껑을 열어봐야 할 수 있을 것이다. 문재인 정부의 재정개혁특별위원회는 부동산 보유세 개편안 등 세제개편에 관한 주요 과제를 집중적으로 논의해 6~7월 보유세 권고안을 내놓을 예정이다. 다만 지금까지 관측으로는 다주택자와 고가 주택 보유자를 압박하는 내용이 포함될 가능성이 커 보인다. 시장이 불확실성이 크진 만큼 일희일비하기보다 ‘거인의 어깨’에 올라 시장을 멀리 바라보는 망원경이 필요하다. 시장을 냉철하게 바라보자. ‘비관주의는 기분의 산물이고 낙관주의는 의지의 산물이다’라는 말이 있다. 주관적 함정에 빠지기보다 균형적이고 객관적인 전망이 필요하다는 것을 말해준다. 분명한 것은 주택시장의 위험성이 커지고 있다는 것이다. 서울을 비롯한 수도권 집값은 2013년 1분기 저점을 찍은 이후 올해로 5년째 상승세다. KB국민은행 통계에 따르면 1987년 이후 서울 아파트값은 5년 이상 오른 적이 없다. 강남과 같은 인기 지역에서 아파트 값은 그동안 2~2.2배 정도 상승했다. 상승 에너지를 쏟아내 추가적으로 급등하기에는 녹록하지 않다. 보유세를 비롯한 세금 부담이 늘어나고 금리의 추가 인상 가능성도 적지 않다. 이런 상황에서 현명한 투자자는 보수적인 사고를 하는 것이다. 보수적인 투자자의 덕목은 추격 매수보다는 저점 매수와 자기자본 비중 높이기 전략이다. 금리 상승 가능성에 대비해 지렛대를 최대한 활용하는 투자보다 자기자본의 비중을 늘리는 것도 바람직하다. 대출을 내더라도 집값의 30% 이내, 원금과 이자 납입액이 월급의 30% 이내로 줄이는 게 현명하다. 현명한 투자자는 불황기에 빛을 발하게 마련이다. 그래서 가치투자자 워런 버핏도 “썰물 때가 되면 누가 발가벗고 수영하는지 드러난다”고 강조했다.

무엇보다 이제는 평균회귀를 떠올릴 때가 됐다. 평균회귀는 과거의 일을 분석하거나 철학적으로 사고할 때 유용한 도구다. 그래서 ‘일은 반드시 바른 곳으로 돌아간다’는 사필귀정(事必歸正)을 빗대 사필귀평(事必歸平)으로 표현하기도 한다. ‘세상일은 반드시 평균으로 돌아간다’는 뜻이다. 부동산에서는 영원한 호황도, 영원한 불황도 없다. 부동산은 불황과 호황을 반복하는 사이클이다. 사람들은 오늘 집값이 오르면 내일도 집값이 오를 것이라는 착각에 빠지기 쉽다. 이른바 ‘지속 편향’에 빠지는 것이다. 하지만 달이 차면 기울 듯 가격도 많이 오르면 내리는 것이 세상의 이치다. 어쨌든 여러 변수가 있지만 지금으로서는 공격보다는 방어적인 태도로 접근하는 좋은 것 같다. 미국 금리 인상으로 국내 대출금리 인상도 불가피해지면서 수익형 부동산 투자 여건이 나빠질 것으로 보인다. 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산은 대출 금리에 민감하게 반응하는 특성을 보인다. 따라서 입지나 공급 등 여러 변수를 따져 선별 투자하는 것이 좋을 것이다. 은퇴자들이 쉽게 떠올리는 수익형부동산 상품이 상가다. 하지만 상가는 ‘모 아니면 도’라는 말이 있듯 초보자들에게는 위험하다. 특히 신규 분양 상가는 실패 확률이 높은 만큼 신중하는 게 좋다. 신규 상가는 분양가나 임대료 모두 거품이 끼기 쉽다. 아파트는 분양을 받아 가끔 대박을 터뜨리지만 많은 상가들은 계약자들의 기대에 못 미친다.

가장 큰 이유는 고(高)분양가다. 개발에 대한 과도한 기대감으로 분양가가 처음부터 부풀려진다. 너무 높은 분양가는 소비자가 가져가야할 이익을 공급자가 중간에 차지해버리는 꼴이다. 이러다 보니 소비자의 몫은 쥐꼬리 정도이거나 되레 손해를 보는 경우도 적지 않다. 한 상가 전문가는 “수도권에서 분양가 이하로 떨어지는 신규 분양 상가들이 30%가량 되는 것 같다. 상가 불패 신화는 옛말”이라고 말했다. 최근 위례신도시 등에서 상가를 분양받았지만 임차인을 찾지 못해 분양가 이하로 내놓는 매물이 나올 정도다. 신규 분양 상가는 시간이 갈수록 가격이나 임대료가 오르기는커녕 낮아지는 곳도 수두룩하다. 상권의 활성화 속도가 기대만큼 빠르지 않은 데다 초기 거품이 빠지기 때문이다.

상가의 초기 임대수익률이 연 5% 이상은 나와야 한다. 추후 임대료 하락 가능성을 감안해서다. 또 계산법의 착시를 조심해야 한다. 임대수익률을 계산하는 기준은 자기자본수익률(ROE)이다. 즉, 대출을 제외하고 내 돈으로만 투자해 얻은 임대수익률인 ROE로 따지는 게 정확하다. 대출 지렛대를 사용하면 수익률이 확 올라간다. 대출 금리가 낮아 이자를 부담하더라도 실제 받을 수 있는 임대수익이 늘어나기 때문이다. 따라서 견본주택 등에서 수익률을 부풀릴 가능성이 있으므로 계산법을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다. 명심할 것은 나중에 필요해서 대출을 받더라도 해당 상가의 임대수익에 대한 경쟁력 판단은 ROE로 삼으라는 것이다.

신규 분양 상가는 실패한 투자자들이 많다는 것을 반면교사로 삼는 게 현명하다. 도시 면적이나 인구 대비 상업용지 비율이 높거나 분양가가 터무니없이 비싼 곳은 피하고, 특히 웃돈을 주고 상가 분양권을 매입하는 것은 금물이다. 보수적인 은퇴자라면 신규 상가보다는 상권 성숙지역을 고르는 것도 대안이 될 것이다.

필자가 상가를 둘러보면서 느낀 것은 ‘상가 투자는 세입자의 시선으로 봐야 실패가 없다’는 것이다. 월세는 건물주인이나 중개업자가 아니라 세입자가 내기 때문이다. 장사를 하는 세입자가 보는 눈은 정확하다. 실패하지 않는 상가 투자의 방법은 바로 세입자의 마음을 읽는 ‘역지사지의 지혜’다. 세입자 선호 상가는 유동인구가 많아 매출액이 꾸준한 곳이다. 가령 지하철역 출구에서 10m 이내의 1층 코너상가나 대학교 후문은 접근성이 좋아 고객이 끊이지 않는다. 상가를 살 때에는 ‘다리품을 팔아 현장에서 온몸으로 느껴라. 그리고 가슴이 떨리면 사라’고 조언하고 싶다.

또 다른 수익형 부동산인 오피스텔은 소형 주택 등 대체재의 공급에 영향을 쉽게 받는다. 그래서 주거용 오피스텔보다는 사무실 용도를 겸할 수 있는 오피스텔이 낫다. 오피스텔 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 55%를 넘으면 임대 놓기가 수월하다. 오피스텔은 투자금 대비 임대수익만 생각한다면 로열층보다는 비로열층이 유리하다. 임대료는 매매가격만큼 차이가 나지 않기 때문이다. KB국민은행 조사에 따르면 4월 현재 서울지역 오피스텔 임대수익률은 연 4.79%로 5%가 채 되지 않는다. 2010년 8월 연 6.02% 피크를 찍은 후 계속 하락세다. 최근 오피스텔 공급이 계속되고 있어 앞으로도 임대료가 크게 오르기 힘들다. 그리고 오피스텔은 부동산시장에서 비주류 상품으로 되팔기 어렵다는 점도 단점이다. 순수한 임대 목적으로 빌라와 오피스텔을 산다고 하더라도 제값 주고서는 메리트가 없다. ‘부동산 할인 매장’인 법원경매나 공매시장에서 저가 매수하는 전략이 좋다. 그렇지 않다면 차라리 주택시장의 메이저리그인 아파트를 노크하는 게 좋을 것이다.

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