대체투자 전문 자산운용사 마스턴투자운용은 급변하는 시장 환경에 대응하고, 회사의 지속 가능한 성장을 위해 2025년 정기 조직개편 및 인사를 단행했다고 6일 밝혔다. 홍성혁 대표이사가 이끄는 국내부문에는 3개의 부대표직이 신설된다. 신임 부대표는 ‘원 마스턴 스피릿’(One Mastern Spirit)을 통해 조직 내 협업 문화를 고취하고, 전문 분야별 성장 로드맵을 제시하는 역할을 맡는다.실물 자산 투자에서 탁월한 경쟁력을 인정받아 온 박경배 부대표는 신규 펀드 설립을 통한 영업 경쟁력을 높이는 책임을 맡는다. 이태경 부대표는 효율적이고 체계적인 방식으로 이슈 프로젝트의 컨트롤타워 역할에 집중할 계획이다. 김대원 부대표는 개발투자 영역을 맡아 마스턴 성장의 한 축이었던 개발사업의 방향성을 재정립하고 개발 역량 강화를 이끈다.이번 조직개편을 통해 국내부문 대표이사 직속으로 편제되는 본부는 ▲실물 자산에 대한 자산관리(Asset Management) 업무를 총괄하는 자산관리본부 ▲블라인드 펀드 등 자금 모집을 담당하는 CM(Capital Market)본부 ▲인허가부터 설계, 공정 및 공사 품질관리 등 개발 프로젝트에 대한 전 사이클 과정을 관리하는 개발관리본부 등이다. 아울러 마스턴투자운용은 리츠부문의 투자 기능을 강화해 부문 간 균형적 성장도 추구한다는 구상이다. 공모리츠를 운용하는 포트폴리오팀과 신규 투자를 담당하는 투자운용팀에 더해, 투자운용본부 산하에 프로젝트 리츠를 대비하는 개발 부서와 임대주택 투자를 전담하는 부서를 추가했다.전사적으로는 부문-본부-팀으로 조직체계를 일원화했다. 이에 전략기획실, 경영지원실, 디지털혁신실, 펀드관리실, R&S(Research&Strategy)실을 본부로 명칭을 통일했다. 이사회 및 경영총괄 대표 직할 조직은 기존 ‘실’ 조직을 유지한다.내부통제 강화를 위해 감사 조직은 팀에서 실로 승격했다. 감사실은 사후감사뿐 아니라 사전감사로 기능을 확대해 조직 전반의 투명성과 신뢰성을 제고한다. 리서치 조직인 R&S본부는 전사 관점의 리서치와 투자전략을 강화하기 위해 전략기획부문으로 배치된다.남궁훈 마스턴투자운용 대표는 “이번 조직개편은 전문화된 리더십 구축과 유기적인 조직 운영에 방점을 뒀다”며 “마스턴 2.0 시대를 맞아 변화하는 시장에 빠르게 대응해 경쟁우위를 확보하고 신뢰도를 높이기 위해 끊임없이 노력할 것”이라고 말했다.

최근 한화리츠가 신용등급 평가에서 'A+' 등급을 받는 등 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 잇달아 높은 등급으로 평가를 받으면서 공모채를 활용한 자금조달에 기대가 모아지는 분위기다. 다만 상장 리츠는 법적 의무상 신용등급 평가를 받는 것이기 때문에 곧바로 회사채 발행으로 이어지는 것은 아니라는 분석도 나온다. 'A+' 등급 받은 한화리츠 공모채 시장 등판할까6일 신용평가업계에 따르면 #한화리츠는 최근 한국신용평가와 나이스신용평가의 기업신용평가에서 ‘A+,안정적’ 등급을 받았다. 지난 3월 유가증권시장에 상장한 한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험의 수도권 4새 사옥을 매입해 운영하고 있다. 한신평은 “보유 자산의 규모, 입지, 지역 내 경쟁력 등을 고려한 자산의 질이 매우 우수하다”고 평가했다. 재무구조는 안정적이라고 평가됐지만 금융비용 충당능력을 지적받았다. 2023년 4월 말 기준 한화리츠의 부채비율은 103.9%, 차입금의존도는 45.6%인 것으로 나타났다. 가중평균금리는 약 5.6%로 높은 수준의 차입이 이루어지고 있으며 2023년 4월 말 기준 EBITA/금융비용이 1.4배로 나타났기 때문이다. 나신평은 “전반적으로 우수한 재무구조를 보유하고 있다”며 “매년 약 33%의 차입금 만기도래로 리파이낸싱이 요구되므로 향후 금리 하향안정화 등이 이루어지는 경우 차입금 적용금리 하락으로 인해 회사의 금융비용 충당능력은 현 수준 대비 개선될 여지가 있다”고 분석했다.관심은 한화리츠의 공모채 발행에 쏠리고 있다. 한화리츠는 1100억원 규모의 대출 만기가 오는 11월에 도래하면서 리파이낸싱에 대한 고민을 하고 있어서다. 다만 한화자산운용 관계자는 “당장 회사채 발행을 위해 신용등급 평가를 받은 것은 아니고, 다양한 옵션을 마련하기 위해 평가를 받은 것”이라며 “다양한 자금 조달 선택지를 마련한 상태”라고 설명했다. 신용평가 받는 상장리츠…이유는한화리츠 이외에도 이지스레지던스리츠, 제이알글로벌리츠 등 여러 상장리츠가 올들어 신용평가를 받았다. #이지스레지던스리츠는 지난달 나이스신용평가와 한국기업평가로부터 ‘A-,안정적’ 등급을 받았다. #제이알글로벌리츠는 지난 6월 한국기업평가로부터 신용등급 ‘A-,안정적’ 등급을 획득했고, #롯데리츠는 지난 3월 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 ‘A+,안정적’을 받았다.업계에서는 공모리츠가 신용등급 획득에 나서는 것은 채권을 발행해 자금을 조달하려는 목적이라는 시각이 나온다. 실제로 이지스레지던스리츠는 나이스신용평가와 한국기업평가의 기업신용등급 평가를 받은 뒤 지난 6월 23일 ESG채권으로 공모채 100억원, 사모사채 460억원 등 총 560억원 규모의 자금을 확보했다. 리츠 업계 관계자는 “이전에는 리츠사들이 유상증자를 통해 자금을 조달해왔지만 최근 자본시장이 어렵다보니 증자를 통한 자금 조달이 어려워지고 있다”며 “하반기에는 채권 발행을 해야할 수도 있어서 자금조달 수단 다양화를 목적으로 신용평가를 받고 있는 것”이라고 말했다.“공모 리츠 신용등급 평가는 법적 의무사항”이처럼 신용평가를 받으면 회사채 발행이 가능해져 자금조달 수단이 다양해질 수 있다. 다만 상장리츠가 신용평가사로부터 신용등급을 부여받았다고 해서 당장 회사채 발행에 나선다고 해석하긴 어렵다. 상장리츠는 신용평가를 의무적으로 받아야 하기 때문이다.상장리츠는 법률상 1년 5개월 내에 신용평가를 받아야 하고, 유상증자 등이 진행된 후에도 신용평가를 받아야 한다. 이후에도 매년 1년마다 부동산투자회사 등에 관한 감독규정에 따라 신용평가를 받는 것이 의무화돼있다. ‘부동산투자회사 등에 관한 감독규정 제5조의2’에는 “부동산투자회사가 증권시장에 주식을 상장한 후 최초 결산일부터 1년이 경과하면 그날부터 5개월 이내에 법 제25조의3제1항에 따른 신용평가를 받아야 한다”고 명시돼있다.또 “부동산투자회사가 유상증자 등이 있은 후 최초로 도래하는 결산일 또는 그 결산일부터 1년이 되는 날을 기준으로 영 제29조제1항에 해당하는 경우에는 최초로 도래하는 결산일로부터 1년이 경과하면 그 날부터 5개월 이내에 법 제25조의3제1항에 따른 신용평가를 받아야 한다”고 나와있다. 신용평가업계 관계자는 “한화리츠, 롯데리츠 등 상장을 한 공모리츠들이 법률에 의해 기업 신용평가를 받아야 하는 기한이 다가오다 보니 신용평가를 받고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.

금리 안정화 움직임에 리츠(REITs·부동산투자신탁)주에 대한 회복 기대감이 고개를 드는 가운데, 한화리츠도 수익성이 좋아져 배당여력이 늘어날 것이란 전망이 제기된다. 한화리츠 등 지난해 고금리로 기초자산을 매입한 리츠들은 하반기부터 리파이낸싱 시 금융비용 부담이 완화될 가능성이 높아질 것으로 보인다. 20일 한국거래소에 따르면 한화리츠는 이날 상장 첫날 종가 4510원 대비 12.64% 오른 5080원에 거래를 마감했다. 지난달 27일 신규 상장한 한화리츠는 기관투자자 대상 수요예측에서 7.24대 1의 경쟁률을 기록했지만 일반 청약에서는 0.53대 1의 경쟁률을 기록하며 미달이 났다. 시장에서는 고금리와 국내외 부동산시장 불확실성 등이 악재로 작용하며 대기업 스폰서 리츠임에도 흥행에 부진했다는 평가가 나왔다. 하지만 시장에서는 하반기 금리 인상 속도가 둔화되면서 리츠주의 반등 기대감을 내비치고 있다. 또한 이에 따른 배당 매력도 부각될 것이란 예상이 나온다. 특히 기업 스폰서형 리츠 같은 인플레이션에 탄력적 대응이 가능한 오피스형 리츠의 주가가 상승할 가능성이 더 높다는 분석이다. 한화리츠는 올해 첫 공모리츠로 한화그룹이 선보인 스폰서 리츠다. 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 사옥 네 곳 등 한화그룹 금융 계열사의 오피스 자산을 보유하고 있다. 최대주주인 한화생명(46%)을 스폰서로 하는 초우량 스폰서 오피스 리츠로 연평균 6.85%라는 높은 배당률을 제시했다. 스폰서 리츠는 대기업 또는 전문운용사가 지분을 보유한 상품으로 다른 상장 리츠 대비 안정성이 뛰어나다는 특징이 있다. 규모가 큰 그룹 계열사를 대주주로 둔 초우량 스폰서 리츠인 만큼 자산 및 역량 활용, 안정적인 임대차 구조 등이 강점으로 꼽힌다. 자본조달 이점도 부각된다. 지난해 고금리로 기초자산을 매입한 리츠들은 하반기부터 리파이낸싱 시 금융비용 부담이 완화될 가능성 높은데 한화리츠 역시 그러하다. 한화자산운용 관계자는 “제일 금리가 올랐을 때 변동금리로 자산을 매입했다”며 “현 추세대로 금리가 더 내려간다면 수익성이 좋아져 배당 재원이 더 늘어날 것으로 본다”고 말했다. 그는 이어 “조달금리가 너무 오른 시기 자산가치가 낮아진 상태에서 감정평가를 받아 주변시세보다 16% 정도 싸게 건물 매입했다”며 “금리 하락 시 다시 감정평가를 받거나 제3자에게 매각한다면 훨씬 더 안정적이고 좋은 가격에 매각이 가능한 것으로 본다”고 설명했다. 반면 지금 상장된 대부분의 리츠 중 한화리츠와 비슷한 성격의 리츠들은 대출을 3~4년 전에 받았다. 대출 만기가 올해와 내년, 그리고 후년까지 90% 이상 도래해 2.5%였던 대출금리가 5~6%까지 올라 수익성이 하락할 것이라는 예상이다. 증권업계에서도 자금조달 능력에 따라 리츠 기업의 가치가 달라질 것으로 보고 있다. 리츠 대부분이 올해 하반기부터 대출 만기가 도래하면서 내년 이자비용 증가가 불가피하다는 지적이 나온다. 이경자 삼성증권 연구원은 “차입 의존도가 높은 리츠 특성상, 투자에 있어 최우선 고려 요소는 자금조달 역량”이라며 “기업 스폰서형 리츠를 선호하고 유망 자산군은 인플레이션에 탄력적 대응이 가능한 오피스”라고 조언했다이 연구원은 “기업 스폰서형 리츠는 풍부한 자산 파이프라인을 보유하고 있어 외형 성장의 잠재력을 갖췄을 뿐 아니라 계열 임차인의 안정적 임대차 구조로 내적 성장 역시 가능하다”며 “궁극적으로 자금조달에서 역량을 발휘해 미래 성장의 격차를 만들 것”이라고 예상했다. 이은상 NH투자증권 연구원은 “국내 상장 리츠는 월 배당 구조, 신규 자산 편입을 통한 지속적인 배당 제고가 가능하고 배당성향이 높다는 점이 긍정적”이라며 “2023년 하반기 이후 리파이낸싱이 예정된 리츠는 기존 조달금리에 따라 금융비용 부담이 완화될 수도 있어 종목에 대한 선별적 접근이 필요하다”고 강조했다.

한국토지주택공사(LH)는 과천지식정보타운 S-2 공동주택용지를 대상으로 '주택개발 공모리츠(REITs)' 민간 사업자를 모집다고 30일 밝혔다. 주택개발 공모리츠는 추첨제 중심의 공동주택용지 공급방식에서 발생하는 부작용을 없애고 개발사업의 이익을 국민과 공유하기 위해 도입된 사업이다. 건설사·금융사 컨소시엄으로 구성된 민간사업자가 리츠를 설립하고, 리츠가 LH의 공동주택용지를 매입해 주택을 건설·분양하는 주택개발리츠의 기본 사업구조를 유지하는 것이 특징이다. 또한 리츠의 자본조달 과정에서 국민을 상대로 한 주식공모 비중을 종전보다 확대해 국민이 6∼9%의 배당금을 가져갈 수 있도록 했다. LH는 민간사업자 선정과 토지공급 등을 담당하고 민간사업자는 리츠 설립과 자금조달, 주식공모, 설계·시공·분양 업무 등을 진행한다. LH는 오는 4월 18일부터 20일까지 참가의향서를 받고, 6월 29일 사업신청서를 접수한 뒤 7월 중 우선협상대상자를 선정할 예정이다. LH는 “사업자가 선정되면 올해 9월 리츠를 설립하고 내년 6월 주식공모와 착공·분양에 들어가며 2026년 9월 리츠가 청산될 예정”이라고 설명했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

한국토지주택공사(LH)가 23일 ‘2022년 공동주택용지 공급계획 설명회’를 온라인 개최한다. LH에 따르면 올해 설명회는 코로나19 확산 우려에 연간 공급계획과 사업지구를 소개하는 동영상으로 대체한다. 영상은 이날 오후 1시 30분부터 유튜브 채널 ‘LH한국토지주택공사’에서 확인할 수 있다. 올해 LH가 공급할 예정인 공동주택용지는 110필지, 388만㎡다. 이는 지난해 공급면적(59필지, 216만㎡)과 비교해 약 80% 증가한 것이다. 주택건설 세대수로는 약 6만 세대에 달한다. 이 가운데 우선협상대상자를 선정했거나 올해 2월까지 매각 완료한 필지 등을 제외하면 현재 공급 가능한 물량은 72필지, 241만㎡이다. 이 필지에는 약 4만 호의 주택 건설이 가능하다. 지역별 공급물량을 살펴보면 ▶수도권 40필지, 122만㎡ ▶지방권 32필지, 119만㎡다. 면적기준으로 각각 50.5%와 49.5%이다. 공급유형별로는 3기 신도시를 포함한 전국 37개 지구에서 추첨과 입찰로 진행하는 물량은 총 48필지, 147만㎡다. 공모형으로 공급되는 물량은 ▶임대주택건설형 18필지, 71만㎡ ▶주택개발공모리츠형 4필지, 13만㎡ ▶설계평가형 2필지, 10만㎡다. 다만 정부정책 변경 등에 따른 공급방식, 공급물량이 변동될 수 있다. LH는 변동사항을 LH청약센터에서 안내할 예정이다. 이 밖에 연간 공급계획, 공급제도 주요 개선사항, 지구별 공급계획 등 세부내역은 유튜브와 LH청약센터에 게시한 동영상으로 확인 가능하다. 팜플렛 등 자세한 사항은 LH 통합판매센터로, 주택개발공모리츠형 용지공급 관련 사항은 LH 부동산금융사업단으로 문의하면 된다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

하반기 신규 리츠(REITs·부동산투자회사)의 대규모 상장이 예고되고 있다. 21일 금융투자업계에 따르면 8월 디앤디플랫폼리츠를 시작으로 SK리츠, NH올원리츠, 마스턴 프리미어 제1호 리츠, 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠 등 6개 리츠가 상장을 준비 중이다. 리츠는 투자자로부터 자금을 모아 업무용 빌딩 등 부동산에 투자하고, 여기에서 나오는 임대수익이나 시세차익을 투자자에게 배당하는 간접투자 상품이다. 공모리츠는 주식처럼 유가증권시장에 상장할 수도 있는데, 상장하면 언제든 사고팔 수 있는 것은 물론 주가 상승에 따른 수익도 기대할 수 있다. 공모리츠는 지난해 증시호황과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19)에 따른 경기침체로 공실률이 높아지면서 투자 매력도가 떨어졌다. 그러나 올해 들어 코로나 19 백신 접종 회복에 따라 경기회복 기대감이 커지면서 공모리츠 시장에 활기를 불어넣었다. 가장 먼저 상장이 예고된 곳은 디앤디플랫폼리츠다. 물류센터와 오피스 등을 담은 국내 최초의 멀티섹터 리츠로, 3500만주를 공모해 총 1750만주를 조달할 계획이다. 디앤디플랫폼리츠는 세미콜론 문래(옛 영시티)와 백암 파스토(FASSTO) 물류센터, 일본 아마존의 오다와라 물류센터 등을 우량 임차인으로 확보했다. 자산 규모만 약 2조원에 달하는 SK 리츠는 3분기에 상장에 나선다. 공모 규모는 2000억~3000억원 수준이다. 주요 자산으로 서울 종로구의 SK서린빌딩, SK에너지의 주유소 등을 담을 예정이다. 통상 상장 리츠들이 6개월 단위 배당을 하는 것과 달리 SK리츠는 분기 배당을 할 계획이다. ━ 시장 상황에 따라 원금손실 가능성도 리츠의 인기는 떨어졌지만, 성적표는 나쁘지 않다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준으로 평균 배당수익률은 8.33%이었다. 공모리츠의 배당수익률은 7.13%다. 지난해 국고채(3년)의 수익률은 0.99%, 회사채(3년)는 2.13%, 은행예금은 1.05%다. 국토부 관계자는 “리츠는 안정성이 뛰어나면서도 예금, 채권보다 배당이 높은 편”이라며 “저금리 시대에 은행 이자보다 높은 수익을 원한다면 리츠 투자는 매력적인 투자처”라고 말했다. 리츠 투자 전 기억해야 할 점이 있다. 투자대상 부동산이 무엇인지 알아둬야 한다. 전통적인 리츠의 투자대상은 오피스다. 아파트는 투자 대상이 아니다. 오피스 리츠에 투자할 때 가장 먼저 살펴야 하는 것은 공실률이다. 리츠의 주된 수익률은 임대료다. 최근에는 백화점, 쇼핑몰 등의 리테일 부동산이나 물류센터와 데이터센터에 투자하는 리츠도 늘고 있다. 또 무조건 ‘안정적 수익’을 올릴 것으로 기대해서는 곤란하다. 리츠는 기본적으로 부동산 투자 상품이므로 정부 정책 등 시장 상황에 따라 변동 폭이 크고, 원금 손실 가능성도 있다. 대신증권에 따르면 싱가포르 오피스 공모리츠 지수는 코로나 19 이전 수준을 회복하지 못하고 있다. 지난해 3월 싱가포르 오피스 리츠 지수는 연초 대비 34.4% 떨어졌다. 코로나 19로 공실률이 늘고, 임대료 수익이 줄어 배당금도 줄면서다. 대신증권 관계자는 “경기 침체로 임대 시장이 위축하면 임대료가 떨어져 배당수익이 줄어들 수 있다”며 “투자하려는 리츠가 수익을 낼 수 있는 자산과 운용 전략을 갖추고 있는지 살펴야 한다”고 조언했다. 강필수 기자

━ LH, ‘검단·괴안 주택개발 리츠’ 국민 주식 비중 증대 한국토지주택공사(LH)는 주택 분양사업에 따른 개발이익을 국민과 나누는 ‘주택개발 공모리츠’ 시범 사업을 인천 검단과 경기도 부천 괴안 지구에서 진행하기 위해 이달 30일까지 민간사업자를 공모한다. 주식 배당수익률은 6~9%가 될 전망이다. 이 사업은 건설사‧금융사 컨소시엄으로 구성된 민간사업자가 리츠(부동산투자회사·REITs)를 설립하고, 리츠에서 LH 공동주택용지를 매입해 주택을 건설·분양하는 구조다. 다만 이번엔 국민 대상 주식 공모 비중을 확대하는 것이 특징이다. LH는 민간사업자 제안서 평가 시 공모주 비율 등의 평가 비중을 높여 주식공모 확대를 유도한다는 계획이다. 리츠 자본금은 총사업비의 6∼10%에서 10%∼15% 수준으로 올리고, 주식공모 비중은 자본금의 30%에서 최대 40%까지 확대하며, 배당수익률은 통상 5.2% 수준에서 6∼9%로 높인 공모 계획을 내놨다. LH는 이달 28∼30일 민간사업자를 대상으로 참가의향서를 접수한다. 9월 사업신청서를 받고 우선협상대상자를 선정한다. LH 관계자는 “큰 자금이 필요한 부동산 직접 투자와 달리 국민 누구나 소액으로 리츠에서 발행한 주식을 취득할 수 있고, 안정적인 배당이익을 얻을 수 있다"며 "매년 2개 이상 용지에서 공모리츠 사업을 진행할 계획”이라고 말했다. ━ “제2 광주 건물 붕괴 방지”…해체공사장 140여곳 점검 정부가 광주 건물 붕괴사고를 계기로 전국 3만여개 해체공사 현장 중 위험도가 높은 140여곳에 대해 2주간 집중 안전점검을 벌인다. 국토교통부(국토부)는 지난 13일 광주 동구 건축물 붕괴사고와 관련해 연 제3차 중앙 사고수습본부 회의에서 이같이 결정했다. 국토부는 지리정보시스템(GIS) 정보를 활용해 사고 위험도가 높은 현장을 분석해 일차적으로 140여개 현장을 선정했다. 특히 건축물의 높이, 도로와의 이격 거리, 버스정류장 인접 여부 등 정보를 분석해 위험도가 높은 현장을 추출했다. 안전 점검은 15일부터 30일까지 약 2주에 걸쳐 국토부·지방국토관리청·국토안전관리원·지방자치단체(지자체) 등 관계 기관이 공동으로 진행한다. 인허가 당시 제출한 해체 계획서대로 시공했는지, 감리자의 업무 수행 적정성, 현장 인접 건축물·도보 안전조치 등의 여부를 점검한다. 김하늬 기자 kim.honey@joongang.co.kr

자산의 공실률·성장성 따져 위험 대비… 금리·주식 상승하면 수익 하락 우려 2019년 부동산시장은 대출·제세 등에 대한 정부의 규제 강화로 주거용 부동산에 대한 투자수익률이 하락하고, 그에 따른 반사이익으로 상업용 부동산시장이 지속적으로 성장하게 됐다. 하지만 적게는 몇 십억 많게는 몇 천억까지 되는 부동산을 살 수 있을까 의구심부터 든다. 방법이 없는 건 아니다. 요즘 커피 한 잔 값으로 건물 소유주가 될 수 있는 공모형 부동산간접투자시장이 한 방법이 될 수 있다. 국토교통부는 지난해 9월 공모형 부동산간접투자 활성화 방안을 발표했다.부동산 투자는 투자자 또는 소유주가 부동산이나 그와 관련된 자산에 대한 취득·보유·운영·매각 등 일체 사항을 직접 수행하는 직접투자와, 부동산 전문 자산운용회사가 개발한 상품에 투자해 안정적인 임대수익과 매각차익에 대한 이익을 배당 받는 간접투자로 구분한다. 부동산 간접투자는 펀드와 리츠((RE ITs)로 구분된다. 펀드는 재산의 50%를 초과해 부동산 관련 자산에 투자하는 것으로 공모와 사모로 구분된다.리츠는 부동산투자신탁으로 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자해 수익·매각차익·개발이익 등을 배당해주는 것이다. 리츠도 공모와 사모로 구분된다. 여기서 말하는 공모는 불특정 다수의 투자자로부터 자금을 공개적으로 모으는 것이다. 우리나라 부동산 간접투자 시장은 주요 연금·기금, 공제회 등 기관투자자들로 상품을 구성하는 사모 위주로 형성됐다. 하지만 최근에는 각종 제세공과 혜택 등의 정책 지원에 힘입어 공모 상품이 연이어 출시되고 있다. ━ 개미투자자 대상 다양한 리츠 상품 공모 그렇다면 공모형 상품은 그동안 왜 잘 보이지 않았던 걸까. 간단하게 말하면 부동산 자산운용사들은 큰 규모의 자금을 모집하는 경우 한 두 개 대형 기관투자자에게서 해당 자금을 모두 조달할 수 있고, 투자자들이 소수 집단이어서 운영과정에서도 의사결정이 간단한 편이다. 그런데 소액, 즉 개미투자자들로 상품을 구성하면 민원 등의 발생 소지가 높아지고 의견도 분분해 운영에 어려움을 느낄 수 있기 때문이다.2020년 4월 말 기준 국내 리츠 총 자산은 51조3000억원으로 전년 대비 약 25% 이상 증가했다. 운용하는 리츠 수가 260여 개에 달한다. 2013년 후 연평균 성장률이 약 28% 수준이다. 리츠 전체 자산 구성은 주택(61%)이 가장 많고 오피스(23%), 리테일(10%), 혼합형(3%), 물류 부동산(2%), 호텔(0.8%) 순이다. 주택을 기초로 하는 리츠가 활성화 된 것은 2016년 공공지원형 민간임대주택의 공급으로 증가 추세를 보였던 것이다. 공급이 마무리되자 더딘 증가율을 보이고 있다.최근 리츠 시장의 흐름은 주택 외 다양한 상업용 부동산에 집중되고 있다. 그 행보가 올해부터 본격 시작된다. 자본시장법 시행령 개정을 통해 공모형재간접리츠의 지분 제한이 완화됐고 공모재산접펀드의 사모리츠 편입이 허용된다. 동시에 대토보상리츠 활성화와 공모리츠에 대한 재산세 분리과세 유지 등의 정책 지원이 본격 시행된다.이에 주요 자산운용사들은 하반기까지 다양한 공모형 리츠 상품을 출시할 계획이다. 이지스자산운용(이지스밸류플러스리츠)은 지난 17일까지 일반 투자자를 대상으로 진행한 공모에서 26.9대 1의 청약경쟁률로 증거금 7958억원을 모집했다. 공모가는 주당 5000원이다. 이지스밸류플러스리츠는 이 투자금으로 태평로 빌딩을 기초자산으로 하는 수익증권에 투자할 예정이다.제이알투자운용은 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워를 리츠로 출시하고, 미래에셋자산운용은 광교센트럴 푸르지오시티 내 상업시설을, 코람코자산신탁은 주유소 189개를 각각 기초로 하는 리츠 상장을 추진 중이다. 민간뿐만 아니라 최근에는 SH공사가 시행을 맡고 있는 서울 답십리 17구역에서도 일반 분양에 대한 리츠 매각을 검토하고 있어 공공도 리츠에 관심이 많은 것을 알 수 있다.저금리 기조가 장기화되면서 리츠가 상대적으로 안정적인 투자처로 평가 받고 있지만, 그렇다고 군중심리에 쫓겨 ‘묻지마 투자’에 뛰어드는 것은 주의해야 한다. 옥석을 가리려면 편입 예정자산의 시장 흐름 등 업황, 공실률, 그리고 자산의 건전성과 금리 상승 등의 위험요인들을 종합적으로 고려해야 한다. ━ 시장동향·업황변화 살펴보며 선제 대응 첫 번째로 안정적인 임대수익을 결정하는 것은 해당 자산의 공실률이다. 오피스빌딩을 기초자산으로 하는 리츠의 경우 공실률이 수익성을 평가하는 지표로 작용되어진다. 공실률이 상승하는 경우 배당 수익에 대한 이슈는 물론, 유동화 시점 자산가치가 하락할 수 있기 때문이다. 최근 KB자산운용이 보유하고 있는 종로타워(부동산 펀드)의 경우 앵커테넌트인 위워크와 계약에 대해 재협상을 진행 중인데 만약 협상이 잘 진행되지 않을 경우 해당 자산에는 지장을 초래할 수도 있다. 공실률의 확인은 각 리츠 홈페이지의 운용보고서나 사업보고서에서 확인할 수 있다. 국내외 부동산 컨설팅회사가 발표하는 시장동향보고서를 활용한다면 투자 전에 각종 위험에 선제대응 할 수 있다. 물론 공실률은 개인 투자자가 할 수 있는 부분이 아니므로 투자 시 자산운용사 이외에도 부동산자산관리회사(PM), 자산의 입지 등을 종합적으로 고려해야 한다.두 번째로 편입 예정 자산의 흐름 등 업황 성장성을 고려해야 한다. 오피스 빌딩은 공실률로 투자 지표를 가늠할 수 있지만 코로나 사태로 직격탄을 맞은 리테일, 호텔과 해외 리츠 시장에서 큰 인기를 끌고 있는 데이터센터, 헬스케어 등은 공실률 하나 만으로 수익률을 판단하기 어렵다. 최근 괄목할 성장을 이루고 있는 분야는 물류와 관련된 업종이다. 지속적인 이커머스 성장은 물론 코로나 사태로 비대면 시장이 급격하게 성장하면서 물류 부동산에 대한 투자자들의 문의가 이어지고 투자 시장에서의 활황을 이끌고 있다. 이런 대내외적 환경으로 인해 물류 부동산이 수면위로 드러나게 됐고, 장기 성장이 기대되는 업종인 만큼 물류 부동산을 기초로 하는 리츠 상품은 매력적으로 느껴진다. 부동산은 유동성이 떨어지므로 장기 보유가 불가피해 이런 업황 등 또한 고려해야 할 요소다.세 번째는 금리 상승에 대한 위험이 내재돼 있다. 상업용 부동산시장이 인기를 얻게 된 중요한 이유는 저성장 저금리 기조로 전통 자산인 주식·채권 등에 대한 수익률이 저하됐기 때문이다. 그 결과 이에 대한 반사이익으로 투자자들이 대체 투자 중 부동산에 관심을 갖게 된 것이다. 금리 상승에 따라 주식시장이 성장세로 돌아서면 리츠 투자는 수익이 나빠지게 된다. 금리가 상승하면 부동산 자산 취득 시 차입한 타인 자본에 대한 이자 부담이 이어지고 이는 곧 수익률을 저하시키는 요인으로 작용하게 된다.리츠를 통한 소액 투자는 현실적인 투기 억제 대책의 하나로 꼽힌다. 정책 지원에 힘입어 리츠 시장의 성장은 우리나라 전체의 자본시장을 성장시키는데 일조할 수 있다. 늘 그랬듯 어떤 부동산 대책이 쏟아질 때마다 모두의 시선이 한 쪽으로만 치우치는 불편한 진실은 이번 공모형 시장에도 조금씩 감지되고 있다. 커피 한 잔으로 부동산을 투자한다는 키워드는 좋지만 무분별하게 출시되는 상품들에 대해 옥석을 가리는 것이 성공적인 부동산 투자의 첫걸음이 아닐까 생각한다.※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스 투자자문 본부의 컨설팅 팀장이다. 정부 공공기관의 부동산 투자자문을 수행하고 있다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국 부동산자산관리사(CPM)와 상업용부동산중개자문자격(SIOR)을 갖고 있다.

공모리츠 현물출자 과세특례 적용 기간도 늘려… 폐지·축소되는 비과세·감면 조항 13개 연말정산의 필수 공제항목으로 꼽히는 신용카드 소득공제를 내년에도 받을 수 있다. 간편결제 플랫폼 ‘제로페이’ 활성화를 위해 제로페이 사용분에 소득공제를 도입하고 40%의 공제율을 적용한다. 정부는 7월 25일 이 같은 내용을 포함한 2019년 세법 개정안을 심의·의결했다. ━ 신용카드공제 9차례 연장 신용카드 등 사용금액 소득공제(이하 신용카드 소득공제)는 신용카드 사용액 중 총급여의 25%를 초과하는 금액을 일정 한도에서 과세대상 소득에서 빼주는 제도다. 정산 결과 세금이 줄어들어 환급액이 발생하면 연초에 돌려받기 때문에 직장인들에게 ‘13월의 보너스’로 불린다. 이 제도는 일정 기간이 지나면 지속 여부를 판단하도록 한 일몰 규정으로 올해 말 일몰이 도래한다. 1999년 9월 도입 이후 일몰 도래 때마다 9차례에 걸쳐 연장했다. 정부는 이번에도 신용카드 소득공제를 연장하기로 했으며, 연장 기한을 3년으로 했다. 소득공제율과 공제 한도는 현행 대로 유지한다. 정부는 또 제로페이 활성화를 위해 내년부터 제로페이 사용분에 신용카드(15%)나 현금영수증·체크카드(30%)보다 높은 40%의 소득공제율을 적용한다. 전통시장 추가 공제한도(100만원)에 제로페이 사용분을 포함한다. 지난 3월 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “신용카드 소득공제와 같이 도입 취지가 어느 정도 이뤄진 제도는 축소 방안을 검토하는 등 비과세·감면제도 전반을 종합적으로 검토하겠다”고 밝혔다. 그러나 여론의 반발이 거세자, 당·정·청이 일찌감치 3년 연장 방안을 발표했다.이번 세법 개정안에는 공모리츠 활성화를 지원하기 위해 공모리츠에 대한 현물출자 과세특례 적용 기한을 2022년 말까지 3년 더 연장하는 내용도 담았다. 공모리츠에 자산을 현물출자하는 경우 양도차익에 대한 법인세를 출자 대가로 받은 주식 처분 때까지 과세이연을 해준다. 또 기업의 감가상각비 부담을 덜어주기 위해 즉시 비용으로 인정되는 소액수선비의 기준을 현행 300만원 미만에서 600만원 미만으로 상향하는 내용도 세법 개정안에 포함했다. 물가 상승 등에도 1995년부터 현재까지 24년째 동일하게 유지해온 소액수선비 감가상각 특례 기준을 올린 것이다. 앞으로 개별 자산별로 600만원 미만의 수선비를 비용으로 회계처리를 하면 세무상 인정해준다.올해 말 일몰이 도래하는 34개의 조세지출 항목 중에서 예정대로 폐지 또는 축소되는 비과세·감면 조항은 13개다. 이번 폐지·축소율(정부안 기준)은 38.2%로 2015년 27.3%, 2016년 28.0%, 2017년 22.0%, 2018년 14.9%보다 높지만, 이에 따라 확보할 수 있는 세수는 연간 350억원 수준으로 정부는 예상했다. 일몰이 도래한 비과세·감면 제도 중 연간 감면액이 큰 상당수가 연장된 영향으로, 조세지출 항목 정비에 따른 세수 증대 효과가 크지 않은 것으로 분석된다.내년부터 폐지되는 조항은 총 7건이다. 먼저 기업이 지원하는 맞춤형 교육비에 대한 세액공제, 석유제품 전자상거래 세액공제가 실효성 부족을 이유로 폐지된다. 사회보험 신규 가입자에 대한 사회보험료 세액공제, 노후 경유차 교체 개소세 감면, 2019 광주 세계수영선수권대회 지원 제도도 예정대로 종료된다. 농협 등 전산용역에 대한 부가세 면제는 다른 은행과의 형평성을 이유로, 의약품 품질관리 개선시설 투자세액공제는 생산성 향상시설 투자세액공제와 통합·재설계되면서 각각 폐지된다. ━ 사회적기업 세액감면 일몰 3년 연장 비과세·감면 조항 자체는 유지되지만 혜택이 축소되는 경우는 6건이다. 금 현물시장 거래를 위한 금지금 과세특례는 일몰을 2년 연장하되, 소득세·법인세는 종료하고 관세만 연장한다. 소형주택 임대사업자 세액감면은 3년 연장되지만 감면율이 축소되고, 영상 콘텐트 제작비용 세액공제는 1년 연장되지만 공제율이 축소된다. 비과세종합저축 과세특례는 1년 연장되지만 가입 대상이 엄격해지고, 박물관 등 이전에 대한 양도소득세 과세특례도 3년 연장되지만 분납 기간이 축소된다. 사회적기업 등에 대한 세액감면은 일몰이 3년 연장되지만 취약계층 고용 유도를 위해 고용연계 감면 한도가 신설된다.- 김성희 기자 kim.sunghee@joongang.co.kr ━ 사적연금 세제 지원 확대 - 만기 ISA, 연금계좌로 전환 허용 개인종합자산관리계좌(ISA)에서 만기 5년을 채워 모은 돈을 개인·퇴직 연금 같은 연금계좌로 전환할 수 있게 된다. 전환액 중 10%에 대해선 추가로 세액공제를 받을 수 있다. 정부는 퇴직자들의 은퇴 후 노후준비를 돕기 위해 ‘세법 개정안’에서 이런 내용의 ‘사적연금’에 대한 세제 지원을 확대하기로 했다.현재 연금계좌는 연간 1800만원까지 납입할 수 있다. 앞으로는 만기가 지난 ISA에서 연금계좌에 이체하는 만큼 납입 한도가 늘어난다. 전환액 중 10%에 대해서는 추가로 세액공제를 받을 수 있다. 지금은 연금저축 300만∼400만원, 퇴직연금 합산 때에는 700만원까지 세액공제를 받았다. 앞으로는 여기에 ‘만기 ISA의 연금계좌 전환금액×10%’를 더한 금액으로 늘어난다. 예컨대 가입자가 ISA에 있던 3000만원을 넘기면 연금저축의 세액공제 한도는 300만원(3000만원×10%)이 더해져 총 700만원이 된다. 이후 15% 공제율이 적용돼 총 105만원의 세액공제를 받을 수 있다. 한도가 400만원일 때보다 세액공제액이 45만원 늘어난다는 얘기다. 이는 ISA로 모은 자산을 노후를 대비한 연금재원으로 유도하기 위해서다. 송지용 하나은행 상속증여센터 세무사는 “불입한도도 늘어나고 ISA에서 전환했을 때 돈을 더 넣을 수 있게 공제 한도를 높여줘 일반 직장인도 관심을 가질 만한 사안”이라고 말했다.총급여 1억2000만원 이하(종합소득 1억원 이하)인 50세 이상의 연금저축 가입자에 대해서는 세액공제 한도를 현행 400만원에서 600만원으로 3년간 한시적으로 올린다. 세액공제율 15%를 적용받는 총급여 5500만원 이하의 가입자는 세액공제액이 기존보다 30만원 증가하는 것이다. 기재부 관계자는 “지급 여력이 있고 노후대비를 앞둔 50대를 기준으로 했다”라고 설명했다. 퇴직연금을 포함하면 세액공제 한도는 700만원에서 900만원으로 더 올라간다.퇴직금을 일시에 받지 않고 연금형태로 장기간 나눠 받으면 세금 혜택도 커진다. 퇴직금을 일시불로 수령했을 때는 내야 할 퇴직소득세의 30%를 감면했다. 그러나 연금 수령 기간이 10년을 넘어가면 퇴직소득세의 40%를 깎아준다. 퇴직 후 일정 수준의 소득을 안정적으로 유지하도록 장기 연금수령을 유도한다는 취지다.- 세종=손해용 중앙일보 기자 sohn.yong@joongang.co.kr ━ 달라지는 양도세 부과 - 1가구 1주택자도 비과세 혜택 줄어 다주택자가 아닌 ‘1가구 1주택자’라 하더라도 수도권 도시 지역에 땅이 넓은 주택을 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 줄이기로 했다. 기획재정부가 발표한 ‘2019년 세법 개정안’에 따르면 현재 주택에 딸린 땅의 경우 주택 면적의 5배 이내에서 양도세 비과세가 적용됐지만 이를 3배 이내로 축소했다.주택과 상가가 같은 건물에 있는 ‘겸용주택’의 경우, 실거래가 9억원 초과인 겸용주택 소유자에 대한 양도세 비과세 혜택도 줄어든다. 지금은 주택 면적이 상가보다 크면 건물 전부를 주택으로 간주해 ‘1가구 1주택’ 비과세 혜택과 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 제공했다. 법이 개정되면 주택과 상가를 구분해 주택 부분에 대해서만 양도세 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 적용하게 된다. 주택 부분 가격이 9억원을 초과하면 초과 이익에 대한 양도세가 부과되고, 나머지 상가 부분도 비과세 혜택에서 배제돼 양도세가 부과된다는 얘기다. 이렇게 되면 서울 강남구 가로수길, 마포구 연남동 일대 등 저층을 상가로 개조하고 위층은 주택으로 활용하는 상가주택에 대한 선호도도 낮아질 전망이다. 이는 관련 법 통과 후 2년 뒤부터 시행된다.취약계층에 대한 감세안도 반영됐다. 중소기업에 취업한 청년, 60세 이상자, 장애인 등에 대해 3년간 소득세를 연간 150만원 한도로 연간 70%(청년은 5년간 90%)까지 감면해 준다. 야간근로수당 등이 비과세되는 생산직 근로자의 총급여액 기준을 올리고(2500만원→3000만원), 일하는 저소득층을 지원하기 위해 근로장려금 최소지급액도 상향 조정(3만원→10만원)한다. 기업이 비정규직을 정규직으로 전환하면 중소기업은 전환 인원 1명당 1000만원, 중견기업은 700만원씩 세액공제하는 제도의 적용 기한을 내년 말까지 1년 연장하기로 했다.고소득자 과세는 강화된다. 정부는 근로소득액의 일정 비율을 소득공제하는 근로소득공제 한도를 최대 2000만원으로 설정키로 했다. 이렇게 되면 총급여 3억6250만원을 초과하는 근로자부터 세 부담이 증가한다. 대상자는 약 2만1000명이다. 회장·사장·상무 등 기업체 임원의 일정 비율 초과 퇴직소득은 세율이 높은 ‘근로소득’으로 과세해 세 부담을 늘릴 계획이다. 또 2021년부터 소형주택 임대사업자에 대한 세제 감면 혜택을 최대 75%에서 50%로 낮춘다. 올해 대비 향후 5년간 고소득층의 세 부담은 3773억원 늘어난다.- 세종=김도년 기자 kim.donyun@joongang.co.kr