서울에서 직장생활을 하는 A씨는 중고거래 플랫폼 당근에서 전셋집을 구했다. 강서구에서 보증금 2억원 수준의 투룸 빌라를 찾아 ‘직거래’한 결과 중개수수료 60만원을 아낄 수 있었다고 했다. 그는 “포털 부동산 사이트에서 매물을 보고 부동산(공인중개사무소)에 가면 특별히 하는 일 없이 계약서만 작성해 주는데, 수수료를 수십만원이나 내야 하는 게 아까웠다”며 “다음에도 직거래를 이용할 예정”이라고 말했다.A씨 사례처럼 공인중개사를 통하는 대신 집을 직접 거래하는 사례가 늘고 있다. 국토부에 따르면 지난해 부동산 거래 건수(42만6445건) 가운데 직거래 비중은 11.5%(4만8998건)으로 집계됐다. 10건 중 1건은 공인중개사를 거치지 않고 계약이 이뤄졌다는 뜻이다. 당근에서도 상가 전월세부터 원룸과 오피스텔·아파트 매매까지 다양한 매물을 지역별로 손쉽게 찾아볼 수 있다.가족‧지인 거래 등 부동산 시장에서 직거래 방식을 선호하는 이유는 다양하지만, 가장 큰 배경으로는 중개수수료를 아낄 수 있기 때문이라고 부동산 업계 관계자는 설명한다. 공인중개사를 통할 경우 적게는 수 십 만원에서 많게는 수천만 원까지 지급해야 하는 중개수수료를 내지 않아도 되기 때문이다.공인중개사법 시행규칙에 따르면 주택의 매매‧교환 시 공인중개사에게 지급해야 할 중개수수료 ‘상한요율’은 0.4~0.7% 수준이다. 5000만원 미만 매물을 거래할 경우 0.6%(한도액 25만원), 5000만원~2억원 미만 0.5%(한도액 80만원), 2억원~9억원 미만 0.4%, 9억원~12억원 미만 0.5%, 12억원~15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%에 해당한다. 실제 당근에 직거래 매매 물건으로 올라온 서울 서초구의 한 아파트(60억원)를 보면 직거래로 아낄 수 있는 비용이 최대 4620만원이라는 설명이 붙어있다. 법정 최대 중개수수료 4200만원에 부가가치세(10%) 420만원을 더한 금액이다.임대차 거래 시 상한수수료율은 5000만원 미만 0.5%(20만원), 5000만원~1억원 미만 0.4%(30만원), 1억원~6억원 미만 0.3%, 6억원~12억원 미만 0.4%, 12억원~15억원 미만 0.5%, 15억원 이상 0.6% 수준이다. 만약 전세 보증금 5억원 수준의 집을 계약할 경우 수수료를 최대로 책정하면 임대인과 임차인이 지불할 금액은 각각 150만원에 달한다. 공인중개사는 계약 한건으로 300만원을 버는 셈이다.문제는 일부 공인중개사들이 ‘상한요율’을 부동산 거래자들에게 제대로 설명하지 않고 고정된 가격인 것처럼 받고 있다는 뜻이다. 중개수수료는 거래금액과 상한요율을 곱한 가격 이내에서 공인중개사와 중개 의뢰인과 협의해 결정해야 하지만, 이런 설명조차 듣지 못하는 사람이 많다는 뜻이다.서울 서대문구에서 보증금 2억5000만원 수준의 빌라 전세를 구했다는 B씨는 “계약을 체결할 때 공인중개사가 ‘중개수수료는 법정 한도인 0.3%로 한다’며 어물쩍 넘어갔다”고 말했다. 그는 “현금으로 계산하면 부과세를 안 내도 된다는 말에 75만원을 계좌이체로 보냈는데, 수수료율을 협의할 수 있다는 사실을 늦게 알았다”고 했다.하지만 이런 사실을 알았더라도 제대로 협의하지 못하는 사례도 많다. 서울 영등포구에서 부동산 임대 사업을 하는 C씨는 “임대사업자와는 달리 개인의 경우 부동산 거래를 하는 일이 많지 않아 공인중개사가 ‘이렇게 하는 게 맞다’고 하고 우기면 대부분 넘어간다”고 말했다. 그는 “공인중개사가 중간에서 할 일이 적은 단순한 거래도 많은데, 수수료율이 과하다고 분명하게 이야기해야 조정할 수 있다”고 말했다. “공인중개사 역할 적지 않다”…폐‧휴업 증가부동산 거래에서 공인중개사의 역할이 적지 않다는 의견도 있다. 물건을 분석하고 이를 근거로 임대인과 임차인 사이에서 가격을 협의하는 일 등이 공인중개사의 몫이라는 것이다. 부동산 관련 법률과 세무 분석‧담보 등 변동 사항 확인 등 여러 과정을 신경 써야 하는 측면도 있다.서울 서대문구의 한 공인중개사는 “몇몇 위법 행위를 저지른 공인중개사들과 중개 수수료 때문에 성실하게 일하는 공인중개사들이 악인처럼 매도당하는 것을 보면 안타깝다”고 말했다. 그는 “계약 한 건을 성사하기 위해 수십 명에게 집을 보여주고 설명 한다. 한 달에 한 건도 계약을 맺지 못하는 일이 있는데, 중개사고가 터지면 과태료와 소송 부담도 져야 한다”며 “수수료는 이런 상황을 종합적으로 고려해 책정하는 것”이라고 했다. 또 “공인중개사가 10만명이 넘는 상황에서 서로 경쟁하고, 수수료율은 점차 낮아지는 상황을 감안해야 한다”고 덧붙였다.국내 공인중개사 업계는 정체기를 맞고 있다. 개업 공인중개사 수는 2022년 6월 11만8952명으로 정점을 찍은 뒤 점차 감소하고 있다. 한국공인중개사협회에 따르면 8월 말 기준 전국의 개업 공인중개사 수는 11만3142명으로 한 달 전보다 307명 줄어든 것으로 나타났다. 8월 한 달간 새로 개업한 공인중개사는 753명이었지만, 폐업(961건)‧휴업(94건)한 공인중개사는 1055명에 달했다. 2022년 8월 중개사무소 휴·폐업 건수가 신규 개업 건수를 넘어선 이후 2023년 1월을 제외하고 18개월째 감소세가 이어지고 있다.

전세사기 문제가 터진 이후 ‘공인중개사 불신론’이 고개를 들고 있다. 대부분의 사람이 공인중개사를 통해 전월세 또는 주택 매매 거래를 진행하는데, 일부 공인중개사가 전세사기에 직‧간접으로 가담한 혐의가 드러났기 때문이다. 지난 2일 2000억원이 넘는 규모의 전세사기를 벌인 혐의를 받는 부동산컨설팅업체 대표 A씨와 그 일당에 대해 1심 선고가 내려졌다. 법원은 사기 혐의로 A씨에게 징역 15년을 선고했다. 이들은 2020년 11월부터 2023년 9월까지 수도권 일대에서 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 오피스텔과 빌라 928채를 사들인 뒤 전세 보증금 2434억원을 가로챈 혐의로 기소됐다. 주목할 점은 이 전세사기에 공인중개사가 개입됐다는 것이다. 전세사기 일당과 피해자의 계약 과정에서 과다한 수수료를 챙기는 등 공인중개사법 위반 혐의로 기소된 공인중개사 7명에게는 각각 290만~1200만원의 벌금형이 선고됐다. 검찰은 전세보증금 일부가 공인중개사 리베이트 등에 쓰인 것으로 판단했다.공인중개사의 위법 문제는 이번이 처음은 아니다. 경기도는 지난 5월 수원의 한 전세사기 가담이 의심되는 공인중개업소 28곳을 조사해 공인중개사와 중개보조원 47명을 공인중개사법 등 위반 혐의로 검찰에 송치했다. 이들은 공인중개사법에서 금지하는 중개보수 초과 수수, 중개대상물 허위 설명, 공인중개사 자격 대여 등의 불법행위를 저지른 것으로 파악됐다. 주요 사례를 보면 공인중개사와 중개보조원들이 임대인에게 법정 중개보수보다 높은 수수료를 받아 나눠 갖거나, 근저당을 실제보다 낮춰 설명한 뒤 거래를 성사시킨 것으로 알려졌다. 또 건물 취득가보다 비싸게 임대차 보증금을 책정하고 임차인을 속인 뒤 무자본 갭투자를 동시 진행하는 방식 등 세입자를 속인 혐의를 받고 있다.서울 강서구 화곡동에 사는 40대 A씨는 “최근 이사를 앞두고 집을 알아보고 있는데 앞으로 (공인중개사를) 어떻게 믿고 부동산 거래를 해야 할지 걱정”이라고 했다. 자금 사정이 팍팍해 빌라나 오피스텔 위주로 전세를 알아봤다는 그는 “시세가 정확하지 않아 공인중개사 말을 믿거나 주변 주택 가격을 보고 짐작해야 하는데 차라리 무리해서라도 아파트에 들어가야 할지 고민”이라고 말했다.전세사기와 공인중개사에 대한 불신이 커지면서 비아파트를 중심으로 한 주택시장에서는 전세 기피 현상이 발생하고 있다. 부동산원에 따르면 올해 3월부터 5월까지 전국 오피스텔의 월별 전월세 전환율은 3개월 연속 6.11%를 기록했다. 관련 통계를 집계한 2018년 1월 이후 가장 높은 수치다. 40㎡ 이하 오피스텔의 경우 지난 5월 기준 전월세 전환율은 6.21%를 기록하며 평균을 웃돌았다. 40㎡ 초과 60㎡ 이하 오피스텔은 5.69%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 5.63%, 85㎡ 초과는 5.17% 수준이었다. 상대적으로 전용면적이 작고 세 부담이 적은 1인 가구용 주택에서 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타난 셈이다.부동산정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월부터 5월까지 전국 오피스텔 전월세 거래 10만5978건을 분석한 결과, 월세 거래량이 66%(6만9626건)으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(62%)보다 4%포인트 늘었다.이런 현상은 빌라에서도 비슷하게 나타났다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 바탕으로 조사한 결과 올해 1분기(1~3월) 수도권의 소형(전용면적 60㎡ 이하) 빌라 거래에서 월세 거래량은 2만7510건으로 54.1% 수준이었다. 역시 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이었다. 못 믿을 부동산 공제보험, HUG 전세보험도 글쎄 공인중개사에 대한 신뢰가 바닥을 치는 이유는 또 있다. 주택을 거래할 때 공인중개사 보여주는 ‘공제보험’이 전세사기가 발생할 경우 사실상 제 역할을 하지 못하기 때문이다. 공제보험이란 공인중개사 잘못으로 주택 거래에서 문제가 발생하면 공인중개사협회나 보증보험회사에서 피해자에게 돈을 지급하는 상품이다. 개인 공인중개사는 최소 1억원, 법인은 2억원 이상 한도로 의무 가입해야 했는데, 지난해부터 이 한도를 두 배로 늘렸다. 이를 알리기 위해 공인중개사사무소(부동산) 입구에는 ‘2억원 손해배상책임보증’이라는 스티커를 붙이기도 한다. 그런데 이 공제보험이 전세사기 앞에선 무용지물이라는 뜻이다.대개 부동산에 방문하는 사람들은 이 한도금액을 해당 계약에 대한 보험이라고 생각하는 일이 많다. 그래서 전월세 보증금이 2억원 미만인 경우 걱정 없이 계약에 임한다. 하지만 이 보험은 계약 건당 한도액이 아니라 1년간 중개업소에서 발생한 책임 배상의 한도액으로 봐야 한다. 만약 2억원 손해배상책임보증에 가입한 부동산에서 올해 보증금 2억원 규모의 전세사기 10건이 발생했다면 20명이 2억원을 나눠 가져야 한다는 뜻이다. 보험한도액은 2억원이지만, 피해자 한 사람이 받을 수 있는 금액은 2000만원에 불과하다. 피해자가 늘면 그 금액은 더 줄어들 수 있다.최근 서울 영등포구에서 오피스텔 전세 계약을 마친 B씨는 “부동산에서 ‘우리는 4억원 한도의 보험에 가입했으니 걱정하지 말라’고만 했다”며 “여러 사고가 한꺼번에 터졌을 때 내가 받을 수 있는 보상이 이보다 적을 수 있다는 설명은 듣지 못했다”고 말했다. 그는 “이런 사실을 알고 전세보증보험에 따로 가입했다”고 했다.하지만 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입했더라도 안심할 수 없다는 지적이 나온다. HUG가 임대인이 제출한 허위서류로 보증계약을 맺었다가 보증계약을 일괄 취소했는데, 법원이 보증금 지급 의무가 없다고 판단한 사례가 있었기 때문이다. 지난 9월 부산지법 동부지원 민사2부(서근찬 부장판사)는 부산 수영구 전세사기 피해자 A씨 등 5명이 HUG를 상대로 제기한 보증채무 이행 청구 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다고 27일 밝혔다. 재판부는 “허위 조건으로 체결된 보증계약까지 HUG가 보증금 지급 책임을 부담한다면 HUG가 거의 무조건 책임을 부담하게 되는 결과라 바람직하지 않다”고 설명했다.

전세사기를 예방하고 피해를 받은 임차인을 구제하기 위해 제도적 방안 마련이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 전문가들은 전세사기가 부동산 시장 흐름과 정보의 비대칭, 임대차 제도 등 다방면으로 연관이 있는 만큼 금융제도, 공인중개사 관련 제도 등 종합적인 관리 체계를 도입해야 한다고 지적한다.전세사기는 결국 정보 비대칭에서 기인한다. 최근 발표된 정부의 전세사기 방지 대책도 이 같은 점을 반영해 마련됐다.정부가 지난달 발표한 전세사기 예방 방안에 따르면 앞으로 ‘안심전세 앱(App)’을 통해 집주인의 과거 보증사고 이력과 주택도시보증공사(HUG) 보증가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부와 임대인의 체납이력을 확인할 수 있게 된다. 공인중개사도 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있게 될 예정이다.이에 더해 임차인이 임대인의 보증금 상환능력을 확인할 수 있는 시스템이 마련돼야 한다는 의견도 나온다. 보증금 상환이 어려워질 경우를 대비한 예치 제도도 제안됐다.박진백 국토연구원 부동산시장연구센터 연구위원은 ‘전세사기 깡통전세 문제 해결을 위한 토론회’에서 “임대인이 보증금 전체를 사적으로 이용해 임차인에게 반환하지 못할 가능성을 낮추기 위해 보증금의 일정 부분을 예치하도록 해야 한다”고 주장했다.신탁 기관을 통해 임대차 계약을 관리하도록 하면 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’로 인한 전세보증금미반환 리스크가 사라질 수 있을 것이라는 분석이다.이에 더해 박 연구위원은 “금융권에서 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세보증금을 포함하는 제도를 도입하면 갭투자의 난립을 예방할 수 있다”며 “전세보증금을 DSR에 포함하면 자기 비용을 최소화하고 대부분 전세입자의 보증금으로 집을 산 갭투자자는 보증금만큼의 대출이 잡히는 것이나 다름없기 때문”이라고 설명했다.고종완 한국자산관리연구원장은 “갭투자는 주식 시장과 마찬가지로 차익거래이지만, 주택 거래 라는 측면에서 보면 사유재이자 공공재적인 성격을 지니고 있다”면서 “저소득층 등 사회적 취약계층이 전세사기를 당했다면 선진국처럼 국가가 책임을 져야 한다”고 주장했다.공인중개사의 의무, 직업윤리 강화해야전월세 거래를 중개하는 공인중개사의 확인설명 의무와 직업윤리, 전문성을 강화하는 것도 전세사기를 막기 위한 방안 중 하나다.김성용 가천대학교 사회정책대학원 교수가 올해 2월 공인중개사와 부동산전문가 1600명을 대상으로 전세사기 예방을 위한 설문조사를 실시한 결과, 부동산 전문가들은 ‘공인중개사의 확인설명 내용의 확대와 강화가 필요하다’는 답변이 가장 많았다. 중개사들은 ‘공인중개사의 직업윤리 의식을 상향해야 한다’고 답한 비율이 가장 높게 나타났다. 전세사기 예방을 위한 공인중개사의 확인설명 중요도에 대한 설문에는 부동산 전문가들과 공인중개사 모두 ‘매우 중요하다’는 답변이 가장 많았다.공인중개사의 역할과 기능 면에서 제도 문제와 윤리의식, 전문성, 정보의 비대칭성 문제에 대한 시장 모니터링 체계가 미흡하다는 인식이 지배적이었다. 현재 공인중개사법에는 공인중개사의 확인설명 의무와 직업윤리에 대한 내용이 있지만 주변 시세 정보나 임차인에게 손실이 발생할 수 있는 내용 등 구체적인 기준이 마련돼있지 않다.김 교수는 “공인중개사의 확인설명 의무와 직업윤리, 전문성을 강화하기 위한 중개업 관리 체계를 구축해 전세 사기를 예방할 수 있다”고 강조했다.공인중개사협회 내 윤리위원회를 운영하고 상벌 기준을 부여하는 등 구체적인 실무지침을 만들어 윤리의식을 제고하고, 현장 중심의 실무 교육을 통해 전문성도 강화해야 한다는 지적이다. 정부가 공인중개사의 책임과 의무를 강화할 수 있도록 협회에 단체 지위를 부여하는 것도 제시됐다.해외 선진국에서는 부동산 매수 희망자의 거래 사고 예방에 초점을 둔 확인설명제도를 운영하고 있다. 또 중개업자와 매수자에 대한 성실한 확인설명 의무와 책임을 명확하게 규정하고, 공인중개사협회에서는 자체 정보 체계를 마련하고 안정성과 전문성을 갖춘 중개 시스템도 구축하고 있다. 경매 넘어간 임차인 보호하는 방안 마련해야전세사기 예방을 위한 방안도 중요하지만 현재 피해자들을 위한 실질적인 방안으로 정부가 경매로 넘어간 주택을 선매입하는 제도가 필요하다는 지적도 나온다.이한솔 한국사회주택협회 이사장은 “현재 전세사기 피해를 입고 하루하루가 힘든 피해자들을 위해 주택이 경매로 넘어갔을 때 국가가 선매입을 할 수 있는 제도를 빨리 만드는 것이 중요하다”고 말했다.정부가 경매에 넘어간 주택을 선매입한 후 공공주택으로 전환하면, 전세사기 피해자가 공공주택의 입주자가 되면서 일정 기간 동안은 퇴거하지 않고 버틸 수 있는 권리가 생길 수 있다는 설명이다.고종완 원장은 “현재 공공임대주택의 보급률이 8% 수준인데 OECD 선진국 수준인 15% 이상으로 확대해야 한다”고 분석했다.

한국공인중개사협회가 전월세 신고제의 계도기간을 1년 연장하기로 한 것에 대해 환영 의사를 내비쳤다. 한국공인중개사협회는 국토교통부가 '임대차 3법' 가운데 하나인 전월세 신고제의 계도기간을 1년 연장하기로 한 것에 대해 27일 환영 의사를 밝혔다. 협회는 “이번 결정은 임차인에게 부과되는 과태료 짐을 덜어낸 것”이라며 적극 환영했다. 또한 협회는 “부동산 시장을 안정화하기 위한 규제들이 오히려 국민에게 짐이 되는 경우가 있다”며 “여전히 국민이 혼란을 느껴하는 임대차 3법에 대한 전면 개정”의 필요성도 주장했다. 그러면서 “현 정부는 부동산 현장의 전문가인 공인중개사들의 의견을 꼭 반영해주시기를 바란다”고 덧붙였다. 지난 2021년 6월 1일부터 시행된 임대차 신고제는 도(道) 관할 군지역을 제외한 전국의 보증금 6000만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 임대차 계약이 신고 대상이다. 신고내용은 ▲계약당사자 인적사항 ▲임대목적물 정보 ▲임대료·계약기간 등이다. 당초 정부는 이달 말까지 계도기간을 두고 이후부터는 거짓신고 100만원, 미신고 4만~100만원의 과태료를 예고했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

달라진 시장 상황 고려 필요… 온라인 플랫폼 횡포 주목해야 재계 안팎에선 “대기업의 신(新)시장 진출에 대해 골목상권 침해 논리를 과도하게 적용하는 것은 문제”라는 목소리가 나온다. 대기업의 신시장 진출이 골목상권에 직접 타격을 입히던 과거와는 시장 상황이 판이하게 달라졌다는 지적이다.골목상권 침해가 사회적 화두로 떠오른 것은 이명박 정부시절이었다. 이명박 정부가 2010년 12월 동반성장위원회(동반위)를 출범시킨 뒤 초대 위원장에 정운찬 전 국무총리를 임명하면서 관련 논의도 본격화됐다. 정운찬 전 총리가 동반성장에 방점을 찍고 2011년 중소기업 적합업종 제도 등을 시행하면서 ‘골목상권 논리’가 한국 사회에 빠르게 스며들었다는 분석이다. 2012년에는 유통산업발전법 개정안에 따라 대형마트 영업시간 제한 등도 시행됐다.당시 이명박 정부가 이른바 ‘광우병 사태’ 등으로 지지율이 급락하자 이를 수습하기 위해 ‘동반성장 카드’를 꺼냈고, 이 과정에서 대기업의 골목상권 침해 문제도 수면 위로 떠올랐다는 분석도 있다.재계 관계자는 “동반성장이 화두로 떠오른 지 약 10년이 흐르면서 상생이 대기업의 핵심 가치로 자리 잡게 됐다”며 “현 시점에서 대기업이 회사 이익만을 위해 골목상권을 죽이고 있다는 논리를 펴는 것은 무리가 있다”고 했다. SK의 ‘사회적 가치’, 포스코의 ‘기업시민’ 등 국내 대기업은 중소기업 등과의 상생을 주요 경영 이념으로 제시하고 있다.재계 일각에서는 “최근 급성장하고 있는 온라인 플랫폼 업체들도 골목상권 침해 논란에서 자유로울 수 없다”는 지적이 나온다.배달 애플리케이션 배달의민족(배민)이 지난 4월 수수료 개편을 추진했다가 거센 비판을 받아 개편을 백지화한 사례가 대표적으로 거론된다.부동산 중개 플랫폼인 ‘직방’은 ‘이 지역 신축빌라’ 서비스를 도입했다가 한국공인중개사협회 측과 갈등을 빚고 있다. 한국공인중개사협회 측은 “특정 분양 컨설팅 업체가 이 지역 신축빌라 서비스를 통해 전월세 매물을 중개하는 등 공인중개사법을 위반한 정황을 포착했다”며 “이와 관련 공정거래위원회에 제소할 방침”이라고 밝혔다. 이에 대해 직방 측은 “분양 컨설팅 업체가 전월세 매물을 중개한 건은 없는 것으로 확인됐다”며 “이 지역 신축빌라 서비스는 단순 분양 정보를 제공하는 서비스”라고 선을 그었다.국내 소상공인 사이에서는 “국내 대형 온라인 플랫폼이 입점 업체에 대해 과도한 수수료 등을 통해 부담을 전가하고 있다”는 불만이 높다. 중소기업중앙회가 2018년 3월 27일부터 7월 30일까지 오픈마켓, 소셜커머스, 배달 앱 거래업체 917개사에 대한 애로실태조사를 실시한 결과, 불공정 거래를 경험했다고 답한 응답자는 오픈마켓 41.9%, 배달 앱 39.6%, 소셜커머스 37.3% 등인 것으로 나타났다.온라인 플랫폼을 이용하는 과정에서 피해를 입은 소비자도 속출하고 있다. 한국소비자원에 따르면 온라인 쇼핑으로 인한 피해 사례는 2013년 4939건에서 2018년 상반기 4만605건으로 약 8배 증가했다.- 이창훈 기자 lee.changhun@joongang.co.kr