올해부터 금융사들이 중도상환수수료율을 내리면서 대환대출 시장이 활발해질 것으로 보인다. 이에 따라 금융소비자들에겐 금융비용을 줄이는 기회가 될 수 있다. 다만 은행들은 중도상환수수료율 인하에 따라 수수료 수익에 타격을 입을 것이란 전망도 나온다. 13일부터 중도상환수수료율 절반 ‘뚝’금융권에 따르면 지난 1월 13일부터 은행권의 중도상환수수료율이 대폭 낮아졌다. 국내은행의 고정금리 주택담보대출 중도상환수수료율 평균치는 0.56%로 집계됐다. 이는 기존 1.43%에서 0.87%p 하락한 것이다. 변동금리 신용대출의 경우에도 중도상환수수료율은 0.83%에서 0.11%로 0.72%p 하락했다. 특히 5대 시중은행의 중도상환수수료율은 평균적으로 주택담보대출 0.55~0.75%p, 기타 담보대출 0.08%p, 신용대출 0.61~0.69%p 씩 하락하는 것으로 나타났다. 저축은행권은 고정금리 주택담보대출은 현재 수수료율 1.64%에서 1.24%로 0.4%p 하락, 변동금리 신용대출의 경우 현재 수수료율 1.64%에서 1.33%로 0.31%p 하락했다.중도상환수수료는 대출 약정이 만기되기 전 대출자가 대출금을 상환할 때 은행이 부담했던 취급 비용 등을 일부 보전하기 위해 수취하는 수수료다. 금융소비자보호법상 원칙적으로는 부과할 수 없지만 대출일부터 3년 이내에 상환할 경우 금융기관에서 부과할 수 있다. 특히 상환 시기가 빠르고 상환액이 많을수록 늘어난다.그동안 금융권에서는 이에 대한 구체적인 산정 기준이 없었다. 당국은 구체적인 산정 기준이 없다는 점이 문제라는 지적을 고려해 지난해 7월 대출금 중도상환 시 자금운용 차질에 따른 기회 비용, 대출 관련 행정·모집비용 등 실비용 내에서만 중도상환수수료를 부과하도록 관련 법 감독규정을 개정했다. 은행들이 이번에 공시한 중도상환 수수료율은 지난 1월 13일부터 체결한 신규 대출 계약분에 적용된다. 금융회사들은 대출금 중도상환 시 발생하는 실비용을 매년 재산정해 중도상환수수료율을 각 협회 홈페이지에 공시해 나갈 예정이다.은행 수수료수익 저하 우려…“위기 기회 공존”앞으로 금융소비자들은 중도상환수수료에 대한 부담을 줄일 수 있을 것으로 보인다. 특히 2025년에 부과될 중도상환수수료율은 그동안 부과된 중도상환수수료율에 비해 대폭 하락함에 따라 대출을 갚거나 갈아타기 계획이 있었던 차주는 상환 비용을 아낄 수 있게 됐다. 다만 은행 입장에선 중도상환수수료가 큰 폭 줄면서 비이자이익 감소로 이어질 수 있다. 금융위원회는 이번 제도 개편으로 중도상환수수료가 연간 약 1500억원 경감될 것으로 추산하고 있다. 그간 은행권이 수취한 중도상환수수료는 연 3000억원 안팎이었다. 구체적으로 지난 2020년 3844억원, 2021년 3174억원, 2022년 2794억원, 2023년 상반기 1813억원으로 집계됐다.금리 인하가 본격화되는 오는 2분기에는 대출금리 또한 하락하며 대환 수요가 늘어날 것으로 보인다. 전반적으로 대출금리 수준이 낮고, 대부분 상품에 대해 중도상환수수료를 부과하지 않는 인터넷전문은행으로 갈아타기 수요가 쏠릴 수 있다는 전망도 나온다.은행권 관계자는 “중도상환수수료율 하락으로 은행권 내에 대환대출이 활성화 될 것으로 보여 은행 입장에선 위기와 기회가 공존한다”면서 “대환이 활발해지면 수수료가 발생하고, 대환 건수가 늘어나면 이에 따른 이익도 기대할 수 있다”고 설명했다. 이어 “중도상환수수료율 하락으로 수익 축소 영향도 있겠지만 제한적일 것으로 보인다”고 덧붙였다. 일각에선 중도상환수수료율 인하 대상에서 상호금융은 빠지면서 역차별 논란도 제기된다. 추후 금융위원회는 이번 개편방안이 현장에서 차질 없이 시행되는지 점검해 나가면서, 새마을금고·농협·수협 등 금소법 적용을 받지 않는 상호금융권도 빠른 시일 내에 이번 개편방안을 적용하도록 유도해 나갈 예정이다.중도상환수수료에 대한 제약을 강화하면 대출금리 상승 등의 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다. 권흥진 한국금융연구원 연구위원은 주택담보대출 중도상환수수료에 대한 고찰과 시사점 보고서에서 이같이 주장했다. 권 연구위원은 “이론적으로는 중도상환 확률이 낮은 차주가 중도상환수수료를 부담하는 대신 비교적 낮은 대출금리를 누릴 수 있는데, 중도상환수수료 수준을 지나치게 제약할 경우 대출금리 상승이라는 부작용이 발생할 수 있다”고 설명했다.이어 그는 “미국의 주담대 중도상환수수료를 분석한 바에 따르면 주담대 중도상환수수료를 지나치게 낮추는 정책은 대출금리 상승 및 대출 접근성 하락 등 의도하지 않은 결과를 초래할 수 있다”며 “중도상환수수료 수준을 일방적으로 낮추기 보다는 중도상환수수료 체계의 다양성을 확대하는 정책이 소비자에게 더 큰 도움이 될 수 있다”고 했다.

올해 수도권 아파트 시장에서는 집값 회복 지역이 늘어나면서 시세차익을 노리는 '로또 청약'과 신축아파트 선호 현상인 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 선호 기조가 나타났다. 다만 수도권 선호 지역과 비선호 지역의 흥행 여부가 첨예하게 갈리면서 내년 부동산 시장의 양극화는 더욱 심해질 것으로 보인다.6일 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 13.64대 1로, 2023년(11.13대 1)과 비교해 소폭 상승했다. 권역별로는 수도권이 21.55대 1, 지방은 6.62대 1을 기록해 수도권 청약 선호가 2023년(수도권 13.46대 1, 지방 8.9대1)보다 두드러졌다. 특히 수도권은 시세 하락폭을 회복하는 지역이 늘어나면서 로또 청약과 신축아파트 선호 현상을 대변하는 얼죽신 트렌드가 맞물리며 연내 청약시장을 주도했다.서울은 평균 청약경쟁률은 154.5대 1로 집계됐다. 지난 2021년(164.13대 1) 이후 3년 만에 가장 높은 청약 경쟁률이다. 다만 서울시 내에서도 대기수요가 풍부한 강남3구(강남, 송파, 서초구)를 포함한 한강벨트 지역과 그 외 지역간의 청약 성적이 엇갈리는 등 '대어급 신축아파트'를 선점하기 위한 수요 쏠림이 강하게 나타났다. 2024년 한 해 동안 정비사업지 8곳의 일반분양을 진행한 강남3구는 우수한 입지와 분양가상한제 적용으로 주변 시세 대비 수억원의 시세 차익을 기대할 수 있어 수요자들의 관심이 높았다. 2025년에는 2024년보다 일반분양 개시 단지가 감소할 것으로 예상됨에 따라 서울시 내 신축아파트 희소성이 더욱 부각되며 청약 열풍이 지속될 전망이다.신축단지의 흥행과 건축자재 및 금융비용 부담이 강화되면서 신축 아파트 분양가도 사상 최고치로 치솟고 있다. 올해 전국 신축아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2039만원으로, 지난해(1800만원)보다 239만원 상승했다.분양가격이 치솟은 데는 부동산PF 대출 금리상승에 따른 금융비용 증가와 자재 및 인건비 등 공사비용 인상 등이 주요 원인으로 꼽힌다.이에 정부는 '10.2 건설공사비 안정화 방안'을 통해 2026년까지 공사비 상승률을 연 2% 내외로 안정화시킨다는 방침이지만, 건설업계는 경기 불황 장기화와 고물가로 사업성 악화가 지속되고 있어 공사비 원가 절감이 쉽지 않은 상황이다. 또 2025년부터 시행되는 제로에너지 건축물 인증 의무화와 층간 소음 규제 강화 기조 등은 건설비용 상승 압력을 높일 수 있어 공사비 안정화 방안에 대한 정책 효과를 반감시킬 여지가 있다.서울의 3.3㎡당 평균 아파트 분양가격은 5456만원으로 2023년 3508만원 보다 1948만원(55.5%) 증가했다. 부동산R114 관계자는 "올해 서울 분양가는 2000년 조사를 시작한 이후, 연간 기준으로 최대 오름폭이다"라며 "강남 3구 재건축 단지들의 공급이 이어지면서 평균 분양가 상승을 이끌었다"고 전했다.

7일(현지시간) 미 연방준비제도(Fed·연준)가 시장 예상대로 기준금리를 4.50∼4.75%로 0.25%포인트 인하한 것은 미국의 인플레이션이 연준 목표인 2% 수준에 가까워지고 고용시장 과열이 해소된 데 따른 결정이다.시장 전문가들은 연준이 지난 9월 '빅컷'(0.50%포인트 금리인하)을 단행한 이후 제롬 파월 연준 의장이 예고한 대로 후속 통화정책 회의에서 금리 인하를 이어갈 것이라고 예상해왔다.미 대선에서 도널드 트럼프 전 대통령이 승리했지만 월가에선 연준이 이날 인하에 이어 오는 12월 17∼18일 회의에서 추가로 금리 인하를 결정할 것이란 데 큰 이견이 없다.인플레이션이 목표 수준에 근접해가는 상황에서 기업과 가계에 큰 부담을 지우면서 현 4% 후반대의 기준금리를 계속 유지하기엔 경기 악화 위험 부담이 너무 큰 탓이다.JP모건의 마이클 페롤리 수석 이코노미스트는 블룸버그 인터뷰에서 미 대선 결과가 연준 금리 결정에 미치는 영향에 대해 "11월 회의엔 영향이 없고 12월에도 (인하 전망에) 아마도 별다른 영향을 미치지 않을 것"이라면서도 "그러나 그 이후 상황은 흥미진진해질 수 있다"라고 말했다.시장 참가자들의 관심은 트럼프 전 대통령 당선으로 내년 이후 연준의 통화정책이 어떻게 변화할지에 온통 쏠려있다. 경제학자들은 트럼프 전 대통령의 재집권이 인플레이션을 다시 불러일으킬 것이라고 내다보고 있다.그가 공약한 전면적인 수입품 관세 부과와 조세 감면은 물가 상승 압력을 높이는 요소로 작용할 것이란 게 학자들의 대체적인 평가다.트럼프 전 대통령의 불법 이민자 추방 공약도 만약 실행될 경우 인플레이션을 상승시키는 요인이 된다.정치·사회적 이슈와는 별개로 최근 몇 년간 미국 내 대규모 이민자 유입은 성장률을 끌어내리지 않으면서 임금 상승률과 인플레이션을 낮추는 데 크게 기여했다는 평가를 받아왔다.노무라홀딩스는 트럼프 전 대통령의 공약이 실행될 경우 내년도 미국 인플레이션이 0.75%포인트 상승할 것이란 예측을 내놓기도 했다.실제로 미 대선 결과가 나온 후 첫 거래일인 지난 6일 미 금융시장은 트럼프 재집권 현실화를 반영하기 위해 하루 새 급격한 가격변동이 이뤄졌다.뉴욕증시와 비트코인 가격은 규제 완화와 감세 기대에 강세 랠리를 펼쳤지만, 상대적으로 냉철한 채권시장은 채권 수익률 급등으로 반응했다.글로벌 채권 벤치마크인 미 국채 10년물 수익률은 7일 장중 4.4%대로 오르기도 했다. 지난달 저점 대비 약 0.8%포인트 오른 수준이었다.트럼프 재집권이 인플레이션을 다시 가속하고, 재정적자를 악화시킬 것이란 우려가 작용했다. 이에 따라 연준도 내년 이후 금리 인하를 늦출 수밖에 없을 것이란 기대가 반영됐다.인플레이션이 다시 빠르게 높아질 경우 연준이 금리를 더는 낮추지 않을 가능성도 있다. 향후 경제 행보에 따라 연준이 금리를 '더 높게 더 오래' 유지할 수 있다고 우려하기 시작한 것이다.이런 우려는 공화당이 연방 상·하원까지 모두 장악하는 '레드 스윕 시나리오'(공화당 싹쓸이 시나리오)가 현실이 될 경우 더욱 커질 수 있다.트럼프 당선인이 파월 의장을 포함한 연준 구성원들을 자신이 선호하는 인사로 바꿀 가능성이 제기되는 것은 통화정책의 불확실성을 더욱 높이는 대목이다.트럼프 당선인은 선거기간 연준의 금리 결정 과정에 대통령도 발언권이 있어야 한다고 여러 차례 언급해 연준의 독립성이 흔든다는 비판을 받은 바 있다.다만, 미 CNN 방송은 트럼프 당선인이 파월 의장이 임기(2026년 6월)를 채울 수 있도록 할 것으로 보인다고 트럼프측 소식통을 인용해 보도하기도 했다.페롤리 이코노미스트는 "만약 당신이 더 큰 불확실성에 놓인다면 속도를 늦추고 싶어할 것"이라며 내년 이후 연준이 금리 인하 속도를 기존 예상보다 늦출 개연성이 있다고 평가했다.한편 파월 의장은 이날 금리결정 후 기자회견에서 대선 결과가 통화정책에 단기적으로 영향을 미치지 않을 것으로 단언하면서도 트럼프 차기 행정부 정책의 경제 영향에 대해선 "알 수 없다"며 별다른 힌트를 주지 않았다.그는 "단기적으로 볼 때 선거가 우리의 정책 결정에 영향을 미치지 않을 것"이라면서 "현시점에서 우리는 향후 정책 변화의 시기와 내용에 대해 알지 못하고 따라서 경제에 대한 영향도 알 수 없다"라고 말했다.트럼프 당선인이 사퇴를 요구할 경우 그만둘 것이냐는 기자 질의에는 "안 하겠다"라고 답하며 2026년까지의 임기 유지를 고수하겠다는 뜻을 밝혔다.온라인 이코노미스트

우리나라에서 연소득이 가구당 평균소득 수준인 차주는 1일부터 은행에서 받을 수 있는 수도권 주택담보대출 한도가 최대 5500만원 줄어든다정부가 가계대출 급증세에 제동을 걸기 위해 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 시행하면서 은행권의 수도권 주택담보대출 가산금리를 비수도권보다 더욱 높여 대출한도를 더 많이 축소하기 때문이다.1일 금융당국의 시뮬레이션에 따르면 연소득이 6000만원인 차주가 은행권에서 30년 만기 변동금리(대출이자 4.0% 가정)로 대출받을 경우 2단계 스트레스 DSR 도입 전 한도는 4억원이다. 그러나 2단계 스트레스 DSR이 적용되는 이날부터는 수도권 주담대를 받을 경우 한도는 3억6400만원으로 5500만원가량 줄어든다.비수도권의 경우는 주담대를 3억8300만원까지 대출받을 수 있어 한도가 3500만원가량 깎이는 것으로 추산됐다. 한도 감소율은 주기형(5년) 고정금리로 주담대를 받을 경우에는 수도권 4%, 비수도권 3%로 추정됐다. 또 혼합형(5년 고정+변동금리)은 한도가 각각 8%, 5% 축소되고, 변동금리는 13%, 8% 줄어들 것으로 분석됐다.통계청에 따르면 우리나라의 가구당(1인이상 가구·농림어가 포함) 월평균 소득을 기준으로 계산한 최근 1년간 연 평균소득은 6042만원이다.정부는 이날부터 가계의 대출한도를 더욱 줄이는 2단계 스트레스 DSR 규제를 시행한다. 당초 7월부터 시행하기로 했다가 시행 시점을 미뤘다.정부는 이에 더해 수도권 중심으로 부동산 가격이 오르면서 가계대출 급증세가 꺾이지 않자, 제동을 걸기 위해 수도권 주담대에 대한 스트레스 금리를 더 높게 적용해 대출한도를 더욱 조였다.스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해, DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다.올해 2월 1단계 스트레스 DSR 규제가 시행되면서 은행권 주택담보대출을 대상으로 스트레스 금리 0.38%포인트(p)가 가산됐지만, 이날부터는 은행권 주택담보대출·신용대출과 2금융권 주택담보대출에 0.75%p, 은행권 수도권 주택담보대출에는 1.2%p의 가산금리가 적용된다.금융권에 따르면 8월 은행권 가계대출은 지난 29일 기준 8조원 늘어 2021년 7월 9조6000억원 이후 3년1개월 만에 최대폭 증가했다.수도권 중심의 부동산 상승세에 2단계 스트레스 DSR 시행으로 인한 대출규제 강화 전 막차 수요와 이달 초 주가 폭락 시 저가매수를 위한 신용대출 급증에 따른 것으로 금융당국은 분석했다.은행권 가계대출은 올해 3월(-1조7000억원) 1년 만에 뒷걸음쳤다가 4월(+5조1000억원) 반등한 뒤 5월(6조원), 6월(5조9000억원), 7월(5조5000억원) 등에 이어 5개월째 증가세를 이어갔다.앞으로는 가계대출 급증세에 일조해온 정책자금 대출(정책모기지론)에도 제동이 걸릴 전망이다.윤석열 대통령은 29일 국정브리핑에서 최근 수도권 중심 주택 가격 상승에 대해 "공급과 수요 정책을 통해 과열 분위기를 잡고, 정책금리에 대해서는 우리가 관리하겠다는 메시지를 보내서 진정시켜야 한다"면서 "다른 것은 몰라도 금리인하로 (인한) 주택에 대한 대출 문제는 시장 원리에 따라서 공급도 늘리면서 정책금리 관리를 통해 잘 관리해 나가도록 하겠다"고 밝힌 바 있다.정부는 새 대출규제 시행 이후에도 가계부채 급증세에 제동이 걸리지 않는다면 10월 이후 전세대출이나 정책모기지 등으로 DSR 적용 범위 확대를 검토하는 등 더욱 강력한 규제에 나선다는 계획이다.

종합부동산세 개편 논의가 본격적으로 시작됐지만, 폐지하자는 의견과 유지가 필요하다는 주장이 팽팽하게 맞서고 있다. 실패한 정책을 어떻게 할 것이냐는 논의부터 이 정책을 없앨 경우 줄어드는 세수를 어떻게 감당할 것이냐는 물음도 해결해야 한다는 지적이다. 종부세 실패에 대한 평가가 나오는 가장 큰 이유는 당초 부동산 가격을 안정화하겠다는 목적을 달성하지 못했기 때문이다. 노무현 정부는 물론 문재인 정부에서도 종부세를 강화하고 공시가율을 높이는 방식으로 부동산 가격 안정화를 꾀했지만, 성공하지 못했다. 3주택 이상 다주택자에 대한 부담을 늘리자 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰리면서 서울과 강남을 중심으로 집값이 더 오르는 현상이 발생하기도 했다. 주택에만 징벌적으로 과세하면서 부동산 시장에 왜곡을 가져왔다는 평가도 나온다. 실제 종부세법을 보면 빌딩이나 상가 등 주택이 아닌 경우엔 종부세를 물리지 않는다. 건물 부속 토지의 경우 합산 공시가격이 80억원을 넘어야 과세 대상이 된다. 반면 주택은 일정 가격 이상인 경우 건물과 토지에 모두 과세한다. 부동산 업계 관계자는 “이 제도 때문에 멀쩡한 주택을 용도 변경해 사무실이나 상가로 만들면서 서울에서 주택이 더 사라지는 기현상이 발생했다”며 “공급이 부족한 상황에서 종부세가 기존의 주택까지 사라지게 만드는 역효과를 만들기도 했다”고 말했다. 종부세가 유일하게 한국에서만 부과하는 일종의 부유세라는 점도 문제로 꼽힌다. 정부가 기본 재산세를 걷으면서 고가 주택에 ‘추가’로 세금을 매긴다는 뜻이다. 이렇게 걷은 세금은 지자체로 분배해 지방정부 예산으로 쓰였다. 지난해 기준 전국에서 거둬들인 종부세 가운데 서울에서 나온 세액 비중은 46%에 달했다. 종부세의 순기능을 무시해서는 안 된다는 의견도 있다. 종부세가 지역 균형 발전에 필요한 재원으로 사용됐다는 점을 무시할 수 없다는 것이다. 우리나라처럼 서울과 지방의 부동산 가격 차이가 심한 경우 재산세가 해당 지역에만 쓰이면 양극화가 더 심화할 수 있다는 지적이다. 지방정부가 거둬들인 세금(재산세)으로 도시의 인프라를 구축하고 편리성을 높이면 해당 도시가 발전하는 순기능이 있는데, 이런 순기능이 서울로 집중되면 도시와 지방의 격차는 더 벌어질 수 있다는 주장이다. 이 때문에 종부세를 전면적으로 손보더라도 기본 재산세율을 올리는 등의 복합적인 세제 개편이 함께 이뤄져야 한다는 견해도 있다. 고종완 한국자산관리원장은 “(종부세) 완전 폐지보다는 재산세와 일원화하면서 누진율을 강화하는 방법을 고민할 필요가 있다”고 말했다.실제 조세재정연구원 자료를 보면 우리나라 부동산 보유세 실효세율은 경제협력개발기구(OECD) 주요 8개 회원국과 비교해 낮은 수준이다. 조세연이 2021년 발표한 ‘주요국의 부동산 관련 세부담 비교, 조세재정 브리프’에 따르면 2018년 기준 우리나라 보유세의 실효세율은 0.16%였다. 미국은 0.99%, 캐나다는 0.87%, 영국은 0.77%에 달했다. OECD 주요 8개 회원국 평균은 0.54% 수준이었다. 보유세‧종부세율 인상 등의 영향으로 일정 부분 보유세율이 높아졌음을 고려해도 선진국에 비해 보유세율 자체가 낮다는 평가가 나온다. 만약 종부세를 개편해 사실상 폐지한다면 대신 보유세를 높이는 방안을 고민해야 한다는 주장의 근거가 여기 있는 셈이다. 다주택자에 대한 무조건적인 규제와 1주택자에 대한 종부세 폐지는 부동산 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 견해도 있다. 부동산 시장에서 ‘정부가 사실상 똘똘한 한 채를 가지라고 주문한 것’으로 이해할 가능성이 커 또다시 서울과 강남으로 수요가 몰리면 집값 폭등 문제가 터질 수 있다는 것이다. 다주택자가 1주택을 제외하고 한꺼번에 매물을 쏟아낼 경우 지방‧소형‧구축 주택부터 가격이 떨어질 수 있다. 이때 부동산 가격 양극화는 더 심화할 수밖에 없다. 다주택자가 사라지면 서울 등 부동산 수요가 높은 지역에서 임대차 매물도 줄어들어 전월세 가격이 폭등할 가능성이 있다는 우려의 목소리도 나온다. 서울 부동산 가격 꿈틀…오락가락 정부 정책 혼선문제는 논의를 활성화하고 부동산 정책을 정리해야 할 정부가 오락가락 부동산 정책을 펼치며 시장에 혼선을 주고 있다는 점이다. 최근 정부는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 시행을 연기하기로 했다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출을 받는 사람이 금리상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해 대출한도를 낮추는 제도다. 정부는 올해 2월 은행권 주택담보대출을 대상으로 기본 스트레스 금리의 25%를 적용하는 1단계 조치를 도입했다. 오는 7월부터는 은행 주택담보대출과 신용대출, 2금융권 주택담보대출에 스트레스 금리의 50%를 적용하는 2단계 조치를 시행할 예정이었지만, 2개월 연기했다. 주택 매수자들에게 ‘2개월 안에 충분한 대출을 받으라’는 신호로 해석될 경우 ‘영끌’ 매수를 부추길 수 있다는 지적이다. 서울 부동산 시장도 들썩이고 있다. 지난 5월 25일 서울시 부동산정보광장에 따르면 5월 기준 서울 아파트 평균 거래금액은 11억7914만원으로 이전까지 최고점이었던 2022년 4월(11억 5778만원)을 넘어섰다. 아파트 거래 건수는 4818건으로 올해 들어 가장 많았다는 사실은 부동산 매매 수요가 다시 몰리고 있다는 뜻으로 해석된다. 부동산 업계 관계자는 “똘똘한 한 채를 보유하려는 수요자들의 심리와 하반기 금리 인하에 대한 기대감, 신생아특례대출 대상 확대로 매수세가 늘어난 것으로 보인다”며 “세제 개편을 지켜봐야 하지만 당분간 상승세가 이어질 수 있다”고 전망했다.

“대출은 동지도 적도 아니다.” 한 은행원의 말입니다. 가계부채는 1876조원을 넘었고, 가계들의 상환 능력은 떨어지고 있습니다. 적과의 동침이 불가피할 때입니다. 기사로 풀어내지 못한 부채에 관한 생생한 이야기를 ‘부채도사’에서 전합니다. 최근 2년은 가파른 금리 상승기였다. 물가를 잡기 위해 한국은행과 각 국의 중앙은행들은 이례적인 속도로 기준금리를 올렸다. 고금리 장세에서 가장 큰 손해를 본 세대는 ‘30~40대’로 나타났다. 3040세대가 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)로 부동산 마련에 적극적으로 뛰어들었기 때문이다. 전문가들은 현금성 자산이 부족할수록 고금리 시대에서 손해 볼 가능성이 높다고 조언한다. “금리 상승 손해층, 주택 보유 비중 높은 수준”한국은행(한은)은 2월 25일 내놓은 ‘가계별 금리익스포저를 감안한 금리상승의 소비 영향 점검’ 자료에서 “단기금융부채(단기금융자산 대비)가 많은 ‘금리 상승 손해층(W-HtM)’ 소비가 크게 위축됐다”며 “이들 가계에는 30~40대, 소득 중상위층 및 소비 상위층의 비중이 높았다”라고 전했다. 특히 “금리 상승 손해층은 30-40대 비중이 높았다”라고 강조했다. 이와 반대로 60대, 고소득 및 고자산층은 고금리·고물가 시대에서도 소비를 늘릴 수 있었다. 한은은 이들에 대해 ‘금리 상승 이득층’이라고 불렀다. 이들의 특징은 부동산만 아니라 현금과 같은 유동성 자산을 많이 보유한 세대로 나타났다. 3040세대가 높은 비중을 차지하고 있는 ‘금리 상승 손해층’의 문제는 무엇일까. 한은은 부동산과 같은 비유동산 자산을 언급한다. 이 자료에서 한은은 금리 상승 손해층 특징으로 “주택 보유 비중, 수도권 거주 비중, 부채가 모두 높은 수준을 보였고 부동산 담보대출 비중 역시 큰 수준을 보였다”라고 설명했다. 문제는 30~40대가 경제 활동을 가장 활발하게 한다는 점이다. 이 세대가 고금리 피해에 직접적으로 노출되면서 최근의 국내 소비 위축에도 영향을 주고 있다. 기업 실적 개선을 더디게 할 가능성도 충분한 상황이다. 이 자료에 따르면 민간 소비는 고물가와 고금리 영향으로 부진을 이어가고 있다. 한은은 “소비품목 및 가계 특성과 무관하게 소비가 광범위하게 부진하다”고 평가했다. 또 “가계가 금리 리스크에 노출된 정도에 따라 금리 상승으로부터 받는 영향은 크게 달라질 수 있다”고 덧붙였다. 이 설명대로라면 30~40대가 고금리 영향을 가장 많이 받은 상황이고, 대출 원리금을 감당하기 위해 이들 세대가 소비를 줄여 버티기에 나선 것으로 풀이된다. 현금성 자산 미리 비축해야고금리 피해가 특정 세대에서 커진 이유는 이 세대가 대출을 무리해서 받아 ‘내 집 마련’에 나섰거나, ‘부동산 불패신화’에 기대 전세를 이용한 갭투자 등을 적극적으로 했기 때문으로 보인다. 전국부동산거래현황에 따르면 2021년 당시 전국 아파트 매매거래자 중 30~40대가 차지하는 비중은 절반 이상을 차지했다. 당시는 코로나19 발생 후 초저금리 시대가 열리고, 부동산 가격이 뛰던 때다. 하지만 이후 유동성이 풍부해진 시장에 인플레이션이 발생, 한은이 이를 해결하기 위해 2022년부터 기준금리를 가파르게 올렸다. 덩달아 3040세대의 원리금 상황 부담이 커졌다. 무분별한 부채 확대 현상을 해소하기 위해 정부는 2022년 7월부터 1억원이 넘는 대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하기 시작했다. 하지만 이 규제로는 부족하다는 지적이 많다. DSR 규제에 따라 대출자는 본인 소득에서 원리금이 40%를 넘는 대출을 받지 못한다. 하지만 전세대출이 지금도 DSR에 포함되지 않아 마음만 먹으면 갭투자를 할 수 있다. 향후 대출 금리가 더 낮아지면 부동산 투자 열기가 되살아날 가능성이 큰 이유도 DSR이 완비되지 않았기 때문이다. 하지만 현재도 물가는 쉽게 해소되지 않는 상황이다. 연말에 가서 기준금리가 인하된 뒤 고물가 현상이 재발하게 되면 언제든 기준금리가 높아질 수 있다. 특히 한은은 소비자물가 상승률 둔화 추세가 완만해지고 있다고 계속 전하고 있다. 예상보다 소비자물가 상승률 목표치 2%까지 가기가 어려워지고 있다는 설명이다. 이런 이유로 한은은 현 기준금리 기조를 지속해서 유지할 필요성을 전한다. 3040세대의 고금리 부담도 계속될 것이란 전망이 나오는 이유다. 한은은 대출 금리 영향을 적게 받은 가계 특징으로 ‘유동성 자산도 많다’는 점을 전하고 있다. 결국 소득 수준이 높지 않은 세대에서도 보유 자산 중 현금과 같은 유동성이 높은 자산을 충분히 만들어놔야 한다는 조언이 나온다. 주택 보유 비중을 지나치게 높이게 되면 언제든 다시 찾아올 인플레이션 시대에 또 취약한 상태가 된다는 경고다.

고물가·고금리 영향으로 민간소비 부진이 이어지는 가운데, 빚을 내서 집을 산 30·40세대가 금리 인상 이후 소비를 가장 많이 줄였다는 분석이 나왔다.한국은행 조사국은 25일 ‘가계별 금리 익스포저를 감안한 금리 상승의 소비 영향 점검’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.한은은 보고서에서 금리 상승에 따라 가계가 저축을 늘리고 현재 소비를 줄이는 '기간 간 대체' 효과가 나타나고 있다고 평가했다. 실제로 소비는 품목·가계 특성과 무관하게 광범위하게 부진한 모습을 보이고 있고, 가계 순저축률은 과거 평균 대비 높은 수준이다.또한 가계가 고금리를 좇아 예금, 채권 등 이자부 자산을 늘리고 대출 등 이자부 부채를 줄이면서 가계의 이자부 자산/부채 비율이 급상승한 것으로 조사됐다.한은은 가계별로 금리 인상에 따른 재무적 영향이 다를 수 있음을 고려해 가계별 '금리 익스포저'를 측정하고, 금리 익스포저가 낮은 1∼3분위를 '금리상승 손해층'으로, 5분위를 '취약층'으로, 9∼10분위를 '금리상승 이득층'으로 분류했다.보고서에 따르면 금리민감 자산보다 부채가 많은 '금리상승 손해층'은 연령 면에서 30·40대의 비중이 높았다. 소득은 중상층, 소비는 상위층에 집중돼 있었다.특히 주택보유비중, 수도권 거주 비중, 부채가 모두 높은 수준을 보였으며 부동산담보대출 비중 역시 컸다. 금리민감 자산이 부채보다 많은 '금리상승 이득층'과 비교하면 평균적으로 젊고, 소득수준은 다소 낮지만 주택보유비중과 소비수준에는 큰 차이가 없었다.금리 익스포저가 중립에 가까운 취약층은 저소득·저자산·저부채 가구가 많았다.한은이 금리 익스포저 분류에 따라 팬데믹 이후 가계 소비 변화를 살펴본 결과, 실제로 '금리상승 손해층'의 소비 회복이 가장 부진했던 것으로 나타났다.보고서에 따르면 지난 2022년 소득요인을 제거한 소비증가율을 살펴본 결과, 취약층의 소비감소는 금리상승 손해층에 비해 상대적으로 완만했으며 금리상승 이득층의 소비는 소폭 증가했다.또한 한은의 모형분석 결과, 금리가 1%p(포인트) 상승할 때 가계소비 증가율은 0.32%p 줄어드는 것으로 분석됐다.이 소비 증가율 변화를 전 분위에 적용되는 '기간 간 대체' 효과와 금리 익스포저 영향으로 나눠보면, 기간 간 대체는 0.26%p, 금리 익스포저 격차는 0.06%p 소비 증가율을 낮췄다.가계 익스포저를 통한 금리 인상 영향이 기간 간 대체 효과(0.26%p)에 더해 전체 소비를 20% 이상(0.06%p) 추가로 위축시켰다는 의미다.한은 관계자는 “30·40대의 부채비율이 여전히 높은 상황에서 금리가 낮아질 경우 가계부채가 재차 확대되지 않도록 정책적 노력을 기울여야 할 것”이라고 밝혔다.

오는 26일부터 은행권이 '스트레스 DSR’(총부채원리금상환비율)을 처음 적용하면서, 금융소비자가 빌릴 수 있는 대출의 한도가 크게 줄어들 전망이다.25일 금융권에 따르면 은행권은 26일부터 일제히 새로 취급하는 주택담보(오피스텔 포함) 가계대출의 DSR을 ‘스트레스 금리’ 기준으로 산출한다.DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.지금까지는 현재 실제 금리를 기준으로 DSR을 산정했지만, 26일부터 시작되는 이른바 스트레스 DSR 체계에서는 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따진다.앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 뜻으로, 결국 새 DSR 규제에 따라 산출되는 대출 한도가 기존 방식보다 줄어들 수밖에 없다.스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현 시점(매년 5·11월) 금리 간 차이를 기준으로 하되, 하한(1.5%)과 상한(3.0%)이 부여된다. 스트레스 금리는 연 2회(6월·12월) 산정한다. 변동금리에는 가산금리가 100%, 혼합금리(5~9년 고정 후 변동금리 전환)는 최대 60%를 적용한다.예를 들어 대출금리가 5%, 가산금리가 3%라고 하면 변동금리로 대출을 받았을 때 DSR 산정 시 금리는 8%(5%+3%)다. 혼합금리로 받을 경우 가산금리의 60%인 1.8%가 더해져 6.8%(5%+1.8%)가 적용된다.금융당국은 스트레스 DSR 제도 도입으로 대출한도 축소 부담이 과도해질 것이란 우려를 고려해 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%만 적용한다. 이후 2025년부터는 스트레스 금리를 100% 적용할 예정이다. 스트레스 DSR 적용에 최근 시중은행의 인위적 금리 인상까지 더해지면서 금융 소비자가 체감하는 대출 창구는 계속 좁아지고 있다. 우리은행은 28일부터 전세자금대출을 포함한 주택담보대출의 금리를 상품에 따라 0.10∼0.30%p 올릴 예정이다. 신한은행은 이미 지난 19일부터 주택담보대출과 전세대출 금리를 각 0.05∼0.20%p 인상했다.

KB금융그룹이 지난해 역대 최대 실적을 달성했다. 자회사인 KB국민은행과 KB증권이 호실적을 내면서 그룹 성장에 기여했다. KB국민카드는 조달비용 증가와 연체율 상승 등 건전성 악화로 인한 충당금 전입액이 확대되며 순이익이 줄었다. #KB금융은 7일 ‘2023년 경영실적’을 발표하며 지난해 당기순이익이 전년 동기 대비 11.5% 증가한 4조6319억원을 기록했다고 밝혔다. KB금융은 글로벌 경기침체에 따라 불확실성이 확대되는 상황에서도 비이자이익 중심의 견조한 실적 개선과 안정적인 비용 관리 결실로 이익 창출력을 증명했다고 전했다. 4분기 당기순이익은 2615억원으로 전 분기의 1조3737억원 대비 크게 감소했다. 이는 그룹 희망퇴직과 은행 민생금융지원 관련 참여 은행 중 최대 금액 지원이 있었기 때문이다. 또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등에 대한 보수적인 손실율을 반영한 대손충당금 등 일회성 비용이 요인이다. KB금융그룹 관계자는 “그룹의 탑라인(Top-line)의 모든 부분이 고르고 강력한 수익창출을 이어간 결과 지난해 총 영업이익은 역대 최대 수준인 17.8%의 연간 성장률을 시현하며 약 16조원을 기록했다”며 “전사적 차원의 비용효율성 개선 노력의 결실로 그룹 CIR도 역대 최저 수준인 약 41.0%를 기록했다”고 전했다. KB금융은 이사회의 2023년 배당 결정 관련해 “주당배당금은 기 지급된 배당금 총 1530원을 포함해 전년도 2950원 대비 약 4% 증가한 3060원으로 주주들에게 안정적인 배당금을 지급할 계획”이라며 “이에 더해 약 3200억원 규모의 자사주 매입·소각으로 주주가치를 제고하기 위해 노력했다”고 설명했다. 지난해 순수수료이익은 3조6735억원으로 전년 동기 대비 4.5% 증가했다. 일반관리비는 6조6474억원, 경상적 CIR은 37.4%로 역대 최저 수준을 기록했다. 선제적 대손충당금 적립에 따라 대손충당금전입비율은 0.67%로 상승했다. 그룹의 지난해 말 기준 총자산은 715조7000억원이다. 관리자산(AUM)을 포함한 그룹 총자산은 1216조7000억원을 기록했다. 2023년말 기준 그룹의 고정이하여신(NPL) 비율은 0.57%, NPL커버리지 비율(Coverage Ratio)은 174.5%다. 자회사 별로 보면 KB국민은행의 지난해 총 당기순이익은 3조2615억원이다. 전년 동기 대비 8.9% 증가했다. 보수적인 충당금 적립과 민생금융 지원에도 불구하고, 대기업 중심 기업여신 성장과 순이자마진(NIM) 확대에 따른 견조한 이자이익 증가에 힘입어 호실적을 냈다. 지난해 말 원화대출금은 342조원으로 전년말 대비 4.0% 증가했다. 가계 여신은 고금리 지속에 따른 수요 감소 영향으로 연초 마이너스 성장률을 기록한 후 실수요를 중심으로 여신 성장이 소폭 회복되면서 전년말 대비 0.3% 증가했다. 업여신은 전년말 대비 7.7% 증가했다. 세부적으로 중소기업여신이 전년말 대비 2.7% 성장했고, 대기업여신은 금리상승에 따른 회사채 발행시장 위축으로 큰 폭 증가하면서 전년말 대비 30.1% 늘었다. 2023년말 기준 연체율은 0.22%로 전년말 대비 0.06%p 상승했다. KB증권의 지난해 당기순이익은 3896억원으로 전년 대비 2018억원(107.5%) 큰 폭 증가했다. 이는 자산관리(WM)금융상품 판매 증가로 인한 WM수익 증가, 적극적 시장 대응을 통한 S&T 성과 증대 및 대형 IB딜(deal)을 통한 수익성 제고에 기인했다. KB손해보험의 2023년 당기순이익은 7529억원으로 전년도 5572억원 대비 약 35.1% 늘었다. KB국민카드 당기순이익은 3511억원으로 같은 기간 7.3% 감소했다. 시장금리 상승에 따른 조달비용 증가와 연체율 상승 등 건전성 악화로 인한 충당금 전입액이 증가한 영향이다. KB라이프 당기순이익은 2562억원으로 88.7% 증가했다.

국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장에 전운이 감돌고 있다. 태영건설이 PF 대출을 갚지 못해 워크아웃(기업개선 작업)을 신청하면서다. 이에 건설업계는 물론, 대출을 내준 금융권에도 악영향이 미칠 것으로 보인다. 특히 금융사 중에서도 시중은행과 보험사보다 상대적으로 리스크에 취약한 저축은행·상호금융에 대한 불안감이 높아지고 있다. ‘연체율 5%’ 저축은행…긴장감 고조금융위원회에 따르면 2023년 9월 기준 금융권 부동산 PF 대출 잔액은 134조3000억원이다. 부동산 PF 대출 잔액은 2020년 말 92조5000억원에서 2021년 말 112조9000억원, 2022년 말 130조3000억원으로 꾸준히 증가했다.업권별로 살펴보면 지난해 9월 말 기준 대출 잔액 규모는 은행이 44조2000억원으로 가장 많다. 다음으로 보험사가 43조3000억원 규모다. 연체율은 은행이 0%, 보험사가 1.11%로 낮은 수준이다. 문제는 비은행금융기관이다. 대출 잔액 규모는 은행에 비해 상대적으로 적지만 연체율이 높다. 그 중에서도 저축은행의 부동산 PF 대출 잔액은 9조8000억원, 상호금융은 4조7000억원이다. 연체율은 5.56%, 4.18%를 기록하고 있다. 특히 저축은행 연체율은 2022년 말까지만 해도 2.1% 수준이었으나 2023년 1분기 말 4.1%에서 2분기 말 4.6%, 3분기 말에는 5%를 넘기며 지속적으로 뛰었다. 저축은행과 상호금융은 1일 이상 원금 연체 또는 한 달 이상 이자 연체를 기준으로 연체율을 산정한다. 부동산 시장이 회복하려면 올해 하반기까지 기다려야 하는 상황으로 비은행 등 예금취급기관의 어려움이 갈수록 커지고 있다는 분석이 나온다. 한국은행 또한 ‘2023년 하반기 금융안정보고서’에서 비은행의 취약성을 우려하기도 했다. 당시 한은은 “높은 금리 수준이 지속될 경우 비은행의 취약부문 부실자산관리 부담이 증대될 우려가 있다”고 진단했다. 이어 “저축은행과 상호금융을 중심으로 고정이하여신비율과 대출금리 수준 간 정(+)의 관계가 뚜렷하게 나타나고 있다”며 “기업대출의 경우 금리상승기 이전 대출 규모가 늘어난 부동산 관련 업종의 연체율이 최근 확대되고 있는 점에 유의할 필요가 있다”고 했다. 태영건설-저축은행 연결고리 보니저축은행에 부동산 PF 후폭풍 우려가 몰아친 것은 태영건설의 워크아웃 신청이 발단이 됐다. 올해 1월 3일 태영건설 주채권은행인 산업은행은 채권단 400여곳을 상대로 설명회를 열었다. 설명회에서는 채권자협의회 구성 및 운영, 태영건설 존속능력평가, PF 사업장 관리기준 수립 등 1월 11일에 있을 제1차 채권자협의회 안건에 대한 설명이 이뤄졌다.산업은행을 중심으로 태영건설에 대출을 내준 금융기관들이 모인 채권자협의회는 태영건설의 워크아웃 개시 여부를 결정할 예정이다. 워크아웃은 채권단 75%(채권액 기준) 이상 동의를 받아 일시적으로 유동성 위기를 겪는 기업에 만기 연장, 자금 지급 등을 해주는 제도다. 협의회는 태영건설이 내놓은 자구안에 따라 워크아웃 지원 여부를 결정한다. 이 과정에서 통상 채권 행사 유예, 원리금 탕감 등을 수반하는 구조조정이 추진된다. 금융기관들은 태영건설에 빌려준 대출금에 대해 일부 손실을 감수해야 할 수도 있다.태영건설의 2023년 3분기 보고서를 살펴보면, 저축은행 중에는 애큐온저축은행이 태영건설에 단기차입금 50억원을 제공했다. 상호금융권에서는 신협중앙회가 장기차입금 397억원을, 성남중앙새마을금고가 장기차입금과 단기차입금을 각각 167억원, 용인중앙새마을금고가 단기차입금 359억원을 빌려줬다. 단기차입금은 1년 이내에 갚아야 하는 대출금을 뜻한다. 장기차입금에는 일반·시설자금 대출과 부동산PF 대출이 포함된다.주요 시중은행권의 단기‧장기차입금 규모가 저축은행‧상호금융권보다 크다. 하지만 문제는 실적이 괜찮았던 시중은행과 달리 저축은행·상호금융의 경우 실적이 저조하고 연체율 상승 등으로 리스크에 더욱 취약한 구조라는 점이다. 게다가 시중은행과 보험사들은 대부분 선순위채권과 보증보험을 낀 대출이다 보니 자금회수에 큰 문제가 없다. 저축은행과 같은 제2금융권은 시중은행이 대출하지 않는 사업장에 돈을 빌려주는 경향이 있어 건설경기 하락에 따른 위험에 더 크게 노출된다. 전배승 이베스트투자증권 연구원은 “국내 금융권의 가장 취약한 고리로는 부동산 PF를 꼽을 수 있다”고 진단했다. 이어 “전 금융권에 걸쳐 익스포져를 보유하고 있으며, 특히 주거용 보다는 상업용 비중이 높고 선순위보다 중후순위로 주로 참여한 증권사와 캐피탈사, 저축은행의 리스크가 상대적으로 크다”고 말했다.전 연구원은 “최근 들어서는 PF 대책의 성격이 점차 옥석가리기 형태로 변하고 있다”며 “옥석가리가 본격화될수록 금융권 내에서는 저축은행과 캐피탈사, 증권사를 필두로 PF 관련 손실인식 규모가 확대될 가능성이 높다”고 덧붙였다.