한국은행 금융통화위원회(금통위)가 오는 26일 기준금리를 인상할 가능성이 커지고 있는 가운데, 영끌족(영혼까지 끌어모아 대출한 사람들)의 부담이 짙어지고 있다. 최근 2년간 영끌족의 매수세가 몰렸던 일명 ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’의 매물이 쌓이거나 약세가 지속되는 등 분위기가 심상찮다. 25일 부동산업계에 따르면 새 정부 취임과 동시에 양도세 중과세 완화 조치가 한시적으로 이뤄지면서, 노·도·강 다주택자들의 물량이 풀리는 양상을 보이는 것으로 알려졌다. 실제로 부동산 빅데이터 업체 아실이 분석한 결과, 다주택자 양도세 중과 1년 유예 조치가 확정된 지난달 11일과 비교해 노원·도봉·강북구 아파트 매물은 각각 7.7%, 12.0%, 10.8%씩 늘어났다. ━ 노·도·강 아파트 매물 늘었으나 거래는 ‘잠잠’ 하지만 거래는 잠잠한 모습이다. 시세보다 저렴하게 매물을 처분하려는 급매물도 나오고 있지만 구매 여력이 있는 수요자가 이를 받쳐 주지 못해서다. 서울부동산정보광장에 등록된 1~4월 노·도·강의 거래된 아파트 매매는 모두 621건에 불과했다. 지난해 같은 기간 2888건에 비해 2267건(78.49%) 줄어든 수치다. 노원구 일대 공인중개사무소 관계자는 “매물이 꽤 있다. 1억원가량 떨어진 급매물도 있다”며 “하지만 대출도 잘 안 되고 금리도 오르고 해서 쉽게 매수자가 나서는 분위기는 아닌 것 같다”고 말했다. 노·도·강 매수가 급격하게 줄어든 이유는 고점 인식이 강해진 데다 대출규제와 금리인상 등 대내외 불확실성과 관련 규제가 커진 탓이다. 실제 지난해 7월 규제지역 6억원 초과 주택에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 1단계 시행과 올해 2억원을 초과하는 차주에 대해 DSR 40%(제2금융권 50%)를 적용하는 2단계 규제까지 겹치면서 자금 조달이 어려워졌다. 윤석열 정부도 대출규제 정상화를 추진하면서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제만큼은 기존 틀을 유지하기로 했다. 당장 오는 7월 도입 예정인 3단계 DSR 규제가 시행되면 DSR 적용 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 확대된다. 이 같은 정부의 조치는 가계 대출 부담으로 작용하고 있다. 최근 우리나라의 금리 인상 압박이 커지면서 차주의 부담이 늘 것이라는 우려가 커지고 있다. 미국이 향후 2~3차례 '빅스텝'(기준금리 0.50% 인상)을 예고하는 등 긴축 속도를 높이고 있어, 우리나라의 빅스텝 가능성도 제기된 상황이다. 금융권에선 물가 안정 등을 이유로 기준금리 추가 인상이 불가피한 만큼 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)와 함께 변동형 주택담보대출 금리의 오름세가 계속될 것으로 보고 있다. 앞서 연 6% 시대를 연 고정형 주담대에 이어 변동형 주담대도 연내 6% 돌파는 시간문제라는 전망이다. ━ 금리인상·대출 규제…하반기 영끌 족 압박 ↑ 부동산업계에선 차주들의 빚 부담이 갈수록 커질 것으로 예상되자 노·도·강에 몰렸던 영끌족들의 압박을 걱정하는 분위기다. 이들 지역은 상대적으로 저렴한 가격과 개발 기대감에 무주택 젊은 층의 ‘패닉바잉(공황구매)’이 이어졌다. 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 노원구의 경우 지난 2020년 37.2%였던 2030 매입 비중이 2021년 49.2%로 12% 포인트(p) 급등하며 서울지역 중 최다 상승폭을 기록했다. 이에 가격 역시 급등했다. KB국민은행 월간 시계열 통계에 따르면 2021년 한 해 동안 서울 아파트값이 16.40% 상승한 가운데, 노원구의 상승률이 23.64%로 가장 높았다. 다만 최근 노·도·강 지역 아파트의 하락 거래가 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 노원구 중계동 염광아파트 전용면적 131㎡는 이달 9일 10억원에 거래되며, 지난해 7월 최고가(11억8000만원) 대비 1억8000만원 하락했다. 도봉구 창동 창동주공4단지 41.3㎡는 지난해 10월 6억2000만원에 거래됐으나 올해 5월 3억3000만원인 절반 가격에 거래됐다. 해당 매물이 친족과 같은 특수관계인 거래일 가능성이 높으나, 같은 평형대가 올 3월 5억원 선에 거래됐으니 1억원 가까이 떨어진 셈이다. 또 강북구 미아동 꿈의숲해링턴플레이스 84㎡(1층)는 지난 3월 9억5000만원에 거래됐다. 동일면적 같은 층 주택이 지난해 8월 11억3000만원에 거래된 것과 비교해 6개월 만에 1억8000만원 하락했다. 이런 추세가 계속된다면 전세를 끼고 매수한 갭투자가 계약 만기 시 보증금을 돌려주지 못하는 `깡통 전세‘도 우려된다. 이 지역 투자 중에는 전세를 끼고 추가 대출을 받아 갭투자를 한 젊은 층들이 많은 것으로 파악된다. 일부 전문가들은 세금부담 등 최근 ‘똘똘한 한 채’를 선호하면서 강남권보다는 노·도·강 같은 외곽지역의 하방압력이 더욱 커질 것으로 내다봤다. 이에 더해 계속해서 매물이 늘어나다 보면 가격조정까지 이어지고, 하반기 들어 문제가 될 수도 있다는 분석이 나온다. 임병철 부동산 114 수석 연구원은 “계속해서 기준금리가 오를 가능성이 있고 또 당장 7월에 3단계 DSR이 도입된다”며 “그렇게 해서 조금 더 싸게 급매물이 나온다고 하면 2~3년 전에 영끌해서 대출을 받은 젊은 층은 부담이 될 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

지난해 국내 산업대출이 187조원 이상 증가한 것으로 나타났다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에 국내 기업과 자영업자가 은행 등에서 빌린 돈이 크게 불어난 영향으로 분석된다. 한국은행이 4일 발표한 '2021년 4분기 예금취급기관 산업별 대출금'에 따르면 지난해 4분기말 예금취급기관의 제조업, 서비스업, 건설업 등 산업별대출금 잔액은 1580조7000억원으로 1년 전보다 187조1000억원(13.4%) 증가해 역대 최대 증가폭을 기록했다. 전분기 대비로는 50조1000억원(3.3%) 증가해 3분기(52조2000억원)에 비해 증가폭이 소폭 축소됐다. 한은은 “국제유가 등 원자재 가격 상승과 코로나19로 인한 업황 부진으로 서비스업 등의 대출이 크게 늘면서 산업별 대출금의 전년 대비 증가폭이 사상 최대치를 기록했다”고 말했다. 지난해 말 기준 서비스업 대출 잔액은 1027조2000억원으로 전분기 대비 40조4000억원 증가했다. 잔액 기준으로는 처음으로 1000조원을 돌파했다. 서비스업 대출액은 지난해 1분기 31조1000억원, 2분기 33조7000억원, 3분기 41조2000억원, 4분기 40조4000억원을 기록하면서 매 분기 높은 수준의 증가세를 이어갔다. 연간 기준으로는 총 146조4000억원 늘었는데, 이 역시 역대 최대 증가폭이다. 특히 서비스업 중 부동산업 대출액은 지난해 44조2000억원 늘면서 역대 최대를 기록했다. 정부의 ‘대출 옥죄기’로 아파트 등 주택 부문에 대한 투자가 어려워지자 대출 문턱이 비교적 낮고 수익률이 높은 오피스텔, 상가 등 상업용 부동산으로 자금이 몰린 영향으로 풀이된다. 코로나 충격이 집중된 도·소매업과 숙박·음식점업 대출도 지난해 각각 36조6000억원, 43조8000억원으로 나타났다. 코로나 사태가 시작된 해인 2020년보다 대출 규모가 늘었다. 코로나 장기화로 소형 소매점을 중심으로 업황이 악화된 데다, 정부가 소상공인·자영업자 대출에 대한 만기를 연장하면서 자금 수요가 올해까지 크게 늘었다고 한은은 설명했다. 제조업 대출은 전년 대비 22조5000억원(5.7%) 늘어난 415조4000억원으로 집계됐다. 전분기 대비로는 2조8000억원(0.7%) 증가했다. 업권별로는 비은행예금취급기관의 대출이 더 빠르게 늘었다. 예금은행의 경우 전분기 대비 21조7000억원(1.9%), 전년 동기 대비 96조7000억원(9.3%) 증가했다. 상호저축은행 등 비예금은행취급기관은 전분기 대비 28조3000억원(6.9%), 전년 동기 대비로 90조4000억원(25.8%) 늘어 역대 최대 증가폭을 기록했다． 김정훈 기자 kim.junghoon2@joongang.co.kr

건설사들이 올해 말까지 전국 아파트, 오피스텔 분양을 마치기 위해 총력을 다하고 있다. 내년부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하는 데다 대통령선거, 지방선거 등 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 변수들이 즐비하기 때문이다. 23일 부동산업계에 따르면 건설사들은 최근 인허가나 분양가 심사 등으로 이월된 사업자의 분양을 연내 마치기 위해 속도를 올리고 있다. 부동산R114 조사에 따르면 이달 말부터 다음 달까지 분양 예정인 전국의 아파트는 총 약 14만6000가구에 달한다. 경기도가 약 3만7000가구로 가장 많고 인천과 부산이 각각 1만7000가구 분양을 준비하고 있다. 대구는 1만가구, 대전에서는 약 9000가구가 분양 예정이고 경북과 충남에선 각각 약 8000가구씩 공급이 이뤄질 전망이다. 내년 1월부터 잔금 대출도 차주별 DSR 산정(40%)에 포함하기로 하면서 분양 시장에도 타격을 줄 것으로 예상되기 때문이다. 현재는 분양가가 9억원을 넘어선 아파트에는 중도금 대출을 금지하고 있다. 하지만 내년부터 잔금 대출을 개인별 DSR 산정에 포함하면서 분양 계약자가 기존 대출이 있는 경우 잔금 마련에 어려움을 겪을 가능성이 커졌다. 앞서 정부는 지난달 26일 발표한 가계부채 관리방안에서 내년 1월부터 총 대출액이 2억원, 7월부터는 1억원을 초과하면 개인 소득과 상환능력에 따라 돈을 빌려주는 개인별 DSR을 적용하겠다고 발표했다. 내년 1월 입주자모집공고를 내고 분양하는 단지부터 잔금 대출도 DSR 규제 대상에 들어간다. 내년에는 대통령선거와 지방선거라는 대형 이슈도 건설사들이 분양을 서두르는 요인이다. 내년 3월에는 대통령선거가 있고 6월에는 지방선거가 이뤄진다. 국민적 관심이 정치로 분산되면 분양 홍보 효과가 떨어질 수 있다는 우려 때문에 건설사들은 연내 아파트 입주자모집공고를 내기 위해 속도전을 벌이는 모습이다. 건설업계 관계자는 "내년에는 DSR 강화 규제도 있고 대선과 지선 등 변수들이 많이 겹쳐있기 때문에 올해 안에 분양을 최대한 마치려는 건설사들이 많은 것 같다"고 말했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

━ 현대경제연구원 | 청년층 실업·부채 늘고, 소득·소비 줄어 국내 경제가 저성장을 이어가면서 청년층의 경제활동에 많은 제약이 가해지고 있다. 첫째, 일자리 전반에 걸쳐 참여하기가 어렵다. 전체 실업률은 2010년 이후 3%대에서 등락하고 있지만, 15~29세의 청년 실업률은 같은 기간 7~10%로 전체 실업률에 비해 높고 오름폭도 크다. 30세 이상에서는 취업자 비중이 확대되는 데 비해 그 이하 연령에서는 취업자 비중이 답보 상태를 보인다. 둘째, 빚 부담이 커지고 있다. 가구 평균 부채 규모가 2012~2016년 28.8% 증가하는 사이 30세 미만 가구주의 평균 부채 규모는 85.9% 증가했다. 이 기간 가처분소득 대비 대출원리금의 비율도 지속적으로 상승했다. 학자금대출의 1인당 대출액은 감소하고 있지만, 1인당 연체 잔액은 오히려 증가하는 모습이다. 셋째, 소득은 줄었다. 30세 미만 청년 가구주의 경상 소득은 2015년에 전년 대비 4.1% 감소한 3266만원을 기록했다. 2016년도 3279만원으로 비슷한 수준에 머물렀다. 조세·사회연금 등 비소비지출은 늘어나 실제 가처분소득은 줄어든 것으로 나타났다. 넷째, 소비지출이 감소했다. 소득 감소뿐만 아니라 주거비, 원리금 상환 부담 증가 등의 영향이다. 청년가구 소비지출은 2013년 2299만원까지 확대되다가 2016년 1869만원으로 쪼그라들었다. 자기계발 관련 소비는 늘어난 반면, 식료품·의류·가정용품 소비는 줄었다. 다섯째, 피로가 가중되고 있다. 취업용 ‘스펙쌓기’를 위해 학교 외 학습 시간으로 73분(2014년)을 쓴다. 청년층 주거빈곤율은 15%, 서울의 경우 30%에 달한다. 2012~2016년 청년 10만 명당 우울증 환자수의 연평균 증가율은 4.7%로 전체 세대의 1.6%를 웃돈다. 이러한 현상이 지속된다면 경제 전반의 성장 둔화가 심화되고 사회적 비용 부담이 가중될 우려가 있다. ━ 산은경제연구소 | 비제조업·중소기업이 올해 설비투자 견인 3670개 기업 대상 설비투자계획 조사에서 지난해 기업의 설비투자가 195조원을 기록했다. 반도체 수출 호조에 힘입은 결과다. 전년(180조원) 대비 7.8% 증가했다. 2011년 이후 최대 증가율이다. 지난해 연초 수립한 투자계획은 181조8000억원이었지만, 기업들은 계획 대비 13조2000억원을 초과 집행했다. 기업들이 최근 투자환경을 긍정적으로 평가하고 있음을 시사한다. 올해에도 설비투자는 늘어날 전망이다. 올해 예상되는 설비투자는 195조4000억원 규모다. 특히 지난해 설비투자는 대기업과 제조업이 견인했지만, 올해에는 중소·중견기업과 비제조업에서 늘어날 가능성이 크다. 다만 지난해 워낙 크게 증가했기 때문에 기저효과로 증가율은 0.2%에 머무를 것으로 보인다. 설비투자가 특정 업종에 쏠린 점은 불안 요소다. 지난해 전체 설비투자 증가액 14조1000억원 가운데 반도체 업종의 증가액(10조1000억원)이 70.7%를 차지한다. 반도체 경기가 둔화했을 때를 대비한 주도 산업을 발굴할 필요가 있다. 조사에서 경제·사회구조 변화에 대응한 유망 산업으로 투자축이 이동하고 있는 것으로 나타났다. 식료품업과 임대업은 1인 가구 확대와 생활양식 변화에 따른 가정간편식, 렌털 수요 증가로 설비투자가 늘어날 전망이다. 이와 달리 부동산과 철강은 각각 규제 강화와 수요산업 부진의 영향으로 설비투자가 둔화할 것으로 보인다. 미래 산업 투자는 아직 미미하다. 올해 투자계획에 4차 산업혁명 관련 투자를 포함한 기업은 전체의 16.6%에 불과하다. 4차 산업혁명 관련 기술이 중요하다고 응답한 비중이 76.4%에 이르는 것과 크게 차이 나는 결과다. 기업들이 투자 필요성은 인식하면서도 실제 투자는 미흡한 것이다. ━ 농촌경제연구원 | ‘노인식’ 시장 잘 키우면 2조2000억원 규모 빠른 고령화로 고령친화식품이 주목받고 있지만, 국내 시장은 다양한 이유로 활성화하지 못하고 있다. 환자용 치료식이 주축인 국내 시장은 1500여종의 고령친화 가공식품이 시중에서 판매되는 일본과 비교하면 걸음마 단계다. 그러나 시장이 일본 수준으로 활성화하면 국내 고령화친화식품 시장 규모는 약 2조 2000억 원 규모가 될 것으로 추산된다. 국내 식품제조 업체 대상 설문에 따르면 고령친화식품 관련 사업을 추진했거나 계획이 있는 기업은 32.5%다. 사업을 추진했던 적이 있는 기업이 꼽은 사업 중단 사유는 ‘사업성 부재’ ‘제품 개발로 인한 수익성’ ‘고령층의 고령친화식품에 대한 인식 부족’ 등이다. 사업 추진상의 애로사항은 ‘시장성 파악 및 기획’(34.8%) ‘홍보 및 판촉’(18.8%), ‘유통 및 판매’(18.3%), ‘기술 개발’(14.6%) 순으로 나타났다. 수요 측인 고령소비자는 13.7%만이 고령친화식품을 들어본 적이 있다고 답했다. 심지어 15.9%는 고령친화식품에 대해 거부감을 느끼는 것으로 나타났다. ‘스스로 고령임을 인정해야 한다’는 점이 거부감의 가장 큰 원인이었다. 그러면서도 향후 고령친화식품이 출시되면 구입하겠다는 응답은 61.0%로 높은 수준이었다. 고령친화식품시장 활성화의 저해 요인은 ‘고령친화식품 관련 정부 정책·제도 기반 미흡’이 30.2%로 가장 컸고, 이어 ‘고령층 스스로의 고령친화식품 필요성에 대한 인식 부족’(21.4%), ‘고령층을 대상으로 하는 효율적인 유통망 부족’(20.6%), ‘노인빈곤 문제’(16.7%) 순으 로 나타났다. ━ 농촌경제연구원 | 반려동물 시장 규모 10년 후 6조원 핵가족화와 1인 가구 증가 등 사회 구조 변화에 따라 반려동물에 대한 수요가 증가하고, 연관 산업의 규모도 빠르게 커지고 있다. 전체 반려동물은 약 874만 마리, 반려인은 약 1481만 명으로 추정된다. 반려동물 수는 꾸준히 증가해 2027년 1320만 마리에 이를 것으로 전망된다. 반려동물 연관 산업 규모는 2017년 2조 3322억원에서 2027년 6조원 이상으로 성장할 것으로 전망된다. 2014년 기준 반려동물 연관 산업의 규모는 1조 5684억원으로 연평균 14.5%씩 성장하고 있다. 산업별로는 사료산업이 4841억원, 동물 및 관련 용품 산업이 3849억원, 수의 서비스 산업이 6551억원, 장묘 및 보호 서비스가 338억원, 보험이 6억 원 수준인 것으로 조사됐다. 반려인 2000여 명을 대상으로 설문조사를 한 결과 이들은 유기농원료를 사용한 사료에 대해 ㎏당 7253원, 알러지 물질을 첨가하지 않은 사료에 대해 5868원, 국내산 원료를 사용한 사료에 대해 2386원을 더 지불할 의향이 있는 것으로 분석됐다. 반려동물 관련 국내 보험시장은 취약하다. 보험 가입률은 0.16% 수준이다. 이로 인해 보험사의 손해율이 높아 보험시장 형성이 부진하다. 이는 소비자의 경제적 부담으로 작용하고 있다. ━ 한국은행 | 해외 투자 키워드 ‘금융·부동산·현지화’ 최근 내국인의 해외 직접 투자가 크게 활성화된 가운데 투자 업종, 목적 및 형태 측면에서 2008년 글로벌 금융위기 이전과 다른 모습을 나타내고 있다. 과거에 비해 금융·부동산업 관련 투자는 크게 늘어난 반면 제조업 투자 비중은 감소했다. 국내 저금리 기조로 글로벌 자산가격 상승 기대가 확산되면서 국내 연기금과 금융사의 해외 금융자산 투자가 늘었기 때문이다. 형태로 보면 현지법인 설립 투자에 비해 지분 인수(M&A 등) 투자가 빠르게 증가했다. 글로벌 보호무역기조 심화 등으로 신흥국 진출 필요성이 커짐에 따라 저임금 활용보다는 현지시장 진출 목적의 수평적 투자가 늘어난 것으로 분석된다. 제조업 부문 수평적 투자는 2003~2009년 누적 기준 157억 달러에서 2010~2016년 350억 달러로 증가했고, 전체 제조업 해외 직접 투자에서 차지하는 비중도 같은 기간 42%에서 59%로 커졌다. 이런 특징은 국내 경제에 긍정적인 효과를 미친 것으로 보인다. 금융·부동산 투자 확대는 국내 기관의 수익률 제고에 기여했다. 현지시장 진출을 위한 투자가 늘면서 한국 기업의 신흥국 판로가 확대된 측면도 있다. 신기술 확보를 위한 지분 인수는 국내 업체의 경쟁력 제고에 기여할 것으로 예상된다. 다만, 일부 부정적 효과는 유의할 필요가 있다. 금융·부동산 투자는 향후 글로벌 금융 불안 발생시 대외 리스크가 국내로 번지는 연결고리가 될 수 있다. 또 최근 자동차 산업에서 보듯이 현지시장 진출 과정에서 생산체계가 해외로 함께 이전되면서 고용 및 투자 측면에서 부정적인 영향을 미칠 수 있다. ━ 포스코경영연구원 | 글로벌 기업, 디지로그 문화 구축에 노력 4차 산업혁명의 여파로 세계 많은 기업이 디지털화에 여념이 없다. 네슬레·마이크로소프트·아마존 등 많은 기업이 디지털 인프라 등에 기반한 일하는 방식이나 리더십을 강조하며 디지털화에 매진 중이다. 그러나 모든 기업이 성공적이지는 않다. IBM은 비용 대비 업무 효율에 대한 의문뿐만 아니라 근무자들의 소외감·단절감을 이유로 디지털화의 대표적 제도인 재택근무를 올해 폐지하기로 결정했다. 디지털화는 업무의 효율성을 높여주는 훌륭한 도구임에 틀림없다. 그러나 구성원들 간의 단절·파편화라는 미처 생각하지 못했던 역효과도 발생하고 있는 것이다. 문제로 지목되는 건 ‘기업 문화’다. 2016년 맥킨지의 디지털화 관련 조사에 따르면 제도·인재보다 문화가 디지털화를 저해하는 더 큰 요인으로 꼽혔다. 특히 폐쇄적 마인드는 협력 저해, 창의적 아이디어 제한 등을 유발해 조직 성과에 가장 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 글로벌 기업들은 디지털 방식에 아날로그 방식을 접목해 폐해를 줄이고자 하고 있다. 어도비는 종이와 펜이 들어 있는 ‘어도비 킥박스’를 복도에 설치해 순간적인 아이디어를 바로 코딩하지 않고 한번 더 생각하도록 유도한다. 페이스북은 아날로그 연구소를 설치해 직원 대상으로 프로그램을 진행한다. 구성원의 창의성을 불러 일으킨다는 목적이다. 구글은 디자이너들에게 스케치를 가르치는 내부 과정 개설했다. 디자이너들이 소프트웨어에만 의지하지 않고 새로운 아이디어를 소통하도록 한다는 것이다. 국내 기업도 이처럼 디지로그(디지털+아날로그) 문화를 구축하려는 노력이 필요하다. 디지털 기반 기술에만 전적으로 의지하는 게 아니라 정서적 유대감, 창의성 발현을 위해 아날로그 접근방식을 접목하는 것이다.

시중 금리 오르며 임대시장 판도 바뀌어 … 월세 수익률 하락도 전세 전환 부추겨 서울 성동구 옥수동에 있는 전용면적 59㎡ 아파트에 반전세로 사는 이모(43)씨는 내년 2월 계약 만료를 앞두고 전세 물건을 찾고 있다. 현재 보증금 3억8000만원, 월세 20만원에 살고 있는데 1억원 정도만 추가로 부담하면 전세로 갈아탈 수 있기 때문이다. 이 아파트 전셋값은 올 여름만 해도 5억 5000만~6억원에 달했지만 3~4개월 새 1억원 가까이 빠졌다. 이씨는 “반전세로 계속 눌러 살지, 전세 대출을 받아 전세로 옮길지 한 달 넘게 고민했다”며 “내년에 금리까지 인상되면 전세 매물이 더 늘고 가격도 주춤할 것 같아 전세를 선택하기로 결심했다”고 말했다. ━ 주택 임대 시장에서 월세 비중 하향세 저금리 시대의 종언은 주택 임대차시장에도 격변을 몰고 올 전망이다. 지난 2~3년 동안은 전세 물건이 빠르게 줄고 월세가 증가세를 보였다. 저금리 기조가 고착하면서 전세의 월세 전환에 가속도가 붙어서다. 이 때문에 부동산업계 안팎에서는 조만간 월세 시대가 본격화할 것이란 전망이 팽배했다. 하지만 최근 시장은 반대로 움직이고 있다. 전세 물량이 조금씩 늘면서 월세 비중은 후퇴하고 있다. ‘아파트 월세시대’ 가속화에 제동이 걸린 셈이다. 시중 금리 인상이 현실화되면 임대시장의 판도가 다시 전세로 넘어가는 것 아니냐는 관측이 나오는 배경이다.국토교통부의 전·월세 거래 신고현황에 따르면 지난 10월 전국 주택 전·월세 거래량 중 43.6%가 월세였다. 올해 들어 가장 낮은 수준이다. 월세는 ‘준전세’와 ‘준월세’를 모두 포함한다. 준전세는 전세에 가까운 임차 형태로 보증금이 많고 월세 비중이 적은 것을 말한다. 준월세는 반대로 보증금이 적고 월세가 많은 계약이다. 기준은 보증금이 월세의 240배를 넘느냐로 구분한다. 2012년 말 32% 수준이던 월세 거래 비중은 계속 높아져 올해 3월 47.1%로 최고점을 찍었다. 월세 비중이 떨어진 것은 올 하반기부터다. 지난 6월 이후 조금씩 떨어지는 추세를 보이고 있다. 그만큼 전세 거래 비중이 늘고 있는 셈이다. 실제 서울 성북구 길음동 길음뉴타운 단지의 전체 전·월세 물건 중 전세는 60~70% 수준이다. 1년 전만 해도 전세 물건은 20% 미만에 그쳤다. 길음동 A공인중개업소 관계자는 “예전에는 전세 물건이 나오기 무섭게 빠졌으나 최근엔 물건이 소화되는데 길게는 한 달 넘게 걸린다”며 “그러다 보니 전세가 조금씩 쌓이는 조짐을 보이고 있다”고 말했다.거래가 줄면서 전셋값 상승세도 꺾였다. 한국감정원에 따르면 올 들어 11월까지 서울 주택 전셋값은 1.83% 올랐다. 지난해(7.25%)의 4분의 1 수준이다. 전셋값이 하락세(-7.80%)를 보인 2004년과 2012년(11월까지 0.24%)에 이어 두 번째로 상승률이 낮다. 일부 지역의 단지는 최근 전셋값이 약세를 보이고 있다. 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡형은 지난 9월보다 5000만원 내린 6억원으로 떨어졌다. 돈암동 한신·한진아파트 전용 59㎡형도 올 여름보다 1000만~2000만원 빠진 2억5000만원선이다. 저층은 2억2000만원에도 나온다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59㎡형 역시 3~4개월 새 3000만원 이상 내렸다. 아현동 D공인 관계자는 “시세보다 1000만~2000만원 낮춘 전세도 빨리 소진이 안 되다 보니 가격도 약세일 수밖에 없다”고 말했다.‘가뭄에 콩 나듯’ 나왔던 전셋집이 최근 늘어난 이유는 일단 새 아파트 입주 물량이 증가하는 데에서 찾을 수 있다. 부동산 정보회사인 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 29만여 가구로 최근 3년간(2013~2015년) 연평균 24만여 가구보다 20%가량 증가했다. 새 아파트의 경우 집주인이 아파트 잔금을 확보하기 위해 전세 물건을 한꺼번에 내놓는 경우가 많아 전셋값도 주변 시세보다 저렴한 편이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “2008년 금융위기 이후 줄었던 입주가 2014년부터 늘기 시작해 3년째 이어지면서 전세물량이 비교적 풍부한 상황”이라고 말했다.그동안 전세에서 월세로 전환한 물량이 많아 월세 수익률이 떨어지자 집주인들이 다시 전세로 임대를 놓는 사례가 늘어난 것도 원인으로 꼽힌다. 전세를 월세로 돌릴 때 적용되는 전환율은 10월 말 기준으로 연 5.7%다. 2011년(8.6%)에 비해 3% 포인트 가까이 떨어졌다. 또 집값 상승을 노리고 비교적 적은 돈으로 아파트를 매입하는 ‘갭(Gap)투자’가 증가한 것도 전세 물건이 늘어난 이유다. 갭 투자는 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 높은 지역에서 매매가격과 전셋값의 차액만 투자해 집을 사는 투자 방식이다. 강남구 개포동의 B공인중개업체 관계자는 “일부 전세를 끼고 집을 산 투자자들이 전세로 내놓는 매물이 적지 않아 예년에 비해 전세 수급에 여유가 생겼다”고 귀띔했다.앞으로 전세 물건은 점차 늘어날 것으로 예상된다. 내년부터 입주물량이 급증하기 때문이다. 부동산 114는 내년 전국에 36만여 가구, 2018년 41만여 가구의 아파트가 입주할 것으로 추정했다. 올해보다 각각 25%, 43% 늘어난 규모다. ━ 금리 오르기 전 원금 미리 갚는 게 유리 여기에 미국발 금리 상승까지 맞물리면서 전세 물건은 더욱 늘어날 전망이다. 최근 시중은행이 주택담보대출의 가산금리를 올린 상황에서 이자 부담이 커지게 되고, 목돈이 필요해진 임대인(집주인)은 월세보다 전세를 선호하는 쪽으로 몰릴 가능성이 크기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “이번 미국 기준금리 인상으로 국내 시중 금리가 올라가면 집주인이 월세를 고집할 수 없게 돼 월세에서 전세로 전환하는 집이 늘어날 것”이라고 내다봤다. 이렇게 되면 월세 거래 비중은 40% 밑으로 내려갈 가능성이 점쳐진다.세입자는 이런 흐름에 대비해야 할 것으로 보인다. 전셋값 상승과 물량 부족 속에서 ‘자의 반 타의 반’으로 월세를 택한 수요자의 경우에는 집주인이 전세를 선호하는 방향으로 바뀔 수 있어 여건은 오히려 좋아질 전망이다. 문제는 전세자금 대출액이 많은 세입자나 목돈이 적은 대출 예정자다. 금리가 올라가면 전세자금 대출 금리도 인상돼 이자 부담이 더욱 커질 수 있다. 때문에 이미 대출을 받은 세입자는 금리 인상 전에 원금을 일부라도 나눠 갚는 게 좋다. 저축을 해서 전세대출 상환 자금을 마련하는 것보다 원금을 미리 내는 게 이자 면에서 낫기 때문이다. 집주인은 계산기를 두드려 봐야 한다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “자기 자본으로 집을 사들여 월세를 받는 집주인 입장에선 그대로 생활해도 괜찮지만, 대출을 받은 경우엔 대출자금이나 금리 조건 등에 따져 전세로 돌리는 게 나을지 여부를 판단해야 한다”고 조언했다.

정부가 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 움직임을 보이자 부동산 시장이 예의주시하고 있다. DTI 규제는 부동산 가격 상승을 가로막는 최후의 정책수단으로 인식돼 왔다. 건설부동산 업계에서는 규제 완화의 폭과 시점에 따라 침체된 부동산 경기가 다소 살아날 수 있을 것으로 기대하고 있다.정부는 7월 22일 ‘내수활성화를 위한 민간합동 집중토론회’를 통해 이 같은 내용의 내수활성화 방안을 발표했다. DTI 규제 기본 틀은 유지하되 원활한 주택거래를 위해 실수요자 특성에 맞춰 일부 불합리한 부분을 고친다는 것이다.정부는 모든 가계가 아니라 자산이 많고 소득이 없는 은퇴자나 소득은 낮지만 미래소득이 기대되는 20~30대 직장인들을 중심으로 DTI규제를 풀어줄 계획이다.DTI 완화 수준에 따라 부동산 경기는 큰 영향을 받을 것으로 예상된다. 물론 규제완화로 가계 부채 비율만 높아지고 부동산 경기는 제자리에 맴돌 수도 있다. 정부도 이 부분을 우려해 규제완화 시점을 조율 중에 있다.금융위원회는 정부 계획에 따라 구체적인 DTI 규제 완화책을 마련 중이다. 금융위는 7월 25일 “DTI와 관련해 불합리한 부분이 있는지 은행·경제연구원 등과 회의를 열고, 부동산업계와도 만나 제도 보완책을 마련 중”이라며 “1~2달 후 은행의 대출심사기준 변경 등과 함께 보완책이 나올 것”이라고 밝혔다.현재 DTI규제는 서울은 소득은 50%, 인천·경기 등 수도권은 60%, 최고한도는 65% 수준이다. 금융당국과 은행 등은 최고한도인 65%를 변경하지 않는 대신 소득인정기준을 탄력적으로 적용하는 방식을 고려 중이다. 대출의 기준이 되는 소득액을 늘려잡아 전체 대출액을 늘려준다는 것이다.고준석 신한은행 청담지점장은 “부동산 실수요자들이 활용할 수 있도록 DTI 규제는 조금 더 완화될 필요가 있다”면서 “시장 투기세력을 막는 수준에서 규제가 완화되면 부동산 매매거래가 활성화돼 시장에 숨통이 트일 것”이라고 말했다. 그는 또 “현재 DTI 규제가 언제쯤 완화될지 알 수 없기 때문에 부동산 매매를 하려면 일단 기다려 보는 것이 좋다”면서 “향후 아파트를 처분하거나 신규로 부동산을 매입하려고 할 때 달라지는 규제 완화의 효과를 크게 얻을 수있을 것”이라고 말했다.DTI 규제완화 외에도 각종 부동산 경기 부양책도 함께 나오고 있다. 정부는 주택가격 하락으로 기존 차입자들이 만기연장에 부담을 가지고 있다고 보고 이를 완화해주는 방안을 검토 중이다. 또 베이비붐 세대 은퇴 등에 대비해 역모기지 대상을 확대하고 임대주택활성화를 위해 리츠(부동산투자신탁) 등에 대한 세제지원 강화도 검토 중이다.아파트를 리츠사업자·부동산펀드 등이 임대주택으로 활용할 수있는 방안도 논의 중이다. 정부는 지자체와 협의해 관련 조례 개정을 추진해나가기로 했다. 또 외국인 관광객 유치를 확대하기 위해 오피스텔·미분양 아파트를 활용한 숙박시설을 확충하는 방법도 논의 중이다.전국의 부족한 숙박시설을 확보하는 동시에 건설사 미분양 물량을 털어내겠다는 것이다. 또 용적률 제한, 학교 인근 호텔신축 금지등 호텔관련 건축규제도 완화할 방침이다.

하늘에서 벼랑 끝까지. 1980년대 후반 일본의 자산 가격은 그 어느 때보다도 격렬하게 요동쳤다. 주식시장은 82년 후반부터 상승 국면으로 바뀌면서 85년 9월 ‘플라자 합의’ 이후 큰 폭의 금융규제 완화와 기업 실적 호조로 가파른 상승을 계속했다. ‘블랙 먼데이’(87년 10월의 미국 주식 대폭락)의 여파도 잠시, 일본 주식시장은 재빨리 회복 국면으로 바뀌면서 89년 피크에 달했다. 그러나 90년 10월부터 주가가 49%나 떨어져 주식 버블이 무너진다. 나아가 92년 8월엔 ‘심리적 경계선’이라던 1만5000대로 곤두박질쳤고 2003년에는 8000대까지 폭락했다. 부동산 시장의 부침은 더 심각했다. 86~87년 사이 부동산 값은 상업지→주택지, 도쿄 도심→도쿄권→대도시권→지방의 순서로 급상승했다. 땅값 상승은 놀라웠다. 도쿄권 상업지의 경우 83년 1월부터 91년 1월까지 3.4배나 치솟았다. 그 후 부동산값은 주식이 폭락한 지 꼭 1년이 지난 91년부터 하락하기 시작했다. 85년부터 시작된 일본의 부동산 붐은 가파른 상승 곡선을 그렸기 때문에 그 누구도 ‘폭락’을 예상하지 못했다. 89년 후반 일본 전체의 부동산값 합계는 2000조 엔까지 상승했기 때문에 90년 초반 도쿄시의 토지를 시가로 매각하면 500조 엔으로 평가되던 미국 땅 전체를 구입할 수 있다는 말도 나돌았을 정도였다. 미국 뉴욕 맨해튼의 엑손빌딩을 6억1000만 달러에 사들인 미쓰이물산은 “기네스북에 최대 빌딩 거래라는 이름을 올리기 위해 2억6000만 달러를 더 지급했다”며 큰소리치기도 했다. 이런 부동산 신화가 채 몇 년도 안돼 급격히 무너져 내린 것이다. 부동산값 왜 급격히 무너졌나 그렇다면 일본의 부동산 버블은 어떤 과정을 거쳐 사그라졌나. 그리고 어떤 부작용을 낳았나. 먼저 일본은행의 금융 긴축이었다. 일본 정부가 금융 긴축을 개시한 것은 89년 5월이다. 당시 일본은행은 사상 최저의 저금리였던 2.5%의 기준금리를 90년 8월까지 다섯 차례에 걸쳐 6.0%까지 올렸다. 급격한 금융 긴축은 버블기에 거액을 차입한 기업과 가계에 엄청난 이자 부담을 요구하는 것이었다. 실제로 80년대 시중은행의 대출 총액은 260조 엔이었다. 이 돈의 대부분은 부동산 회사 혹은 부동산 투자와 관련된 개인이나 법인에 대출됐다. 간접적인 융자까지 포함하면 전체 대출액의 55%가 부동산 대출이었다. 금리 부담이 늘어나고 부동산값 폭락이 겹치면서 일본 경제는 더블 펀치를 맞으면서 그로기 상태에 빠져들었다. 또 한 가지는 강제로 시장을 휘어잡으려고 한 ‘과도한’ 부동산 거래 억제 정책이다. 일본에서 부동산 붐이 시작된 것은 85년께부터다. 정부가 부동산 규제에 나선 것은 87년께다. 정부 규제는 국토청 주도의 직접적인 토지거래 규제(토지거래 신고제도), 대장성 주도의 엄격한 대출 규제(대출총액 규제와 업종별 규제)와 토지세제(토지보유과세, 토지양도차익과세, 토지소득세) 그리고 건설성 주도의 토지 이용 규제였다. 부동산 시장에 대한 정부의 과격한 부동산 정책은 결과적으로 은행과 부동산업에 엄청난 타격을 가했다. 버블 파탄과 장기 불황은 人災 세금 정책도 적절치 못했다. 버블 형성 초기 일본 정부는 ‘낮은 보유세와 상속세, 높은 거래세’ 체계를 유지하고 있었다. 그 결과 부동산값 상승 때 보유 요인이 커졌고 공급은 억제됐다. 버블이 문제가 되자 양도차익의 60%까지 세금으로 징수했으나 매물 부족을 초래하고 말았다. 세금으로 부동산값을 잡겠다는 발상은 사후약방문 격이었던 것이다. 나아가 설비투자 감소로 개인 소비마저 침체됐다. 실제로 전후 일본 경제발전 과정에서 기업의 설비투자는 주요한 성장동력이었고, 가계 소비는 국내총생산(GDP)의 60%를 차지했다. 이런 성장동력의 불씨를 꺼버리는 정부의 규제 정책은 일본 경제를 빠르게 불황의 구렁텅이로 몰아갔다. 실제로 90년 이전 실질 경제성장률 4~5%를 유지했던 일본의 평균 경제성장률은 90년대에 걸쳐 1.1%를 기록하는데 그쳤다. 이것도 130조 엔에 달하는 천문학적인 재정자금으로 겨우 유지됐다는 사실이 중요하다. 고용 불안은 더 심각했다. 평균 2.5%에 그치던 실업률은 2002년에는 5.4%에 이르게 된다. 종신고용제를 자랑하던 나라가 미국(5.8%·2002년)과 거의 비슷한 수준의 실업률을 기록하게 된 것이다. 일본 정부의 대책은 허점투성이였다. 잃어버린 10년이 ‘인재(人災)’였다는 것이다. 먼저 경기 대책의 실패다. 일본 정부가 부동산 거품에 제동을 걸기 시작한 것은 89년 4월이다. 불과 1년5개월 동안에 기준금리를 2.5%에서 6.0%로 2배 이상 인상했다. 이는 일본 정부가 당시 경제의 버블화를 얼마나 심각하게 고려했는가를 시사한다. 일본은행은 과거의 성공 신화에 사로잡혀 기준금리 인상만으로도 불황을 극복할 수 있으리라 낙관했다. 복합 불황을 종래의 경기순환형 불황으로 낙관적으로 파악했기 때문에 시의적절한 정책 개입 시기를 놓친 것이다. 92년 8월에 들어서야 본격적인 경제 대책 마련에 나섰지만 정책 당국의 안이한 낙관론이 중병에 걸린 일본 경제를 1년 넘게 방치한 결과를 낳았다. 무엇을 반면교사로 삼을까 재정 정책에 의한 경기 부양책 역시 실패였다. 92년 일본 정부는 과거 공공사업을 통해 순환형 불황을 극복해 왔다는 경험에 기초해 10조7000억 엔에 달하는 종합경제대책을 내놓았다. 이후 2001년까지 무려 11차례에 걸쳐 135조 엔에 달하는 천문학적인 재정자금을 경기 부양에 쏟아부었지만 그 대부분은 종래의 공공사업형 투자였다. 막대한 재정 투입에도 송두리째 빚만 쌓였다는데 경제 위기의 심각성이 있었다. 80년대 후반 일본 정부 관료 가운데 ‘이것은 버블이다’고 인식한 사람은 아무도 없었다. 베테랑 경제 전문가들조차도 버블 붕괴 이후 15년에 걸쳐 일본 경제를 장기불황에 몰아넣을지 예측하지 못했다. 그러면 일본의 버블 경제에서 우리는 무엇을 배워야 하는가. 무엇보다 버블의 형성과 붕괴는 천문학적인 사회적 비용을 초래한다는 ‘원론적 교훈’이다. 버블의 발생은 자산 배분을 왜곡시키고 소득 분배의 불균형을 심화시킨다. 결국 생산성 향상이야말로 소득수준 향상의 핵심이라는 경제 원칙을 재삼 확인시켜 준다. 사람들은 누구나 풍요해지기 원한다. 버블기 대다수의 일본인도 주식 가격과 부동산값이 올라 자신이 풍요로워졌다고 착각했다. 경제 발전 과정에서 소득 수준이 증가하는 데는 생산성 향상과 교역 조건의 개선, 버블에 의한 자산 가격 상승이 있다. 그러나 ‘지속 가능성’과 ‘플러스 섬’의 기준을 만족시키는 소득 수준의 향상은 역시 생산성 향상밖에 없다. 정부는 적극적인 규제 완화를 통해 부동자금이 생산부문으로 원활하게 유입될 수 있도록 제도를 정비하는 한편, 기업의 생산성 향상 노력이 가시화될 수 있도록 환경을 개선시켜야 하는 것이 이런 이유다. 둘째, 일본의 버블 붕괴와 장기 불황은 정책의 실패였다는 것이다. 일본 정부는 80년대 후반 버블 팽창기에 금리 인상에 의해 경기 조절의 타이밍을 놓쳤다. 나아가 단기간에 걸친 큰 폭의 금리 인상으로 경제주체의 경제적·심리적 기대를 위축시키고 말았다. 버블 팽창기에는 오히려 버블을 부정하는 시각이 강했고, 버블이 파열된 뒤에야 비로소 그 존재를 인정하는 우를 범했다. 셋째, ‘과격한 정책’이 버블을 붕괴시켰다는 사실이다. 최근 참여정부가 잇따라 발표하는 부동산 거래 신고제와 가중한 양도소득세 등 일련의 부동산 정책은 91년 일본의 부동산 버블을 붕괴시키는 ‘극약 처방’과 닮았음을 상기할 필요가 있다. 모두 참담한 실패로 끝났던 빈 껍데기의 부동산 정책이었다. 현재 우리나라 부동산 시장은 크게 부풀어 오른 풍선과 같이 언제 터질지 모르는 상황이다. 그 때문에 어느 때보다 정부 정책에 민감하게 반응할 것이다. 따라서 현 시점이야말로 부동산 시장의 연착륙을 위해 시장이 제대로 작동할 수 있도록 정책의 미세 조정(fine tuning)이 절실한 시점이다. 정부가 추진하는 정책의 강도와 도입 시기 등을 탄력적으로 조정해야만 정책의 일관성을 유지하면서 부동산 시장의 연착륙, 하향 안정이 가능하다. 만약 정부가 단기간 내 경기 부양이나 과도한 규제에 의존할 경우, 가격 폭락으로 이어질 수 있기 때문이다. 따라서 정부 정책은 주택 공급의 확대와 함께 시장 심리의 회복에 중점을 두어야 한다. 경제는 살아있는 생물체와 같기 때문에 당근과 채찍을 적절히 구사하는 전략적인 접근이 중요하다. 정부는 과격한 대응은 자제하되 긴장감을 유지해서 정책 판단의 시차를 최소화해야 한다. 넷째, 한국의 부동산 버블이 붕괴할 경우 그 충격의 정도와 흡수 능력이다. 일본은 장기간의 경기 침체에도 높은 저축률을 유지해 왔다. 바꿔 말해, 부동산보다 금융자산 비중이 높다는 것이다. 이는 90년대 일본의 가계 부문이 부동산 버블의 붕괴에도 불구하고 가격 폭락의 충격을 어느 정도 흡수해줬음을 의미한다. 그러나 현재 한국의 부동산 버블을 발생시키는 가계 부문의 자산 구성은 일본과는 정반대다. 극단적으로 표현해 부동산에 ‘올인’하는 자산 구성이다. 가계발(發) 부동산 버블이 붕괴한다면 그 충격은 일파만파로 파급될 수 있다는 얘기다. 97년 경제위기 이래 막대한 공적자금과 뼈를 깎는 구조개혁을 통해 경영의 건전성을 회복한 은행은 물론이고, 어느 정도 위기관리시스템을 구축한 기업마저도 버블 붕괴의 후폭풍으로부터 절대 자유롭지 못할 것이다. 버블의 붕괴와 충격은 현재 한국 경제의 기초체력과 경제 환경을 고려하면 일본의 ‘잃어버린 10년’보다 훨씬 깊고 장기화될 것이다. 미국서도 부동산發 위기 오나 서브프라임 부실이 경기 둔화 부를 수도 미국 역시 부동산 시장 경착륙 문제가 도마에 올랐다. 최근 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실이 경제 이슈로 떠오른 것. 서브프라임 모기지의 부실이 주택 시장의 불안을 부르고 주택 시장의 불안은 미국의 소비 지출을 둔화시켜 연쇄적으로 경기 둔화를 불러올 수 있다는 지적이다. 서브프라임(Subprime) 모기지는 신용 조건이 좋지 않은 사람들에게 고금리로 주택담보대출을 해주는 경우를 말한다. 최근 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 계속 금리를 올리자, 서브프라임 모기지 연체율이 13.3%까지 오르면서 ‘부동산발 위기론’이 고개를 들고 있는 것. 실제 서브프라임 모기지 시장 2위 업체인 뉴센추리파이낸셜은 상장 폐지된 상태. 전체 모기지 시장 연체율 역시 4.95%로 2003년 2분기 이후 가장 높아졌다. 영국의 경제전문지 이코노미스트는 최신호에서 “미국의 부동산 시장은 이미 한풀 꺾이고 있는 상황이었다”면서 “신용등급이 좋지 않아 ‘부동산 잔치’의 막차를 탄 서민들이 그 손해를 떠안게 됐다”고 꼬집었다. 이코노미스트는 또 서브프라임 부실이 주택시장 불안→소비 지출 위축→생산과 투자의 감소→경제 성장 둔화로 이어질 수 있다고 우려했다. 다만 현재까지는 서브프라임 모기지 부실이 경기 둔화로 이어지지는 않을 것이란 전망이 우세하다. 위기론이 과장됐다는 것이다. 블룸버그 통신은 최근 “서브프라임 모기지가 전체 담보대출에서 차지하는 비중이 9%대로 그리 높지 않고 적절히 관리된다면 민간 소비 지출은 크게 문제가 없을 것”이라고 보도했다.

행정수도이전 위헌 판결로 충남 지역 주택시장이 서리를 맞고 있다. 사진은 대전 광역시 아파트 신축 현장. 신행정수도이전특별법이 위헌이라는 헌법재판소의 결정이 내려진 지난 10월21일 저녁. 정부가 추진해온 수도이전 예정지였던 충남 연기군 일대는 뚝 떨어진 기온만큼이나 차가운 분위기가 감돌고 있었다. 거리는 불과 몇달 새 크게 늘어난 부동산 간판들로 빽빽했지만, 불이 켜진 곳은 거의 없었다. 셔터가 내려진 불 꺼진 부동산 중개업소 앞에서 인근 주민으로 보이는 몇몇 사람들이 모여 얘기를 나누고 있었다. “이게 말이 됩니까? 대통령이 추진하는 일이 위헌이라뇨?” 연기군 남면 주민이라는 박모(52)씨가 씩씩거리며 내뱉었다. 곁에 서 있던 한모(44)씨는 곤두박질칠 땅값 걱정에 한숨부터 내쉬었다. 그는 “평당 30만원까지 올라갔던 농지 시세가 당장 10만원 이하로 떨어지게 생겼다”면서 “이곳 사람들 중에 목매고 싶은 사람이 한 둘이 아닐 것이다”며 울상을 지었다. 한씨는 인근에서 부동산 중개업소를 운영하고 있다. 외지에 살면서 고향인 남면 땅에 어렵게 투자했다는 최모(44)씨 또한 “행정수도 이전을 철썩같이 믿고 버려지다시피 한 땅을 평당 15만원에 매입했는데 다 망하게 생겼다”고 말했다. 행정수도이전에 대한 기대감 속에 땅 팔 기회만 노리던 주민들도 실망스럽기는 매한가지다. 김모(여·58)씨는 “올 초에 밭 850평을 팔 기회가 있었는데도 안 팔고 기다렸는데 이제 어떡하느냐”며 “그때 팔았으면 노후자금이라도 마련했을 텐데…”라며 아쉬워했다. 하루 만에 30% 떨어져 이곳 주민들의 이야기는 괜한 엄살이 아니다. 실제 충청권 부동산값은 폭락 조짐을 보이고 있다. 헌재의 위헌 결정이 내려진 직후 충남 연기·공주 지역을 중심으로 불과 하루 만에 시세가 최고 30% 떨어진 매물이 쏟아지고 있다. 하지만 매수자가 없어 추가 하락이 불가피할 것으로 중개업자들은 보고 있다. 연기군 조치원읍 대로변 관리지역(옛 준농림지) 논은 20일만 해도 평당 100만원을 호가했으나 헌재 결정 이후 70만원에 팔겠다는 매물이 나왔다. 수용 예정지인 서면 일대의 60평짜리 낡은 농가주택도 호가가 1억원에서 8000만원 이하로 떨어졌다. 평당 50만원을 호가하던 남면 대로변 관리지역도 35만원에 팔려는 사람이 있으나 매수세가 없다고 중개업자들은 전한다. 한 중개업자는 “헌재 결정 소식이 전해진 지 한시간 만에 10여개의 급매물이 나왔다”고 말했다. 충남 연기군에서 부동산 중개업을 하는 유모씨는 “이러다 충청권 부동산 시장이 하루아침에 다 무너지는 거 아니냐”고 했다. 공주시의 한 중개업소 관계자는 “부동산 업자는 물론 주민까지 다들 멍한 상태다. 공중에 붕 떴다가 떨어지는 격”이라며 심리적 공황상태를 표현했다. 연기군 남면 중촌리에서 중개업을 하는 배창무 학사공인 사장은 “일을 해야 할지 말아야 할지 고민”이라며 “모든 상황이 끝났다. 막막하다. 먹고는 살아야 할 텐데 걱정이다”고 현재 분위기를 전했다. 이한철(38) 코리아부동산 대표는 “위헌 결정이 날 것으로 생각한 사람은 이 지역엔 아무도 없었다”면서 “앞으로 부동산 시장이 크게 요동칠 것이 뻔하다”며 한숨을 내쉬었다. 충남 연기·공주 지역은 지난 6월 새 수도 후보지 네 곳에 포함되면서부터 유력 후보지로 여겨져 아파트·농지·대지 등 부동산 값이 일제히 뛰었다. 공주·장기 지역은 박정희 전 대통령 시절부터 수도 이전지로 주목받아 최적지로 점쳐져 왔으나 연기 지역은 후보지 발표 뒤 각광받기 시작한 곳이라 파장이 컸다. 지난 6월 조치원읍에서 신규 분양에 들어간 한 아파트는 3순위 청약률이 100대 1이 넘는 등 폭발적인 인기를 누렸다. 청약 자격을 갖춘 연기군 주민 중 3명 중 한명이 청약했다. 이를 신호탄으로 조치원의 모든 아파트 값이 치솟기 시작했다. 15년 된 소형 아파트가 한달 새 3,000만원에서 8,000만원으로 뛰기도 했다. 조치원의 한 부동산 업소 한모(43)씨는 “기존 아파트는 외지인 투기 바람이 불지 않아 호가만 높았지 실거래는 많지 않았으나 임대·농지 등은 외지인 중심으로 많은 거래가 있었다”면서 “행정수도가 안 오면 부동산 때문에 큰 손해를 볼 외지 사람이 많을 것”이라고 말했다. 실제 국세청에 따르면 올 들어 8월 말까지 충청권 토지 매입자 18만6,185명 가운데 대전·충북·충남 거주자는 12만191명으로 67%에 불과하고, 나머지는 서울(2만3,801명)·경기도(2만3,939명) 등 외지인이다.외지인 투자자들이 몰리면서 새 수도 후보지인 연기·공주 일대 땅값은 올 들어 2∼3배 뛰었다. 연기군 조치원읍 1번국도 주변 자연녹지는 평당 250만∼300만원을 호가한다. 연기군 남면의 한 중개업자는 “토지 매입자들의 70% 이상이 가수요인 것으로 보인다”며 “새 수도 수용지의 보상을 노리고 전 재산을 털어 땅을 산 사람도 있는데 ‘쪽박을 차게 됐다’며 울상을 짓고 있다”고 말했다. 올 들어 땅 산 외지인 5만여명 파장은 주택시장에도 미치고 있다. 지난 6월 신규 아파트 열풍에 조치원에 아파트 건설을 서두르던 건설업체는 난감한 기색이 역력하다. 신안리에 아파트 분양을 추진하던 D업체는 지난 6월 부지를 평당 100만∼150만원에 매입, 다른 업체로부터 “싸게 샀다”는 부러움을 샀다. 그러나 D업체의 관계자는 “다음달 분양을 위해 준비를 모두 마쳤는데 아무래도 분양 일정을 연기하고 부동산 추이를 관망해야 할 것 같다”며 침통한 표정을 지었다. 실제로 22일 문을 연 충남 천안시 쌍용동 LG자이 아파트(33~54평형 564가구) 견본주택에는 하루 전에 있었던 위헌 결정 영향으로 수요자의 발길이 줄어드는 등 벌써부터 ‘위헌 효과’가 나오고 있다. LG건설은 시장 상황을 본 뒤 충청권에 대한 사업전략을 전면 수정한다는 계획이다. LG건설 관계자는 “고객들이 행정수도이전 무산에 대해 심리적으로 영향을 받았을 것”이라며 “마케팅 전략을 바꿔 이 지역에 사는 실수요자들을 중심으로 공략해 나갈 것”이라고 말했다.신행정수도이전 위헌 결정의 불똥은 부동산 시장에만 한정되는 것이 아니다. 금융권에도 불똥이 튀고 있다. 시중은행과 상호저축은행 등 금융회사들은 올 들어 충청지역에 대출을 대거 늘렸다가 이번 위헌 결정으로 인해 담보가치 하락에 따른 대출 부실이 초래될까봐 내심 불안해하고 있다. 은행업계에 따르면 지난 6월 말 현재 은행권의 충청 지역 대출 잔액은 49조4,816억원으로, 2003년 말(46조6,200억원)보다 6.14%나 크게 늘어 전국에서 가장 높은 대출 증가율을 보였다. 또 저축은행과 상호금융 등 서민 금융기관들의 이 지역 대출 역시 6월 말 현재 지난해보다 8.8%나 증가한 것으로 집계됐다. 지난해 ‘10·29 부동산종합대책’ 이후 그나마 부동산 거래가 있었던 충청권에 대출이 상대적으로 많았고, 최근 충청 지역의 땅값 상승에 힘입어 담보가치도 덩달아 상승했다. 이에 따라 시중은행들은 위헌 결정에 따라 건설업과 부동산업이 큰 타격을 받을 공산이 크다고 보고 관련업종 대출의 연체율 관리에 들어갔다. 은행도 부동산 대출 관리 비상 시중은행 관계자는 “부동산 가격의 일시 하락에 따른 담보가치의 ‘동반’ 하락 가능성이 가장 우려된다”며 “충청 지역에 자금이 몰리면서 대출액도 자연스럽게 늘어난 만큼 일단 주택담보 대출의 담보비율부터 낮추는 위험 관리에 나설 계획”이라고 말했다. 일부 은행은 올해 충청 지역에 신규 점포를 개설하려던 계획을 전면 재검토하는 등 발빠르게 위헌 결정에 따른 충격 줄이기에 들어갔다. 하나은행 관계자는 “당초 이 지역에 올해 4곳의 신규 점포를 개설하려고 했으나, 이번 위헌 결정으로 서울본부의 승인을 받기 힘들 것 같다”고 말했다. 충청 지역은 특히 상호저축은행과 새마을금고 등의 대출도 크게 늘어난 만큼 자칫 서민금융기관들의 부실로 이어질까봐 해당 회사와 금융감독 당국도 바짝 긴장하고 있다. 익명을 요구한 저축은행의 관계자는 “소액 대출에 대한 연체율이 은행보다 3~4%포인트 높아 걱정스러운데 위헌 파동까지 겹쳐 리스크 관리에 비상이 걸렸다”고 말했다. 김희선 부동산114 상무는 “단기적인 문제는 거래시장의 마비다. 투자자들 입장에서는 투자자금 회수도 어려운 상황이다. 매수세가 없을 것이기 때문이다. 시장 가격이 나오지 않을 것이다. 거래 시장이 형성되려면 정책 방향의 가닥이 잡혀야 할 것이다”며 당분간 충청 지역 부동산 시장 자체가 기능을 못할 것으로 전망했다. 진명기 JMK플래닝 대표는 “충청권 토지 시장은 죽었다. 연기군 도로변 관리지역(건물을 지을 수 있는 곳) 땅값이 평당 100만원~120만원이었는데 평당 40만원으로 떨어질 것이다. 농업진흥지역 땅도 8만~15만원에서 3만원선으로 주저앉을 것이다”고 전망했다. 김종호 부동산114 충청지사장은 “앞으로 충청권 부동산 시장의 거품이 상당 부분 빠지면서 실수요자 중심으로 재편이 불가피할 것”이라며 “투자 차원에서 부동산 시장에 뛰어든 사람들의 경우 큰 혼란을 겪을 것”이라고 내다봤다. 그는 “그러나 헌재의 결정에 일희일비하기보다는 좀 더 냉정하게 정부의 후속대책 등 부동산 시장 상황을 지켜본 뒤 투자 여부 등을 결정해야 할 것”이라고 말했다. “돈은 돈대로 잃고 처벌은 처벌대로 받고” 안절부절 못하는 투기혐의자들 신행정수도이전 호재를 노리고 충청권에 땅을 사둔 투기꾼들이 철퇴를 맞게 됐다. 투기혐의자로 국세청에 통보돼 세금추징을 받게 되는 데다 땅값 급락으로 본전도 건질 수 없게 됐기 때문이다. 국세청은 행정수도이전 여부와 관계없이 투기혐의자에 대해서는 원칙대로 세금추징을 한다는 입장이다. 건교부에 따르면 올해 투기혐의자로 국세청에 통보된 거래자는 수도권과 충청권을 포함해 5만2,544명에 달한다. 이들은 △2번 이상 토지를 매입한 경우 △2000평 이상 되는 땅을 매입한 경우 △1번 이상 증여취득한 경우 △토지거래허가제를 위반한 경우 등이다. 이들 가운데 정상적인 거래 대신 불법 증여로 취득한 경우에는 탈루한 세금을 추징당하고, 토지거래허가제를 위반한 투기꾼은 사법당국에 고발당하게 된다. 이들 투기혐의자는 대부분 값이 오른 뒤에 땅을 매입했기 때문에 가격 폭락의 ‘후폭풍’을 맞을 것으로 보인다. 현지 중개업계에 따르면 충청권 땅값은 지난해 말과 올해 초에 집중적으로 올랐기 때문에 행정수도 예비후보지 발표(6월15일) 전후에 구입한 투자자들은 손해가 불가피한 상황이다. 부동산 전문가들은 “올해 땅을 구입한 투자자들이 한꺼번에 매물을 쏟아낼 경우 반토막 물건도 상당수가 될 것”이라며 “고속철도역이 생기는 오송리 등 몇몇 지역을 제외하고는 손해가 불가피한 상황”이라고 말했다. 돈은 돈대로 잃고 처벌은 처벌대로 받는 상황에 몰린 셈이다.