서울 강남권 재건축 ‘대어’ 은마아파트가 추진위원회 설립 후 20여년 만에 재건축 ‘7부 능선’으로 여겨지는 서울시의 정비계획 심의를 통과한 가운데, 향후 과제에 관심이 쏠린다. 서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트 재건축 계획안이 지난 19일 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만이며, 도시계획위원회(도계위)에 최초 상정한 지 5년여 만이다. 서울시는 이날 제11차 도계위에서 강남구 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다고 밝혔다. 지난 1979년 준공된 은마아파트(강남구 대치동 316번지 일대)는 28개동 4424세대로 규모의 강남의 대표적인 노후 대단지 아파트다. 이번 결정으로 최고 35층 33개동 5778가구(공공주택 678가구)로 재건축될 예정이다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다. 도계위는 공공기여를 통해 보차혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡)과 문화공원(4081㎡)을 조성하도록 했다. 공공청사(파출소)도 들어선다. 은마아파트 재건축사업은 수년간 고배를 마셔야 했다. 지난 1998년 재건축사업을 시작하면서 재건축추진위를 구성했지만 수차례 사업이 무산되면서 23년째 답보 상태였다. 지난 2002년 7월 삼성물산과 LG건설(현 GS건설)을 시공사로 선정했고 2003년 추진위가 승인받았다. 그러나 2002년부터 안전진단에서 세 차례나 탈락한 이후, 2010년에야 적정성 검토를 거쳐야 하는 D등급을 받았다. 2012년에는 단지 내 도로와 사업추진방식을 놓고 주민 간 이견으로 정비계획안 처리가 무산되기도 했다. 2017년에는 49층 재건축안이 서울시의 반대로 가로막혔다. 박원순 전 서울시장이 '35층 층고 제한' 가이드라인을 내걸면서 최고 49층으로 짓겠다는 은마아파트 정비안이 통과돼지 못했다. 그러나 오세훈 서울시장 취임 이후 재건축 규제가 완화되면서 물꼬가 텄다. 추진위는 35층 층고 제한이 풀리기 전 지난 2월 35층으로 조성한다는 정비계획안을 서울시에 제출했다. 서울시는 지난 7일 도계위 분과위원회를 열고 ‘은마아파트 재건축정비계획 수립, 정비구역 지정 및 경관심의 자문 결과’를 토대로 보완사항 8개 항목을 조합 측에 통보했다. 서울시 도계위는 19일 은마아파트 재건축 정비 계획과 정비구역 심의안을 수정 가결했다. 현재 안으로는 보차혼용통로계획 및 공원조성 등 공공기여계획 등으로 최고 35층 이하(118.4m 이하)로 들어설 전망이다. 다만 은마아파트 재건축 추진위원회는 곧바로 조합설립 절차에 돌입, 조합설립인가 이후 내년 중 49층으로 변경절차를 추진할 방침이다. 추진위는 조합원 동의를 서둘러 이르면 내년 상반기까지 조합설립인가를 받는다는 계획이다. ━ 상가동 부담금, 초과이익환수 등 과제 산적 이번 도계위 통과로 첫 단추를 채웠다고 볼 수 있지만 넘어야 할 과제가 산적해 있다. 조합설립인가가 나도 통상 8년에서 10년이 걸리는 사업인 만큼 긴 호흡으로 볼 필요가 있다는 것이다. 우선 조합 설립 과정에서 상가 지분을 보유한 조합원과의 갈등 해결이 급선무다. 조합설립인가를 받으려면 재개발과 다르게 재건축은 동별 과반수의 동의를 받아야 한다. 여기서 상가도 하나의 동으로 보기 때문에 은마아파트 상가 문제를 해결해야하는 것이다. 은마아파트 앞에는 연면적 6000㎡ 규모 상가가 형성돼 있는데, 상가 조합원만 398명에 이른다. 재건축부담금 산정 대상은 주택이어서 상가 시세는 반영되지 않아 상가 조합원의 부담금이 상대적으로 높게 책정되면 반발이 나올 수 있다. 최근 6개월간 공사가 중단됐다 재개된 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 멈췄던 원인 중 하나가 상가 문제였다. 재건축 과정에서 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가 산정 등도 넘어야 할 과제다. 정부가 지난달 말 재초환 부담금 개편안을 통해 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정했지만, 수억원의 분담금을 낼 수도 있다. 또 분양가상한제가 적용되면 일반분양가를 마음대로 높일 수 없기 때문에 조합원들의 부담이 증가할 수밖에 없다. 분담금이 과도할 경우 조합 내에서 갈등이 또 다시 번질 수 있다. 김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “정부에서 각종 재건축 규제를 풀 것처럼 말하지만 국토부에서는 현실적인 개선이 안 되고 있는 것이 난관”이라며 “대표적으로 재초환·분양가상한제 등 재건축 사업 진행을 저해하는 요소들이 있는데, 해당부분들도 계속해서 예의주시해야한다”고 설명했다. 수도권광역급행철도(GTX) 노선 변경 문제도 남은 과제다. 은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 단지 지하를 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다고 주장하고 있다. 이에 따라 시공사인 현대건설이 지난 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다. 국토부는 현재 우회 노선안에 대해 종합적으로 검토하고 있다. 은마아파트가 재건축 심의를 통과하면서 서울 정비사업 활성화 기대감이 커지고 있는 가운데, 전문가들 사이에서는 기대와 우려의 목소리가 나오고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “강남재건축의 바로미터중 하나인 은마는 정비사업을 통한 주택공급확대라는 정부정책에 부합하는 것으로 긍정적이다”면서도 “현재의 정비사업환경, 공사비 증가요인들과 금리인상에 따른 사업비 증가 등을 감안했을 때, 은마를 시작으로 서울 전역의 정비사업 촉진으로 이어지기는 쉽지 않을 것”이라고 평가했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

최근 1년 동안 건설 자잿값이 급격히 치솟으면서 정비사업을 추진하는 중견건설사들이 직격탄을 맞고 있다. 한 중견건설사는 지난해부터 원자잿값이 급등하면서 공사에 들어갔거나 착공을 앞두고 있는 정비사업장에서만 총 3000억원대에 달하는 손실을 입을 것이라는 예상도 나온다. 26일 정비업계에 따르면 A건설사가 시공을 맡은 부산 소규모 재건축사업장에서 건설 자잿값이 오른 여파로 약 100억원 이상의 손실이 발생할 것으로 추산하고 있다. 정비업계 관계자는 "최근 1년에서 1년 6개월 사이 콘크리트, 철근 등 원자잿값이 너무 많이 올랐다"며 "A건설사가 정비사업을 진행하고 있는 현장이 20곳에 달하는 만큼 3000억원 이상의 손실을 입었을 것"이라고 설명했다. A건설사가 현재 착공하거나 공사를 앞두고 있는 정비현장은 총 19곳으로 파악된다. 실제 주요 건설자재인 시멘트값은 지난해 초 평균 톤(t)당 6만2000원에서 4월 9만800원으로 46.5%나 올랐다. 철근 가격도 지난해 초 t당 69만원에서 올해 5월 119만원으로 72.5% 급등한 상황이다. 전례없는 원자잿값 폭등 현상에 민간 정비업계가 직격탄을 맞고 있다. 민간 정비업계 특성상 각 조합과 체결한 계약 안에 물가변동 반영을 배제하는 특약이 들어있는 경우가 많아 공사비 인상을 할 수 있는 제도적 안전장치가 사실상 없는 상황이다. 이에 정부는 지난 21일 분양가상한제 관련 건축비에 정비사업 주요 사항들을 반영하고 고분양가 심사제도 공개하도록 개편하겠다고 밝혔다. 하지만 정비업계에서는 분양가에서 건축비가 차지하는 비중이 택지비와 비교해 작기 때문에 기존 분양가 대비 상승분이 4% 안팎에 불과할 것으로 보고 있다. 건설사 관계자는 "중견건설사들은 대형건설사들보다 상대적으로 수주 시장에서 소외를 겪다보니 파격적인 사업조건으로 승부하는 경우가 많다"며 "공사 원자잿값이 올라버렸는데 이미 공사를 시작하면 이후에 공사비를 올릴 수 없는 구조이기 때문에 타격이 클 것"이라고 말했다. 그는 "비단 파격 조건을 제시한 중견건설사만 겪는 일이 아니라 정비사업 수주 현장이 많고 착공하거나 공사를 앞두고 있는건설사들일 수록 손실액이 클 것"이라고 강조했다. 다른 건설사 관계자도 "정비사업을 수주만 해놓고 아직 공사계약을 체결하기 전단계라면 공사 자재가격이 오른 것을 어느정도 반영할 수 있기 때문에 그나마 다행"이라면서도 "건설경기 침체로 일감이 없다보니 건설사들이 주택정비사업에 주력한 데다 공사에 들어가버린 현장들이 많아 대부분의 건설사들이 피해가 막심할 것"이라고 분석했다. 그는 "러시아-우크라이나 전쟁이라는 천재지변과 같은 변수가 발생하면서 민간 조합과 건설사들이 갈등을 빚고 있는 현장이 계속 늘어날 수밖에 없다"며 "이를 해결하려면 분양가를 높여줘야 하는데 최근 정부가 발표한 분양가상한제 개편안 수준으로는 역부족일 것"이라고 덧붙였다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

정부가 주택공급을 촉진하기 위해 분양가상한제를 개선한다. 정비사업에서 분양가를 산정할 때 포함하지 않았던 세입자 주거이전비, 거주자 이주를 위한 금융비 등 필수 비용을 포함하기로 했다. 자잿값 상승으로 건설사들의 공급난을 해소하기 위해 주요 자재 인상분을 기본형건축비에 반영한다. 한국부동산원이 단독으로 맡았던 택지비 검증업무를 감정평가사와 전문가 등이 직접 참여할 수 있게 하면서 절차적 투명성을 제고할 계획이다. 국토교통부는 21일 오전 9시 제1차 부동산관계장관회의를 통해 이런 내용을 담은 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다. 이번 분양가상한제 개편안에 담긴 안건은 크게 세 가지로 나뉜다. 먼저 정비사업을 추진하면서 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하는 것이다. 정비사업장 분양가를 산정할 때 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등을 적정 수준으로 반영할 계획이다. 주거이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가로 반영할 예정이다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고 총회 등 필수요소 경비도 반영한다. 다만 분양가 급상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고 조합 총회개최비, 대의원회 개최비, 주민대표회의 개최비 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영한다. 정부는 원자잿값 상승으로 인한 건설사의 공급난을 해소하기 위해 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건을 추가한다. PHC 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형건축비 가운데 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체하거나 추가할 계획이다. 기본형건축비는 3월, 9월 정기고시 외에도 주요 자잿값이 급등하면 비정기적으로 조정하는 제도가 있지만, 조정항목 자재가 현재 기준으로 사용 빈도가 낮아 때문에 변경이 필요하다는 건설업계의 지적이 있었다. 또 레미콘, 철근, PHC 파일, 동관 등 주요자재 단일품목가격이 15% 상승할 경우, 정기고시 3개월 후라는 엄격한 요건 때문에 최근 자잿값이 동시에 급등하는 상황에서 가격 조정이 어렵다는 의견이 많았다. 이에 정부는 기본형건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘, 철근) 상승률의 합이 15% 이상이거나 하위 3개 자재(유리, 마루, 거푸집) 상승률 합이 30% 이상일 경우에는 정기고시를 한지 3개월이 지나지 않아도 비정기 조정이 가능하도록 할 계획이다. 정부는 택지비 검증의 투명성을 제고하고 평가에 속도를 낼 수 있도록 택지비 검증위원회도 신설한다. 현재까지는 민간택지 택지비를 산정할 때 감정평가 결과를 한국부동산원에서 비공개로 검증을 하고 있었다. 앞으로는 한국부동산원 외에도 감정평가사와 전문가 등이 택지비 검증에 직접 참여할 수 있도록 하고 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준도 구체화할 예정이다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도도 개선한다. 분양보증 시점의 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제'도 신규 도입할 예정이다. 인근 비교 단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춘다. 분양가 심사에서 비교사업장을 선정할 경우 HUG의 세부 평가기준과 배점도 공개하도록 개편할 방침이다. 원희룡 국토부 장관은 "이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입하는 필수 비용을 분양가에 보다 적정하게 반영하고 분양 관련 절차도 신속‧투명하게 진행될 수 있을 것"이라며 "향후 250만호 이상 공급계획 등을 추진하는 과정에서 다양한 의견을 경청해 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 개선과제를 발굴하고 현장의 애로사항을 해소하겠다"고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

정부가 21일 분양가상한제(분상제) 개편안 발표를 앞둔 가운데, 하반기 공급물량도 늘어날 수 있을지 관심이 모아진다. 20일 정부에 따르면 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부 관계부처는 오는 21일 분양가 상한제 개편안 등을 발표할 계획이다. 분양가상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분양가 상한제를 적용했다. 신규로 짓는 아파트의 분양가를 억제해 집값 안정을 꾀하기 위해서였다. 하지만 집값이 안정되기는커녕 집값은 오히려 치솟았고, 분양을 미루는 단지가 속출하면서 주택 공급 확대를 가로막는 규제라는 지적이 나왔다. 실제로 올해 초 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였지만 6월 현재 1월부터 분양한 물량을 포함해 상반기 분양계획 물량은 17개 단지 2350가구로 쪼그라들었다. 연초 계획 물량 대비 75.9% 줄어든 것이다. 특히 주택 공급의 90%가량을 정비사업에 의존하는 서울에서 공급 부족이라는 부작용으로 이어졌다. 일반 분양으로 수익을 올리는 재개발·재건축 등 민간 정비사업 조합에서 낮은 분양가에 반발하며 분양이 연기돼는 사례가 속출했다. 공급물량 1만2032가구의 분양이 연기된 둔촌주공 재건축 단지가 대표적이다. 이는 올해 서울 전체 공급예정물량의 4분의 1에 달하는 수치다. 지난해 분양할 예정이었던 서울 송파구 진주아파트 재건축 단지(잠실래미안아이파크)와 상반기 중 분양을 계획했던 서초구 신반포15차 재건축 단지(래미안원펜타스)도 분양 일정이 연기된 상황이다. 이밖에 동대문구 이문1구역과 이문3구역, 방배5구역 등도 분양을 일정을 미뤘다. ━ 건설사, 분상제 완화 요건 만족할까 최근 원자재 가격 상승으로 사업 채산성이 하락한 가운데, 제도 개편 방향을 지켜보고자하는 건설사들이 일반분양 연기한 탓도 있다. 이에 시장에서는 공사비에 자재 가격이 반영될 수 있도록 정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해 주는 방안이 담길 것으로 관측하고 있다. 재건축 조합원 이주비, 조합 사업비 금융이자 영업보상, 명도 소송비 등 그동안 분양가에 반영하지 않던 항목을 포함하는 방안 등도 검토될 것으로 보인다. 앞서 원희룡 국토부 장관도 “분양가상한제의 경직된 운영으로 인해 이주비가 반영이 안되거나, 요즘처럼 원자재 가격이 오르는데 누가 봐도 수긍할 수 없는 가격 요인을 (고려하지 않고) 인위적으로 누른 것 때문에 또 다른 부작용도 있다”고 언급한 바 있다. 이처럼 정부는 이번 개편안에 분양가상한제 적용 지역을 축소하거나 지정 요건을 완화하는 등 방안을 포함시킬 것으로 보인다. 분양가 상한제 적용 지역에서 새로 짓는 아파트들은 정부와 지자체가 제시한 가격으로 분양가를 책정해야 된다. 토지비를 공시지가에 맞춰 책정하고, 건축비도 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 참고해 산정해야 된다. 다만 일부 전문가들은 이번 분양가상한제 개편안은 규제를 완전 폐지하는 것은 아니고 완화하는 수준으로 공급의 시차성 때문에 그 효과가 미미할 것이라는 시각도 있다. 또한 분양가격 인상 수준에 따라 공급 효과 등 분상제 효과가 달라질 것이라는 분석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구윈은 “분상제 개편은 각 사업지마다 산정되는 분양가가 얼마인지가 핵심”이라며 “많이 오르면 사업추진에 탄력을 받고 조금 오르면 탄력을 못 받을 것이다”고 예측했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “분상제를 당장 폐지하기 어렵더라도 어느 정도 조정은 해줘야 공급이 민간 쪽에서도 늘어날 수 있을 것”이라며 “원자재값 역시 현실화 시켜야만 민간이 공급할 수 있는 여건이 만들어 질 것”이라고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

올해 전국 아파트 분양 실적이 목표치의 70% 수준에 그치는 가운데 정부가 다음주 내놓는 분양가상한제 개편안에 부동산업계의 이목이 쏠리고 있다. 건설업계에서는 원자잿값 상승으로 공사비가 늘어난 만큼 분양가상한제 개편안에 택지비를 시세대로 반영하고 실거주 의무를 없애는 내용이 담겨야 효과가 있을 것이라는 분석이 나온다. 16일 국회와 정부 관계자들에 따르면 정부는 다음주에 분양가상한제 개편 방안을 발표할 예정이다. 정부는 정비사업 특성상 발생하는 비용을 분양가에 반영할 계획이다. 재건축 등 정비사업 조합 이주비·사업비 금융이자 등을 가산비 항목에 포함하는 내용이 담길 것으로 예상된다. 자재비 인상분도 적기에 반영될 수 있도록 기본형 건축비 정기·수시고시 방식을 손질하는 것으로 알려졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도에서 심사 내역을 추가로 공개하고, 심사 기준도 일부 개편하는 방안도 함께 발표할 방침이다. 정부는 재건축 등 정비사업 조합들이 분양가상한제 때문에 분양을 뒤로 미루는 등 도심 신규 주택 공급에 지장이 있다고 판단한 것으로 보인다. 실제 한국건설산업연구원에 따르면 올해 5월 전국 아파트 분양 실적은 총 2만3521가구를 기록했다. 이는 당초 계획했던 3만3000가구의 70% 수준에 그치는 것이다. 수도권은 5월 아파트 분양물량이 총 7613가구로 전월(1만6852가구)에 대비 절반 이하로 급감했다. 하지만 정비업계에서는 현실적으로 줄어드는 공급을 늘리기 위해서는 분양가상한제 개편안에 택지비 시세 반영, 실거주 의무 폐지 등이 담겨야 한다고 분석한다. 정비업계 관계자는 "수도권 아파트 분양가의 70%를 택지비가 차지하고 있기 때문에 나머지 30%인 기본형 건축비나 가산비를 손보더라도 건설사들이 민간 정비사업에 적극적으로 나설 만큼 만족스러운 수준으로 올리기는 어려울 것"이라며 "대신 택지비를 주변 시세를 반영한 수준으로 인정해줘야 정부가 바라는 공급 확대 효과가 충분히 발생할 것"이라고 설명했다. 건설업계 관계자는 "분양가상한제를 적용하는 아파트에 실거주 의무도 폐지해야 전·월세 시장 불안을 타개할 수 있다"며 "현재 민간택지 분양가격이 주변 주택 매매가격의 80% 이하면 3년, 80% 초과 100% 미만이면 2년 동안 실거주를 해야 한다"고 말했다. 그는 이어 "아파트 공급이 위축돼있고 오는 8월 계약갱신청구권 종료로 전세 물량이 쏟아질 것으로 예상되는데 집주인들이 그동안 못 올렸던 전세 보증금 또는 월세를 한꺼번에 올릴 가능성이 크다"며 "분양가상한제 개편안에 실거주 요건을 없애면 전·월세 시장 불안을 잠재울 수 있을 것"이라고 강조했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

현재 거래 줄고 가격도 약보합세 보여…다주택자보다는 1주택자 매물 많아 다주택자에 대한 양도세 중과세가 본격화하면서 주택시장의 불확실성이 커졌다. 양도세 중과세 대상지역은 부동산시장 흐름을 이끌어오던 조정대상지역인 만큼 파장이 클 수밖에 없다. 조정대상지역은 서울과 경기 일부(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진), 세종시 등지다. 양도세 중과세 시행 이후 주택시장의 모습은 숨고르기 양상이다. 거래가 줄어들고 가격도 약보합세를 보이고 있다. 과연 앞으로 주택시장은 어디로 갈 것인가. 주택시장 흐름은 지방선거 이후 6~7월쯤 나올 것으로 예상되는 ‘보유세 개편안’ 발표 이전까지는 지금 모습을 유지할 것이다. 즉, 시장 흐름의 1차 분수령은 보유세 개편안 발표가 될 것이라는 얘기다. 보유세 개편안의 내용에 따라 하반기 주택시장의 움직임도 달라질 것이다. 따라서 특히 수도권 주택 수요자들은 가급적 보유세 개편안의 내용을 보고 매수 여부를 판단하는 것이 좋을 것 같다. ━ 다주택자 움직임에 따라 시장 흐름 좌우 주택시장에서 요즘 가장 뚜렷한 흐름은 거래 절벽이다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 4월 한 달 동안 서울지역 아파트 거래량은 6308건이다. 이는 3월 거래량 1만3868건에 비하면 절반에도 못 미친다. 지난해 4월 거래량(7735건)도 크게 밑돈다. 이는 양도세 중과세가 시행되면서 다주택자들의 매도 물량이 줄어든 데다 매수자들도 관망세로 돌아섰기 때문이다. 조정대상지역 내에서 주택을 매각하면 1가구 2주택자는 기본 세율(6~42%)에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 이에 따라 양도 차익이 1억5000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 적용받는다. 2016년 말 기준 통계청 주택소유 현황 자료에 따르면 2주택 이상 다주택자는 197만 명이며, 이 중 79%인 156만 명이 2주택자다. 이들이 보유한 주택은 430만 가구에 이른다. 아직 다주택자들은 본격 행동에 나서지 않고 있는 상황이다. 앞으로 시장의 흐름은 다주택자들이 어떻게 움직이느냐에 따라 달라질 수 있는 만큼 이들의 행보를 예의주시해야 할 것이다.시장을 낙관적으로 보는 일부 전문가들은 4월 이후 주택 가격의 상승을 점쳤다. 양도세 부담으로 다주택자들의 매물이 줄어들면서 ‘매물 잠김 효과’가 본격 나타날 것이라는 이유에서다. 하지만 시장은 이보다는 약보합세를 보이고 있어 예상을 빗나갔다. 주의해야 할 것은 가격은 공급 측면에서만 결정되는 것이 아니라 수요와 공급의 함수라는 점이다. 양쪽의 세력 균형이 어느 쪽으로 기우느냐에 따라 결과가 달리 나타난다. 매수세(수요) 감소폭보다 매도세(공급) 감소폭이 크다면 집값은 오를 수 있고, 그 반대라면 집값은 내릴 수 있다. 도식으로 나타내면 지금은 ‘공급의 감소 상가·오피스텔 투자 괜찮을까? - 임대수익률, 반드시 자기자본수익률로 따져야 미국 금리 인상으로 국내 대출금리 인상도 불가피해지면서 수익형 부동산 투자 여건이 나빠질 것으로 보인다. 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산은 대출 금리에 민감하게 반응하는 특성을 보인다. 따라서 입지나 공급 등 여러 변수를 따져 선별 투자하는 것이 좋을 것이다. 은퇴자들이 쉽게 떠올리는 수익형부동산 상품이 상가다. 하지만 상가는 ‘모 아니면 도’라는 말이 있듯 초보자들에게는 위험하다. 특히 신규 분양 상가는 실패 확률이 높은 만큼 신중하는 게 좋다. 신규 상가는 분양가나 임대료 모두 거품이 끼기 쉽다. 아파트는 분양을 받아 가끔 대박을 터뜨리지만 많은 상가들은 계약자들의 기대에 못 미친다.가장 큰 이유는 고(高)분양가다. 개발에 대한 과도한 기대감으로 분양가가 처음부터 부풀려진다. 너무 높은 분양가는 소비자가 가져가야할 이익을 공급자가 중간에 차지해버리는 꼴이다. 이러다 보니 소비자의 몫은 쥐꼬리 정도이거나 되레 손해를 보는 경우도 적지 않다. 한 상가 전문가는 “수도권에서 분양가 이하로 떨어지는 신규 분양 상가들이 30%가량 되는 것 같다. 상가 불패 신화는 옛말”이라고 말했다. 최근 위례신도시 등에서 상가를 분양받았지만 임차인을 찾지 못해 분양가 이하로 내놓는 매물이 나올 정도다. 신규 분양 상가는 시간이 갈수록 가격이나 임대료가 오르기는커녕 낮아지는 곳도 수두룩하다. 상권의 활성화 속도가 기대만큼 빠르지 않은 데다 초기 거품이 빠지기 때문이다.상가의 초기 임대수익률이 연 5% 이상은 나와야 한다. 추후 임대료 하락 가능성을 감안해서다. 또 계산법의 착시를 조심해야 한다. 임대수익률을 계산하는 기준은 자기자본수익률(ROE)이다. 즉, 대출을 제외하고 내 돈으로만 투자해 얻은 임대수익률인 ROE로 따지는 게 정확하다. 대출 지렛대를 사용하면 수익률이 확 올라간다. 대출 금리가 낮아 이자를 부담하더라도 실제 받을 수 있는 임대수익이 늘어나기 때문이다. 따라서 견본주택 등에서 수익률을 부풀릴 가능성이 있으므로 계산법을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다. 명심할 것은 나중에 필요해서 대출을 받더라도 해당 상가의 임대수익에 대한 경쟁력 판단은 ROE로 삼으라는 것이다.신규 분양 상가는 실패한 투자자들이 많다는 것을 반면교사로 삼는 게 현명하다. 도시 면적이나 인구 대비 상업용지 비율이 높거나 분양가가 터무니없이 비싼 곳은 피하고, 특히 웃돈을 주고 상가 분양권을 매입하는 것은 금물이다. 보수적인 은퇴자라면 신규 상가보다는 상권 성숙지역을 고르는 것도 대안이 될 것이다.필자가 상가를 둘러보면서 느낀 것은 ‘상가 투자는 세입자의 시선으로 봐야 실패가 없다’는 것이다. 월세는 건물주인이나 중개업자가 아니라 세입자가 내기 때문이다. 장사를 하는 세입자가 보는 눈은 정확하다. 실패하지 않는 상가 투자의 방법은 바로 세입자의 마음을 읽는 ‘역지사지의 지혜’다. 세입자 선호 상가는 유동인구가 많아 매출액이 꾸준한 곳이다. 가령 지하철역 출구에서 10m 이내의 1층 코너상가나 대학교 후문은 접근성이 좋아 고객이 끊이지 않는다. 상가를 살 때에는 ‘다리품을 팔아 현장에서 온몸으로 느껴라. 그리고 가슴이 떨리면 사라’고 조언하고 싶다.또 다른 수익형 부동산인 오피스텔은 소형 주택 등 대체재의 공급에 영향을 쉽게 받는다. 그래서 주거용 오피스텔보다는 사무실 용도를 겸할 수 있는 오피스텔이 낫다. 오피스텔 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 55%를 넘으면 임대 놓기가 수월하다. 오피스텔은 투자금 대비 임대수익만 생각한다면 로열층보다는 비로열층이 유리하다. 임대료는 매매가격만큼 차이가 나지 않기 때문이다. KB국민은행 조사에 따르면 4월 현재 서울지역 오피스텔 임대수익률은 연 4.79%로 5%가 채 되지 않는다. 2010년 8월 연 6.02% 피크를 찍은 후 계속 하락세다. 최근 오피스텔 공급이 계속되고 있어 앞으로도 임대료가 크게 오르기 힘들다. 그리고 오피스텔은 부동산시장에서 비주류 상품으로 되팔기 어렵다는 점도 단점이다. 순수한 임대 목적으로 빌라와 오피스텔을 산다고 하더라도 제값 주고서는 메리트가 없다. ‘부동산 할인 매장’인 법원경매나 공매시장에서 저가 매수하는 전략이 좋다. 그렇지 않다면 차라리 주택시장의 메이저리그인 아파트를 노크하는 게 좋을 것이다.

각종 규제 땐 ‘노무현 시즌2’ 우려… 어떤 형태의 처방도 근본적 대안 못 돼 이제 시장의 관심은 정부 쪽으로 옮겨가고 있다. 급등세인 강남 집값을 잡기 위해 또 다시 대책을 내놓을 지다. 앞서 정부는 강남 집값 상승이 부동산 투기 수요 때문이라고 규정하고 강력한 단속 의지를 내비쳤다. 국세청은 강남 등 집값 급등 지역의 아파트 취득자 중 양도·취득 과정에서 편법 증여 등 탈세 혐의가 있는 532명을 선정해 세무조사에 착수했다. 이 바람에 송파구 잠실동 주공5단지 등 최근 집값이 큰 폭으로 오른 주요 재건축 단지 주변 부동산중개업소들은 때아닌 휴가를 떠났다. “실제 상황보다 부풀려졌다”며 애써 외면하던 정부의 입장도 추가 대책 쪽으로 기우는 모습이다. 김현미 국토교통부 장관은 1월 18일 서울 가좌 행복주택에서 주거복지 협의체 회의를 마치고 기자들과 만나 “집값 안정에 대한 정부의 의지가 확고하다”며 “재건축 연한 상향 등 재건축 관련 규제를 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다. 불과 1주 전 “전혀 검토하고 있지 않다”던 재건축 연한 강화 카드까지 꺼내면서 강남 집값과의 전쟁을 선포한 것이다. 그동안 청와대나 국토부는 섣불리 추가 대책을 언급했다가 오히려 시장에 엉뚱한 신호를 줘 투기 수요를 더욱 자극할 수 있다며 신중한 모습이었다. ━ 재건축 연한 30년 → 40년 검토 청와대와 국토부의 신중론은 지난해 내놓은 8·2 대책 등 일련의 부동산 대책이 아직 시장에 적용되지 않은 영향도 있었다. 신(新) 총부채상환비율(DTI)는 1월 말부터 적용되고, 청약조정지역에서의 다주택자 양도소득세 중과는 4월 시행된다. 1월 25일부터는 투기과열지구 내 재건축조합원 지위양도 예외조항이 시행된다. 10년 소유, 5년 거주한 장기보유 1주택자도 재건축조합원 지위를 양도할 수 있게 돼 다소나마 공급 증가 효과가 기대된다. 김 장관도 “올 초부터 재건축 초과이익 부담금이 정상 부과되기 시작하고, 1월 중 신 DTI 제도가 도입된다”며 “올해는 그동안 마련했던 많은 정책이 본격적으로 효과가 발휘돼 실제 체감하게 되는 시기”라고 강조하기도 했다.그렇더라도 최근의 강남 집값 상승폭이 너무 커 애써 외면하기 어려워진 것이다. 더구나 강남 집값 상승세가 용산·마포구 등 서울 강북권과 판교·위례신도시 등 인접 지역으로 확산하는 모습마저 보이고 있다. 때문에 이날 김 장관의 발언을 시작으로 추가 대책이 쏟아질 것으로 시장은 보고 있다. 그렇다면 어떤 카드가 나올까. 이날 김 장관이 밝힌 재건축 연한 상향 등 강남만을 대상으로 한 이른바 ‘핀셋 규제’가 될 가능성이 커 보인다. 규제 형태는 크게 두 가지가 거론된다. 집값 급등의 근원지로 꼽히는 강남 재건축을 직접 타격하거나, 강남 주택 보유자를 향해 세금 폭탄을 투하하는 것이다.가장 가능성이 커 보이는 대책은 재건축의 투자 가치를 떨어뜨리는 것이다. 이 방식은 효과도 즉각적이다. 재건축 사업을 멈춰 세워 당장 거래 단절과 호가(부르는 값) 하락을 끌어낼 수 있다. 재건축은 일반 아파트와 달리 집을 사서 입주해 거주 하는 예가 거의 없 으므로 정부 입장선 ‘투기’로 규정하기도 쉽다. 재건축 규제책으로는 ▶30년인 재건축 연한 40년으로 상향 ▶안전진단 통과요건 강화 ▶민간택지 분양가상한제 적용 등이다. 지난 정부가 2014년 9월 1일 발표 부동산 활성화 대책의 주요 내용을 원상태로 환원하는 것이다. 당시 정부는 재건축 가능 연한을 40년에서 30년으로 단축했다. 이를 되돌리면 최근 급등한 재건축 단지에 대한 투자 수요를 줄일 수 있다는 계산이다. 예컨대 양천구 목동 신시가지 아파트는 지난해부터 30년이 도래하면서 최근 가격이 급등세인데, 이를 40년으로 되돌리면 최근의 투자 열기를 냉각시킬 수 있다는 것이다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서 준공 후 30년이 되는 아파트는 송파구 방이동 올림픽선수촌 등 67개 단지 7만3000가구에 이른다. 재건축 안전진단 통과요건 강화는 재건축 속도를 늦출 수 있다. 과거 정부는 구조안전상 큰 문제가 없어도 층간소음 등 주거환경 평가를 통해 주거 여건이 불편하면 안전진단을 통과할 수 있도록 했다. 민간택지 분양가상한제는 재건축 사업의 수익성과 직결돼 있다. 재건축은 일반분양 물량의 분양가를 올리면 올릴수록 재건축조합원의 부담이 주는 구조다. 그런데 분양가상한제가 적용돼 분양가를 일정 수준 이상으로 올리지 못하면 그만큼 조합원 부담이 늘어나 사업성이 악화한다.민간택지 분양가상한제는 정부가 이미 지난해 제도 개선을 통해 지정 요건을 완화해 놓은 만큼 당장 쓸 수 있는 카드 중 하나다. 최근 3개월 간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 분양가 상승률, 청약경쟁률, 주택거래량 등이 과열되면 지정할 수 있는데, 강남이 지금 딱 그런 경우다. 그러나 이 같은 재건축 정밀 타격은 되레 시장에 ‘공급 부족’ 시그널만 줄 수 있다는 게 정부의 부담이다. 재건축 연한 상향은 말할 것도 없고 민간택지 분양가상한제나 안전진단 통과요건 강화는 시행 즉시 재건축 사업성 악화와 사업 추진 걸림돌로 작용할 게 뻔하다. 재건축 사업이 멈춰 서면 사실상 강남권의 신규 주택 공급도 끊기게 된다. 가뜩이나 ‘지금 아니면 강남 입성이 어려울 것’이라는 심리가 팽배한 데 공급이 더 줄어들 것이라는 시그널을 주면 상황은 악화할 수 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “재건축 직접 규제는 공급 축소로 이어져 이후 집값 급등을 불러왔다”며 “재건축 규제 중심의 정책은 노무현 정부 때 이미 실패한 카드여서 정부로서도 부담이 될 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 정부는 지난해 출범 직후 잇따라 부동산 대책을 내놓으며 과거 노무현 정부 때의 정책 실패를 인정한 바 있다. 김수현 청와대 사회수석비서관은 지난해 8월 3일 청와대에서 기자들과 만나 “노무현 정부의 부동산 정책은 결과적으로 가격 급등을 막지 못했다는 점에서 명백한 실패”라고 말했다. 김 비서관은 노무현 정부 당시 국민경제비서관 등을 지내며 종합부동산세 도입 등을 주도했다. ━ 파급력 큰 맞춤형 세금 인상 카드? 또 다른 규제의 틀은 세금 인상이다. 정부가 지난해부터 으름장을 놓았던 재산세 등 보유세 인상 카드가 거론된다. 기획재정부는 당장 올해 조세재정개혁특위를 통해 보유세 등 부동산 세제 개편 작업을 본격화할 방침이다. 정부는 당초 8월께 개편안을 내놓을 방침이었지만 최근 3월 발표 얘기가 흘러나온다. 김동연 부총리 겸 기재부 장관과 추미애 더불어민주당 대표가 일제히 보유세 강화 방침을 언급하는 등 강남 부동산 급등에 따른 시장 불안을 진정시키기 위한 당정의 움직임도 빨라지고 있다. 보유세 인상 카드는 당장 실현하기는 어렵지만 파급력은 가장 클 것이라는 게 부동산 전문가들의 중론이다. 보유세를 인상한다면 법률 개정 등 시간이 걸릴 수밖에 없으므로 우선 현재 시가의 60∼70% 수준인 주택 공시 가격의 시가 반영률을 높이는 방향으로 실현될 것으로 관측된다. 이미 지난해 집값이 크게 올라 공시가격 상승이 불가피한 상황이다. 종합부동산세의 공정시장가액비율(80%)을 90~100%로 높이는 방법도 있다. 이 방법은 특히 법률 개정 없이 시행령만 고치면 되기 때문에 시장에 바로 적용할 수 있다. 공정시장가액비율은 주택 공시가격 대비 실제 세금을 매기는 과세 표준의 비율로, 비율이 높을수록 세 부담이 높아지게 된다. 그러나 보유세 인상은 집값이 하락세로 돌아선 지방 주택시장만 더 악화시킬 수 있다는 점이 부담이다. 6월 지방선거를 앞두고 있어 정치적인 부담으로 작용할 수도 있다.그래서 재산세·종부세 외에 정부가 강남권을 겨냥한 새로운 보유세를 만든다는 얘기도 들린다. 강남권을 겨냥한 별도 세목 신설을 검토하고 있다는 것이다. 김 부총리는 1월 16일 한 라디오방송에서 “강남 4구(서초·강남·송파·강동구)라든지 아파트 부동산 가격 안정에 있어서 원칙은 해당 지역 맞춤형”이라고 강조했다. 그러나 특정 지역에만 적용하는 세목 신설은 현실적으로 불가능하다는 게 세무 전문가들의 설명이다. 따라서 만약 새로운 보유세를 만든다면 투기과열지구 등 특정 조건에 맞춰 부과하는 방식이 될 공산이 크다. 어떻든 부동산 보유세 인상은 강력한 규제이긴 하다. 일반적인 시장이라면 매물이 늘면서 집값이 약세를 보일 가능성이 있다. 그러나 지금 상황에서 강남 집값을 잡기에는 역부족이라는 의견이 지배적이다. 김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산 연구위원은 “보유세 도입이 전혀 영향이 없진 않겠지만 강남 집값 안정에 얼마나 효과가 있을지는 미지수”라며 “애꿎은 비(非) 강남권이나 지방만 타격을 받을 수 있다”고 말했다. 한 세무 전문가도 “보유세 인상으로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더 심화한다면 강남 등 선호지역 집값은 더 오를 수 있다”며 “강남은 재건축뿐 아니라 교육 등 다른 요인이 맞물려 수요가 몰리는 만큼 보유세 인상으로는 효과를 보기 어렵다”고 지적했다. ━ 지속적 공급 확대 시그널 보내야 강남 등지의 그린벨트를 풀고 공공택지를 건설해 주택을 대량 공급하는 것도 쓸 수 있는 카드 중 하나다. 공급 대책이라는 점에서 중·장기적으로는 실효성이 높을 것으로 전문가들은 내다본다. 국토부는 이미 1월 9일 서울 시내 신규 공공택지지구 지정에 속도를 내겠다고 밝혔다. 지난해 말 ‘주거복지로드맵’을 내놓으며 밝힌 40곳의 신규 공공택지 지정을 올해 안에 끝내겠다는 것이다. 서울에선 강남구 내곡동이나 서초구 우면산 일대가 거론된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “각종 연구 결과 강남 집값은 재건축을 통한 공급 증가나 인접한 경기도 성남·과천·하남시에서의 공공택지 공급을 통해 안정 효과가 나타났다”며 “이들 지역에 대한 공급을 늘린다면 어느 정도 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말했다. 그러나 공공택지 건설은 단기간에 주택 수를 확 늘리기 어려운 만큼 당장 발등의 불인 강남 집값을 잡을 묘안은 아니다. 이 때문에 지속적으로 공급 확대 시그널을 주는 한편 수요 분산 대책을 강구해야 한다는 지적이 나온다. 예컨대 강남권에 있는 공공기관을 지방으로 보내고 해당 부지에 청년층과 신혼부부를 위한 임대주택을 건설하는 식이다. 전문가들은 서울이라는 양질의 입지에 신규 주택이 공급된다는 시그널을 주면 묻지마 식으로 주택을 구입하는 불안심리를 어느 정도 해소하는데 도움이 될 것이라고 말한다. ━ 서민주거복지에 더욱 힘쓰는 방법도 정부는 시장 개입을 자제하고 공공임대 확대 등 서민주거복지에 집중해야 한다는 지적도 나온다. 최근의 강남 집값 급등세는 공급 부족, 학군 수요, 다주택자 규제 등 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있는 만큼 어떤 형태의 처방이 됐든 근본적인 대안이 될 수는 없기 때문이다. 임시 처방은 오히려 시장의 내성만 키울 수 있기 때문에 차라리 시장의 흐름에 맡기는 게 더 낫다는 것이다. 정부는 공공임대 확대 등 서민주거복지에 더욱 힘쓰고, 지역별 수요를 감안한 맞춤형 정책을 개발해야 한다는 지적이다. 김승배 피데스개발 대표는 “부동산시장이 정부 예상과 다르게 움직인다면 대책에 문제가 없는 것인지 되짚어 볼 필요가 있다”며 “지역별 시장의 특수성과 수요를 고려하지 않는 일괄 규제로는 효과를 내기 어렵다”고 지적했다.

2010년도 벌써 한 달이 지나간다. 지난해 금융위기 여파와 총부채상환비율(DTI) 규제 영향 등으로 꽁꽁 얼어붙은 주택시장이 재건축 아파트를 중심으로 회복 낌새를 보이고 있다. 전세시장은 여전히 수급불균형으로 고공행진 중이다.이런 가운데 올해는 부동산 시장이 살아날 거라 생각하고 매도·매수를 준비하는 수요자가 늘고 있다. 계획한 대로 매매를 잘하려면 달라지는 부동산 세제부터 습득해야 한다.특히 올해는 재산과 직결되는 세제가 많이 바뀐다. 2월부터 달라지는 부동산 세제는 무엇인지, 더 많은 혜택을 받기 위해 어떤 전략을 짜야 하는지 꼼꼼히 살펴보자.1월, 양도세 기본세율 인하올해 1월부터 양도세 기본세율이 6~35%에서 6~33%로 2%포인트 줄었다. 2년 이상 보유한 토지와 건물의 양도세 세율은 지난해 6~35%였지만 올해부터 6~33%로 하향 조정된다. 양도차익 1200만원 이하는 6%, 1200만원 초과 4600만원 이하는 15%, 4600만원 초과 8800만원 이하는 24%, 8800만원 초과는 33%가 적용된다.하지만 양도세 부담은 커지게 됐다. 1월부터 부동산 등을 판 뒤 2개월 내에 신고하면 납부세액의 10%를 공제해주던 양도세 예정신고세액공제 제도가 폐지됐기 때문이다. 예정신고세액공제는 폐지됐지만 부칙으로 일반세율을 적용 받는 경우 올해 말까지 일부에 대해 예정신고세액공제를 해주기로 했다.올해에 한해 양도 시 과표 4600만원 이하는 5%를 공제해 준다. 대신 양도 후 2개월 내에 예정신고를 의무화했기 때문에 예정신고를 꼭 지키는 것이 유리하다. 35년 동안 유지돼 온 조세지원제도인 만큼 갑자기 양도세 예정신고세액공제가 폐지돼 납세자들의 혼란이 예상되지만, 세금을 줄이기 위해서 꼭 지켜야 한다.예정신고를 하지 않으면 내년에 가산세 10%를, 2011년부터 20%를 부과하기 때문이다. 납부를 불성실하게 했을 때 역시 10.95%의 가산세를 내야 하기 때문에 집을 매도할 계획이라면 이를 꼭 지키는 것이 세금을 덜 내는 방법이다. 양도세 기본세율이 하향조정되고 예정신고세액공제가 폐지됐지만 올해까지 4600만원 이하는 5%를 공제해 주는 만큼 매도하려면 올해를 노리는 것이 좋다.세제완화를 통한 노부모 동거봉양 활성화 대책도 시행된다. 1월 1일 이후 동일세대 구성원으로부터 주택을 상속 받은 경우 상속 전부터 보유하던 주택에 대해 1가구 1주택 비과세가 적용된다.즉, 아들이 부모를 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐서 1가구 2주택자가 됐을 경우 부모로부터 주택을 상속 받은 후 종전 본인의 주택을 5년 이내에 먼저 양도하게 되면 양도소득세는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 아들 소유의 주택이 1가구 1주택자 비과세 요건(3년 보유, 서울·과천·5대 신도시 등 일부 지역 2년 거주)을 갖춰야만 양도세가 9억원까지 비과세된다.그리고 상속 받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 기본세율(6~33%)로 과세된다. 이전에는 아들과 아버지가 별도 세대로 각각 1가구 1주택자로 살다가 아버지의 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 된 경우 자신의 주택을 양도할 때 양도세 비과세 혜택을 적용했다. 그러나 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 있다.아들 또는 부모가 세대를 합친 후에 1주택을 추가로 소유하게 돼 1가구 2주택자가 된 상황에서 부모 주택을 상속받게 되면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 예를 들어 1주택자인 아들이 무주택자인 부모와 세대를 합쳤다. 그리고 아들과 부모가 함께 사는 동안 1주택을 취득해 1가구 2주택자가 됐다.이때 아들이 부모 소유 주택을 상속 받고, 세대를 합치기 전 자신이 보유하던 주택을 양도했다면 비과세 혜택을 받지 못한다. 무주택자인 아들이 1주택자인 부모와 세대를 합친 후 아들이 1주택을 취득해 1가구 2주택자가 된 후 부모의 소유 주택을 상속 받았을 때 역시 아들이 자신 소유 주택을 먼저 양도하더라도 비과세 혜택을 받을 수 없다.2월, 신축주택 양도세 한시적 감면 종료 정부가 미분양 아파트를 해소하고 분양시장 활성화를 위해 지난해 2월 시행한 양도세 감면 혜택이 오는 2월 11일이면 종료된다. 양도세 감면 혜택은 서울을 제외한 수도권과 지방에 신규 분양 및 미분양 아파트를 올해 2월 11일까지 매입할 시 양도세를 감면해 준다는 정책이다.비과밀억제권역의 경우 앞으로 5년간 언제 팔아도 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 정부의 한시적 양도세 면제(감면)의 최대 수혜지인 수도권 비과밀억제권역은 안산, 오산, 평택, 용인, 양주, 김포, 화성, 인천(일부 제외) 등이다.수도권 비과밀억제권에서 신규로 아파트를 분양 받으면 5년간 양도세가 100% 면제된다. 과밀억제권역은 의정부, 구리, 고양, 광명, 성남 등의 지역으로 5년간 양도세가 50% 감면된다.요즘 부동산 시장은 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황이어서 양도세 면제 혜택은 큰 장점으로 작용할 것으로 보인다. 따라서 청약을 준비하는 수요자 중 청약통장이 없거나 가점이 낮은 수요자들은 혜택 만료 전 2월 11일까지 미분양을 노리거나 청약을 서두르는 것이 좋다. 민간택지 분양가상한제 폐지 불투명 등으로 분양 물량이 당분간 감소할 것으로 보인다.그만큼 내 집 마련을 준비하는 수요자들의 선택 폭이 좁아져 내 집 마련이 더욱 어려워질 전망이다. 따라서 청약통장이 있는 수요자라면 양도세 감면 혜택 기간 동안 청약에 적극적으로 나서면 일거양득의 혜택을 누릴 수 있다. 6월, 미분양 취·등록세 감면 종료미분양 주택에 대한 혜택은 많다. 양도세 감면 혜택뿐만 아니라 취득세와 등록세에도 감면 혜택을 줬다. 일반적으로 취·등록세는 각각 취득가액의 2%씩이다. 하지만 미분양 아파트를 매입하면 절반으로 깎아준다. 이런 미분양 취득에 따른 취득세·등록세 감면 혜택이 오는 6월 30일 종료된다.정부는 미분양 아파트 해소를 위해 2009년 2월 12일 발표일 기준 전국 미분양 주택을 분양 계약하고, 시·도의 감면조례 개정 시행일부터 2010년 6월 30일까지 취득(잔금지급, 등기)하는 경우에 한해 취·등록세를 50% 감면했다. 1가구 다주택자도 감면 대상에 포함된다. 이 제도를 활용하려면 우선 취득과 등록에 따른 기준일을 잘 알아야 한다.취득세의 취득시기 판단 기준일은 잔금일 또는 등기일 중 이른 날이며, 등록세의 등기시기 판단 기준일은 등기 접수일에 한한다. 2010년 6월 30일 이전에 분양 계약을 체결한 경우라도 2010년 6월 30일까지 잔금 지급 및 등기 접수가 이루어지지 않으면 취·등록세 감면이 배제된다는 것을 알아둬야 한다.또 주의할 점은 감면 대상에서 제외되는 미분양 주택이다. 2009년 2월 12일 기준 미분양 주택에 해당되더라도 감면 대상에서 제외되는 미분양 아파트가 있다. 첫째, 주택이 2010년 6월 30일까지 준공(사용승인)되지 않은 경우다. 둘째, 분양이 아닌 일반 매매 계약으로 취득한 경우다. 셋째, 시·도 감면조례 개정시행일 전에 취득한 경우다. 제외 대상이 아닌지 잘 따져봐야 한다. 7월, 상가 임대소득 파악 시스템지난해 8월 발표한 세제개편안에서 계획된 상가 임대소득 파악 시스템이 오는 7월부터 시행된다. 건물·지역별 상가임대소득에 대한 정확한 파악을 위해 도입되는 것으로 상가임차인이 부가가치세 신고 시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 국세청에 제출해야 한다.이를 어기거나 허위 내용을 기재했다가 적발되면 가산세 1%를 물어야 한다. 이 제도는 과표가 노출되지 않는 상가임대료의 데이터베이스를 구축해서 동일 지역 상가건물 간 임대료를 비교하기 위한 것이며, 임대료 과소신고를 막는 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다.12월, 다주택자 양도세 중과 폐지 종료종합부동산세와 함께 노무현 정부의 2대 핵심 부동산 규제였던 두 채 이상 주택을 가진 다주택자에 대한 한시적 중과세 폐지 조치는 2010년 말까지만 적용된다. 주택거래 활성화를 위해 도입된 이 제도는 2009년 3월 16일~2010년 12월 31일 사이에 주택을 매매한 다주택자의 양도세율을 50~60%에서 일반 양도세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)로 완화해 준다.단, 주택투기지역(강남 3구)에서는 기본 양도세율에 10%포인트가 추가 부과될 수 있다. 2011년부터 2주택 보유자의 양도세는 50%, 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 세율을 적용 받기 때문에 다주택자라면 올해 집을 파는 것이 유리하다.양도세 중과가 폐지되면 세금이 얼마나 줄어들까. 예를 들어 1가구 3주택자인 홍길동씨가 3년 전 주택을 사서 1억원의 차익이 발생했다고 한다면 양도세 한시 감면조치 전에는 중과세 60%가 적용돼 6000만원을 세금으로 내야 한다. 하지만 양도세 중과가 되면 일반 세율 33%(누진공제 1414만원)가 적용돼 1886만원만 내면 된다.무려 4114만원을 절감할 수 있다. 다만 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 새로 산 주택은 언제 양도하더라도 일반세율이 적용된다. 예를 들어 현재 1주택자가 2010년 말까지 주택을 취득해 2주택자가 되더라도 1가구 2주택 중과세(50%) 대상에서 제외된다. 따라서 1주택자 중 추가로 주택을 매수할 사람이라면 2010년 말까지 사는 것이 좋다.매도할 계획이라면 대출 부담이 크고, 시세 차익이 덜한 것부터 파는 것이 좋다. 대출 부담이 큰 부동산을 가지고 간다는 것은 부담이 클 수밖에 없다. 또 시세 차익이 덜한 것부터 팔아야 양도차익이 적은 만큼 최대한 세금 부담을 줄일 수 있다. 하지만 무엇보다 향후 시장이 좋아졌을 때 가격 상승 여력이 크지 않은 부동산을 먼저 파는 것이 좋다. 2010년 중 월세 등 소득공제 신설2010년 중에는 무주택 근로자를 위해 월세 등 소득공제가 신설될 예정이다. 부양가족이 있고 총 급여 3000만원 이하인 무주택 가구주 근로자라면 월세 지급액의 40%를 소득공제 받을 수 있다. 단, 자격조건이 있다. 국민주택 규모 이하의 집에 살아야 하고, 연간 소득공제 한도는 300만원이다.또 이들 대상은 개인 간 주택임차 차입금에 대해서도 원리금 상환액의 40%를 연간 300만원 한도에서 소득공제 받을 수 있다. 장기주택마련저축과 장기주택마련펀드 소득공제 혜택 역시 국회에서 통과되면 없어질 예정이다.현재는 연간 300만원 한도에서 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있다. 이 공제가 없어지더라도 2009년까지 가입한 장기주택마련저축은 이자 및 배당소득에 대한 비과세 혜택을 2012년까지 받을 수 있게 했다.