서울시가 이른바 ‘잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담)’을 토지거래허가구역에서 해제한 지 35일 만에 철회하고, 24일부터 토지거래허가구역을 강남3구와 용산구 아파트로 확대하면서 시장이 혼란을 겪고 있다. 국토교통부에 따르면 정부는 지난 19일 ‘부동산 관계기관 회의’를 개최하고 최근 집값 상승세가 가파른 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 소재 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하기로 결정했다. 특정 지역이나 동이 아닌 구 단위의 광범위 지정은 토지거래허가구역 제도 도입 이후 이번이 처음이다.정부가 잠·삼·대·청 내 291곳의 아파트를 토지거래허가구역에서 해제한 지 35일 만에 확대 지정하고 나선 이유는 이상 거래 급증으로 일대 집값이 치솟았기 때문이다. 정부는 토허제 해제 이후 투기 수요가 증가했다는 판단을 내렸다. 강남 3구 외 주민이 이 지역의 주택을 매수한 비율은 지난 1월까지만 해도 우하향을 그리고 있었으나 2월 들어 반등하며 60%를 돌파했다. 이 지역에서 전세와 대출금 등을 동원해 최소한의 자본을 들여 주택을 사들인 ‘갭투자’(전세를 낀 매매) 비율도 지난 1월 35.2%에서 2월 43.6%로 뛰었다.정책이 한 달 만에 극과 극으로 뒤집어지면서 시장의 혼란은 극에 달하고 실수요자들의 피해도 잇따르고 있다.토허제 해제로 수혜를 입었던 송파구 잠실동 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’는 재지정 이전 호가가 2~3억원씩 올랐으나 재지정 후 1억~1억5000만원까지 호가를 내린 매물이 나오고 있다. 토허제가 적용되는 이달 24일 전까지 계약해야 ‘갭투자’가 가능해 매도인들이 호가를 낮췄다는 분석이다.강남 3구와 용산구 안에서 ‘갈아타기’를 하려던 실수요자들도 혼란이 크다. 기존 집을 처분한 뒤 다른 지역으로 이동하려던 수요자들은 토허제 재지정에 따른 거래 위축이 발생하면서 ‘갈아타기’가 어려워졌다.1주택 이상 보유자와 조건부 전세대출 등의 대출 규제를 다시 강화하기로 했다. 금융당국이 1주택 이상 보유자들의 주택담보대출과 갭투자로 이용되는 조건부 전세자금 대출의 자율 관리를 강화하겠다고 밝히면서 올해 들어 대출 문턱을 낮췄던 하나은행과 SC제일은행 등 시중은행들이 일제히 대출 중단을 선언했다.대출 조건 강화 소식에 계약을 미루거나 포기하는 경우도 나오고 있다. 조건부 전세대출은 물론, 선순위 전세대출이 있는 경우 추가 후순위 담보대출도 막히면서 차질을 빚는 것이다. 시장 전문가들은 이번 대출 규제 강화로 단순 시세차익을 노린 갭투자자는 물론이고, 상급지로 주거 이전을 계획했던 잠재적 실수요자들까지 피해가 커질 것으로 예상했다.

우리은행이 1주택 이상 보유자를 대상으로 투기 지역 소재 주택 구입 목적의 신규 대출을 제한한다.21일 금융권에 따르면 우리은행은 오는 28일부터 서울 강남·서초·송파구와 용산구 소재 주택 구입 목적 신규 주택담보대출 취급을 중단하기로 했다.대출 신청 시점에 주민등록등본상 전 세대원이 무주택자인 경우에만 신규 대출을 받을 수 있다. 보유하던 주택을 매도해 무주택자가 되는 경우도 가능하다.우리은행은 지난달 21일 주택을 1채 이상 보유한 고객의 수도권 추가 주택 구입을 위한 대출 취급을 5개월여 만에 재개했으나, 이번에 다시 조이게 됐다.우리은행 관계자는 "토지거래허가구역 해제와 기준금리 인하로 서울 특정지역의 주택가격 단기 급등이 예상된다"며 "리스크 관리와 투기지역 외 실수요자 중심의 자금 공급을 위한 취급 제한"이라고 설명했다.최근 집값은 서울 강남 3구 등 이른바 '상급지'를 중심으로 반등 조짐을 보였다.한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주 서울 송파구 아파트 가격은 잠실동 위주로 전주보다 0.72% 올라 2018년 2월 첫째 주(0.76%) 이후 최대 상승률을 기록했다. 강남구와 서초구도 각 0.69%, 0.62% 상승했다.시장에선 서울시가 지난달 13일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 아파트 291곳의 토지거래허가구역 지정을 해제한 영향이 크다는 분석이 나왔다.이에 정부와 서울시는 지난 19일 강남 3구와 용산구 아파트 2200개 단지 40만가구 전체를 토지거래허가구역으로 지정하겠다고 밝혔다.

서울 아파트 평균 가격이 역대 최고치에 도달했다. 강남·성동·용산 등 상급지역의 가격이 폭등하면서다.2일 부동산R114에 따르면 지난 1월 서울 아파트 평균 가격은 13억8289만원으로 집계됐다. 이는 서울 25개 자치구의 아파트 155만가구(임대 제외)를 조사한 결과다.해당 수치는 기존 최고치인 13억7532만원(2022년 5월)보다 757만원 더 많은 것이다.부동산 시장은 현재 침체기다. 그럼에도 서울 아파트 평균 가격이 상승한 것은 상급지역의 영향 때문이다.가장 높은 상승률을 보인 곳은 용산구다. 해당 지역 아파트의 지난 1월 기준 평균 가격은 21억9880만원으로 나타났다. 이는 기존 최고치인 19억8280만원(2022년 8월)과 비교해 2억원 이상 오른 것이다.강남권과 성동구 등의 상급지역도 평균 아파트 가격이 치솟았다. 서초구의 지난 1월 평균 아파트 가격은 29억9516만원으로 전고점(2022년 8월)을 크게 웃돌았다. 강남구와 성동구는 각각 28억3333만원, 15억4667만원을 기록하며 평균 최고치를 경신했다.업계에서는 올해 서울 아파트 평균 가격이 더욱 상승할 것으로 전망한다. 최근 서울시가 토지거래허가 제한을 해제하면서 강남 아파트 가격이 더욱 치솟을 것으로 예상되기 때문이다. 여기에 금리 인하에 대한 기대감이 커진 것도 영향을 줄 것이라는 분석이다.

최근 서울 부동산 시장의 상승률이 둔화하는 가운데 대형아파트 가격은 역대 최고치를 경신한 것으로 조사됐다. 고금리 여파로 다주택 보유보다 '똘똘한 한채'를 통한 상급지 갈아타기 수요로 아파트 시장 양극화가 심화하는 것으로 풀이된다.3일 신한투자증권 자산관리컨설팅부 주거용부동산팀이 KB부동산 월간 주택가격 동향을 분석한 결과에 따르면 올해 1월 서울의 135㎡ 이상 대형아파트 매매가격지수(2022년 1월 100 기준)는 106.6으로 나타났다.이는 지난달(106.4)보다 0.2포인트 오른 것으로, 2013년 3월(65.6) 조사를 시작한 이래 역대 최고치다. 특히 강남·서초·송파·강동·용산·성동 등 서울 11개구를 묶은 강남권 대형아파트 가격지수는 107.4로 서울 평균을 상회했다.반면 강북 14개구의 대형아파트 가격지수는 104.3으로 강남권보다 3.1포인트 낮았다.실제로 최근 거래가 급감한 가운데서도 서울 일부 지역에선 대형아파트의 신고가 거래 사례가 확인되고 있다.지난 1월 서울 용산구 한남더힐 235㎡(92평)가 역대 최고가인 109억원에 거래됐으며 비슷한 시기 강남구 압구정동 한양4차 208㎡(69평)도 77억원에 손바뀜되며 최고가를 갈아치웠다. 또 같은 달 강남구 도곡동 타워팰리스 3차 244㎡(95평)도 최고가인 73억원에 거래됐다.

우리는 모두 ‘경제적 자유’를 꿈꾼다. 이는 노동행위를 하지 않아도 일상생활을 영위하는 데 전혀 문제가 없는 단계를 말한다. 쉽게 말해 돈과 시간적 여유가 많다는 얘기다. 많은 이들은 경제적 자유를 원하고, 이를 실현하기 위해 ‘투자’에 나선다.‘서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기’로 유명해진 송희구 작가는 200억원대 자산가로 불린다. 그는 한때 직장인이었고, 투자가였으며, 유튜버이자 작가이기도 했다. 지금은 10여 년간 다니던 직장을 그만두고 투자와 글쓰기에만 집중하고 있다.송 작가는 경제적 자유를 얻었다. 오전에는 자신이 좋아하는 글을 쓰고, 오후에는 쉰다. 주말에는 유튜브 영상을 찍고, 문화센터 강연도 한다. 본인이 하고 싶은 일만 하면서 산다. 그는 경제적 자유가 선사하는 특별한 일상을 보내고 있다.제한적 자산인 ‘부동산’...충분한 가치 발생 가능 송 작가가 경제적 자유를 얻을 수 있었던 요소는 ‘부동산 투자’다. 그는 “주식은 몰라서 안 했다”며 “대부분의 투자는 부동산이었고, 가끔 달러와 엔화 가치가 하락했을 때 샀다”고 말했다.송 작가가 투자의 길에 뛰어든 결정적 계기는 일산에 장기 거주하던 부모님 때문이었다. 그는 “일산 신도시가 지어졌을 당시 이곳 가격은 반포주공아파트와 같았다”며 “그런데 지금 일산 아파트 가격은 5억원, 반포는 40억원 이상”이라고 설명했다. 이어 “부동산이라는 것이 제한된 자산이라 충분히 가치를 발생시킬 수 있을 것이라고 판단했다”고 덧붙였다.송 작가의 첫 투자는 2010년 경기도 내 토지 매수였다. 그는 “당시에는 차가 없었기 때문에 경기도 내에서만 투자처를 알아봤고 아파트에 대해서는 잘 몰랐던 시절”이라며 “자본금 6000만원에 대출 4000만원을 받아 1억원짜리 땅을 샀고 수익률이 괜찮았다”고 회상했다.물론 그의 투자가 항상 성공적이었던 것은 아니다. 송 작가는 “당연히 실수도 있었다”며 “충청도에 산 땅은 6년째 안 팔리고 시세도 제자리”라고 말했다. 그러면서 “가장 중요한 투자 포인트는 환금성이라고 생각한다”고 덧붙였다. ‘환금성’은 자산의 가치를 100% 현금화할 수 있는 가능성을 뜻한다.송 작가는 토지와 아파트의 투자 포인트가 다르다고 했다. 그는 부동산 투자를 할 때 가장 중요한 요소가 ‘입지’라고 강조했다. 교통·인프라·주변 개발 호재 등을 면밀히 살펴봐야 한다는 것이다.송 작가는 “토지의 경우 주변 개발 호재가 정말 중요하다”며 “토지는 시세 변화가 거의 없다가 호재 실현으로 급등한다”고 설명했다. 반면 아파트는 생각보다 개발 호재가 필요 없다. 그는 “아파트의 경우 원래 좋은 곳이 더 좋아진다는 개념”이라며 “일례로 반포를 보면 호재가 없지만 입지가 좋아서 가는 것”이라고 강조했다. 그러면서 “아파트는 유동성, 통화량에 따라 비슷하게 오르는 것 같다”고 덧붙였다. 결국 계속 오른다...“지금 집 사야 할 때”부동산 투자로 성공하기 원하는 사람들은 다음과 같은 고민을 한다. 도대체 집을 언제 사야 좋을까. 지금은 집을 사야 하는 시기인가. 부동산 투자로 성공한 송 작가의 판단은 ‘지금 사야 한다’는 것이다.그는 “지금 집을 사는게 맞다고 본다”며 “저렴한 곳에 살면서 더 좋은 곳을 구매해 두는 것이 좋다”고 말했다. 이어 “일례로 보증금 5000만원에 월세 80만원짜리 집에서 살면서 대출을 받아 전세와 매매가가 3억원 차이나는 집을 사두는 게 유리하다”고 덧붙였다. 100% 돈을 주고 내 집을 마련하려면 부담이기 때문이다. 전세를 끼고 사둔 뒤 나중에 들어가는 것이 내 집 마련을 위한 가장 빠른 길이라는 게 그의 생각이다.송 작가는 집값이 앞으로 계속 오를 수밖에 없다고 했다. 이런 흐름을 고려하면 지금이 내 집을 구매해야 하는 적기인 것이 맞다. 그는 “집값의 경우 상승장과 하락장이 이어지는 데, 결국은 우상향할 것”이라며 “우상향하는 중에도 조정장과 하락장은 반드시 존재하기 때문에 이를 인정하고 가야 한다”고 말했다. 이어 “여기서 우상향하는 지역은 수도권 또는 사람들이 좋아하는 곳이며, 지방 소도시와 경기도 외곽 도시는 힘을 쓰지 못할 것”이라고 덧붙였다.송 작가는 올해 주목해야 할 부동산 매수 지역으로 ‘입주가 새로 많이 일어나는 곳’을 꼽았다. 대표적으로 ▲이문 ▲휘경 ▲장위뉴타운 ▲광명뉴타운 ▲성남 원도심 등이다. 그는 “향후에는 북아현뉴타운 등 낙후됐던 동네가 정비되는 곳이 포인트”라고 설명했다.마지막으로 그는 부동산의 물리적 위치가 중요하다고 강조했다. 그는 “지역 개발이 이뤄지면 이전보다 좋아지는 것은 맞지만, 상급지로 역전이 이뤄지지는 않는다”며 “지리적 이점을 뒤집기는 쉽지 않다는 것을 잘 알고 있어야 하며, 예산이 있다면 상급지를 선택하는 것이 가장 현명하다”고 말했다.

#. “디딤돌대출을 받지 못해 다른 대출을 받게 될 경우 금리는 4%에 육박합니다. 디딤돌은 서민 대출입니다. 이렇게 갑작스런 통보로 인해 부디 소외받는 서민이 없었으면 합니다.” A씨가 지난 11월 15일 국민동의청원에 게시한 ‘수도권 디딤돌대출 맞춤형 관리방안 규제 철회에 관한 청원’ 내용 중 일부다. 정부는 집값 상승을 잡기 위해 정책대출 규모를 관리하면서도, ‘서민층 주거안정’이라는 정책 목표도 고려해야 하는 어려운 상황에 놓였다. 이 가운데 꺼낸 대책은 디딤돌대출 규제 강화다. 하지만 디딤돌은 서민들의 ‘내 집 마련’을 위한 대표적인 대출 상품인 만큼 규제에 따른 수요자들의 곡소리가 커지고 있다.12월부터 서울 디딤돌대출 최대 5500만원 줄어 국토교통부는 지난 11월 16일 ‘디딤돌대출 맞춤형 관리방안’을 발표하고, 12월 2일 신규 대출신청분부터 ‘수도권 아파트’의 디딤돌대출 가능 금액이 최대 5500만원 줄어든다고 밝혔다. 국토교통부는 이런 대책을 내놓으며 “주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하기 위해서”란 설명도 덧붙였다.앞서 정부는 올해 10월 주요 은행을 통해 디딤돌대출의 한도를 예고 없이 갑자기 줄이는 조치를 시행하려다 실수요자 반발에 부딪히자 이를 유예했다. 한 달 만에 대출 한도 축소 대상을 수도권 아파트로 한정하고, 다시 한 달간 유예기간을 두는 대책을 내놨다. 디딤돌대출은 연소득 6000만원 이하 무주택자가 5억원 이하의 집을 살 때 연 2∼3%대 금리로 최대 2억5000만원까지 빌려주는 대표적 서민 정책금융 상품이다. 연 소득 8500만원 이하 신혼부부가 6억원 이하 집을 살 때는 4억원까지 대출해준다. 이번 관리 방안에 따라 수도권 아파트에 대한 ‘방 공제’ 면제와 새 아파트 입주자들이 활용하는 잔금대출(후취담보대출)이 중단된다. 지방 아파트, 전국의 빌라 등 비(非)아파트는 기존 요건 그대로 대출받을 수 있다.‘방 공제’ 면제는 소액임차인에 보장해야 하는 최우선변제금을 빼고 대출금을 내줘야 함에도 주택금융공사 보증에 가입할 경우 대출금에 포함해주는 것을 뜻한다. 최우선변제금은 서울 5500만원, 서울을 제외한 경기·인천 과밀억제권역이 4800만원이기에 방 공제 면제가 없다면 수도권 아파트의 디딤돌대출 가능액은 5000만원가량 줄어든다. 다음 달 1일까지는 매매계약을 맺어야 방 공제 적용 없이 대출받을 수 있다. 다만 기존 세입자의 임차계약이 남아있어 즉시 입주가 곤란하다면 잔금일이 내년 상반기까지인 경우에 한해 방 공제를 하지 않기로 했다.예를 들어 경기도에서 5억원짜리 아파트를 살 경우 현재는 디딤돌대출 가능액이 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용한 3억5000만원이다. 그러나 다음 달 2일 신규 대출분부터는 3억5000만원에서 최우선변제금 4800만원을 뺀 3억200만원으로 축소된다.이번 규제에서 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하의 주택을 구입하는 경우는 적용 대상에서 뺐다. 하지만 부부합산 연소득이 4000만~6000만원인 서민들은 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 대출 축소폭이 약 5000만원으로 부부의 1년치 연봉과 맞먹는다. 정부가 수요자들의 피해를 줄이고자 맞춤형 관리 방안을 내놨지만 여전히 과한 규제라는 지적이 나오는 이유다. 정부도 어쩔 수 없다…디딤돌 대출 규모 ‘쑥’정부가 정책대출 조이기에 나설 수밖에 없는 이유도 있다. 디딤돌대출 규모가 급증하며 가계부채가 과도하게 늘고, 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 커졌기 때문이다. 올해 들어 9월까지 집행된 디딤돌대출은 22조2507억원으로, 작년 같은 기간 집행된 8조1196억원보다 3배 가까이 늘었다.디딤돌대출은 5억∼6억원 이하 집을 살 때 받을 수 있는 서민 대출이지만, 그 연쇄효과가 집값 상승을 부추기고 있다는 해석도 나온다. 디딤돌 대출을 받은 사람이 서울 외곽이나 수도권에 집을 사면, 이 집을 판 사람이 돈을 보태 이른바 ‘상급지’로 갈아타는 과정이 연쇄적으로 일어나며 서울 인기지역 집값을 밀어 올린다는 것이다. 정부는 이번 디딤돌대출 한도 축소 조치로 내년 대출액이 3조원, 축소 조치가 온전하게 시행되는 내후년부터는 5조원가량 감소할 것으로 보고 있다.앞선 국민동의청원 사례에서 청원인 A씨는 유예기간 부족, 방 공제 적용에 따른 추가 대출 필요 등을 주장하며 제도 시행 전 입주자 모집공고가 시작된 사업장까지는 기존과 같은 디딤돌대출 혜택을 받을 수 있게 해달라고 요구한다. 해당 청원은 11월 18일 오후 3시 40분 기준 동의자수 3616명을 기록했다. 한 달 내 5만명이 청원에 동의하면 국회 소관 상임위원회에 회부된다. 윤지해 부동산114 연구원은 “정부의 디딤돌대출 맞춤형 관리방안은 저출산 대응을 위한 신생아 특례대출과 3억 이하 저가 주택에 대해서는 적용 예외를 뒀지만, 수도권에 거주하는 서민 실수요자 대다수가 규제 대상에 포함될 것으로 예상된다”며 “이 때문에 규제 시행을 한 달여 앞두고 내집(아파트) 마련 계약을 서둘려야 할지 여부에 대한 고민이 깊어질 것”이라고 전망했다.

NH투자증권은 ‘2025 부동산 시장 전망_쉬어가기, 그 후 예고된 새집 부족’ 보고서를 출간했다고 19일 밝혔다. 해당 보고서는 2024년 부동산 시장을 점검하고 수요 및 공급, 경제 변수에 따른 2025년 부동산 시장 전망을 담았다.NH투자증권은 2024년 부동산 시장을 전세가율 회복과 분양가 상승으로 거래량이 증가하고 가격이 상승한 공고한 실수요 시장과 상급지·정비사업장의 신고가 거래가 속출한 한해였다고 진단했다. 4분기 들어 기준금리가 인하했지만, 대출 규제와 높아진 매도호가로 정체 국면에 진입해 일시적 현상이냐 추세적 흐름이냐를 두고 2025년 1분기까지 분수령이 될 것으로 보고 있다.내년 부동산 시장은 강보합을 전망하며, 상승과 하락지역이 상존하는 차별화·국지화 가속이 예상된다고 전망했다. 전·월세가격 상승과 금리 인하 기대감, 선호 지역의 공급부족이라는 상승 요인이 하락 요인보다 우선 작용하며 국지적 상승 흐름이 지속할 것이라 봤다. 주요 변수로는 대출 관련 추가규제, 기준금리 방향성으로 꼽았다.올해 들어 전셋값 상승, 분양시장 열기, 정비사업 기대감으로 인한 영향으로 아파트 매매시장 분위기가 상승했다고 평가했다. 전·월세 시장도 계속 상승했는데, 서울 평균 전셋값은 2024년 3월부터 이미 전고점을 넘어서서 꾸준히 상승했고 전국도 2024년 9월 기준 2021년 11월 고점의 98% 수준까지 회복한 것으로 조사됐다. 매매가격과 전셋값이 같이 상승세를 유지해 동조화된 모습이 계속되고 있다고 봤다.올해 분양 물량은 지난해보다 증가했으나 입주 물량이 지난해보다 감소했다며, 9월 누계 전국 인허가 물량이 약 19만 1000호로 2021~2023년 동기 인허가 물량보다 적다고 봤다. 착공 물량은 전년보다 증가하긴 하였으나 2021~2022년과 비교 시 56~74% 수준으로 앞으로 공급 부족이 예상될 것으로 전망했다.수요 측면에선 가구별 소득 격차가 벌어지며 불균형은 커지지만, 1인당 GNI(연간 국민평균소득)는 꾸준히 상승하고 있는 것으로 조사됐다. 최근 대출 규제로 거래량이 감소하긴 했으나 대출 규제로 인한 수요 감소 효과는 오래가기 어려운 것으로 분석했다.정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “단기 전망으로 경제성장률 전망치는 낮아지고 글로벌 경제 불확실성은 점차 커지며 국내 부동산 시장의 주요 변수로 대외 변수 및 금리 방향성 등 금융 여건이 크게 작용할 것”이라며 “그 이후 전망은 거시경제 환경 요인이 시장 변수에서 영향이 줄어들수록 공간환경의 수급 여건(선호지역의 공급 부족)이 가격 결정에 더 크게 영향을 미칠 것으로 사료된다”고 했다.정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “스트레스 DSR 3단계 도입 및 가계부채 관리 정책으로 단기 수요 위축은 예상되나 대출 한도 회복 및 정책 모기지 효과로 하락 가능성은 크지 않은 것으로 판단한다”면서 “지방 미분양 및 수도권 매물 증가는 예의주시가 필요하다”고 말했다.

올해 9월 이후 팔린 서울 아파트 가운데 9억원 이하 거래 비중이 절반을 넘어섰다. 정부의 강화된 대출 규제의 영향으로 풀이된다. 9~15억원의 중고가 아파트는 거래가 위축됐고, 30억원의 이상의 초고가 아파트 거래 비중은 오히려 확대됐다. 27일 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과 9∼10월 매매돼 이달 25일까지 거래 신고를 마친 서울 아파트 총 4138건 가운데 9억원 이하 거래 건수는 2184건으로 전체의 52.8%를 기록했다.직전 2개월(7∼8월)간 팔린 1만5341건 중 9억원 이하 거래 비중이 43%였던 것과 비교해 10%포인트 가까이 증가한 것이다.서울 아파트 매매 시장은 연초 급매물이 팔리기 시작하고 아파트값이 본격적인 상승세를 타면서 고가 아파트 거래가 크게 늘었다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강해지며 강남권이나 마용성(마포·용산·성동구) 등과 같은 준상급지 위주로 거래가 증가한 영향이다.지난 5∼6월의 9억원 이하 거래 비중은 41.3%에 그쳤다. 그러나 지난 9월 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행과 함께 시중은행이 가계부채 관리를 이유로 대출 이자를 올리고, 유주택자의 주택담보대출과 전세자금대출을 제한하면서 거래가 급감하고 있다.지난 7월 9024건(계약일 기준)에 달했던 서울 아파트 매매 건수는 8월 들어 6329건으로 줄어든 뒤 9월에는 현재까지 신고분이 2890건에 그치며 8월 대비 반토막이 났다.특히 9억∼15억원 이하 중고가 금액대의 거래 위축이 두드러졌다. 지난 7∼8월 33.7%에서 9∼10월 들어 27.6%로 6%포인트 이상 감소했다.9억원 이하 주택은 신생아 특례·생애최초 주택구입자금 등 저리의 정부 정책 대출이 지원되는 것과 달리 이 금액대는 정부 지원 대상에서 제외되면서 은행 금리 인상과 강화된 금융 규제에서 가장 큰 타격을 받은 것으로 보인다.15억∼30억원대 거래 비중도 7∼8월 19.2%에서 9∼10월은 15.1%로 4%포인트가량 줄었다.월별 추세로도 최근 9억원 이하 거래 비중은 점점 커지는 모습이다. 지난 7월 41.7%였던 서울 아파트 9억원 이하 거래 비중은 8월 들어 44.9%로, 9월에는 50.2%로 증가했다. 거래 신고 기한이 다음 달 말까지인 10월은 현재까지 거래 신고물량의 58.7%가 9억원 이하 거래다.이에 비해 30억원을 초과하는 초고가 아파트 거래 비중은 오히려 증가했다. 지난 7∼8월 4.0%였던 30억원 초과 거래 비중은 9∼10월 들어 4.5%로 늘었다. 전반적인 거래량 감소 속에서도 초고가 아파트는 대출의 영향을 덜 받은 것으로 풀이된다.

지난달 서울 아파트·연립·단독주택 등 주택 매매가격이 55개월 만에 가장 큰 폭의 상승률을 나타냈다. 16일 한국부동산원이 발표한 ‘7월 전국 주택가격동향 조사’에 따르면 지난달 서울 주택 매매가격지수는 전월 대비 0.76% 상승했다. 2019년 12월(0.86%) 이후 최대 상승 폭이다. 수도권도 0.40% 올랐다. 전월(0.19%)대비 2배 수준이다. 이런 현상은 서울 아파트값 상승세가 견인한 것으로 풀이된다. 지난달 서울의 아파트 매매가는 전월 대비 1.19% 올랐다. 연립주택(0.17%) 단독주택(0.26%)은 상대적으로 낮은 수준이었다. 부동산원은 “서울은 지역 내 또는 지역 간 상급지 이동 수요 증가로 다수 단지가 신고가를 갱신했으며, 대규모 재건축 추진 단지에는 외지인 투자 수요가 집중되는 등 전방위적인 매매가격 상승세가 나타나고 있다”고 보고서에서 설명했다. 지역별로는 성동구가 1.94%, 서초구(1.56%), 송파구(1.54%), 강남구(1.11%), 마포구(1.04%)의 상승률이 높았다. 반면 지방은 0.08% 하락해 지역별 온도차를 보였다. 주택 전세가격지수 역시 전국이 0.16% 오른 가운데 서울은 0.54% 상승한 것으로 조사됐다. 수도권도 0.40% 올랐다. 부동산원은 “서울은 선호단지 위주의 꾸준한 임차 수요로 상승 거래가 발생하고, 매물 부족이 지속되며 인근 단지나 구축으로 상승세가 확산되고 있다”고 전했다.

“자산관리 명가로서의 자부심과 전문성을 바탕으로 패밀리오피스 고객의 ‘진정한 벗’(True friend), 진정한 자산관리가로 세대를 아울러 함께 하겠다.”신경애 한국투자증권 GWM(Global Wealth Management) 전략담당 상무는 올해 1월부터 GWM 전략담당이라는 중책을 맡아 현재는 초고액자산가(Ultra High Net Worth·UHNW) 고객과 가문의 글로벌 종합자산관리 서비스 관련 업무를 총괄하고 있다. 한국투자증권 GWM은 기업 오너를 포함함 초고액자산가 대상 프리미엄 종합자산관리 서비스 전담조직이다. ‘이코노미스트’는 신 상무와 함께 한국투자증권 GWM 서비스와 고액자산가들이 주목하고 있는 글로벌 투자 트렌드·자산 승계·절세 전략·부동산 투자 등에 대해 알아봤다. 초고액 자산가들 ‘달러·금’ 투자 관심↑최근 초고액자산가들이 주목하고 있는 글로벌 투자 트렌드는 무엇일까. 신 상무는 초고액자산가들이 주목하는 글로벌 투자 트렌드 핵심 키워드로 ‘달러와 금’을 꼽았다.신 상무는 “초고액자산가일수록 글로벌 자산배분 및 안전자산 선호 경향이 강하며, 그에 따라 달러를 통한 금융자산 투자가 크게 증가했다”며 “달러 예금, 미국 국채를 포함한 해외채권, 정보기술(IT) 대형주 중심의 해외주식은 물론 해외 상장지수펀드(ETF) 등에 대한 투자가 보편화됐다”고 설명했다. 이어 “해외 채권과 해외 주식에 직접 투자하는 경우도 있지만 해외 유수의 운용사가 운용하는 대체투자 펀드나 특화된 신탁상품 등에도 관심이 많다”고 덧붙였다.그러면서 “최근 중동지역 위기감 고조에 따른 안전자산 선호 현상으로 금에 대한 관심이 커지면서 한국거래소(KRX) 금현물, 금펀드는 물론 금 관련 ETF에 대한 문의와 투자가 크게 증가했다”며 “여기에 공통 관심사는 세무 이슈이며 각 자산별 세제와 해외주식 양도세 상계, 증여 등 절세 전략에 대한 문의가 지속되고 있다”고 말했다.특히 초고액자산가들 자산 승계 솔루션에 관심이 높다고 한다. 신 상무는 “초고액자산가의 경우 법인 또는 개인사업을 운영하는 경우가 많다”며 “가업승계에 대한 관심이 높다 보니, 가업승계 증여세 과세 특례와 가업상속공제를 검토하는 경우가 많다”고 말했다. 가업승계 증여세 특례란 가업승계를 목적으로 법인의 주식을 증여할 때 저율의 증여세율을 적용해 원활한 가업승계를 지원하는 제도다. 중소·중견기업에 적용 가능하며 ▲기본공제 10억원 ▲과세표준 120억원까지는 10% ▲120억원 초과 시에는 20%의 증여세율을 적용하며 ▲최대 600억원까지 특례 적용이 가능하다. 증여세 최고세율이 50%인 점을 고려하면 상당히 낮은 세율로 자녀에게 가업을 물려줄 수 있다.신 상무는 “가업승계 증여세 특례를 이용해 생전의 일부 주식을 증여하고, 사후에 가업상속공제를 통해 나머지 지분을 물려줄 수 있다”며 “가업상속공제는 최대 600억원까지 적용 가능해 가업승계에 따른 상속세 부담이 줄어든다”고 말했다.생전에 증여세 특례를 적용 받은 주식은 증여 시기와 관계없이 상속재산에 포함된다. 하지만 증여 당시 주식 가치로 상속재산에 합산되기 때문에 증여 이후 큰 폭의 기업가치 상승이 예상되는 경우 절세 효과는 커진다는 설명이다.또 신 상무는 “자녀에게 가업승계 의사가 없는 경우, 1세는 지분 매각을 통한 보유 지분의 현금화를 검토해볼 수 있다”며 “지분을 외부에 매각한 후, 자녀가 주주로 있는 법인에 투자를 하는 방식이다. 2세에게 부를 이전하는 방안도 초고액자산가들이 고려해 볼 수 있는 승계 전략이다”고 말했다.자산 승계·절세 솔루션 관심 多…부동산은 관망세초고액자산가들은 주로 어떤 절세 전략을 활용하고 있을까. 신 상무는 “초고액자산가는 금융소득종합과세 관련 절세 전략에 관심이 많다. 고금리 시대, 국채 및 장기물 중심의 국내외 채권투자가 크게 증가했다”며 “채권의 경우 액면이자율이 낮은 채권을 거래할 경우 액면이자에만 소득세가 과세되고, 상환 또는 매매차익은 비과세되므로 이익 대비 과세되는 비율이 낮다. 브라질국채는 이자소득이 비과세이기 때문에 포트폴리오 차원에서 일부 편입하려는 수요가 꾸준하다”고 설명했다. 다만 금융투자소득세(금투세)가 도입될 경우 채권의 상환 또는 매매차익에 대해서 금투세(22%, 3억원 초과시 27.5%)로 과세되기에 금투세 도입 여부는 관심있게 지켜봐야 한다고 조언했다. 해외 주식 투자에 대해서 신 상무는 “펀드로 투자하면 배당소득세로 종합소득세 대상이지만 랩이나 신탁·직접 투자하게 되면 양도세 분류과세로 종합소득에 합산되지 않는다. 따라서 개인의 세율 구간과 예상 소득에 따라 이자 및 배당 수령 시기를 조율하거나 가입 요건을 살펴서 절세 혜택이 있는 금융상품·절세 계좌 활용을 우선으로 제안 드리고 있다”고 말했다. 이와 함께 초고액자산가들은 부동산 투자도 자녀의 증여와 상속을 염두에 두는 경우가 많다. 신 상무는 “가격이 많이 하락한 자산 또는 미래가치가 높아질 것으로 예상되는 부동산(토지 등), 금융상품(주식 등)을 미리 증여하는 방법도 유효하다”며 “자녀에게 증여한 뒤 10년 이내 상속이 발생하면 상속재산에 포함돼 상속세를 재계산하지만, 증여 당시의 가치로 상속세를 계산하기에 가치상승분에 대한 절세효과를 누릴 수 있다”고 조언했다. 신 상무는 “실거주를 겸한 서울 고가아파트 똘똘한 한 채 투자 외의 주거용 투자는 줄이려는 의사가 강하다”며 “후순위 투자는 자녀 실거주나 투자 목적의 서울 아파트와 수익성·매각차익을 기대하는 상업용 투자를 고려하는 경우가 많다”고 말했다. 이어 “2024년 2분기 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정이 본격화됨에 따른 저가 매물 투자기회를 기대하는 현금성 자산 보유자가 서울 수도권 상급지·부도심·개발호재지역 중심으로 관망대기 중”이라고 덧붙였다.마지막으로 신 상무는 “패밀리오피스 서비스의 목적은 현 세대의 자산을 잘 관리해 다음 세대로 이전하는 성공적인 부의 이동 과정에서 금융기관이 자산 관리자로 함께 함으로써 세대를 이어 그 자산을 관리하는 것이다”라고 말했다.