서울시가 지난 2월 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정(토허제)을 해제했다. 그동안 서울, 특히 강남 지역을 중심으로 집값이 급등하는 문제를 억누르기 위해 서울시는 특정 지역에 한해 토허제를 시행했는데, 이 규제를 푼 것이다. 하지만 토허제 시행 기간에도 규제 대상 지역 집값은 계속 상승했고 규제를 해제한 이후 부동산 가격이 다시 들썩이면서 실효성 논란이 불거지고 있다.토허제란 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 한 제도를 말한다. 직접 거주하거나 상가를 운영하려는 목적이 아니면 해당 지역 부동산을 매수할 수 없다.현재 서울 시내 토허제 구역으로 지정된 곳은 압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢)를 포함해 신속통합기획 및 공공 재개발 후보지(7.75㎢) 등이 있다. 여기에 이번에 규제 대상에서 제외된 국제교류복합지구 일대(14.4㎢)가 포함된다. 이른바 ‘잠삼대청’으로 불리는 잠실‧삼성·대치·청담동이다.조남준 서울시 도시공간본부장은 2월 12일 브리핑을 통해 “불합리하게 과도하게 묶였던 곳을 조정한 것”이라며 “투기 우려 없는 지역 등에 대해 주민 생활 불편 해소 차원에서 과감히 규제를 풀고자 했다”고 설명했다. 조 본부장은 “토지거래허가구역 지정 시 가격에 대한 실질적인 규제 효과가 2, 3년 뒤면 상당 부분 사라지고 지정 기간이 장기화할 경우 정상적인 부동산 거래를 억제해 바람직하지 않다는 연구 용역 결과가 있었다”며 “이런 점을 바탕으로 고민해 조정안을 마련했다”고 설명했다.그는 토허제 해제 조치가 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려와 관련해 “갭투자 투기 수요가 몰려 시장을 자극할 수 있다고 판단되는 재건축 지역은 규제를 유지한다”며 “(집값 상승에 대해) 언론 보도가 많이 났던 목동의 경우 오히려 이번 기회에 가격 안정화에 도움이 될 것”이라고 말했다.실제 서울시는 4년째 토지거래허가구역으로 묶여있는 압구정·여의도·목동·성수동 일대를 비롯해 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 재건축 추진 기대에 따른 투기 과열 우려에 따라 규제를 유지하기로 했다.토지→ 아파트 거래 규제로…갭투자 막는 효과문제는 부동산 가격 폭등을 억제하기 위해 도입한 토허제가 기대만큼 제 역할을 하지 못한 것 아니냐는 지적이 이어지고 있다는 것이다. 토허제는 1979년 땅 투기 바람을 잠재우기 위해 도입된 제도다. 하지만 서울 시내 부동산 가격 급등으로 개인이 넓은 토지를 매매하는 일이 사실상 사라지고 대신 아파트 등 주택으로 매매 수요가 옮겨가자 토허제는 아파트 거래를 막는 제도로 활용됐다.실제 토허제의 큰 규제 중 하나는 전세 세입자가 살고 있는 주택을 구입하는 ‘갭투자’ 방지에 있다. 해당 구역에서 주택을 사면 2년간 실거주해야 하고, 상가·업무용 빌딩을 매입하면 4년간 입주해야 한다. 갭투자는 세입자의 전세 보증금과 매수자의 자금 일부를 더해 적은 돈으로 부동산을 매수하는 방식이다. 향후 집값이 오를 것으로 기대되는 지역에 적은 돈으로 미리 부동산을 사놓는 것인데, 갭투자가 막히면 집값 전액을 매수자가 부담해야 한다. 이 때문에 자금 동원 능력이 충분하지 않은 사람은 투자할 수 없어 어느 정도 부동산 투기 억제하는 효과가 있다고 전문가들은 말한다.하지만 부작용이 만만치 않다는 지적도 끊임없이 제기됐다. 먼저 토허제 구역 집값도 잡히지 않았다는 지적이다. 부동산R114에 따르면 서울 강남구 청담동의 경우 토허제 지정 전 1년(2019년 6월~2020년 5월) 상승률(8.34%)보다 지정 후 1년(2020년 6월~2021년 5월) 동안 상승률(8.81%)이 더 높았던 것으로 집계됐다. 대치동 집값 상승률 역시 지정 전에는 1.14% 수준이었는데, 지정 이후에는 7.11%가 오른 것으로 나타났다. 지난해 서울시가 주최해 열린 토론회에서 4년째 지속되고 있는 GBC 토허제 구역 내 잠삼대청 지역 집값 안정화 효과가 시행 2년 후 거의 사라졌다는 지적이 나오기도 했다. 부동산 업계 관계자는 “토허제가 적용된 지역은 사실상 정부가 인정한 집값 상승 지역이라는 꼬리표가 붙은 곳”이라며 “자금력이 풍부한 현금 부자들은 오히려 해당 지역으로 몰린 측면이 있다”고 말했다.인위적으로 눌러놓은 집값의 경우 규제가 풀리면 다시 뛸 수밖에 없는 상황도 문제로 거론된다. 규제를 시행하면 일시적으로 부동산 가격 폭등을 막는 효과가 나타날 수 있지만, 결국 규제가 풀리면 수요와 공급에 따라 집값이 올라간다는 것이다. 부동산 가격 상승을 막는 동안에는 규제 지역 외곽 집값이 더 오르는 풍선효과도 나타났다. 예를 들어 강남 지역 부동산 거래가 막히자 인근 서초구로 투자 수요가 몰리면서 주변 집값을 끌어올렸다는 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토허제는 도심지역을 대상으로 만들어진 것이 아닌 만큼 지금 같은 규제는 초기 취지와 부합하지 못하는 측면이 있다”며 “토허구역과 길 건너편의 시세 차이가 크게 나는 등 부작용이 있었고 재산권 침해 여지도 있어 해제하는 것이 맞다”고 평가했다.

서울 관내 신속통합기획 재개발 추진 구역이 한남1구역 등 9곳이 추가되며 총 97곳으로 늘어났다. 28일 서울시는 2-25년 제1차 주택재개발사업 후보지 선정위원회를 개최해 후보지 9곳을 선정했다고 밝혔다. 이번에 선정된 구역은 ▲강북구 미아동 75일대 ▲용산구 이태원동 730일대(한남1구역) ▲관악구 신림동 306일대(신림4구역) ▲서대문구 북가좌동 74-107일대 ▲광진구 중곡1동 254-15일대(중곡1구역) ▲구로구 개봉동 120-1일대 ▲구로구 구로동 719일대 ▲동작구 사당동 305-35일대(사당16구역) ▲은평구 불광동 359-1일대 등 9곳이다. 이번 후보지 선정은 주거환경개선이 시급한 지역 중 주민추진 의사를 적극 반영했다. 찬성동의율이 높고 반대 동의율이 낮은 지역이면서 향후 진출입로변 동의율 확보 가능 여부 등을 고려해 선정했다. 또 사업추진의지나 기틀이 갖춰진 곳을 선정했다는 게 시의 설명이다.강북구 미아동 75일대는 미아사거리역 인근에 위치한 호수밀도, 반지하주택 비율이 높다. 침수발생 예상지역을 포함한 열악하고 안전에 취약한 노후 저층주거지다. 재개발사업 추진으로 주거환경 개선과 양질의 주택이 공급될 것으로 기대된다.용산구 이태원동 730일대(한남1구역)는 한남재정비촉진지구 한남1촉진구역에서 해제된 노후불량 주택지다. 후보지 선정으로 주변 한남재정비촉진사업과 함께 정주환경 개선에 상승효과를 나타낼 전망이다.관악구 신림동 306일대(신림4구역)는 호암로에 접한 구릉지형 저층 노후주택 밀집지역으로 신림1‧2‧3재정비촉진구역, 동측 관악산근린공원과 연계한 주거환경개선으로 주거 기능이 강화될 전망이다.서대문구 북가좌동 74-107일대는 가재울7구역에 인접한 도로 접도율이 낮고 반지하주택 비율이 높다. 과거 정비예정구역에서 해제된 노후 저층주거지다. 가재울재정비촉진구역과 어우러져 주거환경 개선에 효과가 있을 전망이다.광진구 중곡1동 254-15일대(중곡1구역)는 군자역ㆍ중랑천 인근 반지하주택 비율이 높고, 공원 등 생활SOC 부족한 노후 주거지로 향후 주거환경개선뿐만 아니라 지역에 필요한 기반시설이 조성될 전망이다.구로구 개봉동 120-1일대는 남부순환로 인근의 저층 노후주거지로 주거환경 개선과 남부순환로와 고저차 해소 등 원활한 교통체계를 갖출 것으로 보인다. 구로동 719일대는 남구로역 인근 해제된 정비예정구역을 포함한 노후주택지다. 주변 추진 중인 재개발과 모아타운, 우수한 주택단지를 형성할 것으로 보인다.동작구 사당동 305-35일대(사당16구역)는 남성역 인근 호수밀도, 반지하주택 비율이 높은 노후저층주거지다. 주변 역세권활성화사업 등과 연계한 도로 조성으로 사당로에서 접근성이 한층 높아질 전망이다.은평구 불광동 359-1일대는 연신내역 인근의 도로 접도율이 낮고, 반지하주택 비율이 높은 지역이다. 북측 은평재정비촉진지구와 더불어 서북권 정주환경 개선역할을 할 전망이다.후보지로 선정된 9개 구역은 올해 상반기 내에 용역 준비를 마치고 본격적으로 신속통합기획과 정비계획 수립용역을 착수할 예정이다. 아울러, 재개발 후보지의 투기방지를 위해 ‘권리산정기준일’은 구역 여건에 따라 ‘자치구청장 후보지 추천일’로 지정한다. 앞으로 토지거래허가구역‧건축허가제한도 별도 고시를 통해 안내될 예정이다.최진석 서울시 주택실장은 “선정된 후보지는 기반시설이 매우 열악한 노후 불량주거지로 반지하주택이 밀집되어 침수 등 안전에 취약해 주거환경개선이 시급하다”며 “2030 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 반영해 사업성을 대폭 개선하고 신속통합기획으로 신속한 주택공급과 더 나은 주거공간을 만들어 가도록 행정 지원을 다하겠다”고 말했다.

서울시는 부동산 투기를 사전 차단하기 위해 공공재개발 및 신속통합기획 단지 총 4.06㎢ 구역에 대해 토지거래허가구역을 재지정했다고 17일 밝혔다.시는 전날 제13차 도시계획위원회 수권분과위원회를 열고 이런 내용을 담은 토지거래구역 조정안을 가결했다.대상 지역은 △종로구 신문로2-12구역 등 공공재개발 후보지 8곳 △성북구 종암동 일대 등 신속통합기획(주택재건축·주택재개발) 후보지 59곳이다.당초 이들 지역 오는 26일부터 내년 1월 28일까지 순차적으로 토지거래허가구역 지정만료를 앞두고 있었다.이번 위원회 가결로 이 일대 토지거래허가구역 지정효력이 2026년 1월 28일까지 연장된다.다만 강동구 천호동 일대 허가구역 중 소규모 가로주택정비사업을 추진 중인 6748㎡와 신속통합기획 주택재개발 후보지로 미선정된 영등포구 신길동 일대는 허가구역을 해제했다.토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등의 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 등 거래계약을 체결하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처한다.서울시는 "투기적인 거래, 급격한 지가상승 등을 차단하기 위한 불가피한 선택"이라며 "개발 기대감이 높은 지역에서 구역 지정이 해제될 경우 투기수요의 유입 가능성이 커질 것으로 판단했다"고 배경을 설명했다.

서울시는 지난 4일 제16차 도시계획위원회를 열고 8·8 주택공급 활성화 방안과 관련해 한시적으로 지정된 개발제한구역(그린벨트) 내 토지거래허가구역 125.09㎢를 전면 해제했다고 5일 밝혔다.이번에 해제된 지역은 전체 개발제한구역(125.16㎢) 가운데 개발지역을 제외한 토지거래허가구역이다.서리풀 일대 사업구역 중 우면동, 신원동 일대 집단취락지구(6만9743.9㎡)는 재지정했다.앞서 시는 올해 8월 7일 투기세력을 차단하기 위해 서울 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 한시 지정했다. 토지거래허가구역으로 지정된 구역의 땅을 사고팔려면 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다.이어 국토교통부는 지난달 5일 8·8 주택공급 방안의 후속 조치로 서리풀지구를 포함한 신규 택지 후보지 4곳을 발표했다. 서리풀지구에는 역세권 고밀개발을 통해 2만가구를 공급한다.시는 또 강남구·서초구 자연녹지지역(개발제한구역) 내 허가구역(27.29㎢) 중 보상 절차가 완료돼 현재 개발사업 추진에 지장이 없는 수서역세권 일대(0.7㎢) 일부와 신속통합기획 주택재개발 후보지 취소가 결정된 강북구 수유동, 서대문구 남가좌동 일대 허가구역도 해제했다.시 관계자는 "앞으로도 허가구역으로 지정된 곳이 투기적인 거래, 급격한 지가 상승 우려 등 지정 사유가 없어졌다고 판단되면 적극적으로 검토해 해제 등 조정해 나갈 계획"이라고 말했다.

서울시가 이달부터 개발제한구역(그린벨트) 인근 부동산 투기를 막기 위해 자치구와 합동으로 현장 조사반을 구성해 토지거래허가구역 이용 실태 현장 조사를 시작했다. 지난 8월 8일 정부가 그린벨트 해제를 통한 주택 공급 확대 방안을 발표한 것과 관련해 투기 조짐이 일자 선제적인 움직임에 나선 것이다. 정부의 주택 공급 확대 방안에 따라 서울시는 지난달 강남구 서초구 일대(21.29㎢)와 국토교통부가 지정한 송파구 일대(2.64㎢) 등 서울 전체 그린벨트 149.09㎢를 올해 말까지 한시적으로, 토지거래허가구역으로 지정했다. 그런데도 기획 부동산의 지분 쪼개기 행위가 감지됐다. 시는 토지거래허가를 받아 취득한 토지를 이용하지 않거나 또는 허가 당시 이용 목적과 다르게 사용 또는 무단 전용하는지 등을 점검한다는 방침이다.현행법에 따르면 토지거래허가구역에서 일정 면적 이상 토지를 거래하려면 구청장 허가를 받아야 한다. 허가를 받아 취득한 토지는 이용 목적별로 2~5년 동안 의무적으로 허가 받은 목적대로 이용해야 한다. 의무 기간은 자기 주거용·자기 경영용 2년, 사업용 4년, 기타 현상 보존용 5년이다.현재 서울 시내에 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 강남구 대치동·삼성동·청담동과 송파구 잠실동 등 국제교류복합지구 일대(14.4㎢), 강남구 압구정동·영등포구 여의도동·양천구 목동·성동구 성수동 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢), 신속통합기획 및 공공 재개발 후보지(7.57㎢) 등을 포함한 총 182.36㎢이다. 토지거래허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하의 징역, 토지 가격 30% 이하의 벌금이 부과된다. 이행 강제금은 미이용·방치 시 취득 가액의 10%, 타인 임대 시 7%, 무단 이용 목적 변경 시 5%다.조남준 서울시 도시공간본부장은 “개발 제한 구역 내 시장 교란 행위를 차단하고 위반 사항이 발견될 경우 강력하게 조치할 계획”이라고 말했다. 프랑스‧독일, 설득과 합의 통해 공적 용지 활용한국은 이렇게 주택 공급을 위해 수도권 인근 그린벨트를 개발하는 일이 많다. 해외는 그린벨트를 어떻게 관리하고 있을까. 1976년 그린벨트 제도를 도입한 프랑스의 경우 파리-일드프랑스(파리대도시권) 지역에만 그린벨트를 지정했다. 공간적으로 ▲도시의 무분별한 확산 억제 ▲새로운 도로‧철도 건설에 따른 도시 공간 단절 방지 ▲경관 보호 및 도심 접근성 향상 등을 추구한다. 기능적으로는 ▲삼림의 보호와 확대 ▲레크리에이션 공간 제공 ▲도시 근교농경지 감소 방지 ▲동식물 및 자연유산 보호를 목적으로 한다. 그린벨트는 주로 중앙정부보다 파리대도시권 주정부 차원에서 관리하는데 이해가 상충하는 부분이 생기면 당사자 간 설득과 합의 과정을 가장 중요하게 반영하는 것으로 알려졌다.독일은 그린벨트 제도가 없지만, 이에 준하는 기능을 하는 녹지대 또는 지역‧광역공원( Regionalpark)이 있다. 도시 주변에 위치한 자연 보호 구역이다. 도시와 농촌 간의 균형을 유지하고 주민들에게 자연 속에서 여가를 즐길 수 있는 공간을 제공하는 역할을 하기 위해 마련했다. 주로 대도시 주변에 조성한다. 주목할 점은 지역‧광역공원의 지정 목적이다. 독일의 경우 베를린과 브란덴부르크주의 지속적인 발전을 위해 경제 발전과 환경보전의 조화, 공원에서 산업과 고용을 창출하고 레크리에이션 기회를 제공해 지역 소득을 창출하는 것이다. 우리나라처럼 강력하게 개발 제한을 법률로 제한하는 것은 아니지만, 사실상의 그린벨트를 운영하는 것으로 해석할 수 있다.독일은 지역 경관의 특수성과 동식물을 보호하는 것을 기본으로 하면서 매력적인 주거지와 농산물 등 경쟁력을 가질 수 있는 상품을 개발하는 데 의의를 두고 있다. 이밖에 자연과 문화유산의 유지, 브랜드화와 마케팅 및 이미지 형성 전략을 추구한다.국토연구원은 이런 사례를 바탕으로 우리나라의 그린벨트 관리 방향을 제안했다. ‘영국, 프랑스, 독일 그린벨트 정책의 최근 동향과 시사점’ 보고서에 따르면 “도시확산방지 및 환경보전과 함께 도시민의 휴양 활동을 위한 공간이라는 새로운 역할을 부여할 필요가 있다”고 말한다.특히 개발제한구역의 지정, 조정 또는 행위 제한 완화 정책을 펼 경우 유럽처럼 기대감을 갖지 못 하도록 일관성을 유지하도록 해야 한다고 주장한다. 사회적 합의와 운용 과정을 통해 이해당사자 간의 합의 채널을 이루고, 국민이 새로운 개발제한구역의 지정을 받아들일 수 있는 여건 조성해야 한다는 것이다. 지역민 소득창출전략과 연계하는 방안도 추천하고 있다. 우리나라 일반국민 72%‧전문가 93% “그린벨트 필요”그렇다면 한국에 그린벨트는 필요한 제도일까. 국토연구원이 일반국민 2000명, 도시계획·환경분야 전문가 100명, 권역별 개발제한구역 담당부서 팀장급 이상 공무원(55명)을 대상으로 ‘일반 국민들과 전문가들은 어떻게 생각하고 있을까’를 설문조사 한 결과 일반국민 72%, 전문가 93%, 공무원 67.2%는 도시 주변에 개발제한구역이 필요하다고 응답했다. 다만 그린벨트를 절대적으로 보전하기보다는 필요할 경우 해제해 활용해야 한다고 답했다. ‘공공의 목적 등에 제한적으로 활용’하는 것이 바람직하다는 것이다(일반국민 63.4%, 전문가 67.0%, 공무원 65.5%). 현재 그린벨트에서의 불법행위가 어느 정도로 심각한지 묻는 질문에 일반국민은 65.3%, 전문가는 86%, 공무원은 61.8%가 심각하다고 인식했다. 심각하지 않다고 생각하는 비율은 모두 10%가 넘지 않았다. 이를 해결하기 위해선 “불법행위에 대한 법적 처벌을 보다 강화해야 한다”게 공통된 의견이었다. “벌금(이행강제금) 부과를 보다 강화해야 한다”고 답한 의견이 뒤를 이었다.그린벨트 주민에게 적절한 보상이 필요하다는 의견도 있었다. 일반국민은 ‘공동작업장 등 주민 소득 증대를 위한 사업 지원’(30.5%)‘생활비 지원, 재산세 감면 등 금전적 혜택’(28.0%)을 꼽았고 전문가(52.0%)와 공무원(38.2%)은 ‘국가의 토지 매수’를 가장 적절한 보상방식이라고 판단했다.

서울시는 ‘제9차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회’에서 가리봉 2구역 정비계획 결정에 대한 안건을 수정 가결했다고 12일 밝혔다.정비계획에 따라 이곳에는 12개 동, 지상 34층∼지하 3층, 용적률 347%의 주거단지가 들어선다. 공공주택을 포함해 1214세대의 주택이 공급될 예정이다. 주거 및 상업·업무 기능이 결합한 복합 주거단지를 위해 이 사업지는 준주거지역 및 제3종일반주거지역으로 상향됐다. 기존 신속통합기획안(1179세대)보다는 세대 수가 조금 늘었다.구로구 가리봉동 87-177일대는 구로공단의 배후지로 2003년 가리봉 재정비촉진지구(뉴타운)로 지정됐지만 사업이 표류하다 뉴타운 지정도 해제됐다. 이후 서울시 신속통합기획 절차를 밟아 정비계획이 결정 된 것이다. 전날 회의에서는 ‘천호 A1-1구역 주택정비형 공공재개발사업’ 정비계획도 수정 가결됐다. 강동구 천호동 467-61번지 일대인 이곳은 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정됐고 한국토지주택공사(LH)가 사업에 참여하고 있다. 정비계획은 이 일대에 지하 3층∼지하 40층, 높이 최고 125m, 용적률 최고 359.8%의 아파트 단지를 짓는다는 내용이다. 세대 수는 임대 267세대를 포함해 총 747세대다.시는 전날 회의에서 사업성을 확보하기 위해 공공 임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경했다. 공공지원민간임대주택이란 공공의 지원을 받는 대신 초기 임대료 규제 등을 받는 민간 임대주택을 말한다. 서초구 방배신삼호아파트 재건축 정비계획 변경안은 전날 회의에서 보류됐다.

서울 강남구 대치동·삼성동·청담동과 송파구 잠실동의 연립·다가구·다세대주택, 상가 등 비아파트에 대한 토지거래허가구역 규제가 오는 16일부터 풀린다. 서울시 허락 없이도 해당 지역에 있는 비아파트를 전세 끼고 매입하는 ‘갭투자’가 가능해지는 것이다.서울시는 15일 도시계획위원회를 열고 국제교류복합지구 인근 4개 동인 송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동에 대해 토지거래허가구역을 아파트로 한정한다고 밝혔다. 이는 오는 16일 공고 즉시 시행된다. 토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 시장이나 구청장, 국토교통부 장관의 허가를 받도록 한 제도다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역 건축물을 매수하기 위해서는 2년 동안 실거주 해야 한다. 이 때문에 전세 끼고 매매하는 갭투자가 불가능하다.하지만 서울시의 이번 토지거래허가구역 변경안에 따라 상업·업무·공업용 건물과 아파트 외 주택은 모두 실거주 의무가 풀리게 됐다.서울시 관계자는 “조정 대상인 국제교류복합지구 인근 4개 동은 법정동 범위를 포괄적으로 지정한 지역으로 지표와 용도별 거래량 등을 종합 검토한 결과 아파트 용도로 한정해 지정하게 됐다”면서도 “모니터링을 강화해 투기 동향이 발생하면 지정을 적극 검토하겠다”고 설명했다.서울시는 신속통합기획, 공공 재개발 등 후보지 공모 미선정지 40개소(2.13㎢)에 대한 토지거래허가구역도 해제했다. 이중 신속통합기획 재개발은 21개소 1.09㎢, 공공 재개발은 19개소 1.04㎢다. 시에 따르면 신속통합기획·공공재개발 공모 미선정지는 주민동의율을 충족한 데다 자치구가 추천한 곳인 만큼 앞으로도 추진 가능성이 높다고 판단해 투기 방지를 위해 토지거래허가구역으로 지정해왔다. 시는 후보지 선정이 불확실한 구역인데도 장기간 지정으로 인한 주민 불편을 고려해 토지거래허가구역에서 해제하기로 결정했다. 다만 각 자치구청장이 지정 유지를 요청한 11개소는 제외했다.

인구 1000만. 2018년 국제연합(UN)이 발간한 ‘세계 도시화 전망’ 보고서에서 ‘메가시티’(Mega City)를 가름했던 기준이다. 당시 보고서에 따르면 서울은 2030년까지 인구 1000만을 넘기며 메가시티 대열에 합류할 것으로 예상됐다. 그러나 서울 인구는 2016년 900만명 선(993만1000명)으로 무너진 이후 매년 감소하는 추세다. 도시경쟁력 역시 하락세를 보이고 있다. 일본 모리기념재단 도시전략연구소가 매년 발표하는 ‘글로벌파워도시 지수’(GPCI)에서 서울은 2017년까지 6위를 이어가다 2018년 7위, 2020년 8위로 한 단계씩 떨어졌다. 지난해서야 서울은 7위로 한 계단 회복했을 뿐이다. ‘서울 공화국’이라는 질투어린 시선을 받기도 했던 대한민국 수도의 경쟁력은 어째서 이처럼 하락세를 보이게 됐을까. 일각에선 각종 규제로 인한 도시 노후화와 투자 매력도 하락을 이유로 꼽는다. 서울이 주요 20개국(G20) 대한민국의 수도로서 진정한 ‘글로벌 시티’로 성장하기 위해선 이 같은 문제를 해결하려는 노력에서 출발해야 할 것으로 보인다.디지털 시대 ‘닭장 아파트’ 여전…도시정비 시급도시노후화는 인구유출의 원인으로 꾸준히 지적됐다. 우선 서울의 주거시설이 대거 노후화하면서 거주인구가 줄고 있다. 한국부동산원 부동산테크에 따르면 올해 기준 서울 아파트 평균 연식은 22.6년으로 대전과 함께 주요 시도광역시 중 선두를 달리고 있다. 반포, 여의도, 목동 등 1970~1980년대에 조성된 대규모 택지지구에 일명 오래된 ‘닭장 아파트’가 여전히 즐비한 탓이다. 종로구 창신동 주택가를 비롯한 노후화 지역은 다가구 주택과 무허가 건축물들이 차지하고 있다. 이에 따라 서울시 주택보급률은 전국 통계와 달리 10년 동안 100%를 넘지 못하고 있다. 2019년 96.0%였던 주택보급률은 2020년 94.9%, 2021년 94.2%로 하락했다. 멸실주택 수는 2016년과 2017년 4만호를 넘긴 뒤 매년 3만호를 웃돌고 있다. 부동산 상승기를 주도했던 서울 신축 아파트 시세는 이 같은 주택공급 부족 현상에 따른 것으로 풀이된다. 주택부족과 그에 따른 집값 상승으로 인해 서울에서 유출(순이동)된 인구 대부분은 경기도, 인천 등 수도권으로 이동하고 있다. GPCI 종합 순위를 정하는 6개 항목에서 서울이 가장 낮은 순위를 차지한 분야도 ‘주거’(livability)로 36위를 기록했다. 도심 노후화로 인해 오피스 공급 또한 부족한 상황이다. 스타트업·IT 업종과 금융업 등 고부가가치 산업은 생산시설이 필요한 제조업과 달리 오피스 밀집지역을 더욱 선호하는 경향이 있는데 서울 업무지구 임대료 역시 공급부족으로 높아지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스의 ㎡당 평균 임대료는 22만6000원으로 전기 대비 0.34% 상승했다. 특히 서울 3대 업무지구 중 공급이 제한된 광화문 등 도심권(CBD) 임대료가 0.58% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난해 일본무역진흥기국(JETRO) 발표에 따르면 서울 오피스 빌딩 임대료는 도쿄 임대료를 추월했다. 외국계 기업이 진입하거나 일자리가 늘기 어려운 상황이다.부족한 활력…부동산·기업 규제완화 필요 그럼에도 집값 폭등 및 난개발을 막기 위한 개발제한 정책으로 서울 노후화 문제는 답보상태를 이어가고 있다. 기존 용도지역 규제에 지난 몇년 간 35층 층수제한, 재건축 안전진단 기준 강화, 재건축 초과이익환수제, 민간택지에 대한 분양가상한제 등이 시행되며 재건축, 재개발 등 도시정비사업이 신속히 추진되지 못했다. 상업·준주거·준공업지역의 도시기능을 회복하기 위해 서울시가 1978년 최초로 기본계획을 수립했던 도심재개발 역시 속도가 늦어지며 지금까지 사업이 완료된 곳은 전체 면적의 약 50.1%에 불과하다. 대표적 서울 도심재개발 사업인 세운재정비촉진지구는 2020년 을지면옥 등 노포 보존논란이 일자 정비사업 자체가 재검토를 거치기도 했다. 높은 법인세 등 규제정책에 대한 개선 필요성도 제기되고 있다. 2019년 중국 정부가 홍콩 보안법을 관철시키면서 일각에선 아시아 금융 중심지였던 홍콩에서 이탈한 글로벌 기업을 국내에 유치해야 한다는 주장이 나왔으나 높은 세율은 외국인 직접 투자의 장벽으로 지적된다. 외국인 교육시설 부족으로 인해 비싼 국제학교 학비 등 인프라 문제로 고급 인력 유입 또한 어렵다. 전국경제인연합회는 서울의 도시경쟁력이 기업활동과 기업환경 등 경제이슈로 인해 지속 하락한 것으로 분석했다. 김봉만 전경련 국제협력실장은 “서울이 기업과 투자자, 우수 인재 유치를 위한 글로벌 경쟁에서 뒤처지지 않기 위해 투자·경영·창업환경 개선 및 수도권 규제혁신 등 새로운 모멘텀 마련이 필요하다”고 주장했다.

지난해에 이어 올해 연말 2차 신속통합기획 공모 후보지 25곳이 추가 선정됐다. 서울시는 30일 ▶용산구 서계동통합구역 ▶종로구 창신9구역 ▶동대문구 용두제3구역 ▶중랑구 상봉13구역 ▶영등포구 대림1구역 ▶동작구 사당4동 ▶송파구 마천2구역 등이 최종 선정됐다고 밝혔다. 오세훈 시장의 역점 사업인 신속통합기획은 민간 정비사업 기간의 단축을 목표로 시가 사업 초기 단계부터 각종 계획 수립과 절차를 지원하는 제도다. 신청 구역 수는 지난해 1차 공모 당시 102곳에서 이번에 75곳으로 줄었지만, 자치구에서 추천된 심사 대상 구역 수는 1차 59곳, 2차 51곳으로 비슷한 수준이었다. 1차에서는 21곳이 최종 후보지로 선정됐다. 후보지 선정은 선정기준(안)에 따른 정량 평가와 자치구별 안배, 구역 특성, 주민과 투기 동향 등을 종합적으로 검토해 이뤄졌다. 특히 안전에 취약한 반지하 주택 비율, 침수 이력 등을 최우선 고려했다. 이에 따라 반지하 주택 비율이 높은 사근동 293, 번동 441-3, 미아동 791-2882, 편백마을, 고척동 253, 독산 시흥, 사당4, 상도15, 신림5와 침수특별재난지역인 대림1이 포함됐다. 이번에 선정된 구역은 내년 초 자치구별로 정비계획 수립 용역과 신속통합기획을 병행하게 된다. 이들 지역은 내년 중 신속통합기획을 완료하고 2024년부터 차례로 구역 지정된다. 구는 올해 선정된 후보지의 재개발 사업이 끝나면 약 3만4천호의 주택이 공급될 것으로 추산했다. 최근 신속통합기획을 적용한 재개발 추진이 활성화되면서 분양권을 늘리기 위한 지분 쪼개기, 신축빌라 난립으로 인한 분양 사기 등이 문제로 떠올랐다. 이에 시는 후보지로 선정된 구역은 물론 미선정 구역에 대해서도 ▶권리산정기준일 고시 ▶토지거래허가구역 지정 ▶건축허가 제한 등의 투기방지대책을 가동한다. 우선 지분 쪼개기를 막기 위해 올해 1월 28일을 권리산정기준일로 고시하고 권리산정기준일 다음날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 이때까지 소유권이 확보되지 않은 주택은 입주권이 없고 현금 청산 대상이 된다. 갭투자(시세 차익 투자) 등 투기성 거래를 막기 위해 후보지는 토지거래허가구역으로 지정된다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상(주거지역 6㎡ 이상 등) 토지 등을 거래할 경우 구청장의 허가를 받아야 한다. 비경제적인 신축 행위를 차단하고 분양사기 피해를 예방하기 위해 건축 허가는 제한된다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “두 번의 공모를 거쳐 선정된 총 46곳의 후보지가 신속한 정비계획 수립을 시작으로 원활하게 추진될 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

서울시는 신속통합기획 주택재개발사업 후보지 추천을 받은 결과 19개 자치구에서 52개 구역을 신청했다고 2일 밝혔다. 최종 후보지는 다음 달 말 선정위원회에서 결정한다. 지난해는 59개 구역 중 21곳이 후보지로 선정된 바 있다. 오세훈 서울시장의 역점사업인 신속통합기획 주택재개발사업은 민간 주도 재개발·재건축의 초기 단계부터 시가 개입해 사업성과 공공성이 결합한 정비계획안을 짜고 신속한 사업 추진을 지원하는 제도다. 시는 후보지 선정을 앞두고 투기 세력 유입을 막고 위법 행위가 발생하지 않도록 3대 투기 방지 대책을 본격적으로 가동한다. 우선 분양권을 늘리기 위한 ‘지분 쪼개기’를 막고자 권리산정 기준일을 고시하고, 이 기준일 다음날부터 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 권리산정 기준일은 재개발 등 정비사업에서 분양받을 권리로, 입주권을 받을 수 있는 기준이 된다. 권리산정 기준일 다음날까지 소유권이 확보되지 않은 주택은 입주권이 없으면 현금청산 대상이 된다. 권리산정 기준일은 2021년 이전 공모 공고로 선정된 구역은 공모 공고일, 2022년 이후 공모 공고로 선정되는 구역은 일률적으로 올해 1월 28일로 지정한다. 갭투자(시세 차익 투자) 등 투기 목적의 거래를 방지하기 위해 후보지뿐 아니라 공모에서 선정되지 않은 구역도 토지거래허가구역으로 지정한다. 토지거래허가구역이 되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적 외 거래는 할 수 없고 허가를 받은 사람은 일정 기간 허가받은 목적으로만 이용해야 한다. 후보지로 결정되면 즉시 건축법에 따른 건축 행위가 제한된다. 분양사기 피해를 막고 원활한 정비사업을 추진하려는 조치다. 재개발 사업이 추진 중인 구역에서 신축빌라(다세대 주택)를 살지 고려하는 수요자는 권리산정기준일 전 세대별 소유권이 확보돼 있는지를 반드시 확인해야 한다. 또 정비구역으로 지정되지 않은 곳에서 다세대 주택을 신축해 세대 수를 늘린 후 '재개발이 추진 중이니 매입하면 분양권이 나온다'는 식으로 매수를 유도하는 홍보는 분양사기일 가능성이 크니 주의해야 한다고 시는 당부했다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “이번 추천된 구역을 대상으로 투기 세력에서 원주민을 보호하고 선의의 피해자 발생을 막기 위해 강력하고 다각적인 대책을 추진하겠다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr