#. 얼마 전 폭우로 인해 침수된 차량 지붕 위에 앉아 기다려 ‘서초동 현자’라는 별칭까지 붙은 시민의 모습이 화제가 됐다. 영화 '기생충' 주인공이 폭우가 내리자 반지하의 역류하는 변기 뚜껑 위에 올라가 있던 상황을 떠올리면 강남 한복판이라고 자연재해 앞에서 안전지대는 아니었다. 서울 부촌으로 꼽히는 강남도 최근 기록적인 폭우 앞에선 그저 물에 잠긴 도시가 돼버렸다. 다른 지역보다 유독 비 피해가 컸던 만큼 근본적인 수해 예방 대책이 필요하다는 지적이 제기됐다. 이번 폭우로 강남 3구 일대 고가 아파트와 빌딩 지하주차장이 물에 잠기고 엘리베이터 문틈으로 빗물이 쏟아지는 등 피해가 심각했다. 서초동과 반포동, 잠실동 고급 아파트 단지 등에서도 관련 피해 신고가 속출했다. 대치역 인근 도로와 인도도 빗물에 잠기면서 운전자들이 도로 위에 차량을 버리고 현장을 떠나기도 했다. 구반포역 선로가 침수됐고, 도로에선 맨홀 뚜껑이 튕겨 나가면서 행인이 빠지는 등 안타까운 인명 피해도 잇달았다. 또 서울 강남역 인근 맨홀에선 하수 역류로 바퀴벌레 떼가 출몰했다는 영상이 온라인상에 퍼지는 등 그야말로 아수라장이었다. ━ 강남, 상습 침수 지역…“비 피해 막을 수 없었나” 115년 만의 최대 폭우로 수도권 전역에서 피해가 발생했지만 이렇듯 강남 일대에 피해가 집중됐다. 더욱이 강남의 침수 피해 집중은 이번이 처음이 아니다. 강남 일대는 지난 2010년 9월과 2011년 7월에도 집중호우로 물에 잠기는 피해가 발생한 바 있는 등 대표적인 상습 침수지역으로 꼽힌다. 강남은 유독 왜 비 피해가 컸을까. 서울시가 지난 2015년 3월 발표한 ‘강남역 일대 종합배수개선대책’에 따르면 강남의 상습 침수 원인은 ▶오목하고 지대가 낮은 항아리 지형 ▶강남대로 하수관로 설치 오류 ▶반포천 상류부 통수(通水) 능력 부족 등이다. 실제 강남역 일대는 주변보다 지대가 낮고 오목하다. 서초와 역삼 지대에서 내려오는 빗물이 고이는 항아리 지형을 갖고 있다. 여기에 반포천 상류부의 통수 능력 부족으로 고질적으로 침수가 발생하고 있는 것이다. 또 빗물 흡수가 어려운 아스팔트가 많아 하수관로로 빗물이 집중되면 이로 인한 압력으로 맨홀 뚜껑이 열리면서 하수가 역류한 것으로 분석된다. 이처럼 강남에 집중된 침수 피해는 지리적 원인과 처리 용량을 넘어선 강우량 등 다양한 원인이 복합적으로 작용했다. 하지만 집중호우를 예상할 수 있던 상황에서 서울시의 예방 대책이 미흡했다는 지적이 나올 수밖에 없다. 이은형 대한건설 정책연구원 연구위원은 “천재지변에 대한 사전대처는 시 차원에서 하는 거다”고 강조했다. 이번 사태로 서울시도 긴급 대책을 내놓았다. 오세훈 서울시장이 강남역 일대에 100년에 한 번 올 수 있는 비도 감당할 수 있도록 ‘대심도 빗물저류배수시설(배수터널·빗물터널)’을 만들기로 했다. 오 시장은 지난 10일 입장문을 통해 “정부와 힘을 합쳐 지난 2011년 이후 중단됐던 상습 침수지역 6개소에 대한 빗물저류배수시설 건설을 다시 추진하겠다”고 밝혔다. 빗물저류배수시설은 지하 40m 내외에 터널과 같은 구조물을 설치해 집중호우 시 저지대에 고인 빗물을 저류하거나 배수하는 시설이다. ━ 서울시 ‘대심도 빗물저류배수시설’ 재추진 앞서 오 시장은 2011년 재임시절 광화문과 양천구 신월동, 강남역 등 상습 침수 지역 7곳에 17조원을 들여 대심도 빗물 터널을 짓겠다는 계획을 발표한 바 있다. 그해 7월 이틀 동안 400여㎜의 폭우가 쏟아지면서, 우면산에서 산사태가 일어나는 등 강남·서초구에서 큰 피해가 났기 때문이다. 그러나 이 계획은 2011년 10월 박원순 시장의 취임 이후 수정됐다. 박 전 시장은 7개 상습 침수 지역 가운데 양천구 신월동에만 대심도 터널을 만들었다. 2020년 5월 양천구에는 시간당 95~100㎜의 폭우를 처리할 수 있는 신월빗물저류배수시설이 완공됐다. 이후 양천구에는 심각한 침수 피해를 줄일 수 있었다. 서울시는 이번 사태를 계기로 새로운 치수관리 목표도 세웠다. 시는 기상 이변에 따른 폭우에 효과적으로 대응하기 위해 치수관리 목표를 대폭 상향하기로 했다. 시간당 처리 용량을 현재 '30년 빈도 95㎜' 기준에서 최소 '50년 빈도 100㎜'로 높이고, 항아리 지형으로 지대가 낮은 강남은 '100년 빈도 110㎜'를 감당할 수 있게 목표를 높일 계획이다. 이를 위해 시는 정부와 협력해 향후 10년간 1조5000억원을 들여 상습 침수지역 6개소에 빗물저류배수시설을 건설할 계획이다. 또 기존 하수관로를 정비하고 소규모 빗물저류조·빗물펌프장을 설치하는데 1조5000억원을 추가로 투자한단 방침이다. 오 시장은 “대심도 터널공사는 대규모 재정투자가 필요하고 현재와 미래세대를 위한 중장기적인 투자 사업”이라며 “서울시는 시민의 안전을 지키기 위해 필요할 경우 지방채 발행을 통해서라도 이를 추진할 계획”이라고 밝혔다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

GS건설은 충북 제천시 제천 미니복합타운 D1블록(신월동 1474번지)에 들어서는 ‘제천자이 더 스카이’의 견본주택을 6일 열고 본격 분양에 나선다. 제천자이 더 스카이는 지하 4층~지상 최고 37층, 5개동 전용면적 79~112㎡ 총 713가구다. 전용면적 별 가구 수는 ▶79㎡ 64가구 ▶84㎡A 215가구 ▶84㎡B 106가구 ▶84㎡C 175가구 ▶84㎡D 31가구 ▶101㎡ 61가구 ▶112㎡ 61가구 등 중대형 중심으로 구성됐다. 제천자이 더 스카이는 제천시가 공영개발 방식으로 추진하는 공공택지지구인 ‘제천 미니복합타운’에 들어선다. 제천 미니복합타운 내에는 공동주택, 공공청사, 업무복합시설, 근린생활시설 등 편리한 생활 인프라가 조성될 계획이다. 단지 남측에는 근린공원이 조성 계획에 있어 여가활동을 즐길 수 있고, 백곡산, 용두산, 의림지 등 자연친화 시설이 인근에 있어 쾌적한 환경 속에서 주거생활이 가능하다. 교통망도 잘 갖춰져 있다. 단지 인근으로 중앙고속도로 제천IC, 평택제천간고속도로, 5번국도, 38번국도 등의 광역도로망이 있어 타 지역으로 이동이 수월하다. 또 용두대로, 제천북로 등과 인접해 있어 차량을 통해 제천 지역 내 이동이 용이하다. 배후 수요도 풍부하다. 단지 인근에는 제천 제1,2일반산업단지(바이오밸리)가 위치해 있다. 제천 제3일반산업단지도 조성 중에 있다. 이와 함께 금성테크노빌, 송학테크노빌, 대림세라믹단지, 강저테크노빌 등 제천농공단지(테크노빌)로도 쉽게 이동이 가능하다. 또한 스카이라운지에는 라운지바, 프라이빗 다이닝룸, 외부테라스 등이 마련될 예정이다. 지하층에 조성되는 커뮤니티센터 클럽자이안에는 다채로운 시설들도 마련된다. 실내 골프연습장, 피트니스클럽, GX룸, 냉온탕을 겸비한 사우나 시설, 작은도서관 등이다. 이밖에 카페테리아와 다함께돌봄센터가 단지 내 들어서는 등 다양한 입주민 편의시설이 조성될 전망이다. 아울러 입주자 편의를 고려해 자이앱을 통해 집안 내부를 통제할 수 있는 자이앱 솔루션도 적용 예정이다. 전기·가스·수도 사용량을 체크해 자동으로 필요 난방수를 공급하는 세대비례제어 난방시스템, 안전사고 조기경보 시스템, 방범형 도어폰, 전력회생형 엘리베이터, 전기차 충전소, 차세대 실내 환기 시스템 등 다양한 스마트 시스템도 도입된다. 제천자이 더 스카이는 거주지역에 관계없이 제천시는 물론 전국에서 청약이 가능하다. 1순위 청약 자격은 청약통장 가입기간이 6개월 이상 경과하고, 면적·지역별 예치 기준금액을 충족하면 얻을 수 있다. 아울러 유주택자 및 세대원도 청약 신청이 가능하다. 분양가 상한제 적용 단지로, 분양권 전매는 3년 이후 가능하다. 제천자이 더 스카이의 청약일정은 5월 16일과 17일 양일에 걸친 특별공급을 시작한다. 18일 1순위 청약, 19일 2순위 청약접수를 받는다. 당첨자 발표는 25일이며, 당첨자 정당계약은 6월 7일~6월 10일까지 4일간 진행된다. 한편 제천자이 더 스카이의 입주는 2025년 하반기 예정이다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

양천구 ‘신월7동 1구역’이 서울시 1차 신속통합기획 후보지 중 한 곳으로 선정됐다. 이번 선정으로 신월동도 학군수요가 탄탄한 목동의 후광 효과를 누리며 발전할 수 있을지 주목된다. 20일 서울시 및 부동산 업계에 따르면 신월7동 1구역은 11만5699㎡ 규모로 토지 등 소유자는 2112명이다. 지난해 11월 신통기획 신청 당시 주민 동의율이 약 75.7%를 기록하며 전체 신통기획 신청지 중 동의율 1위를 기록했다. 그만큼 재개발에 대한 주민들의 열망이 강했다. 신월7동 1구역은 그간 양천구에서는 개발에서 소외된 지역이었다. 30년 이상 된 다가구와 연립주택 같은 노후단지가 대부분이고, 전철역이 멀어 도심 접근성도 떨어진다. 열악한 학군과 인프라에 양천구내 목동 같은 타 지역과 비교되며 주민들의 불만도 쌓여왔다. ━ 항공기 소음·고도제한 등 큰 단점 특히 김포공항이 가까워 소음과 고도제한이 있다는 것은 큰 단점 중 하나였다. 이 일대는 ‘진입표면구역(비행기가 이착륙하는 구역)’으로 고도제한이 67ｍ로 돼 있다. 이 부분 때문에 층수가 완화되기 어려워 사업성이 좀 부족한 상황이다. 앞서 정부가 추진하는 공공재개발 사업에 지원해 탈락하기도 했다. 하지만 이번 신통기획 선정으로 이 일대 개발 기대감은 한층 커지고 있다. 신월7동1구역은 현재 서울시에서 하는 MP(마스터 플래너)와 공공 건축가 선정을 기다리고 있다. 또 양천구에서는 도시계획업체, 주민 측에서는 주민 참여단 구성의 준비 단계다. 구성이 되면 정비계획 수립을 같이 진행할 예정이다. 신통기획으로 사업 진행 속도도 빨라질 것으로 예상된다. 추진 준비위원회 측은 2년 안에 지구지정을 끝내고 2025년쯤 조합설립인가를 받아 2029년엔 입주가 가능하다고 보고 있다. 신월7동1구역 추진 준비위원회 관계자는 “최고 15~16층 정도가 될 것 같고 한 2600세대를 예상하고 있다”고 말했다. 부동산 업계에서는 신월동 인근 주택가도 개발에 탄력을 받으면서 신통기획과 함께 향후 정비사업 효과가 클 것으로 내다 봤다. 신정 뉴타운(신정, 신월동)을 중심으로 새 아파트가 속속 입주를 시작하면서 신월동 구축 단지들도 정비 사업에 속도를 내는 분위기다. 신월7동엔 신월시영 아파트가 1차 안전진단을 통과하며 재건축을 한창 진행 중이다. 향후 가격도 목동 단지만큼 비싸질 것으로 기대된다. 현재 신월7동1구역 인근에는 세대수가 적은 오랜 아파트부터 신축아파트 등 다양하게 들어서 있다. 우선 1987년에 지어진 신월동 신안아파트는 485세대로 전용면적 72.98㎡(2층)이 지난해 10월 6억6000만원에 거래됐다. 2020년에 신축된 신월동 목동센트럴아이파크위브의 경우 3045세대로 대단지로 구성됐다. 지난해 8월 목동센트럴아이파크위브3단지 전용면적 84.98㎡(8층)은 14억3000만원에 거래됐다. 같은 평형대 목동 신시가지아파트가 17억5000선에서 거래되고 있는 것과 비교해 보면 추후 아파트값도 그리 싸지는 않을 것으로 보인다. ━ 주거환경 개선·목동선 신설역 완공…목동 수혜 기대 이처럼 신월7동 1구역에 신통기획으로 대단지가 들어서면 주거 환경 개선과 함께 목동 후광 효과도 나타날 것으로 예상된다. 목동은 강남의 대치동과 함께 대표적으로 학군 수요가 몰리는 인기지역이다. 그러한 이유로 일대 아파트 값이 서울에서도 높은 가격대를 형성하고 있다. 반면 목동 위주로 양천구에서 관심을 많이 갖다보니 비목동 지역인 신월동 주민들은 서러움이 컸다. 추진 준비위원회 관계자는 “학교들이 목동 위주로 많이 공급돼 있는데, 이번 개발을 통해 신월7동1구역에도 학교 설립이나 이전이 이뤄졌으면 좋겠다”며 “대단지 아파트 개발이 진행되면 (교육청 등에서) 검토될 것”이라고 기대감을 드러냈다. 아울러 그간 목동이나 신정동에 비해 도심 접근성이 떨어졌던 교통 불편도 개설될 전망이다. 신월7동 1구역은 인근 목동선 신설역이 들어서면 역세권 단지로 거듭날 수 있어 최대 수혜지로 꼽힌다. 올해 착공을 목표로 하고 있는 목동선은 양천구 신월동, 신정동, 목동과 영등포구 당산역을 잇는 경전철 노선이다. 이 노선이 개통되면 목동, 여의도, 광화문, 강남 등 서울 주요 오피스 권역으로 지금보다 빠르게 이동할 수 있게 된다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “신월동은 목동만큼은 아니더라도 그 후광을 받으면서 움직일 것”이라며 “정비가 되면서 주거환경이 개선되면, 목동 학원가를 가깝게 이용할 수 있는 장점 등으로 집값이 상승할 것”이라고 말했다. 한편, 이번 신통기획에 신청했다가 떨어진 양천구 내 타 지역들은 아쉬움을 나타내고 있다. 그 중 신월 3동이 특히 그렇다. 신통기획 탈락이후 지난 2월 마감한 공공재개발 응모에도 적극 나섰다. 신통기획에 응모할 당시에는 동의율은 높지 않았지만, 이번 공공재개발 동의서는 절반 이상 걷힌 것으로 알려졌다. 신월3동은 공공재개발도 추진하는 한편 이후에 있을 신통기획 등에도 지속적으로 응모할 예정이다. 이 일대는 이번 신통기획 미선정지역으로 토지거래허가구역으로 묶이면서 재개발 가능성이 아직 남아있다. 앞서 신월3동은 지난 2017년 3월 재개발 정비예정구역 지정이 해제됐고, 이후 2019년 서울시 도시재생 활성화지역 선정된 바 있다. 열악한 기반 시설과 노후화된 주거지를 정비하기 위한 대책 마련이 필요한 지역으로 꼽힌다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

개통 효과로 매도 호가 올라 … 신림선·동북선 등 8개 노선도 관심 부동산시장에서 전철이나 도로는 확실한 재료로 꼽힌다. 부동산시장이 아무리 위축돼 있는 상황이라도 길이 새로 놓이거나 뚫리면 주변 집값과 땅값은 상승곡선을 그리게 마련이다. 인구가 유입되고 새로운 상권이 조성되는 등 도시 기반시설이 확충되는데, 이 같은 과정을 거치면서 부동산의 몸값도 오르는 것이다. 실제 지난 6월 구리~포천간 고속도로 개통 이후 수혜지로 꼽히는 경기도 구리시 아파트 값이 큰 폭으로 올랐다. 부동산정보회사인 부동산114에 따르면 2015년 3억 2856만원이던 구리시 평균 아파트 값은 올해 6월 말 기준 3억 6676만원으로 11.63% 올랐다. 같은 기간 인근 경기도 의정부시는 8.77%, 경기도 포천시는 4.81% 오르는 데 그쳤다.대개 길이 새로 뚫리면 지하철역 주변이나 나들목(인터체인지) 주변 부동산 값은 개통 직전 5~10%, 개통 후 10~20% 오른다는 것이 전문가들의 분석이다. 물론 건설계획·착공 등 그 이전 단계에서도 값은 추가로 더 오를 수 있어 ‘길’ 하나만으로 생기는 가치 상승폭은 그 이상이다. 서울의 경전철 시대를 연우이신설선도 마찬가지다. 개통 한 달여가 지나면서 우이신설선 수혜지역으로 꼽히는 미아·길음뉴타운 등지의 기대감이 커지고 있다. 특히 우이신설선 주변에는 지하철 접근이 불편했던 미아뉴타운 등 대규모 주거지가 몰려 있어 교통 개선 효과를 톡톡히 누리고 있다. 다만 무작정 수혜만 기대하긴 어렵다. 8·2부동산 대책 여파로 ‘갭투자’를 비롯한 아파트 투자 열기가 잠잠해졌기 때문이다. ━ 버스로 1시간 거리 23분으로 단축 서울의 첫 경전철인 우이신설선은 강북구 우이동과 동대문구 신설동을 13개 역으로 연결하는 노선이다. 총 연장 11.4㎞이고 환승역은 성신여대입구(4호선), 보문(6호선), 신설동(1·2호선) 등 3곳이다. 모든 전동차를 무인 운행하고 경전철로는 처음으로 전 구간이 지하에 건설된 게 특징이다. 우이신설선이 개통하면서 강북구 우이동에서 동대문구 신설동까지 23분여 만에 주파가 가능해졌다. 기존엔 버스로 1시간 가까이 걸렸던 거리다. 서울 동북부 지역 주민들의 출퇴근 시간이 확 준 것이다. 수혜지로는 강북·성북·동대문구가 꼽힌다. 우이신설선 역은 강북구엔 솔샘·삼양사거리역 등 8곳이 있고 성북구엔 보문·성신여대 입구역 등이, 동대문구엔 신설동역이 있다. 이 가운데 아파트 7000여 가구가 몰려 있는 강북구 미아동 일대 미아뉴타운 인근이 최대 관심 지역으로 꼽힌다. 솔샘역 역세권이 된 SK북한산시티, 두산위브트레지움, 벽산라이브파크 등이다.서울부동산정보광장에 따르면 SK북한산시티 전용면적 84㎡는 올 4월까지만 해도 3억8000만원선이었지만 경전철 개통이 직후 5000만원가량 뛰어 지금은 4억~4억4000만원선에 매물이 나온다. 솔샘역을 가운데 두고 SK북한산시티와 마주하고 있는 벽산라이브파크 아파트 전용면적 84㎡도 경전철 개통 이후 3000만원가량 올라 지금은 3억9000만~4억3000만원에 매물이 나온다. 우이신설선 삼양사거리역과 가까운 래미안 트리베라2차 전용면적 84㎡도 경전철 개통 직후 2000만원이 뛰어 지금은 5억5000만원을 호가한다. 지난해 말 이 아파트의 매도 호가는 5억원 정도였다. 그러다 경전철 개통을 앞두고 한 차례, 개통 직후 또 한 차례 집값이 뛴 것이다. 우이신설선 정릉역과 인접한 길음뉴타운이나 6호선 환승이 가능한 보문역 인근 등지의 대단지 아파트에도 실수요가 몰리면서 우이신설선 개통 직후 아파트 값이 2000만~3000만원가량 뛰었다. 강북구의 1번지공인중개사무소 김준호 사장은 “개통 이후 광화문 등지로 출퇴근하는 신혼부부 등 젊은층의 아파트 매매나 전·월세 문의가 크게 늘었다”고 전했다. ━ 신림선은 착공, 동북선 사업 재시작 경전철 개통 효과가 뚜렷하게 나타나면서 서울에서 추진되고 있는 다른 경전철에도 관심이 쏠리고 있다. 서울시는 이미 개통한 우이신설선을 제외하고 모두 8개 노선의 경전철을 추진 중이다. 신림선(여의도~서울대 앞)과 동북선(왕십리역~상계역), 면목선(청량리~신내동), 서부선(새절~서울대입구역), 목동선(신월동~당산역), 난곡선(보라매공원~난향동) 등 6개 노선과 정부 광역교통개선대책에 반영된 위례~신사선(위례신도시~신사역), 위례선(복정역~마천역)이다. 이 중 신림선은 공사 중이고, 동북선과 위례신사선 등이 최근 사업을 본격화하고 있다.우선 2022년 개통 예정인 신림선은 서울 여의도 샛강역부터 대방역, 여의대방로, 보라매역, 보라매공원, 신림역을 경유해 관악구 신림동(서울대 앞)을 연결하는 총 7.8km의 경전철이다. 총 10개 역(환승역 4개)이 건설되고 역사는 대방로와 도림천을 따라 형성될 예정이다. 이 노선이 개통하게 되면 신림동 일대에서 여의도를 비롯한 주요 지역으로 이동하기가 편리해진다. 지금은 신림동에서 여의도까지 40여분이 걸리지만 20여분으로 단축된다. 안산에서 여의도까지는 1시간 30분에서 30분대로 줄어든다. 그동안 대중교통 여건이 열악했던 경기도 시흥·안산시 지역 서울 출퇴근 인구의 교통 편의성이 획기적으로 좋아질 것으로 전망된다.신림선 경전철이 들어서면 교통 여건이 크게 개선될 신림동 일대가 최대 수혜지로 꼽힌다. 신림역·보라매역·대방역 일대다. 신길뉴타운과 가까운 7호선 보라매역은 향후 신림선에 경전철 난곡선까지 트리플 환승역으로 바뀐다. 보라매병원 일대 업무 시설과 주거 시설이 혼재해 있는 신대방동도 수혜지역으로 꼽힌다. 신대방동은 기존 지하철역과는 거리가 있어 경전철 개발로 새롭게 역세권이 되는 지역이다. ━ 서울 도심 거미줄처럼 연결 최근 사업이 재개된 동북선도 눈길을 끈다. 동북선은 우이신설선, 신림선에 이어 서울시에서 세 번째로 추진되는 경전철로 서울시는 최근 민간투자사업 협상대상자인 동북선경전철㈜과 최종 협상을 마무리했다. 이에 따라 기존 사업 주관사(동북뉴타운신교통㈜)가 법정관리에 들어간 뒤 새 사업자를 선정하느라 차질을 빚었던 동북선 경전철 사업이 본궤도에 오르게 됐다. 서울시는 동북선 사업이 계획대로 진행되면 2019년 상반기 공사에 들어가 2024년 완공할 수 있을 것으로 보고 있다. 동북선은 왕십리역(2호선 분당선)에서 제기동역(1호선)∼고려대역(6호선)∼미아사거리역(4호선)∼월계역(7호선)∼하계역(4호선)~상계역(4호선)으로 이어진다. 총 연장은 13.4km로 성동구·동대문구·강북구·성북구·노원구 등 인구밀집도가 지역을 통과해 기대감이 크다.동북선이 개통하면 현재 전철역이 없는 서울 노원구 중계동 은행사거리부터 성동구 왕십리역까지 출퇴근 시간이 약 46분에서 24분으로 줄 것으로 서울시는 보고 있다. 상계역에서 왕십리역까지 통근시간은 37분(4호선↔2호선 환승 기준)에서 12분 정도 줄어든다. 동북선 최대 수혜지역으로는 서울시 성동구 마장동의 마장동축산물시장역(가칭) 주변이 꼽힌다. 마장동은 서울시 도시재생 활성화지역인 데다 왕십리역 접근성이 크게 좋아져 마장동 현대 등이 역세권 주거가치가 높아질 전망이다. 서울 동대문구 제기동에 위치한 제기동역 인근의 역세권 단지도 수혜지다. 장위뉴타운 주변 역세권 단지들 역시 동북선 대표적인 수혜지로 꼽힌다. 부동산정보회사인 부동산114 함영진 센터장은 “동북선은 지하철 4호선의 보조선 역할로 성북구 등 강북권에서 최근 인기 지역인 성동구와 왕십리역에서 분당선으로 환승하면 강남 접근성이 좋아진다는 점에서 의미가 있다”고 설명했다.서부선과 위례신사선 역시 올해 초 사업을 재개했다. 은평구 새절역(지하철 6호선)과 관악구 서울대입구역(지하철 2호선)을 잇는 서부선 경전철은 올해 초 사업 주간사인 두산건설이 서울시에 사업제안서를 접수했다. 서부선은 특히 당초 새절역~장승배기역을 잇는 총 연장 12.05㎞ 계획됐으나 이번 사업제안서에서는 새절역에서 서울대입구역까지 16.23㎞로 늘어났다. 역은 모두 16곳이 설치된다. 이 노선이 개통하면 새절역이나 명지대 앞에서 서울대입구역까지 지금은 50여분이 걸리지만 절반 이하로 줄 것으로 기대된다. 서부선은 주거밀집지역과 업무지구를 연결하기 때문에 더블·트리플 역세권이 되는 6개 환승역 인근이 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 2호선 신천역, 6호선 새절역·광흥창역, 5호선 여의도역, 1·9호선 노량진역, 7호선 장승배기역 등지다. 또 저평가된 나홀로 아파트가 많은 은평구 응암·신사동 일대와 대중교통망이 열악한 서대문구 북가좌·남가좌동이 수혜지역으로 꼽힌다. 북가좌·남가좌동은 특히 주변에 상암지구, 수색·증산뉴타운, 가좌뉴타운 등의 개발 호재도 풍부하다.지난해 사업 주간사가 삼성물산에서 GS건설로 변경되는 등 우여곡절을 겪은 위례신사선 역시 속도를 내고 있다. GS건설은 올해 초 서울시에 사업제안서를 제출했다. 사업제안서에 따르면 위례신사선은 서울 위례신도시와 동남권유통단지∼학여울역∼삼성역∼신사역을 잇는다. 11개의 역이 들어서는데 학여율(3호선), 삼성역(2호선), 청담역(7호선), 신사역(3호선) 등 주요 노선 환승역이 설치돼 서울 각지로의 접근성이 개선될 전망이다. 서울시는 2020년께 착공해 2024년께 개통이 목표다. 위례신사선이 연결되면 위례신도시 일대가 최대 수혜지역이 될 전망이다. 위례신도시는 서울 강남권 유일의 신도시로 인기를 끌고 있지만 대중교통 환경이 썩 좋은 편은 아니다. 하지만 위례신사선이 개통하면 강남 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다. ━ 실수요 관점에서 신중히 접근해야 경전철 시대가 열리면서 낙후지역을 중심으로 매도 호가가 뛰는 등 부동산 시장이 들썩이고 있지만 시장을 낙관할 수만은 없다. 정부 정책이나 대내외 경기 등으로 부동산 경기가 주춤할 수 있기 때문이다. 우이신설선 주변만 해도 신규 역세권을 중심으로 매도 호가가 뛰고 있지만 8·2 부동산 대책 영향으로 매매 거래가 활발한 편은 아니다. 8·2 대책 영향으로 최근 강북권에서 유행하던 갭투자 수요가 확 줄었기 때문이다. 역세권 대단지를 중심으로 한 매도 호가 오름세는 뚜렷하지만 거래는 예전 같지 않다는 것이다. 경전철 사업에 대한 한계도 영향을 끼치고 있다. 정부 주도의 일반 지하철과 달리 민간 업체가 개발 주체인 경전철 사업이 최근 위기를 맞은 것이다. 실제 의정부 경전철은 개통 4년 10개월 만에 3600억원 넘는 누적 적자를 견디지 못해 파산했고, 2013년 4월 개통한 용인경전철도 막대한 적자에 시달리고 있다.우이신설선의 경우 개통 후 30년 간 운영, 투자금을 회수한 뒤 서울시에 소유권을 이관하는 수익형 민간투자사업(BTO) 방식으로 진행됐다. 결국 우이신설선도 예상보다 수요가 부진하면 머지않아 적자에 시달릴 수 있다는 의미다. 서울시는 당초 우이신설선 1일 이용 예상 승객을 13만여 명으로 예상했지만 개통 첫날과 이튿날 이용 승객이 총 11만7000여 명에 그쳤다. 특히 이용객 중 40%가 무임승차객이라 벌써부터 재정난을 겪을 거란 전망도 나온다. 그러다 보니 최근 사업을 재개한 동북·서부선이나 위례신사선도 착공이 쉽지 않을 것이란 전망도 나온다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “경전철 사업 특성상 파산하게 되면 역세권 부동산 시장에 호재는커녕 악재가 될 수 있다”며 “경전철 개통 호재만 보고 무리하게 투자하기보다는 실수요적 관점에서 접근해야 한다”고 조언했다.

▶부동산 침체를 암시하듯 한 부동산 중개업소에 아파트 매물을 알리는 전단이 빽빽하게 붙어 있다. 부동산 시장 침체기에는 남들보다 먼저 ‘틈새전략’을 구사해야 한다. 찾아보면 그런 틈새 상품은 많다. 교통, 학군, 편의시설이 뛰어난 이런 아파트는 올해도 올랐다. 택지개발 주변에 바로 맞붙어 있으면서 전매제한이 없는 아파트를 눈여겨보는 것도 좋은 투자기법이다. 미분양 아파트 중에서 알짜만을 골라 이삭줍기에 나서는 것도 의미있다. 시장 침체기에도 수요자들로부터 인기를 끄는 아파트가 있다. 이 아파트들은 올해 10개월(1월 1일~10월 31일) 동안 전세가와 매매가가 동반 상승하면서 서울시 평균 상승률(매매가 3.4%, 전세가 4.37%)을 훨씬 웃돌고 있다. 또 가격이 같은 지역에 있는 단지들보다 저렴해 대출 규제를 피할 수 있고 역세권, 편의시설, 학군도 고루 갖추고 있는 것이 특징이다. 과연 어떤 아파트가 실수요자들에게 꾸준히 인기를 끌며 가격상승을 보이고 있는지 알아본다. ◇구로구 개봉동 두산아파트 지상 21~28층 2개 동 82~132㎡ 561가구로 이뤄져 있다. 국철 개봉역이 걸어서 5분 거리에 있고 경인국도, 남부순환도로가 가까워 강남권 및 수도권 진출입이 수월하다. 개봉초, 고원초, 경인중·고 통학이 가능하고 구로시장, 애경백화점, 고대구로병원 같은 편의시설을 이용할 수 있다. 현재 이 아파트의 매매가는 3.3㎡당 825만원 선으로 지난 10개월 동안 29.48%(637만→825만원) 오르면서 서울 평균 상승률을 웃돌고 있다. 전세가도 같은 기간 21.27%(364만→442만원) 오른 3.3㎡당 442만원 선으로 서울시 평균 전세가 상승률(4.37%)을 상회하고 있다. ◇노원구 공릉동 공릉우성 지상 18층 3개 동 79~145㎡ 363가구로 1993년 5월 입주했다. 올해부터 리모델링 연한이 15년으로 단축되면서 이에 따른 수혜를 톡톡히 누렸다. 지하철 7호선 공릉역이 걸어서 3분 거리에 있고 동부간선도로, 북부간선도로 같은 도로망을 쉽게 이용할 수 있어 도심 및 수도권 진출입이 수월하다. 지난 10개월 동안 매매가는 20.62%(655만→790만원) 올랐고, 전세가도 11.29%(404만→450만원) 상승해 노원구 상승률(7.22%)을 웃돌고 있다. 이는 집값이 DTI(총부채상환비율) 같은 대출규제 적용을 받지 않는 데다 교통여건이 뛰어나기 때문인 것으로 분석된다. ◇강동구 성내동 대림 e-편한세상 2차 지상 12~13층 2개 동 105~145㎡ 151가구로 2004년 11월에 입주했다. 지하철 5·8호선 환승역인 천호역이 걸어서 10분 거리에 있고, 외곽순환도로 상일IC와 올림픽대로를 쉽게 이용할 수 있다. 성내초, 성내중, 동신중, 현강여고 같은 교육시설과 현대백화점, 이마트, 서울아산병원 같은 편의시설을 이용할 수 있다. 이 아파트는 역세권에다 편의시설을 쉽게 이용할 수 있음에도 주변에 노후된 주택이 밀집해 있어 가격이 강동구 다른 아파트에 비해 저평가돼 있었다. 현재 3.3㎡당 1403만원으로 지난 10개월 간 17.09%(1198만→1403만원) 올랐고, 전세금도 3.3㎡당 648만원 선으로 올 초에 비해 11.01% 상승했다. ◇노원구 월계동 월계주공2차 지상 15층 16개 동 49~102㎡ 2002가구에 이르는 대단지 아파트다. 국철 노원역이 걸어서 10분 거리에 있는 데다 동부간선도로, 북부간선도로가 가까워 교통여건이 매우 뛰어나다. 단지 주변으로 중랑천과 우이천이 흐르고 있어 조깅 및 각종 운동을 할 수 있다. 학교는 월계초, 신창중, 임광여고, 월계고가 있고 롯데백화점, 이마트, 하나로클럽, 을지병원 등 편의시설이 풍부하다. 이 단지의 3.3㎡ 가격은 679만원. 올해부터 리모델링이 가능해진 데다 드림랜드의 직접적인 수혜가 예상되면서 올 들어 31.44%(516만→679만원)가량 상승했다. 전세금도 같은 기간 17.88%(313만→369만원) 오른 3.3㎡당 369만원 선에 시세가 형성돼 있다. ◇도봉구 창동 동아청솔 지상 18~24층 19개 동 82~165㎡ 1981가구 대단지다. 지하철 1·4호선 환승역인 창동역이 걸어서 5분 거리에 있고 도봉로, 동부간선도로를 통해 경기북부 지역으로 접근이 수월하다. 단지 주변으로 중랑천, 북한산이 있어 쾌적성도 좋다. 또 창동역이 2009년까지 업무, 상업, 문화시설이 들어서는 복합 민자 역사로 개발되고, 국군병원 부지에 법조타운도 들어설 예정. 생활여건이 더욱 좋아질 전망이다. 이 단지의 매매가는 3.3㎡당 998만원에서 1154만원으로 올 초 대비 15.7% 올랐고, 전세가 역시 같은 기간 3.3㎡당 509만원에서 538만원으로 5.6% 상승했다. ◇동작구 상도동 삼성래미안1차 지상 11~19층 8개 동 82~145㎡ 571가구로 구성돼 있다. 지하철 7호선 장승배기역이 걸어서 3분, 국철 노량진역이 10분 거리에 있고 관악로, 상도터널을 통해 강남권, 용산 같은 업무지역으로 쉽게 갈 수 있다. 영화초, 영등포중·고에 걸어서 통학이 가능하고 롯데백화점(영등포점), 영도시장, 노량진수산시장 같은 편의시설을 이용할 수 있다. 또 노량진 민자 역사가 2010년 완공될 예정으로 편의시설은 더욱 늘어날 전망이다. 이 단지는 인근 주거환경정비사업이 가속화되면서 매매가가 올 초 대비 20.07% (3.3㎡ 1342만→1611만원) 상승하면서 서울시 평균 상승률(3.4%)을 크게 웃돌았다. 전세가도 도심 접근성과 역세권을 바탕으로 같은 기간 6.17% 상승했다. ◇마포구 공덕동 공덕삼성래미안3차 지상 13~20층 10개 동 79~135㎡ 616가구로 구성돼 있다. 지하철 5·6호선 환승역인 공덕역이 걸어서 3분 거리에 있고 단지 앞 마포로, 강변북로, 마포대교를 이용해 도심 및 수도권으로 이동이 쉽다. 여기에 경의선(2009년 개통) 및 인천공항철도(2010년 개통) 개통과 서부이촌동 개발에 따른 기대감으로 매매가와 전세가는 올 초 대비 각각 38.73%(1511만→2096만원), 19.31%(743만→886만원) 상승했다. ◇성동구 금호동 금호대우 금호 9구역을 재개발한 단지로 지상 18~24층 17개 동 79~145㎡ 1181가구로 구성돼 있다. 지하철 3호선과 중앙선 환승역인 옥수역이 걸어서 7분 거리에 있고 인근 동호로, 동호대교를 통해 도심 및 강남권으로 20분 내 진입이 가능하다. 단지 바로 맞은편에 달맞이공원이 있어 쾌적성도 좋은 데다 구릉지에 위치해 10층 이상에서는 한강 조망도 가능하다. 옥수초, 금옥초, 옥정중으로 통학이 가능하고 금호시장, 현대백화점(압구정점), 갤러리아백화점 같은 편의시설을 이용할 수 있다. 여기에 금호·옥수 재개발사업이 활발히 진행되고 있어 주거환경도 개선될 전망이다. 지난 10개월 동안 평당가와 매매가는 각각 16.09%(3.3㎡당 1430만→1660만원), 6.01%(3.3㎡당 690만→732만원) 상승하면서 서울 평균 상승률을 웃돌고 있다. ◇양천구 목동 현대아이파크 지상 8~18층 4개 동 72~125㎡ 171가구로 이뤄져 있다. 지하철 5호선 오목교역이 걸어서 3분 거리에 있는 초역세권 단지. 경인고속도로와 서부간선도로 같은 광역교통망 이용이 쉽다. 걸어서 10분 거리에 오목공원, 목동종합운동장, 안양천공원이 있어 조깅 및 각종 레저활동을 즐길 수 있다. 양천구가 10개월 동안 2.69% 하락했음에도 역세권에 신시가지 단지에 비해 가격이 저렴하다는 장점으로 3.3㎡당 매매가는 27.1%(1699만→2160만원)의 상승률을 기록했다. 전세가도 13.72%(761만→865만원)의 오름폭을 기록하며 같은 기간 양천구 평균 변동률(-0.65%)을 크게 상회하고 있다. ◇영등포구 당산동 삼성2차 지상 24층 4개 동 89~112㎡ 392가구로 이뤄져 있다. 지하철 2·5호선 환승역인 영등포구청역이 걸어서 2분 거리에 있고 양화대교, 서부간선도로, 경인고속도로를 쉽게 이용할 수 있다. 여의도, 마포, 종로 같은 업무 지역까지 접근이 쉬워 맞벌이 부부들에게 인기가 좋다. 당서초·중, 관악고 등으로 통학이 가능하고 롯데마트, 홈플러스, 코스트코홀, 로데오패션타운 같은 편의시설이 풍부하다. 한강시민공원, 당산시민공원, 선유도공원이 가까워 산책 및 여가활동에 편하다. 이 단지는 신월동~당산 간 경전철 개통 호재로 올 초에 비해 매매가와 전세가가 각각 21.39%(3.3㎡당 1043만→1267만원), 10.85%(3.3㎡당 525→582만원) 올랐다.

부동산 시장 침체와 함께 청약가점제, 분양가상한제 시행이 맞물리면서 미분양 아파트가 속출하고 있다. 이런 시기에는 입지 여건이 좋은 단지도 일시적으로 미분양되는 경우가 많아 조금만 발품을 팔면 ‘흙속의 진주’를 건질 수 있다. 미분양 아파트는 청약통장을 사용하지 않고, 동호수까지 지정해 계약할 수 있는 데다 중도금 무이자나 이자후불제 같은 각종 금융혜택까지 받을 수 있어 서민의 부담을 덜어준다. 특히 청약가점 시행으로 당첨확률이 낮은 유주택자나 젊은 신혼부부들은 미분양 아파트로 눈을 돌려보는 것도 내 집 마련 전략 중 하나다. ◇강동구 길동 SK허브 지상 24층 1개 동 79(24평형)~132㎡(40평형) 아파트 94가구, 오피스텔 90실 규모로 이뤄진 주상복합이다. 지하철 5호선 강동역이 걸어서 2분 거리에 있고 천호대교, 외곽순환도로를 이용해 도심 및 수도권 진출입이 수월하다. 천동초, 동신중, 한강여고와 현대백화점, 이마트, 강동성심병원 같은 편의시설을 이용할 수 있다. 인근에 천호뉴타운(41만2000㎡)과 천호균형발전촉진지구(27만7100㎡)가 각각 지정돼 있어 주거환경이 개선될 전망이다. 분양가는 3.3㎡당 1150만원 선. 단지 가까이에 있는 천호동의 삼성과 태영아파트에 비해 3.3㎡당 200만원가량 싸다. 지난 2월부터 입주가 시작돼 계약 후 입주가 가능하고 현재 112㎡(34평형) 5가구, 132㎡(40평형) 5가구 등 10가구가 미분양으로 남아 있다. 분양가의 40%(34평형은 3년, 40평형은 2년 동안)를 2~3년간 무이자로 융자 받을 수 있다. ◇봉천동 위버폴리스관악 지하 6층~지상 20층 2개 동 109(33평형)~238㎡(72평형) 108가구 상가와 아파트로 이뤄진 주상복합아파트다. 지하철 2호선 서울대입구역이 걸어서 3분 거리에 있고 남부순환로, 관악로 등을 통해 강남권, 도심권 진출입이 수월하다. 또한 2017년 2호선 신림역이 신림~여의도 경전철 환승역으로 개통될 예정이어서 여의도나 강북도심권 접근성이 좋아질 전망이다. 원당초, 봉천초, 봉원중에 걸어서 통학이 가능하다. 관악구에서도 교통여건이 가장 뛰어난 서울대입구 역세권에 위치해 있고 풍림, 관악푸르지오 등 주변단지에 비해 분양가가 2000만~8000만원가량 싸 가격 상승을 기대해 볼 수 있다. 현재 135㎡(41평형) 5가구, 138㎡(42평형) 10가구, 142㎡(43평형) 4가구가 미분양 물량으로 남아 있다. 금융조건은 계약금 10%에 중도금 40%를 무이자 융자해 주고 있다. 입주는 2009년 9월 예정이다. ◇북가좌동 가재울뉴타운아이파크 가재울뉴타운 1구역을 재개발한 단지로 지상 15층 5개 동 85(26평형)~142㎡(43평형) 362가구로 이뤄져 있다. 가재울뉴타운은 107만3000㎡(35만 평) 규모로 2013년까지 주택 2만여 가구와 교육시설 5곳, 1만5867㎡의 중앙공원이 들어서게 된다. 지하철 6호선 수색역과 증산역이 걸어서 10분 거리에 있고, 2010년에는 경의선 복선전철도 이용이 가능하다. 또 IT 및 미디어산업단지로 개발될 상암DMC와 가까이 있어 연계개발이 예상된다. 연가초, 연희중, 중암중, 충암고 등에 통학이 가능하고 홈에버, 마포농수산물시장 등 편의시설 이용도 수월하다. 현재 109㎡(33평형) 3가구, 142㎡(43평형) 4가구 등 총 7가구가 미분양으로 남아 있다. 계약금 10%, 분양가의 40%를 6%대로 융자 받을 수 있다. 입주는 2008년 12월 예정. ◇신월동 수명산SK뷰 지상 12층 3개 동 105(32평)~175㎡(53평형) 171가구로 이뤄져 있다. 이 단지의 가장 큰 매력은 단지를 둘러싼 수명산의 자연환경이다. 단지에서 연결되는 수명산 산책길은 도심에서 찾기 힘든 쾌적함을 맛볼 수 있게 한다. 지하철 5호선 화곡역이 마을버스로 5분 거리로 다소 불편하지만 2017년 개통 예정인 신월~당산 경전철역이 걸어서 7분 거리에 있어 교통여건이 좋아질 전망이다. 강신초, 신월중, 신화중, 화곡고, 덕원여고 등에 걸어서 통학이 가능하고 이마트, 목동현대백화점, 우장산공원 등 편의시설을 이용할 수 있다. 분양가는 3.3㎡당 1600만원 선으로 단지 바로 옆 화곡푸르지오가 3.3㎡당 1760만원 선인 점과 발산지구, 마곡지구 등의 개발호재가 있는 점을 감안하면 가격 상승을 기대해 볼 수 있다. 현재 105㎡(32평형) 3가구, 142㎡(43평형) 3가구, 152㎡(46평형) 4가구, 175㎡(53평형) 2가구가 미분양으로 남아 있다. 계약금 10%에 중도금 60%가 이자후불제다. 입주는 2009년 3월 예정이다. ◇고양시 탄현동 일산임광진흥 지상 15층 16개 동 82(25평형)~152㎡(46평형) 905가구로 이뤄져 있다. 지하철 3호선 주엽역이 차로 10분 거리로 다소 불편하지만 걸어서 15분 거리에 경의선 탄현역이 2009년 복선전철로 개통될 예정이어서 교통여건이 다소 좋아질 전망이다. 자유로, 중앙로 등을 통해 서울까지 1시간 이내에 접근 가능하다. 황룡초, 호곡중, 일산동고 등에 걸어서 통학이 가능하고 이마트(탄현점), 롯데백화점(정발산역점), 킨텍스 등 편의시설을 이용할 수 있다. 단지 뒤편으로 황룡산, 고봉산 자락이 펼쳐져 주거 쾌적성도 좋다. 또 일산신도시와 운정신도시 사이에 위치해 파주신도시 개발 수혜와 일산신도시의 편리성을 동시에 누릴 수 있다. 현재 152㎡(46평형) 80가구가 미분양으로 남아 있고, 금융조건으로는 계약금 5%, 분양가의 50%를 무이자 융자를 받을 수 있다. 입주는 2009년 9월 예정이다. ◇수원시 인계동 웅진아파트 지상 15층 3개 동 105㎡(32평형) 165가구로 이뤄져 있다. 국철 수원역이 차로 15분 거리로 다소 불편하지만 걸어서 10분 거리에 분당선 연장선 수원시청역이 2011년 개통될 예정이어서 교통여건이 개선될 것으로 보인다. 경수산업도로, 영동고속도로 동수원IC 등 도로망을 이용해 서울 및 수도권 접근이 수월하다. 인계초, 수원중·고 등에 통학이 가능하고 애경백화점(수원역점), 갤러리아백화점, 홈플러스, 뉴코아아울렛 등 편의시설이 풍부하다. 단지에서 3㎞ 떨어진 곳에 광교신도시, 흥덕지구가 개발 중에 있고 주변의 인계주공, 권선주공, 매탄주공 등이 재건축하고 있어 이에 따른 후광효과도 누릴 수 있다. 분양가는 3.3㎡당 1000만원 선으로 주변 99㎡대(30평형대) 아파트에 비해 3.3㎡당 200만원가량 싸다. 105㎡(32평형) 20가구가 미분양으로 남아 있고, 금융 혜택으로는 계약금은 10%, 분양가의 50%가 이자후불제다. 입주는 2009년 7월 예정이다. ◇안양시 비산동 성원상떼빌1차 기오아파트를 재건축한 단지로 지상 24층 3개 동 95(29평형)~112㎡(34평형) 219가구로 이뤄져 있는 주상복합이다. 국철 안양역이 도보 10분, 지하철 4호선 범계역이 차로 5분 거리에 있다. 외곽순환도로 산본IC, 제2경인고속도로 석수IC 등 광역도로망이 가까이 있고 경수산업도로, 관악로, 과천대로 등을 통해 서울까지 30분 내 진입 가능하다. 안양초, 중앙초, 부흥중·고 등에 통학이 가능하고 롯데백화점(안양역점), 이마트를 비롯해 차로 5분 거리에 있는 평촌신도시 상업시설을 쉽게 이용할 수 있다. 분양가는 3.3㎡당 1360만원 선으로 단지와 마주하고 있는 비산삼성래미안이 3.3㎡당 1500만원인 점과 안양천 생태하천복원, 임곡지구 조성을 감안하면 가격 상승도 기대해 볼 수 있다. 현재 95㎡(29평형) 2가구, 109㎡(33평형) 6가구, 112㎡(34평형) 6가구 등 총 14가구가 미분양이다. 계약금은 10%, 분양가의 40%가 이자후불제다. 입주는 2010년 4월로 입주 후 전매 가능하다. ◇인천시 부개동 부개푸르지오 지상 26층 12개 동 82(25평형)~191㎡(58평형) 1054가구 대단지다. 단지가 크다 보니 단지 내 피트니스클럽, 실내수영장, 실내골프연습장, 멀티미디어실, 전자도서관 같은 입주자 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 국철 1호선 부개역이 걸어서 5분 거리에 있고 외곽순환도로 송내IC, 경인국도 등을 통해 서울 및 수도권 진출입이 수월하다. 부개서초, 부평동중, 부흥고 등이 있고 롯데백화점(부평점), 롯데마트(부평점), 현대백화점(상동점), 투나 등 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다. 중동신도시와 마주하고 있어 입주 13년차에 접어드는 중동신도시 수요를 대체할 수 있을 것으로 기대된다. 현재 82㎡(25평형) 3가구, 112㎡(34평형) 16가구, 158㎡(48평형) 104가구, 191㎡(58평형) 26가구 등 총 149가구가 미분양 상태다. 중소형까지 미분양으로 남아 있어 신혼부부 등 실수요자들이 눈여겨볼 만하다. 계약금은 10%, 중도금의 40%가 이자후불제다. 입주는 2010년 1월 예정이다.

법원경매 투자의 가장 큰 장점은 저가에 매입한다는 데 있다. 이번에는 경매로 부동산을 값싸게 낙찰 받아 세를 주며 짭짤한 임대소득으로 중년 이후 진정한 경제 자유인으로서의 삶을 즐기며 사는 실속 경매투자자의 임대용 부동산 낙찰 사례를 소개한다. 서울남부법원에서 경매가 진행된 서울 양천구 신월동 445에 있는 근린주택 낙찰 사례를 놓고 연구해보자. 1995년 5월에 지어진 대지 162평, 3층 규모의 상가주택이다. 일반주거지역 내에 있는 이 근린주택은 최초 감정가가 11억1727만원에서 1회 유찰해 최저 경매가격이 9억181만원(감정가의 80%)으로 떨어졌다. C씨가 한 명의 다른 입찰자를 제치고 9억5670만원에 낙찰받았다. 이 건물은 강서초등교 동쪽에 위치하고 12m 도로를 접한 노선상가지대에 위치, 인근 주민들의 상가 이용 빈도가 높아 우량한 상권은 아니지만 그럭저럭 괜찮은 C급 정도의 상권이다. 입찰 전 등기부등본상 권리관계를 분석해 보니 별다른 문제는 없었다. 이 상가의 최초 저당권은 국민은행 화곡본동지점에서 채권최고액 6억5000만원에 설정했다. 이후 제2금융권의 근저당 2건과 가압류 3건이 있지만 국민은행의 가장 먼저 설정된 권리(말소기준권리) 이후 모두 소멸되는 권리였다. 등기부등본상 인수해야 할 권리는 없었다. 그러나 약간 걸리는 문제는 건물 규모에 비해 상가 세입자가 많다는 점이다. 12명의 영세 임차인이 영업을 하고 있었다. 아무래도 세입자들이 많으면 명도에 시간이 소요되고 이사비 등 추가비용이 만만치 않으리라 판단했다. 세입자들은 보증금 100만~1000만원의 소액임차인이었는데 상가건물임대차보호법상 영세보증금에 대한 배당이 예상됐다. 하지만 그동안의 낙찰 경험으로 봤을 때 다소의 명도 애로가 예상됐다. 나중에 확인해 보니 ‘파렴치한’ 입찰 전 미리 명도저항 여부를 파악했다. 건물은 상가, 사무실, 주택 등 복합건물 형태로 이용 중이었는데 3층 5평 남짓한 사무실에는 모 장애인 봉사단체가 법원에 권리신고도 안한 상태로 무단 점유하고 있었다. 경매 고수들은 잘 알겠지만 입주자 중 봉사단체나 장애인 유관단체가 입주해 있으면 명도가 까다로운 게 사실이다. 아닌 경우도 있지만 대개 이들은 이사비를 타내기 위해 경매 직전 임차인으로 가장해 입주하는 경우가 많다. 그래서 초보 투자자들은 이런 물건이 무척 조심스럽다. 요즘 같은 저금리 시대에는 소형 상가건물 경매 물건이 품귀를 빚는다. 그러나 이 물건이 이렇게 값싸게 낙찰된 이유는 명도의 어려움 때문에 다른 사람이 입찰을 꺼렸기 때문이다. 인기 지역 중형 평수 아파트값이 10억원을 훌쩍 넘는 것을 감안하면, 이 건물을 시세보다 싸게 산 것이 확실하지만 말이다. 일단 C씨는 잔금을 납부하고 명도에 들어갔다. 나의 조언대로 C씨는 상가나 주택의 세입자에게 되도록 명도확인서를 천천히 내주면서 합의를 유도해 나갔다. 영세 상인이나 주택 세입자들은 명도확인서를 받으면 ‘말이 바뀌는 것’이 관행이기 때문이다. 한 달 보름 간의 지리한 명도합의를 통해 일부 세입자는 이사 가는 것으로 결정했고, 대부분의 세입자는 재계약을 합의해 만족스러운 명도처리 과정을 밟았다. 그러나 예상했던 대로 장애인 봉사단체는 만만치 않은 대항을 해왔다. 지회장 명함을 줬던 한 불량기 많은 남자는“위로금 5000만원을 주지 않으면 절대 사무실을 내줄 수 없다”고 버텼다. 불량기 넘치는 초로의 남자는 함께 대동한 직원에게 손찌검을 하며 과장된 표정으로 막무가내 떼를 썼다. “50명의 우리 회원들이 당신 사무실에 찾아갈 테니 그리 알아”하고 그 남자는 소리쳤다. 생각해 보라! 나의 사무실로 목발 짚은 회원들이 ‘진입’해 온다면…. 생각만 해도 아찔하지 않은가? 지회장이라는 사람을 만나 적당한 선의 위로금으로 해결하자고 종용하며 사정을 이야기했다. 술 한잔 하며 대화도 하고, 낙찰자의 애로를 설명하고 설득한 끝에 2000만원으로 합의를 보게 됐다. 취중 대화를 통해 역시 그들의 실체를 알아냈다. 예상대로 그들은 경매에 부쳐진 업무용 또는 근린주택 등에 미리 거의 공짜로 입주한 후 이사비를 얻어 쓰는 파렴치한들이었다. C씨는 거액의 ‘위로금’을 추가부담했지만 나름대로 남는 장사였다고 자부했다. 기존의 세입자들과 재계약하면서 보증금 8000만원, 월 560만원의 월세를 얻는 수익을 얻게 되기 때문이다. 비록 가짜 임차인 한 사람 때문에 애를 먹었지만 월 500만원 넘는 고정수익을 얻는 건물을 낙찰받은 것이다. C씨는 명도를 끝낸 이후 옆에 있는 필지의 공터를 별도 매입해 주차장으로 만드는 등 꾸준히 상가 가치를 높였다. 얼마 전 내 사무실을 찾은 C씨는 인근의 중개업자가 이 건물을 18억원에 사겠다는 매도의사를 타진해 왔다며 환하게 웃었다. 이번엔 남들이 잘 찾지 않는 소외종목을 공략해 짭짤한 임대수익을 얻는 ‘틈새’ 경매 낙찰기(記)를 소개해 본다. 경매에서 소외된 종목은 값싸게 낙찰받고 높은 임대수익을 얻는 묘미를 느낄 수 있다. 내가 아는 D씨는 20평형대 소형 지하 다세대 매물만 겨냥한다. 이유는 단 하나. 바로 낮은 낙찰가에 경쟁률이 보통 1~2명에 불과하기 때문이다. 호재가 있는 지하 다세대는 잘만 고르면 대박 물건이다. 재개발과 재건축 추진 중인 지하 다세대뿐 아니라 도심 속 업무빌딩 인근, 유찰이 잦은 도심 오피스텔, 대학가와 공단 밀집 지역의 중소형 다세대는 높은 수익률이 보장되는 알짜 물건이다. D씨가 관심을 집중해 노리는 물건은 주로 관악구 신림동, 봉천동 일대의 지하 다세대다. 물량이 풍부하게 공급돼 물건을 고르기 쉬워 싸게 낙찰받고 또 임대가 비율은 상당히 높기 때문이다. 지하 다세대는 2회 이상 유찰이 기본이어서 낙찰가율 60% 선이고 입찰도 한두 사람만 한다. D씨가 이런 매물을 집중 공략한 시기는 외환위기 이후부터. 종자돈 2억원이 지금은 10억원으로 늘어났다. 통상 시세보다 20~40% 값싸게 사들인 후 짧게는 1년에서 길게는 2년여 집중적으로 세를 준다. 투자금액 3000만~5000만원에 산 다음 보증금 1000만원, 월세 20만~30만원에 내놓는다. 임차기간이 만료되기 몇 달 전 중개업소에 급매물로 내놓는다. 매물로 내놓을 때는 비슷한 매물보다 5~10% 저가로 내놓는다. 지하 매물을 누가 살까 하겠지만 장년 또는 노년층 부부들이 많이 사고, 적은 돈으로 내집 장만하려는 청장년층 외에 신혼부부, 지방 유학생까지 다양하다. 처음부터 월세 수익을 목적으로 투자하다 보니 물건의 위치와 생활의 편의성을 많이 따져 물건을 고른다. D씨가 털어놓은 대박 물건은 지세가 다소 높은 곳에 위치한 지하 1층 매물이다. 이런 매물은 공부(公簿)상 지하 다세대지만 사실상 1층과 다름없는 진흙 속 진주다. 현장 답사를 꾸준히 하다보면 의외로 공부상 표시와 실제 위치와 불일치한 물건을 만날 수 있다. 즉 서류상 지하 1층이지만 실제로는 지상 1층으로, 지대가 경사진 곳에 위치한 매물을 고르면 1층과 똑같다. 이런 매물은 예외 없이 임대가 수준이 높고 임차 수요는 물론 나중에 되팔 때 매수자 찾기가 손쉬운 장점이 있다. D씨는 이외에도 건물의 외관과 내부가 깨끗한 오래된 매물, 역세권, 근린주택 내 지하 매물 등 돈 되는 매물만 집중적으로 매입했다. 그런 다음 일정 기간 세를 줬다 되팔기를 반복했다. 지금은 남부럽지 않은 자산가의 반열에 올랐다. 요즘도 돈 되는 지하 매물 사냥을 위해 관악구 일대를 오르내리고 있다. D씨가 기피하는 물건도 몇 가지 있다. 우선 명도의 어려움이 예상되는 물건은 과감하게 피한다. ‘소형, 지하’의 틈새 매물 일수록 명도의 어려움이 많이 숨어 있다. 소년소녀 가장이 살고 있거나 불치병에 걸려 거동이 힘든 세입자가 있거나, 위치나 건물의 상태가 좋지 않고 수요자 찾기가 어렵다면 아무리 싸다 해도 포기한다. 특히 명도가 어려우면 배(주택 가격)보다 배꼽(명도비 등 추가비용)이 크므로 특히 조심해 물건을 고른다. 또 입찰장에서 되도록 낮은 값을 써내기 위해 남보다 부지런히 매물을 찾아다니고 입찰장을 들락거린다. 절대 욕심을 내 높은 값을 써내지 않는다. 매입가가 높을수록 임대가 수준이 낮다는 것을 잘 알기 때문이다.

대형화와 복합화로 승부하던 유통업체들이 축소 지향으로 돌아섰다. 백(百)화점에 이은 ‘오십(五十)화점’ 할인점 경쟁은 포성이 잦아들고 있다. 대신 좀더 작아진 슈퍼슈퍼마켓으로 전선이 이동 중이다.지난봄 유통업계에서는 롯데의 ‘깜짝 쇼’가 화제가 됐다. 롯데가 전국 25개 지역에서 슈퍼슈퍼마켓(SSM)인 ‘롯데슈퍼’를 3월 16일 오후 일제히 오픈했기 때문이다. 이마트에 밀려 ‘유통 지존’ 자리를 내준 롯데가 자존심 회복을 위해 기획한 이벤트였다. 2001년 서울 전농점을 시작으로 40개의 SSM을 운영하고 있는 롯데는 연내에 추가로 3개 점포를 열고, 내년에도 서울과 수도권을 중심으로 꾸준히 점포를 늘릴 계획이다. 지난 6월에는 삼성테스코가 경쟁에 가세했다. 삼성테스코는 ‘홈 익스프레스’라는 이름으로 서울 중계동에 SSM을 냈다. 7월에는 서초동에 2호점을 내며 강남 상권에도 발을 들여놓았다. 삼성테스코에 출자하고 있는 테스코홀딩스는 국내에 할인점 업체로 알려져 있지만 세계 SSM 시장에서도 6위를 차지하고 있는 회사다. SSM은 200~1,000평 정도의 매장에서 식료품과 공산품을 판매하는 곳이다. 규모로는 할인점과 슈퍼마켓의 중간 정도, 제품 구성은 백화점 지하 식품매장과 할인점 공산품 매장을 가미한 형태다. 대신 SSM은 식료품 비율이 80% 정도로 높다. 여기에 교환과 환불을 보장하는 품질만족제도와 계산착오 보상제 등 대형 할인점 수준의 서비스를 제공한다. 가격 정책은 할인점과 차별을 둔다. 공산품은 할인점에 비해 오히려 약간 비싼 대신 식료품은 가격을 낮춰 판매한다. SSM은 어찌 보면 어정쩡한 모양새를 취하고 있다. 하지만 목표시장만큼은 명확하다. SSM은 매장을 기준으로 반경 500m 이내를 석권하는 것이 목적이다. 걸어서 10분거리 이내인 지역의 주부들이 공략 대상이다. 매장당 연간 매출 목표는 100억원 수준. LG슈퍼 관계자는 “SSM은 규제가 적고 몸이 가벼워 할인점이 놓치고 있는 상권에도 입점이 가능하다”고 설명했다. 신세계 유통산업연구소가 집계한 지난해 SSM 시장 규모는 연간 7조원 가량이다. 올해는 시장규모가 10% 정도 성장한 7조7,000억원이 될 전망이다. 내수부진으로 내리막길을 걷는 유통업계가 SSM에 주목하는 이유다. 계속돼온 유통업체의 할인점 경쟁으로 인해 대규모 부지 확보가 한계에 다다른 점도 간과할 수 없다. 이미 인구밀집지역에는 대부분 할인점이 진출해 있어 새로운 상권을 찾기가 쉽지 않다. 이 때문에 할인점들은 인구 10만 명 안팎의 지방 중소도시까지 진출하기 시작했다. 할인점들은 향후 1~2년 내 점포 부지가 고갈 상태에 이를 것으로 예상하고 있다. 그나마 아직 남아있는 상권은 대부분 이마트가 부지 선점 전략으로 ‘찜’해 놓은 곳이다. 서울역 ·용산역사나 옛 건국대 야구장 등 쓸 만한 부지가 매물로 나오면 유통업체들이 총력전을 펼치는 것도 이 때문이다. 할인점 상권에서 벗어난 이른바 ‘사각 상권’을 공략하려는 의도도 크다. 차량을 이용하면 인근 지역 할인점을 이용할 수 있지만 소비자들은 지역상권을 더 자주 찾게 마련이다. 위험이 작다는 점 역시 매력이다. SSM 개점 비용은 할인점의 10분의 1 수준. 대개 건물을 짓지 않고 임대하기 때문에 초기 투자 부담이 크게 줄어든다. 규모가 작은 만큼 매장 운영비도 적게 들어 투자 회수도 빠른 편이다. 숫자만 놓고 본다면 국내 SSM 시장의 선두주자는 LG슈퍼다. LG유통이 운영하는 LG슈퍼는 전국에 77개의 점포가 있다. 지난 1976년 을지로 삼풍상가에서 ‘럭키슈퍼’로 시작한 LG슈퍼는 LG백화점과 LG25 등을 거느린 LG유통의 모체다. 하지만 LG슈퍼는 SSM이라기보다는 ‘연쇄점’ 쪽에 가깝다. 제품 구성이나 서비스가 과거 지역상권을 석권했던 연쇄점과 크게 다르지 않다. 해태유통도 80년대 ‘해태슈퍼마켓’ 체인을 출범시켰지만 브랜드 인지도는 그리 높지 않은 편이다. 국내에서 본격적으로 SSM 시장이 개척되기 시작한 것은 대형 할인점이 성공을 거둔 뒤부터다. 99년 신세계 이마트가 서울 신월동에 900평 규모의 ‘에브리데이’를 개점하면서 SSM에 발을 들여 놓았다. 이마트는 2001년 수서에 에브리데이 2호점을 냈다. 하지만 신세계는 수서점을 끝으로 더이상 에브리데이를 확장하지 않았다. 이마트 전성시대가 이어지고 있기 때문이다. SSM 시장에 불을 지핀 쪽은 이마트를 뒤쫓고 있는 나머지 할인점들이다. 당분간 할인점 부문에서는 이마트의 독주를 막기 어렵다는 판단에서다. 특히 삼성테스코는 국내에서 SSM 경쟁이 확대되기를 은근히 기대하고 있다. 테스코가 지닌 SSM의 노하우를 활용하면 승산이 있다고 판단한다. 홈 익스프레스 서초점 남정일 점장은 “영국 테스코는 SSM으로 성장한 업체이기 때문에 고객 공략 포인트를 정확히 알고 있다”며 “홈플러스의 국내 노하우와 결합하면 상당한 시너지를 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 삼성테스코의 설도원 상무는 “대형 할인점 진입이 어려운 곳에 SSM을 열면 할인점의 잠재 고객으로 끌어들이는 효과가 있다”고 말했다. 홈플러스는 2008년까지 전국에 130개 홈 익스프레스 점포를 열 계획이다. 국내에서 고전하고 있는 월마트와 까르푸도 SSM 시장에 진출할 채비를 갖추고 있다. 월마트는 올해 안에 미국형 대형 슈퍼마켓인 ‘네이버후드 마켓’을 선보일 계획이다. 수도권에 선보일 네이버후드 마켓 1호점은 다른 SSM보다 훨씬 큰 1,200~1,800평 규모가 될 예정이다. 한국까르푸는 아직 구체적인 출점 계획은 세우지 않았다. 그러나 지난 10일 한국까르푸 필립 브로야니고(Philippe Broianigo) 사장은 홈플러스의 슈퍼익스프레스 서초점을 둘러봤다. 유통업계는 까르푸의 SSM 시장 진출도 시간문제로 받아들이고 있다. 신세계 관계자도 이런 움직임을 의식한 듯 “다른 업체들의 SSM 운영 상황을 예의주시한 후 SSM 추가 출점 여부를 검토할 방침”이라고 밝혔다.

견병문 훼미리마트 개발과장은 편의점 입지에서 가장 중요한 것은 사람의 흐름 이라고 강조한다. “호주머니를 잡으면 7할은 성공입니다.”‘어느 곳에 편의점이 입주해야 장사가 잘 되느냐’는 질문에 견병문(38) 훼미리마트 개발과장은 다소 엉뚱한 대답을 한다. 호주머니처럼 생긴 곳이라니? “주동선이 하나밖에 없는 곳을 말합니다. 드나드는 길목이 하나라서 독점 상권이 되는 겁니다. 이런 곳에 편의점을 오픈하면 당연히 손님이 몰릴 수밖에 없지요. 간단히 말해 복(福)주머니를 연상하면 됩니다.” 거꾸로 바람개비 지형에서는 사람이 새나간다. 업계에서는 이런 곳을 가리켜 ‘털면 쏟아지는 자리’라고 말한다. “서울 목동에서 신월동으로 나가는 곳이 대표적입니다. 격자형으로 생긴 도로를 따라가다 보면 어느새 바람개비가 돌아가는 것처럼 사람이 빠져나가게 됩니다. 이렇게 사람의 흐름이 ‘빠지는 곳’은 편의점이 성공하기 힘들지요.” “개발요원은 밤을 기다리는 남자” ‘편의점 확장 전쟁’이 치열하다. 지난해 점포수 5천개를 돌파했고 올해는 7천개에 달할 것으로 업계는 내다보고 있다. 하루에 5개꼴로 편의점 폴 사인이 생기고 있는 셈이다. 편의점 개점은 미시유통학의 결정판이라고 할 수 있다. 편의점 업계에서는 신규점포 부지를 물색하고, 점주를 유치해 매장을 오픈하기까지의 과정을 담당하는 개발과 직원을 ‘개발요원’이라고 부른다. ‘맨땅에 헤딩하는’ 군사작전을 방불케 한다는 뜻에서 이런 별명이 붙었다. 멀쩡히 장사 잘하는 가게에 들어가 명함을 내밀며 ‘업종을 한번 바꿔보시지요’라고 인사하는 사람을 누가 반가워하겠느냐는 것. 이처럼 개발요원에게는 부동산을 보는 안목이 필수적이고, 기존 사업주에게 업종 전환을 설득하는 능력도 중요하다. 견과장이 ‘요원 생활’을 시작한 것은 1991년부터다. 명함을 내밀자마자 10초 만에 쫓겨나던 시절부터 시작해 지금까지 3백개 넘게 편의점을 오픈 시킨 베테랑 요원이다. 1천5백개에 이르는 훼미리마트 매장 가운데 5분의 1이 그의 ‘다리품’을 거쳐서 탄생했다. “되겠다 싶은 부지를 찾으면 일단 유심히 지켜봅니다. 15분 동안 30명 이상이 지나가야 한다, 주택가가 배후에 있어야 한다, 뭐 이런 것들이 기본 요소입니다. 그리고 밤이 오기를 기다립니다.” 밤(夜)? 편의점 사업에서 밤은 대단히 중요하다. “지난 10년간 통계자료를 분석하면 야간(우후 4시부터 이튿날 8시) 매출 비중이 61%입니다. 특히 10시부터 12시까지 두 시간 매출이 전체의 24%에 이릅니다. 편의점 개발담당 직원이 ‘밤을 기다리는 남자’가 된 이유라고 해야 하나요.” 그래서 편의점 입지는 출근보다는 퇴근 길가에 닿아 있는 것이 좋다. 이왕이면 버스정류장이나 종점 인근의 주택가가 유리하다. “주택가 옆이 유리해요. 가령 지하철역에서 가까운 A지점과 주택가 근처의 B지점이 있다면 B를 택하라고 권합니다.” 주택가를 선호하는 이유는 유동인구가 곧바로 매출로 연결되지 않는다는 데 있다. 견과장은 자신의 실패 사례를 통해 그 이유를 설명했다. “서울 영등포의 한 장소에서 두 번이나 실패한 경험이 있어요. 이곳은 하루 유동인구가 1만명이 넘습니다. 주변에는 각종 상점·여관·식당이 즐비합니다. 그런데도 실패했어요. 1만명이 지나다녔지만 구매력으로 치자면 2천명만 못했기 때문입니다.” 경기도 안양역 인근 안양 1번가에도 쓰린 기억이 있다. 50m 옆에 지하철역과 버스정류장이 있어 유동인구만 3만명에 달하는 ‘황금입지’인데도 결국 두 손을 들었다. 이번에는 건물 층수가 2층에 불과해 단골손님이 빈약했던 것. 영등포와 안양 1번가, 언뜻 보기에 성공을 ‘예약’한 것 같은 자리에서 실패한 이유는 무엇보다 고정상권이 약했기 때문이다. 견과장이 누누이 “사람을 베이스(base)에 깔아야 한다”고 강조하는 것도 이때문이다. 그래서 2∼3년 전부터 ‘편의점 개척지’로 떠오른 곳이 병원과 오피스텔 상점, 그리고 교외의 구멍가게들이다. 실제로 종합병원 내 구내매점·경기도 대성리 일대 MT촌·양평으로 향하는 국도변 일대 구멍가게들은 거의 편의점으로 옷을 갈아입었다. 유동인구가 많고 적고를 떠나 이들 지역은 ‘구매력 있는 손님들’이 드나들기 때문이다. ‘7m 과학’을 아시나요? “한 가구를 3.2명으로 보고 이들이 하루에 1천원씩 편의점에 쓴다고 칩시다. 편의점 한 곳이 하루 1백80만원 정도의 매상을 올리려면 6백 세대를 잡아야 하지요. 이것이 편의점 입점의 기본 룰입니다.” 예정 입지를 정하고 나서 이 공식에 맞추어 ‘삼각형’을 그리는 것이 편의점의 경쟁력을 평가하는 순서다. 각각의 꼭지점에는 경쟁점·접근성·상권이 위치한다. “먼저 현재의 경쟁점, 나아가서는 미래의 경쟁점이 어디에 들어설 것인지 파악해야 합니다. 둘째로, 접근성은 강력한 경쟁요소입니다. 왕복 거리가 10분이 넘으면 손님이 오겠어요? 마지막으로 상권입니다. 맞은편을 보는 것이 중요해요. 맞은편 일대가 썰렁하면 대중교통이 비껴간다는 얘기지요.” 이렇게 입지 분석이 끝나면 사람의 무의식을 ‘배려’하는 것도 놓쳐서는 안 된다. ‘편안한 땅’이어야 한다는 것. 언덕배기나 굴곡이 많은 곳은 곤란하다. “사람은 무의식중에 아래로 내려가는 길을 택하게 되는데 누가 언덕에 있는 편의점까지 찾아 올라오겠느냐”는 것이다. 흥미로운 대목은 정면에서 봤을 때 길이가 최소한 7m는 돼야 출입문을 가운데로 낼 수 있다는 ‘원칙’이다. “사람들이 지나가면서 ‘여기에 편의점이 있구나’하면서 출입문을 여는 데 걸리는 시간이 0.5∼0.7초라고 합니다. 그런데 이때는 이미 4m 정도 지나간 후라는 겁니다. 그래서 폭이 7∼8m 되면 출입문을 가운데에, 5m밖에 안 되면 한쪽 코너에 위치시킵니다. 이것을 ‘7m 과학’이라고 해야 하나요?” 이렇게 해서 이상적인 자리를 잡아 편의점을 오픈했다고 치자. 이제는 상점 운영과 상품 구색이라는 3박자를 맞춰야 한다. 이것이 바로 ‘30평 점포’를 탄탄하게 성공시키는 비결이다. “편의점 사업을 말할 때 입지 7할에, 운용 3할이라고 합니다. 그만큼 입지가 중요합니다. 그런데 ‘아무리 높게 잡아도’ 입지는 7할입니다. 나머지는 3할이 더해져야 성공합니다. 붙임성 있는 영업, 상품 머천다이징이 그것입니다.”