서울 아파트 가격이 오름폭을 보이는 가운데 은평구 역시 상승세를 나타내고 있다. 이에 따라 잔여가구를 분양중인 단지들도 주목받으며 계약률이 올라가고 있는 추세다. KB부동산이 발표한 주간KB아파트 시장동향 자료에 따르면 6월 17일주 기준 서울 아파트 매매는 0.07% 상승했다. 5월 중순부터 5주 연속 상승세를 이어가고 있는데 은평구 역시 집값 회복세를 보이고 있다. 은평구 집값 회복세가 나타나는 이유를 살펴보면 교통과 일자리 등 지역 개발 호재가 있기 떄문이다. 우선 연말쯤 연신내역에 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 개통예정으로 강남권으로의 접근성이 크게 개선된다. 또한 불광역 주변 서울혁신파크에 대규모 복합시설이 들어서는 호재와 함께 지하철 6호선•경의중앙선 DMC역과 수색역 일대 용적률을 최대 800%까지 높여 ‘미디어•엔터테인먼트 중심 업무지구’로 개발 계획을 발표한 DMC역 일대 개발도 수혜를 줄 것으로 기대된다. 부동산 업계 관계자는 “은평구는 서울 4대문 일대와 마포, 상암, 공덕 등 주요 업무지구로 이동도 수월한 입지적 장점을 갖췄고, 고양, 파주 등 경기도권의 관문 입지에 속해 입지적인 경쟁력을 갖추었다.”고 말했다. 개발 기대감으로 은평구 내 잔여세대를 분양하는 단지들도 주목을 받고 있는데 은평구 신사동에 위치한 은평자이 더 스타는 지하 4층~지상 최고 25층의 2개동, 총 312가구로 들어설 예정이다. 49㎡(소형주택), 84㎡(오피스텔)로 구성돼 있으며 현재 49㎡ 일부 잔여 가구를 분양 중이다.은평자이 더 스타에서는 GTX-A노선 등 연신내역에 계획된 GTX 노선들을 향후 편리하게 이용할 수 있고, 도보권에 6호선 응암역, 새절역이 위치한다. 새절역에 서부선, 고양•은평선이 신설될 계획으로 향후 3개 노선을 모두 도보권에 확보할 수 있다.은평구 원도심 입지로 주변에 생활 인프라가 풍부하고, 충암중, 충암고 등 명문 사립학교 등이 가까운 학군지도 갖췄다. 차량을 통해 스타필드 고양, 이케아 고양도 편리하게 이용할 수 있다. 다채로운 수목과 산책로가 잘 갖춰진 불광천이 도보권에 자리해 쾌적한 주거환경도 더했다.계약금은 2000만원 정액제로 중도금 전액 무이자 대출이 적용된다. 또한 은평구는 비규제지역이라 분양권 전매 역시 가능하다.은평자이 더 스타는 ‘풀옵션’ 수준의 기본제공 품목으로 선보이는 점도 화제다. 현관은 유럽산 포셀린타일 바닥에 신발장, 엔지니어드스톤 디딤판을 제공한다. 거실도 강마루 바닥에서 포셀린타일로 무상 업그레이드 가능하고, 간접조명, 유럽산 대형 포셀린타일 아트월이 기본이다. 알파공간도 붙박이장을 무상으로 선택할 수 있다.주방 역시 유럽산 포셀린타일로 벽을 마감했으며, 주방 상판에 유럽산 세라믹 패널을 적용하고, 유럽산 하드웨어를 적용한 가구가 돋보인다. 욕실 역시 벽과 바닥을 유럽산 포셀린타일로 마감했고, 욕실수전도 아메리칸 스탠다드를 기본으로 설계했다.추가로 전자 제품으로 거실과 침실, 알파공간 모두 시스템에어컨과 시스클라인 설치가 기본이다. 시스클라인은 GS건설과 자이S&D가 개발한 시스템으로 창문을 열지 않고도 공기 청정과 환기를 한 번에 할 수 있다. 또한 오브제냉장고, 식기세척기, 광파오븐렌지, 하이브리드쿡탑, 주방TV(13인치), 비데일체형 양변기 등도 무상이다.분양 관계자는 “오피스텔은 이미 완판됐고, 일부 잔여 가구를 분양 중인 소형주택도 판상형 스타일의 3Bay 설계, 욕실 2개를 반영하는 등 소형 타입의 약점을 보완했고, 실제 평면을 눈으로 확인한 고객들의 호평이 이어지고 있는 상황”이라고 말했다.한편, 은평자이 더 스타 홍보관은 서대문구 신촌로 일대(테라운드빌딩 1층)에 위치한다.

“한국에 최악의 상황은 아직 오지 않은 것 같다.”블룸버그통신은 “2023년 말, 태영건설의 구조조정 발표는 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 재발 위험 가능성을 보여줬다”며 “이런 구조조정은 그림자 금융의 부담을 더욱 악화시킬 수 있다”고 지난달 밝혔다.그림자 금융이란 은행과 비슷한 경제적 기능을 수행하지만, 규제를 덜 받는 비은행 금융기관과 이런 기관에서 제공하는 금융투자상품을 말한다. PF 대출·보증, 유동화증권, 신탁, 펀드 등이 있다. 부동산 그림자 금융은 자금 중개 과정이 길고 차입 규모가 큰데, 부동산 시장 침체 등 강한 충격을 받으면 무리하게 자금을 끌어다 쓴 기업은 심각한 타격을 받을 수 있다.문제는 해당 기업 하나의 몰락으로 끝나지 않는다는 데 있다. 기업과 관련한 자회사를 비롯해 거래처, 여기에 돈을 빌려준 다른 금융 기관 역시 줄줄이 피해를 볼 수 있다는 것이다. 대표적인 사례가 블룸버그가 언급했던 ‘태영건설 워크아웃’이다. 2023년 기준 시공능력 16위에 이름을 올린 태영건설은 메이저로 분류되는 ‘1군 건설사’다. 태영건설은 충분한 자기 자본 없이 무리하게 PF 대출을 통해 부동산 개발에 참여했다가 돈을 갚지 못해 결국 워크아웃을 신청했다.당시 태영건설이 관계한 PF 사업장은 총 60개, 공사가 진행 중인 곳은 140건이었고 600여 개에 달하는 공사 관련 협력업체와 하도급 계약 1000여 건이 연관돼 있었다. 태영건설의 PF 사태가 단순한 문제가 아니었다는 뜻이다. 블룸버그통신은 “2023년 말, 태영건설의 구조조정 발표는 PF 부실 재발 위험 가능성을 보여줬다”며 “이러한 구조조정은 그림자 금융의 부담을 더욱 악화시킬 수 있다”고 전했다.실제 자본시장연구원에 따르면 지난해 기준 우리나라 그림자 금융 규모는 926조원. 10년 전보다 4배 이상 증가했다. 또 코로나19 이후 부동산 시장이 침체하면서 PF 부실이 확대됐고 지난해 말 기준 저축은행 연체율은 6.55%에 이르는 것으로 집계됐다. 이는 2022년의 두 배 수준이다.롯데건설·신세계건설…부동산 침체에 유동성 위기까지 태영건설 사태는 정리되고 있지만, ‘PF’로 촉발한 국내 건설사 위기는 계속되고 있다. 나이스신용평가(나신평)가 9일 발표한 ‘건설사 책임준공 의무, 가중되고 있는 책임의 무게’ 보고서를 보면 지난해 말 기준 11개 건설사의 책임준공 약정액 집계 결과 61조원으로 나타났다. 2022년기준 약정액이 약 58조원이었던 것과 비교하면 5%가량 늘어난 것이다. 나신평이 들여다본 주요 건설사는 ▲현대건설 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 ▲DL이앤씨 ▲KCC건설 ▲SK에코플랜트 ▲코오롱글로벌 ▲HL디앤아이한라였다.나신평은 “부동산 경기침체의 장기화로 고위험군인 직접 프로젝트파이낸싱(PF) 보증에서 저위험군인 책임준공 약정으로까지 부정적인 영향이 확대되고 있다”며 “책임준공 약정이 건설사에 미치는 영향에 대한 전반적인 검토가 필요하다”고 했다. 시장에서 우려의 시선이 쏠리는 곳 중 하나는 롯데건설이다. 지난 1월 하나증권은 보고서를 통해 “롯데건설은 PF 규모가 크고, 1년 내로 돌아오는 PF 채무가 유동성보다 크다”며 “(사업성이) 좋지 않은 PF 사업장 비중이 높다는 점에서 태영건설과 공통점이 있다”고 설명했다. 롯데건설의 PF 현황을 보면 자기자본 대비 PF 보증 비중은 지난해 9월 말 기준 212.7%. 주요 건설사 중 태영건설(373.6%·별도 기준) 다음으로 높은 것으로 나타났다.올 1분기에 만기가 도래하는 미착공 PF 규모는 3조2000억원인데 서울 외 지역 공사 비중이 78.1%인 2조5000억원이다. 부동산 시장 침체기 서울보다 지방에서 미분양 우려가 커지고, 이 때문에 자금을 회수할 수 없는 위험이 있다는 점을 고려하면 롯데건설의 상황이 녹록지 않다고 짐작할 수 있다. 김승준 하나증권 연구원은 “PF 우발채무까지 고려하면 롯데건설이 감당하기 쉽지 않은 상황이고 PF 만기를 모두 연장해도 본 PF로 전환하지 않으면 리스크가 반복될 것”이라고 전했다.롯데건설의 유동성 위기 우려는 이번이 처음이 아니다. 롯데건설은 강원중도개발공사가 기업회생신청을 했던, 이른바 ‘레고랜드 사태’ 당시 5000억원을 단기차입 했었다. 한 달 뒤에는 롯데케미칼과 호텔롯데 등 주주사를 대상으로 2000억원 규모의 주주배정 유상증자를 했다. 은행권 대출과 담보 차입 등으로 1조원 이상의 자금조달도 추진한 바 있다. 국내 5대 그룹사인 롯데그룹이 뒤에서 지원하는 건설사가 유동성 위기에 긴급 자금 수혈을 했던 상황임을 고려하면 PF발 건설사들의 위기가 어느 정도인지 짐작할 수 있다.다만 최근 롯데그룹이 산업·신한·KB국민·하나·우리 등 5개 은행과 3개 증권사 등이 포함된 금융회사들과 함께 2조3000억원 규모의 롯데건설 PF 지원 펀드를 조성하며 숨통을 틔웠다. PF대출 만기를 3년 연장했기 때문이다.신세계건설도 PF 여파를 피해 가지 못했다. 지난 3월 한국신용평가는 신세계건설의 무보증사채 신용등급을 A에서 A-로 하향 조정했다. 기업어음(CP) 등급도 A2에서 A2-로 내렸다. 대규모 영업 적자를 비롯해 분양 실적 부진, PF 우발채무 리스크가 증가한 것이 원인으로 지목됐다. 지방 주택사업장에서 미분양이 이어지면서 분양 실적이 나빠졌고 공사대금 회수에 차질이 생기면서 손실이 커진 것으로 평가된다.신세계건설의 PF보증금액(연대보증·채무인수·자금보충 포함, 이자지급보증 제외)이 2800억원. 기존 책임착공 의무를 약속했던 구포항역 개발사업을 기한 내 착공하지 못하면서 지난 2월 신세계건설의 PF자금보충(2000억원) 약정으로 전환되며 보증 금액이 불었다. 연신내 복합개발사업 현장도 신세계건설이 300억원의 PF자금보충 약정을 제공하고 있다.PF발 위기에 대해 건설업계 관계자는 “시장 상황을 고려하지 않고 무리하게 욕심을 냈다가 생긴 사고”라고 했다. 건설 경기가 어떤지 정확히 예측하지 않고, 막연히 개발에 성공할 것이란 전제로 막대한 자금을 빌려 썼다가 경기 침체와 미분양 사태로 탈이 났다는 뜻이다. 그는 “건축비용이 급등하고 부동산 시장이 가라앉으면서 건설 경기도 당분간은 지금 수준으로 유지될 것으로 보인다”며 “이름 있는 건설사 가운데서도 유동성 문제로 곤란을 겪는 곳들이 더 나올 수 있다”고 말했다. 부실 정리 칼 빼든 정부·금융당국 "부실 우려 사업장 매각"정부도 PF 정상화 방안을 발표하면서 건설업에 드리운 먹구름을 걷어내기 위해 나섰다. PF 사업장에 대한 평가 기준을 개편하고, 최대 23조원에 달하는 부실 사업장을 구조조정하기로 한 것이다.지난 5월 13일 금융위원회와 금융감독원이 합동으로 발표한 ‘부동산 PF 정상화 방안을 발표했다. 현행 PF 사업장 사업성 평가 등급을 양호·보통·악화우려 등 현 3단계에서 양호·보통·유의·부실우려 4단계로 세분화하고 사업성이 가장 낮은 4단계 사업장에 대해서는 경매와 공매를 추진할 계획이라고 밝혔다. 유의, 부실우려 등급 판정을 받은 사업성 부족 사업장은 적극적인 사후 관리를 유도하고 ’유의‘ 등급 사업장은 재구조화와 자율 매각을 추진키로 했다. 사업 진행이 어려울 것으로 판단되는 부실 우려 판정 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진한다.한편 건설업계 일각에서는 평가 기준을 완화해 달라고 요청하고 있다. 사업성을 평가할 때보다 현장의 목소리를 더 반영해달라는 것이다. 우량 사업장들은 자금 공급이 원활해지면서 사업성이 제고되지만, 자금수혈이 필요한 중견 건설사들은 오히려 더 위기로 몰릴 수 있다는 것이다. 건설업계는 이 밖에 과도한 PF 수수료 개선과 유동성 공급을 위한 정책자금 확대 등을 건의한 것으로 알려졌다.

총 1만4000호의 주택이 공급되는 ‘도심 공공주택 복합사업’이 속도를 내고 있다. 서울 영등포구 신길2구역, 제물포역 인근 등 5곳이 예정지구로 추가된 것이다. 이로써 지난달 발표한 4곳의 후보지를 포함한 총 9곳의 예정지구에서 사업이 확정되면 모두 1만4000호의 주택이 공급될 것으로 전망된다. 국토교통부와 인천광역시는 신길2구역과 인천 제물포역, 도봉구 쌍문역 서측, 부천 원미사거리, 덕성여대 인근 등 5곳을 도심 공공주택 복합사업 2차 예정지구로 지정한다고 28일 발표했다. 신길2구역과 제물포역, 쌍문역 서측, 원미사거리 등 4곳은 29일에 덕성여대 인근은 다음 달 7일 2차 예정지구로 지정된다. 앞서 국토부는 지난달 증산4구역, 연신내역, 쌍문역 동측, 방학역 등 4곳의 후보지를 1차 예정지구로 지정했다. 국토부는 지난 2월 4일 '3080+ 대도시권 주택공급방안'(2·4 대책) 발표 이후 이날까지 도심 내 주택공급 후보지로 총 141곳(15만6000호)을 발표하고 지방자치단체와 사전협의, 주민설명회 등 지구 지정을 위해 발빠르게 움직이고 있다. 국토부는 이번 2차 예정지구 지정으로 5곳이 추가되면서 1차 예정지구 5594호를 포함한 총 9곳에서 모두 1만4072호의 주택이 공급될 계획이라고 설명했다. 도심복합사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 역세권과 저층 주거지, 준공업지역 등 도심 내 노후 지역을 개발해 신축 주택을 공급하는 사업이다. 도심복합사업은 민간 재개발 정비사업과 비교해 사업 기간이 짧다는 게 가장 큰 특징이다. 민간 주도 정비사업은 보통 13년이라는 시간이 소요되지만, 도심복합사업은 불과 2년5개월이면 가능하다는 것이 국토부의 설명이다. 신길2구역은 뉴타운 해제로 장기간 개발이 지체된 저층 주거밀집지역으로, 이번 도심복합사업을 통해 용적률이 285%까지 완화되면서 모두 1326가구 규모의 아파트 단지로 거듭날 예정이다. 제물포역 인근 지역은 지역 상권 위축으로 인한 주거환경 개선 미흡으로 노후화가 급속히 진행되고 있는 지역이다. 이 지역에는 도심복합사업을 통해 3410가구의 주택이 들어설 계획이다. 이밖에도 쌍문역 서측지구는 1088가구, 부천 원미사거리 북측은 1678가구, 덕성여대 인근은 976가구 규모로 각각 개발된다. ━ 민간 정비사업보다 30% 낮은 수준으로 공급 2차 예정지구로 지정된 5개 구역의 주민 분담금은 민간 정비사업보다 30% 이상 낮은 수준으로 공급될 것으로 보인다. 주민에게 공급하는 주택가격은 전용면적 59㎡의 경우 3억1000만∼5억8000만원, 전용 84㎡는 4억2000만∼7억6000만원으로 추산됐다. 일반에 공급하는 분양주택도 분양가상한제를 적용해 부담 가능한 가격으로 공급할 계획이라고 국토부는 밝혔다. 이에 따라 2차 예정지구 5곳의 일반 분양가격을 추정한 결과, 인근 시세의 60% 수준인 3.3㎡당 평균 1330만∼2662만원으로 분석됐다. 국토부는 올해 말 지구지정, 내년에는 주택단지설계를 위한 설계 공모를 실시하고 내년 말까지 주민 의견을 수렴해 시공사 선정과 복합계획 사업 승인 절차를 완료한다는 방침이다. 남영우 국토부 공공주택추진단장은 "여러 후보지에서 사업에 필요한 주민 동의율을 빠르게 확보되고 있는만큼 본 지구 지정 절차를 신속히 추진해 주택공급 효과가 조기에 나타나도록 노력하겠다"고 강조했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

인구유입, 물류증가, 주택·상권 활성화 촉매제… 광역교통망 가속에 부동산시장 꿈틀 ‘길 뚫리는 곳에 돈 길 열린다’는 말은 부동산시장의 격언이다. 교통망이 인구 유입, 물류 증가, 주택·상권 활성화 등을 이끄는 촉매제 역할을 하기 때문이다. 신규 교통망 발표 때, 착공 때, 개통 때마다 부동산값이 들썩인다. 특히 역세권 시세는 주변보다 높게 형성되고 오름폭도 가파른다. 수도권은 거미줄 같은 교통망을 자랑하지만 그 수혜를 제대로 누리지 못하는 사각지역도 적지 않다. 이들 지역을 중심으로 올해부터 잇따라 광역교통망이 개통되면서 답답한 환경에 숨통이 트일 전망이다. 노선이 지나는 곳의 부동산시장도 가치를 재평가 받을 것으로 보인다. ━ 수도권도시철도 연장으로 서울 접근성 좋아져 수도권 동북권은 서울로 출퇴근하는 실거주자가 많은데도 불구하고 교통 사각지대였다. 이곳에 남북 지역을 잇는 수도권도시철도 7호선 양주 연장선과 8호선 별내 연장선이 개발되고 있어 서울 접근성이 향상될 전망이다. 수도권 동남권에선 수도권도시철도 3·5호선 연장선이 하남지역의 서울접근성을 높이고 있다. 3호선 하남 연장선은 하남의 감일지구와 교산신도시를 묶고, 5호선 하남 연장선은 하남 미사·풍산·덕풍·신장지역을 묶어 각각 서울 강남과 강동으로 끌어들인다.수도권 서남권에선 수원과 인천을 잇는 수인선이 올해 완전 개통된다. 수인선은 서남권 전역을 관통하며 분당선과 연결돼 지역의 호재로 작용하고 있다. 서남권엔 수도권도시철도 7호선 석남·청라 연장선, 제2경인선, 신안산선, 수도권광역급행철도(GTX) B·C노선 등 다양한 도시철도가 줄줄이 추진되고 있다. 수도권 서북권에선 GTX A노선과 서울-문산 고속도로에 관심이 쏠리고 있다. 2023년 완공을 목표로 파주 운정과 동탄을 잇는 GTX A노선은 정부가 주거복지 개선 방안으로 추진해 힘을 실어주고 있다. 올해 말 개통 예정인 서울-문산 고속도로는 수원·평택까지 이어져 서부지역 생활권이 더욱 밀착될 전망이다.또한 고양시청에서 서울대입구까지 이어지는 서울 경전철 서부선과 고양선(가칭)은 정부가 추진하는 3기 신도시인 고양 창릉지구 개발과 맞물려 개통시기가 앞당겨질 전망이다. 부동산정보업체 경제만랩의 오대열 리서치팀장은 “올해는 그동안 각종 승인 절차와 개발 난관으로 늦어졌던 광역교통망이 잇따라 개통하는 분수령이 될 것”이라며 “서울 접근성에 숨통이 트이는 외곽 지역들에겐 큰 호재”라고 말했다. ━ 서북권 | GTX·서울-문산 고속도로 덕에 가치상승 기대감 · 수도권광역급행철도(GTX) A노선 · 서울-문산 고속도로 · 서울 경전철 서부선 · 고양선(가칭)서북권 분위기는 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 서울-문산 고속도로가 이끌고 있다. GTX A는 운정~킨텍스~대곡~연신내~서울역~삼성~수서~성남~용인~동탄을 잇는 쾌속선이다. 킨텍스·대곡·수서·성남·동탄이 대표 수혜지다. A노선은 2023년 완공을 목표로 지난해 말 착공식을 가졌다.하지만 강남 구간은 주민 반발, 토지 보상 갈등 등에 부딪혀 최근 답보 상태에 놓여있다.서울-문산 고속도로는 올해 말쯤 개통된다. 이 도로는 국토의 서부축을 잇는 문산-익산 고속도로의 마지막 구간으로 파주 문산~고양~서울~광명~수원~평택을 연결한다. 개통되면 문산에서 수원까지 이동이 1시간으로 단축된다. GTX A노선과 서울-문산 고속도로는 대규모 택지와 산업단지가 개발되는 고양·파주 지역의 교통난을 해소하고 저평가된 가치를 끌어올릴 것으로 기대된다. 고양시 창릉동 일대에 짓는 3기 신도시 개발과 맞물려 지역 발전에 탄력이 붙을 전망이다.이밖에 서울 경전철 서부선(새절역∼명지대∼여의도∼장승배기∼서울대입구역), 고양선(새절역∼향동지구역∼화정지구역∼대곡역∼고양시청역), 간선급행버스시스템 BRT(경의중앙선 화전역~지하철 신설역) 등도 추진되고 있다. 이 때문에 집값도 상승세다. 부동산정보업체 경제만랩의 시세 분석에 따르면 향동지구 호반베르디움 B4블록 전용 84㎡는 지난해 5월 약 6억1400만원에 실거래 됐다. 3년전 분양가보다 1억7400만원이 오른 금액이다. 국토부는 고양 창릉신도시 입주 시기(2026~2027년)에 맞춰 경전철 서부선과 고양선 개통 일정을 앞당길 계획이다. ━ 서남권 | 수인선·신안산선, 서남부 발전의 대동맥 기대 · 수도권광역급행철도(GTX) B노선 · 수인선(수원-인천) · 신안산선 · 수도권도시철도 7호선 석남 연장선수도권 서남권에선 올해 개통하는 수인선 복선전철이 화두다. 수인선은 수원~고색~봉담~한대앞~초지~정왕~오이도~월곶~연수~송도~인천을 잇는 노선이다. 수인선이 분당선과도 직결되면 서남부 지역의 대동맥이 될 전망이다. 이 덕에 인천의 아파트값은 2018년 0.13% 하락세에서 지난해 12월 0.48% 상승세로 반등했다. 경기도 수원권선구 오목천동서희스타힐스 전용 84㎡는 2018년까지 3억2000만원대에 머물던 실거래가가 지난해 12월 4억1500만원으로 뛰었다.수도권도시철도 7호선 석남 연장선(부평구청역~인천도시철도 2호선 석남역) 개통도 올해 안에 마무리될 예정이다. 부평산곡푸르지오 전용 84㎡는 7호선 연장선을 타고 지난해 12월 5억1500만원에 거래되는 등 가파르게 오르고 있다. 인천도시철도 1호선 송도국제도시 연장선도 올해 말쯤 개통한다. 이는 국제업무단지역에서 더 연장해 송도랜드마크시티역이 신설되는 노선이다.지난해 9월 첫 삽을 뜬 신안산선은 여의도~영등포~신풍~구로디지털단지~독산~석수~광명~목감~성포~한양대안산캠퍼스를 연결한다. 신안산선 분기선은 광명~매화~시흥시청으로 이어진다. 신안산선은 2024년 완공 예정이며 한양대~여의도 이동 시간이 25분으로 단축된다.이밖에 서남권엔 신림선 경전철(서울대~신림~보라매~대방~여의도)을 비롯해 제2경인선, 인천도시철도 2호선 연장선, GTX B노선(송도~남양주)과 C노선(양주~수원) 등이 정부의 광역교통 2030 계획에 수립돼 있다. ━ 동북권 | 의정부·양주, 7·8호선 연장으로 강남 접근성 향상 · 수도권도시철도 7호선 양주 연장선 · 수도권도시철도 8호선 별내 연장선 · 수도권광역급행철도(GTX) B노선 · 수도권광역급행철도(GTX) C노선동북권에서 윤곽이 드러난 교통망은 수도권 도시철도 7호선 양주 연장선과 8호선 별내 연장선이다. 7호선 연장선(2024년 완공 예정)은 도봉산역∼의정부 장암역∼탑석역∼양주시계∼옥정·고읍지구를 잇는 노선이다. 7호선은 청담·논현·강남구청·고속터미널·반포 등 서울 강남지역을 한번에 훑는 황금 노선이다. 이 노선이 개통되면 서울 접근성이 향상돼 양주·의정부 지역의 정주여건이 개선될 전망이다. 특히 한창 조성 중인 양주 옥정·회천 신도시에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다.그 여파로 양주 옥정신도시와 남양주 왕숙신도시를 중심으로 집값이 꿈틀대고 있다. 정부의 잇따른 규제를 피한데다, 집값 폭등을 피하려는 서울 탈출 행렬이 유입돼 배후수요가 증가한 점도 집값 상승을 부채질했다.8호선 연장선은 서울 강동구 암사역~경기도 구리시~남양주시 별내동을 연결한다. 총 6개 역(선사·토평·구리·구리도매시장·다산진건·별내)이 설치되며 빠르면 2년 뒤 완공될 예정이다. 이 노선은 지난해 12월엔 한강 지하를 관통하는 하저터널 공사에 들어갔다. 노선이 모두 개통되면 구리역에서 잠실역까지 20여분만에 도착하게 된다.2025년 완공을 목표로 구리역 인근까지 6호선을 연장(신내차량기지~구리도매시장 사거리)하는 방안도 추진 중이다.동북권엔 GTX B노선(마석·남양주~송도)과 C노선(양주·의정부~수원)도 계획돼있다. 모두 예비 타당성 조사를 통과했다. B노선은 3기 신도시 조성 계획 발표로 탄력을 받고 있다.C노선은 수서역 SRT 이용이 불편하다는 지적에 따라 진통을 겪고 있다. ━ 동남권 | 3·5호선 연장 개통으로 하남 서울생활권 숨통 · 수도권광역급행철도(GTX) A노선 · 수도권도시철도 5호선 하남 연장선 · 수도권도시철도 3호선 하남 연장선 · 인덕원-동탄 복선전철수도권도시철도 5호선 하남 연장선이 올해 개통 예정이다. 5호선 연장선은 서울 강동구 상일동~강일지구~미사강변도시~경기도 하남시 덕풍동·신장동·창우동을 잇는 노선이다. 노선엔 5개 역(강일역·미사역·풍산역·덕풍역·검단산역)이 신설된다.노선이 개통되면 숨통이 트일 전망이다. 하남지역 도로망은 미사강변도시·보금자리주택·강동산업단지·스타필드 등이 들어서면서 극심한 정체로 골머리를 앓아왔다. 조만간 강동엔지니어링 복합단지와 고덕상업업무 복합단지도 들어설 예정이어서 기업·인구 유입의 견인차 역할을 할 것으로 기대된다.특히 5호선 연장선은 미사강변도시의 첫 전철 노선이어서 이 지역 부동산시장에 온기를 불어 넣고 있다. 하남 망월동 미사강변골든센트로 전용 84㎡의 실거래가는 지난해 3월 6억6000만원, 8월 7억5000만원, 12월 8억9000만원으로 상승세를 보이고 있다.3호선 하남 연장선은 오금역~감일역~사창역~교산역~덕풍·신장역을 연결하며 교산신도시와 감일지구에 서울접근성을 제공하게 된다. 노선이 개통되면 하남에서 수서역·잠실역까지 약 20~30분으로 단축된다. 개통은 2026년 예정이다.동남권 타 지역에도 철도와 도로 확충이 추진 중이다. 수서·성남·용인·동탄을 지나 파주까지 이어주는 GTX A노선, 신분당선 연장선과 이어지는 인덕원~동탄 복선전철, 경부고속도로 교통량을 분산하는 간선도로(구리-세종, 오산-용인)등이 국토교통부 광역교통2030 계획에 포함됐다.- 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

종로까지 20분으로 가깝고 북한산 조망…스타필드·이케아·롯데몰 등 상업시설 많아 현대건설은 2513실의 대규모 오피스텔 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’의 견본주택을 10월 31일 열고 분양에 나선다. 경기 고양시 삼송지구 도시지원시설 S4-2·3블록에 들어서는 이 오피스텔은 연면적 18만1000㎡로 63빌딩(16만6000㎡)보다 넓은 연면적을 자랑한다. 전용면적은 18~29㎡형의 소형으로 1~2인 가구에 적합하다.서울로 출퇴근 하는 도심 직장 생활자에 초점을 맞춘 만큼 서울 접근성이 우수하다. 지하철 3호선 삼송역을 이용하면 서울 종로권역까지 약 20분대로 도달할 수 있다. 신분당선 서북부 연장 사업이 확정될 경우 강남권역까지 30분대면 접근할 수 있다. 신분당선 연장 사업은 삼송역을 출발해 용산역을 거쳐 신사·강남역까지 연결하는 내용이다. 현재 기획재정부가 예비타당성 조사 대상으로 선정한 상태다. 단지 광장에서 삼송역까지는 도보로 3분 거리(360m)다.또 단지와 3정거장 거리인 연신내역에 파주 운정신도시~화성 동탄을 잇는 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 2023년 개통하면 경기 남부로의 이동도 쉬워진다. 차량을 이용하는 경우도 원흥~강매 간 도로를 이용하면 강변북로·제2자유로·수색로·서울외곽순환도로·인천공항고속도로로 진입이 용이하다. 쇼핑몰·영화관·대형마트 등 배후 상업시설도 풍부하다. 스타필드 고양점, 이케아 고양점, 롯데몰 은평점이 이미 들어섰다. 800병상 규모의 은평 성모병원은 내년 5월 개원할 예정이다. 단지 남쪽 창릉천에는 수변공원이 조성돼 있고, 북한산 국립공원으로 이어진 노고산 자락을 끼고 있으며, 서오릉·서삼릉·식물원 등 녹지도 풍부하다. ━ 실내수영장·골프연습장 등 25종 편의시설 또 단지 안에 실내수영장과 실내체육관, 실내 외 조깅트랙 등의 체육 커뮤니티 시설도 들어선다. 클라이밍·실내골프연습장·피트니스·GX룸·야외체육공간 등의 공간도 있다. 여기에 스카이라운지와 테라스 가든, 푸드라운지와 사우나 등도 설치돼 아파트 못지 않은 주거 편의성을 제공한다. 북카페와 자전거카페를 비롯해 DIY공방, 펫케어센터 등 테마 휴식공간도 조성한다. 외부 손님을 맞거나 자기계발을 할 수 있는 게스트룸·코워킹스페이스·세미나실·스터디룸도 있다.소형 오피스텔의 특성에 맞게 집합형 무인택배 시스템과 에어샤워부스, 전기자동차 충전 설비 등도 갖추고 있다. 각 실마다 기본 가구와 쿡탑·냉장고·세탁기 등도 설치돼 있다. 이 단지 인근에 삼송 테크노밸리가 있고, 앞으로 은평성모병원, 은평소방행정타운, 로지스틱스파크, 원흥지식산업센터 등이 들어설 예정이라 약 2만5000명의 직주 배후수요가 발생할 것으로 보인다. 분양 관계자는 “삼송지구는 1~2인 가구를 위한 소형 오피스텔 공급이 뜸했기 때문에 희소가치가 있다”며 “최근 소비 트렌드의 중심인 싱글족들의 만족도를 극대화할 수 있을 것”이라고 기대했다. 분양 문의 031-969-9100.

朴당선인 공약, 예산안 국회 본회의 통과 서울·수도권을 1시간 안에 연결하는 수도권 광역 급행철도(GTX) 건설이 급물살을 탔다. GTX 3개 노선 관련 예산안(100억원)이 1월 1일 국회 본회의를 통과해 사업이 조기 추진될 전망이다. 박근혜 대통령 당선인이 핵심 공략으로 내세운 영향이 크다. 경기도는 GTX 기본계획 수립 작업 등을 이른 시일 내 시작할 계획이다.GTX 건설은 2011년 4월 정부가 발표한 제2차 국가철도망 구축계획 전반기 착수사업에 반영된 계획이다. 같은 해 12월 예비타당성 조사를 시작했지만 정치권의 반발로 조사 일정이 계속 연기되며 지난해 50억원의 예산을 쓰지 못했다.GTX는 표정속도(평균속도) 시속 100km로 운행하는 신개념 철도로 수도권의 주요 거점을 1시간 이내로 연결할 수 있다. 이 노선이 뚫리면 수도권에서 서울 주요 지역까지 30분 안에 이동할 수 있게 된다. 아직까지 정확한 역 위치가 확정되지 않았지만 신설역이 들어설 것으로 예상되는 지역 인근 부동산 시장은 기대감에 술렁이고 있다.부동산 지도가 바뀐다새로운 교통망이 뚫리면 인근 지역 부동산 지도가 달라지는 경우가 많다. GTX는 서울·수도권 전역을 아우르는 교통망인 만큼 큰 영향을 미칠 것이라는 전망이다. 수도권 전역에서 서울 주요 도심에 30분이면 이동할 수 있게 돼 서울에 집중돼 있는 주택 수요가 분산될 것으로 보인다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “단순한 이동시간의 단축이 아니라 서울·수도권 부동산 지도를 바꿀 만한 호재”라며 “집값이 비싼 서울에서 벗어나 GTX 역 인근 수도권의 싼 집을 찾아가는 수요가 늘어날 것”이라고 말했다.GTX 3개 노선 중 A노선은 고양 일산~서울 수서(동탄) 구간이다. 경기도 고양시 일산신도시 킨텍스와 경부고속철도(KTX) 출발지로 개발될 수서를 잇는 구간으로 총 연장이 46.2km, 사업비가 총 4조 6031억원에 이른다. 이 노선은 특히 수서에서 KTX와 연결돼 동탄까지 이어진다. 일산~수서~동탄이 모두 연결되면 노선은 총 74.8km로 확장된다. 서울·경기도를 좌우로, 다시 상하로 가로지는 대동맥이 새로 생기는 셈이다.현재 킨텍스 인근 일산 대화역에서 서울역까지 기존 이동시간은 45분 정도다. GTX가 개통하면 16분으로 확 줄어든다. 서울 내에서도 이동하기 편해진다. 서울 서북권인 연신내에서 동남권인 삼성동까지 48분이 걸리지만 12분으로 준다.이 노선에 계획된 신설 역은 모두 6곳. 출발역이자 종착연인 킨텍스와 고양시 대곡역, 서울 연신내역, 서울역, 서울 삼성역, 서울 수서역이다. 대곡역이 들어설 고양시 덕양구 대장동 일대는 현재 서울지하철 3호선과 경의선 복선전철이 지난다. 이 일대는 2011년까지 개발제한 구역이라 지금도 주변에 논·밭이 남아 있다. 대부분 주거시설이 역에서 자동차로 5분 정도 떨어져 있어 이용객이 많지 않지만 GTX가 뚫리면 분위기가 달라질 것으로 기대된다.고양시는 2011년 대곡역 주변 150만㎡ 규모를 체계적인 역세권으로 개발하기 위해 토지 용도를 그린벨트에서 시가화 예정 용지로 변경했다. 이 지역이 개발되면 수도권 서부권의 교통 허브로 부상할 가능성이 작지 않다. 2개 전철, 서울외곽순환도로 일산나들목, GTX가 지나기 때문이다. 하지만 인근 원당역에 환승역을 설치해야 한다는 목소리도 높다.수서역도 수혜가 큰 지역으로 꼽힌다. 현재 서울지하철 3호선과 분당선이 지나고 서울~평택간 KTX 시발역으로 개발이 추진 중이다. 수서역을 중심으로 대규모 복합환승센터가 들어서 제2의 서울역으로 탈바꿈할 것이라는 전망이다. 지하철뿐만 아니라 광역 철도를 이용할 수 있게 돼 유동인구가 크게 늘어날 것으로 보인다. 인근에 자곡·세곡동 강남보금자리지구, 문정지구, 서초 우면지구, 위례신도시 등 대규모 주거벨트가 조성되고 있는 것도 눈 여겨 볼 만하다.B노선은 인천 송도~청량리를 잇는 49.9㎞로, 4조6000억원의 사업비가 들 것으로 예상된다. 송도지구에 유엔 녹색기후기금(GCF) 사무국이 입주하면서 조기 착공을 해야 한다는 목소리가 높아지고 있어 3개 노선 중 착공이 가장 빠를 것으로 전망된다. 인천 송도·인천시청역·부평역과 부천시 당아래역, 서울 신도림역·여의도역·용산역·청량리역 등이다.이 노선이 개통되면 가장 큰 수혜가 기대되는 지역은 인천 송도지구다. 서울 여의도까지 이동시간이 1시간24분에서 21분으로 확 줄어든다. 최근 녹색기후기금(GCF) 사무국에 이어 삼성전자 등 대기업 유치에 성공하면서 분위기가 살아나고 있다. 일부 중소형 아파트 분양권엔 2000만~3000만원의 웃돈이 붙었다.3개 노선 예정역 부근 기대감 커져서울 청량리역 일대도 변화가 기대된다. B노선뿐 아니라 의정부~금정을 잇는 C노선이 청량리를 지나기 때문이다. 이 일대는 청량리 균형발전촉진지구로 지정돼 첨단 복합단지 조성이 추진 중이다. 중앙선 복선전철에 이어 GTX 조기 착공 가능성이 커지면서 기대감에 술렁인다. 촉진지구에는 54층 높이의 빌딩과 주상복합 아파트, 쇼핑·문화시설 등이 들어선다.GTX 건설에 탄력이 붙으면서 기대감이 들뜬 지역이 또 있다. 의정부~군포시 금정 구간(C노선)이다. 의정부시 의정부역, 서울 창동역·청량리역·삼성역·양재역과 과천시 과천역, 군포시 금정역 등 7개역 총 49.3㎞다. 이 노선이 뚫리면 의정부에서 군포까지 28분이면 이동할 수 있다. 지금은 의정부에서 금정을 지하철로 이동하면 1시간 40분 정도 걸린다. 이동 시간이 70% 정도 줄어드는 것이다. 이 노선은 GTX 3개 노선 중에 경제성이 가장 낮다는 평가를 받았다.하지만 최근 경기도가 이 노선의 철로를 KTX 노선과 함께 사용해 건설비용을 줄이고 경제성을 높이는 방안을 추진하고 있다. 이 방안이 도입되면 의정부~삼성을 잇는 30㎞ 구간의 철로는 KTX와 함께 사용하게 돼 다른 GTX 노선보다 공사 속도가 빨라질 것으로 예상된다. 사업비도 2조2000억~2조5000억원을 아낄 수 있다.의정부역 일대는 이 노선이 뚫리면 서울 강남까지 20분이면 이동할 수 있게 돼 교통여건이 확 좋아진다. 이 일대는 서울지하철 1호선과 의정부 경전철이 지난다. 역 인근에 의정부 최대 상권인 로데오 거리가 형성돼 있고 신세계백화점·CGV 등이 있다. 인근에 1만 6000여 가구 규모의 민락2지구가 조성되고 있다.군포시 금정역도 변신이 기대된다. 현재 서울지하철 1호선과 4호선이 지난다. 역 인근에 안양 국제유통단지, 안양 IT단지 등 업무시설이 모여 있다. 상권이 크지는 않지만 인근에서는 주요 상권으로 꼽힌다. 역세권 지상 1층 상가(66㎡)의 경우 임대료가 보증금 7000만원에 월 350만~400만원 정도다. 지금도 업무시설이 모여 있는 덕분에 인구 유입이 꾸준한 편인 데다 GTX가 뚫리면 유입인구가 크게 늘어날 것으로 기대된다. 역 주변에 소형 아파트가 많아 임대용으로 활용할 만하다.

요즘 부동산 시장은 한마디로 먹구름이 가득하다. 수도권 집값은 16개월째 하락 중이다. 올해 5월 말까지 주택거래량은전년 대비 32%줄었다. 서울지역 아파트 거래시장은 최악 상황으로 치닫고 있다. 특히 재건축과 고급 주상복합아파트는 내림폭이 점점 커지면서 2007년 초 고점 대비 약 35~40% 정도 폭락했다. 부촌의 상징이라고 할 수 있는 서울 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팰리스, 분당 파크뷰 가격은 2007년과 비교해약 5억~10억원 정도 떨어졌다. 경매시장에서도 대형주택은 찬밥신세가 됐다.그렇다면 실수요자와 투자자는 앞으로 어떤 전략을 짜야 할까. 불황을 이길 수 있는 비법은 무엇이고,패러다임이 변한 부동산 시장에 어떻게 대응해야 할까. 부동산학의과학적 이론을 빌려, 우리보다 앞선 나라인 일본·미국 등의 사례를 참고해 해답을 찾을수 있다. 선진국의 인구 이동, 주거 트렌드가 우리나라에 그대로 적용될 순 없겠지만 고민스런 투자자들에게 어느정도 길라잡이역할은 해줄 것이다. 저층 단독주택 인기 실수요자의 입장에서는 어떤 지역, 어떤 주택에 관심을 가져야 할까.실수요자는 거주 가치와 함께 투자 가치가 있는 소위 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡아야 하므로 지역과 주거유형의 선택이 매우 중요하다. 우리나라와 인구, 소득구조 변화, 주거 문화가 유사한 일본 사례로 주거 경향을 보면 도심 회귀, 도시 재생, 자족 기능, 복합타운, 다양화, 소형화, 저층화, 고급과 저급주택시장의 양극화, 환경과 건강중시 주택의 선호 등이 뚜렷한 경향성을 나타낸다. 이를테면, 도심권인구 유입, 주상복합이나 아파트 등 고층 공동주택보다는 단독·다가구 등 저층 단독주택에 대한 수요가 증가할 것이다.유망지역으로는 서울의 경우 신도시보다는 재건축, 재개발, 뉴타운사업이 진행되는 도심권의 도시재생구역, 그중에서도 업무·상업·주거·문화 기능의 복합용도개발(MXD)이 진행되는 더블 역세권의 중소형주택이 주목 받을 가능성이 크다. 구체적으로 보면, 서울268개 지하철 역세권을 분석한 결과 군자, 성수, 신상봉, 약수, 청구,공덕, 서울역, 연신내, 충정로, 합정역, 홍대입구, 강남구청, 논현, 신사, 수서, 삼릉공원, 잠실, 석촌, 천호, 강동, 대림, 영등포구청역 등‘더블 환승역세권’이 미래 유망지역으로 꼽힌다. 참고로 1차 역세권은 역으로부터 250m 이내를, 2차 역세권은 500m 이내를 말한다.은퇴한 고령층의 경우 대도시 근교에 친환경 생태주택을 선택하는 사람들이 늘어나고 주상복합 등 초고층 주택보다는 단독주택, 타운하우스와 같은 저층주택을 선호하는 사람들도 늘어나고 있다. 전원주택 혹은 은퇴주택의 유망지역으로는 강남권과 50분 이내인 용인 원삼, 양지, 모현면일대와 양평, 가평, 남양주, 김포, 인천, 강화, 의정부, 양주, 파주 등이다. 특히나 은퇴자의 주거지역 입지 선정시 투자포인트는 도로, 철도, 공원, 편익시설 등 주거환경의 개선가능성과 함께 대형의료시설과의 접근성을 최우선 고려할 필요가 있다.다음으로 자산가치의 상승을 추구하는 투자자라면, 투자전략을 좀 더 구체화·세밀화하고, 자금력에 따른 투자 대상 선정 등 자산관리의 목표를 분명히 해야 한다. 불황기에 어떤 전략이 유효하며 어떤 부동산 위주로 포트폴리오를 재구성해야 할까. 불황에 강한 부동산과 가치 부동산에서 그 해답을 찾을 수 있다. 불황에 강한 부동산이란 호황기에는 시장 평균보다 가격상승률이 높은‘크고 화려한 부동산’ 즉, 고급주상복합, 초대형 아파트, 호화 펜션, 고급 전원주택, 고가 저택과는 반대되는 ‘작고 가벼운 부동산’을 말한다. 예를 들면 가격면에서는 중저가, 규모 면에서는 중소형 주택을 뜻한다. 연립, 다세대, 다가구, 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 이에 해당된다.흔히 가치 부동산은 자산적 측면에서 내재적 가치를 객관적으로 평가한 결과 입지가치, 희소가치, 수익가치, 미래가치를 보유한 부동산을 말한다. 이러한 부동산은 불황기에 오히려 가격이 상승하거나 가격이 덜 떨어지는 부동산을 말한다. 부동산의 지역적, 장소적, 공간적 가치가 그대로 투영되는 입지가치와 미래가격에 직접적 영향을 미칠 것으로 예상되는 미래(잠재) 가치가 가장 중요한 가치라고 할 수 있다. 이상에서 언급한 대로 불황에 강한 부동산과 가치투자의 관점에서 유망부동산을 추출해 보면 다음과 같다.첫째, 도심 역세권의 연립, 다세대, 다가구, 도시형 생활주택은 유망하다. 예컨대, 서울이라면 직장과 집이 가까운 ‘직주 근접시장’이형성되고 자족기능을 갖춘 복합타운으로 개발할 수 있는 삼성, 잠실, 수서역 인근 지역과 서울역, 연신내 인근 지역이 투자의 1순위로 떠오른다. 삼성동 일대는 한전 본사 부지를 중심으로 고밀 복합개발 사업이 추진 중이며, 특히 삼성그룹에서 한국감정원 건물을 매입하고 이건희 회장의 단독주택을 완공하는 등 향후 삼성그룹의 삼성 기업도시 조성사업이 점쳐진다.기존의 코엑스(COEX)와 함께 한국을 대표하는 업무, 쇼핑, 컨벤션지구로 자리매김할 전망이다. 수서역 일대는 2015년 한국고속철도(KTX)역 주변 약 38만㎡에 호텔, 백화점, 컨벤션, 쇼핑 등 복합시설이 들어서고 강남권의 교통 허브로 변신이 기대된다. 잠실 일대는 2015년경 123층의 제2롯데월드건설이 완공되고 9호선 개통, 관광특구 지정 등으로 잠실역 일대의 상권확대는 물론 방이·석촌역과 올림픽공원, 석촌호수 주변은 새로운 국제관광벨트로 부상할 전망이다. 강북권 중에서는 더블역세권으로서 향후 수도권광역 급행철도(GTX) 역의 개통이 예상되는 서울역 재개발 지역과 연신내 역세권이 눈길을 끈다.둘째, 오피스텔은 최근 들어 분양가상승과 공급과잉의 여파로 임대수익률이 저하하는 등 투자 매력도가 떨어지고 있다. 하지만 직장인, 독신자 등 1~2인 가구가 급증하면서 임대수요가 증가하고 임대수익률도 비교적 안정적 상품으로 소액투자자들의 발길이 이어지고 있다. 유망지역으로는 1인 가구가 10% 이상 집중 거주하는 신림,봉천, 낙성대 등 관악구를 비롯해 유동인구가 풍부한 남현, 사당 등 동작구 그리고 서울의 대표적인 대학가촌인 신촌, 연세대 및 홍익대 부근, 종로, 성북, 동대문구와 여의도와 가깝고 도심과의 출퇴근인 편리한 당산, 신도림, 신길, 문래 등 영등포구, 구로구 일대가 비교적 투자하기 좋은 곳으로 볼 수 있다.대기업 부동산 투자에 주목해야 셋째, 상가는 경기에 민감하고 후행하는 특징이 강한 대표적인 수익형 부동산으로 경기 불황기에는 투자 매력도가 낮고 임대수익률의 변동성이 높다. 따라서, 임대수익률이 금리의 1.5배 이상이고 적어도 10년 이상 상권이 활성화된 지역을 선택하는 것이 유리하다. 부동산114에 따르면 올 1분기 기준으로 중구, 마포, 서대문, 종로구 등이 비교적 높은 임대수익률을 기록했다. 충분히 검증된 단지 내 상가와 성장하는 근린상가는 여전히 유망하다.넷째, 요즘 나홀로 상승하고 있는 중소형 미니빌딩 투자 열풍이 거세다. 강남권의 중소형 빌딩은 매물 품귀에다 스타급 연예인들의 매집 열기로 날마다 몸값이 뛰고 있다. 최근에는 삼성그룹의 1조원대 빌딩매입도 예사롭지 않다. 삼성생명의 강남역 KTB빌딩과 역삼역ING빌딩 매입을 비롯해 삼성화재의 관훈동 대성산업부지와 삼성자산운용의 프라임타워, 봉래동 HSBC 빌딩매입 등도 빌딩 투자 붐에 불을 댕기고 있다. 대기업의 오피스빌딩 투자는 적어도 오‘ 피스 마켓’의 미래를 밝게 보고 있다는 방증이 아닐 수 없다.한편, 국내 거액자산가들의 중소형 빌딩투자의 확대도 경기둔화와 금융시장 불안과도 연관성이 높으며 장기 투자 목적의 오피스 투자 열기는 한동안 지속할 것 같다.

왜 재개발을 하는가? 품질이 좋은 집을 많이 지어 서민의 주거안정에 기여하기 위한 것이란 답이 크게 틀리지 않을 것이다. 현재 전국에서 재개발이 가장 강도 높게 진행되고 있는 곳은 서울 은평구다. 무려 29곳에서 공사가 벌어지고 있거나 준비 중이다. 위의 물음과 답이 옳다면 은평구의 몸통 전체가 파헤쳐지고 있는 것은 바람직한 일이다. 그러나 이것이 원주민들의 가슴을 짓이기고, 그들을 멀리 내쫓는 것이라면 어떻게 해야 할까? 보상비는 수백만원에 불과한데 아파트 한 평 값이 1000만원이 넘을 때 그들이 선택할 길은 무엇인가? 은평구는 대한민국 재개발의 상징이다. 구 전체가 거대한 공사 현장으로 변해버린 은평구를 통해 재개발의 빛과 그림자를 이코노미스트가 심층취재했다. 지난 11월 22, 23일 찾아간 서울시 은평구 진관내동은 마치 폭격 맞은 전쟁터 같았다. 집들이 대부분 철거돼 스산했고, 인적은 드물었다. 고물을 수집하는 소형 트럭만 분주할 뿐이다. 곳곳에 붙어 있는 ‘이주대책 수립 요구 관철’‘철거 반대’와 같은 플래카드와 전단지가 찬바람에 날려 그동안 무슨 일이 있었는지 대변해주고 있었다. 이곳은 몇 년 후면 105만 평의 화려한 도시로 변신할 것이다. 통일로 건너편은 이미 공사가 시작돼 타워크레인이 거대한 몸집을 움직이고 있었다. 마치 옛것을 해체하는 전사들 같았다. 올해 환갑인 이성구(남·가명)씨는 반쯤 부서진 집 마당에서 건너편 공사 현장을 바라보며 긴 한숨을 내쉬었다. 대낮인데도 취한 상태다. 그는 “갈 곳이 없다”고 했다. 지난해 7800명, 올해 9200명이 떠난 마을에 남은 몇 안 되는 주민이다. “집이 하천을 메운 시유지에 있어서 보상비가 거의 없어. 무허가 집인데, 300만원 준데. 그 돈으로 어디를 가?” “3000만원 갖고 어디로 가나요” 옆에 있는 김제일(43·남)씨도 사정은 비슷하다. 12년 전 마포에 살다가 재개발이 되면서 진관동으로 이사 온 그는 또다시 쫓겨나야 할 판이다. 그는 “5년 동안 투쟁하다가 포기하고 떠난 사람이 대부분”이라며 “이제 내 집 지켜보겠다고 남은 사람은 몇 안 된다”고 한숨을 쉬었다. 이들에게 ‘서민주거 안정’이라는 뉴타운 개발의 취지는 헛소리다. 서울시와 시행사인 SH공사는 ‘충분한 보상이 됐다’고 하지만, 현실은 그렇지가 않다. 이 지역은 30년 동안 그린벨트로 묶여 있었다. 그래도 시골 같아 재미있게 살았다던 주민들은 뿔뿔이 흩어졌다. 문제는 이들이 새롭게 탈바꿈할 이곳으로 다시 돌아오기 힘들다는 것이다. 이들이 어찌 새로 지은 반듯한 아파트에 들어가고 싶지 않겠는가? 진관동 입구 무허가 슬래브집에서 살다가 불광동 다세대 주택으로 이사 온 김미영(40·여·가명)씨가 그런 경우다. 김씨는 할인마트 판매직으로 일하고, 남편은 일용직 노동자다. 김씨의 가족은 방 두 개짜리 13평 집에서 보증금 100만원, 월세 10만원을 주고 6년 동안 살았다. 뉴타운 개발로 김씨 가족은 한 달 전 이주비 3000만원을 받고 이사했다. 뉴타운이 완성되면 임대아파트에 입주할 수 있다지만 걱정이 앞선다. “벌이가 시원치 않아 월세도 제대로 못 내고 살았는데, 새로 임대주택에 들어간다 해도 2억원이나 되는 보증금을 어떻게 마련하고, 월 관리비는 감당이나 할 수 있을지 모르겠어요. 딱지(입주권)라도 팔 수 있었다면 모르지만, 그것도 불법이라 일단 들어가야 하긴 할 텐데….” 그나마 김씨는 사정이 좋은 편이다. 이곳에 23년 동안 살았다는 황정순(78) 할머니는 하천 부지에 지어진 집에서 살고 있다. 황 할머니 가족은 아직 이곳을 떠나지 못했다. 12월 중순이나 돼야 이사할 것 같다고 했다. 둘째 아들 내외와 손자까지 함께 살았는데, 보상받은 돈으로는 네 식구가 갈 곳이 마땅치 않아서였다. “아들이 우유 납품을 하는데, 겨우 대출을 받았나 봐. 그 돈 합해서 연신내나 불광동으로 전세 간다지? 다시 돌아오기는 힘들지. 비싸서 어디 올 수나 있겠어? 여기서 나간 사람들 죄다 전세로 갔어. 저기 경기도 넘어 이사 간 사람도 많아.” 실제로 그랬다. 본지가 은평구청에 확인한 결과 지난해 은평 뉴타운 이주민 중 같은 구 안으로 전입한 비율은 16%였다. 올해는 절반 가량이 불광동·구산동·연신내 등으로 거처를 옮겼다. 그나마 지난해보다 올해 보상비가 많아서 같은 구 내로 이주하는 비율이 늘었다. 그렇다면 지난해 진관내·외동을 떠난 이들은 어디로 갔을까? “차라리 북한으로 가게 해달라” 유중공 은평구 의원은 “은평구가 그나마 집값이나 전·월세도 서울 다른 지역보다 쌌는데, 받은 보상비로는 어디 갈 수 있는 데가 많지 않다”며 “경기도 양주·장흥·고양시 변두리로 많이 이사했다”고 말했다. 양주와 고양시 소재 부동산에 확인해 봤다. 양주시 소재 부동산 중개인은 “문의는 많았는데, 양주는 개발 기대 심리로 땅값이 올라 계약이 성사되기 어려운 경우가 많았다”고 말했다. 고양시 쪽은 다수의 부동산 업체에서 “은평구에 살던 사람들이 많이 온다”고 확인해줬다. 특별히 군락을 이루는 것은 아니지만 고양동·관산동·덕양구 변두리 쪽 싼 전·월세를 찾아 많이 이주해 왔다는 것이다. 멀더라도 살 곳을 찾아다닐 수 있는 정도면 그래도 괜찮은 편이다. 뉴타운 이주민 중 정말 심각한 것은 공공용지 땅 거주자, 무허가 세대, 세입자, 영세 상인들이다. 아직까지 폐허가 된 동네를 떠나지 못하는 50여 가구가 대부분 여기에 속한다. 방아다길 인근에 13가구, 울푸레길 주변에 40여 가구다. 은평 뉴타운 공공용지 주민 대책위원장인 백숙자(59·여)씨는 사무실로 쓰는 낡은 컨테이너를 혼자 지키고 있었다. 그는 “3-1지구 하천부지에 200가구 정도가 살았는데, 버티고 버티다 3000만원 받고 다 나가고 13가구만 남았다”고 했다. 손은 차갑게 얼어있었지만 5년간 싸워온 만큼 할 말이 많은 듯했다. “갈현동에서 진관동으로 오는 박석고개를 ‘망해서 넘어오는 고개’라고 해요. 그만큼 하루 벌어먹고 사는 가난한 사람들이 많이 살았어요. 집도 다닥다닥 작은 평수가 대부분이고. 집 있는 사람이래봤자 15평짜리에 평당 보상비 700만원 받으면, 1억정도잖아요. ▶이주민들은 “어차피 뉴타운에 들어갈 수 없으니 분양권이라도 팔게 해달라”고 요구해 왔다. 그런데 달랑 분양권 주고 다 지으면 들어오라는데 분양가가 1500만원 한다는 곳을 무슨 수로 들어갑니까? 그러니까 딱지라도 팔게 해달라고 한 거예요. 그거라도 팔아서 싼 동네로 가려고. 그 정도는 그래도 낫죠. 우리는 30년 살던 집 보상비를 3000만원 받아요. 이 돈이면 수도권 일대에서 살 곳이 없어요. 일단 거주할 곳은 마련해줘야 하는 것 아닙니까? 그래서 서울시장님한테 컨테이너 박스라도 제공해 달라고 요구했어요. 지난번 구청장이 왔을 때 내가 이랬어요. 차라리 이북으로 넘어가게 해달라고. 그런 다음 탈북하면 정착금하고 살 집이라도 나오니까요.” (이곳 주민들에 따르면 입주권은 지난해 7000만~8000만원에 거래됐고, 올해는 1억5000만원까지 팔렸다고 했다. 하지만 입주권 전매는 불법이다.) “처음 약속과 너무나 달라요” 이곳에 터전을 잡았던 영세 상인들도 눈물을 머금고 대부분 떠났다. 한 시민단체가 보내 온 ‘사진 속(사진 참조)’ 상인들. ‘영세 상가 죽이는 게 뉴타운 사업이냐’고 외치던 이들은 늘봄식당 214만원, 신신스튜디오 307만원, 대명식당 300만원, 풍년식당 270만원의 영업보상비를 받고 어디론가 떠났다. 은평 뉴타운 3지구 진입로에서 17년 동안 순댓국집을 운영해 온 김금녀(54·여)씨는 아직 갈 곳을 찾지 못했다. “여기서 순댓국 팔면서 아이들 셋 다 가르쳤수. 보증금 1000만원에 월세 20만원으로 여태 장사하고 사는데 보상금 660만원 준다면서 나가라고 하네. 길 건너편 사람들은 사업자번호(허가 상가)가 있다고 몇천 만원씩 받고 나갔는데, 난 이 돈 받고 어디 가서 장사를 하나. 2월까지는 나가라고 하는데, 나는 그 돈 받고 못 나가. 구파발에서 가게 얻으려면 권리금하고 해서 3000만원은 있어야 하는데. 내가 상가 분양권 달라고 했어? 그저 몇십 년 이곳에서 먹고 살았으니 조그만 가게 차려 먹고 살 수 있도록 적정한 보상만 해달라는 거 아니야. 장사를 그만둬야지.” 문제는 쫓겨나는 신세가 한 번으로 끝나지 않는다는 점이다. 진관동 이주민 중 상당수는 자녀 학교, 직장 문제로 불광동·녹번동·응암동 등 같은 은평구로 전입했다. 집값이 오르고 전세난이 심하지만, 그래도 서울 시내에서 은평구만큼 싼 곳을 찾기도 어렵다. 문제는 이주해 온 곳마저 ‘재개발’이 된다는 데 있다. 은평 뉴타운이 개발되면서 불광 3구역으로 이사 온 이모(54·여)씨는 재개발 사실을 까맣게 몰랐다. 그저 보증금과 월세가 싼 곳을 고른 것이다. 이 지역은 이미 주민의 80%가 이주 신청을 했다. 나머지는 이씨처럼 재개발 인가가 난 후 이사를 온 세입자들이다. 그는 은평 뉴타운에서 무허가로 장사를 했다. 그는 형편없는 영업보상비를 준다는 소리에 기가 막혀 영세상인 대표를 맡아 투쟁하다가 결국 쫓겨난 신세다. 자신의 처지를 한탄하는 이씨의 눈에 금세 눈물이 고인다. “옆집 숟가락 수까지 다 알고 사는 동네에서 이사 비용 몇 배씩 챙겨가는 위장 전입자들 눈감아주는 공무원들이 너무 원망스럽더라고요. 북한에 쌀 보내는 돈으로 우리 같이 없는 사람이나 살려주지. 나라 개발하는 게 나쁘다는 것이 아니라 국민을 생각해가며 해야지요. 법만 내세우기 전에 진짜 은평구 주민이 누군지 먼저 가려냈어야 하는 것 아니에요? 처음 개발한다고 했을 때 집주인·세입자·무허가 세대 모두에게 권리를 공동으로 부여한다는 약속도 지키지 않았어요. 이제 갈 곳도 없어요. 갈 데까지 가보는 거지 뭐.” 그의 말대로 현재 어떤 정책과 법도 이씨를 구제해 줄 방도는 없다. 진관외동에서 35년 동안 살던 이금선(67) 할머니는 독거노인이다. 남편과 오래전 이혼했고 돌봐줄 자식도 없다. 이 할머니는 위궤양·당뇨 등 각종 질환에 시달리고 있다. 그동안 30여만원 되는 생계보조금으로 살았다. 7만원은 방세를 내고, 병원 치료비를 빼면 월 10만원이 생활비의 전부였다. 이 할머니는 지난 추석 즈음, 오순도순 말벗이라도 할 친구들이 있었던 정든 마을을 떠나야 했다. 이주비는 500만원. 지역 복지관의 도움으로 불광동에 월세 10만원짜리 단칸방으로 옮겼다. 이마저도 다시 곧 비워줘야 한다. 이사한 동네도 곧 재개발 예정지이기 때문이다. 이금선 할머니는 또 어디로 가야 할까? 35평 아파트 한달새 1억 올라 은평 재개발의 슬픈 아리랑은 비단 진관동에서 이사 온 주민들 얘기만은 아니다. 은평구 내 29개 재개발 지역에서도 ‘새마을’을 만들겠다는 명분 아래 이삿짐을 싸야 할 가족이 많다. 특히 세입자나 소형 평수 주택소유자 중 상당수는 은평을 떠나 다시 돌아오지 못할 가능성이 높다. 3년 전 불광동 신축빌라로 이사 온 박은미(37·여)씨는 집주인으로부터 내년 4월까지 집을 비워달라는 얘기를 들었다. 재개발에 들어간다는 말은 들었지만 막막했다. 이미 이웃들은 하나 둘 이사를 해, 박씨가 살고 있는 빌라의 여덟 집 중 네 곳은 빈집이다. 박씨는 살 곳을 알아봤지만 가진 돈 갖고는 구할 수 있는 집이 거의 없었다. 그는 “양주시 쪽 집값이 싸다고 해서 집을 알아봤지만, 그쪽도 매물이 없기는 마찬가지였다”고 말했다. 그는 결국 불광동 건너편 신사동에 보증금 2700만원, 월세 23만원짜리 빌라를 계약했다. 전세로 살다가 월세 신세가 된 것이다. 그것도 지금 살던 집보다 더 작은 집으로 더 많은 돈을 내고 들어가게 된 것이다. 박씨는 “뭔가 잘못됐다는 생각에 울컥하지만 별달리 방법은 없었다”며 울먹였다. 은평구는 현재 불광 1구역, 응암 6구역 등 2곳의 재개발이 완료됐고, 29개 구역이 재개발에 들어갈 예정이다. 재개발 열풍은 서울에서 재정자립도가 세 번째로 낮고, 상대적으로 집값이 쌌던 은평구를 들쑤셨다. 은평 뉴타운 영향으로 인근 M아파트는 2001년 1억9500만원(35평형) 하던 것이 지금은 4억5000만원에 거래된다. 최근 한 달 사이에 호가가 1억원이 더 뛰었다. 은평 뉴타운 고분양가 논란이 있던 직후다. 은평 주민들이 느끼는 상대적 박탈감은 심했다. 신사동 H아파트 28평형을 2002년 1억600만원에 구입했다는 서경석씨는 “비슷한 시기에 통일로 인근 아파트를 구입한 지인의 얘기를 듣고 망연자실했다”고 말했다. 서씨의 집보다 3배 넘게 올랐기 때문이다. 그는 “우리 아파트도 그 사이 4000만원 정도 올라 내심 좋아했는데, 몇 억원이 올랐다니 뒤통수를 맞은 느낌”이라고 했다. 서민 주거 안정은 ‘헛구호’ 이러한 분위기는 지난 20일 주민총회를 연 H 2차 아파트에서도 확인된다. 이날 주민 대표는 “집을 내놓을 때는 꼭 관리실을 통해 내놔야 한다”며 “제대로 집값을 받으려면 물량이 적을 때 집값을 올려놔야 한다. 30평 이상 아파트는 2억7000만원 이하로는 절대 내놓으면 안 된다”고 주민들에게 당부했다. 이 지역은 재개발 구역에 포함된 곳이 아니지만, 뉴타운에서 재개발로 이어지는 여파의 흔적이다. ▶은평구에서 20년 넘게 산 박승 전 한은총재의 집 박승 전 한국은행 총재는 20년 넘게 은평구 갈현동(수국사 앞)에 위치한 단독주택에서 살고 있다. 그는 총재 시절 “강남으로 이사가지 왜 그런 곳에 사느냐”는 권유를 받았으나 끝까지 떠나지 않았다. 그러면서 그는 턱없이 높은 강남 집값을 비판하기도 했다. 재개발에 대한 주민들의 불만도 높다. 재개발에서 제외된 지역 주민들의 반발이 거세다. 물론 모두가 만족할 수 있는 정책을 기대하기는 힘들다. 하지만 최소한 ‘서민 주거 안정’이라는 뉴타운·재개발의 취지는 지켜져야 한다. 남진 서울시립대 교수는 “뉴타운의 경우 원주민 재정착률이 20% 정도 되는데, 은평구의 경우 저소득층 비율이 높은 것을 감안하면 10% 이하일 가능성이 크다”고 말했다. 김종선 은평구 의원도 “이대로라면 개발지역 내에 은평 본토민 90%가 이사를 가야 한다”고 밝혔다. D부동산 대표는 “불광3구역의 경우 12월 말까지 분양신청을 받는데, 주민 중 82%는 이주 신청을 냈다. 분양 신청자 중 원주민은 20% 정도 되겠지만 분양가가 점점 높아지기 때문에 최종 입주시 원주민 재입주율은 10%로 낮아질 것”이라고 말했다. 지금부터 1년 전 한 여론조사 전문기관이 은평 뉴타운 지역 교화와 함께 주민 3800명을 대상으로 한 설문조사에서 응답자 중 57%는 재입주할 의사가 있고, 분양가를 고려해도 45%는 재입주 가능성이 있다고 답했다. 하지만 전문가들은 뉴타운 역시 재정착률이 15%를 넘기기 힘들다고 말한다. 결국 서울시와 은평구가 서민 주거를 안정시키겠다며 추진하는 뉴타운과 재개발 정책은 ‘서민 물갈이 정책’이 될 가능성이 크다. 개발이 발표되는 시점부터 어쩔 수 없이 물갈이를 당하는 은평구 서민들이 살 곳을 찾아 전전하는 동안 은평구청장과 구의원은 ‘구정질문’ 시간에 이런 대화를 나눴다. K 구의원 : 은평구 부가가치를 높이기 위해 평당 2000만원이 넘는 고급 아파트를 지어 재산세 많이 내는 부자들이 살도록 해야 한다. 노재동 구청장 : 은평 뉴타운 아파트 분양가 문제에 대해 자치구가 개입할 여지는 거의 없다. 고분양가와 관련, 언론의 방향이 잘못됐다. 은평 뉴타운은 고품격 주거환경을 만든다. 그렇게 무리하게 분양가를 책정하지는 않았을 것이다. 이들을 뽑아준 서민들은 무엇을 느낄까? “설혹 낙원을 건설한다고 해도 그것은 그들의 것이지 우리 것이 아니었다. 낙원으로 들어가는 열쇠를 우리에게는 주지 않았다. 그들은 우리를 낙원 밖 썩어가는 쓰레기더미 옆에 내동댕이칠 것이다.” 200쇄를 넘긴 소설 『난장이가 쏘아올린 작은 공』의 한 대목이다. 은평구는? 인구 47만의 ‘서민의 땅’ 은평구는 1979년 10월 서대문구에서 분구됐다. 20동으로 이뤄졌으며 면적은 서울시의 4.9%인 29.7㎢다. 인구는 47만751명(2005년 12월 31일 현재). 전통적으로 주택가 밀집지역이고, 사업자 수가 다른 구에 비해 적어 재정자립도가 낮다. 주택 수는 11만48동으로 주택보급률은 85.3%다. 서울시의 주택보급률은 106%다. 주거 환경도 양호하지 못하다. 서울시 25개구 중 지하거주 가구 비율이 광진구·중랑구에 이어 세 번째로 높다. 주택 밀집도도 높아 재개발 정비 구역도 총 32개로 서울시에서 세 번째다. 개발과 도시 정비가 절실했다는 얘기다. 은평구는 개발제한구역이 15.2㎢로 전체 면적의 절반을 넘는다. 은평 뉴타운 지역도 1971년 7월 개발제한구역으로 지정돼 30년 이상 건축제한을 받았다. 그러나 개발제한 해제를 앞두고 난개발이 예상되자 서울시는 은평 진관내외동·구파발 일원을 1차 뉴타운 시범지구로 선정했다.

강북권이 공영개발로 개발되면 개발이익의 대부분을 국가가 환수하게 되어 투자자들의 몫이 줄어들 수밖에 없다. 사진은 상계동 아파트 단지들. 오는 8월에 나올 정부의 부동산 대책이 ‘강남 규제, (강남 수준의) 강북 개발’로 압축되면서 한수 이북 지역이 아줌마 부대의 주요 투자처로 떠오르고 있다. 뉴타운 건설 등 개발 호재에다 강북권을 공영개발을 통한 광역 개발로 강남권 대체 주거지로 조성하는 게 기정사실화되면서 2주 만에 매매가가 두 배 이상 뛰는 강북 지역도 등장하고 있다. 이런 가운데 ‘왜 강북만 집값이 오르지 않느냐’는 보상심리까지 가세, 뉴타운 지역을 중심으로 한 강북권 부동산 시장의 상승세가 지속되는 양상을 보이고 있다. 하지만 공영개발은 오히려 개발사업의 수익성을 악화시킬뿐더러 강북권 집값 상승은 폭탄 돌리기의 마지막 순서라는 지적도 제기되고 있다. 한덕수 부총리는 7월 26일 기자회견에서 “강남의 재건축 규제 완화는 없다”고 말했다. 이에 앞서 당정은 부동산정책 협의를 통해 강북을 강남 못지않은 주거단지로 개발하겠다는 방침을 발표했다. 돈 냄새 맡은 아줌마 부대 일련의 과정을 볼 때 강남 대체 주거단지 조성의 대안으로 강북권 개발에 치중하겠다는 의미로 해석되고 있다. 강북권 주택시장은 2002년 10월 시범 뉴타운 지정을 계기로 주목받기 시작했다. 그 이후 2차 뉴타운이 지정되면서 부동산 가격의 상승세가 지속되다 올 들어 강남권 주택시장이 부상하면서 상대적으로 소외돼 왔던 것이 현실이다. 길음동 등 1차 뉴타운의 경우 지정 초기보다 집값이 많이 올랐지만 강남권에 비해서는 턱없이 낮은 수준이다. 돈의 흐름에 민감한 아줌마 투자 부대들은 뉴타운 지역을 중심으로 강북권 부동산시장을 점령(?)해 나가고 있다. 3차 뉴타운 후보지 사업신청서를 낸 노원구 상계 3·4동의 경우 연립주택 가격이 단기간에 급등하는 현상이 발생했다. 실제 3~4명으로 구성된 아줌마 부대 10팀가량이 가가호호 방문을 하며 매물을 싹쓸이하는 기현상마저 나타나고 있다. 상계3동 15평형 연립주택 매매가격이 5000만~6000만원에서 2주 새 1억2000만원까지 상승했고, 17~20평형도 평당 450만원에서 700만원대까지 뛰었다. 상계동뿐 아니라 뉴타운 지역과 후보 지역의 부동산시장도 들썩거리고 있다. 뉴타운 내 신규 아파트는 매물이 소진되고 가격도 평당 2000만원에 육박했다. 성북구 길음 뉴타운은 신규 입주 단지의 매물이 소진되면서 가격이 상승세를 타고 있다. 길음동 길음푸르지오 41평형은 최근 3000만원이 올라 3억9000만~4억7000만원의 시세를 보이고 있다. 같은 지역의 대림 e편한세상 33평형도 1500만원 뛴 2억9000만~3억7000만원에 시세가 형성되고 있다. 마포구는 아현 뉴타운 및 공덕역 환승역사 개발 호재까지 겹쳐 상승세가 지속되고 있으며 서울 숲 개장으로 주목받고 있는 성동구 등 인근 주변 지역 아파트 시세는 평당 2000만원 선에 육박하고 있는 실정이다. 강북권 뉴타운 ‘평당 2000만원’ 이 밖에 은평구 연신내, 영등포구, 구로구 가리봉동, 중랑구 망우동 등 기존에 별로 주목받지 못한 곳도 매물이 자취를 감추고 매수 문의가 늘고 있는 상태다. 사정이 이렇다 보니 부동산중개업소들의 이동도 감지되고 있다. 강남 주택시장이 약세를 보이자 강북 뉴타운으로 둥지를 옮기는 부동산업소들도 눈에 띄게 늘고 있다. 대치동에서 은평구 뉴타운으로 사무실을 옮긴 W공인중개사 사무소 김모 사장은 “뉴타운 사업 초기부터 이들 지역만 이동하면서 전문적으로 중개하는 업소가 등장했다”며 “최근에는 신규 분양시장에 몰렸던 떴다방까지 가세하고 있는 실정”이라고 설명했다. 뉴타운 주변 지역까지 투자 문의가 느는 등 입질이 활발하다. 은평 뉴타운 주변의 불광동 지역이 대표적. 불광동 일대 재개발 구역의 경우 인기가 급상승하고 있다. 한 가지 흥미로운 것은 뉴타운 등 강북 투자의 최근 패턴을 보면 40평형대 이상 대형 평형 입주권이 보장되는 재개발 지분이 인기를 끌고 있다는 점이다. 강북 재개발 투자는 그간 소형 평형 입주권 위주의 투자가 보편적이었다. 이 같은 현상은 주택보급률이 일정 수준에 도달하면서 평형을 넓혀 가려는 수요가 급증하고 있는 데 따른 것이다. 마포구 용강동 911공인 김현수 사장은 “40평형대 입주 지분은 2억원 정도의 전세금을 빼도 순수하게 4억원가량의 현금을 투자해야 한다”며 “초기 투자 비용이 많이 들어감에도 불구하고 찾는 손님이 부쩍 늘었다”고 설명했다. 용산구 한남 뉴타운과 성동구·금호동 일대 재개발 지역도 예외는 아니다. 이에 따라 중소형 평형 입주 지분과 중대형 평형 입주 지분의 평당 가격 격차도 줄어들고 있다. 금호동은 과거 40평형대 입주 지분 평당가가 30평형대 가격의 50% 미만이었다. 하지만 현재는 60% 수준까지 오른 상태다. 하지만 강북 지역에 투자바람이 불면서 이에 대한 경계의 목소리도 커지고 있다. 우선 정부 의도대로 강북 일대를 공영개발로 개발할 경우 투자수익 하락이 불가피하다. 현재 강북 일대 재개발 사업은 민간 개발 형태를 띠고 있다. 한마디로 개발 사업을 통해 벌어들이는 수익의 상당수가 조합원에게 돌아가는 셈이다. 이를 공영개발로 전환하게 되면 개발이익의 대부분을 국가가 환수하게 된다. 강북 뉴타운·재개발 투자자 입장에서는 새 아파트 입주 시 현재보다 더 많은 금액을 부담해야 된다는 뜻이다. 부동산시장이 조정·하락국면에 진입하고 있다는 것도 부담스러운 점이다. 주식시장이 활기를 띠는 등 시중 부동자금이 증권으로 빠르게 옮겨가고 있다. 또 부동산 시장은 일부 개발 호재 지역을 제외하고는 8월께 나올 부동산 대책에 상관없이 더 이상 상승할 힘이 없다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “현재 주택시장은 가격도 하락하고 매물도 느는 전형적인 5국면에 진입해 있다”며 “강북 등 일부 지역의 가격 급등은 보상심리에 기인한 부분이 적지 않다”고 설명했다. 그는 또 “하반기와 내년 상반기까지의 입주 물량을 고려해 볼 때 당분간 주택시장의 약보합세가 불가피할 것으로 보인다”며 “이런 상황에서 강북 투자는 자칫 상투 끝을 잡는 우를 범할 수 있다”고 충고했다.