“대출은 동지도 적도 아니다.” 한 은행원의 말입니다. 가계부채는 1862조원을 넘었고, 가계들의 상환 능력은 떨어지고 있습니다. 적과의 동침이 불가피할 때입니다. 기사로 풀어내지 못한 부채에 관한 생생한 이야기를 ‘부채도사’에서 전합니다. 고금리 장기화가 소위 ‘돈 있는 사람’만 대출받는 환경을 조성해 금융불균형을 심화시킬 것으로 예상된다. 현재도 대출 규제로 저소득층의 자산 매입 기회가 줄어든 상황이다. 여기에 더해 고금리 기간이 장기화되면 소득 있는 사람 위주로 대출이 이뤄지고, 반대로 중저신용자의 연체 확대는 불가피해질 가능성이 제기된다. 주담대 변동금리 상단 연 7% 돌파3일 금융권에 따르면 대출 금리는 갈수록 상승세다. 한국은행에 따르면 8월 주택담보대출 금리는 연 4.31%로 전월보다 0.03%p 높아졌다. 5월 이후 3개월 연속 상승했다. 이는 은행의 자금 조달금리가 높아졌기 때문이다. 은행채 5년물(AAA등급) 금리는 9월 26일 기준으로 4.517%를 기록했다. 5월 이후 4%대를 돌파하고 매달 상승 중이다. 정기예금 금리까지 연 4%대로 높아져 은행 입장에서 갈수록 높은 비용을 지불하고 자금을 조달해야 한다. 그만큼 대출 금리를 높여 마진을 확보해야 하는 상황이다. 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 9월 21일 기준, 주담대 혼합형(고정) 금리는 연 3.900∼6.469%, 변동금리는 연 4.270∼7.099%다. 변동금리 상단은 8월 들어 7%대를 넘었다. 문제는 금리가 내년 상반기까지도 떨어지지 않을 가능성이 높다는 점이다. 기준금리 인하 시기가 점차 뒤로 밀리는 분위기가 형성되고 있다는 얘기다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 9월 정책금리를 동결하면서도 연말에 추가 금리 인상 가능성을 시사했다. 이 경우 한은과의 금리차는 현 2.00%p 차에서 더 확대될 수 있다. 한미 금리차가 확대되면 원/달러 환율에 영향을 주고, 수입물가 상승을 유발해 국내 소비자물가를 더 높인다. 결국 한은 입장에서 기준금리를 추가로 높이거나, 최소한 현 상태를 장기간 유지해야 한다. 윤여삼 메리츠증권 연구원은 “9월에도 연준이 금리 동결을 결정했음에도 통화정책 스탠스는 여전히 매파적”이라며 “2024년과 2025년 점도표는 6월에 제시했던 수준보다 0.5%p씩 높아지면서 내년 인하 기대치가 불과 0.5%p에 불과할 정도로 줄었다”고 설명했다. 윤 연구원은 “0.5%p면 내년 4분기 10월부터 2차례 낮출 수 있다는 이야기”라고 예상했다. 이 예상대로 연준이 내년 하반기까지 고금리 정책을 유지할 경우 한은 입장에서도 내년 하반기에 가서야 금리 인하 조정을 고민할 수 있다는 분석이 가능하다. ‘고소득자’ 위주로 주담대 증가이와 같이 고금리 장기화가 예고되면서 금융불균형도 심해질 것으로 예상된다. 현 대출 시장은 규제 강도가 가장 세다는 총부채원리금상환비율(DSR)로 묶여 있다. 이 규제 하에서 대출자들은 소득 증가 없이는 대출 확대가 불가능하다. 최근 ‘주담대 만기 50년’ 등 초장기 대출 상품이 나왔지만, 금융당국은 이를 DSR 우회 수단으로 보고 만기를 40년으로 제한했다. 규제가 견고한 상황이지만 시장에서는 ‘집값 바닥론’에 기댄 주담대 확대가 나타나고 있다. 당국과 업계는 가계부채 폭등 재현을 피하기 위해 DSR 유지가 필요하지만, 규제의 부정적 효과로 고소득자 중심의 자산 매입이 발생하고 있다고 보는 중이다. 한은에 따르면 8월 가계대출은 6조9000억원 확대됐다. 이는 25개월 만에 최대 증가액이다. 이런 상황을 두고 한은은 금융불균형이 심화할 것으로 예상했다. 한은은 9월 26일 ‘금융안정상황점검’ 자료를 발표하며 “주요국 긴축기조 지속, 국내외 부동산 시장 불확실성 등 대내외 리스크 요인이 있는 상황에서 금융불균형이 다시 확대될 가능성이 있다”고 평가했다. 특히 한은은 고소득자들 위주로 대출 확대가 이뤄져도 고금리 장기화로 자산 가격이 떨어질 가능성이 충분하고, 이에 더해 저소득층의 이자 부담 확대로 경제 전반에 악영향이 커질 수 있다고 우려했다. 한은은 “금융불균형의 누증은 금융시스템과 자산시장 간의 연계성을 강화시켜 자산가격 급락 시 금융 및 실물경제를 동시에 위축시킬 가능성을 배제하기 어렵다”고 전했다. 이를 해소하기 위한 방법으로 ▲당국 간의 정책 공조 ▲금융시스템 복원력 강화 ▲규제 우회 수단에 대한 점검 등 거시건전성 정책 유효성 제고가 제시됐다. 한 금융권 관계자는 “중저신용자의 대출 부실이 커질 경우 금융불균형은 훨씬 오래 갈 수 있다”며 “이자 감면과 같은 금융지원이 계속 이뤄질 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

시중은행의 ‘50년 만기’ 주택담보대출 상품 취급액이 출시 한 달 만에 1조2000억원을 돌파했다. 이 상품의 대출이 급격히 늘어나면서 금융당국은 가입 시 연령을 제한하는 방안을 검토키로 했다.13일 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·NH농협은행의 50년 만기 주담대 취급액은 지난 10일 기준 약 1조2379억원으로 집계됐다. 한 시중은행에서는 상품 출시 이후 취급된 전체 주담대 중 금액 기준으로 절반 가까운 48%가 50년 만기인 것으로 파악됐다.주요 은행들은 지난달부터 본격적으로 50년 만기 주담대 상품을 내놨다. 농협은행이 지난달 5일, 이어 하나은행이 7일, 국민은행이 14일, 신한은행이 26일부터 판매를 시작했다. 5대 시중은행 중 50년 만기 상품을 취급하지 않았던 우리은행도 오는 14일부터 주담대 만기를 최장 40년에서 50년으로 확대할 계획이다. 인터넷전문은행 중에는 카카오뱅크가 지난 10일부터 주담대 만기를 최장 45년에서 50년으로 늘렸다.이처럼 은행들이 50년 만기 주담대 상품을 경쟁적으로 내놓는 이유는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 초장기 주담대 수요가 늘어났기 때문이다. 대출 만기가 늘어나면 대출자는 매달 내야 하는 원리금이 줄어든다. 이렇게 월 상환액이 줄어들면 차주별 DSR 규제 아래서 대출 한도가 늘어나는 효과가 발생하는 셈이다.다만 월 상환액이 줄어들더라도 상환 기간이 길어지면 총 상환금에서 차지하는 이자 규모는 커진다. 은행 입장에서도 장기간 꼬박꼬박 이자 수익을 챙길 수 있어 이득이다.이에 금융당국은 50년 만기 주담대가 DSR 규제 우회 수단으로 활용되고 있는지 점검하겠다는 방침이다.금융당국 관계자는 “50년 만기 주담대가 있어서는 안 될 상품이라는 것은 아니지만, 현실적으로 상환하기 어려운 만기의 대출을 내주는 것은 적정한 영업행태로 보이지 않는다”고 말했다.실제 은행들은 나이 제한 등을 두지 않고 50∼60대 고객에게도 50년 만기 주담대를 판매하고 있다. 일부 은행에서는 60대 후반 고객이 50년 만기로 대출받은 경우도 있었다. 청년층의 내 집 마련을 위해 상품을 확대한 취지와 어긋난다는 게 금융당국의 지적이다.금융당국 관계자는 “은행들이 나이 제한 같은 안전장치 없이 무분별하게 초장기 만기 대출을 내주는 것을 확인할 필요가 있다고 판단했다”며 “제대로 돼 있지 않다면 지도나 제도개선이 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.

지난해 초부터 대출 금리가 가파르게 상승한 영향에 은행 고객들이 주택담보대출을 받을 때 고정금리를 더 선호하는 것으로 나타났다. 주택금융공사는 ‘2022년 주택금융 및 보금자리론 실태조사’를 발표하며 주택담보대출을 받을 때 고정금리를 선호하는 비율이 변동금리의 3배에 달하는 것으로 나타났다고 5일 밝혔다. 이번 조사에 따르면 은행 고객들은 주담대를 받을 때 최우선으로 금리 수준(62.9%)과 대출 한도(35.1%)를 고려하는 것으로 나타났다. 이후 고정-변동금리 여부(24.7%), 대출만기(24.1%), 상환방식(20.9%) 등의 순이다.한국은행에 따르면 신규취급액 기준 대출금리는 2020년 12월 말 연 2.74% 이후 빠르게 올랐다. 연도 별로 ▲2021년 12월 말 연 3.25% ▲2022년 12월 연 5.56% 등으로 2년 만에 2.82%포인트 상승했다. 이번 주금공 조사에 따르면 금융소비자들은 향후 주담대를 받을 때 고정금리(49.0%)를 변동금리(16.9%)보다 더 선호한다고 밝혔다. 가장 큰 이유는 시중금리가 상승해도 낮은 대출금리를 유지할 수 있기 때문이라는 응답이 전체의 35.2%로 가장 많았다. 아울러 고정금리와 변동금리의 금리차가 1.25%포인트에서 1.0%포인트 이내로 좁혀질 때 변동금리 선호자의 45.9%가, 0.5%포인트 이내이면 대부분인 90.3%가 고정금리로 이탈하는 것으로 조사됐다. 이는 보통 변동금리가 고정금리보다 낮은데, 금리 차가 좁혀지면서 고객들이 차라리 고정금리 선택한다는 의미다. 이 외에도 주금공 조사에 따르면 실거주 목적의 1가구 1주택은 꼭 필요하다는 응답 비율은 70.3%로 전년의 65.3%보다 높아졌다. 앞으로 주택을 구입할 의향이 있다고 응답한 이는 전체의 38.0%를 기록했다. 전년의 37.2%와 비슷했다.청년과 신혼부부를 대상으로 한 결과, 대출만기 중에서 40년 이상의 초장기 보금자리론을 이용할 의향이 있다는 응답은 44.4%를 기록했다. 가장 큰 이유는 매월 원리금 상환액 부담이 줄기 때문이라는 응답이 53.4%로 높았다. 한편 주금공은 이번 조사를 위해 일반가구의 경우 전국 만 20세 이상 가구주 중 5000가구를 면접조사했고, 보금자리론 및 디딤돌대출을 최근 1년에 이용한 가구는 2000가구를 면접조사했다. 일반가구 조사 기간은 지난해 8월 8일부터 9월 30일까지며, 보금자리론 이용가구는 같은 해 7월 18일부터 9월 30일까지다.

“대출은 동지도 적도 아니다.” 한 은행원의 말입니다. 부채가 자산이라는 말은 회계상 표현일 뿐, 현실적이지 않을 수 있습니다. 금리 연 2%와 연 6%는 분명 다릅니다. 대출로 집을 샀어도 그 대출로 집을 잃을 수 있습니다. 가계부채는 1870조원을 넘었고, 가계들의 상환 능력은 떨어지고 있습니다. 적과의 동침이 불가피할 때입니다. 기사로 풀어내지 못한 부채에 관한 생생한 이야기를 ‘부채도사’에서 전합니다. “연방준비제도(Fed·연준)와 싸우지 말라.” 월가의 유명한 말이다. 세상은 금리로 움직인다. 중앙은행은 그 금리로 경기침체를 만들기도, 해결하기도 한다. 시장이 경제 위기를 운운하며 금리 방향을 진단한들, 키를 쥐고 있는 것은 역시 중앙은행이다. 정상적인 물가를 위해 연준은 언제든 정책금리를 올릴 것이고, 그것은 한국은행도 마찬가지다. 고물가 시대엔 역시 중앙은행 위상이 높을 수밖에 없는 것이다. 그런데 이런 분위기를 즐기는 곳이 한 곳이 있다. 은행이다. 중앙은행의 힘이 시장에 미치는 정도가 크면 클수록 은행은 그야말로 쉽게 호실적을 낼 수 있다. 금리 하나만으로 말이다.그 예가 지난 3년간의 가계대출 통계에서 잘 나타났다. 국내은행의 연간 가계대출 증가액은 2020년 100조6000억원으로 최대 규모를 기록했고, 2021년에도 71조8000억원으로 역시 크게 증가했다. 그런 가계대출이 지난해에는 2조6000억원 감소했다. 규제 강화와 금리 상승 영향에 서민들이 대출을 늘릴 수 없게 됐고, 아울러 대출 상환까지 이어진 결과다. 은행들은 대출이 줄어드는 중에도 최대 실적을 냈다. 시중은행 중 가장 먼저 실적을 발표한 KB국민은행의 지난해 총 당기순이익은 2조9960억원으로 전년 동기 대비 15.6% 증가했다. 국민은행의 지난해 가계대출은 전년 동기 대비 2.4% 감소했고, 가계대출 중 주택자금대출은 0.9% 증가하는 데 그쳤다. 이런 현상은 다른 은행도 비슷할 것으로 예상된다. 이는 지난해 초부터 한국은행이 기준금리를 본격적으로 인상하기 시작하면서 대출 금리가 뛴 영향이다. 한국은행에 따르면 신규취급액 기준으로 가계대출 평균 금리는 지난해 12월 말 5.60%를 기록했다. 연도별로 보면 ▶2020년 12월 2.79% ▶2021년 12월 3.63% 등을 기록했다. 아울러 폭증한 국내은행의 대출 중 주택담보대출과 같은 초장기 모기지가 대출의 80%를 차지하고 있다. 대출이 늘지 않아도 은행이 최대 실적을 낼 수 있는 바탕에 부동산 대출이 있는 것이다. 지난해 말 가계대출 1058조1000억원 중 주담대는 798조8000억원, 신용대출 등 기타대출은 257조9000억원을 기록했다. 저금리와 부동산 호황기에 서민들이 부채를 끌어다 쓰는 동안 은행들은 대출 자산을 확대할 수 있었고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 뒤늦게 나오면서 은행들은 지난해에 이어 올해도 역시 최대 순이익을 낼 전망이다. 부채와 금리가 만들어준 최대 실적이다. 특히 은행들이 올해 본격적으로 대출 확대에 나설 조짐도 보인다. 한국은행이 발표한 대출태도지수를 보면 올해 1분기 가계주택은 지난해 말 19에서 올해 1분기 28로 높아졌다. 이는 은행들이 대출 확대에 경쟁적으로 나설 예정에다, 대출 심사를 이전보다 덜 까다롭게 하겠다는 것을 의미한다. 일각에선 은행에 ‘횡재세’를 도입해야 한다고 주장한다. 하지만 은행의 실적은 은행의 탐욕에 의한 횡재라고 보긴 좀 어렵다. 부동산 정책 실패, 규제 미비, ‘내집마련’을 위한 서민의 욕망이 뒤섞여 만들어진 결과이기 때문이다. 시장이 중앙은행과 싸워 이길 수 없다면, 금융 시스템을 건들려는 시도는 불발탄에 그칠 수 있다. 시장을 교란할 가능성도 높다. 대출 부실에 대비하기 위한 대손충당금 확대, 은행의 사회공헌 동참 유도가 예상치 못한 미래에 대응하는 방법이 된다.

금융당국이 주택담보대출을 받을 경우 기존주택을 처분해야 하는 기한을 6개월에서 2년으로 늘리고 신규주택 전입 요건을 개선시키는 등 대출규제 완화에 나선다. 신혼부부를 위한 50년짜리 초장기 주택담보대출(모기지)도 도입된다. 21일 김소영 금융위원회 부위원장은 이날 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제1차 부동산 관계장관회의 모두발언에서 "일시적 무주택자 양도세 비과세 요건과 균형을 맞춰 기존주택 처분의무는 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무는 폐지할 것"이라고 말했다. 주거사다리 복원, 민생 지원을 위해 각종 대출규제 개선책을 3분기부터 시행하겠다는 계획이다. 기존주택 처분의무 기한이 2년으로 확대되면 주택 구매자는 6개월 내 처분·전입 약정 이행을 위해 신규주택으로 무리하게 이주해야 하는 고생을 덜 수 있게된다. 이와 함께 김 부위원장은 생활안정자금 목적 주담대 한도를 현행 1억원에서 2억원으로 확대하기로 했다. 향후 가계부채·부동산시장 상황 등을 고려해 추가 완화도 검토한다. 또한 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 고가주택 보유자가 되더라도 퇴거할 때까지 전세대출보증 연장을 허용한다. 현재 9억원 초과 주택을 보유한 경우 다른 주택에 거주하기 위한 전세대출보증이 금지돼 있다. 이밖에도 청년 및 신혼부부의 보금자리론 상환 부담 완화를 위해 50년짜리 초장기 주담대를 도입한다. 특히 체증식 상환방식을 40년 만기 보금자리론에 도입하겠다는 것이 당국의 계획이다. 또 주택연금 활성화를 위해 저소득층 대상 우대형 주택연금 주택가액 요건을 1억5000만원에서 2억원으로 완화해 가입 대상을 넓히는 방안도 나왔다. 김 부위원장은 "오늘 발표한 임대차 시장 안정화 방안은 지난 16일 경제정책방향에서 발표한 생애 최초 주택담보대출비율(LTV) 80% 완화 및 청년 총부채원리금상환비율(DSR)의 미래소득 확대와 함께 규정 개정을 통해 조속히 시행하도록 하겠다"고 말했다. 이어 "앞으로도 실수요자 편의를 과도하게 제약하는 대출 규제를 지속해서 개선해 나가고, 상환능력 심사 등 선진형 대출 심사 관행도 안착시켜 과도한 부채 확대를 방지하겠다"고 밝혔다. 김정훈 기자 jhoons@edaily.co.kr

BNK부산은행이 대출 상환기간을 최대 40년까지 선택할 수 있는 '초장기 주택담보대출'을 내놨다. BNK부산은행이 23일 출시한 초장기 주담대는 최대 대출기간이 35년에서 40년으로 늘어나 매월 납부하는 원리금 상환액 부담을 소폭 줄일 수 있는 상품이다. 예를 들어 대출금 5억원, 대출금리 3.8%, 할부상환방식 만기 40년으로 거래할 경우 35년 만기와 비교해 매월 납부할 원리금은 12만6000원 감소한다. BNK부산은행의 초장기 주담대는 행복스케치모기지론(변동금리)과 357금리안심모기지론(혼합형 고정금리) 상품을 통해 이용할 수 있다. 한편 부산은행은 이날부터 총 한도 6000억원 규모의 '2022 주택관련대출 특판'도 한시적으로 시행한다. 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 이하 주담대와 부산은행이 선정한 신규 입주예정 사업장의 세입자 대상 전세자금대출은 0.30%포인트 추가 우대금리를 제공한다. 우대금리 적용 시 지난 14일 기준으로 변동금리 주담대 최저 연 3.66%, 프리미엄 전세자금대출(SGI 보증) 최저 연 3.55%를 적용한다. 김정훈 기자 kim.junghoon2@joongang.co.kr

정부가 서민과 청년층의 어려움을 키우지 않도록 40년 초장기 모기지를 도입한다. 부동산 대출 규제는 더 강화한다. 총부채원리금상환비율(DSR)의 차주 적용을 점차 확대해 2023년 7월에는 전면 시행한다는 방침이다. 또 가계부채 증가율도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이전 수준으로 낮춘다는 계획이다. ━ 청년 등 주택 구매 위한 ‘40년 초장기 모기지’ 신설 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 29일 서울 여의도 수출입은행 본점에서 비상경제 중앙대책본부회의 겸 혁신성장 전략회의를 주재하면서 이 같은 내용을 전했다. 먼저 정부는 대출 규제 강화가 청년층의 어려움을 키우지 않도록 한다는 방침이다. 소득이 낮은 청년층의 경우 대출 취급 때 미래 예상 소득 증가 가능성을 반영, 대출을 더 받을 수 있도록 한다는 계획이다. 또 40년 초장기 모기지도 도입해 서민과 청년층의 주택 구매에 도움을 주기로 했다. 40년 초장기 모기지는 현재 30년이 최장인 보금자리론 요건에 맞춰 나올 것으로 예상된다. 현재 보금자리론은 소득 연 7000만원 이하(미혼이면 본인만·기혼이면 부부합산), 주택가격 6억원 이하 등의 조건을 갖추면 최대 3억원까지 대출을 내준다. 현 보금자리론 만기가 10년 더 늘어나면 원리금 상환 부담은 줄어든다. 예를 들어 40년 만기 상품의 3억원 대출(이자 2.5%)을 받으면 월 상환 금액은 99만원이다. 30년 만기(119만원)보다 20만원 감소한다. 한편 정부는 지난달 말 발표한 부동산 투기근절 및 재발 방지대책 후속 조치로 토지·오피스텔 등 비(非)주택담보대출에 대해 주택담보대출비율(LTV) 및 DSR을 도입하기로 했다. 홍 부총리는 “지난해 코로나19 위기 대응 과정에서 불가피하게 가계부채 증가세가 재확대 됐다”면서 “내년 가계부채 증가율은 코로나19 이전 수준으로 관리할 방침”이라고 말했다. ━ “부동산 대출 규제 더 깐깐하게” 차주별 DSR 40% 정부는 현재 은행 별로 평균치(DSR 40%)만 맞추면 되는 DSR을 차주 별로 맞춰 부동산 대출을 규제하기로 했다. 정부에 따르면 현재 DSR 40%를 적용받는 차주는 전체 대출자의 10% 수준이다. 정부는 차주 별로 DSR 40%를 적용할 경우 개인이 받을 수 있는 대출 규모는 전년 대비 크게 줄 것으로 예상했다. 다만 은행권 전면 적용은 시장에 충격을 줄 수 있어 2023년 7월까지 규제를 단계적으로 확장한다는 방침이다. DSR은 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 모두 포함하기 때문에 DSR 지표를 낮추면 일명 ‘영끌(영혼까지 끌어모음) 대출’을 막는 데 효과를 볼 수 있다. 이런 규제 강화는 대출 증가율이 잡히지 않기 때문에 나온 것으로 풀이된다. 2019년 가계부채 증가율은 전년 대비 4.1%였다. 코로나19가 발생한 2020년에는 7.9%로 뛰었다. 정부는 올해 가계부채 증가율을 5~6%로 맞추고 내년에는 4%로 낮춘다는 계획이다. 이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr