지난달 한국은행 금융통화위원회 통화정책회의에서 금통위원 다수는 토지거래허가제 완화 등에 따른 부동산 시장 과열에 대해 우려했다. 18일 한은이 공개한 '2025년 제4차 금융통화위원회 의사록'에서는 트럼프 신정부 출범에 따른 수출 타격과 국내 정국 불안에 따른 주요 결정 지연 등으로 인한 내수 부진 장기화에도 최근 주택시장 과열에 따른 가계대출 급증을 경계하는 분위기가 역력했다.한 금통위원은 "서울 일부 지역의 토지거래허가구역 지정이 해제되면서 해당 지역을 중심으로 주택 매도호가가 급등했고, 수도권 여타지역에서도 주택가격 선행지표들 간에 엇갈린 모습이 나타나고 있어, 향후 주택시장이 선도지역을 중심으로 과열될 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다.이어 "정책대출 증가나 금융여건 완화 등이 주택시장을 추가 자극해 가계대출 등 금융불균형 상황을 다시 악화시킬 위험에 대비할 필요가 있다"면서 "이 과정에서 거시건전성 정책이 주택 실수요자와 유동성이 필요한 가계의 자금조달을 과도하게 제약하지 않도록 주의가 필요하다"고 봤다.또 다른 위원은 "가계대출은 지난해 9월 이후의 둔화 흐름을 지속했으며 앞으로도 정부의 거시건전성 정책 강화 기조 등으로 안정적 흐름을 이어갈 것"이라면서도 "최근 서울 일부 지역에 대한 토허제 해제가 주택가격 및 가계부채에 미치는 영향에 대해 경각심을 갖아야 한다"고 언급했다. 한편, 한은 금통위는 지난달 25일 통화정책방향 회의를 열고 올해 경제성장률 전망치를 1.5%로 낮춰잡고, 기준금리를 종전(3.0%)에서 0.25%포인트 낮춘 2.75%로 결정했다. 만장일치다. 2%대 기준금리는 2020년 10월(2.5→3.0%) 이후 2년 4개월 만이다.

토지거래허가구역(토허제) 해제와 신학기 이사 수요 영향으로 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 집값이 급등한 가운데 금융당국이 은행권에 가계부채 관리를 강화할 것을 주문했다.17일 금융위원회는 기획재정부 등 관계부처와 ‘가계부채 점검회의’를 개최하고 금융권 가계대출 동향과 대응방향을 논의했다. 이날 회의에는 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 주택금융공사 등 관계기관과 은행연합회 및 5대 시중은행이 참석했다.금융위에 따르면 2월 가계대출은 전월 대비 4조3000억원 증가했다. 지난 1월 명절 상여금 등의 효과로 감소(9000억원)했던 가계대출이 지난달 증가세로 전환한 것이다. 금융당국은 서울시가 지난달 12일 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담동) 등에 대한 토지거래허가제 지정을 해제한 후 집값 상승세가 두드러지면서 대출 수요가 늘어난 데다 금융권이 적극적으로 주택담보대출 공급에 나선 것이 가계대출 증가로 이어지고 있다고 분석했다. 대출금리 하락과 신학기 이사 수요 등도 영향을 미쳤다고 봤다.다만 관리 가능한 범위 안에 있다면서, 이번 달 들어서는 신학기 수요가 마무리돼 흐름이 안정적이라고 진단했다. 참석자들은 당분간 주택담보대출 신청과 신규 취급 추이 등을 세분화해 면밀히 모니터링할 필요가 있다는 데 의견을 모았다.회의를 주재한 권대영 금융위원회 사무처장은 “최근 서울을 중심으로 한 부동산 시장 움직임 등을 고려할 때 3월 이후 가계대출에 영향을 미칠 가능성이 있는 만큼 금융권 스스로 시장 상황에 관한 판단을 바탕으로 선제적으로 대응해 나갈 필요가 있다”고 강조했다.이어 “일부 지역 가계대출 관리를 강화하는 과정에서 실수요자 전반의 자금 공급에 차질이 발생하지 않도록 각각의 상황별로 ‘운용의 묘’를 살린 금융회사 스스로 자율 관리가 그 어느 때보다 중요하다”며 “일선 창구와 현장을 중심으로 가계대출을 보다 세심하게 관리해 주길 바란다”고 말했다.회의에 참석한 은행들은 가격이 단기 급등한 서울시 일부 지역의 주택 관련 대출을 취급할 경우 향후 리스크 수준에 미치는 영향 등을 점검하고 있다고 밝혔다. 또 가급적 실수요자 중심으로 자금을 공급하겠다고 덧붙였다.

서울시가 지난달 강남 3구(강남·서초·송파구) 토지거래허가제를 완화한 가운데, 갭투자(전세 낀 주택매입) 의심 주택구매 건수가 이전보다 두 배 넘게 증가했다고 조국혁신당 차규근 의원이 17일 밝혔다.국회 기획재정위원회 소속인 차 의원이 이날 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 2월 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'(자금조달계획서)에 임대보증금을 승계받고, 금융기관 대출을 끼고 있으며, 입주계획을 '임대'라고 써낸 강남 3구 주택구매 사례는 총 134건으로 조사됐다.이는 오세훈 서울시장이 토지거래허가제 해제를 예고하기 전인 지난해 12월(61건) 대비 약 2.19배 증가한 수치라고 차 의원은 밝혔다. 금액 합계로 보면 지난해 12월 1118억5700만원에서 지난달 2943억700만원으로 약 2.63배 늘었다.서울 전 지역에서 갭투자 의심 사례는 지난달 429건으로 232건이었던 지난해 12월과 비교했을 때 약 1.84배 증가했다.차 의원은 서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구를 중심으로 갭투자 의심 거래가 크게 상승했다고 말했다.앞서 서울시는 지난달 14일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했다.차 의원은 "오 시장이 규제 완화 이후 한 달 만에 규제를 원점으로 되돌릴 수 있다며 오락가락하는 모습"이라며 "이는 준비되지 않은 졸속 정책임을 방증하는 것으로, 무책임한 부동산 규제 완화를 중단해야 한다"고 말했다.

서울시의 잠실·삼성·대치·청담 토지거래허가구역 해제가 서울 집값 상승을 견인하고 있는 것으로 나타났다. 한국은행이 기준금리를 추가로 인하함에 따라 집값 상승 폭은 더욱 가파질 것이란 전망이 나온다.최근 한국부동산원 등에 따르면 서울시가 지난 2월 토지거래허가구역을 해제한 이후 강남 중심의 집값 상승세는 뚜렷해진 것으로 조사됐다. 한국부동산원의 2월 넷째 주 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 아파트의 매매가격 변동률은 지난 1월 마지막 주만 해도 보합권(0.00%)이었으나 2월 첫째 주 0.02%로 상승 전환했다. 둘째 주에는 0.02%를 유지했고 같은달 셋째 주에는 0.06%, 넷째 주에는 0.11% 올랐다. 특히 서울에서는 강남3구 집값 상승세가 두드러졌다. 송파구는 0.58%로 가장 큰 상승폭을 기록했고 강남구가 0.38%, 서초구가 0.25%로 뒤를 이었다.토허제 해제 이후 강남 3구 중심으로 집값 상승이 같은 강남 3구 위주의 상승세는 서울시가 12일 국제교류복합지구 인근 ‘잠·삼·대·청’(잠실·삼성·대치·청담) 일대 아파트에 대한 토지거래허가구역 해제 발표에 따른 영향으로 분석된다.강북 14개구(0.02%)에서도 성동구(0.10%), 광진구(0.09%), 마포구(0.09%) 등이 오른 가운데 노원구(-0.03%)는 하락했다. 서울과 달리 지방(-0.04%→-0.05%)은 하락폭이 확대됐다. 부동산원 관계자는 “일부 지역, 단지에서는 매물 적체 영향 등으로 관망세를 보이고 있으나 재건축 및 주요 선호단지에서는 매수문의가 꾸준하고 상승 거래가 체결되는 등 서울 전체 상승이 지속됐다”고 설명했다.서울시의 토허제 지정 해제 이후 부동산 앱 이용자들의 송파·강남 지역에 대한 검색 또한 급증한 것으로 나타났다. 직방에 따르면 토허제 해제가 발표된 지난 2월 12일 부동산 정보 앱 호갱노노에서 송파구 잠실동을 조회한 이용자가 1만6842명으로 전일(7747명)보다 117.4% 늘었다. 강남구 대치동은 6512명으로 80.8%, 삼성동은 4075명으로 86.8% 증가했다.잠실동에서는 이른바 ‘엘리트’로 불리는 잠실엘스, 리센츠, 트리지움 아파트로 관심이 집중됐다. 현장 호가도 계속 상승하는 분위기다. 현재 전용 면적 84㎡ 기준으로 리센츠는 28억∼32억원, 잠실엘스는 28억∼30억원, 트리지움은 28억원 안팎에서 호가가 제시되고 있다.김은실 직방 빅데이터랩 랩장은 “당분간 상승 기대감이 이어질 것으로 전망되지만 현재 시장 분위기를 종합적으로 고려하면 지역 전체로 확산하기에는 한계가 있을 수 있다”고 분석했다. 이어 “다만 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역과 비슷한 입지에 위치한 단지들은 해당 지역의 가격 상승에 따라 이른바 ‘키 맞추기’ 현상이 부분적으로 나타날 가능성도 있어 보인다”고 밝혔다.정부의 금리 인하도 향후 서울 집값 상승에 기폭제 역할을 할 것이란 전망이 나온다. 한국은행 금융통화위원회가 최근 기준금리를 2.75%로 0.25%포인트 인하함에 따라 2020년 10월 이후 2년 4개월 만에 2%대 기준금리를 기록했다.지난 1월 전월 대비 감소했던 가계대출 규모도 지난 2월 다시 반등했다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 지난 2월말 기준 736조7519억원으로 전월 대비 3조931억원 증가했다.주택담보대출은 지난 2월말 기준 583조3607억원으로 나타났다. 1월말 기준 579조9771억원에서 3조3836억원 늘어난 규모다. 이는 지난해 9월(5조9148억원) 이후 5개월 만에 가장 높은 증가폭이다. 토허제 지정 해제 이후 서울 강남권을 중심으로 집값 상승세가 가팔라지면서 기준금리 인하와 맞물려 가계부채가 불어나는 모습이다.NH투자증권도 최근 ‘대치동 학세권 아파트 심층분석’ 보고서를 통해 토허제 해제가 대치동 집값에 큰 영향을 미칠 것이란 전망을 내놨다. 대치 학세권은 테헤란로 이남 대치동을 비롯해 대치동 학원가 및 주요 학교 인근인 역삼2동, 도곡2동까지 아우르는 곳을 칭한다. 강남 대표 주거지역으로 선호도가 높은 곳이다.대치동·도곡동·역삼동 아파트 매매가는 지난해 상반기부터 상승 폭이 커지는 모습이다. 대치동 실거래가는 지난 2월 기준 3.3㎡당 8334만원을 기록하며 전고점이었던 2022년 6월 대비 약 109% 수준까지 상승했다. 도곡동, 역삼동도 상승세를 보이며 지난해 11월 고점을 기록한 이후 최근에는 소폭 하락한 것으로 분석됐다. 주요 재건축 단지로는 대치동 은마, 미도, 우성1차, 쌍용2차, 쌍용1차, 도곡동 개포한신, 개포 우성4차가 있다. 대치 미도를 제외하고 모두 조합설립인가 이후 단계로 접어든 상태다. 중대형 평형 위주의 재건축이 진행 중이며, 최근 들어 사업 진행 속도가 나면서 가격 상승 및 신고가를 기록하고 있다. 정부도 예의주시…“상황 분석 중”특히 지난 2월 대치동이 토지거래허가구역에서 해제되면서 외부 수요가 유입될 가능성이 커졌다. 이에 따라 거래시세 상승과 거래 증가가 이루어지며, 강남권 아파트 가격 지지선이 강화될 것으로 분석된다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원은 "최근 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담) 토지거래허가구역 해제로 인해 강남권 아파트 가격의 지지선이 상승하고 하방 경직성이 강화되는 효과는 당분간 지속될 것"이라고 말했다. 이어 “대치동은 직접적인 영향권 아래 흐름이 이어지겠으나, 주요 재건축 사업장은 여전히 토지거래허가구역으로 지정되어 있고, 투기과열지구 규제가 남아있어 탄력이 제한적일 가능성 또한 상존한다”고 전했다. 정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “대치동은 중대형 평형 및 대단지가 주로 재건축 진행 중임을 감안할 때 재건축 기대감 및 사업속도가 대치동 아파트 가격과 외부 유입 수요를 결정짓는 장기 핵심 키워드로 판단된다”고 말했다.이런 상황 속에서 정부도 토허제 해제 이후 서울 집값을 예의주시하는 모습이다. 박상우 국토교통부 장관은 토허제 해제 이후 이른바 ‘잠·삼·대·청’ 등 강남의 집값이 오르는 현상에 대해 “일단 시장 상황을 예의주시하고 있다”고 말했다.박 장관은 3월 5일 오전 서울 은평구 응암동 신축매입임대 건설현장에서 기자들을 만나 관련 질문을 받고 “어떤 분들이 집을 사는지, 예를 들어 갭투자로 전세를 끼고 사는 분이 얼마나 되는지, 외지인이 얼마나 되는지 이런 상황을 꼼꼼하게 분석하고 있다”며 이같이 답했다.그는 “지방은 미분양이 계속 늘고 있고 수도권도 외곽 지역에 미분양이 늘고 있는 상황인데 토지거래허가제 해제를 단초로 강남 3구를 비롯해 소위 선호 지역에 주택거래가 많이 늘고 가격도 상승세라는 것은 다들 아시는 팩트”라면서 “어떤 원인인지, 앞으로 어떻게 전개될 것인지 관계당국 간 논의를 진행 중”이라고 덧붙였다.

서울시가 지난 2월 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정(토허제)을 해제했다. 그동안 서울, 특히 강남 지역을 중심으로 집값이 급등하는 문제를 억누르기 위해 서울시는 특정 지역에 한해 토허제를 시행했는데, 이 규제를 푼 것이다. 하지만 토허제 시행 기간에도 규제 대상 지역 집값은 계속 상승했고 규제를 해제한 이후 부동산 가격이 다시 들썩이면서 실효성 논란이 불거지고 있다.토허제란 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 한 제도를 말한다. 직접 거주하거나 상가를 운영하려는 목적이 아니면 해당 지역 부동산을 매수할 수 없다.현재 서울 시내 토허제 구역으로 지정된 곳은 압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢)를 포함해 신속통합기획 및 공공 재개발 후보지(7.75㎢) 등이 있다. 여기에 이번에 규제 대상에서 제외된 국제교류복합지구 일대(14.4㎢)가 포함된다. 이른바 ‘잠삼대청’으로 불리는 잠실‧삼성·대치·청담동이다.조남준 서울시 도시공간본부장은 2월 12일 브리핑을 통해 “불합리하게 과도하게 묶였던 곳을 조정한 것”이라며 “투기 우려 없는 지역 등에 대해 주민 생활 불편 해소 차원에서 과감히 규제를 풀고자 했다”고 설명했다. 조 본부장은 “토지거래허가구역 지정 시 가격에 대한 실질적인 규제 효과가 2, 3년 뒤면 상당 부분 사라지고 지정 기간이 장기화할 경우 정상적인 부동산 거래를 억제해 바람직하지 않다는 연구 용역 결과가 있었다”며 “이런 점을 바탕으로 고민해 조정안을 마련했다”고 설명했다.그는 토허제 해제 조치가 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려와 관련해 “갭투자 투기 수요가 몰려 시장을 자극할 수 있다고 판단되는 재건축 지역은 규제를 유지한다”며 “(집값 상승에 대해) 언론 보도가 많이 났던 목동의 경우 오히려 이번 기회에 가격 안정화에 도움이 될 것”이라고 말했다.실제 서울시는 4년째 토지거래허가구역으로 묶여있는 압구정·여의도·목동·성수동 일대를 비롯해 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 재건축 추진 기대에 따른 투기 과열 우려에 따라 규제를 유지하기로 했다.토지→ 아파트 거래 규제로…갭투자 막는 효과문제는 부동산 가격 폭등을 억제하기 위해 도입한 토허제가 기대만큼 제 역할을 하지 못한 것 아니냐는 지적이 이어지고 있다는 것이다. 토허제는 1979년 땅 투기 바람을 잠재우기 위해 도입된 제도다. 하지만 서울 시내 부동산 가격 급등으로 개인이 넓은 토지를 매매하는 일이 사실상 사라지고 대신 아파트 등 주택으로 매매 수요가 옮겨가자 토허제는 아파트 거래를 막는 제도로 활용됐다.실제 토허제의 큰 규제 중 하나는 전세 세입자가 살고 있는 주택을 구입하는 ‘갭투자’ 방지에 있다. 해당 구역에서 주택을 사면 2년간 실거주해야 하고, 상가·업무용 빌딩을 매입하면 4년간 입주해야 한다. 갭투자는 세입자의 전세 보증금과 매수자의 자금 일부를 더해 적은 돈으로 부동산을 매수하는 방식이다. 향후 집값이 오를 것으로 기대되는 지역에 적은 돈으로 미리 부동산을 사놓는 것인데, 갭투자가 막히면 집값 전액을 매수자가 부담해야 한다. 이 때문에 자금 동원 능력이 충분하지 않은 사람은 투자할 수 없어 어느 정도 부동산 투기 억제하는 효과가 있다고 전문가들은 말한다.하지만 부작용이 만만치 않다는 지적도 끊임없이 제기됐다. 먼저 토허제 구역 집값도 잡히지 않았다는 지적이다. 부동산R114에 따르면 서울 강남구 청담동의 경우 토허제 지정 전 1년(2019년 6월~2020년 5월) 상승률(8.34%)보다 지정 후 1년(2020년 6월~2021년 5월) 동안 상승률(8.81%)이 더 높았던 것으로 집계됐다. 대치동 집값 상승률 역시 지정 전에는 1.14% 수준이었는데, 지정 이후에는 7.11%가 오른 것으로 나타났다. 지난해 서울시가 주최해 열린 토론회에서 4년째 지속되고 있는 GBC 토허제 구역 내 잠삼대청 지역 집값 안정화 효과가 시행 2년 후 거의 사라졌다는 지적이 나오기도 했다. 부동산 업계 관계자는 “토허제가 적용된 지역은 사실상 정부가 인정한 집값 상승 지역이라는 꼬리표가 붙은 곳”이라며 “자금력이 풍부한 현금 부자들은 오히려 해당 지역으로 몰린 측면이 있다”고 말했다.인위적으로 눌러놓은 집값의 경우 규제가 풀리면 다시 뛸 수밖에 없는 상황도 문제로 거론된다. 규제를 시행하면 일시적으로 부동산 가격 폭등을 막는 효과가 나타날 수 있지만, 결국 규제가 풀리면 수요와 공급에 따라 집값이 올라간다는 것이다. 부동산 가격 상승을 막는 동안에는 규제 지역 외곽 집값이 더 오르는 풍선효과도 나타났다. 예를 들어 강남 지역 부동산 거래가 막히자 인근 서초구로 투자 수요가 몰리면서 주변 집값을 끌어올렸다는 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토허제는 도심지역을 대상으로 만들어진 것이 아닌 만큼 지금 같은 규제는 초기 취지와 부합하지 못하는 측면이 있다”며 “토허구역과 길 건너편의 시세 차이가 크게 나는 등 부작용이 있었고 재산권 침해 여지도 있어 해제하는 것이 맞다”고 평가했다.

서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 강남3구(강남·서초·송파)의 아파트 매매가격이 급등하고 있다. 특히 송파구는 7년 만에 최대 상승폭을 기록하면서 전국 매매지수 상승까지 이끄는 추세다.6일 한국부동산원이 발표한 '3월 첫째주(3일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사'에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가격은 0.14% 오르면서 지난주(0.11%)보다 상승폭이 확대됐다.특히 송파구가 0.68% 급등하며 서울의 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난주(0.58%)보다 상승폭을 더 키운 것은 물론 2018년 2월 첫째주(0.76%) 이후 7년 1개월만의 최대 상승폭 기록이다.이어 강남구(0.38%→0.52%)와 서초구(0.25%→0.49%)가 나란히 상승폭을 확대하며 상승률 2, 3위를 차지했다. 강남구는 2018년 9월 첫째주(0.56%) 이후 6년 6개월만의 최대 상승률이고, 서초구도 지난해 8월 넷째주(0.50%) 이후 가장 높은 수치다.이에 따라 강남 3구와 강동을 포함하는 동남권 매매가격지수도 0.48% 올랐다.또 마포·광진(0.09%→0.11%), 용산(0.08%→0.10%), 강동(0.09%→0.10%), 양천(0.05%→0.08%) 등 주변 지역으로 상승세가 확산하는 모습이다.서울시가 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등의 아파트 291곳에 대해 토지거래허가제를 해제한 이후 해당 아파트의 거래가 및 호가 상승세가 지속되고 있다.경기(-0.04%)는 과천(0.51%)과 용인 수지구(0.16%) 등 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 하락세를 나타냈으며 인천(-0.03%)도 전주와 같은 낙폭을 기록했다.지방(-0.04%)은 5대 광역시(-0.05%)와 8개도(-0.03%), 세종(-0.09%) 등이 모두 내리며 하락세를 지속했다.부동산원은 자료를 통해 "서울의 경우 일부 외곽지역과 구축에선 가격이 하락했다"라며 "다만 주거 여건이 양호한 역세권과 학군지 위주로 상승 계약이 체결되며 전체적으로 상승세를 지속했다"고 설명했다.

앞으로 외국인은 서해5도를 비롯해 국경에 접한 섬 지역에서 땅을 사려면 지방자치단체 허가를 받아야 한다.국토교통부는 국토 최외곽 지점을 연결한 영해 기준선(영해기선) 기점을 포함해 국경 도서지역 17곳을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 26일 밝혔다.이번에 지정된 17개 도서는 영해기선 12곳, 서해5도로, 총면적은 108.8㎢다. 허가구역 지정은 고시 후 즉시 효력이 발생한다.이중 영해기선 12곳은 내륙에서 멀어 그간 관리가 어려웠던 지역으로, 토지거래허가구역 지정 실효성을 확보하기 위해 최소 행정구역인 리 단위로 지정됐다.백령도·대청도 등 서해5도는 국토 방위상 중요성과 특수성을 고려해 섬 전체(3개 면)를 허가구역으로 지정했다.이번 지정은 지난 2014년 12월 호미곶, 소령도 등 영해기점 무인 도서 8곳을 허가구역으로 지정한 이래 10년 만이다.국토부는 지난 2023년 10월 부동산 거래 신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법) 시행령을 개정해 외국인 토지거래허가제도를 강화하고 국방부와 국가정보원에 '국방 목적상 외국인 토지거래허가구역 지정 요청권'을 부여했다.이를 근거로 국정원은 안보 관계 부처의 의견을 수렴해 국방 목적상 필요한 17개 국경 도서 지역에 대한 허가구역 지정을 요청했고, 국토부가 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 확정·고시했다.앞으로 국경 도서 17곳에서 토지를 취득하려는 외국인은 토지 취득 계약 체결 전 시군구 등 지자체 허가를 받아야 한다. 해당 지자체는 국방부·국정원 등 관계 행정기관과 협의를 거쳐 허가 여부를 결정한다.허가를 받지 않고 외국인이 계약을 체결하는 경우 해당 계약은 무효가 되며, 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금이 부과된다.한정희 국토부 토지정책과장은 "이번 허가구역 지정은 국방 목적상 필요한 지역에 대한 실효성 있는 관리를 가능하게 해 우리 영토주권을 강화하고 국가안보에 크게 기여할 것"이라고 밝혔다.

서울 강남구 대치동·삼성동·청담동과 송파구 잠실동의 연립·다가구·다세대주택, 상가 등 비아파트에 대한 토지거래허가구역 규제가 오는 16일부터 풀린다. 서울시 허락 없이도 해당 지역에 있는 비아파트를 전세 끼고 매입하는 ‘갭투자’가 가능해지는 것이다.서울시는 15일 도시계획위원회를 열고 국제교류복합지구 인근 4개 동인 송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동에 대해 토지거래허가구역을 아파트로 한정한다고 밝혔다. 이는 오는 16일 공고 즉시 시행된다. 토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 시장이나 구청장, 국토교통부 장관의 허가를 받도록 한 제도다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역 건축물을 매수하기 위해서는 2년 동안 실거주 해야 한다. 이 때문에 전세 끼고 매매하는 갭투자가 불가능하다.하지만 서울시의 이번 토지거래허가구역 변경안에 따라 상업·업무·공업용 건물과 아파트 외 주택은 모두 실거주 의무가 풀리게 됐다.서울시 관계자는 “조정 대상인 국제교류복합지구 인근 4개 동은 법정동 범위를 포괄적으로 지정한 지역으로 지표와 용도별 거래량 등을 종합 검토한 결과 아파트 용도로 한정해 지정하게 됐다”면서도 “모니터링을 강화해 투기 동향이 발생하면 지정을 적극 검토하겠다”고 설명했다.서울시는 신속통합기획, 공공 재개발 등 후보지 공모 미선정지 40개소(2.13㎢)에 대한 토지거래허가구역도 해제했다. 이중 신속통합기획 재개발은 21개소 1.09㎢, 공공 재개발은 19개소 1.04㎢다. 시에 따르면 신속통합기획·공공재개발 공모 미선정지는 주민동의율을 충족한 데다 자치구가 추천한 곳인 만큼 앞으로도 추진 가능성이 높다고 판단해 투기 방지를 위해 토지거래허가구역으로 지정해왔다. 시는 후보지 선정이 불확실한 구역인데도 장기간 지정으로 인한 주민 불편을 고려해 토지거래허가구역에서 해제하기로 결정했다. 다만 각 자치구청장이 지정 유지를 요청한 11개소는 제외했다.

서울 핵심지 부동산이 반등 흐름을 보이며 강남 아파트 경매시장 역시 회복세를 보이고 있다. 초고가 주택에 대한 대출규제 완화에 따라 응찰자가 늘며 낙찰율과 낙찰가율 역시 오르는 추세다. 지난 12일 서울 중앙지법에서 진행된 강남구 압구정동 소재 ‘압구정현대아파트 4차’ 전용면적 117㎡ 물건이 55억2799만원에 매각됐다. 같은 단지 매물이 2021년 4월 41억7000만원에 실거래된 뒤 2년 만에 법원 경매에서 신고가가 나온 것이다.전용면적 117㎡ 1개 평면으로만 조성된 압구정현대 4차는 대지지분율이 높은 저층단지로 투자가치가 높다. 이 같은 강점으로 이번 첫 경매에는 응찰자 10명이 경쟁해 최고가가 최저입찰가(감정평가액) 44억3000만원의 약 125%에 형성된 것으로 보인다. 지지옥션에 따르면 이날 2위와 3위 응찰자 또한 감정가의 115%에 달하는 51억3800만원, 51억원에 매수를 시도했다.같은 날 주상복합 아파트인 역삼동 ‘쌍용 플레티넘 벨류’ 111㎡가 감정가 16억1500만원의 105%인 17억원에 낙찰됐다. 압구정에선 지난 4월 유찰됐던 ‘압구정미성아파트’ 전용면적 74㎡ 물건이 매각되기도 했다. 당시 감정가 28억4000만원에서 유찰됐던 이 물건은 지난달 1일 다시 22억7200만원으로 낮아진 최저입찰가에 경매에 나왔다. 그런데 10명이 응찰한 끝에 감정가의 98%에 가까운 27억7950만원에 주인을 찾았다. 실거주자에 대한 명도가 어려워 통상 낙찰률이 낮은 지분 물건도 매각됐다. 대치동 소재 ‘대치우성1차’ 125㎡ 타입의 지분 62.5㎡은 올해 4월과 5월 두 차례 유찰됐으나 지난달 27일 2명이 응찰한 끝에 매각가율 67%를 기록하며 낙찰됐다. 대치우성1차 아파트는 지난해 9월 사업시행인가를 받은 재건축 단지다. 그러나 강남과 비(非)강남 지역 간 편차는 뚜렷하다. 지지옥션이 발표한 ‘2023년 6월 경매동향 보고서’에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰률이 28.3%, 낙찰가율은 80.9%를 기록했다. 낙찰률은 전월 대비 3.5%p 상승한 가운데 낙찰가율은 전월과 비슷한 수준을 이어갔다. 강남3구(강남서초송파)의 낙찰률과 낙찰가율은 각각 34.3%, 85.2%로 서울 전 지역 통계보다 높았다. 강남권을 제외한 서울 22개구의 낙찰률은 26.6%, 낙찰가율은 78.4%로 나타났다. 즉 강남권 아파트 경매시장이 전반적인 서울 경매시장의 회복을 이끈 셈이다.이는 수요자의 관심도 차이와 이로 인한 경쟁률 차이에 따른 것으로 풀이된다. 지난 6월 서울 아파트 평균 응찰자 수가 5.8명으로 전월 7.8명보다 2명가량 감소한 가운데 강남 응찰자 수는 늘었다는 분석이 나온다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “강남권 재건축 아파트는 장기적으로 상승여력이 있는 만큼 투자자들에게 매력이 있다”면서 “경매로 취득하게 되면 토지거래허가제가 적용되지 않는 데다 지분 물건의 경우에도 공유물분할청구를 통한 매각이 가능해 소액으로 강남 아파트를 통한 시세차익을 노릴 수 있다는 장점이 있다”고 설명했다. 이 연구원은 “최근 서울 핵심지역 부동산이 반등기미를 보이는 데다 15억원 초과 초고가 주택에 대한 대출규제도 완화된 상태라 다른 지역과 달리 강남권 아파트 응찰자 수가 증가하는 추세”라고 덧붙였다.

지난해 하반기 시작된 전국 주택시장 침체 이후 강남권과 용산구 일부 초고가 주택에 한해 집중적으로 발생했던 신고가 기록이 점차 서울 다른 지역으로 확산되는 모양새다. 22일 업계에 따르면 최근 서울 아파트 거래량이 자치구마다 전반적으로 증가했을 뿐 아니라 거래 사례 면면을 뜯어보면 곳곳에서 이전 최고가를 경신한 단지가 나오고 있다. 신고가를 쓰는 곳은 주거 선호도가 높은 새 아파트부터 투자수요가 집중되는 재건축 아파트까지 다양하다. 가격대 역시 중저가부터 20억원 이상 초고가까지 폭 넓게 분포돼 있다. 이 같은 현상은 지금 시점에서 과감하게 주택 매매를 결정하는 주체가 일부 부유층만은 아니라는 사실을 보여주고 있다. 일부 집주인들이 호가를 유지하는 가운데 서울 아파트에 대한 대기수요는 여전하기 때문이다. 토지거래허가구역에서 2억원↑, ‘학군의 상징’ 목동 인기 여전 3월 28일 양천구 소재 ‘목동신시가지5단지(목동5단지)’ 전용면적 122㎡가 24억1000만원에 손바뀜 됐다. 2020년 6월 22억원을 기록한 이후 무려 3년이 가까워지는 시점에 기존 최고가를 경신했다. 해당 타입은 목동5단지 내에서도 총 60가구로 가구 수가 적다. 2021년 4월 14개에 달하는 목동신시가지 단지들이 압구정과 여의도 아파트지구, 성수전략정비구역과 함께 토지거래허가구역으로 지정된 이후 해당 타입 외에도 목동신시가지 아파트 대부분이 ‘거래 가뭄’을 겪었다. 그러던 것이 최근 타입별로 한두 건씩 거래가 살아나며 신고가까지 나타나고 있는 것이다. 목동은 재건축 호재로 인한 투자수요와 함께 학군에 따른 실거주 수요가 공존하는 지역이다. 우수한 학군을 찾는 서남권 실수요가 목동에 집중되기 때문이다. 토지거래허가제가 적용돼 매수인의 실거주가 필요한 상황에서도 신고가 거래가 일어난 데는 이 같은 배경이 작용한 것으로 풀이된다. 특히 전용면적 122㎡는 방이 4개인 대형 타입인데 학군지인 목동에선 방이 많은 대형 평형이 자녀가 2명 이상인 실수요층에게 인기가 많다. 전용면적 122㎡와 마찬가지로 방 4개, 화장실 2개 구조인 전용면적 115㎡ 타입도 지난 2월 23억4000만원에 거래됐다. 소형 타입 인기도 늘고 있다. 상대적으로 가격이 저렴한 데다 가구마다 자녀 수 역시 줄고 있기 때문이다. 지난 2월 상승거래가가 발생한 목동신시가지아파트 대부분이 중소형에 속했다. 목동에서 교통, 생활인프라가 가장 우수한 목동7단지 전용면적 66㎡는 16억7500만원에 매매돼 지난해 최고가 19억2500만원보다 낮은 실거래가를 보였지만 13억원~14억원 대였던 직전 거래보다는 반등한 모습을 보였다. 이밖에 목동4단지 47㎡는 11억2000만원, 12단지 71㎡ 또한 13억3000만원에 상승거래됐다. 전국 매수문의 지속, 심리 안 꺾였나목동 A공인중개사무소 관계자는 “목동 주변 지역에 거주하는 젊은 부부들이 자녀 학령기를 앞두고 목동 진입을 노리고 있지만 아직 가격이 비싸 거래가 눈에 띄게 늘지는 못하는 상태”라면서 “그럼에도 집주인들이 호가를 쉽사리 낮추지 않아 가끔 거래되는 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다”고 설명했다.목동뿐 아니라 서울 다른 지역에서도 비슷한 현상이 발생하고 있다. 마포구에선 지난달 ‘염리삼성래미안’ 전용면적 114㎡가 18억원 신고가를 기록했다. 염리동은 공덕동, 아현동과 인접한 일명 ‘직주근접’ 지역으로 유명하다. 구로구 ‘대장아파트’로 통하는 ‘신도림 e편한세상 4차’ 161㎡은 지난달 28일 21억7500만원으로 최고가를 경신했다. 기존 최고가는 2021년 5월 20억 5000만원이었다. 한때 서울에서도 저렴한 가격으로 ‘영끌족’부터 ‘갭투자자’들의 주요 타깃이었던 노원구와 강서구 주택거래도 기지개를 켜고 있다. 노원구 공릉동 소재 ‘화랑해링턴플레이스’(옛 공릉동 효성아파트) 126㎡는 최근 7억9000만원으로 최고가에 거래됐다. 이보다 저렴한 인근 태릉태강아파트 전용면적 49㎡는 서울 부동산이 폭등하던 2021년 당시보다 가격은 떨어졌지만 올해 들어 거래가 부쩍 살아나고 있다. 강서구 화곡동에 위치한 강서힐스테이트 152㎡은 17억8000만원, 염창동 현대1차 84㎡ C타입은 7억2800만원으로 신고가를 썼다. 현대1차아파트에선 같은 면적 D타입 역시 지난달 7억7500만원에 거래됐는데 이는 2020년 실거래된 최고가 7억9700만원과 비슷한 수준이다. 일각에선 수도권 실수요뿐 아니라 전국 투자자들의 주택수요가 집중되는 덕분에 서울 아파트가 시장 하락기에도 건재함을 유지하고 있는 것으로 보고 있다. 수도권과 비슷하게 전국구 투자가 모이는 부산광역시, 세종시에서도 최근 부동산 반등 기미가 보이고 있다. 부산에선 해운대 아이파크와 마린시티 자이 등 해운대 해안가 유명 단지들이 상승거래를 이어가고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “상승기와 비교하면 거래는 줄었지만 주택이나 건물 등 서울 아파트에 대한 지방 투자자들의 관심이나 문의는 지속되고 있다”면서 “2세에게 증여하는 것까지 생각하고 장기투자 관점에서 초기 재건축을 매수하거나 갭투자를 하려는 사례가 여전히 있다”고 풀이했다. 이 관계자는 “지방 투자자들은 자금 여력이 충분한 경우 강남 재건축을 특히 선호하지만 현금이 부족하면 다른 지역 아파트도 적극 매수하는 편”이라고 덧붙였다.