부동산 돋보기 : 잠실 재건축 “2단지가 뛴다”

신천로를 기준으로 왼쪽이 3·4단지, 한강에 접한 오른쪽이 1·2단지다.

재건축 아파트 가격의 추가 하락과 바닥론이 팽배한 가운데 잠실 주공아파트 단지로 들어섰다. 신천로를 사이에 두고 한강과 올림픽대로에 접한 1, 2단지와 롯데월드·석촌호수 쪽 3, 4단지가 대표적인 잠실동 재건축 아파트다. 이미 3, 4단지는 아파트 공사가 본격적으로 추진되고 있고, 4단지는 2007년 1월, 3단지는 2007년 12월이면 새 아파트 단지로 변모하게 된다. 부동산은 미래가치를 염두에 두고 투자하는 상품이다. 분양가와 추가부담액 등이 확정돼 이미 사업의 윤곽이 드러난 3, 4단지보다는 아직 투자자들의 ‘감’이나 시장 상황에 따라 수익성이 차이날 수 있는 1, 2단지에 더 많은 관심이 쏠리고 있다. 일반 입지를 보더라도 한강 조망권·단지 규모·교통여건 등을 감안할 때 1, 2단지에 더 많은 가산점을 줄 수 있다. 자동차로 돌아보는 잠실주공아파트의 모습과 걸어서 돌아보는 잠실주공1단지의 모습은 사뭇 달랐다. 5,000세대가 넘는 1단지는 서울의 또 다른 도시다. 이미 이주가 시작돼 30% 정도의 진척률을 보이고 있다. 재건축 개발이익환수제의 폭격을 조금이라도 줄이기 위해 조합 측에서는 10월31일까지 이주 완료를 독려하고 있지만 현장에서는 그렇게 낙관하기 어렵다는 의견을 내놓는다. 신천역까지 이어지는 대로변 1층 자리가 좋은 곳은 중개업소들이 자리를 잡고 있다. 3, 4단지는 이미 분양가와 추가부담액이 확정돼 가격이 비싸도 리스크 부담은 없다. 4단지의 경우 33평 시세가 5억8,000만~6억5,000만원에 달하는데 층에 따라 4,000만원을 환급받거나 800만원을 추가 부담하면 되기 때문에 실제 투자액은 5억4,000만~6억6,000만원선이다. 3단지는 33평의 경우 시세가 5억~5억5,000만원으로 이전에 15평을 보유하고 있던 조합원이라면 1,500만~8,000만원만 추가 부담하면 되므로 실제 투자하는 금액은 5억2,000만~6억3,000만원이 된다. 물론 15평 보유 조합원이 43평을 신청했다면 추가부담액 3억~3억7,000만원을 보태 실제 9억~11억원을 내는 셈이다. 1단지와 2단지는 아직 추가 부담액이 확정되지 않았다. 2단지는 빠르면 9월 관리처분 총회를 거쳐 10월 말이면 조합원 동호수 추첨으로 이어지면 추가 부담액의 윤곽이 드러날 것으로 보인다. 현지에서도 관리처분 총회가 가능한 한 서둘러 진행될 것으로 보고 있다. 관리처분이 되면 개발이익환수제에서도 제외될 가능성이 크기 때문이다. 어쨌든 관리처분 총회가 임박하면 2단지 가격은 작게나마 한번 출렁거릴 가능성도 있다. 2단지는 단지 내 초·중·고교가 들어서고 인공호수가 조성되는 등 입지도 으뜸이다. 33평을 분양받을 수 있는 13평 시세가 4억6,000만원선으로 향후 1억원 정도의 추가부담을 감안하면 실투자액은 5억6,000만원 정도가 될 것으로 현지에서는 전망하고 있다. 이 정도면 3, 4단지보다 크게 비싸지 않고 입지로 봐서도 경쟁력 있는 가격이다. 이 정도의 지역에서 33평 새 아파트 시세가 5억6,000만원 내외라면 그 가치는 어느 수준인가? 송파동이나 신천동 33평 아파트 시세가 6억원을 호가하고 있어 입지가 더 나은 잠실 재건축 아파트의 경우 입주 후 7억원까지 오를 것으로 중개업소에서는 내다본다. 주택시장 완화 분위기가 가시화하면 잠실 재건축 아파트 가격은 꿈틀거릴 가능성이 있다. 그만큼 투자가치를 확신하는 수요자들이 많기 때문이다.