[Retirement] 부동산을 믿지 말라

우재룡의 행복한 은퇴…인구 감소로 부동산 시장 침체 전망

과거에는 전혀 경험하지 못한 새로운 변화가 펼쳐지고 있다. 이런 환경 변화 속에서 과거와 같은 방식으로 대응하는 것은 자칫 실패로 이어지기 쉽다. 은퇴 준비 역시 마찬가지다. 변화의 방향을 내다보고 이에 맞춰 은퇴 준비를 위한 장기적인 방향성을 결정해야 한다. 현대 경영학의 대부 피터 드러커는 미래를 예측할 때 두 가지 자료를 활용했다. 하나는 과거의 역사이고, 다른 하나는 인구 통계였다. 특히 인구는 경제성장의 원천이 되는 중요한 변수이기 때문에 미래 사회를 가늠할 수 있는 유용한 수단이다.

우선 앞으로 인구 변화에서 가장 큰 특징은 급격한 인구축소 시대가 다가오고 있다는 점이다. 통계청이 발표하는 인구 추계자료(2006년)를 바탕으로 분석하면 우리나라 총인구는 2018년부터 감소하기 시작해 2028년부터는 매년 10만 명 이상 본격적으로 줄어들 예정이다. 베이비부머(1955~63년생)가 80세 이상이 되는 2035년부터는 매년 20만 명 이상 줄어들면서 인구감소 현상이 여러 사회적 변화를 일으킬 것으로 보인다.

이런 인구축소는 기대수명 증가로 노인 인구가 많아지는 대신 출산율 저하로 젊은 인구는 줄어드는 데서 비롯된 결과다. 2050년이 되면 전체 인구의 38.2%가 65세 이상 노인이며 인구의 중간 연령은 56.7세가 된다. 2011년 현재의 노인 비중 11.3%보다 3배 이상 늘고 평균연령은 39.4세로 18세나 높아진다.

인구축소와 고령화는 어떤 변화를 낳게 될까? 첫째, 경제가 저성장 구조로 변화할 것이다. 기업들은 젊은 근로자를 구하기 어렵게 되면서 기업의 수마저 줄어들 것이다. OECD(경제협력개발기구) 자료에 따르면 우리나라 2012~2015년 실질성장률은 평균 3.7%에 이를 것으로 전망됐다. 향후 몇 년 동안은 괜찮을 것이라는 예상이다. 하지만 2016~2025년에는 평균 1.9%까지 떨어질 것으로 전망된다.

둘째, 경제산업의 구조 변화와 규모 축소가 예상된다. 인구의 38.2%나 차지하는 노인들로 인해 전체적인 구매력이 하락할 것으로 보인다. 일반적으로 노인들은 돈을 적게 쓰고 소비규모를 줄이는 성향이 있기 때문이다. 이에 따라 전체 경제인구의 20.2%를 차지하는 490만 명(국세청, 2010년)의 자영업자가 특히 큰 영향을 받을 것으로 전망된다. 가장 큰 비중을 차지하는 음식점 등과 같은 생활밀접 업종은 더욱 어려운 상황에 처할 가능성이 크다.

셋째, 연금을 타는 사람이 많아지면서 연금에 대한 부담이 더욱 무거워질 것으로 보인다. 지금과 같은 추세라면 국민연금은 2044년부터 적자로 전환될 전망이다(국민연금관리공단). 공무원연금과 군인연금은 이미 적자가 계속되면서 정부 보전금이 계속 증가하는 실정이다.

넷째, 부동산 시장의 침체가 우려된다. 인구감소 등으로 부동산 수요가 급속히 줄어들기 때문에 일본과 유사하게 전체 부동산 가격의 장기 하락이 예상된다. 이미 인구감소가 진행되는 일본은 최근 도쿄와 같은 도심을 중심으로 빈집이 늘어나면서 사회적 문제가 되고 있다.