수익형 부동산 증여로 절세하고 상속세 재원 마련

70대 후반 박진호(가명)씨는 얼마 전 사망했다. 부인은 15년 전에 먼저 세상을 떠났고 자녀는 세 명이다. 상속이 개시돼 박씨 명의로 된 재산을 따져보니 50여 억원이었다. 이 가운데 80%가 부동산 자산이다. 어림잡아 상속세만 15억원에 달해 유족들은 슬픔에 상속세 걱정까지 겹쳤다.

박씨의 재산 내역은 이렇다. 부부가 함께 살았던 서울송파구 소재 아파트는 기준시가가 8억원, 시장에서는 10억원에 거래된다. 성남에 있는 상업용 건물은 기준시가 22억원, 시가로 따지면 30억원 정도다. 이 외에 안성시에 기준시가 10억원, 시가 15억원의 농지와 임야가 있다. 자녀들은 나머지 현금과 보험자산으로 상속세 재원을 충당할 수 있을지 걱정이다.

박씨는 배우자가 15년 전에 사망해 상속에서 배우자 공제를 적용 받지 못한다. 따라서 죽기 전에 자녀 혹은 자녀의 배우자, 손자녀에게 증여를 했어야 유리한 상황이다.

재산평가 방법 알아둬야부동산을 증여하려면 우선 재산 평가 방법을 알아야 한다. 일반적으로 가치가 올라갈 자산, 현재 실제 가치보다 세법상 저평가된 자산을 증여한다. 현행 상속·증여세법상 부동산을 평가할 때 평가기간 안에 상속(증여)하는 재산의 시가를 따질 수 있으면 이를 가장 우선순위로 적용한다. 평가기간은 상속은 개시일을 기준으로 전후 각각 6개월, 증여는 증여일로부터 전후 각각 3개월이다.

이 조건을 만족하지 못할 때는 유사 시가를 적용한다.유사 시가는 상속(증여)하는 재산과 비슷한 재산의 평가기간 안의 시가를 말한다. 유사 시가를 따지기도 어려우면 평가기간 밖의 해당 재산의 시가와 유사시가 가운데 국세청 평가심의위원회가 선택한 시가를 적용한다.

상속(증여) 재산의 시가를 따질 수 없을 때는 보충적 평가를 따른다. 국세청 기준시가, 임대차 계약이 체결된 재산 평가, 저당권 등이 설정된 재산 평가액 가운데 가장 높게 평가된 금액을 적용하는 방법이다.재산 평가 공식은 부동산 종류별로 조금씩 다르다. 아파트는 시가로 평가한다.

평가기간 안의 해당 재산의 매매가액, 2개 이상의 감정평가법인 평가액이나 수용가액 등을 시가로 정한다. 위에서 말한 것처럼 위 조건대로 시가를 따질 수 없을 때는 비슷한 면적·위치·용도를 고려한 유사 재산의 평가기간 내 시가를 유사 시가로 정한

다. 여기서 알아둬야 할 것은 2011년부터 유사 시가를 적용할 때 기준일(상속개시일 또는 증여일) 이후 유사 시가는 사용하지 못하게 됐다는 점이다.

재산을 상속(증여)하고 나서 다른 재산의 매매로 부동산 자산 가격이 바뀌는 것을 막기 위해서다.평가기간 내 시가나 유사 시가를 적용하지 못할 때는 평가기간 밖의 시가로 평가해야 한다. 기준일로부터 2년이전까지 가격 변동이 없었다고 평가심의위원회가 인정하면 납세자가 확인하지 못한 평가기간 내 매매나 비슷한 자산의 매매가격으로 시가를 정할 수 있다.

아파트 같은 공동주택은 유사 매매가격을 구할 수 있어 대부분 시가평가를 받을 수 있다. 따라서 여러 종류의 부동산을 보유했을 때 가치가 높게 평가되는 아파트를 우선적으로 증여하는 것은 불리하다.상업용 부동산은 어떨까. 유사 매매를 찾기 어려운 상업용 부동산은 대체로 보충적 평가를 한다. 국세청 기준시가를 따질 때 토지는 면적과 기준일에 고시된 개별공시지가를 곱해 산정한다. 건물은 매년 국세청에서 정한 평가방법으로 계산한다.

여기서 주택이나 대형 상가, 오피스텔의 건물과 부수토지를 합산해 일괄 고시했다면 고시한 금액을 우선해 기준시가를 정한다.임대차 계약이 체결된 재산을 평가할 때는 해당 임대건물의 전세 보증금과 기준일 월세의 12개월치에서 12%를나눈 값을 더해 임대보증금 환산가액을 산정한다.

가령 증여일 현재 보증금이 10억원, 월세가 1000만원이라면‘10억원+[(1000만원×12개월)÷12%]=20억원’이 된다.저당권 등이 설정된 재산을 평가할 경우 해당 재산에근저당권이 설정됐을 때 기준일의 대출금과 마이너스 대출 잔액을 더한 금액으로 산정한다. 전세보증금이 있다면 더해준다.

수도권 부동산의 재산을 평가해보면 대부분 보충적 평가의 3가지 방법에서 국세청 기준시가가 가장 높게 나온다. 보유한 부동산이 기준시가로 평가 받을 때는 기준시가의 고시 시점을 고려해야 한다. 토지 개별공시지가는 매년 5월 말에, 단독주택의 공시지가는 매년 4월 말에 고시한다. 일반적으로 이들 가격은 매년 2월에 발표하는 표준지 공시지가와 같은 방향으로 움직인다.

소유한 부동산의 기준시가가 상승할지 하락할지 표준지 공시지가를 보면 알 수 있다는 얘기다. 소유한 부동산과 가장 비슷한 표준지 공시지가를 확인해 상승했다면 해당 부동산 가격을 고시하기 전에 증여하는 것이 유리하다.반대로 하락했다면 고시 이후에 증여하는 것이 낫다.

가치 높게 평가되는 아파트는 처분농지의 증여는 어떨까. 여기저기 지역개발 계획이 나오면서 농지 증여와 관련한 상담이 늘고 있다. 농지는 보유시 재산세 부담이 적고, 종합부동산세 적용대상에서도제외돼 있다. 하지만 농지를 증여 받은 소유자가 재촌(在村)·자경(自耕) 요건을 충족하지 못하면 비사업용 토지양도로 취급해 중과세가 적용된다.

예외도 있다. 해당 농지가 토지 수용 등 공공의 목적으로 양도됐을 때 공공사업의 사업인정 고시일로부터 5년 이전에 증여 받았다면 비사업용 토지 양도로 보지 않는다.농지를 증여할 때 장기적으로 생각해 봐야 하는 이유다.선대로부터 물려받은 선산 등을 증여할 때는 특히 주의해야 한다. 선산은 풍수적으로 좋은 곳이라도 경제적 가치가 낮을 수 있다.

이때는 해당 지역의 미래 가치를 알아보고 증여해야 한다. 또 금양임야(禁養林野, 9900㎡ 이내)나 묘토(1980㎡ 이내)는 상속 시 2억원까지 상속세 비과세 혜택을 볼 수 있으니 증여가 나을지 상속 시점에 재산을 이전하는 게 나을지 점검해볼 필요가 있다.

부동산 증여에서 기억할 것은 미래 가치를 보고 넘겨야한다는 점이다. 상속일로부터 과거 10년 이내 상속인에게 증여한 재산은 상속세를 계산할 때 더해서 평가한다.상속인 이외의 사람에게 증여한 재산은 과거 5년 이내의 증여분만 더한다. 따라서 상속 관련 상담을 할 때 이미 상속세가 40~50% 적용될 것으로 예상한다면 미리 증여를 해서 상속 재산과 증여 재산이 이중 평가를 받는 것을 방지하는 것이 좋다.

결국 아파트나 빌라 등은 유사 시가가 있을 가능성이 크기 때문에 본인이 살 주택을 제외하고 일부 부동산을 매각해 상속세 재원을 마련하는 것이 현명한 선택이다.실 거주 목적이라면 증여도 괜찮을 것이다. 수익성이 있으면서 유사 시가를 찾기 어려운 부동산, 가령 단독상가같은 부동산 자산을 증여하면 상속세 재원을 마련하면서 절세도 할 수 있다