새해 들어 전국에서 처음 분양된 대구 ‘범어 효성해링턴 플레이스’는 1월 5일 1순위 청약접수 결과 평균 149대 1, 최고 1163대 1의 경쟁률을 기록했다. 많지 않은 물량이었지만 35가구(특별공급 제외) 모집에 5229명이 신청했다. 1가구의 전용 84㎡형에는 1163명이 접수했다. 이 아파트는 대구 수성구 범어동에 들어서는 전용 59~84㎡형 총 179가구 규모다. 삼오아파트 재건축 단지로 일반분양분은 46가구였다.

대단지는 아니지만 올해 분양시장이 산뜻한 출발을 한 셈이다. 지난해 ‘분양 폭탄’이란 표현이 붙을 정도로 신규 분양이 쏟아져 공급 과잉 우려가 나왔다. 연말 미분양이 급증하고 주택거래가 줄면서 시장이 가라앉던 차에 이 아파트의 청약률은 새해 주택시장의 불안감을 어느 정도 덜어주는 성적이다. 한국주택협회 김동수 진흥실장은 “혹시나 경쟁률이 저조해 시장의 실망감이 크지 않을까 걱정했는데 시장이 나쁘지 않다는 방증으로 볼 수 있다”고 말했다.

올해 부동산시장에서 대표적으로 주목되는 분야가 분양시장이다. 올해 부동산시장의 가장 큰 악재로 꼽히는 정부의 대출규제 강화에서 벗어나 있기 때문이다. 정부는 서울·수도권에서 2월부터, 지방의 경우 5월부터 주택담보대출 요건을 강화한다. 소득 증빙자료를 깐깐하게 보고 거치기간 1년 이내의 비거치식 분할 상환을 유도한다. 여기서 분양시장의 집단대출(중도금·잔금 대출)은 제외된다. 준공 전에 미리 부양하는 ‘선분양’ 방식에서 집단대출은 개인의 상환능력에 상관 없이 시행사나 시공사의 보증으로 이뤄지기 때문이다. 집단대출을 규제할 경우 자칫 경기 부양 효과가 큰 분양시장에 악영향을 미칠 것이란 우려도 작용했다. 지난해의 경우 신규 분양을 통한 주택 공급량이 51만 가구 정도로 전체 주택매매 거래량(120만 가구 추정)의 42% 정도나 된다.

분양시장에 ‘풍선효과’도 예상된다. 풍선의 한 곳을 누르면 다른 곳이 튀어나오듯 기존 주택거래시장 규제의 반사이익을 볼 수 있다. 주택 수요자들이 대출 규제가 덜한 분양시장으로 유입될 것으로 예상된다. 공급 과잉 우려가 적고 가격 경쟁력을 갖춰 상품성이 괜찮은 아파트에 수요자들이 몰릴 것으로 보인다. 올해 분양물량은 지난해보다 줄어들지만 예년보다는 많을 것으로 전망된다. 부동산정보업체인 부동산114의 조사에 따르면 전국에서 분양예정인 물량이 34만 가구 가량이다. 지난해보다 30% 가량 줄어들고 2014년 물량과 비슷할 것으로 예상된다. 25만~30만가구 선이던 예년보다는 많다.

대형 건설사 물량도 자연히 줄어든다. 닥터아파트가 아파트 브랜드 인지도가 높은 10개 대형사를 대상으로 올해 분양물량을 조사한 결과 146개 단지 10만6000여 가구로 집계됐다. 지난해 물량(204개 단지 15만9000여 가구)보다 3분의 1 정도 적다. 시기적으로는 상반기에 물량이 몰릴 것 같다. 지난해 주택시장의 열기가 남아 있을 것으로 예상돼서다. 대출규제가 시작되지만 총선을 끼고 있어 정부도 시장이 급랭하기를 바라지는 않을 것이다.

당장 3월까지 상당한 물량이 쏟아져 나온다. 지난해 미처 분양하지 못하고 넘어온 물량이 적지 않은데다, 업체들이 올해 분양을 서두르면서다. 부동산정보업체인 부동산인포는 올해 1~3월 전국에서 분양 예정인 아파트를 6만6000여 가구로 집계했다. 지난해 1분기(4만3000여 가구)보다 2만2000여 가구(52%) 더 많다. 분양시즌인 2분기에는 분양 예정 물량이 1분기보다 증가한 8만1000여 가구이지만 지난해 같은 기간보다는 2만여 가구 적다. 올해 분양 예정 물량 가운데 도심과 공공택지에 나오는 아파트가 인기를 끌 것으로 예상된다. 도심은 상대적으로 분양이 적었다. 지난해 분양물량 급증은 주로 도심 외곽지역에서 이뤄졌다. 택지지구·신도시 등 공공택지는 분양가를 규제하는 분양가 상한제가 유지돼 가격 경쟁력을 갖췄다. 공공택지 이외의 민간택지에선 지난해 분양가 상한제가 폐지됐다. 정부가 공공택지 개발을 중단해 올해 나오는 물량의 희소가치가 높다.

도심에서 주목할 물량은 강남권 재건축이다. 2014년 이후 주택시장 회복세를 타고 강남권 재건축 사업이 속도를 내면서 올해 분양되는 단지가 많다. 대형 건설사가 시공을 맡아 브랜드도 좋다. 강남의 마지막 알짜 저층단지로 꼽히는 개포동 재건축 단지들이 분양을 시작한다. 주공2, 3단지와 인근 일원현대가 나온다. 삼성물산이 주공2단지와 일원 현대를 재건축한다. 개포주공3단지에는 현대건설이 고급 브랜드로 특화한 ‘디에이치’ 브랜드를 달게 된다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 “우여곡절 끝에 분양에 들어가는 개포 재건축 단지가 올해 분양시장의 화두가 될 것”이라고 말했다.

지난해까지 분양돼 높은 청약경쟁률을 기록하며 인기가 검증된 한강변의 잠워동에서 재건축 단지 분양이 잇따른다. GS건설이 반포한양을 다시 짓는 ‘신반포자이’를, 대림산업이 한신5차 재건축 단지인 ‘아크로리버뷰’를, 삼성물산이 한신18차 재건축 단지를 선보인다. 이 중 신반포자이가 1월 중 나올 예정이다. 위례신도시 옆에 개발 중인 송파구 거여·마천뉴타운에서 첫 분양 물량을 낸다. 대림산업이 짓는 거여2-2구역이다. 서울 강북지역 수요는 장위뉴타운 등 강북지역 뉴타운을 눈여겨볼 만하다.

공공택지 물량으로는 앞선 분양에서 경쟁률 고공행진을 이어온 경기도 화성시 동탄2신도시와 하남시 미사지구, 남양주시 다산신도시 등이 올해도 인기를 이어갈 것으로 예상된다. 청약 돌풍을 일으킨 위례는 올해 분양시장에 나오지 않는다. 분양이 남아 있는 지역의 사업이 늦어져서다.

인기지역이라 하더라도 분양가가 관건이다. 지난해 분양시장 열기를 타고 분양가가 꽤 올랐다. 강남권 재건축 단지의 경우 앞서 분양된 3.3㎡당 평균 최고 가격인 4200만원대를 넘는 단지가 나올 수도 있다. 지난해 서초동에 분양된 재건축 단지는 1년 새 20% 오르기도 했다.

공공택지 역시 고분양가는 피해야 한다. 앞서 분양된 단지들 의 분양가와 꼼꼼하게 비교해야 한다. 분양권에 붙어 있는 웃거품을 주의해야 한다. 웃돈은 떨어질 수 있기 때문에 현재의 웃돈에 현혹돼서는 안 된다. 국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “앞서 분양이 지나치게 많았던 곳은 피하고 가격은 주변 시세 이하여야 안심할 만하다”며 “그동안 공급이 쌓인 데다 분양가가 올라 시세차익을 기대하기는 어렵다”고 말했다.

- 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지