주택담보대출 많지만 LTV·DTI 적용... 임대주택 매입용 대출 많고 인구 대비 주택 수 적어

가계부채 문제의 60% 정도는 주택담보대출의 문제다. 이는 한국은행이 집계한 지난 6월 말 현재 가계대출 잔액에서 일부 나타난다. 예금취급기관의 가계대출 잔액 853조3000억원 중 62%인 527조2000억원이 주택담보대출이다. 다른 금융회사의 가계대출 중 주택담보대출 비중은 이와 차이가 날 테지만, 가계부채 위험의 가장 큰 덩어리가 주택담보대출에 있다는 사실에는 틀림이 없다.

가계부채의 위험은 일차적으로 빚을 갚지 못하는 가구가 진다. 주택담보대출 원리금을 상환할 수 없어 연체하게 되면 채권 금융회사에서는 담보로 집을 매각해 채권을 회수한다. 주택담보대출은 빚을 진 가구의 위험을 넘어 경제 전체에 부담을 지울 위험을 안고 있다. 시스템 리스크라고 불리는 이 위험은 여러 단계의 ‘도화선’을 통해 번진다. 일본의 부동산 버블 붕괴와 미국의 서브프라임 사태를 통해 살펴보면 그 도화선은 지나치게 오른 주택가격, 주택가격 대비 높은 부채비율, 주택담보대출 부실화에 따른 금융권 부실채권 급증, 금융권 재무건전성 악화, 신용경색 등이다. 신용경색은 시스템 리스크의 뇌관으로 금융회사의 자금중개 기능 마비를 통해 경제활동 위축을 일으키고 이는 가계·기업 부채 부실화를 더 부채질한다. 부실의 악순환이 반복되면서 경제가 침체된다. 한국은 주택시장과 주택담보대출, 금융권 재무건전성 등이 양호하다. 주택담보대출이 중심인 가계대출 위험이 시스템 리스크로 넘어갈 수 있는 길목마다 ‘도화선’이 아니라 ‘방화벽’이 설치됐다. 각 방화벽은 완벽하진 않아도 경기 부진이나 대출금리 상승으로 인한 충격을 저마다 부분적으로 받아내면서 시스템 리스크를 줄일 수 있다.

우선 한국의 주택가격은 1997년 외환위기 후 몇 년 동안 꺾이고 나서 다시 상승 추세를 띠었지만 오르는 기울기는 가파르지 않았다. 예컨대 주택가격은 소비자물가보다 더디게 올랐다. 현재 집값이 거품이 아니더라도 앞으로 집중적으로 나올 분양물량과 인구구조 변화를 고려할 때 집값이 크게 떨어지리라는 우려도 있다. 이는 이 기사의 뒷부분에서 다루기로 한다.

둘째로 한국은 개인이 집을 살 때 빚을 내는 비율을 주택가격 및 소득 수준과 비교해 억제하고 있다. 주택담보인정비율(LTV) 규제는 대출액을 담보가의 일정 비율 이하로 묶는 조치이고, 총부채상환비율(DTI)은 돈을 빌리는 사람의 소득에 따라 상환할 원리금 규모를 제한하는 기준이다. 금융감독원은 2003년 10·29 부동산종합대책에서 LTV 규제를 기존 70~80%에서 40~60%로 강화했다. 금감원은 2005년 8월 투기지역을 대상으로 DTI 규제를 처음 내놓았다. DTI는 50~60%를 적용했다. 현 정부는 부동산 규제완화 차원에서 2014년 8월 LTV와 DTI를 각각 70%와 60%로 완화했다.

한국은 일찌감치 부채관리에 들어가 글로벌 금융위기 무렵 실제 LTV를 전국적으로 47%선으로 낮췄다. 그 결과 한국 부동산시장은 미국 서브프라임 사태로 촉발된 글로벌 금융위기 파도에 휩쓸리지 않았다. 집값이 상당히 떨어진 경우에도 LTV라는 완충장치 덕분에 부실채권이 덜 발생했다.

이를 예를 들어 살펴보자. LTV 상한이 70%인 가운데 시가 5억원인 주택의 담보대출이 그만큼 이뤄졌다고 하자. 주택매입자는 3억5000만원을 대출받는다. 집값이 10% 하락해 시가가 4억5000만원이 되면, 이 시세에 LTV 70%를 적용한 대출한도는 3억1500만원이 된다. 금융회사는 대출된 금액 중 이 한도를 초과하는 금액 3500만원을 회수해야 한다. 주택매입자가 이 금액을 상환할 여력이 없을 경우 집을 매물로 내놓는다. 그런 주택매입자가 많아지면 집값이 더 하락한다. 매물이 넘쳐 가격이 하락해도 주택매매가 이뤄지지 않을 경우 집은 압류되고 담보대출은 금융회사의 부실채권으로 남는다.

한국은 글로벌 금융위기 때 LTV 상한이 60%였고 실제 LTV는 50%도 채 되지 않았다. 실제 LTV 비율을 50%라고 하고 위의 사례를 적용하면 대출금액이 2억5000만원이다. 집값이 10% 하락하면 LTV 60%를 적용한 대출한도는 2억 7000만원이 된다. 기존 대출금액이 한도 이내인 것이다. 집값이 15% 떨어져도 LTV 초과 대출액은 발생하지 않는다. 정부가 LTV 한도를 70%로 높였지만 다행히 국내 일반은행들은 주택담보대출을 한도까지 한껏 풀지 않았다. 완화조치 이후 LTV는 꾸준히 올랐지만 폭이 크지 않았다. 한국기업평가 추정에 따르면 일반은행 12곳의 LTV는 2013년 말 49.9%에서 지난 6월 말 52.1%로 소폭 상승했다. 이 추정으로 판단하면 가계부채 급증의 주범이 LTV 규제 완화라는 주장은 설득력이 떨어진다. 저축은행이 LTV 규제에 구멍을 내고 있다는 지적이 많다.

저축은행이 LTV 한도보다 많이 빌려준다는 말이다. 저축은행은 은행에서 주택담보대출을 받은 사람이 신청한 신용대출에 대해 주택담보대출을 자사로 옮기는 조건으로 응하고 있다. LTV 70% 주택담보대출 외에 집값의 최대 25%를 신용대출해주고 있다. 주택가격 대비 95%까지 빌려주는 것이다.

그러나 저축은행의 LTV 초과 대출은 해당 가계의 재무건전성에는 위험하지만 이로 인한 시스템 리스크는 크지 않다. 저축은행이 가계에 대출을 공급하는 역할이 크지 않아서다. 한국은행의 6월 말 현재 통계를 보면 저축은행의 가계대출 총액은 16조1000억원에 그친다. 예금은행의 가계대출 586조7000억원에 비하면 미미한 수준이다. 또 저축은행업계에 따르면 지난 8월 말 저축은행의 가계 주택담보대출 잔액은 1조2600억원에 불과하다. 1년 전의 8500억원에 비해 48% 급증했어도 절대 금액이 크지 않다. 금리가 상승하면 주택담보대출을 받은 가계의 이자 부담도 증가한다. 그러나 가계의 이자 부담은 금리에 비례해 늘어나는 게 아니라는 점을 짚고 넘어갈 필요가 있다. 금리가 높아져도 이자가 별로 증가하지 않는다면 금리 인상의 시스템 리스크는 줄어든다. 한은이 지난 6월 낸 금융안정보고서를 보면 은행 주택담보대출 중 고정금리 대출 비중은 지난 3월 말 현재 37%로 높아졌다. 정부는 이 비중이 앞서 지난해 말에 가계부채 구조개선 목표인 35%를 초과 달성하자 올해 말과 내년 말의 당초 목표를 더 높여 잡았다. 올해 말 40%를 45%로 올렸고, 내년 말 45%를 50%로 끌어올렸다.

가계부채의 상당 부분이 부실해져도 금융회사의 재무상태가 탄탄하면 충격을 흡수할 수 있다. 그럴 경우 신용경색이 빚어지지 않는다. 한은은 지난 6월 금융안정보고서에서 “은행의 자본적정성은 양호한 모습을 나타냈다”고 평가했다. 국제결제은행(BIS) 기준 총자본비율은 지난 1분기 말 현재 14.8%로 지난해 말의 14.7%에 비해 소폭 향상됐다. 이는 규제비율 8.625%를 크게 초과한 수준이다. 예상손실에 대한 흡수력을 보여주는 대손충당금 적립 비율도 상승세가 이어져 1분기 말 현재 145.5%로 높아졌다.

주택담보대출을 중심으로 한 가계부채를 바라보는 대체적인 시각은 규모가 전에 없이 증가한다는 것이다. 예를 들어 한은은 11월 발행한 통화신용정책보고서에서 예금취급기관의 가계대출이 올 들어 8월까지 68조6000억원 증가했다고 밝혔다. 이 증가액은 지난해까지 최근 4년 동안의 같은 기간 평균 증가치인 30조3000억원보다 훨씬 많고, 사상 최고치를 기록한 지난해 같은 기간의 59조3000억원보다도 많았다고 비교했다. 물론 한은이 증가액 규모 자체가 위험하다고 분석한 것은 아니지만, 증가액 자체로는 별 의미가 없다. 경제가 소폭이나마 성장하고 부동산 경기가 활기를 띠면 관련 대출이 사상 최고치를 경신하는 건 자연스러운 결과다. 유념할 사안은 ‘대출 증가분이 감당할 정도인가’이다. 주택담보대출이 늘더라도 LTV와 DTI가 유지된다면 이는 ‘상환불능 위험이 커지지 않는 증가’라고 할 수 있다. 이와 관련해 흥미로운 분석이 있다. 주택담보대출이 급증한 요인 중 하나가 전세의 월세 전환이라는 것이다. 임일섭 우리금융 경영연구소 금융연구실장은 “과거처럼 대부분의 임대주택이 다주택 보유자에 의해 전세 형태로 공급될 경우, 임대인의 주택 매입은 임차인이 제공하는 전세보증금과 약간의 자기자본을 통해 이루어진다”며 “이와 달리 임대주택이 순수한 월세 형태로 공급된다면, 임대인의 주택 매입은 전세보증금 대신 주택담보대출에 의존하게 된다”고 설명했다. 임 실장은 지난 7월 언론매체 기고에서 “주택 임대차시장에서 전세에서 월세로의 전환이 진행되면서 임대주택 구입을 위한 임대인의 자금조달 형태도 임차인의 전세보증금에서 은행의 주택담보대출로 바뀌고 있다”고 풀이했다. 국토교통부에 따르면 임차가구에서 월세가 차지하는 비중은 2006년 46%에서 2014년 55%로 높아졌다.

한은이 6월 금융안정보고서에서 “가계의 임대주택 매입을 위한 차입이 가계부채의 구조적 증가 요인으로 작용하고 있다”고 한 대목도 맥락이 같다. 한은에 따르면 자가주택을 임대하는 가구의 금융부채 규모는 2012년 3월 말 111조 2000억원에서 지난해 3월 말 143조 4000억원으로 29% 늘었다. 연간으로 환산하면 8.9%씩 증가한 셈이다. 임 실장은 “이에 따른 주택담보대출 증가는 외견상 레버리지의 확대로 보이지만, 실질적으로는 전세 시대의 사금융이 월세 시대의 제도권 금융으로 변환된다는 점에서 긍정적으로 볼 여지도 있다”고 주장했다. 그는 “전세보증금의 경우 전세가격 하락 또는 임대인의 디폴트 관련 위험이 사금융 시장에 잠재되어 있는 반면, 월세시대 주택담보대출의 위험은 LTV와 DTI 규제 등을 통해 제도권에서 관리되기 때문”이라고 설명했다.

한편 주택경기 호조로 중도금대출 등 집단대출이 급증했다. 국내 은행의 주택담보대출은 지난해 70조3000억원 증가했고, 집단대출은 8조8000억원 늘었다. 올해 들어서는 각각 9조7000억원과 5조2000억원 증가했다. 한은은 이와 관련해 지난 6월 금융안정보고서에서 “은행은 부실위험이 큰 사업장에 대한 리스크 관리를 강화해왔다”고 전했다. 구체적으로 “중도금 규모가 큰 대형 사업장의 경우 타행과 공동으로 참여하는 한편 중도금대출의 채권보전 방식을 시공사 연대보증에서 보증기관 보증서로 전환함으로써 채권회수 가능성을 제고했다”고 밝혔다.

올해 들어 시행되고 있는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’은 가계대출에 또 다른 안전판이 될 것으로 기대된다. 이는 차주의 상환능력을 객관적인 소득증빙 자료를 통해 파악하고 목돈은 비거치식 분할상환으로 빌려주며 총부채원리금상환비율(DSR)을 통해 가계대출을 사후관리한다는 내용이다. DSR은 은행권을 포함한 모든 금융회사의 빚을 합산한 후 이를 기준으로 산출한 소득 대비 원리금 상환 부담 비율이다. 차입자의 DSR이 80%를 넘으면 사후관리 대상이 된다. 이 가이드라인은 수도권에서 2월부터, 비수도권에선 5월부터 시행됐다. 보험 업계는 7월부터 적용했고 상호금융권은 내년에 도입할 예정이다.

2018년에 주택시장이 위기를 맞는다는 전망이 많다. 2015년 분양된 52만호가 입주되면서 물량이 큰 부담이 된다는 예상이다. 이 밖에도 말들이 많다. 일본의 사례를 들어 한국도 2018년 인구절벽 아래로 떨어질 테니 부동산을 매각하라는 조언도 있다. 그러나 일본의 주택가격은 인구절벽 때문이 아니라 복합적인 정책실패의 결과로 봐야 한다. 이는 영국·독일·프랑스 등 선진국 주택시장이 인구절벽을 지난 후에도 호조를 보인다는 사실이 방증한다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 [뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집]에서 한국은 인구 대비 주택 수가 아직 부족한 가운데 택지공급이 줄어들고 있고 규제 완화에 따른 재건축·재개발 활성화에 따라 상당 기간 수요가 몰릴 것으로 내다봤다.

오래 전부터 예고된 위기는 오지 않는다. 오랫동안 대비해 막거나 완화하거나 피할 수 있기 때문이다. 가계대출은 우리가 다년간 대비한 위험이다. 시간의 축을 길게 잡으면 사안이 더 잘 드러날 때가 있다. ‘주택가격 급락과 그에 따른 시스템 리스크’는 과거의 초기 형태부터 살펴봄으로써 허실을 가려낼 수 있다.

한국의 압축적 경제 성장기는 ‘부동산 불패’ 신화의 시대이기도 했다. 부채를 떠안고서라도 부동산을 사두는 것이 가계에나 기업에나 가장 수익률이 높은 투자였다. 부동산에 대한 의구심은 일본의 장기 불황을 지켜보며 처음 불거졌다. 일본은 1980년대 중반 이후 형성된 거대한 자산 거품이 붕괴되면서 1990년대 초 불황에 빠졌다. 일본의 부동산 거품은 시가의 200%까지 받은 담보대출을 통해 부풀어올랐다. 부동산과 증시의 거품이 터지자 자산이 급감하고 어려움에 처한 기업과 가계의 지출이 위축됐다.

부동산을 담보로 차입한 부채는 금융권의 부실채권이 됐다. 금융회사들은 부실해졌고 이는 신용경색으로 이어졌다. 신용경색은 경제활동을 더 어렵게 하는 악순환이 거듭됐다. 이런 악순환의 결과는 복합불황이라고 불렸다.

한 국내 언론 매체는 대기업이 잇따라 부도를 맞은 1997년 한국 경제를 복합불황이라는 틀로 자주 다뤘다. 한국 경제는 결국 미증유의 외환위기에 봉착해 부동산 가격도 주가와 함께 대폭 하락했다. 그러나 한국에서는 자산 가격 하락이 경제에 타격을 주는 악순환이 발생하지 않았다. 집값은 주가와 함께 빠르게 회복됐다. 한국 경제는 부실을 과감하게 정리함으로써 비교적 단기에 위기에서 탈출했다.

당시 한국의 부동산은 버블이 팽창한 상태가 아니었고, 특히 일본과 달리 부동산 가격보다 더 큰 부채를 깔고 있지 않았다. 따라서 가격 하락이 채무 연체와 부실채권으로 이어지는 연쇄 사태가 일어나지 않았다. 한국 부동산을 둘러싼 불안과 공포는 이후 ‘너무 높은 수준인 집값을 안정시키는 것이 서민 살림은 물론 한국 경제를 위해 불가결하다’는 당위와 결합했다. 김광수경제연구소를 운영하는 김광수씨가 2003년부터 이 주장과 집값 폭락 경고를 공론으로 만들었다. 이후 선대인씨가 이를 이어 받았다.

부동산 가격 위험론자가 다시 목청을 높인 계기는 2008년 미국발 글로벌 금융위기였다. 비우량 주택담보대출(서브프라임 모기지론)이 미국 경제와 세계 경제를 유례없는 충격과 마비로 몰고간 요인은 두 가지였다. 하나는 ‘높은 비율로 부채를 끌어온 차입자가 집을 사들여 끓어오른 집값 버블’이었다. 다른 하나는 ‘부실 부동산 담보대출이라는 뇌관이 신종 파생금융상품을 통해 수많은 금융회사에 확산됐다’는 것이었다.

일본 복합불황을 한국이 따라가지 않은 것처럼 미국 서브프라임 사태로도 한국은 들어가지 않았다. 부동산 담보대출 금액이 부동산 가액에 비해 부담스러운 수준이 아니었기 때문이다. 미국은 비우량주택담보대출에도 집값의 100%까지 빌려줬다. 서브프라임 사태가 발발했을 때 미국의 주택담보인정비율(LTV)은 평균 75%였다.

이와 달리 한국은 일찌감치 LTV를 제한했다. 수도권은 LTV를 50%로 묶었고 전국적으로는 LTV가 47%선으로 낮았다. LTV를 걸어놓은 덕분에 글로벌 금융위기 때 집값이 떨어진 경우에도 연체된 주택담보대출이 덜 발생했다. 서브프라임 사태 이후 나온 부동산발 한국 경제 위기론도 헛다리를 짚었다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지