도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에 대한 정부와 주민 간 갈등이 끊이지 않고 있다. 정부가 예정지구 지정에 앞서 사업 설명회를 열고 개발지역 주민들 설득에 나섰지만, 일부 주민들은 소유권 이전 문제에 대한 설명이 턱없이 부족하다고 지적한다. 
 
한국토지주택공사(LH)가 지난달 서울 증산4구역 등 총 4곳 예정지구 지정에 이어, 지난 10일에는 신길2구역 등 3곳에 대한 온라인 주민설명회를 열었다. 
 
LH는 도심복합사업 후보지인 쌍문역(서측)·신길2·부천원미 3곳에 대한 온라인 주민설명회를 지난 10일 개최하고, 이 지역에 들어설 아파트의 추정 일반분양가와, 토지 등 소유자(원주민)의 분양가와 추정 분담금 등을 공개했다.  
 
이날 LH는 3곳의 개발 계획을 내놨다. 쌍문역(서측)은 1088가구(약 4만1186㎡), 신길2(약 6만94㎡)는 1326가구, 부천원미(약 6만6390㎡)는 1678가구 규모로 조성한다는 청사진이다. 
 
일반분양가는 면적에 따라 4억8000만원대(전용면적 59㎡)에서 8억9000만원대(전용 84㎡) 사이가 될 것으로 보인다. 쌍문역(서측) 추정 일반분양가는 ▶전용 59㎡ 5억5600만원 ▶전용 84㎡ 7억2000만원이다. 신길２구역은 ▶전용 59㎡ 6억8227만원 ▶전용 84㎡ 8억9114만원이다. 부천원미는 ▶전용 59㎡ 4억8312만원 ▶84㎡ 6억5566만원으로 추정된다. 11일 KB리브부동산에 따르면, 2002년 지어진 쌍문동삼성래미안은 전용 84㎡가 지난 8월 24일 8억1500만원에, 2008년 지어진 신길2구역 인근의 신길뉴타운한화꿈에그린은 전용 84㎡가 지난 7월 23일에 12억9800만원에 거래됐다.
 
LH 측은 개발지역 3곳의 원주민 분양가가 일반분양가의 85％~95% 수준에서 정해질 것이라고 밝혔다. 이때 원주민이 실제 부담해야 하는 ‘추정 분담금’은 ‘원주민 분양가’에서 ‘종전자산 추정액’을 뺀 값에서 정해진다. 새 아파트 가격에서 소유하고 있던 집값과 땅값을 제외한 차액을 부담하는 것이다. 
 
도심복합사업 1호 예정지구인 증산4구역을 예로 들면, LH는 지난 9월 이 지역 사업설명회에서 대지 지분이 33㎡(약 10평)인 공동주택에 사는 원주민(종전자산·3억4900만원)이 전용 84㎡ 아파트(원주민분양가·6억2000만원)를 신청할 경우, 분담금을 2억7100만원(=6억2000만원-3억4900만원) 정도 내야 한다고 설명했다.  
 
하지만 이날 열린 LH 온라인 주민설명회에 대해 주민들은 형식적인 질의응답에 불과했다고 비판했다. 정작 원주민들이 궁금한 토지 소유자의 재산권 행사 등에 대한 자세한 설명이 없었다는 것이다. 
 
도심복합사업은 한시적으로 도입한 공공주택특별법에 따라 ‘현물선납’ 방식을 적용한다. ‘관리처분’ 방식을 사용하던 기존 공공재개발·재건축과 다르다. 일반 재개발에서는 공동주택을 지을 때 조합원(원주민)들의 토지나 건축물의 소유권이 대지권으로 등록된다. 하지만 도심복합사업에서는 사업 시작 단계(본지구지정)서부터 원주민의 소유권이 LH에 이전된다.  
 
여기서 원주민들이 문제를 제기하는 부분이 나타난다. 사업이 진행되는 3~5년간 감정평가 상승액은 보장받지 못한다. 반면 분양가는 상승할 수 있다. 사업 시행 전 현금청산을 하지 않고 토지 등 소유권을 넘긴 주민의 경우, 향후 추가 부담금이 생기면 그만큼 돈을 더 내고 들어가야 한다. 자금이 없다면 대출을 받거나 지분 사용료 등을 내고 살아야 한다.  
 
하지만 이번 설명회에서 LH 측은 감정평가 금액의 평가방식이나 기준에 대한 구체적인 근거를 밝히지 않은 것으로 알려졌다. 현물선납이라는 토지 확보 방식과 지분 취득 비율, 지분 사용료에 대한 설명도 없었다. 예정지구 지정 후 행위 제한 사항, 의무거주 기간, 전매제한 기간 등에서 의문이 해소되지 않았다는 게 주민들의 주장이다. 
 
주민들은 설명회가 정부의 일방적인 통보 방식으로 진행된 점에도 불만을 드러냈다. 온라인으로 진행한 설명회였지만, LH 측은 유튜브 댓글창을 닫아 놓았다. 댓글을 통한 질의나 소통을 통해 관련 의견과 추가 정보를 실시간으로 공유할 수 없었던 것이다. 

 

신길2구역 주민 A씨는 “현물선납은 내 집을 먼저 내놓고 신축 아파트를 분양하는 방식으로 나중에 ‘새 집에 월세’를 내고 살게 될 수 있다”고 꼬집었다. 불광 지역 주민 B씨는 “다수의 빌라 주민이 동의하면 소수의 토지주는 사유재산을 공공에 넘겨야 하는 구조”라고 도심복합사업을 비판했다.  
 
이에 대해 국토부 관계자는 “LH가 토지를 수용하는 것은 맞지만 개발 이후에 아파트로 소유권이 돌아가기 때문에 대장동 개발과는 사업구조가 다르다”며 “주민들 사이에서 오해가 있다면 충분히 설명하고 설득해 나가겠다”고 덧붙였다.  
 
한편 LH는 주민설명회를 준비 중인 덕성여대 지구를 포함해 4곳에 대해 예정지구 지정 절차를 신속히 진행한다는 방침이다. 앞서 예정지구로 지정된 4곳을 포함해 올해 8곳에 대한 본지구지정을 계획 중이다. 2023년 착공을 거쳐 이르면 2026년 주민 입주가 목표다. 
 
☞도심 공공주택 복합사업=  
정부의 2·4 주택공급대책의 핵심인 도심복합사업은 공공기관 주도로 역세권·저층주거지·준공업지역에 도심 내 주택을 공급하는 사업이다. 용적률 혜택 등 규제와 각종 인허가 간소화를 통해 속도를 높인다. 도심복합사업으로 공급되는 주택 70% 이상은 일반 공공분양으로 공급된다. 국토교통부는 지난 3월부터 82곳의 후보지를 발표한 바 있다. 

정지원 기자 jung.jeewon1@joongang.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지