윤석열 정부 출범이 이틀 앞으로 다가오면서 ‘다주택자 양도세 중과 유예’ 시작에 따른 서울 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 매물 출회 효과에 대한 기대감이 높아지는 가운데, 대내외 시장 환경 불확실성으로 인해 주택 매수세가 폭발적으로 늘긴 어려울 것이라는 시각이 교차하고 있다.
 
8일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 3월 말부터 최근 한 달 동안 수도권 시도를 중심으로 아파트 매물이 늘어난 것으로 나타났다.
 
인천(이하 7일 기준)은 한 달 전 2만2623건에서 현재 2만4774건으로 9.5% 늘어 증가폭 1위를 기록했다. 이어 경기도가 10만864건에서 11만627건으로 8.6% 증가해 2위, 서울이 5만2362건에서 5만6815건으로 8.5% 늘어 3위를 기록했다. 서울에서는 용산구(15.2%)가 가장 많이 늘었다. 이어 강북구(13.8%), 광진구(!3.3%), 송파구(12.8%), 은평구(11.2%) 등의 순으로 매물이 증가했다.
 
시장에 물량이 쏟아지는 이유는 정부의 보유세 중과 방침을 피하기 위한 것으로 풀이된다. 대통령직인수위원회가 취임과 함께 다주택자 양도세 중과 1년 한시 배제 방침을 밝히자 이러한 움직임이 더욱 커진 것으로 보인다. 전문가들은 새 정부 출범 후 양도세 중과 한시 배제 법안이 실제로 통과되면 매물이 더 늘어날 것으로 보기도 한다.
 
현행 세제상 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 2주택자는 기본세율 20%포인트(p), 3주택자는 30%p씩 양도세율이 중과된다. 양도세 기본세율이 6~45%인 것을 생각하면 많게는 양도차익의 75%까지 세금으로 내야 하는 셈이다. 여기에 지방소득세(양도소득세액의 10%)까지 포함하면 세금 부담은 양도차익의 최대 82.5%까지 늘어난다.
 
하지만 새 정부 출범일인 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 한시적으로 배제된다. 이번 조치로 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 10일 이후 잔금을 치르거나 등기를 이전하는 경우 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본 세율로 주택을 처분할 수 있게 된다.
 
정부는 이처럼 한시적이지만 유예기간 동안 양도세 걱정 없이 집을 ‘팔라’는 시그널을 보내고 있다. 대통령직 인수위는 양도세 중과 한시 유예를 발표하며 “세 부담을 덜기 위해 현재는 집을 팔고 싶어도 양도세 중과세율이 적용돼 집을 팔지 못하는 어려움이 있어 세 부담을 덜어주려는 조치”라고 설명했다.
 
6월 전까지 처분하면 보유세(재산세+종합부동산세) 폭탄도 피할 수 있다. 다만 매수세가 따라붙을 지는 미지수다. 현재 대출규제 등으로 부동산 시장 거래가 많지 않은 상황에서 단기간에 주택을 처분하기는 쉽지 않아서다.
 
실제 시장에선 새 정부의 부동산 규제 완화 기대감에 대선 직전의 극심한 거래 가뭄이 다소 풀리는 듯하지만 매물 거래가 예년 수준에는 못 미치는 상황이다.
 
서울부동산정보광장 통계를 보면 4월 서울 아파트 거래량은 현재 기준 985건으로, 4월 거래 아파트 실거래가 신고기한이 이달 31일까지인 것을 고려하면 3월(1431건) 거래량을 소폭 웃돌 것으로 보인다. 2월 810건에 비하면 두 달 연속 거래량이 늘어나는 것이다. 하지만 지난해 3월(3762건), 4월(3655건) 거래량에 비해선 여전히 절반에도 못 미치는 침체 장세가 지속되고 있다.
 
전문가들 사이에서도 얼어붙은 시장 분위기를 뒤집기에는 효과가 제한적일 것이란 의견이 나온다. 최근 미국이 ‘빅스텝’을 단행한 데 이어 우리나라의 추가 금리 인상 가능성도 있는 상황이다. 때문에 높은 집값에 따른 이자 부담 등으로 실수요의 주택 매수세가 폭발적으로 늘기는 어려울 것이란 시각이다. 6월 1일까지 일단 매물을 올려놓은 뒤 처분이 안 될 경우 다시 매물을 회수, 관망세가 이어질 가능성이 크다는 것이다.
 
이은형 대한건설정책 연구원은 “5월 10일은 이번 연도 종부세 산정일을 감안하면 시간이 촉박하다”며 “양도세 중과유예라도 바라보고 급하게 집을 팔아야 하는 다주택자의 매물이 나오더라도 규모는 한정적일 것이다. 시장가격의 방향성을 바꿀 만큼 유의미하지는 못할 것으로 본다”고 예상했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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