올해 상반기 수도권 물류센터 시장은 거래 부지와 액수가 역대 최대치를 갱신하며 활황을 보였다. 하지만 최근 가파른 금리 인상과 공사비 상승으로 4분기 물류센터 시장은 저온센터를 중심으로 임대료 상승폭 둔화, 공실 증가 위험도가 높아질 것으로 보인다.
 
상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 31일 공개한 ‘2022년 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서’에 따르면 올해 상반기에 공급한 수도권 물류센터는 약 52만평이다. 이는 상반기 기준 역대 최대치인 2019년(약 42만평) 기록을 넘어선 것이다. 
 
경기 광주와 용인∙이천∙여주 등이 속한 동남권에 약 20만평(38.0%)이 쏠렸다. 인천과 경기도 안산∙시흥 등 서부권역에서도 약 18만평(34.3%)을 공급했다.
 

올해 상반기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 2조7000억원을 기록했다. 이전 최대치였던 2020년 상반기(1조8000억원)를 크게 넘어섰다. 연간 기준 최대치는 지난해로, 하반기 거래가 급증하면서 거래액은 5조1000억원을 기록했다.
 
지난 상반기 거래가 활발했던 이유는 복합센터 거래금액이 예년대비 60%가량 증가해서다. 평균 연면적도 1만5000평에서 약 3만평으로 늘었다. 대형 복합 물류센터 공급 트렌드가 거래시장에서도 뚜렷하게 나타난 것으로 분석된다.
 
알스퀘어 관계자는 “서부권역은 인천 북항∙남항을 중심으로 물류센터 공급량이 급격하게 늘었다”며 “연말까지 60만평을 추가 공급하기 때문에 남부권역을 넘어서는 제2의 물류센터 권역이 될 것”이라고 분석했다.
  
올해 상반기 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 1% 안팎이었다. 저온센터는 북부∙서북부∙중부가 0~1%였으며, 서부와 남부, 동남부 권역이 6~7%의 공실률을 기록했다.
 
이커머스업체의 당일∙새벽 배송 경쟁이 치열하게 벌어지면서 물류센터 수요가 급증한 것으로 풀이된다. 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 대유행으로 온라인 소비 수요가 늘면서 제3자물류(3PL)와 이커머스 화주사의 수도권 물류센터 임차 면적 비중은 각각 34.3%와 24.4%를 차지했다.
 
하지만 상반기 물류센터 호황은 하반기로 이어지기 어려울 것으로 관측된다. 저온센터 중심으로 공실 증가 우려가 나오고 있기 때문이다. 저온센터 공급량은 2020년 6만3000평에서 지난해 9만3000평으로 급증했다. 올해 상반기에는 5만3000평을 공급해 지난해 상반기와 비슷한 수준을 기록했다. 
 

코로나19 대유행으로 신선∙간편 식품 취급이 늘면서 최근 수년간 급증한 저온센터 인기가 시들고 있다. 특히 상온∙저온센터를 모두 갖춘 복합센터 내 저온센터 비중이 계속 줄고 있다.
 
복합센터 내 저온센터 면적 비중은 올 상반기 기준 약 40%로 나타났다. 이는 복합센터 공급면적이 증가한 2020년(약 45%), 2021년(약 42%)과 비교해 소폭 하락한 것이다. 전체 물류센터에서 저온센터가 차지하는 비중은 2018년 1.3%에서 2021년 11.1%까지 치솟았다가 지난 상반기 9.1%로 2%포인트 내렸다.
 
진원창 알스퀘어 빅데이터실 실장은 “올해 상반기는 높은 임대료로 저온센터 수익성 증대에 대한 기대감이 높았다”면서도 “현재는 수요보다 공급이 더 많이 늘어 수급 불균형이 나타날 것”이라고 분석했다.
 
상온센터와 달리 저온센터 임대료 상승폭은 둔화하고 있다. 상온센터의 경우 지난해 하반기 2만8000원대였던 3.3㎡당 평균 임대료가 올해 2분기 3만원선까지 올라갔다. 하지만 같은 기간 저온센터는 5만8000원대 초반에서 5만8000원대 후반으로 소폭 오르는 데 그쳤다.
 
이커머스 업체의 새벽배송 철수와 공급 과잉이 이어지면서 저온센터 수요가 감소한 것이 임대료 상승폭 둔화의 한 원인으로 꼽힌다.
 
가파른 금리 인상과 공사비 상승으로 인허가∙착공이 지연되면서 4분기 물류센터 시장에는 불확실성이 감돈다. 특히 복합센터 내 저온센터 비중이 줄고, 임대료 상승폭이 둔화하면서 공급 과잉 우려도 커지고 있다.
 
진원창 실장은 “금리 인상 기조와 대규모 공급에 따른 수급 불균형으로 4분기 물류센터 거래시장은 다소 주춤할 것”이라고 내다봤다.

박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

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