[이코노미스트 박지윤 기자] 오세훈 서울시장의 역점사업인 ‘모아타운’이 난항을 겪고 있다. 정비사업 기간 단축 기대감으로 부동산업계의 이목을 집중시켰지만, 원주민과 외지인 사이 찬반 갈등이 심화되면서 사업이 지연되거나 아예 일부지역 사업은 철회됐다.

부동산업계에 따르면 서울 연립·다세대, 단독·다가구 주택이 몰려있는 곳곳에서 모아타운 추진 여부를 두고 주민 간 의견이 갈리면서 잡음이 커지고 있다. 주로 단독‧다가구 주택을 보유한 원주민들은 반대 의견을 고수하고 연립‧다세대 주택 소유자들은 찬성표를 던지며 이견을 좁히지 못하고 있다. 

강남3구로 불리는 강남‧송파‧서초구와 송파‧마포‧중랑구 단독‧다가구 주택을 소유한 주민들은 모아타운 추진 반대 연합을 결성하기도 했다. 앞서 ▲강남구 개포2동‧일원동 ▲서초구 반포1동‧방배동 ▲송파구 삼전동 ▲마포구 합정동 ▲광진구 자양4동 ▲중랑구 면목동 등 서울시 모아타운 또는 모아주택 움직임이 있는 지역의 소유주들은 지난 9월 ‘단독·다가구·상가주택 소유주 연합’(소유주 연합)을 이뤄 모아타운 추진 반대 목소리를 키우고 있다.

소유주 연합은 모아타운이 원주민들의 의견을 무시하고 외지인과 빌라 건축업자만 배불리는 정비사업이라고 비판했다. 소유주 연합은 “지난해부터 모아타운 추진 지역은 소형 빌라투기 또는 빌라 건축업차의 쪼개기 분양 등 투기판으로 전락했다”며 “모아타운이나 소규모 주택 정비사업을 하려면 해당 주택의 실거주 10년 이상 소유주에게만 아파트 입주권을 부여해야 갭투기로 인한 무분별한 정비사업을 근절할 수 있다”고 주장했다.

모아타운 대상지 선정됐던 자양4동, 철회 수순

서울 광진구에서는 모아타운 대상지 가운데 첫 번째 ‘철회 사업지’가 나왔다. 광진구 자양4동 토지 등 소유자를 중심으로 모아타운 관리계획 수립 반대 의견이 커지면서 사업 해지 수순을 밟게 된 것이다. 광진구청이 지난 7월 공개한 자양4동 주민설문조사 결과를 보면 전체 토지 면적 기준으로 총 7만1050㎡ 가운데 1만695㎡(15.1%)가 찬성, 3만4234㎡(48.2%)가 반대하는 것으로 조사됐다. 반대 이유로는 ‘현재 상태로 만족한다’는 답변이 1위였고, ‘사업성 부족’과 ‘임대수입이 사라져 생계가 어렵다’가 뒤를 이었다.

부동산업계 관계자는 “서울에서 평생 모은 돈으로 단독주택이나 상가주택 한 채를 사서 임대료를 받아 노후를 보내는 장년층들은 모아타운 조성 시 정비사업 기간 집을 따로 구해야 하고 임대수입도 끊겨 반대 의견이 많다”며 “또 집집마다 감정평가를 두고 잡음이 발생할 가능성도 높고, 요즘 인건비와 원자잿값이 올라 공사비 부담도 만만치 않아 사업성이 낮을 것이라는 의견도 모아타운 반대 입장에 힘이 실리는 이유”라고 말했다.

그는 “상대적으로 원주민 보다 젊은 빌라 등 주택 소유자들의 찬성 의견이 지배적”이라며 “전세사기 이슈로 빌라 매매‧전세 시장이 하락세를 면치 못하고 있는데 서울시가 사업 절차를 줄여주고 용적률도 상향해 주는 혜택까지 주는데 이를 마다할 이유가 없다는 입장”이라고 덧붙였다.

모아타운 정비사업이 본격화되면서 순항하는 곳도 있다. 지난 8월 모아타운 1호 사업지인 강북구 번동 일대는 구역지정 1년 2개월 만에 관리처분계획과 설계를 확정하고 정비사업에 본격 착수했다. 서울시는 정비계획 수립부터 조합추진위 구성 등 일부 절차가 생략됐고, 사업시행계획 인가까지 1년2개월 정도 소요되면서 총 5~6년 가량 사업 기간이 단축됐다고 강조했다.

하지만 부동산업계에서는 강북구 번동처럼 다른 모아타운 사업지가 순항하긴 어렵다고 입을 모았다. 번동 일대는 노후도가 87%로 높은 수준이고 1~5구역 모두 가로주택 정비사업을 추진하던 사업장이라 주민 간 의견 조율이 상대적으로 쉬웠다는 분석이다.
  
“모아타운 1호 강북구 번동, 일반화 어려워”

한문도 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 “모아타운 1호 사업지인 강북구 번동은 수년 전부터 이미 정비사업 의지가 높았던 곳이었다”며 “모아타운 사업 주민 동의율도 불과 한 달 만에 90% 이상 나왔다”고 설명했다. 

모아타운의 공용공간 관리 및 유지 비용을 어떻게 분담할 지에 대한 문제도 남아있다. 개별 소유권이 있는 상태에서 지하 통합주차장 등 공유 시설이 많을 경우 문제가 발생했을 때 비용 부담을 두고 갈등이 생길 가능성이 있다. 또 소규모 주택 정비사업 특성상 세대수가 적으면 기본적으로 들어가는 공사 도급 단가가 높아 시공사를 찾기 어려운 구조라는 지적도 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “모아타운의 문제점은 규모의 경제에서 벗어났다는 것”이라며 “300~500세대에 그치는 모아주택 4~5개를 모아 2000~3000세대 규모 타운을 만들어도 공사비가 몇 년 새 2~3배 치솟았기 때문에 3.3㎡(평)당 공사비를 높게 제시하더라도 시공사 입장에서 공사에 들어가는 기본 단가가 높아 남는 게 없다고 판단해 입찰에 참여하기 어려울 것”이라고 분석했다.

김제경 소장은 “지분에 따라 달라지겠지만 조합원 1인당 분담금을 최대 5억~6억원까지 부담해야 하는데 80%의 동의를 얻어 사업이 원활하게 이뤄질 수 있을지 의문”이라고 덧붙였다.

부동산 전문가들은 모아타운이 기존 소규모주택 정비사업 추진 지역에 혼란만 가중시켰다고 지적했다. 문재인 정권 시절인 2021년 2월 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 방안’을 통해 도입된 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업의 절차를 줄이고 용적률을 상향해주면서 ‘모아’라는 이름만 붙인 것이라는 비판이다.

정비업계 관계자는 “서울시가 모아타운 시범사업지인 번동을 예로 들면서 100곳의 모아타운 대상지를 선정하는 것에만 급급해선 안된다”며 “사공이 많으면 배가 산으로 갈 수 밖에 없는데 소규모 민간 정비사업지들을 모아 대규모 아파트처럼 관리하려고 하면 잡음이 생길 수밖에 없다”고 비판했다.

그는 “투기꾼들은 이미 들어와 있는데 이제와서 투기 우려를 예방하겠다는 것은 ‘사후약방문’”이라며 “불협화음은 예견된 일인데 서울시에서는 ‘주민 갈등 문제가 나타나는 곳은 모아타운 대상지에 선정돼도 제척하겠다’며 부실 제도에 대한 책임을 주민들에게 돌리고 있다”고 꼬집었다.

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