서울 아파트 전세 물건이 최근 1년 새 약 20% 감소하면서 내년 봄 이사철 전세난이 심화될 것으로 예상된다. 최근 부동산 시장은 아파트 매매 시장 위축과 전세 매물 감소 속에서 전·월세 수요는 늘어나 수급 불균형이 심각하다. 이런 상황에서 규제가 상대적으로 덜하고 실거주와 임대 활용이 모두 가능한 오피스텔로 수요가 이동하는 흐름도 관측된다. 

부동산 플랫폼 아실에 따르면, 10일 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만5,005건으로 올해 초(3만1,814건)보다 21.5% 줄어들었다. 한국부동산원이 발표한 서울 전세수급지수는 12월 첫째 주(12월 1일 기준) 104.4로 나타났다. 전세수급지수는 전세 시장의 수요와 공급 균형을 나타내는 지표로, 기준값 100을 넘으면 수요가 공급보다 많은 상황을 의미한다. 월간 전세수급동향도 지난 10월 105.0을 기록하며, 2021년 10월 108.3 이후 48개월 만에 최고치를 기록했다.

전세 가격도 상승세가 이어지고 있다. 같은 날 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.14% 오르며 43주 연속 상승했다. 지역별로는 서초(0.32%), 송파(0.28%), 강동(0.25%), 양천(0.21%), 강서(0.17%), 동작(0.17%), 영등포(0.16%) 등이 평균을 웃돌았다.

이 같은 전세난의 배경에는 정부의 10·15 부동산 대책 영향이 크다는 분석이다. 이번 대책으로 아파트 가격에 따라 주택담보대출 한도가 차등 적용되고, 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)도 기존 70%에서 40%로 낮아지며 매매 수요가 위축됐다. 매수 대기 수요가 전세 시장으로 이동하며 전세 수요는 오히려 증가했다는 것이다.

하지만 전세 공급은 줄어들 수밖에 없는 구조가 됐다. 10·15 대책에 따라 그동안 규제에서 제외됐던 1주택자의 전세대출이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 포함되면서 대출 한도가 축소됐고, 갭투자(전세 끼고 매매)도 사실상 차단됐다.

여기에 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 해당 지역에서 새로 주택을 매수할 경우 일정 기간 실거주 의무가 부과돼 최소 2년간 전세를 놓기 어렵다. 이로 인해 신규 매입 주택 중 전세로 공급될 수 있는 물량이 줄어들며 전세 시장의 공급 여력이 약화된 상황이다. 

이처럼 전세 수급 불균형이 심화되자 대안 주거지로 오피스텔이 주목받고 있다. 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류돼 규제가 비교적 약하고, 실거주와 임대 활용이 모두 가능하다는 점이 강점이다. 실제로 오피스텔 담보대출의 LTV는 아파트보다 높은 최대 70%까지 적용되며, 실거주 의무나 자금조달계획서 제출 등도 대부분 면제된다. 아파트에서 사실상 어려워진 갭투자도 가능한 구조여서 실수요자뿐 아니라 투자 수요까지 빠르게 유입되는 모습이다.

부동산 업계 관계자는 “대출 규제 강화와 토지거래허가제 확대가 전세 수요 증가와 공급 축소를 동시에 불러온 상황으로, 입주 물량 감소까지 겹치면서 내년까지 전세난이 이어질 가능성이 높다”며 “이 같은 흐름 속에서 대체 주거지인 오피스텔의 거래량이 느는 등 수요 이동이 뚜렷하다. 다만 아파트보다 규제가 덜하다고 해서 무작정 투자하기보다는 향후 가치와 임대수익, 입지 등을 종합적으로 검토해야 한다”고 조언했다.

이러한 가운데 주거용 오피스텔 ‘롯데캐슬 르웨스트’에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다.

롯데건설이 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 CP2블록에 선보인 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 지하 6층~지상 15층 5개 동 규모의 복합 주거단지로, 오피스텔 전용 45~103㎡ 총 876실과 판매시설, 업무시설, 부대시설 등으로 이뤄졌다. 지난해 8월 준공돼 즉시 입주도 가능하다. 

롯데캐슬 르웨스트는 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 위치했으며, 단지 지하 2층에 직접 연결되는 통로가 마련돼 편리한 이동이 가능하다. 김포공항까지는 차량으로 10분, 인천국제공항까지는 30~40분 거리로, 국내외 여행은 물론 비즈니스 이동에도 최적의 환경을 제공한다.

현재 마곡지구에는 정보통신(IT), 바이오(BT), 나노(NT), 그린(GT)과 같은 연구개발 분야의 국내외 기업 200여 곳이 입주 계약을 마쳤고, LG사이언스파크, 롯데, 코오롱, 넥센, 에쓰-오일 등은 이미 입주를 완료했다. 최근에도 LG AI연구원, 대한항공, 에어제타, 이랜드그룹, DL그룹 등이 잇따라 터를 잡았으며, 대명소노그룹과 롯데건설 주요 사업부도 이전을 추진하고 있다. 롯데캐슬 르웨스트는 이러한 마곡산업단지를 도보로 이용할 수 있다. 

생활 인프라도 풍부하다. 마곡 마이스(MICE) 복합단지 내 상업시설을 비롯해 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 있으며, LG아트센터, 이대서울병원 등 문화·의료 인프라도 잘 갖춰져 있다. 롯데몰(롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트) 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 용이하다. 약 50만㎡ 규모로, 축구장 70개 크기에 달하는 서울식물원과 다양한 근린공원도 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공한다.

신축 브랜드 단지에 걸맞은 차별화된 상품성도 갖췄다. 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다. 전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했다. 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다. 현관 중문, 전기오븐, 세탁기, 건조기, 김치냉장고, 냉장고 등이 무상으로 제공되는 ‘풀 퍼니시드’ 시스템도 갖췄다.

지상 2층과 지하 2층에 마련된 커뮤니티는 지역 최고 수준을 자랑한다. 지상 2층에는 맘스라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈스터디, 라이브러리, 라운지&바, 다이닝&카페, 와인라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 피트니스, 실내골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹운동)룸, 탈의실 등 운동시설이 마련돼 있다.

롯데캐슬 르웨스트 분양홍보관은 롯데캐슬 르웨스트 AVENUE 일원에서 운영 중이다.

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