[이코노미스트 이승훈 기자] 정부가 다주택자와 비거주 1주택자 등에 대한 세제·금융 규제 강화를 예고하면서 서울 아파트 시장의 양극화가 뚜렷해지고 있다. 강남권과 한강벨트 주요 지역은 약세를 이어가는 반면, 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽·중저가 지역은 실수요 유입으로 상승 흐름을 유지하는 모습이다. 

12일 한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주(3월 9일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 강남3구(강남·서초·송파)는 하락폭을 일제히 확대하며 3주 연속 약세를 보였다. 송파구는 전주 대비 0.17% 하락해 낙폭이 가장 컸고, 강남구(-0.13%)와 서초구(-0.07%)도 같은 흐름을 나타냈다. 용산구 역시 0.03% 떨어지며 3주째 하락세를 이어갔다.

실제 거래시장에서도 가격 조정이 나타나고 있다. 송파구 잠실동 ‘트리지움’ 전용 59㎡는 지난해 11월 29억2000만원에 거래됐지만 최근에는 약 2억원 낮은 27억3000만원 수준의 매물이 등장했다. 강남구 압구정동 ‘신현대’ 전용 152㎡도 지난해 12월 85억원에 거래됐으나 최근 매물은 78억원대까지 내려왔다. 

매물 역시 빠르게 늘고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 강남구 아파트 매매 매물은 이날 기준 1만44건으로 집계됐다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 확인된 1월 23일(7585건)과 비교하면 약 33% 증가한 수준이다. 

시장에서는 매수자들의 관망세가 이어지면서 추가 가격 조정 가능성도 거론된다. 다주택자가 양도세 중과를 피하려면 유예 종료 시점인 5월 9일 이전에 매매 계약을 체결해야 하는 만큼 시간이 갈수록 급매물이 늘어날 수 있다는 분석이다. 

강남권 약세는 인접한 한강벨트 지역으로도 확산되는 분위기다. 강남권에서는 강동구가 최근 상승세가 둔화된 끝에 56주 만에 하락(-0.01%) 전환했고, 동작구도 보합을 기록하며 약세 전환 가능성이 제기된다. 강북권에서도 지난해 상승폭이 컸던 마포구(0.07%)와 성동구(0.06%)의 상승세가 눈에 띄게 둔화됐다. 

정부의 정책 방향 역시 시장 심리에 영향을 미치고 있다. 이재명 대통령은 최근 “집을 많이 가지거나 살지 않을 집을 보유하는 것이 경제적 이익이 아니라 부담이 되도록 세금·금융·규제를 설계하겠다”고 밝히며 투기성 주택 보유 억제 의지를 강조했다. 국토교통부 역시 초고가 주택과 비거주 1주택에 대한 보유세 부담을 높이는 방안을 검토 중이다. 

전문가들은 이번 정책이 고가 주택 밀집 지역을 직접 겨냥하고 있는 만큼 강남과 마포·용산·성동 등 이른바 ‘마용성’ 지역의 시장 민감도가 높아질 수밖에 없다고 보고 있다. 

반면 중저가 아파트가 많은 서울 외곽 지역은 상대적으로 견조한 흐름을 보이고 있다. 성북구는 이번 주 상승률이 0.27%로 전주보다 상승폭이 확대됐다. 이밖에 ▲중구(0.27%) ▲서대문구(0.26%) ▲동대문구(0.22%) ▲강서구(0.25%) ▲구로구(0.17%) ▲관악구(0.15%) 등도 상승폭이 커졌다.

특히 관악구는 지난해 집값 상승률이 서울 평균보다 낮았지만 올해 누적 상승률은 3.09%로 서울에서 가장 높은 수준을 기록했다. 

이들 지역 역시 매물 자체는 늘고 있지만 생애 최초 주택 구입자 등 실수요 중심의 거래가 이어지며 가격을 지지하는 모습이다. 전월세 가격 상승으로 내 집 마련 수요가 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 이동하고 있다는 분석도 나온다.

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