[이코노미스트 이승훈 기자] 서울 등 수도권 핵심 지역이 규제지역으로 묶이면서 주택시장 자금이 인근 비규제지역으로 이동하는 '풍선효과'가 뚜렷해지고 있다. 거래량과 집값이 동시에 오르는 가운데 향후 추가 상승을 기대한 매도자들의 계약 취소까지 늘어나면서 시장 과열 우려가 커지고 있다. 

24일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장에 따르면 ▲구리시 ▲남양주시 ▲수원시 권선구 ▲안양시 만안구 ▲용인시 기흥구 ▲화성시 동탄구 등 수도권 주요 비규제지역의 아파트 매매거래량은 2025년 상반기 1만2556건에서 올해 상반기 2만688건으로 64% 증가했다. 

이들 지역은 서울 접근성이 우수하거나 GTX 등 광역교통망 확충, 반도체 산업벨트 조성 등의 호재를 갖추고 있으면서도 상대적으로 규제 강도가 낮아 실수요와 투자수요가 동시에 유입되고 있다는 분석이다.

특히 최근에는 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 '갭투자' 수요까지 가세하면서 거래량과 가격 상승세가 두드러지고 있다. 시장에서는 서울 강남권과 과천, 성남 분당 등 규제지역 진입 장벽이 높아지면서 인접 비규제지역으로 수요가 이동하는 전형적인 풍선효과로 보고 있다.

실제 구리시와 화성시 동탄구의 올해 아파트 호당 평균 실거래가는 지난해보다 각각 9.3% 상승했다. 평균 거래가격도 6000만원 이상 오른 것으로 나타났다. 용인시 기흥구 역시 지난해 5억7084만원에서 올해 6억1172만원으로 4000만원가량 상승했다.

GTX·반도체 효과에 수요 집중

구리시는 서울 광진구·중랑구와 생활권을 공유하면서도 상대적으로 가격 부담이 낮은 것이 강점이다. GTX-B 노선과 한강변 개발 기대감이 맞물리며 실수요와 투자수요가 동시에 유입되고 있다.

남양주는 왕숙신도시 조성과 GTX-B, 지하철 8호선 연장 등의 교통 호재를 바탕으로 꾸준한 매수세가 이어지고 있다. 다산신도시와 별내권역은 서울 동북권 대체 주거지로 자리 잡으며 실거주 수요가 탄탄한 지역으로 평가된다.

수원 권선구와 안양 만안구는 상대적으로 저평가된 지역이라는 인식 속에 재개발·재건축 사업이 진행되면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

최근 가장 주목받는 지역은 용인 기흥구와 화성 동탄구다. 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 산업과 연계된 고소득 근로자 수요가 집중되면서 수도권 주택시장의 핵심 지역으로 부상했다. 업계에서는 '셔세권(삼성전자 세권)', '반세권(반도체 세권)'이라는 신조어까지 등장할 정도다.

한국부동산원에 따르면 지난 15일 기준 올해 누적 주택가격 상승률은 기흥구가 5.99%, 동탄구가 9.57%를 기록하며 경기권 최고 수준을 나타냈다.

"더 오를 것" 계약 취소도 급증

가격 상승 기대감이 커지면서 매도자들의 계약 해제도 늘고 있다. 향후 더 높은 가격에 매도할 수 있다는 판단에 배액배상 부담까지 감수하는 사례가 증가하고 있다는 것이다.

실제 ▲구리시 ▲남양주시 ▲수원 권선구 ▲안양 만안구 ▲용인 기흥구 ▲화성 동탄구의 매매계약 해제 건수는 올해 상반기 1248건으로 지난해 같은 기간(1027건)보다 21% 증가했다.

특히 화성 동탄구는 올해에만 351건의 계약 취소가 발생해 전체 취소 건수의 28%를 차지했다. 수도권 주요 비규제지역에서 발생한 계약 취소 10건 중 약 3건이 동탄에서 나온 셈이다.

함 랩장은 "최근 통계를 보면 구리시와 화성 동탄구, 용인 기흥구 등은 일부 정량 지표에서 이미 규제지역 지정 요건을 충족하거나 근접한 상태"라며 "시장 불안이 지속될 경우 정부가 규제지역 지정 등 추가 규제 카드를 검토할 가능성이 높다"고 말했다.

이어 "규제지역으로 지정되면 대출과 세금, 청약 등에서 시장 진입 장벽이 높아지는 만큼 투자 목적의 매수자는 정책 리스크를 충분히 고려해야 한다"며 "단기 시세차익보다는 실거주 가치와 장기적인 지역 경쟁력을 기준으로 접근할 필요가 있다"고 조언했다.

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