해외 부동산펀드 ↑ 국내 펀드도 따라가나

모두가 인플레이션에 대한 불안에 떨고 있는 요즘 원자재, 농산물 투자에 관심이 쏠리고 있다. 사실 전통적으로 인플레이션의 영향을 가장 덜 받는 자산은 부동산이다. 그러나 부동산은 투자 단위가 워낙 큰 데다 관리 및 유지에 전문성이 필요하다. 세금 문제도 복잡해 개인투자자가 쉽게 엄두를 내지 못하는 것이 현실이다. 그나마 접근하기 좋고 실수요도 많은 아파트 투자에 눈길이 갈 수밖에 없는데 몇 억원이 훌쩍 넘는 가격 때문에 작지 않은 부담이다.

만약 소액으로도 부동산에 투자하는 방법이 있다면 귀가 솔깃해지지 않을까? 부동산펀드가 그 대안이 될 수 있겠다. 일반적으로 펀드는 주식이나 채권에 투자해 수익을 올리지만 부동산펀드는 말 그대로 자금을 부동산에 투자하는 펀드다.

실적 개선 조짐과 함께 투자자 몰려미국 서브프라임 사태 이후 철저히 외면 받던 부동산펀드가 최근 다시 각광 받으며 유망한 투자처로 떠오르고 있다. 대표적 해외 부동산펀드인 ‘한화라살글로벌리츠펀드’는 연간 30%에 가까운 수익률을 기록하고 있으며, 일본 부동산시장의 침체와 더불어 부진을 면치 못하던 ‘삼성J-REITs부동산투자신탁’도 최근 연간 20%를 상회하는 수익률을 내고 있다.

현재 국내 부동산펀드보다 해외 부동산펀드의 수익률이 압도적으로 높다. 대표적 국내 부동산펀드인 ‘맵스프런티어부동산펀드’는 연 7.3%가량의 수익률에 그쳤다. 아직까지 국내 부동산펀드는 두각을 나타내지 못하고 있는 것이다. 하지만 최근 관심이 커지고 있고, 설정액도 증가하고 있어 괄목할 만한 성장이 기대된다. 금융투자협회 자료에 따르면 2010년 말 부동산펀드 설정액은 14조원으로 최근 급증한 사실을 알 수 있다.

국내 부동산펀드의 경우 대개 49인 이하 투자자만을 대상으로 하는 사모펀드 형식을 띠기 때문에 일반투자자의 접근이 쉽지 않았다. 그러나 최근 몇 년 만에 공모 형태로 모집한 부동산펀드(다올랜드칩부동산투자신탁)가 나와 매진될 정도로 큰 인기를 누렸다.

부동산펀드는 크게 임대형·대출형·개발형·경매형 펀드로 나눌 수 있다. 임대형 부동산펀드는 투자자의 자금으로 오피스·오피스텔·상가 등 수익형 부동산을 사들여 그곳에서 나오는 월세를 다시 투자자에게 분배하는 개념의 펀드다. 해외 부동산펀드는 대부분 이와 같은 임대형 펀드가 주를 이루고 있지만 상당한 전문성이 필요하고 임차자 관리가 중요하기 때문에 국내에서는 활성화돼 있지 않다.

우리나라에서는 대출형 부동산펀드가 대부분이다. 아파트, 오피스텔, 상가를 짓는 시행사가 초기 사업자금이나 시공자금을 대출 형식으로 빌려주고 그에 대한 이자를 받아 투자자에게 배당하는 상품이다. 일종의 프로젝트 파이낸싱 방식으로 운용되는 것이다.

개발형 부동산펀드는 처음부터 부동산을 기획하고 개발한 후 그 개발이익을 투자자에게 배분한다. 직접 토지에 건물을 짓고 분양이나 임대를 해 수익을 얻는 것이다.

경매형 부동산펀드는 법원이 실시하는 경매나 한국자산관리공사가 진행하는 공매에 나온 부동산을 상대적으로 저렴한 가격에 매입해 임대수익이나 시세차익을 얻는 것을 목적으로 한다.

마지막으로 REITs(리츠)도 매우 유망한 부동산 관련 금융상품이다. REITs는 수익증권형 펀드라기보다 뮤추얼펀드에 가깝다고 표현할 수 있다. 즉, REITs는 주식과 마찬가지로 상장돼 있기 때문에 최초 공모 시점에 증권회사에서 청약해 투자에 참여할 수 있고, 주식시장에서 일반 주식을 매입하듯 살 수도 있다.

실제 상장돼 있는 코크렙8호(090540), 코크렙15호(121550), 골든나래리츠(119250), 다산리츠(105380) 등은 언제든지 주식시장에 사고팔 수 있다는 장점이 있다.

인프라펀드는 엄격히 말하면 협의의 부동산펀드는 아니지만 이 펀드가 투자하고 있는 사회간접자본인 도로, 터널, 교량 등을 광의의 부동산으로 봐 부동산펀드라는 맥락에서 살펴볼 수 있다. 우리나라에 상장돼 있는 유일한 인프라펀드인 ‘맥쿼리인프라펀드’는 주요 사회간접자본에 투자하고 여기에서 발생하는 수익을 투자자에게 분배한다. 인천국제공항고속도로·용인서울고속도로·인천대교·서울시지하철9호선 등이 대표적 투자처다.

부동산펀드 종류 간에 수익 격차 커맥쿼리인프라펀드는 대한민국 정부 또는 지방자치단체로부터 최소수입 보장을 받고 있다는 점이 큰 특징이다. 또한 최소수입 보장금액이 물가상승률에 따라 상승한다는 점, 투자자금 1억원까지는 원천징수세율이 6.6%로 일반 원천징수세율 15.4%의 절반에도 미치지 못한다는 점 등이 장점이다.

부동산펀드의 투자 대상이 부동산이기는 하지만 원금 손실의 가능성은 얼마든지 있다. 특히 해외 부동산펀드의 경우 그런 예가 심심치 않게 발생했다. 투자 대상을 파악하고 그에 따른 위험성을 사전에 인지하지 못해 손해를 보는 경우가 많았다.

위에서 열거한 여러 종류의 부동산펀드 중 투자 대상을 고를 때에는 어떤 형태로 수익을 창출하는 펀드인지, 또 어떤 부동산에 투자하는 펀드인지를 최대한 자세히 살펴보아야 한다. 부동산 관리는 매우 전문적이고도 까다로운 업무이기 때문에 경험이 풍부한 곳에서 운용하는 펀드를 선택해야 한다.

인플레이션 시대의 대안 투자로 각광 받고 있는 부동산펀드는 매우 매력적인 선택이 될 수 있다.

하지만 주식시장이 상승할 때 대부분의 주식형펀드가 고르게 상승하는 것에 비해 부동산펀드는 훨씬 더 큰 편차를 보인다. 부동산이 다양한 형태로 존재하는 만큼 부동산펀드 간 수익률 차이도 클 수밖에 없다는 뜻이다. 한층 더 세심한 투자자의 검토가 필요하다는 것을 강조한다.