강남아파트 낙찰가 높지만 월세수익 노릴 만

수도권 아파트 경매 평균 응찰자 수, 낙찰가율 치솟아 … 실수요자라면 신건(최초로 경매에 나온 물건)도 고려

2월 18일 수원지방법원 안양지원 부동산 경매에서 낙찰된 안양시 동안구의 한 소형 아파트. 단 한 차례 유찰된 뒤 두번째 경매에서 감정가(3억4000만원)보다 850만원 비싼 가격에 낙찰됐다. 최근 수도권 지역의 소형 아파트 경매에서 낙찰가가 감정가와 별 차이가 없거나 오히려 더 높은 경우가 흔하다. 응찰자가 20명 가까이 몰리는 풍경도 곧잘 벌어진다.

전셋값 급등 등으로 1~2년 전부터 달아오른 경매시장이 올해도 뜨겁다. 경매정보업체 지지옥션은 2월 들어 수도권 아파트 법원 경매 평균 응찰자 수가 건당 8.4명을 기록해 4년 9개월 만에 최고치를 나타냈다고 밝혔다. 경기도는 9.8명, 서울은 7.2명이었다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 치솟았다.

부동산 경매정보업체인 부동산태인은 1월 경매가 진행된 ‘버블 세븐(서울 강남·서초·송파·목동, 경기 용인·분당·평촌)’ 지역의 아파트 낙찰가율이 모두 80%를 넘었다고 발표했다. 2월 16일 기준 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 84.3%로 치솟았다(지지옥션). 2009년 11월 이후 가장 높은 수치다.

부동산 실수요자가 몰리면서 경매시장이 달아올랐다. 전셋값 상승에 부담을 느낀 사람들이 전세 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 경매시장에 속속 뛰어든 것이다. 아파트 경매 낙찰가율과 입찰 경쟁이 유난히 치열한 지역은 전셋값이 높은 지역과 거의 일치한다. 1월 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 경기 64.8%, 서울 62.1%였다. 고양·용인시 등 경기 일부 지역의 특정 아파트는 전세가율 90%에 육박하는 경우도 있었다. 투자 목적의 입찰자들이 주를 이루는 경매시장에 최근 30대의 젊은 실수요자가 많이 눈에 띄는 배경이다.

낙찰가와 감정가 별 차이 없어물론 투자 목적의 입찰자도 여전하다. 이들 대부분은 다주택자로 단기 매매를 통한 차익을 노린다. 최근 다주택자 양도세 중과폐지 등 규제 완화에 힘입어 다시 경매장을 찾는 것이다. 일부 지역의 아파트 거래가 살아나면서 ‘시세가 바닥을 찍고 반등할 것’이라는 시장 분위기도 경쟁을 부채질한다. 지지교육원 문동진 원장은 “더 늦으면 가격이 오를지 모른다는 불안감 때문에 응찰자가 늘어났다”고 분석했다. 감정가는 경매하기 6개월~1년 전에 정해지는데 앞으로 부동산 경기가 살아나면 감정가도 올라갈 수 있기 때문이다.

경매 대중화도 최근 시장의 열기에 한 몫 했다. 전문 정보업체나 교육업체, 인터넷 카페, 관련 서적으로 경매 관련 정보를 쉽게 얻을 수 있다. 법원 경매도 전산화가 잘 돼 공인중개사무소를 다니며 매물을 찾는 것보다 물건 정보 찾기가 더 쉬울 정도다. 거주 목적의 소형 아파트를 찾는 신혼부부부터 은퇴한 베이비 부머 세대까지 점점 더 많은 사람이 경매에 관심을 기울인다.

예전보다 경쟁이 치열해진 경매시장에서 좋은 가격에 원하는 물건을 낙찰 받으려면 먼저 시세부터 정확하게 파악해야 한다. 요즘처럼 낙찰가율이 올라가다 보면 시세보다 더 높은 가격에 낙찰 받는 경우도 생긴다. 이영진 고든리얼티파트너스 대표는 “계속 입찰에 떨어지다 보면 나중에 무리한 가격을 써서라도 낙찰 받고 싶은 기분이 들기도 한다”며 “경매 참여 때는 가격을 보수적으로 정해야 한다”고 조언한다.

실수요 목적인데 시세보다 낮고 거주하기 좋은 주택이 나왔다면 빨리 낙찰 받는 게 바람직한 방법이다. 강은 지지옥션 팀장은 “경쟁이 치열해진 경매에서는 입찰 타이밍을 더 빨리 잡아야한다”며 “보통 몇 차례 유찰 과정에서 가격이 떨어지는 게 일반적이지만 가격만 잘 맞으면 신건(최초로 경매에 나온 물건)도 낙찰 받을 만하다”고 설명했다. 경매의 목적에 따라 다른 가격 전략을 세울 필요가 있다는 것이다.

투자 목적이라면 경매가 보수적으로 써내야부동산 투자는 매매 차익을 남기거나 임대 수익을 올리는 두 가지 유형으로 나눌 수 있다. 환금성이 좋은 아파트는 매매 차익을 노려볼 만하다. 이와 달리 상가·오피스텔은 임대 수익을 노리고 투자하게 마련이다. 그런데 너도나도 수익형 부동산에 손을 뻗다 보니 오피스텔과 상가의 투자수익률이 점점 떨어지고 있다.

이영진 대표는 “오피스텔 가격이 너무 올라 투자금액 대비 수익률이 낮다”며 “둘 중에 굳이 따진다면 상가 투자가 나아 보인다”고 말했다. 그는 “상가는 권리분석이 어려워 경매에서도 아파트만큼 경쟁률이 높지 않다”고 덧붙였다. 상가 투자를 더 주의해야 한다는 의견도 있다. 상가는 대개 권리관계가 복잡하고 다수의 임차인과 얽혀있게 마련이다.

상가건물임대차보호법 등 관련 법규에 따라 변수가 많고 체납된 관리비 때문에 경매 물건의 수익성이 악화될 수도 있다. 문동진 원장은 “상가 경매에 관한 법리적 부분을 스스로 공부하거나 전문가의 도움을 받아야 한다”며 “상가는 아파트와 달리 시세 파악이 어렵다는 점도 유의해야 한다”고 조언했다.

요즘은 월세로 전환하는 아파트도 많다. 이영진 대표는 “대치·도곡·삼성동 등 강남의 주요 지역과 마포·용산·성수 등 주거 수요가 많은 지역은 낙찰가율이 90%를 넘을 정도로 경매가가 높게 형성되지만 이후 월세 수익을 노릴 수 있는 여지가 있다”고 말했다.

전문가들은 경매시장의 과열 양상이 당분간은 지속될 것으로 내다본다. 부동산 경기의 선지표로 여겨지는 만큼 정부의 부양 정책 효과가 가장 빨리 드러나기 때문이다. 설춘환 알앤아이컨설팅 대표는 "지금의 추세가 얼마나 갈지 지켜봐야겠지만 경매시장 분위기로 향후 부동산 경기의 향방을 가늠해 볼 수 있다"고 말했다.