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두 마리 토끼(현금·부동산) 다 잡는 리츠 투자법

두 마리 토끼(현금·부동산) 다 잡는 리츠 투자법

저금리와 부동산 경기 호조 속에 리츠가 새로운 투자처로 주목받고 있다. 리츠는 시중은행 금리 대비 2배 이상의 수익을 꾸준히 유지해 투자자들의 관심이 늘고 있다.
▎LH(한국토지주택공사)는 경기 화성 동탄2신도시 A40블록에서 국내 최초 공공임대리츠 방식의 10년 공공임대주택을 처음으로 모집했다

▎LH(한국토지주택공사)는 경기 화성 동탄2신도시 A40블록에서 국내 최초 공공임대리츠 방식의 10년 공공임대주택을 처음으로 모집했다

먹고 싶은 음식을 마음껏 먹으면서도 날씬한 몸매를 유지할 수 있을까? 부자들의 고민도 비슷해 보인다. 현금화하기 용이한 유동성이 확보되면서도 안정적인 부동산 투자를 선호한다. 지난 7월 KB경영연구소가 발표한 ‘한국 부자 보고서’에서도 부자들의 이런 고민을 엿볼 수 있다. 금융 자산 10억원 이상을 보유한 부자의 60%가 현금 확보가 중요하다고 답했다. 답변에 응한 부자들이 가장 높은 이익을 거둔 투자처 1위도 국내 부동산이었다.
 임대주택리츠에 관심 늘어

증권업계는 이처럼 ‘두 마리 토끼 잡기’를 고민하는 부자들을 위한 투자 대안으로 리츠(REITs·부동산 전문 투자 신탁)를 꼽는다. 곽현수 신한금융투자 애널리스트는 “부자들은 자산 가치 변동성을 우려해 안정성에 큰 비중을 두고 있다”며 “리츠는 한 손에는 현금, 한 손에는 안전한 투자 수익을 가능하게 해주는 좋은 투자처”라고 말했다.

초저금리 시대가 도래하면서 최근 리츠에 대한 관심이 높아졌다. 금융투자협회에 따르면 지난해 말 기준으로 전체 펀드 순 자산총액(376조원) 가운데 부동산 펀드의 비중은 8.24%(약 30조원)이다. 10년 전에는 1.19%에 불과했지만, 지금은 7배 가까이 성장했다. 리츠 자산규모도 처음 도입한 2002년 5600억원에서 15조원(2015년 3월 기준)으로 늘었다. 리츠 회사도 같은 기간 4개에서 100개로 늘었다. 수익율도 높은 편이다. 국내 리츠는 연평균 7~8%의 수익률을 보여주고 있다. 신동수 한국리츠협회 부장은 “올해는 임대주택 리츠 설립과 자산관리회사 및 자기관리 리츠의 활동으로 시장이 커질 것”이라고 내다봤다.

당장 공공임대주택에 리츠가 도입돼 올 해부터 공급이 본격화될 전망이다. 정부가 기업형 임대주택(뉴스테이) 활성화에 나선것이다. 공공임대주택리츠는 공공 임대주택을 지어 임대한 뒤 분양전환 등을 통해 수익을 내는 구조로 정부가 추진하는 신개념 부동산투자회사다. 국내 임대주택 공급률은 5%에 불과한 게 현실. 임대주택 공급을 담당하는 한국토지주택공사(LH·이하 LH)는 공급을 늘릴수록 부채가 늘어나고 재무구조가 악화되는 구조여서 어려움이 컸다. 하지만 지난해 2·26 대책 이후 공공임대리츠 도입이 활성화되면서 임대주택 공급 확대를 위한 새로운 대안으로 떠오르고 있다.

시장의 반응도 뜨겁다. LH는 올해 이미 여러 곳에서 리츠방식의 10년 공공임대주택을 공급해 인기를 끌었다. 지난 4월 말 LH가 리츠방식으로 처음 공급한 동탄2신도시 공공임대는 283가구(특별공급 369가구 제외) 모집에 1500명이 신청해 평균 경쟁률 5.7대 1을 기록하며 인기를 끌었다. 이보다 앞선 지난 2월에는 LH가 개인 투자자를 대상으로 첫 판매에 들어간 공공임대리츠 3호의 우량자산유동화증권(p-ABS) 판매를 시작했다. 3.5% 수익률을 기록할 것으로 보이는 이 증권 200억원어치가 일주일 만에 완판됐다. 공공임대리츠 3호는 화성동탄2, 파주운정, 안성안양, 대구테크놀로지 등에 5005가구를 공급하게 된다.

LH는 지난해부터 2017년까지 4년간 공공임대리츠 2만6000가구를 공급한다는 계획에서 6만 가구까지 늘렸다. 당초 계획보다 2배가 늘었다. LH도 리츠를 통해 임대주택을 늘리면 2017년까지 8조원 이상 부채절감효과를 기대하고 있다. 회사 방식은 이렇다. 주택기금과 공동출자를 통해 LH와 별도로 리츠를 설립하고, 리츠가 LH의 공동주택용지를 매입해 자금 조달과 임대주택 건설, 임대 운영, 분양전환 등을 맡아 임대주택을 건설·공급한다. LH는 올해 수원호매실, 하남미사, 시흥목감 등 20곳에서 공공임대를 리츠방식으로 공급할 계획이다.

더불어 임대주택리츠의 상장도 탄력을 받고 있다. 지난 4월 한국거래소는 임대형 등 비개발 리츠사의 상장을 위한 매출액 요건을 현행 300억원에서 100억원으로 대폭 완화했다. 장영은 한국거래소 유가증권시장 상장제도팀장은 “앞으로 임대주택리츠가 보다 많은 상장기회를 얻게 돼 원활한 자금 조달이 가능하고 정부가 추진 중인 뉴스테이의 투자활성화에 도움될 것”이라며 “더 나아가 이번 완화 조치가 시장진입 문턱을 낮춰 리츠사의 자금조달을 지원하고, 일반투자자들이 부동산 금융투자상품에 투자할 기회가 늘어날 것”이라고 했다. 국회도 리츠 설립요건을 완화하는 ‘부동산투자회사법’ 개정안을 지난 5월 말 통과시켜 규제 완화 바람에 힘을 보탰다.
 리츠의 진화, 대토개발리츠

이런 분위기에 힘입어 보다 진화된 형태의 리츠가 등장했다. 대토개발리츠 얘기다. 경기 화성 동탄2신도시 원주민들이 현금 대신 땅으로 보상받은 대토(代土)를 현물 출자해 부동산개발리츠를 설립한 것이다. 실제 지난 5월 ‘동탄2신도시 제1호 대토개발리츠’가 건축허가를 받아 착공했다. 이 사업을 맡은 송영춘 한국경우AMC 자산운용본부장은 “리츠 투자가 소액 대토보상자들도 개발 이익을 거둘 수 있는 새로운 대안으로 뜨고 있다”고 기대감을 감추지 않았다. 이 밖에도 미분양 아파트에 투자하는 미분양 리츠, 미분양 토지 해소 목적인 공공주택개발 리츠, 블라인드 펀드(투자 대상을 확정하기 전 조성하는 펀드)로 상품 구성을 다양화할 수 있는 모자형 리츠까지 등장했다.

이 같은 변화는 리츠 시장에 일반·개인 투자자의 참여를 끌어내기 위한 전략이다. 김관영 한국리츠협회 회장은 “공모로 자금이 모이면 임대주택리츠를 비롯한 다양한 형태의 리츠 시장이 자연스레 활성화된다”면서 “70만 가구에 이르는 LH의 임대주택 중 1~2만 가구만 민간 리츠업계에 넘겨도 상장시장을 형성하는 데 크게 기여할 수 있다”고 조언했다.

- 김영문 포브스코리아 기자

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