서부의 황무지를 개척하라! 단, 부자가 될 수도 있으나 엉뚱한 도박판에 끼었다가는 무일푼 신세도 각오해야 한다.2012년 3월, LA 소재의 유니언 뱅크에서 부동산 및 자산운용담당 부사장으로 재직하던 당시 25세의 질리언 헬맨은 창업을 꿈꾸고 있었다. 그해 3월은 마침 미 의회가 온라인상의 크라우드 펀딩(인터넷 등을 통해 다수의 개인들로부터 자금을 조달하는 방식)을 통한 자본조달을 더 손쉽게 만든 잡스법(JOBS Act·신생기업지원법)을 통과시킨 때였다. 성공의 가능성을 간파한 헬맨은 기업에 온라인 커뮤니티 구축과 관련한 컨설팅 서비스를 제공하던 친구 저스틴 휴스를 직원으로 영입해 부동산 크라우드 펀딩 사이트를 개시했다. 1년 뒤인 2013년 3월, 헬맨과 휴스는 갱단활동으로 악명이 높은 LA 카운티 컴튼지역의 복층 아파트를 수리한 후 매도하는 프로젝트에 11만 달러의 대출을 제공하는 투자상품을 개시하며 리얼티 모굴(Realty Mogul) 사업을 시작했다.

헬맨이 최고경영자로 재직하고 있는 리얼티 모굴은 이때부터 벤처 자본으로 1000만 달러를 모았다. 리얼티 모굴에 참여하고 있는 1만7000명 이상의 공인 투자자들이 250군데의 부동산에 투자한 금액은 총 8000만 달러에 이른다. 이 중 워싱턴 D.C.에 소재한 315만 달러짜리 사무실 건물인 조지3타운 플라자의 경우, 리얼티 모굴 투자자들이 지분금융으로 175만달러의 자본을 제공했다. “컴퓨터 시대에 태어나 컴퓨터와 함께 자란 저희 세대가 보기에, 자본시장이 인터넷으로 이동할 것이라는 점은 논리적으로 너무나 당연한 순서였습니다.” 헬맨의 말이다.

어쩌면 맞는 말일지 모른다. 하지만 그렇다고 해서 자본을 인터넷에 돌아다니는 부동산 매물에 투자해야 한다는 의미는 아니다. 충분한 실사를 거치지 않았다면 더욱 그러하다. 크라우드 펀딩은 최근 리츠(REITs·부동산 투자신탁) 상품이 기록하는 3.5% 수준의 배당수익에 비해 통상 3~5배에 이르는 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험 역시 늘어나는 법이다. 공개적으로 거래되는 리츠 상품은 과다한 차입을 회피하고, 다양한 부동산으로 포트폴리오를 구성하며, 월 스트리트의 애널리스트와 자산운용가들의 감시를 받는다. 어떤 면에서 크라우드 펀딩을 통한 거래는 작은 건물의 지분 일부를 사들이거나 혹은 더 큰 개발업자를 끌어들이고자 합작 형태의 연합투자에 참여하는 것을 의미했던 과거의 부동산투자 시절로 회귀하는 것과 같다. 직접 투자를 하건 온라인으로 투자하건, 내가 투자한 건이 잘못된다 하더라도 개발업자의 다른 부동산에 대해 권리를 주장할 수 없다.

크라우드 펀딩 사이트의 중개리스트에 올라가면 안전할까? 이것도 의미가 없다. 부동산 금융을 전문으로 하고 있는 파트너변호사 대릴 스테인하우스는 “온라인 부동산투자 웹사이트의 수가 이미 100여 개에 이르렀다”며, 부동산 연합투자가 “앞다퉈 서부로 향하던 서부 개척시대(Wild West)보다 더 치열한 경쟁이 예상되는 ‘와일드 와일드 웨스트시대’로 접어들었다”고 묘사한다.

리얼티 모굴이나 워싱턴 D.C.에 소재한 펀드라이즈를 포함해 잘 관리되는 것으로 손꼽히는 웹사이트들은 스폰서들을 꼼꼼히 조사하고, 잠재적 투자자들에게 제공되어야 할 조건에 대해 개입하는 등 투자상품을 큐레이션하고 있다. 헬맨에 따르면, 리얼티 모굴은 제안되는 각각의 프로젝트의 경제성에 대한 면밀한 조사 이외에도 자금조달을 신청하는 모든 개인에 대해 배경조사, 범죄 기록조회 및 신용도 조사를 하며 이들의 거래진행, 유동성 및 성공과 관련된 이력에 대해 검토한다. 리얼티 모굴의 신용총괄담당자는 JP 모건에서 8년 동안 일한 경력을 포함해 부동산 금융에서 30년 경력을 자랑하는 베테랑이다.

그러나 결국 리얼티 모굴도 덜 신중한 경쟁사들과 마찬가지로 투자자들의 돈을 노리는 기업들(보통 조달된 투자금의 1~2% 혹은 중개 및 융자개시 수수료를 청구하는 사이트들)로부터 수익을 창출한다. 그 어떤 것도 보장되지 않는다. 헬맨은 투자자들이 스스로 의구심을 갖고 비판적으로 투자해야 한다고 촉구한다. “진짜 돈을 투자하는 겁니다. 그러니 투자한 돈을 잃을 수도 있습니다.”

2만5000명 이상의 공인 투자자가 가입해 있는 펀드라이즈는 잠재적 투자자들을 안심시키기 위해 한 걸음 더 나아갔다. 펀드라이즈를 창업한 다니엘 밀러와 벤자민 밀러 형제는 자신들의 개인 자본과 작년 조달한 3500만 달러의 자본을 이용해 자신들이 펀드라이즈에서 제공하고 있는 부채 및 지분을 사들였다. 그리고 펀드라이즈에서 팔리지 않는 것은 모두 자신들의 투자포트폴리오에서 소화하겠다는 공언과 함께 이러한 부채 및 지분을 판매한다.

“펀드라이즈에 올라오는 것들은 모두 저희가 직접 투자한 상품들입니다.” 웹사이트의 사장으로 재직하고 있는 28세의 다니엘 밀러가 말한다. 형인 38세의 벤자민 밀러는 최고경영자를 맡고 있다. 밀러 형제가 부동산 업계에서 구축한 인맥은 투자를 진행하는 데 도움이 되기도 하지만, 잠재적으로 이해관계가 충돌할 여지가 있는 것도 사실이다. 크라우드 펀딩 사이트에 올라오는 대부분의 것들은 소액투자상품으로, 심지어 집 한채를 수리해 되팔기 위한 목적으로 돈을 빌리려는 소액의 단타투자상품도 있다. 프루덴셜 리얼이 스테이트인베스터스에서 리츠에 55억 달러의 자산을 운용하고 있는 마크 홀은 프루덴셜에서만 600여 명이 넘는 부동산 전문가 집단이 최고의 투자상품을 찾기 위해 많은 시간을 투자하고 있음을 지적했다. 그러면서 양질의 투자상품이 인터넷까지 흘러 들어갈 가능성이 높을 지에 대한 의문을 제기한다. “다소 냉소적으로 표현해 볼게요. 지금 사업을 잘 운영하고 있고 실질적인 수행능력과 경험이 있는 부동산 개발업자라면, 굳이 (크라우드 펀딩 사이트에) 있을 이유가 있을까요?”

밀러 형제는 크라우드 펀딩 사이트에 올라오는 프로젝트들이 평균적으로 양질의 투자상품이 아니라는 점에 동의한다. 그러면서 펀드라이즈의 공략층은 리츠 및 기관투자자들이 맡기에 너무나 규모가 작은, 중간급 혹은 심지어 선도 개발업체들이 진행하는 500만~3000만 달러 규모의 프로젝트라고 말한다. 헬맨과 마찬가지로 밀러 형제는 훨씬 더 몸집이 큰 업체들도 결국 온라인 시장에 뛰어들 것이라고 예측한다. 밀러는 한 산업에서 와해적 변화(disruptive change)를 불러일으키기 위해서는 “틈새 시장으로 시작해서 빈틈을 메우고 그 다음 확장해야 한다”고 말했다.

- STEPHANE FITCH 포브스 기자

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