주택 분양가 3.3㎡당 1억원이 나올까. 아파트 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 기록 경신 중이다. 3.3㎡당 7000만원이 넘는 아파트가 나왔다. 고삐 풀린 분양가가 한없이 계속 오를지 주택시장의 관심이 쏠리고 있다.

최근 부산에서 분양된 아파트에 역대 최고 분양가 기록이 나왔다. 해운대구 중1동 해운대해수욕장 옆에 들어서는 엘시티 더샵에서다. 이 아파트 전용 244㎡형의 최고 분양가가 67억9600만원이다. 분양면적 3.3㎡당 기준으로 7002만원이다. 단지 규모가 20가구 이상인 주택을 대상으로 하는 입주자모집공고상으로 사상 최고다. 3.3㎡ 기준과 가구당 모두 말이다.

앞서 3.3㎡당 가장 비싼 분양가는 지난해 9월 분양된 서울 서초구 반포동 신반포 1차 재건축 단지인 아크로리버파크에서 나왔다. 전용 11㎡형이 22억5100만원으로 3.3㎡당 5001만원이었다. 3.3㎡당 5000만원을 넘긴 첫 아파트였다.

요즘 주택시장 호경기를 타고 분양가가 오름세다. 주택도시 보증공사에 따르면 9월 전국 민간 아파트 분양가가 3.3㎡당 평균 866만5000원으로 1년 새 2.5% 올랐다. 특히 분양시장 분위기가 더 좋은 지방의 분양가는 같은 기간 4.8% 상승했다.

부동산정보업체인 닥터아파트가 올해 1~9월 서울·수도권에 분양된 아파트의 분양가를 조사한 결과 3.3㎡당 평균 1344만원이었다. 지난해 1~9월 평균 분양가(1247만원)보다 97만원(7.8%)이 올랐다. 같은 기간 서울이 1785만원에서 1915만원으로 130만원(7.2%)이 상승했다. 인천은 올해 1047만원으로 1000만원을 돌파했다.

분양가 상승은 새 아파트 수요가 넘쳐서다. 1순위 경쟁률이 두 자릿수, 세 자릿수를 나타내고 계약을 시작한 지 얼마 되지 않아 ‘완판’행진을 이어가면서 주택건설업체들이 분양에 자신감을 갖게 됐다. 청약경쟁이 치열하다 보니 주택수요자의 분양가 저항도 약해졌다.

올 상반기 신도시·택지지구 등 공공택지를 제외한 민간택지에서 분양가 상한제가 폐지돼 분양가 억제장치가 풀렸다. 분양가 상한제는 땅값과 건축비 등 원가를 기준으로 분양가를 매기는 제도다. 상한제 적용을 받지 않으면 업체 측은 분양성만으로 가격을 매길 수 있다.

단지 전체의 평균 분양가는 아직 3.3㎡당 5000만원을 넘지 못하고 있다. 역대 최고 단지 평균 분양가는 2008년 분양된 서울 성수동 갤러리아 포레의 3.3㎡당 4390만원이다. 지난해 이후 서울 강남권 재건축 단지들에서 3.3㎡당 4000만원이 넘는 단지들이 잇따르고 있다. 지난해 아크로리버파크가 3.3㎡당 평균 4130만원이었고 최근 분양된 서울 서초 삼호가든 4차를 재건축한 반포 푸르지오써밋은 3.3㎡당 평균 4040만원에 분양됐다.

단지 내 평균 분양가보다 훨씬 높은 3.3㎡당 5000만원을 초과하는 분양가는 어떻게 같은 단지에서 평균을 훨씬 뛰어 넘는 분양가가 책정될까? 엘시티 더샵도 단지 전체 평균 분양가는 3.3㎡당 3000만원을 밑돌았다. 같은 단지 내 가구별 분양가 책정은 완전히 업체 자율이기 때문이다. 분양가 상한제 적용을 받더라도 단지 전체 분양가 총액만 상한제 기준을 따르면 된다. 가구별 분양가는 층·향 등을 감안해 정한다. 주변 시세와 단지 특징 등도 고려 대상이다.

3.3㎡당 5000만원이 넘는 기록적인 분양가 책정에 중요한 요소가 조망권이다. 대개 옛 100평형 정도의 전용 244㎡가량이고 꼭대기층에 들어서는 펜트하우스에 해당된다. 펜트하우스는 넓은 테라스를 갖추고 한 개 층을 모두 쓰기 때문에 ‘하늘 위의 단독주택’인 셈이다. 조망권을 갖춘 초대형 펜트하우스에서 입을 다물지 못하는 분양가가 나오는 셈이다. 내외주건 김신조 사장은 “무엇보다 같은 상품이 거의 없는 희소성이 가치를 높인다”고 말했다.

조망권 가운데 최고의 가치는 ‘물’이다. 분양가로 보면 부산 해운대 앞바다 조망권 몸값이 가장 비싸다. 엘시티 더샵의 최고층인 84층엔 전용 244㎡형이 6가구 들어선다. 같은 층이고 같은 집 크기이지만 분양가는 최대 23억원가량 차이 났다. 앞쪽에 배치돼 3면에서 조망이 가능한 2가구가 각 67억9600만원이다. 뒤쪽이어서 조망이 2개면에서 가능한 4가구는 각 45억~49억원대다. 바다 조망이 조금 떨어지는 이들 4가구의 3.3㎡당 분양가는 5000만원을 밑돈다. 해운대 엘시티 이광용 본부장은 “해운대해수욕장 백사장 옆에 들어서 시원하게 탁 트인 바다를 조망할 수 있다”며 “바다 조망권 정도를 분양가에 반영했다”고 말했다. 23억원은 역대 분양가의 조망권 프리미엄 가운데 최고다. 70억원에 가까운 분양가에도 20억원 정도 저렴한 같은 주택형의 다른 집들보다 훨씬 높은 68대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

서울 한강 조망권도 분양가를 높이는 요인이다. 아크로리버파크는 북쪽으로 한강 조망권이 나온다. 3.3㎡당 5000만원이 넘는 주택형은 이 단지에서도 한강 조망권이 좋은 동에 배치된다. 전용 112㎡형 중에서도 한강 조망권이 없는 1층 분양가는 3.3㎡당 3600인 16억3300만원이었다. 같은 크기인데 분양가 차이는 6억원(28%) 가량 났다. 갤러리아포레의 기록적인 분양가도 한강 조망권을 반영했다. 뚝섬에 들어서는 이 아파트는 정면으로 한강을 내려다본다. 이 아파트 45~46층에 들어서는 펜트하우스(전용 271㎡형) 분양가는 3.3㎡당 4600만원이었다. 이 아파트 전용 241㎡형의 층별 분양가를 보면 한강 조망권 몸값을 알 수 있다. 6층 분양가가 3.3㎡당 3900만원인 데 비해 43층은 4600만원이었다. 총 분양가는 각각 46억과 40억원으로 6억원 차이가 났다. 지난해 3월 서울숲 인근에 분양된 뚝섬트리마제에서도 펜트하우스 분양가는 하늘을 찔렀다. 이 아파트는 서울숲뿐 아니라 한강 조망권을 갖춘다. 꼭대기층인 45~46층에 들어서는 전용 216㎡형의 분양가가 3.3㎡당 4800만원인 42억8200만원이었다. 이 아파트의 전체 평균 분양가는 3.3㎡당 3900만원이었다.

엘시티 더샵 펜트하우스는 분양가 한계를 없앴다. 업체가 분양 자신만 있다면 펜트하우스 등 극히 일부 가구에 대해서는 분양가를 제한 없이 매길 수 있는 길을 턴 셈이다. 3.3㎡당 7000만원이 넘는 분양가는 부산 해운대 바닷가나 한강변 고급 펜트하우스에서 추가로 나올 수도 있다. 하지만 엘시티 더샵만한 입지와 상품성을 갖춘 단지가 당분간 나올 계획이 없어 엘시티 더샵 분양가 기록이 쉽게 깨질 것 같지는 않다.

그런데 아파트는 아니지만 사실상 주택으로 쓰일 주거용 오피스텔에서 엘시티 더샵 분양가 기록을 깰 가능성이 있다. 123층(555m) 높이로 공사 중인 서울 잠실 제2롯데월드에서다. 주거용 오피스텔은 42~71층에 초대형 규모로 들어설 것으로 알려져 있다. 전국 최고층 빌딩이라는 메리트 외에 공사비가 워낙 많이 들어 분양가가 3.3㎡당 1억원가량 될 것이란 전망도 있다. 제2 롯데월드가 새로운 분양가 역사를 쓸지 주목된다.

- 안장원 중앙일보조인스랜드 기자

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