※ 투자 광풍이다. 주변에 넘쳐나는 투자 무용담에 너도나도 투자에 뛰어들고 있다. 그러나 아는 만큼 버는 법이다. [이코노미스트]가 투자 고수들의 혜안을 들어봤다. 두 번째는 필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이다. [편집자]
 
 
“2021년부터는 그동안 막혀있던 서울 재건축·재개발이 본격적으로 풀릴 것이다.”  
 
‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 22일 [이코노미스트]와의 인터뷰에서 4·7 재보선 이후 서울 정비사업 시장에 대해 장밋빛 전망을 내놨다. 정부 기조가 규제 완화 및 공급 확대로 전환되면서 정비사업 구역 소유주도, 실수요자도 기회를 잡게 됐다는 의미다.
 
부동산 시장 전문가로 명성을 알린 그는 이날 서울 정비시장(재건축·재개발) 전망에 대한 질문을 던지자 기다렸다는 듯 답변을 쏟아냈다. 김 소장은 서울시와 정부가 ‘속도내기’에 나섰다는 점에 대해 긍정적인 의견을 내놨다. 하지만 오 시장 취임 이후 서울시는 압구정·여의도·목동·성수 4개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 뜻밖의 규제를 내놓은 바 있다.
 
그럼에도 그는 “어제 오 시장이 내놓은 토지거래허가구역 지정 내용을 꼼꼼히 보면 결국 빨리 진도를 빼겠다는 의지를 밝힌 것”이라며 “규제를 했는데도 그 지역에 집을 사는 사람이 있다고 하면 이는 투기수요가 아니라 실수요”라고 강조했다. 실제로 이날 인터뷰 직후 그동안 서울시가 지구단위계획으로 묶여 있던 여의도 단지들 재건축을 개별 허용하겠다는 입장을 밝혔다. 시장은 환영하는 분위기다.
 
 
김학렬 소장은 서울시뿐 아니라 정부의 기조 변화를 강조하면서 국토교통부의 역할을 강조했다. 그는 “현 정부는 지난 4년간 서울 정비사업이 추진될 필요가 없다는 취지의 정책을 추진해왔으나 결국 이 정책이 실패했다는 사실을 알고 2·4대책을 통해 신규 공급에 대한 의지를 밝힌 것”이라고 말했다.
 
올해 초 나온 2·4공급대책은 공공주도 재개발·재건축에 대해 정비사업 기간을 5년 이내로 단축하는 방식으로 단기간에 총 13만6000호를 공급하겠다는 계획을 담고 있다.
 
그러나 김 소장은 민간 정비사업을 활성화할 필요성이 있다며 이를 위한 정부·여당의 역할이 필요하다고 주장했다. 2018년 강화된 안전진단 기준을 완화하고 용적률 제한을 손봐야 한다는 것이다. 김 소장은 “이번에 서울시에서 정부에 요청한 내용이 안전진단 규정에서 가장 비중이 높은 구조안정성 비율을 낮춰달라는 것”이라며 “구조안정성에 큰 문제가 없어도 재건축 진도가 나갈 수 있도록 서울시와 정부가 합의를 본다면 이전보다 많은 단지들이 안전진단을 통과할 수 있는 상태”라고 밝혔다.  
 
그는 또 “층수제한 완화는 서울시 자체 의지로 할 수 있으나 용적률을 풀어서 재건축·재개발 공급 세대수를 늘리려면 결국 정부가 움직여야 하는 상황”이라고 설명했다.  
 

 
김 소장은 정비사업 규제 완화에 따른 강남·마용성(마포·용산·성동)·여의도 등 일부 주거선호지역의 분양가 및 집값 상승에 대한 우려를 일축하기도 했다. 특히 ‘민간택지에 대한 분양가상한제’가 적용된 래미안 원베일리(신반포3차·경남 재건축)가 공동주택 일반분양 사상 역대 최고(3.3㎡당 5669만원) 분양가를 승인받으면서 논란이 된 점을 지적했다. 분양가상한제는 표준건축비와 택지비(땅값), 그리고 가산비를 합산해 분양가를 책정하는 제도다. 최근 공시지가 상승에 따라 분양가상한제가 적용된 단지 분양가가 급등하는 현상이 나타나고 있다.
 
김 소장은 “래미안 원베일리 분양가가 논란이 되고 있지만 정부는 분양가를 계속 낮추려고 하기 때문에 시세보다 비싸질 수가 없는 상황”이라고 설명했다. 그는 “분양가상한제 적용 전 HUG(주택도시보증공사)가 제시한 분양가(4800만원)를 적용해도 중도금 대출도 안 되고 전세도 줄 수 없기 때문에 이런 강남 아파트 분양가와 대다수 실수요자는 관련이 없을 것”이라고 덧붙였다.  
 
현재 분양가 9억원 초과 주택에 대해서는 중도금 대출이 되지 않는다. 또한 지난달부터 분양하는 수도권 분양가상한제 단지에 대해 거주의무가 부여되면서 수분양자들이 입주시 전세 보증금으로 잔금을 치르는 방식이 불가능해졌다.  
 
이에 김 소장은 “정부가 집값 통제를 위해 재건축을 억누르기보다 고가 아파트들을 대거 공급해서 세금이 걷히면 그 예산을 바탕으로 수도권에 저렴한 주택을 공급하는 편이 실수요자에게 도움이 될 것”이라고 강조했다. 그리고 무주택 실수요자에겐 서울시 평균보다 낮은 가격에 분양할 수 있는 상계뉴타운, 신림뉴타운, 상계동 주공아파트 재건축단지 청약을 추천했다. 이 지역 단지들은 서울 평균보다 낮은 분양가에 공급될 것으로 기대된다.  
 
 
한편 그는 일각에서 제기되는 ‘공급 물량 급증으로 인한 부동산 폭락설’에 대해 일축했다. 김 소장은 “떨어지길 기다리는 분들이 있다는 것 자체가 대기수요가 있다는 의미”라고 강조하며 “대기수요가 있는 한 공급이 늘더라도 서울 주요지역 부동산은 떨어질 수가 없을 것”이라고 말했다. 서울에 공급이 늘면 서울 부동산 자체 가격보다 경기, 인천 등 인접 지역 집값이 더 빨리 영향을 받게 된다는 뜻이다.
 
그러면서 김 소장은 최근 주목 받는 주요 정비사업 단지의 입주 후 시세를 조심스레 예측했다. 반포동 아크로리버파크가 3.3㎡ 당 1억원을 돌파한 상태에서 압구정 현대아파트는 3.3㎡ 당 2억원까지 바라볼 수 있다는 게 그의 예상이다. 김 소장은 “대단지로만 이뤄진 한남뉴타운이 모두 개발된다면 지역 일대가 대대적으로 변화하면서 3.3㎡ 당 1억원을 훌쩍 넘길 것”이라고 말했다. 
 
 
민보름 기자  min.boreum@joongang.co.kr 


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