Q : 저는 상가건물 1층 점포 소유자이며 그곳에서 현재 커피숍을 운영하고 있습니다. 그런데 같은 층 골프연습장 운영자(해당 점포의 소유자)가 공용부분인 상가 복도와 로비에 무단으로 골프 퍼팅 연습시설을 설치해놓고 영업을 하는 탓에 다른 상가의 운영이 방해받고 있습니다. 해당 골프연습장 운영자를 상대로 문제를 제기하고 시정을 요구하고 싶은데 어떤 방법이 있을까요?
 
A : 다수의 소유자가 층과 호실을 구분하여 소유하는 상가를 흔히 구분상가라고 합니다. 이런 구분상가가 모인 집합건물의 복도, 계단, 로비 등은 전체 구분소유자의 공용부분입니다. 구분소유 대상인 전유부분은 각 구분소유자가 배타적으로 사용·수익할 수 있지만, 공용부분은 각 구분소유자가 용도에 따라 사용하되 공용부분의 부담 및 수익은 지분비율로 나눠야 합니다.
 
그런데 질문하신 사례처럼 한 구분소유자가 공용부분 일부를 무단 점유하면서 독점적으로 사용하고 있다면 다른 구분소유자들은 어떤 법적조치를 취할 수 있을까요?
 
과거 대법원은 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 해당 부분의 무단점유를 풀고 이를 인도할 의무는 있지만 부당이득은 반환하지 않아도 된다고 보았습니다.
 
해당 공용부분은 임대의 대상이 아니어서 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 공용부분을 점유·사용하였다고 하더라도 이로 인해 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다는 이유였죠(대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결).
 
그런데 최근 대법원은 전원합의체 판결로 이러한 입장을 변경했습니다. 즉, “구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도와 계단 등과 같은 공유부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 상가관리단에게 해당 공용부분을 인도할 의무가 있고, 해당 공유부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다”고 판결한 것이죠(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).
 
나아가 “공용부분을 무단으로 사용한 구분소유자가 이익을 얻었는데도, 다른 구분소유자들에게 손해가 없다는 이유로 부당이득 반환 책임이 없다고 본다면 이는 무단점유자에게 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하게 하는 것이어서 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다”라고 덧붙였습니다.
 
그러니 질문자께서는 상가관리단을 통해 골프연습장 운영자를 상대로 무단점유 부분에 대한 인도 및 임대료(차임) 상당의 부당이득반환을 청구하실 수 있습니다. 그리고 이는 공유물의 보존행위에 해당하기 때문에 꼭 상가관리단을 통하지 않더라도 구분소유자 중 한 명인 질문자께서 직접 하실 수도 있습니다. 
 
※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.    

임상영 변호사

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