집을 가진 이도, 집을 못 가진 이도 모두가 불안한 2022년이다. 유주택자는 가격이 내려갈까 불안하고, 무주택자는 가격이 더 오를까 걱정이다. 오는 3월 대선이라는 정치 이슈까지 겹치면서 부동산 시장은 어디로 튈지 도무지 종잡을 수가 없다. 국민은 올해 부동산시장 전망은 어떠한지, 주택 구매 매도 전략은 어떻게 취해야 할지. 투자 유망 지역은 어디가 있을지, 부동산 정책 기조 변화 가능성은 어떤지 등 도통 감을 잡지 못한다. 이런 부동산 시장의 불확실성을 조금이나마 해소하기 위해 [이코노미스트]는 경매‧부동산 유튜브 채널 돈경TV를 통해 ‘부동산 전문가 5인(김학렬·권대중·한문도·조영광·이은형) 릴레이 인터뷰’를 진행했다. 〈편집자〉
 
 

오는 3월 9일 대통령 선거가 부동산 시장의 변곡점이다. 대선 결과에 따라 부동산 시장의 판이 바뀔 수 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수가 진단한 올해 주택시장 전망이다.
 
제20대 대통령 후보로 나선 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의 힘 후보의 정책이 얼핏 보면 비슷해 보이지만, 규제의 측면에서 차이를 보인다는 것이 권대중 교수의 주장이다. 이재명 후보가 당선되면 수요를 억제하는 측면에서 부동산 시장이 안정화를 보이는 반면, 윤석열 후보가 당선되면 규제 완화에 의한 기대심리로 상승곡선을 보일 것이라는 직관적인 전망도 내놨다.
 

 
 
권 교수는 두 후보가 내세운 정책에 대한 아쉬움도 토로했다. 우선 이재명 후보에 정책에 대해선 세 가지 측면에서 문제점이 있다고 지적했다. 첫째, 임대주택 100만 가구 공급이다. 권 교수는 “임대주택 100만 가구 공급은 무주택 서민들에게 희소식일 수 있지만 완전 소유권 주택을 원하는 대다수의 국민에게 공급하는 주택이 아니기 때문에 주택 가격이 또 올라갈 것”이라고 꼬집었다.  
 
둘째, 국토보유세 문제다. 권 교수는 이재명 후보가 말하는 국토보유세를 거둬 이를 내지 않는 80~90% 국민에게 나눠 주는 것을 국민 기본소득이라고 주장한다는 점에서 접근법이 잘못됐다고 주장했다. 권 교수는 “불로소득으로 거둬들여서 국민에게 나눠주는 것 자체가 불로소득”이라며 “기본소득으로 줄 것이 아니라 그 돈으로 중소기업을 육성시키고, 기업에 투자해서 일자리를 창출한다면 국민의 소득이 자연스럽게 증가할 것”이라고 설명했다.  
 
셋째, 양도세 완화다. 권 교수는 “이재명 후보가 선거를 앞두고 양도세 완화를 내세웠는데, 대다수의 국민이 바라는 양도세 중과세는 없어져야 하지, 일시적인 완화는 아니다"고 강조했다.
 

 
윤석열 후보의 부동산 정책에 대해서도 3가지 아쉬움을 짚었다. 첫째, 원가 주택 30만 가구 공급이다. 권 교수는 “공공택지에서 분양하는 것은 모두 62개 항목의 분양가 상한제를 적용하고 있는데 이것이 바로 원가 주택”이라며 “업자의 이윤 2~3%를 뺀 뒤 원가 주택으로 분양받는다고 하지만 5년 실거주, 5년 이후 매각하는 경우 집값이 상승했을 때 상승분의 30%를 국가나 공공기관에 반납해야 하는 것은 원가주택이 아닌 환매조건부 주택이다”라고 지적했다. 그는 이어 “이런 정책은 수요자가 원하는 주택이 아니다”며 “원가 주택은 완전 분양주택으로 집 없는 생애 최초 주택 구매자에게 공급하는 게 맞다”고 조언했다.
 
둘째, 토지임대부 주택 공급이다. 토지임대부 주택은 토지는 시행사가 입주자에게 임대하고 건물만 분양하는 주택이다. 이에 대해 권 교수는 “토지임대부 주택은 완전한 주택이 아니다”며 “건물을 분양받은 수요자는 토지 임대료, 건물에 대한 재산세, 아파트 관리비까지 내야 한다”고 설명했다. 그러면서 “저렴한 주택을 공급하는 데는 도움이 되겠지만, 소유권을 원하는 대다수의 수요자가 원하는 주택 형태는 결코 아니다”라고 덧붙였다.
 
셋째, 세제 완화 정책이다. 권 교수는 “자본이득에 대한 세금은 실제 소득이 증가한 게 아니고 자본이 늘어난 것이기 때문에 이에 대한 세 부담이 완화돼야 가계에 부담이 없다”고 주장했다.
 
 
권 교수는 부동산 정책 안정화를 위해 정부가 중장기적인 대책으로 계획을 세워야 하고, 정부가 부동산 시장을 끌고 나가는 정책은 불필요하다는 비판도 내놨다.
 
권 교수는 “결국 공급 물량이 늘어야 매매시장이 안정화되고, 입주 물량이 늘어야 전·월세 시장이 안정화되는 것”이라며 “수도권에 주택을 지어서 직장·주거 근접으로 분산하는 것이 주택시장의 안정을 기할 수 있는 방법”이라고 말했다. 결국 정부가 수도권과 서울에 부족한 주택 공급을 늘리는 방안을 모색하는 중장기적 계획을 세워야 한다는 의미다. 단기적 계획으로 시장을 안정화시키려고 하게 되면 결국 규제밖에 없기 때문이다.
 
아울러 권 교수는 “부동산 시장이 왜곡되고 잘못될 때 개입하는 것이 정책이지 정부가 부동산 정책을 통해 시장을 끌고 가거나 정치적인 논리로 정책을 내놓게 되면 결국 정책은 실패할 수밖 없다”고 비판했다.
 
 
권 교수는 당장은 불편하더라도 부동산의 미래 가치를 보고 투자하는 것이 바람직한 부동산 매매방법이라고 조언했다.

 
부동산 미래가치에 대한 중요성도 강조했다. 당장은 불편하더라도 부동산의 미래가치를 보고 투자에 나서는 것이 바람직한 부동산 매매방법이라고 조언했다.
 
특히 서울에서는 규제 완화 기대로 인한 도시정비사업 지역을 파악해야 한다고 당부했다. 오세훈 서울시장이 신속통합기획 등으로 재건축, 재개발 시장을 활성화하는 정책을 내놓고 있기 때문이다. 신속통합기획은 민간 주도 개발을 정비계획 수립 초기 단계부터 계획과 절차 등을 공공이 지원하는 제도다.
 
권 교수는 “서울의 재건축, 재개발 시장을 독려하는 정책이 나오고 있다”며 “서울시는 향후 높이 완화와 용적률 상향 등 여러 가지 규제 완화 대책이 나올 가능성이 높다”고 설명했다. 또한 권 교수는 “대선에서 야당 후보인 윤석열 후보가 당선될 경우 재개발 재건축 시장의 규제 완화가 예상된다”며 “이렇게 된다면 향후 도심지 개발도 활성화를 뛸 가능성이 충분하다”고 말했다.
 
수도권에서는 수도권광역급행철도인 GTX 등의 교통 호재에 따라 집값에 영향을 미칠 것이라는 분석도 내놨다. 권 교수는 “의정부나 덕정, 덕계, 양주, 파주 운정 등의 지역은 GTX 노선이 지나가는 지역을 중심으로 가격 상승이 예상될 수 있다”고 내다봤다. 이어 “지난해 집값이 많이 올랐지만, 아파트 입주 물량이 점점 늘어나면서 입주가 다가올수록 집값은 또 올라갈 가능성이 있다”고 전망했다. 교통이 편리해지면 탄탄한 수요가 뒷받침되고 수요가 뒷받침되면 가격이 상승하기 때문이다.

※ 권대중 명지대 부동산학과 교수 인터뷰는 이코노미스트 경매·부동산 유튜브 채널[돈경TV]에서 영상으로 볼 수 있습니다.

김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

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