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동작구 상도동 14구역, 7년만의 기지개...'상전벽해' 기대

[우리동네 신통기획⑩] 동작구
신통기획 후보지, 도새재생 구역 포함 돼 개발 길 열려
상도15구역 재개발 성공시 4000세대 이상 대규모 단지 조성 기대

 
 
상도동 주택가. [중앙포토]

상도동 주택가. [중앙포토]

 
서울 동작구 상도14구역(상도동 244번지 일대)이 신속통합기획 1차 후보지로 선정돼 개발을 앞두고 있다.
 
서울시 및 정비업계에 따르면 상도 14구역은 구역면적이 5만142㎡ 규모, 토지 등 소유자는 780명이다. 향후 1000~1300세대 규모의 새 아파트가 들어설 전망이다.  
 
상도14구역은 1차 신통기획 후보지 중 최대 수혜지로 꼽힌다. 열악한 주거환경에도 불구하고 재개발에 수차례 고배를 마신 도시재생지역 중 한곳으로, 7년만에 개발 길이 열려서다. 지난 2014년 12월 도시재생시범사업지구로 묶인 이후 그동안 신축 아파트 개발이 불가능했다. 서울시가 2015~2018년 도시재생 마중물사업 명목으로 이 일대에 골목 공원 조성 등에 총 100억원을 들였다. 이후 2021년 초에는 공공재개발 후보지 공모에도 도전했지만 도시재생구역 배제 방침에 따라 선정에 실패하기도 했다.  
 

각종 교통·개발 호재↑…재개발 성공시 대규모 변화 예상

오랜기간 개발이 진행되지 않아 이 일대는 아파트가 아닌 노후된 저층 단독주택이나 다세대가 밀집돼 있다. 이로 인해 동작구의 입지 대비 저평가됐다는 지적도 나온다. 동작구는 서초구 옆이라 강남 접근성이 좋다. 9호선·7호선·2호선·1호선 등을 타고 영등포, 여의도, 용산까지 근접한 위치로 서남권 교통의 요충지라 할 수 있다.  
 
상도 14구역은 지하철 7호선 신대방삼거리역과 장승배기역 사이에 도보로 10분 정도 거리에 위치해 있다. 남쪽으로 높이 179m 국사봉을 끼고 있는 경사진 구릉지다. 동작구 지역의 대표적인 문화재인 양녕대군 사당이 바로 옆에 있다. 숲세권으로 연결돼서 쭉 걸어 도로를 건너면 국립서울현충원이 자리하고 있다.  
 
숲세권을 누릴 수 있는 것은 장점이지만 상도14구역이 구릉지여서 층수 제한은 받을 가능성은 있다는 분석이 나온다. 서울시 도시계획조례 개정안에 따르면 구릉지나 주변 경관을 보전할 필요가 있는 지역에선 평균 층수를 13층으로 제한하기로 했기 때문이다.  
 
다만 지난해 서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 아파트를 짓는 경우 최고 25층까지 층수를 허용해 주기로 하면서 이 일대를 고층 단지로 개발할 가능성이 열린 게 호재가 될 전망이다. 상도14구역은 원래 2종 7층 구역이다. 서울시는 지난해 저층 주거지인 2종 일반주거지역 건물 높이를 7층까지로 제한하는 규제를 풀어 최고 25층까지 지을 수 있도록 하고, 용적률도 기존 190%에서 200%로 상향 조정했다.
 
서울시는 ‘7층으로 제한된 2종 일반주거지역’에서 ‘2종 일반주거지역’으로 용도지역을 변경할 때 전체 용적률의 10% 이상을 임대주택이나 공공시설 등으로 의무적으로 공공기여해야 한다는 조건도 없앴다. 서울시에 따르면 현재 자치구(동작구)에서 정비 계획 용역을 해서 수립 중이다. 오는 4월 22일까지 ‘상도14구역 주택재개발정비구역 지정 및 도시재생활성화계획 변경 용역’에 관한 입찰공고가 나온 상황이다.  
 
장승배기역 인근 아파트 단지를 보면 2007년 준공된 상도더샾1차(1122세대) 아파트는 최고 높이가 15층이다. 이 아파트 전용면적 84.99㎡(12층)는 매매가가 14억원 정도다. 2016년 준공된 상도두산위브트레지움2차(582세대)는 최고 높이가 23층이다. 이 아파트의 전용면적 84.86㎡(23층)은 매매가가 16억원에 올라와 있다.  
 
이 일대는 동작구내 입지적 장점을 누릴 수 있을 뿐 아니라 개발호재와 교통호재가 더 있는 상황이다. 우선 오는 2023년 상반기 동작구청과 구의회가 장승배기 종합행정타운에 신청사를 건립해 이전한다. 상도동 영도시장 일대 1만4025㎡(4250평)터에 들어서는 행정타운에는 보건소·문화복지센터·시설관리공단·복합문화시설 등들 비롯해 특별임대상가도 입점하게 된다. 또한 2028년 개통되는 경전철 서부선 노선에 장승배기역도 신설될 예정이다. 장승배기역이 서부선 경전철 시작점이라, 단순 7호선을 넘어 여의도까지 한 번에 갈 수 있어서 더 좋아질 것이란 전망이다.  
 

“주변 재개발 지역과 함께 시너지 낼 것”

부동산 업계에서는 상도 14구역이 서울 재개발의 상급지인 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운의 인근으로, 주변 재개발 지역과 함께 시너지를 낼 것으로 예상했다. 김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “흑석뉴타운·노량진뉴타운 등으로 동작구 자체가 개발이 진행되면서 많이 달라질 것”이라며 “상도14구역은 특히 노량진뉴타운과 인접해 후광을 받을 것으로 보인다”고 말했다.  
 
아울러 인근 상도15구역도 재개발에 성공한다면 4000세대 이상 대규모 단지가 조성돼 이 일대가 ‘상전벽해’할 것이라는 시선도 나온다. 상도15구역은(상도동 279번지 일대)는 상도14구역과 비교해 약 2배 넓이에 토지 등 소유자는 2000명 이상 된다. 현재 법령으로 2700~3000세대가 가능한데, 신통 기획 선정시 20% 용적률을 받으면 3200~3500세대가 예상된다. 추진위원회에 따르면 입주 후 87㎡(구 26평) 매매가가 15억원 이상 예상된다.  
 
상도15구역은 신통기획 공모에 신청하기 위해 2021년 말부터 동의서를 징구하기 시작했다. 현재 기준 동의율은 34%를 넘어섰다. 상도 15구역 재개발 추진위 관계자는 “어느 한 노후 지역의 개발이 이뤄지면 일대가 점진적으로 개발이 된다”며 “14구역이 이미 선정이 됐기 때문에 15구역 주민들도 신통기획 개발에 대한 희망을 갖고 동의서를 모으고 있다”고 말했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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