서울시는 지난 4일 제16차 도시계획위원회를 열고 8·8 주택공급 활성화 방안과 관련해 한시적으로 지정된 개발제한구역(그린벨트) 내 토지거래허가구역 125.09㎢를 전면 해제했다고 5일 밝혔다.이번에 해제된 지역은 전체 개발제한구역(125.16㎢) 가운데 개발지역을 제외한 토지거래허가구역이다.서리풀 일대 사업구역 중 우면동, 신원동 일대 집단취락지구(6만9743.9㎡)는 재지정했다.앞서 시는 올해 8월 7일 투기세력을 차단하기 위해 서울 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 한시 지정했다. 토지거래허가구역으로 지정된 구역의 땅을 사고팔려면 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다.이어 국토교통부는 지난달 5일 8·8 주택공급 방안의 후속 조치로 서리풀지구를 포함한 신규 택지 후보지 4곳을 발표했다. 서리풀지구에는 역세권 고밀개발을 통해 2만가구를 공급한다.시는 또 강남구·서초구 자연녹지지역(개발제한구역) 내 허가구역(27.29㎢) 중 보상 절차가 완료돼 현재 개발사업 추진에 지장이 없는 수서역세권 일대(0.7㎢) 일부와 신속통합기획 주택재개발 후보지 취소가 결정된 강북구 수유동, 서대문구 남가좌동 일대 허가구역도 해제했다.시 관계자는 "앞으로도 허가구역으로 지정된 곳이 투기적인 거래, 급격한 지가 상승 우려 등 지정 사유가 없어졌다고 판단되면 적극적으로 검토해 해제 등 조정해 나갈 계획"이라고 말했다.

“원수에게만 권하라”는 우스개가 있을 정도로 피해자에게 작게는 수천만원에서 수억원까지 피해를 발생시키는 부동산 투자 권유 행위가 국내에선 오랫동안 활개를 쳤다. 주로 토지 거래에 집중된 일명 ‘기획부동산’과 일부 성공사례가 있지만 피해사례 역시 다수인 ‘지역주택조합’, 최근 몇 년간 제주도 등 관광객이 집중된 지역에서 특정 수익률을 약속하며 수분양자를 찾는 ‘분양형 호텔’이 대표 사례로 꼽힌다. 그중에서도 기획부동산은 수십 년 간 업계에서 악명을 떨쳐왔다. 기획부동산의 주요 거래 대상은 토지다. 토지는 지역 개발계획 발표에 따라 수십배 수익을 얻을 수도 있는 일명 ‘하이 리스크, 하이 리턴’(High risk, high return) 상품으로 택지개발 사업이 급성장했던 국내에서 오랫동안 투기 대상이 됐다. 가치가 낮은 땅을 향후 개발호재로 땅값이 오르거나 보상금을 받을 수 있는 부지라고 속여 피해자들에게 비싼 가격에 넘기는 방식이 기획부동산의 가장 일반적인 수법으로 알려져 있다. ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 정부는 10년 넘게 이 같은 행위를 근절하기 위해 다양한 제도를 시행했으나 기획부동산 업체들은 여전히 교묘하게 수법을 바꿔가며 여전히 피해자를 양산하고 있는 것으로 나타났다. 헐값에 산 땅, 고가에 쪼개 팔아 최근 법원 경매에서 경기도 토지의 일부 지분을 낙찰 받은 A씨(40대, 자영업)는 법원에 공유물분할청구소송을 진행했다. 토지의 작은 지분만을 가지고는 해당 토지를 매도하거나 개발행위를 할 수 없었기에 공유물분할 신청을 통해 다른 소유주들의 지분까지 한꺼번에 매각하고자 한 것이다. 그러나 법원에서도 공유물분할은 순조롭게 진행되지 못했다. 한 필지의 지분 소유자만 100명에 육박했기에 법원에서도 이들을 모으기가 쉽지 않았기 때문이다. A씨가 낙찰 받은 토지 지분의 원래 소유주는 바로 기획부동산 피해자였다. 한 부동산 전문가는 “지분이 여러명 소유로 쪼개져 있어도 법적 절차를 통해 해당 토지를 분할하거나 매각하는 방법이 있으나 기획부동산 피해자들은 자포자기 심리로 포기한 경우가 많아서 벗어날 수 있는 기회를 찾기 위해 노력하지 않는다”고 설명했다. A씨가 경험한 사례처럼 상당수 기획부동산 업체들은 이처럼 토지를 ‘쪼개기’하는 방식으로 매각한다. 이들은 통상 호재가 있는 지역 내 보전산지 등 개발이 제한된 임야나 개발지역과 가깝지만 개발수요가 없어 땅값이 싼 동네 토지를 헐값에 사들이는 작업을 시작한다. 과거에는 이렇게 사들인 부지를 작게 분할해 광고나 텔레마케터를 통해 모집한 투자자 여러 명에게 매도하는 방식이 일반적이었다. 주로 경기도 농지를 대상으로 속칭 ‘작업’이 대대적으로 이뤄졌다. 재개발부터 직원모집까지, 수법 고도화이 같은 행위를 근절하기 위해 정부는 2011년 ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙’ 개정을 통해 관계법령에 따라 허가를 받아야 토지분할이 가능하도록 했다. 정부 규제로 기존의 토지 분할 방식이 사실상 막히자 기획부동산 업체들은 지분 매입을 유도하는 방식으로 수십에서 수백명에게 매도하는 수법을 쓰기 시작했다. 10여년 전부터 ‘동계올림픽’ 호재 전후로 강원도 평창 지역에 이 같은 ‘지분 팔기’가 성행한 바 있고 최근 몇년 전부터는 제주도 토지를 사들인 피해자가 급증했다. 그러나 업체의 사기행위를 입증하기는 어려운 실정이다. 지난해 2월 서울북부지법에선 개발제한구역(그린벨트) 임야를 공유지분 형태로 1만 명에게 팔아 1300억원 차익을 거둬 사기혐의로 기소된 기획부동산 대표와 지사장 등 4명에게 무죄를 선고했다. 법원은 이들이 방문판매원들에게 실적압박을 주며 경쟁을 유도했으나 판매원들로 하여금 피해자들을 속이도록 지시했다는 사실이 증명되지 않았다고 판단했다. 최근에는 방식이 더욱 교묘해지는 추세다. 비슷한 수법이 만연하면서 투자자들 역시 영리해지고 있기 때문이다. 몇 년 전부터 기획부동산들은 ‘맘카페’와 취업준비생 등을 대상으로 영업사원을 모집한 뒤 새 사원과 그들의 지인을 대상으로 토지를 매입하도록 부추기는 ‘다단계 판매’ 방식의 행위를 이어가고 있다. 대상이 토지에서 도심 부동산으로 옮겨가기도 한다. 특정 지역에 재개발이 추진된다는 거짓 정보를 흘리면서 저렴하게 사들인 연립이나 다세대 주택을 고가에 파는 사례도 나온다. 업계에선 수도권 토지시세가 오르고 그린벨트 해제 사례가 나오면서 농지나 임야를 주로 거래하던 기획부동산이 다른 투자대상을 찾는 사례가 더욱 늘 것으로 전망한다. 한 경기도 광주시 부동산 관계자는 “얼마 전 광주에도 기획부동산 업체 하나가 들어왔으나 땅값이 너무 올라 작업할 토지가 없다고 봤는지 몇 달 만에 사라졌다”면서 “토지주들이 수도권 토지가격은 당연히 오를 것으로 봐서 예전처럼 매수인이 나타난다고 해서 헐값에 넘기는 경우가 없다”고 설명했다.

새롭게 출범하는 윤석열 정부가 부동산 정책 발표를 앞두고 ‘재건축 딜레마’에 빠졌다. 윤 정부의 부동산 규제 완화 기대감에 재건축 추진 단지를 중심으로 가격이 급등하는 등 시장 불안 모습이 감지되자, ‘신중론’이 대두되고 있다. 대선 이후 들썩이는 움직임을 보인 곳은 강남 재건축 단지들이다. 대한민국 부의 상징으로 대표되는 ‘압구정 현대 아파트’도 신고가를 새로 썼다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 신현대11차 아파트 전용면적 183.41㎡는 대선이 끝난 지 열흘이 안 된 지난 3월 17일 59억5000만원에 거래됐다. 해당 면적은 2020년 12월 52억원에 거래된 이후 7억5000만원이 올랐다. 해당 단지는 지난해 토지거래 허가구역으로 지정된 뒤 거래가 잠잠했다. 하지만 윤 당선인이 내세운 재건축 ‘규제완화’ 공약으로 사업이 빨라질 것을 기대해 거래가 성사된 것이 아니냐는 시선이 나왔다. ━ 규제 완화 기대에 서울 재건축 단지 중심 가격 ‘급등’ 윤 당선인은 수요가 많은 서울 등 도심에 양질의 주택이 충분히 공급될 수 있도록 재건축·재개발·리모델링 등의 규제를 완화하겠다는 입장이다. 안전진단 구조안전성 비중을 현행 50%에서 하향 조정하면 정밀안전진단에서 고배를 마셨던 단지도 사업을 추진할 수 있게 된다. 법 개정도 필요 없어 국토부 시행령만 바꾸면 된다. 특히 준공 30년이 넘은 노후 공동주택에 대해서는 정밀안전진단 면제도 추진하겠다는 공약을 제시했다. 30년이 지난 아파트의 주거환경이 열악해도 구조물 자체가 튼튼하다면 안전진단 통과가 어려웠다. 이러한 기대감 때문일까. 압구정동뿐 아니라 토지거래허가구역으로 묶인 성수동과 목동에서도 신고가가 이어졌다. 서울 성동구 성수동 한강한신 85㎡은 지난달 10일 23억7000만원에 거래됐다. 직전 신고가인 지난해 1월 20억3000만원보다 3억4000만원이 뛰었다. 서울 양천구 목동 목동신시가지9단지 107㎡도 지난달 29일 21억5000만원에 새롭게 손바뀜했다. 재건축·재개발 확대 기조는 서울 집값 전반에 영향을 주고 있다는 시각이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 4월 첫째 주엔 11주 만에 하락세를 멈춘 데 이어 둘째 주에도 보합세를 유지했다. 전체 25개 구 가운데 11개 구가 상승 추세로 전환했다. 특히 강남구는 14주 만에 최대폭의 상승률을 기록했다. 강남 재건축 단지들의 호가가 크게 상승하면서 강남구 아파트 매매가는 전주 대비 0.04% 올랐다. 서울 강남권뿐만 아니라 준공 30년 노후단지가 대부분인 1기신도시(분당·평촌·일산·산본·중동)도 들썩이고 있다. 윤 당선인이 1기 신도시 재정비 공약을 내세우면서, 분당과 일산 등에서 신고가가 속출하고, 집주인들이 집값 상승 기대에 매물을 거둬들이고 있다. 실제 올해 입주 32년차인 성남시 분당구 삼성·한신 전용 172㎡(63평형)는 이달 1일 신고가인 24억9000만원에 거래됐다. 시장에선 재건축 안전진단 규제 완화와 함께 새 정부가 서둘러 재건축 초과이익환수제(재초환) 개편까지 추진할 경우 서울 강남을 넘어 전국의 재건축 단지 아파트값이 들썩일 것이라는 우려가 나온다. 그간 강남은 물론 경기도와 지방까지 수억원에 달하는 조합원 1인당 부담금에 대한 조합원들의 반발로 재건축 사업이 쉽지 않았기 때문이다. 현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이른다. ━ 집값 상승 전국 확대 우려에 정책 ‘신중론’ 고개 이에 대통력직 인수위위원회는 최근 재건축 규제 합리화 방안의 일환으로 재건축 초과이익환수제(재초환) 개편에 착수했다. 다만 재건축 부담금 제도 손질은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 다수당인 더불어민주당의 동의가 필수적이다. 전문가들은 재건축 규제 완화에 따른 집값 상승 우려와 개발이익환수가 필요하다는 사회적 인식, 국회통과 가능성 등을 고려해 제도를 무력화하는 수준까지 낮추기보다는 조합이 부담 가능한 적정 수준으로 부담금을 낮추는 방안이 나올 것으로 보고 있다. 아울러 전문가들은 집값 상승 부작용, 개발이익 환수 원칙 등을 고려해 재건축 규제 완화에 대해선 신중하게 접근해야 한다고 지적한다. 참여연대는 윤 정부가 추진하려는 부동산 규제 완화, 재개발·재건축 정책이 이명박 정부의 뉴타운 사업과 유사하다며 부작용을 우려하기도 했다. 참여연대는 이달 11일 ‘과거 뉴타운 사례를 통해 본 과잉·과속 재개발·재건축 사업의 문제점’이라는 보고서를 발표를 통해 “지난달 대선 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대심리가 커지면서 주택 가격이 들썩이고 있다”며 “윤 당선인이 추진하려는 재개발·재건축 정책은 과거 이명박 정부 뉴타운 사업과 궤를 같이하고 있다”고 주장했다. 보고서에 따르면 뉴타운 개발 사업 문제점은 ▶중대형 고가아파트 건설로 지역 원주민과 세입자가 밀려났다는 점 ▶개발지역이 투기장으로 바뀌면서 주택가격이 급등했다는 점 ▶이주 수요가 폭발해 전셋값이 폭등했다는 점 ▶분양가상한제 폐지로 분양가가 올라갔고, 주변 집값에도 영향을 줬다는 점 ▶용적률 인센티브 상향, 개발이익 극대화로 투기수요를 부추겼다는 점 등이다. 인수위는 일단 이달 예정됐던 부동산 정책 발표를 새 정부 출범 이후로 미루기로 했다. 최근 재건축, 고가 단지를 중심으로 아파트값이 들썩이는 조짐을 보이고, 부동산 규제 완화에 대한 시장의 우려가 제기된 데 따른 것으로 보인다. 다만 일부 전문가들은 재건축 규제 완화로 인해 부동산 가격이 상승한다고 속단하기 이르다는 시각이다. 새로운 ‘부동산 가치의 창조’라는 인식의 전환이 필요하다는 주장이다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “장기적인 측면에서 공급 확대를 통한 부동산 시장 안정을 가져가야 한다”며 “속도 조절도 필요하지만 전체적인 재개발·재건축의 로드맵을 제시하는 것이 바른 방향이라고 생각한다”고 조언했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

국세청이 올해도 부동산 관련 탈세에 대한 고강도 세무조사에 나선다. 적은 소득으로 고가의 집을 산 19세 미만의 자금 출처를 집중적으로 살피며, 증여세 탈루 등 위법 사례를 잡아내겠다는 방침이다. 4일 관계 부처에 따르면 국세청은 올해 1분기 중 편법 증여로 세금을 내지 않고 고가 부동산을 사들인 연소자 등에 대한 세무조사 착수 상황을 밝힐 계획이다. 앞서 지난해 국세청은 개발지역 부동산탈세 특별조사단을 구성해 세 차례에 걸쳐 총 828명에 대한 세무조사에 착수했다. 1차 조사 때는 3기 신도시 예정지구 6개 지역(남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·고양 창릉·부천 대장·광명 시흥) 토지 취득 과정에서 자금 출처가 의심스러운 사례를 조사했다. 2차 조사에서는 전국 44개 대규모 택지와 산업단지 개발지역 부동산 취득 과정에서 탈루 혐의가 있는 사례가 포함됐다. 3차 조사는 2개 이상의 개발지역에서 여러 차례 토지를 사들이는 사례를 비롯해 자금 출처 부족, 법인자금 부당 유출 혐의, 기획부동산 관련 내용을 중심으로 조사가 이뤄졌다. 조사단의 조사는 마무리 단계에 들어선 것으로 알려졌다. 국세청이 조사 대상자들로부터 추징한 세금은 2000억원을 넘어선 것으로 전해졌다. 국세청은 올해도 부동산탈세 관련 세무조사를 이어갈 방침이다. 특히 연소자가 ‘부모 찬스’를 이용하는 과정에서 일어난 증여세 등 탈세가 중점 조사 대상이다. 이와 함께 다주택자 탈세 혐의와 고액 전세 세입자 등에 대한 검증도 병행할 계획이다. 한편 국세청은 올해 악의적 고액 체납행위에 대한 추적·징수 강도도 높인다. 체납자가 숨겨둔 재산을 찾기 위한 현장 조사를 강화하고, 변칙적인 재산 은닉 수법에 대응할 기획 분석도 늘릴 예정이다. 이를 위해 국세청은 일부 세무서에 고액 체납자의 재산을 추적할 현장추적팀을 시범 설치해 운영하는 방안을 검토 중이다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에 대한 정부와 주민 간 갈등이 끊이지 않고 있다. 정부가 예정지구 지정에 앞서 사업 설명회를 열고 개발지역 주민들 설득에 나섰지만, 일부 주민들은 소유권 이전 문제에 대한 설명이 턱없이 부족하다고 지적한다. 한국토지주택공사(LH)가 지난달 서울 증산4구역 등 총 4곳 예정지구 지정에 이어, 지난 10일에는 신길2구역 등 3곳에 대한 온라인 주민설명회를 열었다. ━ 신길2구역 84㎡ 일반분양가 8억9000만원 추산 LH는 도심복합사업 후보지인 쌍문역(서측)·신길2·부천원미 3곳에 대한 온라인 주민설명회를 지난 10일 개최하고, 이 지역에 들어설 아파트의 추정 일반분양가와, 토지 등 소유자(원주민)의 분양가와 추정 분담금 등을 공개했다. 이날 LH는 3곳의 개발 계획을 내놨다. 쌍문역(서측)은 1088가구(약 4만1186㎡), 신길2(약 6만94㎡)는 1326가구, 부천원미(약 6만6390㎡)는 1678가구 규모로 조성한다는 청사진이다. 일반분양가는 면적에 따라 4억8000만원대(전용면적 59㎡)에서 8억9000만원대(전용 84㎡) 사이가 될 것으로 보인다. 쌍문역(서측) 추정 일반분양가는 ▶전용 59㎡ 5억5600만원 ▶전용 84㎡ 7억2000만원이다. 신길２구역은 ▶전용 59㎡ 6억8227만원 ▶전용 84㎡ 8억9114만원이다. 부천원미는 ▶전용 59㎡ 4억8312만원 ▶84㎡ 6억5566만원으로 추정된다. 11일 KB리브부동산에 따르면, 2002년 지어진 쌍문동삼성래미안은 전용 84㎡가 지난 8월 24일 8억1500만원에, 2008년 지어진 신길2구역 인근의 신길뉴타운한화꿈에그린은 전용 84㎡가 지난 7월 23일에 12억9800만원에 거래됐다. LH 측은 개발지역 3곳의 원주민 분양가가 일반분양가의 85％~95% 수준에서 정해질 것이라고 밝혔다. 이때 원주민이 실제 부담해야 하는 ‘추정 분담금’은 ‘원주민 분양가’에서 ‘종전자산 추정액’을 뺀 값에서 정해진다. 새 아파트 가격에서 소유하고 있던 집값과 땅값을 제외한 차액을 부담하는 것이다. 도심복합사업 1호 예정지구인 증산4구역을 예로 들면, LH는 지난 9월 이 지역 사업설명회에서 대지 지분이 33㎡(약 10평)인 공동주택에 사는 원주민(종전자산·3억4900만원)이 전용 84㎡ 아파트(원주민분양가·6억2000만원)를 신청할 경우, 분담금을 2억7100만원(=6억2000만원-3억4900만원) 정도 내야 한다고 설명했다. ━ 주민들 “평가·보상 등 설명 없는 설명회, 의문만 증폭” 하지만 이날 열린 LH 온라인 주민설명회에 대해 주민들은 형식적인 질의응답에 불과했다고 비판했다. 정작 원주민들이 궁금한 토지 소유자의 재산권 행사 등에 대한 자세한 설명이 없었다는 것이다. 도심복합사업은 한시적으로 도입한 공공주택특별법에 따라 ‘현물선납’ 방식을 적용한다. ‘관리처분’ 방식을 사용하던 기존 공공재개발·재건축과 다르다. 일반 재개발에서는 공동주택을 지을 때 조합원(원주민)들의 토지나 건축물의 소유권이 대지권으로 등록된다. 하지만 도심복합사업에서는 사업 시작 단계(본지구지정)서부터 원주민의 소유권이 LH에 이전된다. 여기서 원주민들이 문제를 제기하는 부분이 나타난다. 사업이 진행되는 3~5년간 감정평가 상승액은 보장받지 못한다. 반면 분양가는 상승할 수 있다. 사업 시행 전 현금청산을 하지 않고 토지 등 소유권을 넘긴 주민의 경우, 향후 추가 부담금이 생기면 그만큼 돈을 더 내고 들어가야 한다. 자금이 없다면 대출을 받거나 지분 사용료 등을 내고 살아야 한다. 하지만 이번 설명회에서 LH 측은 감정평가 금액의 평가방식이나 기준에 대한 구체적인 근거를 밝히지 않은 것으로 알려졌다. 현물선납이라는 토지 확보 방식과 지분 취득 비율, 지분 사용료에 대한 설명도 없었다. 예정지구 지정 후 행위 제한 사항, 의무거주 기간, 전매제한 기간 등에서 의문이 해소되지 않았다는 게 주민들의 주장이다. 주민들은 설명회가 정부의 일방적인 통보 방식으로 진행된 점에도 불만을 드러냈다. 온라인으로 진행한 설명회였지만, LH 측은 유튜브 댓글창을 닫아 놓았다. 댓글을 통한 질의나 소통을 통해 관련 의견과 추가 정보를 실시간으로 공유할 수 없었던 것이다. 신길2구역 주민 A씨는 “현물선납은 내 집을 먼저 내놓고 신축 아파트를 분양하는 방식으로 나중에 ‘새 집에 월세’를 내고 살게 될 수 있다”고 꼬집었다. 불광 지역 주민 B씨는 “다수의 빌라 주민이 동의하면 소수의 토지주는 사유재산을 공공에 넘겨야 하는 구조”라고 도심복합사업을 비판했다. 이에 대해 국토부 관계자는 “LH가 토지를 수용하는 것은 맞지만 개발 이후에 아파트로 소유권이 돌아가기 때문에 대장동 개발과는 사업구조가 다르다”며 “주민들 사이에서 오해가 있다면 충분히 설명하고 설득해 나가겠다”고 덧붙였다. 한편 LH는 주민설명회를 준비 중인 덕성여대 지구를 포함해 4곳에 대해 예정지구 지정 절차를 신속히 진행한다는 방침이다. 앞서 예정지구로 지정된 4곳을 포함해 올해 8곳에 대한 본지구지정을 계획 중이다. 2023년 착공을 거쳐 이르면 2026년 주민 입주가 목표다. ☞도심 공공주택 복합사업= 정부의 2·4 주택공급대책의 핵심인 도심복합사업은 공공기관 주도로 역세권·저층주거지·준공업지역에 도심 내 주택을 공급하는 사업이다. 용적률 혜택 등 규제와 각종 인허가 간소화를 통해 속도를 높인다. 도심복합사업으로 공급되는 주택 70% 이상은 일반 공공분양으로 공급된다. 국토교통부는 지난 3월부터 82곳의 후보지를 발표한 바 있다. 정지원 기자 jung.jeewon1@joongang.co.kr

문재인 정부의 2·4 부동산대책 중 하나인 도심공공주택 복합사업 진행과정에서 동의서의 허위·대리 작성 의혹이 제기되고 있다. 이런 상황에서 정부는 진위 여부 확인 없이 동의서 숫자를 집계해 발표하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 "순항하고 있다"며 발표한 주민 동의율에 대해 검증이 필요하다는 지적이 커지고 있다. ━ 제출 서류 미비해도 일단 접수, 보완은 나중에 국토교통부(국토부)는 지난달 4일 보도자료를 통해 “도심공공주택 복합사업은 후보지 발표 후 2주 만에 10% 이상 주민동의서가 제출되기 시작했다”면서 “40여일 만에 본 지구 지정 요건인 3분의 2 주민 동의를 확보하는 구역이 나타나는 등 전례 없이 주민 동의 속도가 빠른 상황”이라고 평가했다. 그러면서 주민동의 3분의 2를 초과하는 곳이 후보지 56곳 가운데 11곳, 50% 초과는 19곳, 30% 초과는 26곳, 10% 초과는 31곳(누적기준)이라고 발표했다. 국토부는 지난달 25일 주택 공급 브리핑에서도 “도심공공주택 복합사업 등 3080+ 공공사업은 지방자치단체(지자체)와 주민의 뜨거운 호응에 힘입어 이미 서울 도심에서만 13곳, 약 1만9000가구의 후보지가 지구 지정 요건을 충족했다”고 밝히기도 했다. 오는 21일 시행하는 공공주택특별법에 따르면, 도심공공주택 복합사업은 예정 지구 지정과 본 지구 지정 사이 단계에서 1년 안에 토지 등 소유자 3분의 2이상(면적 2분의 1) 동의를 받아야 한다. 아직 예정지구 지정 전이지만 사업에 찬성하는 주민을 중심으로 동의서를 작성하고 있는 상황이다. 하지만 후보지 현장에서는 허위·대리 동의서 작성 의혹이 제기되고 있다. 양식상 필수 요건을 채우지 못한 동의서가 제출되는 경우도 심심치 않다는 주민들의 지적이 이어진다. 정부가 개발지역 주민들 입장이나 보상책에 대한 조율·반영 없이, 장밋빛 청사진만 일방적으로 제시한 채 사업 속도를 높이기 위해 동의서를 무리하게 받고 있는 정황이 드러나고 있어서다. 서울 강북구 후보지의 주민 A씨는 “이 지역에서 수십여 년을 살아온 노인들은 사업 내용을 제대로 알지 못한 채 다른 주민에게 동의서 작성을 맡기는 경우가 적지 않다”며 “직접 작성했는지 확인하는 절차도 이뤄지지 않고 있다”고 지적했다. 경기 부천시 후보지 주민 B씨는 “현재 공공주택특별법에 포함된 양식에 따라, 동의서를 작성할 때 지장을 찍고 신분증 사본을 첨부하도록 돼 있다”면서 “하지만 신분증 사본을 제출하지 않은 경우에도 지자체가 동의서를 일단 받아주고 있다”고 말했다. 그는 “지자체 담당자가 (부족한 서류는) 나중에 보완해도 된다고 답변했다”고 덧붙였다. ━ 동의서 진위 여부 확인하는 곳은 극히 일부 현재 도심공공주택 복합사업 동의서 접수 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡고 있다. 그러나 동의서 취합은 후보지마다 제각각이다. 주민들이 동의서를 모아 LH에 전달하거나, 후보지 관할 지자체가 주민들에게서 동의서를 받아 LH에 넘긴다. 문제는 LH가 받고 있는 동의서가 제대로 작성됐는지 확인하는 과정이 제대로 이뤄지지 않고 있다는 점이다. 그나마 지자체가 동의서를 취합하는 경우는 나은 편이다. 후보지가 위치한 서울 도봉구청 관계자는 와 통화에서 “주민들이 동의서를 제출하면 등기부등본으로 소유주를 확인하는 정도로 정리해 LH 측에 전달하고 있다”고 말했다. 서류상 확인하는 수준이지 실제 주민 본인이 직접 작성했는지 여부를 파악하는 것은 아니다. 그는 “엄밀히 따지면 (중앙정부부처 업무여서) 지자체가 할 업무가 아니지만 주민들의 민원이 많아 어쩔 수 없이 맡게 됐다”고 밝혔다. 이 관계자의 말처럼 본래 지자체는 동의서 접수 업무를 맡아야 할 의무가 없다. 해당 사업의 시행 절차나 업무 처리 지침 등이 정해지지 않았기 때문이다. 하지만 국토부·LH와 주민들을 연결할 수 있는 방법이 마땅치 않아 지자체가 자발적으로 협조에 나섰다는 얘기다. 그렇다고 후보지 관할 지자체 모두가 동의서 진위 여부를 확인하고 있는 것은 아니다. 부천시 관계자는 와 통화에서 “동의서의 진위 여부는 사업 시행자를 결정하고 난 뒤 사업 시행자가 검토하는 게 맞다”면서 “현재 주민들의 요청에 따라 LH로 동의서를 전달하는 일만 돕고 있다”고 설명했다. 동의서 취합 업무를 아예 하지 않는 지자체도 상당수다. 다수의 후보지로 선정된 서울 은평·강북·성북구는 “주민들이 자발적으로 LH에 제출해야 한다”는 입장이다. 은평구청 관계자는 “법에도 LH에 내도록 명시돼 있다”며 “구청은 동의서를 제출하라고 독려하거나 전달할 수 있는 입장이 아니다”라고 말했다. ━ 전문가 “절차상 문제로 법적 다툼 가능성 우려” 주민들이 자발적으로 동의서를 취합하거나 혹은 지자체를 통해 LH에 전달해도 LH가 진위 여부를 확인하면 문제를 야기할 소지를 줄일 수 있다. 하지만 취재 결과, 진위 여부를 확인하는 절차는 아직도 정해지지 않은 것으로 나타났다. LH 관계자는 “추후 예정 지구 지정과 본 지구 지정 사이에 동의서 제출 단계에서 진위 여부를 가려낼 것”이라며 “지금도 접수된 동의서들 중에서 가려내려고 하지만 인원이 턱없이 부족한 상황”이라고 밝혔다. 동의서에 필요한 첨부서류나 직접 작성 여부 등을 제대로 확인하지 않은 상황이라면 정부가 발표하는 동의율에 허수가 포함돼 있을 가능성이 있다는 지적이 나올 수밖에 없다. 즉, 정부가 정책사업을 원활하게 진행하고 있다는 점을 강조하기 위해 LH에 접수된 마구잡이 동의서 개수만 집계해 발표하고 있다는 얘기다. 이에 대해 LH 관계자는 “현재 (정부가 발표하고 있는) 동의율은 사업 현황 관리 차원에서 집계하고 있는 것일 뿐”이라고 해명했다. 정부가 현황 관리를 위한 주민 동의율을 가져다 정책 포장에 쓰고 있는 것이다. 이런 상황에 대한 정부의 입장을 묻는 와 통화에서 국토부 측은 “동의서에 문제가 있다면, 법적으로 인정할 수 없는 것이 당연하다”며 “(지구 지정 등을 위해 동의서를 공식적으로 인정해야 하는 단계에서) 확인작업을 거쳐 보완 요청을 하는 등 적절한 조치를 취할 것”이라고 답변했다. 동의서 확인 절차 미비에 대해 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 “나중에 혼란을 야기할 가능성이 있다”고 우려했다. 그는 “다른 재개발 사업에서도 개인(민간)이 동의서 숫자를 채우는 경우가 종종 있었다”며 “그런데 동의서를 구하는 절차에 문제가 생겨 소송으로 들어가는 사례가 적지 않다”고 설명했다. 그러면서 “절차상 문제로 추후 법적 다툼이 벌어지면 사업의 앞날이 불투명해질 가능성이 적지 않다”고 지적했다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr, 정지원 인턴기자 jung.jeewon1@joongang.co.kr

행복을 꿈꾸며 서울로 온 청년들은 ‘지옥고(반지하·옥탑방·고시원)’ 탈출 수단으로 ‘행복주택’에 희망을 건다. 하지만 넘치는 수요에 비해 공급은 매우 적어 행복주택 입주는 복권 당첨 확률에 버금갈 정도로 ‘하늘의 별 따기’가 돼버렸다. 바늘구멍을 통과했어도 비좁은 공간의 불편을 감수하며 버텨야 한다. 청년의 주택 갈증을 풀어주겠다며 시작한 청년 주택 사업의 현 위치와 문제점은 무엇인지 가 진단했다. ‘지옥고(반지하·옥탑방·고시원)’를 탈출하려는 청년들의 희망을 행복주택이 모두 받아내지 못하고 있다. 수요는 많은데 공급이 매우 제한적이기 때문이다. 행복주택 공급을 늘려달라고 요구하고 있지만, 정부와 지자체는 손사래부터 친다. 개발비용은 차치하고라도 개발지역의 주민 설득 등 실제 착공하기까지 난관이 적지 않아서다. 2020년 제2차 행복주택 입주자 모집 청약경쟁률을 보면 최대 100대 1을 웃도는 곳도 있다. 서울 중랑구 신내동 신내글로리움 주거전용 36㎡(약 10.9평)의 경우 청년 일반공급 부문 경쟁률은 178대 1을 기록했다. 서울 양천구 신정동 신정파크샤인 전용 36㎡의 청년 우선공급 경쟁률은 163대 1을 나타냈다. 서울 은평구 대조동 26-10 행복주택(다세대) 청약경쟁률은 160.5대 1에 달했다. 수요에 비해 공급 물량이 절대적으로 적기 때문이다. 그런데도 행복주택 공급 사업은 지지부진한 상황이다. 주된 이유는 부지 확보가 어렵기 때문이다. 청년들이 이동시간과 이동비용을 줄이고 동시에 직장과 대학이 밀집한 서울 도심으로 접근하기 수월한 입지는 역세권이 효과적이다. 하지만 땅값은 갈수록 오르고 있다. 이는 주요 대학 인근 아파트 공시지가만 살펴봐도 알 수 있다. 한양대 인근 서울 성동구 행당동 서울숲삼부 아파트의 개별 공시지가는 3.3㎡(1평)당 2017년 약 1300만원대에서 4년이 지난 지금 약 1900만원대로 올랐다. 1평당 실거래가는 최근 5400만원대에 이른다. 이화여대 부근에 위치한 서울 서대문구 북아현동의 두산아파트도 개별 공시지가가 3.3㎡당 약 1800만원대로 5년 전보다 1.5배 정도 올랐다. 1평당 실거래가는 약 4590만원대에 이른다. ━ 철도부지에 짓는 행복주택 건축비가 민간 아파트의 4배 행복주택 공급 부족은 건축 비용도 원인이다. 행복주택은 공급비용을 절감하고 도심 입지를 확보하기 위해 가급적 국유지인 철도 부지를 활용하려 한다. 이를 위해 철로 위에 인공데크를 설치해 건설해야 하는데, 그렇게 되면 “건축비가 늘어나게 되고, 완공 후에도 유지비와 관리비가 많이 소요된다”는 것이 국토교통부(국토부) 관계자의 설명이다. 국토부 관계자는 “별도 구조물이 더 필요하고, 계속해서 유지·관리가 필요한데 철도 부지는 여러 안전 상 문제로 인해 하루에 새벽 3시간 정도밖에 점검할 수밖에 없어 일반 아파트에 비해 비용이 이래저래 더 든다”고 말했다. 2013년 국토교통위원회 국감 당시, 국토위 소속 박수현 전 국회의원은 서울 오류·가좌지구 행복주택 건축비가 3.3㎡당 1670만~1700만원으로 추산된다고 밝힌 바 있다. 박 의원은 당시 “수도권 민간 아파트 건축비가 토지비를 제외하고 3.3㎡ 당 약 400만원 수준”이라며 “행복주택 건축비가 민간 아파트의 4배가 넘는다”고 지적했다. 정부와 지방자치단체(지자체)의 협의가 매끄럽지 않은 점도 행복주택 공급 확대의 걸림돌로 작용한다. 가 행복주택 공급 확대를 위해 필요한 전제조건을 문의한 결과 국토부 관계자는 “지자체가 해당 지역의 수요를 반영해 사업 승인에 (적극) 나서야 한다”고 답했다. 그는 “이해관계자들이 있고, 국가 정책 사업이다 보니 요구하는 대로 다 지원할 수 없는 부분도 있을 것”이라고 에둘러 설명했다. 그의 말에서 우선조건이자 핵심조건인 부지 확보부터 쉽지 않음을 짐작할 수 있다. 국가가 정책으로 밀어붙여도 지자체는 임대주택을 기피하는 주민들의 눈치를 볼 수 밖에 없어서다. 베드타운 역할에 그치는 주택 건설보다 지역경제 발전에 도움이 될만한 기업·상업 관련 시설이 들어서길 바라는 지자체의 속내도 한 몫 한다. 공공주택 사업을 추진하는 지자체 관계자들마다 “관련 법령에 따라 관련 부서와 주민 의사를 종합적으로 검토해 처리해야 한다”는 답변을 반복하는 이유다. ━ “대학부지 활용하면 상권 활성화와 직주근접 입지에 도움” 이렇다 보니 최근에는 매입·기부채납형으로 행복주택을 공급하는 대안이 힘을 얻고 있다. 관에서 용적률을 완화해 더 많은 주택을 짓도록 유도하고, 민간에서 건물의 일정 물량을 임대주택으로 기부하는 방식이다. 지난해 8월 정부는 수도권 주택공급 확대 방안으로 임대주택 기부채납 방식을 언급했었다. 지난 2일에는 서울시가 수도권 공급대책의 후속 조치로, 역세권 주거지역 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화해 복합개발이 가능하도록 규제를 완화했다. 하지만 이에 대한 반발도 만만찮다. 사업자나 주민들이 임대주택으로 인해 집값이 하락하거나 일반분양 물량이 줄어 사업성이 약화할 것을 걱정하기 때문이다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 “민간에게 충분한 혜택을 제공해야 원활한 협력을 기대할 수 있다”고 말했다. 공공주택 공급 확대가 취지가 아무리 좋아도 이익이 뒷받침되지 않으면 민간 토지주를 설득하기 어렵다는 것이다. 일각에서는 지자체와 정부·대학이 협력해 공공임대주택을 짓는 방안도 제시하고 있다. 대학 부지에 기숙사와는 다른 공공임대주택을 지으면 대학가 상권도 살리고 사회 초년생들의 만족도도 높일 수 있다는 내용이다. 권혁삼 한국토지주택공사 토지주택연구원은 “민간협력 사업에 공공이 적극적으로 참여해 주도하고, 민간과 공공의 협력이 더욱 필요한 시점”이라며 “대학협력형 공공임대주택을 지으면 직주근접 입지를 갖춘 물량을 확보할 수 있을 것”이라고 말했다. 신수민 인턴기자 shin.sumin@joongang.co.kr

이낙연 더불어민주당 전 대표가 지방 순회 일정을 소화하고 최근 싱크탱크 ‘연대와 공생’을 출범시키며 대선 행보에 본격 시동을 걸었다. 이를 알리듯 문형렬 작가와 대담을 엮은 『이낙연의 약속』을 출간했다. 문재인 정부 초대 국무총리와 집권당 대표를 역임하며 느낀 대한민국의 현실과 그의 고민을 담고 있어 대선을 위한 사실상의 출사표로도 해석된다. 『이코노미스트』는 이 책을 단독 입수해 부동산·경제·산업·청년·문화 등 5가지 분야에서 그가 선보일 대선 공약의 밑그림을 분석했다. 이낙연 더불어민주당 전 대표는 부동산 문제 해결을 가장 중요한 정책 중 하나라고 판단했다. 부동산이 국가의 역할에 대한 국민 신뢰를 좌우할 만큼 민감한 문제가 됐다는 것이다. 그는 주택정책이 단순한 경기 대응 수단이 아니라 주거복지를 실현하고, 부동산 자산으로 빚어지는 사회 불평등과 근로의욕 저하 문제를 완화하는 데 기여해야 한다고 봤다. 이 전 대표가 대담집 『이낙연의 약속』에서 밝힌 부동산 정책을 관통하는 키워드는 ‘공공주택 공급 확대’다. 정부가 주도하는 공공임대주택 공급을 늘리면 집값이 급등하지 않도록 부동산시장을 안정화하는 효과가 있다는 설명이다. 청년이나 저소득층이 내 집 마련의 희망을 잃지 않도록 계층이동을 위한 사다리 역할도 할 수 있을 것으로 전망했다. 다만 민간에서 집을 지어 시장에 공급하는 기능도 무시할 수 없음을 인정하는 것으로 알려졌다. 시장에서 생기는 이익의 일부를 공공으로 돌리는 정책도 필요하다고 생각한 것으로 보인다. 이런 공공임대주택 공급 확대 방안은 문재인 정부의 부동산 정책과 맞닿아 있다. 정부는 지난 2월 4일 주택공급 대책(2·4 부동산 대책)을 통해 공공주도 대도시권 주택 공급 확대 방안을 내놨다. 정부와 한국토지주택공사(LH)가 주도적으로 주택을 공급하는 대신 민간 토지주에게 더 많은 이익이 돌아갈 수 있도록 인센티브를 제공하겠다는 방안이었다. 문제는 서울에 대규모 임대주택을 공급할만한 땅이 부족하다는 것이다. 정부도 2025년까지 서울 32만 가구, 전국 83만 가구 규모의 주택 부지를 공급할 계획이라고 했지만, 서울 도심에서 마땅한 개발지역을 찾지 못하고 있다. 이 때문에 재개발·재건축 가능성이 높은 지역을 중심으로 집값이 오르는 현상이 이어진다는 평가도 있다. 이 때문에 이낙연 전 대표의 공공임대주택 확대 방안도 뚜렷한 해결책을 제시하지 못하면 공염불에 그칠 수 있다는 지적도 있다. 청년들에게 기본소득보다 더 절박한 문제가 있습니다 “교육·취업·결혼 등 과제가 많지요. 그 첫 번째가 집입니다” (『이낙연의 약속』 中) 이를 의식한 것인지, 반환을 앞둔 서울 용산 미군기지 부지에 공공주택을 지을 수 있도록 정책을 변경하는 가능성도 언급했다. 그는 “용산공원조성특별법이 용산기지 부지 전체를 공원으로 조성함을 원칙으로 하고 있다. 문재인 정부가 결국 결단했다”면서도 “이 법을 바꾸려면 사회적 합의를 다시 이뤄내야 한다. 청년세대도 적극 참여하는 자리를 만들기를 제안한다”고 밝혔다. 특별법을 고치면 용산기지에 청년들을 위한 임대주택을 지을 수 있고, 도심 주택 부족 문제도 해결할 수 있다고 생각한 것으로 보인다. 이 전 대표 부동산 정책의 또 다른 핵심 정책은 세제 개편이다. 그는 양도세를 낮춰 거래가 활발히 이뤄질 수 있게 만드는 한편, 집을 두 채 이상 보유한 다주택자를 대상으로 보유세를 높여 나가는 게 바람직하다고 판단했다. 이는 문재인 정부의 다주택자 규제 정책에 비해 ‘반만 닮았다’는 평가다. 문 정부는 양도세와 보유세 모두 세율을 높이는 쪽으로 정책을 펴왔기 때문이다. 정부는 2017년 8월 2일 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 2주택자는 최대 50%, 3주택 이상은 최대 60%의 양도세를 부담하도록 했다. 3년 뒤인 2020년 7월 10일에는 다주택자는 물론 2년 미만 단기보유자에 대한 양도세율을 더 높였다. 조정지역 내 다주택자에 대해선 양도소득세 중과세율을 기존 10~20%포인트에서 20~30%포인트로 인상했다. 2년 미만 보유한 주택이나 입주권·분양권에 대해서도 양도세율을 60~70%까지 올렸다. 법인의 주택 양도에 대한 추가 법인세율도 20%포인트로 상향 조정했다. 지난 1월 민주당과 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 한시적 감면을 검토한다는 추측도 나왔지만, 민주당은 “논의한 적도 없고 논의할 계획도 없다. 부동산시장에 교란을 줄 수 있는 발언은 당정과 배치되든지 해서는 안 되는 주장”이라고 선을 그은 바 있다. 4‧7재보궐선거 후 부동산 정책 개편에 대한 국민의 요구가 커졌다. 이 때문에 재산세 감면 등의 방안이 당내에서 거론되고 있지만, 양도세와 보유세 인하 정책의 실현 가능성은 낮다는 평가가 나오는 상황이다. 그런데 이 전 대표는 양도세율 인하가 필요하다는 쪽에 무게를 실어 언급한 셈이다. ━ 그때는 맞고 지금은 틀리다? 포퓰리즘 정책 우려도 일각에서는 부동산시장 안정을 바라는 국민의 요구가 커지고 주택 부족 문제가 심각해지자 정책 기조를 바꾼 것으로 보고 있다. 하지만 사과나 해명도 없이 그때는 맞고 지금은 틀렸다고 하는 태도가 문제라는 비판도 함께 나온다. 지난 정책이 효과를 내지 못해 바꾼 것이라면 이에 대한 설명이 필요한데, 이런 과정이 쏙 빠졌다는 것이다. 용산공원조성특별법은 이낙연 전 대표가 총리로 재임하던 시절 사실상 마무리 됐다. 2019년 9월 용산공원 조성 추진위원회를 국무총리 소속으로 격상했고, 12월에는 이 전 대표가 총리 자격으로 1기 추진위원회 민간위원에 대한 위촉장을 수여했다. 당시 그는 “용산 미군기지는 민족의 비극적 역사를 기억하되 그것을 딛고 미래를 꿈꾸는 공간으로 변하게 될 것”이라며 “대도시 한복판의 생태자연공원으로 바뀌게 될 것”이라고도 했었다. 그런데 대선 행보를 내비치면서 불과 2년여 만에 “‘주거를 포함한 청년 거점 시설’로 활용하는 발상의 대전환이 필요하다”고 언급한 것이다. 심교언 건국대 교수(부동산학)는 『이코노미스트』와 통화에서 “(용산공원 조성은) 서울에 센트럴파크를 만드는 것으로 도시 경쟁력을 강화하는 방법이 될 수 있어 정부가 추진했던 사업인데, 소수에게 혜택을 제공하기 위해 임대주택을 짓는다는 발상은 포퓰리즘에 가깝다”고 지적했다. 심 교수는 “양도세 완화 정책의 경우 부동산시장에 거래가 늘어나는 효과를 줄 수 있어 집값 안정에 도움이 될 수 있다”면서도 “정확한 정책이 나와야 평가할 수 있을 것 같다”고 했다. 이어 “문재인 정부 임기 동안 정부와 여당이 양도세·보유세를 강화했는데, 이를 완전히 뒤집지는 못할 것으로 본다. 한시적이고 부분적인 완화에 그칠 수 있다”고 전망했다. 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

#1. A 법인의 사주는 배우자 명의로 동종 업체를 세워 실제 거래 없이 거짓 세금계산서를 발급받아 소득을 탈루했다. 또 외국 유학 중인 자녀 명의로 인건비를 지급해 법인 자금을 부당하게 유출했다. 해당 사주는 빼돌린 자금을 활용해 업무와 무관한 수백억 원 상당의 신도시 개발지역 토지를 법인 명의로 취득했다. #2. B 씨는 일가족 명의로 구매·생산·판매 업체를 각각 설립해 소득금액을 탈루했다. 세금부담이 증가할 때마다 가족과 직원 명의의 위장 업체를 설립해 소득금액을 분산하고 자녀 명의의 차명계좌에 재산을 은닉했다. B 사주일가는 이렇게 탈루한 소득으로 개발지역 토지 등 수백억 원에 달하는 부동산을 집중 매수했다. 여기에 수십 대의 고가 자동차도 지속해서 구매하고 고가 회원권도 다수 보유하며 사치스러운 생활을 이어갔다. 국세청이 대규모 택지와 산업단지 개발지역 44곳의 부동산 거래를 조사한 결과, 289명의 탈세 혐의자를 포착하고 세무조사에 착수한다고 13일 밝혔다. 국세청은 앞선 지난 4월, 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등 3기 신도시 예정지구 6개 지역을 조사해 기획부동산, 부동산 중개업자 등 탈세 혐의가 있는 165명에 대해 세무조사를 진행한 바 있다. 이번 국세청 발표는 3기 신도시 예정지구 6개 지역을 포함, 44개 대규모 택지와 산업단지 개발지역으로 확대해 나온 조사 결과다. 조사 대상자 289명 가운데 편법 증여와 사업소득 누락이 의심되는 유형이 206명으로 가장 많았다. ━ 허위 농업회사 법인 등 온갖 변칙 동원해 소득 탈루 이들은 현금 매출을 누락해 자금을 빼돌려 개발지역 토지를 수 차례 사들였다. 또한 땅값이 급등하는 수도권 부동산을 사업목적으로 취득한다며 금융기관에서 대출을 받고, 관련 차입금 이자와 법률 비용 등 업무와 무관한 비용을 사업 경비로 변칙처리하며 소득금액을 탈루했다. 탈세를 일삼으면서 법인 명의로 신도시 개발지역의 토지를 취득한 건설업 법인 등 28개 법인과 법인 자금을 유출해 고가 부동산을 취득한 사주일가 등 31명, 농지를 분할 판매하고 소득을 누락한 허위 농업회사 법인, 기획부동산 등 19개 업체도 세무조사를 받게 됐다. 개발 예정지역 등 지가 급등지역에서 토지거래를 중개하면서 중개수수료를 신고 누락한 부동산중개업자 5명도 조사 대상에 포함됐다. 국세청은 “이번 부동산 거래내역 분석과정에서 일가족이 개발지역 토지를 가구원 별로 쇼핑하듯 취득한 사례 등이 발견됐다”며 “가족 단위 취득자의 자금출처를 심층 분석해 취득자금 편법증여･명의신탁 여부를 검증하겠다”고 밝혔다. 아울러 “대규모로 토지를 취득한 후 이를 쪼개어 다수에게 판매함으로써 시장과열을 조장한 기획부동산, 영농조합법인 등의 탈세 혐의에 대해서도 정밀 분석 중”이라고 덧붙였다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

자본시장법 벤치마킹 법안에 실효성 논란도 한국토지주택공사(LH) 직원들의 3기 신도시 투기 의혹 논란이 커지면서 국회에서 잇따라 ‘LH 투기 방지법’을 내놓고 있다. 업무 중 알게 된 정보를 부당하게 이용해 사익을 취하면 이익 본 금액의 3~5배까지 벌금을 내도록 하거나 최대 무기징역까지 내릴 수 있는 등 처벌을 강화하겠다는 내용을 골자로 한 법이다.문제는 실효성 여부다. 자본시장법을 참고해 지금보다 강력한 처벌 규정을 예고하고 있지만, 투기를 막을 근본적인 대안은 아니라는 게 전문가들의 평가다. 주식시장에서도 불공정 거래와 관련한 범죄는 끊이지 않고 있기 때문이다. LH가 가진 정보 독점과 토지 강제 수용 권한을 축소하는 게 효과적일 수 있다는 지적도 나온다. ━ 자본시장법, 불공정거래 엄벌하지만 범죄는 여전 국회 국토교통위원회 소속 심상정 정의당 의원은 3월 10일 기자회견을 열고 “LH 직원들의 사전 투기 의혹과 관련해 이번 사태가 다시 발생하면 안 된다”며 공공주택 사업 투기 행위 근절을 위한 ‘공공주택특별법 개정안’을 대표 발의했다고 밝혔다. 개정안에 따르면 미공개 정보를 활용해 50억원 이상의 투기이익을 얻을 경우 최대 무기징역까지 내릴 수 있도록 했다. 문진석 더불어민주당 의원은 정보유출 책임자에 중요정보 수신자를 포함하고 정기적으로 정보 누설 실태조사를 실시하는 내용의 법안을 제출했다. 이를 위반하면 1년 이상의 유기징역 또는 이익 금액의 3~5배 이하 벌금을 물리도록 했다. 취득재산을 몰수하는 등의 내용도 포함했다.이런 법안이 잇따라 나오는 건 현행법으로 불공정 거래나 투기로 얻은 이익을 환수하기 어렵고, 처벌도 미약해 실효성이 없다는 지적이 많았기 때문이다. 현행법에 따르면 공공주택사업자, 국토교통부 등 공공기관에서 종사하는 사람이 업무 중 알게 된 정보를 목적 외에 사용하거나 타인에게 누설하는 경우 5년 이하의 징역, 5000만원 이하 벌금형에 처하고 있다.그렇다면 처벌 강화를 통해 LH 직원 등 공직자의 투기 범죄를 막을 수 있을까. 증권업계 관계자는 “자본시장법의 영향을 받는 주식시장을 참고하면 처벌 강화로 범죄가 줄어드는 효과가 있겠지만, 근본적인 해결책이 되기는 어려워 보인다”고 말했다.실제 자본시장법은 내부자거래, 시세조종 행위 등 불공정거래를 금지하고 이를 위반하면 무겁게 처벌하는 내용을 담고 있다. 불공정거래 행위가 적발되면 1년 이상의 유기징역 또는 그 위반행위로 얻은 이익·회피한 손실액의 3~5배에 상당하는 벌금을 물릴 수 있다. 위반행위로 얻은 이익이나 회피한 손실액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중처벌 할 수 있도록 했다. 불공정거래 행위를 통해 취득한 재산은 몰수하거나 그 가액을 추징한다.특정 직무를 담당하는 사람은 주식거래를 금지하는 등의 규정도 따로 뒀다. 금융위원회 소속 공무원이나 금융감독원 임직원은 주식 거래 시 증권사 1곳의 계좌 1개로만 거래를 해야 한다. 분기별로 사고판 주식 종목을 감사 부서에 신고하도록 하는 규정도 있다. 한 분기를 기준으로 주식 매매를 20번 넘게 할 수 없고 4급 이상 고위급 직원은 아예 개별 종목 거래를 할 수 없도록 했다. 한국거래소, 금융위원회, 대검찰청 임직원도 주식 거래가 제한된다. 강력한 처벌과 사전 통제로 부당하게 이익을 얻지 못하도록 방지책을 세운 것이다.이런 대책에도 불구하고 주식시장에서 불공정거래와 관련한 범죄가 끊이지 않았다. 지난해 7월에는 한 증권사 애널리스트가 ‘선행매매’ 혐의로 실형을 선고받았다. 선행매매란 특정 종목 기업분석보고서(리포트) 출고 전 주식을 미리 사뒀다가 리포트 출고 후 주가가 오르면 팔아 이익을 챙기는 방식이다. 애널리스트 A씨는 2015~2019년 특정 종목에 대한 매수 추천 보고서를 내기 전에 공범을 이용해 차명으로 주식을 사도록 한 뒤, 보고서 공표 이후 주가가 오르면 되팔게 해 수 십억원의 시세차익을 얻은 혐의로 기소됐다.법원은 미공개 정보를 이용해 이득을 취하는 행위로 판단했다. 재판부는 “이들의 행위로 인해 애널리스트와 이들이 각고의 노력을 기울여 작성한 조사분석 자료, 금융투자 회사에 대한 투자자 신뢰가 훼손됐고 그 결과 자본시장 공정성에 대한 믿음에 금이 가게 됐다”며 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 위반 등 혐의 선고 공판에서 징역 3년과 벌금 5억원을 선고했다.2017년 감사원 감사에서는 장모, 처형 등의 계좌로 몰래 주식을 거래한 금감원 직원들이 적발된 사례도 있다. 팀장급 직원 B씨는 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고받았다. 국장급 C씨 등 4명에게는 벌금 300만∼2500만원이 선고됐다. ━ LH가 개발 정보 독점하면 ‘영끌 투기’ 계속 이런 사례를 미뤄볼 때 자본시장법과 비슷한 수준으로 부동산 LH 투기 방지법을 강화하더라도 원천적으로 투기 범죄를 막기는 어려울 것이란 지적이다. 한 증권사 관계자는 “회사에서 금지하더라도 일부 직원은 친구나 먼 친척 명의로 주식을 거래하는 것으로 알고 있다. 얼마든지 빠져나갈 구멍은 있다”고 말했다.전문가들은 공직자의 부동산 투기 근절을 위해 LH가 점유하는 독점적 개발정보와 강제 토지 수용 권한 문제를 해결해야 할 필요가 있다고 말한다. 심교언 건국대 교수(부동산학)는 본지와 통화에서 “신도시 후보지 정보를 계획 과정부터 공개하면 투기 문제를 충분히 줄일 수 있다”고 말했다. 협의 과정에서 주민들과의 이해가 맞지 않아 계획이 무산될 우려도 있지만 반대로 이 점 때문에 ‘영끌’ 투기가 어려워질 것이라는 판단이다.심 교수는 지금처럼 LH가 신도시 개발지역을 결정하고 강제로 땅을 수용하면 내부 정보를 알고 있는 LH 직원들은 실패할 수 없는 ‘안전한 투기’를 멈추지 않을 것으로 예상했다. 그는 “근본적으로 투기나 범죄를 100% 막는 것은 불가능하다”면서도 “이를 최소화하기 위해 처벌을 강화하고 독점 정보 이용이나 무소불위의 권한을 제한해야 한다”고 강조했다.- 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr