문재인 정권 지난 5년여 동안 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 세종·서울·대전으로 나타났다. 지난해 한해 동안 아파트값이 가장 많이 뛴 지역은 경기와 인천으로 조사됐다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 문재인 정부 집권기인 최근 5년(2017년~2021년) 동안 전국 아파트값은 약 83.97% 오른 것으로 집계됐다. 전국 17개 시·도 가운데 아파트값 상승률이 높은 상위 3곳은 세종(111.77%), 서울(110.25%) 대전(91.55%) 순으로 집계됐다. 집값 폭등의 근원지로 꼽히는 수도권이 집값 상승의 견인차 역할을 했을 거라는 생각과 달리 상위 3곳에 충청권이 2곳이나 해당됐다. 정부 부처 이전 완료에 이어 국회·청와대 이전설이 계속 이어지면서 수도 이전이라는 기대감이 세종과 인접도시인 대전의 아파트값 상승을 계속 부추긴 것으로 보인다. 세종은 지속적인 인구 유입이 집값 상승을 견인했다는 분석이 지배적이다. 통계청에 따르면 세종 인구는 2017년 약 28만명에서 2021년 약 37만명으로 32%가량 증가했다. 유입된 인구 증가가 주택 수요 증가로 이어지며 집값 상승의 지렛대가 됐다는 분석이다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “세종은 개발과 인구 유입이 꾸준하게 이어지고 있는 상황”이라며 “세종으로의 행정수도 이전, 청와대 이전 이슈가 부각되며 세종지역 아파트값에 영향을 미칠 수 있었다”고 설명했다. ━ 패닉바잉 추격매수도 아파트값 상승 부추겨 대전은 노후 단지가 많은 원도심의 재건축·재개발 정비사업 진행에 따른 신축 아파트 수요가 시세 상승을 이끈 것으로 보인다. 대전 원도심 내 신축 아파트 수요가 여전해 신축 아파트 가격을 끌어올리고, 이에 구축 아파트 가격도 뒤따라 오르고 있다는 것이다. 도안신도시도 대전의 아파트값 상승을 부채질했다. 610만여㎡ 면적 약 2300여 가구 규모의 도안신도시는 문 정부 동안 투기세력들이 지나간 곳으로도 알려진 곳이다. 도안신도시가 세종과 가까운 대전 끝자락에 위치한 입지도 주택수요를 끌어들이는데 한 몫 한 것으로 보인다. 이와 함께 법인과 외지인이 갭 투기로 대전 시내 저가 아파트를 집중 매수한 점도 집값을 끌어올린 한 원인으로 지목된다. 대전은 세종 인근에 위치해 인구가 계속 유입했지만, 공급물량이 상대적으로 부족해 집값 상승을 자극했다는 시각도 있다. 서울은 주택 공급 물량 부족과 투자 대상으로서의 매력이 집값 상승에 영향을 미쳤다. 임 수석연구원은 “최근 들어 입주물량도 계속 부족했었다”며 “투자했을 때 집값이 크게 오르를 수 있는 지역이 서울”이라고 말했다. 그는 이어 “지난해와 재작년 ‘영끌(대출 등으로 영혼까지 끌어 모아 부동산 투자)’ 이슈가 있었다”며 “이로 인해 서울 부동산 시장에 불어난 유동성의 영향이 크다”고 덧붙였다. 아 밖에 집값이 더 오르기 전에 구매를 하기로 마음먹은 수요자의 패닉바잉(공포에 의한 사재기)과 추격매수도 영향을 미쳤다. 서울의 아파트값 상승세는 정부의 부동산 정책과 대출 규제 등으로 지난해 한풀 꺾인 상황이다. 지난해 아파트값 상승률이 높았던 상위 3개 시·도는 인천(34.52%), 경기(23.96%), 충북(20.98%)이었다. 이에 비해 지난해 서울 아파트값 상승률은 14.73%로 전국 18.32%를 밑돌았다. 상승률 순위도 전국 17개 시·도 가운데 7위에 불과했다. 인천 아파트값은 2017년부터 2019년까지 1~2% 수준의 상승률을 기록했지만, 2020년 17.68%에서 2021년 34.66%까지 폭발적으로 상승했다. 이는 서울과 경기지역 아파트값이 치솟자 시세가 상대적으로 낮은 인천지역으로 수요자가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 경기의 아파트값 상승세는 서울 아파트값이 오르자 경기지역으로 이동한 인구 증가가 배경이다. 인구 이동의 풍선 효과로 경기지역 아파트값 상승이라는 풍선효과가 발생한 것이다. 2017년부터 지난해까지 경기 인구는 1287만명에서 1356만명으로 늘었다. 수도권광역급행철도(GTX) 신설 호재도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 충북은 청주가 세종 인근에 위치해, 세종으로의 출퇴근 등을 위한 인구 유입 여파로 집값이 상승한 것으로 풀이된다. 이와 함께 갭 투기를 목적으로 한 법인과 외지인의 저가 아파트 집중매수에 청주가 주요 타깃이 됐다는 분석도 나온다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

지난해 11월 전국 아파트 실거래가격이 하락 전환한 것으로 나타났다. 주택시장의 바로미터인 서울마저도 1년 7개월 만에 실거래 지수가 하락하면서 집값 하락이 본격화하는 게 아니냐는 관측이 나온다. 한국부동산원이 14일 공개한 지난해 11월 공동주택 실거래가 지수에 따르면 서울 아파트 실거래가 지수는 179.9를 기록, 한 달 전보다 0.79% 하락했다. 서울 아파트 실거래가 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만에 처음이다. 경기 역시 2년 6개월 만에 처음 떨어졌다. 인천은 전월 대비 0.49% 올랐으나, 경기가 0.11% 하락하면서 수도권 전체 실거래가 지수는 0.27% 내려앉았다. 실거래가지수는 시세 중심의 가격 동향 조사와 달리 실제 거래된 실거래가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 것으로, 최근의 시장 상황을 가장 정확히 반영하는 것으로 평가된다. 다만 거래량이 적거나 비정상적인 거래가 포함될 경우 변동 폭이 불안정한 한계도 있다. 전문가들은 최근 서울의 아파트 시장이 정부의 강력한 대출 규제와 금리 인상, 집값 고점 인식 등으로 거래 절벽이 심화한 가운데 시세보다 싸게 나온 급매물만 거래가 되면서 실거래가 지수도 하락한 것으로 보고 있다. 실제 서울 아파트 시장에는 직전 거래가보다 하락해 팔린 사례들이 점차 늘어나는 추세를 보인다. 한국부동산원의 주간 아파트값은 이번 주 서울이 0.02% 오르는 등 아직 하락 전환되진 않았으나 노원·성북·은평구 등지로 하락 지역이 확산하고 있다. 경기지역에서는 지난해 아파트값이 급등했던 의왕, 시흥, 하남, 의정부 등지의 주간 아파트값이 떨어졌다. 부동산업계는 기준금리 인상 등으로 상승세 둔화 속도나 하락세가 가팔라질 것으로 봤다. 한국은행 금융통화위원회는 이날 기준금리를 종전 1.00%에서 1.25%로 0.25%p 인상했다. 한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임교수는 “부동산 시장이 하방압력을 받는 상황에서 기준 금리까지 인상됐다”며 “구매수요 관망과 매수 심리 위축이 가속되면서 하락세가 점점 심해질 것”이라고 말했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금리 인상, 대출규제, 보유세 부담증가 등의 영향으로 주택시장은 급격한 수요 둔화를 보이고 있다”며 “여기에 또 한은이 기준금리 인상을 발표한 만큼 조정국면은 상반기까지 이어질 것”으로 분석했다. 차완용 기자 cha.wanyong@joongang.co.kr

정부의 부동산 규제와 함께 서울 집값이 고공행진하면서 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자들이 서울을 벗어나 상대적으로 집값 부담이 적은 경기도로 몰려가고 있다. 수도권광역급행철도(GTX), 고속도로 등 교통망을 신설하면서 경기지역의 서울 접근성이 개선되고 있는 점도 서울을 벗어나는 데 힘을 싣고 있는 것으로 분석된다. 21일 부동산 정보업체 ‘리얼투데이’가 국가통계포털(KOSIS)의 국내인구 이동통계를 분석한 결과에 따르면 2015~2020년까지 6년 동안 341만4397명의 서울주민이 다른 지역으로 이주한 것으로 집계됐다. 매년 평균 56만9066명이 서울을 떠났다는 의미다. 올해도 9월 말까지 총 43만4209명의 서울 주민이 다른 곳으로 이동한 것으로 나타났다. 서울 거주민 감소폭도 커지고 있다. 행정안전부에 따르면 올해 6월 기준 서울 인구는 956만5990명이다. 1년 전(972만846명)과 비교하면 15만4856명(1.59%) 감소한 것이다. 감소 규모와 비율 모두 최근 5년 동안 가장 크고 높은 것으로 나타났다. 서울을 이탈한 인구의 상당수는 서울과 가까운 경기도로 넘어갔다. 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 서울 거주자의 타 지역 아파트 매입 건수는 총 3만2420건으로, 역대 최대치를 기록했다. 이 가운데 경기도 아파트 매입 건수는 약 1만9641건으로 전체 중 62%의 비중을 차지했다. 이로 인해 경기지역 아파트값도 급등세를 보였다. 한국부동산원에 따르면 올해 10월까지 전국 아파트값은 12.8% 상승했다. 지역별로는 인천(22.4%)에 이어 경기도가 20.9%로 전국에서 두번째로 높은 아파트값 상승률을 기록했다. 경기도는 서울(7.1%)의 3배에 달하는 상승률이 나타났다. 청약 시장에서도 경기지역의 인기는 뜨거웠다. 부동산114에 따르면 올해 8월까지 전국의 청약 경쟁률 상위 10개 중 7곳이 경기지역에서 분양한 아파트로 조사됐다. 앞으로도 당분간 이런 분위기는 이어질 가능성이 크다는 게 전문가들의 의견이다. 최근 서울 집값 급등세가 주춤했지만 내년에도 집값 상승세는 이어질 것이라는 전망이 지배적이다. 국토연구원은 내년 국세 수입 예산안 작성에 참고용으로 만든 내부자료에서 수도권 집값은 올해보다 5.1%, 지방은 3.5% 각각 상승할 것으로 전망했다. 우리금융경영연구소는 지난 11월 발표한 ‘11월 경제 브리프’에서 “내년 전국 주택매매가격 상승률은 3.7%를 기록할 것”으로 전망했다. 한국건설산업연구원도 지난 11월 초 ‘2022년 건설 부동산 경기전망 세미나’를 통해 “내년 전국과 수도권 주택매매가격은 각각 2%, 3% 상승할 것”이라고 내다봤다. 현대경제연구원, 하나금융연구소 등도 2022년도 경제 전망 보고서를 통해 “수도권으로 투자수요가 집중되면서 상승세가 유지될 것”으로 예측했다. 전통적으로 분양 비수기인 12월에도 건설사들이 앞다퉈 아파트 분양에 나서고 있다. 12월은 통상적으로 날씨가 쌀쌀해지면서 외부 출입이 쉽지 않고, 연말연시 분위기 탓에 새 아파트로 수요자들의 관심을 끌어내기가 어려워 계절적 비수기로 꼽힌다. 하지만 올해는 3차 사전청약으로 분양시장에 실수요자들의 관심이 높아진 데다 내년부터 대출규제가 대폭 강화될 예정이라는 점을 감안해 건설업체들이 분양에 적극적인 모습이다. 리얼투데이에 따르면 12월 전국에서 새로 공급하는 주택은 7만1397가구(사전청약·신혼희망타운·임대 포함 오피스텔 제외, 1순위 청약접수 기준)로 집계됐다. 이 가운데 일반분양 물량은 6만2558가구다. 이 가운데 경기도에서 26.4%에 달하는 1만6545가구가 나온다. 한라는 12월 중순에 경기 시흥시 신천동 신천역 인근에서 ‘신천역 한라비발디’를 분양할 계획이다. 신천역 한라비발디는 ▶전용 84㎡ 936가구 ▶111㎡ 361가구 등 총 1297가구의 대규모 단지다. 전체의 72%가 전용 84㎡ 이하 중소형으로 이뤄졌다. GS건설과 현대산업개발도 경기 안양시 동안구 비산1동에서 ‘비산자이아이파크’를 공급할 예정이다. 임곡3지구 재개발을 통해 총 2637가구로 거듭나는 가운데 전용 39~102㎡ 1073가구를 일반 분양한다. 포스코건설과 현대건설도 인천시 송도국제도시에서 분양에 나설 예정이다. 포스코건설이 공급하는 ‘더샵 송도아크베이’는 전용 84~179㎡ 아파트 775가구, 오피스텔 255실 등 총 1030가구 규모로 조성한다. 현대건설의 ‘송도 힐스테이트 레이크 4차’는 전용 84~165㎡ 아파트 1319가구로 이뤄진다. 이남수 신한은행 장한평역지점장은 “내년 대출 규제가 강화되는 점을 고려해 올해 12월에는 이례적으로 아파트 분양이 많다”며 “입지와 교통망 등을 따져보는 꼼꼼한 옥석가리기가 필요하다”고 조언했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

서울 거주자가 신도시 개발, 광역급행철도(GTX) 개통 등 개발호재가 있는 경기지역 아파트 매입에 나섰다. 11월 3일 한국부동산이 발표한 월별 아파트 매매거래 통계 결과에 따르면 올해 1월부터 9월까지 경기도에서 매매된 아파트 총 15만4637건이었고, 이중 서울 거주자가 매수한 건은 총 2만9207건으로 전체 18.9%를 차지했다. 이는 지난해 같은 기간 서울 거주자 매수 비중 15.6%에 비해 3.3%포인트(p) 높은 것이다. 특히 올해 아파트값이 33.99% 오르며 전국 시도 가운데 누적 상승률 1위를 기록한 의왕시의 경우 서울 거주자 매입 비중이 지난해 10%에서 올해 15.1%로 껑충 뛰었다. 시흥시도 서울 거주자의 아파트 매입 비중이 지난해 11.2%에서 올해 16.5%로 늘었고, 군포시와 안양시도 각각 지난해 11.2%, 15.7%에서 올해는 20.2%, 22.4%로 크게 상승했다. 또 오산시와 평택시는 지난해 각각 서울 사람의 매수 비중이 5.3%, 6.1%에 불과했으나 올해는 10.1%, 12.1%로 늘었고, 구리시와 광명시는 지난해 28.6%, 29.5%에서 올해는 각각 40.5%, 38.3%로 급격하게 치솟았다. 반면 같은 경기도지만 아파트값이 서울보다 높거나 비슷한 곳은 서울 거주자의 매수 비중이 줄었다. 과천시는 서울 거주자 매수 비중이 지난해 26.4%에서 올해 23%로 줄었고, 성남 분당구도 지난해 15.0%에서 올해 13.6%로 낮아졌다. 성남시 전체로도 지난해 17.2%에서 올해 17.6%로 큰 차이가 없었다. 원정투자 증가는 서울 부동산의 고강도 규제에 따른 반사효과로 분석된다. 라예진 기자 rayejin@joongang.co.kr

한국부동산원의 전국주택가격동향조사 자료에 따르면 서울 아파트값은 올 상반기에만 3.18% 오르며 지난해 연간 상승률(3.01%)을 넘어선 것으로 나타났다. 경기·수도권 상승률도 이미 지난해 수치에 근접했다. 이러한 서울의 집값 상승세는 하반기에도 쉽게 꺾이지 않을 것이란 전망이 나온다. 천정부지로 치솟은 서울의 집값은 언제쯤 안정화될까. 부동산 빅테이터 전문가이자 , 의 저자인 강승우(삼토시)씨는 오는 2023년을 전후로 서울의 집값이 조정기를 거칠 것으로 내다봤다. 첫번째로는 금리 인상기조를 꼽았다. 강씨는 “최근 한국은행과 미국 연방준비은행이 금리 인상을 시사하고 있다. 집값 상승을 지탱하던 한축이 무너질 가능성이 높다”고 진단했다. 실제로 연준과 한은은 하반기, 0.50%인 현 금리를 소폭 인상할 수 있음을 시사하고 있다. 하지만 지난 2005~2008년 금리가 인상됐을 때는 집값에 큰 영향이 없었다. 이를 두고 강씨는 당시와 현재는 ‘가구소득 대비 원리금 상환부담’의 차이가 크다고 설명했다. 그는 “과거 집값이 정점을 찍었던 2008년 2분기, 가구소득 대비 원리금 상환부담이 41%였다”며 “하지만 올 1분기 원리금 상환부담은 46%를 기록하며 사상 최고치를 돌파했다. 어느 때보다도 원리금 상환 부담이 큰 상태”라고 지적했다. 그는 두번째 이유로 '입주물량 증가'를 들었다. 많은 전문가들은 서울의 입주물량이 계속 줄어들 것이라고 전망하고 있지만 강씨는 2023~24년 입주물량 증가로 공급이 확대될 것이라고 강조했다. 2017년 7만5000호에 이르는 인허가 물량이 2023~24년에 집중적으로 입주하면서 일시적 공급 확대가 이뤄질 것이라는 얘기다. 또한 GTX-A와 신안산선의 개통(2024년 예정)이 서울 집값 하락을 가져올 수 있다고 주장했다. 강씨는 “일부에서는 철도망 추가가 오히려 서울 핵심지로의 주거 쏠림 현상을 부추기는 ‘빨대효과’가 일어날 것이라 우려하지만 그건 상권의 이야기”라며 “신분당선 개통 당시 분당 정자동 상권은 망가졌지만 이 지역 매매가와 전세가는 서울 평균 상승률보다 오히려 더 올랐다”고 밝혔다. 2024년부터 주택 구입의 핵심 계층인 ‘서울·경기 10~11년차 부부’가 감소하며 집값 하락을 불러올 것이라고도 밝혔다. 강씨는 “서울·경기 10~11년차 부부는 2008년에 정점을 찍었고 2009년부터 감소하기 시작했다”며 “서울 집값도 2009년부터 2013년까지 하락세를 탔다. 이후 2014년부터 서울·경기 10~11년차 부부가 다시 증가하자 집값도 반등했다”고 말했다. ━ 높은 전세가로 집값 하락 폭은 제한적 하지만 강씨는 2023년 전후로 큰 폭의 집값 하락은 없을 것으로 내다봤다. 집값 조정기는 찾아오겠지만 현재 전세가율이 워낙 높아 충격이 올 정도의 하락폭은 아닐 것이란 전망이다. 강씨는 “KB부동산에 따르면 올 1분기 기준, 서울의 전세가율은 55%다. 과거 집값 하락 때 전세가율은 40%대 수준이었다. 지금은 너무 높은 상황”이라며 “2026년부터 3시 신도시가 입주하기 되면 이때부터 전세가가 조정될 가능성이 높다”고 설명했다. 다가오는 2023년을 전후로 서울 집값이 조정된다면 현재 내집 마련 계획이 있는 실수요자들은 어떻게 대처해야 할까. 그는 우선 '집값 상급지'일수록 2023년 전후로 하급지보다 하락폭이 거셀 수 있다고 전망했다. 강씨는 "2009~2013년 하락장 때 한강이남 지역 집값이 이북보다 더 떨어졌다. 서울과 경기지역을 비교해봐도 상대적으로 집값 상급지인 서울의 하락폭이 더 컸다"며 "하락장을 앞뒀거나 이미 진입한 상태에서 집값이 더 높은 지역으로 무리하게 이동하는 것을 권하지는 않는다. 특히 '영끌'로 자금을 마련해 상급지로 갈아타는 것은 더욱 위험할 수 있다"고 조언했다. 이어 "물론 내집이 주는 안정감을 무시할 수 없어 집을 아예 사지 말란 얘기는 아니다"면서 "다만 2년 뒤 집을 되팔 것이 아니라면 굳이 '영끌'까지 하면서 집을 구매할 필요는 없다. 집은 재테크 관점에서 가장 많은 돈이 드는 재산이다. 가급적 가격이 쌀 때, 타이밍을 보며 구매하는 것이 좋다"고 강조했다. 김정훈 기자 kim.junghoon2@joongang.co.kr

수도권 아파트 평균 매매가격이 7억원 선에 다다른 것으로 조사됐다. 9개월 만에 1억원 넘게 오른 것이다. KB국민은행 리브부동산이 31일 발표한 월간KB주택시장동향 시계열 자료를 보면 5월 수도권의 평균 아파트 매매가격은 6억9652만원을 기록했다. 이는 KB국민은행이 관련 통계를 발표하기 시작한 2008년 12월 이후 최고 가격이다. 지난 4월 평균 매매가격(6억8676만원)보다는 976만원 올랐다. 수도권 평균 아파트값은 2016년 10월 4억471만원으로 처음 4억원을 넘어선 뒤, 상승폭이 5년 만에 3억원 가까이 올랐다. 연평균 약 6000만원이나 상승했다는 계산이 나온다. 아파트값 상승 속도는 점차 빨라지고 있다. 4억원에서 5억원으로 1억여원 오르는데 2년 1개월(2018년 11월) 걸렸는데, 이후 6억원을 넘기까지 1년 11개월(2020년 10월)의 시간이 필요했다. 그런데 불과 9개월 만에 1억원이 오른 것이다. 서울의 평균 아파트값은 5월 기준 11억2375만원, 경기는 5억1987만원을 기록했다. 서울과 경기지역 아파트의 평균 매매가격은 1년 전과 비교하면 각각 2억원, 1억2000만원 넘게 오른 것으로 나타났다. 경기 지역 아파트값은 3.3㎡당 2022만원을 기록해 처음으로 2000만원을 돌파했다. ━ 전셋값, 서울 7억, 경기는 5억 돌파 전셋값도 연일 상승세를 기록하고 있다. 수도권 아파트 평균 전셋값은 지난 1월 처음으로 4억원을 넘어섰다. 5월 기준으로는 4억2044만원을 기록해 올해 들어서만 2000만원 넘게 오른 것으로 나타났다. 이 가운데 서울 아파트 평균 전셋값은 6억1451만원, 경기도 아파트 평균 전셋값은 3억4437만원으로 집계됐다. 1년 전과 비교해 각각 1억2795만원, 8223만원 올랐다. 서울에서는 강북이 5억115만원으로 처음 5억원을 넘어섰다. 강남 지역 평균 전셋값은 7억1415만원으로 조사됐다. 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

서부권을 잇는 수도권광역급행철도인 GTX-D 노선이 서울까지 직접 연결될 수 있다는 기대감이 퍼지면서 서부권 주택시장이 들썩이고 있다. 경기도 김포와 서울을 잇는 철도 노선이 확정되면 교통 편의성이 향상되는 호재로 경기지역 집값이 오를 수 있기 때문이다. 당초 GTX-D 노선을 김포에서 부천까지만 연결하는 것으로 계획했지만, 경기 주민들이 거세게 반발하자 용산역까지 연장하는 방안을 검토하겠다고 입장을 바꾼 바 있다. 일각에서는 정부의 일관성 없는 정책이 집값 상승을 도리어 부채질하고 있다는 지적도 나온다. ━ 지자체에 밀린 정부, 원안 수정 가능성에 집값만 들썩 지난 26일 경기지역 지방자치단체장들과 일부 국회의원들이 이재명 경기도지사를 찾아 GTX-D 노선이 서울 강남을 거쳐 경기도 하남까지 이어질 수 있도록 해달라고 건의한 것으로 알려졌다. 국토교통부(국토부)가 GTX-D 노선을 김포에서 용산역까지 이을 수 있는지 검토하겠다는 계획 변경 가능성을 언급한 것만으로는 만족하지 못한 것이라는 해석이다. 여권 유력 대선주자로 꼽히는 이 지사는 “최선을 다해 노력하겠다”는 취지로 답한 것으로 알려졌다. 경기지역 부동산시장 일부에서는 정부가 지방자치단체와의 힘겨루기에서 한 번 밀린 상황이어서 최소한 김포~용산역 노선은 만들어질 가능성이 크다고 전망한다. 강경우 한양대 교수(교통물류학)는 와의 통화에서 “국토부가 노선 연장을 검토하겠다고 밝히면서 신뢰가 흔들렸다”며 “앞으로 정부가 김포~부천 노선 원안을 고수하든, 노선을 일부만 연장하든 혼란을 가중될 수밖에 없다”고 말했다. 강 교수의 말처럼 정부의 입장은 한 달 만에 오락가락했다. 노형욱 국토부 장관은 장관 후보자 시절인 5월 4일 인사청문회에서 김포~부천을 잇는 GTX-D 노선은 불가피한 결과였다는 입장을 밝혔다. 그는 "서부지역 어려움을 충분히 알겠다"면서도 "전체적인 제약 요건 하에서 검토했기 때문에 한계점에 대해서도 양해해 주시면 좋겠다"고도 했다. 당시 국토부가 GTX-D 노선을 김포~하남까지 잡지 않은 이유로는 10조원 이상 사업비 필요, 서울지하철 2·9호선과의 노선 중복 등이 있었다. 그런데 불과 2주 뒤 국토교통부는 GTX-D 열차 중 일부를 여의도 또는 용산역까지 직결 운행하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔다. 내년 착공을 목표로 추진 중인 GTX-B노선(인천 송도~남양주 마석)과 선로를 같이 쓰는 것을 대안으로 말한 것이다. ━ 상황 따라 정책 변심에 김포지역 집값도 급등·급락 문제는 이런 정부의 발표에 따라 GTX-D 노선이 시작하는 김포 인근 집값이 요동치고 있다는 점이다. 한국교통연구원이 지난달 22일 발표한 '제4차 국가철도망 구축계획'에서 GTX-D 노선이 김포~부천으로 발표되자 김포지역에서는 집값 상승세가 꺾였다. 강남까지 바로 이어질 수 있을 것이란 기대감이 사라졌기 때문이다. 한국부동산원 통계를 보면 김포지역 아파트값 상승률은 한국교통연구원의 발표 후 4월 26일 0.02%, 5월 3일 0.01%, 5월 10일 0.01%로 보합세를 기록했다. 지난 2월 상승률이 0.24%를 기록했던 것과 비교하면 한참 낮은 수치다. 하지만 국토부가 노선 연장 계획 가능성을 언급한 뒤 부동산에선 호가를 올린 아파트 매물이 등장하기 시작했다. 김포풍무센트럴푸르지오(전용면적 100.65㎡·약 40평)는 지난 19일 11억원에 매물이 나왔다. 불과 열흘 전 같은 아파트의 호가가 10억원이었던 것을 고려하면 1억원 오른 셈이다. 일부 평형은 2억원 가까이 오르기도 했다. 김포의 한 부동산 중개사는 “정부가 계속 말을 바꾸는 통에 아파트값을 어떻게 정해야 할지 모르겠다”고 했다. 그는 “호재가 나오면 집주인은 값을 올리자고 하는데, 일주일 새 1억~2억원씩 올리면 부동산중개인만 욕을 먹는다”며 “호재든 악재든 정부가 중심을 잡아줬으면 좋겠다”고 말했다. 정부의 정책이 바뀔 때마다 부동산 시장이 흔들린다는 것이다. 강 교수는 “대통령 임기가 얼마 남지 않은 상황에서 해당 부처의 지휘부가 제대로 역할을 수행하지 못해 생기는 문제로 보인다”며 “정부가 일관성을 가지고 정책을 추진할 필요가 있다”고 말했다. 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

부동산 시장이 심상치 않다. 2009년 침체가 시작된 이후, 크고 작은 40여 차례의 부양책에도 꿈쩍 않던 시장이 꿈틀대고 있다. 이 와중에 사상 처음으로 기준금리도 1%대로 내려왔다. 본격적인 ‘1%금리 시대’, 한국 부동산은 어디로 향할 것인가. 전망은 갈린다. 부동산 시장이 활력을 찾기 시작했다는 견해와 단기적 현상일 뿐이라는 주장이 맞선다. 규제 완화와 빚으로 일으킨 부동산 붐이 꺼지면 더 큰 위기가 올 것이라는 우려도 많다. 특히 과거 부동산 폭등과 침체의 진원지였던 서울의 강남 3구(강남·서초·송파)에 관심이 쏠린다. 이곳 역시 진단과 전망이 제각각이다. 강남 부동산의 향방과 아파트를 살까 말까 고민하는 잠재 수요자들이 유의할 점을 심층 취재했다. “정부와 건설사, 일부 언론이 합작한 ‘토끼몰이’인 것 같지만 가만히 있어도 되는 것인지 너무 불안해요. 두 차례에 걸쳐 전셋값만 7000만원 올려줬는데 차라리 이참에 집을 살까 고민하고 있습니다. 아파트값이 더 오르면 영영 집 살 기회가 없어질까 두렵기는 한데, 담보대출을 받자니 갚는 게 부담스럽고 나중에 폭락하면 어쩌나 걱정도 되고….” 서울 방학동에 사는 김영만(42)씨는 요즘 부동산 관련 기사를 보며 한숨 짓는 일이 잦아졌다. 주말엔 서울·경기지역 모델하우스를 찾지만, 선뜻 결정을 못 내리고 있다. 김씨는 “뉴타운 일반분양도 알아봤는데 너무 비싸다”며 “대출을 더 받아 한번 더 전세를 살아야 하는지, 좀 싼 다세대주택을 사야하는지 모르겠다”고 말했다. 그는 “지금 살고 있는 아파트도 알아봤는데 매물이 많지 않고 여전히 비싸다”며 “요즘 인생 최대의 고민에 빠져 있다”고 덧붙였다. ━ 부동산 열기에 기름 부은 기준금리 인하 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 심리가 녹고 있는 것일까. 지난 몇 년 사이 정부의 온갖 대책에도 요지부동이던 아파트 거래량이 급증하고, 청약 열기도 고조되고 있다. 언론에는 부동산 기사가 넘친다. 유동성 위기에 직면했던 건설사들은 앞다퉈 분양시장에 뛰어들고 있다. 전셋값이 치솟으면서 매매로 돌아서는 실수요자도 눈에 띄게 늘었다. 집을 내놔도 팔리지 않아 끙끙 앓던 주택 소유자는 어느 정도 숨통이 트였다. 집을 사기 위해 은행에 대출을 받으러 가는 발걸음도 급증했다. 이런 가운데 한국은행 금융통화위원회는 3월 12일 기준금리를 사상 최저인 1.75%로 전격 인하했다. 1%대 기준금리는 한국 경제가 한 번도 가보지 않은 길이다. 특히 부동산시장에 미치는 영향이 상당할 것으로 보인다. 낮은 대출이자로 빚을 내 집을 사는 사람들이 더욱 늘고, 전세의 월세 전환도 가속화할 가능성이 크다. 부동산시장이 더욱 요동칠 수 있는 여건이 마련된 것이다. 특히 대한민국 부동산의 심장부인 서울 강남에 관심이 모인다. 지난 몇 년 간 잠잠했던 강남 3구(강남·서초·송파) 부동산 시장도 바삐 돌아간다. 강남 3구의 재건축·재개발 이슈가 ‘나비효과’처럼 인근 지역을 지나 서울·수도권·지방으로 확산할 가능성도 있다.물론 최근 부동산 시장을 바라보는 시각은 극단으로 갈린다. ‘마지막 폭탄 돌리기’라는 우려와 ‘드디어 해빙기를 맞았다’는 기대가 맞선다. 집을 살까 말까 고민하는 수요자들은 선택의 갈림길에 섰다. 무주택자건, 차익 실현 목적이건 이럴 때일수록 신중하고 냉정한 판단이 필요하다. 분위기에 휩쓸리다 낭패를 볼 수 있다. 쏟아지는 부동산 통계에 허수와 착시가 있다는 것도 살펴야 한다. 우리나라 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 약 80%라는 점을 감안하면, 신중 또 신중해도 모자라지 않다. 무엇보다 철저하게 실수요자 관점에서 시장을 바라보는 게 중요하다. 집값이 떨어져도 괜찮은지, 대출금을 갚을 여력은 있는지, 금리가 다시 올라도 버틸 수 있는지, 진짜 필요해 사는 것인지, 사려는 집의 가치에 만족할 수 있는지 등을 반문해야 한다. 이런 관점에서 최근 부동산 시장 움직임을 살펴보자. ━ 거래량 급증에도 가격은 크게 오르지 않아 부동산 거래량은 확실히 늘었다. 지난해 전국 주택 매매 거래량은 약 108만건. 2006년 이후 처음으로 100만건을 넘었다. 전년 대비 18% 증가한 수치다. 올 1~2월도 뜨거웠다. 국토교통부에 따르면 1월 주택 거래량은 7만9320건으로 지난해 같은 달보다 34% 증가했다. 10년 만의 최대치다. 서울·수도권도 거래가 크게 늘었다. 2월 전국 주택 거래량은 전년 동월 대비 소폭 줄었지만, 서울과 수도권은 각각 10.4%(1만2990건), 4.3%(3만7502건) 증가했다. 이 수치만 보면 완연한 봄이다.하지만 거래의 질을 봐야 한다. 왜 이토록 거래량이 늘어난 것일까? 집값이 싸져서? 가계 소득이 늘어서? 집값 전망이 좋아서? 전문가들은 단연 ‘전세난’을 든다. 전셋값 급등에 시달린 실수요자들이 등 떠밀리듯 매매로 전환하고 있다는 것이다. 실제로 지난 2월 서울 강북의 주택 거래량은 전년 동월 대비 9.9% 늘었다. 하지만 집값이 상대적으로 비싼 강남 3구에서는 3.2% 감소했다. 또한 아파트보다는 연립·다세대주택 거래량이 급등했다. 다시 말해, 전세난에 지친 세입자들이 비싼 강남보다는 강북을, 아파트보다는 연립·다세대주택을 선택한 것이다. 이 과정에서 가계 대출은 폭등했다. 한국은행에 따르면, 2월 시중은행 주택담보대출 증가액은 4조2000억원으로 월 단위로 역대 최대 수준이었다. 2008년 이후 2월 평균 주택담보대출 증가 규모의 3배가 넘는다. 더구나 지난해 8월 이후 고소득·중위 소득계층의 대출 증가 속도는 2배 정도 빨라졌는데, 저소득층의 증가 속도는 5배 넘게 가속화됐다는 점에 주목해야 한다. 가계부채 위험성이 더 높아졌다는 뜻이다.지난해와 올 1~2월 주택 거래량이 급증했는데 가격은 2% 남짓밖에 오르지 않은 이유도 따져봐야 한다. 일반적으로 거래량이 늘면, 가격은 따라 오른다. 하지만 이 공식이 깨졌다. 이유가 있다. 무엇보다 최근 주택시장이 전형적인 ‘매도 우위’ 시장이라는 점이 근본적인 요인이다. 거래는 늘었지만 여전히 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것이다. 국토연구원이 1월 전국 공인중개소 2240곳을 상대로 조사한 결과 서울에서 ‘매수 하려는 사람이 많았음’이라고 응답한 비율은 15.1%, ‘매도하려는 사람이 많았음’은 43.2%였다. 반대로 서울 전세시장은 ‘임차하려는 사람이 많았음’이 74.1%, ‘임대하려는 사람이 많았음’은 10.3%였다. 전셋값은 폭등하고, 집값은 그리 오르지 않은 이유다.서울·수도권 집값이 여전히 비싸다는 점도 중요한 원인이다. 글로벌 금융위기 이후 집값이 폭락한 주요 선진국과 달리, 국내 집값은 큰 조정을 받지 않았다. 2008년 고점 대비 서울은 평균 약 10%, 경기도 일부 지역은 20% 정도 하락했다. 하지만 서울의 가계소득 대비 주택가격(PIR)은 8.8배로 LA·런던·도쿄 등 주요국 도시보다 높다. 한푼도 안 쓰고 8.8년을 모아야 서울에서 아파트 한 채를 살 수 있다는 얘기다. 강남 3구는 10배를 훌쩍 넘는다. ━ 공급 과잉 우려 커져 아파트 거래량에서 분양권 거래가 차지하는 비중이 지나치게 높다는 점도 고려할 필요가 있다. 지난해 아파트 매매 거래량 중 약 45%가 분양권 거래였다. 올 1월에는 50%를 넘었다. 역대 최고 수준이다. 정부가 청약 자격을 완화하고, 분양권 전매 제한 기간을 확 줄이면서 나타난 현상으로 풀이된다. 새로 분양되는 아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권은 일반적으로 중도금을 납입하는 시점에서 거래가 되기 때문에 단기 차익을 노리는 사람들이 많이 투자한다. 주택시장이 활성화되면 재고 주택 거래가 늘고 분양권 거래는 주는 것이 일반적인데, 그 반대 현상이 나타나고 있는 것이다. 분양 열기를 주도하는 세력이 실수요자가 아닐 수 있다는 뜻이다.그럼에도 분양시장 열기는 절정으로 치닫는 분위기다. 전통적으로 부동산 비수기인 1~2월 ‘분양 완판’과 청약 열기를 확인한 건설사들은 올해 신규 분양 물량을 대거 쏟아낼 예정이다. 부동산114에 따르면 3월 신규 분양 아파트는 전달보다 285% 증가한 5만8784채로 집계됐다. 월간 물량으로 역대 최대치다. 또한 올해 내에 민간 건설사에서만 약 30만 가구가 분양될 것으로 보인다. 건설사들은 ‘물 들어올 때 노 젓자’는 식으로 분양에 적극 나서고 있다. 오랜 주택시장 침체로 유동성 위기에 몰린 건설사들이 몇 년 만에 돌아온 기회를 놓칠 수 없다는 절박함도 깔려 있다. 한 대형 건설사 분양 담당 임원은 “지금 분위기로는 분양을 내놓는 데로 완판될 가능성이 크다”며 “총력을 다해 분양 물량을 늘리라는 지침이 내려왔다”고 전했다. 그는 “재건축·재개발 사업 수주를 포함해 가능한 사업은 올해 다 벌일 것”이라며 “다시 오기 힘든 기회로 보고 있다”고 털어놨다.문제는 공급 과잉이다. 국토교통부의 2차 장기주택종합계획에 따르면 올해 적정 신규 주택 공급량은 39만 가구다. 주택산업연구원은 최근 ‘적정 주택공급량 분석’ 보고서에 올해 적정 공급량을 34만5000가구로 추정했다. 하지만 지난해 전국 주택 인허가 실적은 51만 가구를 넘었다. 정부가 지난해 초에 잡은 계획을 37% 초과했다. 또한 지난해 착공된 주택 건설 물량은 50만7600가구다. 이 중 아파트만 34만4000호다. 지난해 분양된 주택 물량도 34만5000호로 전년 대비 15% 증가했다. 올 1 월 주택공급 실적 역시 전국 3만3271가구로 전년 동월 대비 35% 증가했다. 인허가·분양·착공된 아파트가 2~4년 후 완공되면 공급 과잉으로 인해 집값 하락이 우려되는 상황이다. 최근의 청약열기 역시 그대로 믿어서는 안 된다. 몇 십 대 1, 몇 백 대 1이라는 청약경쟁률에는 허수가 많다는 것은 공공연한 비밀이다. 또한 정부가 청약 자격 규제를 완화하면서 750만명이던 1 순위 가입자가 1200만명으로 증가했는데, 이는 다시 말하면 750만명으로도 부동산 붐을 일으키기엔 부족하다고 정부가 판단했다고 볼 수 있다.부동산 심리도 살펴야 한다. 전문가들은 ‘부동산=심리’라는데 이견을 달지 않는다. 이명박 정권에서 30여 차례, 박근혜정부 들어 10여 차레 부동산 부양책을 썼는데도 침체가 이어진 것은 ‘부동산 잔치는 끝났다’는 군중 심리가 강하게 작용했기 때문이다. 그렇다면 부동산 심리는 무엇에 가장 좌우될까. 단연 정부 정책이다. 국토연구원이 매달 발표하는 부동산시장심리지수를 보면, 정부의 부양책이 발표되면 즉각 부동산 심리가 개선됐다. 2013년 4·1 대책, 8·28 대책, 그리고 지난해 9·1 대책, 10·30 대책이 나올 때마다 부동산심리지수는 급등했다. 하지만 약발은 두세 달을 가지 못하고 떨어졌다. 국토연구원의 부동산심리지수는 150개 지방자치단체에 있는 중개업소 2240곳, 일반인 6400명을 상대로 조사한다. 지수 범위는 0~200점인데, 100을 넘으면 전월 대비 가격 상승 및 거래 증가를 전망하는 응답자가 많다는 뜻이다. 지난해 7월 부동산시장심리지수는 108.3이었다. 2년 래 가장 낮은 수준이었다. 하지만 그 해 7월 주택담보대출 규제를 완화한 7·24 대책과 재건축·재개발·청약제도 규제를 푼 9·1 대책이 발표되면서 지수는 9월 127.8, 10월 128.9로 급등했다. 그러다 지난해 12월 다시 112.8로 곤두박칠쳤다. 이어 12월 말 이른바 ‘부동산 3법’이 국회를 통과하면서 올 1월 심리지수는 130.5로 급등했다. 최근 3년 사이 두 번째로 높은 수치다. 문제는 과거 전례로 볼 때 이 지수는 3~4월을 지나면서 다시 급락할 가능성이 있다는 것이다. 정부의 추가 부양책이 나오지 않는다면 말이다.앞으로 부동산시장은 어디로 갈까. 부동산 침체가 5~6년 지속되면서, 부동산 불패 신화는 사라진 듯 보였다. 우리나라의 인구구조 변화와 소득 정체, 가계부채 증가, 집에 대한 인식 변화, 저성장·저금리 장기화 등을 종합할 때 더 이상 집값이 오르기 어렵다는 인식이 확산됐다. 일부 전문가는 대폭락 가능성을 제기해왔다. 그런데, 요즘 다시 분위기가 바뀌는 듯하다. 큰 폭은 아니지만 가격이 안정적으로 오를 수 있다는 기대가 퍼지고 있다. 한국감정원은 올해 부동산 시장이 2.3% 오를 것으로 전망했다. 전세난이 심화·확산하면서 매매 값을 부추겨 올릴 가능성도 크다. ━ 2~3달도 못 가는 부동산 심리 대표적인 곳이 서울 강남이다. 과거 한국 부동산은 강남발(發) 영향을 크게 받았다. 집값이 폭등하거나 급락하는 진원지이자, 정부 정책이나 시장 변화에 가장 민감하게 반응하는 곳이 강남, 특히 강남 3구다. 일각에서는 ‘강남발 효과’가 사라졌다고 하지만, 여전히 강남 3구는 부동산시장의 바로미터다. 파급 효과도 여전하다. 그렇다면 강남 부동산은 어떻게 될까. 2000년대 초·중반 천정부지로 오르던 강남 3구 집값은 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 무섭게 빠지기 시작했다. 30~40% 폭락하는 집이 속출했다. 경매로 나온 아파트들은 낙찰가율이 80%를 밑돌았다. 하지만, 이명박 정부 들어 대대적인 부양책으로 가격은 금세 폭락 이전 수준을 회복했다. 하지만 2010년 이후 거래는 끊기고 가격도 장기 하락세로 돌아섰다. 부동산114에 따르면 강남 3구의 3.3㎡당 평균 매매가는 2010년 3월 2915만원에서 2013년 12월 2501만원으로 14.2% 떨어졌다. 국토교통부가 발표하는 서울 동남권 아파트 실거래가격지수도 2010년 12월 123.4에서 3년 뒤 111.4로 하락했다. 이 지수는 2006년 1월 시점의 아파트 가격을 100으로 놓고 산정한다. 서울 동남권은 강남 3구와 강동구를 포함한 지역이다. 그러던 강남 부동산이 술렁이고 있다. 지난해부터 하락세가 멈추는 듯하더니, 올해 들어선 아파트 매매가 서서히 깨어나는 조짐이다. 설 연휴가 지나면서 재건축·재개발 아파트에 대한 기대감에 가격이 오르고 있다. 실제로 서울 개포동 주공1단지의 경우 설 이후 매매 가격이 1000만∼2000만원 올랐다. 재건축 아파트의 몸값이 치솟으면서 인근 지역 미분양 아파트도 속속 주인을 찾는 분위기다. ━ 강남 재건축 ‘나비효과’ 일으키나 지난해 말 국회를 통과한 ‘부동산 3법’이 기폭제 역할을 했다. 4월부터 민간택지에 한해 분양가 상한제가 폐지되고 5월에는 일부 지역에서 재건축 가능 연한이 30년으로 단축된다. 이에 따라 아파트 단지들이 재건축 초과이익환수제 유예 조치 대상이 되려고 재건축 절차를 서두르기 시작했다. 정부는 이 제도의 유예기간을 2017년으로 연장했고, 혜택을 받으려는 다수의 다른 아파트 단지들도 발 빠르게 움직이고 있는 중이다. 강남은 개발된 지 40년의 세월이 지나면서 도시개발 주기상 성숙기를 지나 쇠퇴기에 접어들었다. 그만큼 재개발·재건축 물건이 많다. 서울시에 따르면, 강남 3구를 비롯한 동남권에서 재건축 절차에 들어간 아파트는 총 164곳(2014년 12월 기준)이다. 서울 전체(942곳)의 20%에 가까운 수치다. 이 가운데 ‘사업시행인가’ 이상의 단계를 밟은 아파트는 강남 3구와 강동구에서만 30곳 이상이다. 이들 아파트가 재건축 절차에 돌입한다는 얘기다.재건축 아파트는 구입 시기에 따라 취득세율이 달라지기 때문에 사업이 속도를 내고 있는 곳에 투자 수요가 늘어난다. 이주가 70~80% 선까지 진행되면 해당 구청에서 건축물 관리대장 말소처리를 하게 되는데 이럴 경우 1.1%인 6억원 이하 주택 취득세율 대신 건축물이 없는 땅(나대지)을 구입한 것으로 간주돼 세율이 4.6%로 올라 세금 부담이 커진다. 강남권 재건축이 가시화하는 상황에서 때를 놓치지 않으려는 투자 수요의 관심이 커지는 이유다. 건설사도 발 빠르게 움직이고 있다. 지난해 안팎으로 실적 부진에 시달린 건설사 입장에선 재건축 사업은 그동안의 갈증을 풀 기회다. 특히 리스크가 적고 입지가 검증된 강남 지역 재건축 아파트는 놓쳐서는 안 되는 알짜 사업이다. 실제로 지난해 재개발·재건축 수주에 전혀 참여하지 않았던 삼성물산도 최근 서울 강남권을 중심으로 재건축 사업에 참여하려는 움직임을 보이고 있다. 일부 건설사는 조직개편을 통해 재개발·재건축에 역량을 집중할 채비를 갖췄다. 대우건설의 경우 재개발·재건축 사업을 담당하는 도시정비사업팀을 2개팀으로 늘렸다. 롯데건설은 강남지사를 열고 강남권 재개발·재건축 수주영업 역량을 강화했다.강남의 움직임이 부동산 시장에 시사하는 바는 크다. 강남 3구의 아파트 거래는 서울 전체 거래의 19%(지난해 기준), 거래 면적은 21.5%를 차지한다. 또 매매가 9억원을 넘는 서울 아파트 중 강남 3구가 차지하는 비중은 80%에 육박한다. 고가 아파트가 많아 투자 목적의 거래가 다수를 차지한다. 그만큼 투자 심리와 분위기에 민감하게 반응하고, 가격도 역동적으로 움직인다. 따라서 강남의 집값을 보면 전반적인 부동산 흐름을 파악하기 쉽다. 고성수 건국대 부동산대학원장은 “강남 3구가 전체 부동산 시장을 계량적으로 좌우한다고 보기는 어렵지만, 끝없는 수요를 바탕으로 시장에 뉴스거리를 제공하고 심리와 분위기를 주도한다는 측면에서 시장에 미치는 영향이 크다”고 설명했다. ━ 강남의 비싼 집 팔고 주변 집 사는 다운사이징 현상도 부동산 관련 정책을 세우는 정부에도 강남은 주요 관찰 대상이자 정책의 타깃이다. 강남의 집값이 과열 조짐을 보이면 정부는 각종 규제 조치를 내놓는다. 반대로 이곳 집값이 떨어질 때면 규제를 풀어 거래를 늘린다. 이런 지역이 최근 정책의 영향으로 꿈틀거리고 있으니 사람들의 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 하지만 아직 강남 부동산이 활기를 찾았다고 하기엔 시기상조라는 지적도 제기된다. 일단 분위기만큼 거래량이 증가하진 않았다. 또한 분양건수는 많지만 재고시장은 여전히 침체에 허덕이고 있다. 오히려 서울 강남을 중심으로 고가의 주택을 과감히 처분하는 경우도 늘고 있다. 10억원이 넘는 비싼 집을 처분하고 위례신도시 등 서울 근교 소형 아파트를 분양 받고, 남은 자금으로 수익형 부동산에 투자하는 ‘다운사이징(downsizing)’ 현상이 번지고 있는 것이다. 이로 인해 강남과 여타 지역의 ‘디커플링(탈동조화)’ 얘기까지 나온다.강남 지역 재건축으로 인한 이주 행렬이 어떤 영향을 미칠지도 미지수다. 한국감정원에 따르면 올해 강남구 4060가구, 서초구 2602가구, 송파구 400가구가 이주 대상이다. 인접한 강동구에서도 5670가구가 이주 예정이다. 4개 구를 통틀어 총 1만2732가구다. 이들은 대다수가 재건축 기간에 잠깐 살 집을 구하는 임대 수요다. 가뜩이나 전세난이 심각한 상황에서 이주가 예정된 강남 지역의 재건축단지 일대는 이미 전세금 상승을 동반한 전세 품귀현상이 심각한 상태다. 전세 가격이 높아지면 ‘차라리 집을 사겠다’는 수요에 의해 매매가가 오를 수 있다. 다만, 지금까지는 이런 실수요가 강남구 고가 아파트보다는 변두리 지역의 저렴한 연립주택과 소형 아파트로 향하고 있다는 점은 변수로 작용한다. 또한 3년 후 재입주 시기엔 공급 과잉으로집값이 털썩 내려앉을 가능성도 있다. 물론, 실제 공급 과잉이 오더라도 이로 인해 가격이 하락할지, 오히려 그동안 지방으로 밀려난 매매 수요가 ‘마음 속 0순위 땅’인 강남으로 회귀할지도 예측하기는 어렵다. 3년 후쯤 강남 부동산은 어떤 모습일까?

▶신도시에 쏠린 人波! 人波! 人波! 고분양가 논란에도 불구하고 지난 9월 21일 있었던 파주 신도시 한라비발디아파트 청약 첫날에 수천 명의 신청자가 몰려 뜨거운 열기를 나타냈다. 추병직 건설교통부 장관이 “지금은 집을 사지 말라”고 하면서 전격적으로 검단 신도시 건설 계획을 발표했다. 부동산 시장은 발칵 뒤집혔다. 주무 장관은 ‘사지 말라’고 했는데 집값은 턱없이 오르고 있다. 신도시 예정지인 검단은 부동산 전쟁터로 변했다. 이런 정부를 믿어야 하나 말아야 하나. 수요자들은 고민에 휩싸일 수밖에 없다. 참여정부 들어 정부의 집값 안정에 대한 발언이 제대로 맞은 적이 없다. 정부는 늘 연말이 되면 세금 부담 때문에 매물이 증가할 것이라고 말했지만 현재 시장은 매물 기근 속에 집값이 계속 오르고 있다. 2005년 8·31 대책, 2006년 3·30 대책 등 굵직한 부동산 정책을 쏟아낼 때마다 “집값은 잡힌다”고 호언했지만 시장은 거꾸로 갔다. 결론적으로 정부 말을 믿고 내 집 마련을 미뤘던 무수한 시민들만 피해를 봤다. 정부가 최후의 카드로 검단 신도시 개발을 발표하자 이젠 수요자들이 혼란에 빠져드는 양상이다. 이미 집을 마련한 사람들은 신도시 공급물량 증가로 집값이 떨어질까 걱정하고, 내 집 마련 계획을 세웠던 예비 수요자들은 ‘지금이 적기인가’ ‘내년이 적기인가’ 갈팡질팡하고 있다. 게다가 투기대책 없는 신도시 개발 발표로 시장이 더욱더 혼란에 빠져들고 있다. 하지만 결론적으로 단기적으로 집값 잡기는 역부족이다. 물론 공급 확대를 통한 수도권 집값 안정 효과가 있을 수도 있을 것이다. 또 일부 지적대로 내년 대선을 겨냥해 건설경기를 통한 경기부양의 포석도 깔려 있는 것은 사실이다. 그러나 신도시 주택 공급이 그리 만만한 게 아니다. 개발계획 수립, 보상, 환경평가 및 실시계획 승인 등 분양에서 입주까지 적어도 5년 이상의 시차가 발생한다. 따라서 단기적으로 주택 공급과 입주 시점까지의 시간 갭(gap)으로 인해 급등하는 집값을 잡기는 역부족이다. 하지만 분당·일산·평촌 같은 1기 신도시 개발 사례처럼 검단 신도시 입주시점에서는 전체적인 주택 공급량 증가로 주택 시장이 안정될 수 있다. 그런데 신도시는 대개 ‘경부선 축’이나 제1 외곽순환도로를 따라 안양~과천, 하남, 청계산 일대 등에 형성되어야만 한다. 그래야만 서울 도심권 유효 수요를 흡수하고, 분산시킬 수 있다. 1기 신도시 중 분당·평촌·일산 같은 신도시가 서울 강남·강북권의 수요를 효과적으로 분산시킨 반면, 중동 신도시는 서쪽으로 지나치게 치우쳐 인천의 위성도시급에 머물고 있다. 따라서 검단 신도시의 경우 강남권 수요 분산 효과에 의문이 강하게 제기되고 있다. 강남 지역의 집값을 잡기는 역부족이란 지적도 그래서 유효하다. 검단 신도시 자체가 인천 지역 입장에서 보면 ‘공급과잉’이란 우려도 나오고 있다. 인천시 주택보급률은 2005년 현재 107%를 넘어 이미 집이 남아돌고 있는 상황이다. 검단 신도시 입주가 시작되는 2013년까지는 연평균 2만8500가구가 쏟아질 예정이다. 그런데 지난해 인천시 전체 주택공급 물량이 1만7500여 가구다. 1만 가구 이상 초과 공급되면 자칫 인천시 입장에서는 공급 과잉의 고통을 겪을 수도 있다는 것이다. 신도시로 확정된 검단·파주 신도시에서 예상대로 투기바람이 불고 있다. 불과 하루 이틀 사이에 서울 지역 원정 투기꾼까지 가세해 그나마 나와 있던 매물도 회수되고 있고, 검단 신도시 아파트 가격은 큰 폭으로 뛰고 있다. 일부 중개업소에서는 이미 계약한 아파트도 해약하겠다는 요구가 잇따르고 있다. 신도시 개발 소식과 맞물려 지방업체의 유명하지 않은 브랜드의 소규모 아파트도 투자자들이 서로 차지하려고 아수라장이 벌어졌을 정도다. 파주 신도시와 접한 교하 지구는 물론 인근 금촌 지구까지 가격이 재차 오름세를 보이고 있다. 검단 신도시가 사실상 분당급 규모의 신도시로 확정되면서 해당 지역 아파트 호가는 하늘을 찌를 듯하다. 검단 신도시 인근의 검단 1,2지구·당하지구·마전지구·미니 신도시급 개발을 추진해온 시흥시 오류동과 김포 신도시·서울 강서구·일산까지 상승세가 번질 태세다. 실제로 김포 신도시보다 검단 신도시에 가까운 김포시 풍무·감정동 일대 아파트 단지들도 발표 후 일제히 2000만~3000만원가량 올랐고, 그나마 남아있던 매물도 쑥 들어갔다. 조성원가 절감을 위해 신도시 지구 발표 전이라도 치밀한 투기관리가 필요하다는 지적이다. 투기세력만 배불릴 가능성 높아 투기세력 차단 없이 신도시가 발표되면 해당 지역 부동산 가격이 오르고, 그리고 토지 보상비가 한꺼번에 풀리면서 인근의 부동산 가격이 폭등할 수도 있다. 투기차단 없는 판교 신도시 개발로 인해 용인과 분당 일대의 가격상승 도미노 광풍이 일어났고, 지금도 이 광풍은 진행형이다. 민간 부동산 정보업체의 조사만 보더라도 판교 신도시 개발 역풍으로 수도권 남부 지역이나 서울 강남권 집값이 참여정부 들어 2배 가까이 올랐다. 실제로 분당 수내동 39평형의 경우 참여정부 출범 즈음 3억9000만원이었지만 지금은 7억8000만원으로 뛰었다. 45개월 만에 2배가량 오른 것이다. 판교 신도시와 가까운 용인 성복·신봉동 등도 100% 가까이 상승했다. 철저한 투기세력 차단 없는 신도시 조성은 해당 지역과 주변 지역의 부동산값을 크게 흔들 수 있다는 점을 정부 당국자들은 알아야 할 것이다. ▶수도권 아파트값 상승률 4년 만에 '최고' 신도시 건설 발표에도 불고하고 동시다발적으로 아파트값이 오르면서 서울과 경기지역 아파트값은 1주일 동안(2006년 10월 22~28일)에 1%가 넘게 뛰었다. 이는 2002년 9월 이후 4년 만에 나타난 최대치의 주간 변동률이다. 자료:스피드뱅크 판교 신도시 보상금 사례에서 보듯 검단 신도시에서 풀린 거액의 보상금이 강남권 재건축 아파트로 몰릴 가능성이 커 보인다. 판교 보상금을 지급받을 당시와 달리 지금은 대부분 지역이 토지 거래 허가 구역으로 묶여 있다. 이 때문에 얼마 전 노무현 대통령이 직접 ‘명품’으로 거론한 강남권 아파트로 거액의 보상금이 몰릴 가능성도 배제할 수 없다. 대부분 강남권 단지에서는 가격 상승세에 대한 기대감으로 매물이 회수되고 있고, 매물의 씨가 마른 상태다. 이런 마당에 거액의 검단 신도시 보상금이 가세하게 되면 강남권 아파트는 더욱더 큰 투기장으로 변할 수 있다. ‘시기’보다 ‘지역’을 선택해야=현재 시장의 관심사는 온통 ‘검단·파주 신도시 개발로 집값을 잡을 수 있을 것인가’에 쏠려 있다. 또한 ‘과연 내 집 마련 시기를 언제로 해야 하느냐’에도 큰 신경을 쓰고 있다. 투자를 고려해 주택을 고를 때에는 ‘시기를 잘 선택하는 게 우선’이고, 실수요 성격의 내 집 마련은 ‘시기보다 지역’을 잘 선택해야 한다는 것이다. 이왕 내 집 마련 계획을 세운 실수요자라면 신도시 물량 공급과는 관계없이 가급적 내 집 마련 시기를 앞당기는 게 현명하다. 2007년 주택시장 특히 아파트 시장은 여러 요소를 감안할 때 완만한 상승세를 보일 가능성이 높기 때문이다. 따라서 계속되는 전세시장 불안, 아파트값 상승 영향으로 주택구매 수요자들의 ‘주택 구매심리 조급증’이 더욱 확산될 것이다. 이는 신도시 공급과 상관없이 일어나는 현상이다. 내년에는 아파트값 변화 더 많아=올해보다는 대통령 선거가 치러질 내년에 아파트값 변동 요인이 더 많다. 그 첫 번째 이유는 이렇다. 북한의 핵실험 강행으로 정부의 거시경제 운용에 ‘비상등’이 켜진 상태다. 이런 가운데 거시경제 운용 방향이 ‘경기부양책’으로 갈 확률이 높아졌다. 예상대로라면 2006년 12월에 발표될 내년도 경제운용 방향에 이 같은 사항이 반영될 것으로 보인다. 그렇다면 금리상승 억제, 단기 재정집행 확대 같은 처방책으로 말미암아 악화일로를 걷고 있는 건설경기가 다시 살아날 것으로 보인다. 만일 경기가 확장되면 내년 주택시장도 상승세를 띨 전망이다. 두 번째 이유는 내년 수도권 입주 물량이 96년 이후 최저치라는 점이다. 이 때문에 공급 부족에 따른 아파트 가격 상승 우려가 고조되고 있다. 민간 부동산 정보업체 조사에 따르면 내년 아파트 입주물량은 서울 4만3681가구, 수도권(경기·인천) 11만2816가구 등 총 15만6497가구다. 이는 2005년 물량(16만4199가구)보다 4.6%나 적은 것이고, 2004년 물량(19만9062가구)보다는 무려 21.3% 급감한 것이다. 또한 1996년 13만3799가구의 입주물량 이후 최저치다. 실제로 서울권의 2009년까지 입주물량은 연평균 2만4000여 가구에 불과하다. 강남 같은 요지의 입주물량은 수천 가구 선에 묶여 있다. 내년부터 당장 수급 불안이 우려되는 상황이다. 송파 신도시나 강북 뉴타운 같은 곳에서 공급이 예정돼 있으나 시차가 있어 단기간에 입주량 부족을 해결하지 못한다. 세 번째는 신도시 입주 시기가 아직도 많이 남아 있다는 점이다. 정부 계획대로 검단과 파주 신도시에서 아파트가 공급된다고 해도 그 입주 시기는 2010년 이후가 될 것으로 보인다. 중·장기적으로 보면 신도시 공급 물량이 집값 안정에는 기여할 전망이지만, 단기적으로는 집값을 잡기에 역부족이다. 신도시에서 신규주택이 많이 공급된다고 해도 공급부터 입주 때까지는 5년 이상의 시차가 있다. 이 때문에 신도시 공급 물량과 상관없이 실수요자라면 지금 당장 내 집을 장만해도 큰 무리가 없을 것으로 본다. 올 상반기까지만 해도 중대형 아파트나 특정지역의 아파트값만 올랐다. 하지만 지금은 그동안 안 올랐던 지역까지 오르고 있다. 이 때문에 시장 가격이 한층 더 탄력을 받을 가능성이 크다. 네 번째는 뉴타운 때문이다. 정부가 최근 한남·흑석·은평·길음 등 16개 뉴타운을 재정비촉진지구로 지정하면서 해당 지역은 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다. 그러나 ‘적정 분양가의 산정’과 ‘순차적인 사업진행’이 원만하게 진행되지 않을 경우에는 얘기가 달라진다. 예를 들어 고분양가 문제로 논란의 중심이 된 ‘은평 뉴타운’처럼 주변 지역 아파트값 자극이 전체 아파트값 상승으로 이어질 수도 있다. 끝으로 내년에 주상복합과 연립주택을 분양할 판교도 변수다. 판교에 공급될 1만888가구의 아파트가 지난해와 올해의 사례처럼 기존 주택시장의 불안요인으로 작용할 수 있다는 점이다. 특히 평당 2000만원을 웃돌 것으로 예상되는 고가의 판교 주상복합과 평당 4000만원이 훨씬 넘을 것으로 예상되는 뚝섬의 고급 주상복합은 아파트 시장을 들썩이게 할 것이다. 내 집 마련 ‘실전 전략’은?=먼저 청약통장 사용을 앞당기는 게 현명하다. 2008년께 청약제도 개편안이 본격 시행되면 가점제에서 불이익을 받는 대부분의 청약통장 보유자들은 특히 유망 공공택지지구 안에서 내 집 마련이 더욱더 힘들어진다. 따라서 가점제 적용 때 혜택을 거의 못 받는 중소형 평형을 신청할 수 있는 통장을 가지고 있는 청약통장 보유자라면 청약제도가 개편되기 전에 청약통장을 서둘러 사용하는 게 좋다. 게다가 몇 년 안에 후분양 제도가 본격화되면 금융 비용에 대한 건설사들의 부담 전가로 지금보다 분양가가 높아질 확률이 높다. 더불어 현재 청약자들이 가져가는 프리미엄(아파트 계약 후 입주시까지 시세차익)은 후분양이 고착화되면 기대하기 힘들다. 따라서 중소형 아파트 마련을 계획하는 신혼부부들과 중대형으로 갈아타기를 원하는 청약자들은 적어도 내년 상반기까지의 분양시장을 주목해야 한다. 택지지구 내 아파트에 관심 가져야=내 집 마련 실수요자들은 유망 공공택지 위주로 꾸준히 청약을 해야 한다. 유주택자도 청약제도가 강화되기 전에 택지지구를 노리는 게 현명하다. 신규 유망 택지지구는 용인 흥덕지구, 수원 광교 신도시, 파주 운정 신도시 등과 성복지구 등이다. 향후 분양 물량을 보면 입지여건이 탁월한 상당수 분양 물량이 10월 말부터 2007년 초까지 대거 쏟아질 예정이다. 하반기 유망 분양도 노려야=우선 서울 지역 유망 분양 물량을 알아보자. 올 하반기 서울 지역에서 분양하는 유망 분양 물량 중에서 청약자들의 관심을 끌 만한 것으로는 성수동 KT 현대힐스테이트, 마포구 하중동 GS밤섬자이, 삼성물산 건설부문이 내놓는 주상복합인 남산트라팰리스, 숭인4구역을 재개발하는 ‘종로숭인 동부센트레빌’을 들 수 있다.

#1“강남 아파트 때려 잡으려다가 지방만 죽인 꼴 아닙니까.” 부산시 금정구 구서동 H아파트 33평형 주민 황모(40)씨는 요즘 죽을 맛이다. 8·31대책 이전만 해도 1억4000만원을 호가하던 아파트가 지금은 1억2000만원에 내놓아도 팔리지 않는다. 황씨는 “강남을 겨냥한 세금 융단 폭격에 지방부동산 시장이 엉뚱하게 유탄을 맞은 꼴”이라고 말했다. #2서울 강남구에 사는 회사원 김모(54)씨도 요즘 밤잠을 설친다. 2년 전 충남 당진에 사놓은 농지 때문이다. 당시 김씨가 산 가격은 평당 30만원. 하지만 지금은 20만원에 내놓아도 사려는 사람이 없다. 김씨는 “거래, 세금 규제를 담은 8·31대책으로 토지 시장이 완전 동맥경화증에 걸렸다”고 말했다. 8·31대책이 발표된 지 딱 1년이 흘렀다. 8·31대책은 보유, 양도세 부담을 무겁게 매겨 가수요를 차단하는 것이 목적이다. 당연히 타깃은 강남권 다주택자 등 부동산 부자들이었다. 때문에 8·31대책이 나오자 강남권 큰손(자산가)들은 크게 당황했다. 정부도 ‘부동산 투기는 끝날 것’이라고 공언했다. 하지만 1년이 지난 지금, 결과는 표적을 빗나갔다. 강남 아파트값은 꿈쩍도 하지 않았고, 강남권 옥죄기에 준강남권으로 돈이 몰려 이들 지역 아파트값이 폭등세를 연출했다. 건교부는 강남아파트 가격이 최근 3개월간 14%나 떨어졌다고 발표했지만 시장에서는 정말 떨어진 것인지에 대해 못믿어하는 눈치다. 그리고 지방이나 수도권 외곽은 투자수요가 급감하면서 1년 내내 찬바람이 불었다. 토지시장의 투기도 일단 잡혔다. 반면 상가시장은 예상대로 반사이익을 기대한 투자자들이 몰려 활황세를 띠었다. ▶중대형 쏠림 현상, 지역 양극화도 심해졌다= 스피드뱅크에 따르면 2005년 8월 31일 이후 1년간 수도권 5대 신도시 아파트값은 평균 16.12% 올랐다. 서울지역(10.18%), 경기지역(7.18%)도 상승폭이 비교적 컸다. 이 같은 상승세는 2003년 10·29 대책 이후 1년간 안정세를 보인 것과 대비된다. 양천구는 1년 새 23.06%나 올랐다. 강남 재건축을 억누르자 투자자들이 규제가 덜한 일반 아파트로 몰린 결과다. 강남구(21.20%)도 서울 평균 상승률의 2배에 달했다. 서초구(12.92%)와 송파구(12.09%)도 평균 이상 올랐다. 하지만 강북구(0.86%), 중랑구(1.73%), 은평구(2.24%) 등 강북권은 소비자 물가상승률에도 미치지 못해 지역별 차별화가 극심했다. 강북구의 김모(56) 공인중개사는 “주택시장이 실수요로 재편되다 보니 투자 가치가 낮은 강북권에는 매수세가 끊겼다”며 “1년 전에 비해 값이 오르지 않거나 내린 곳이 수두룩하다”고 말했다. 수도권도 사정이 비슷했다. 재건축 바람이 분 의왕시가 17.06% 상승해 매매가가 가장 많이 올랐다. ‘판교신도시 분양’ 영향으로 용인시가 16.93%로 뒤를 이었다. 그러나 동두천시(-0.74%), 의정부시(-0.69%), 오산시(-0.01%) 등은 1년 전에 비해 오히려 가격이 떨어졌다. 동두천의 한 중개업자는 “미군기지 이전 등 악재가 많기 때문인지 분양가보다 시세가 낮은 ‘깡통아파트’도 적지 않은 실정”이라고 말했다. 평형별 양극화도 8·31대책 이후 나타난 두드러진 현상이다. 이번 조사 결과, 상승폭이 큰 랭킹 30위권에 든 아파트 가운데 90% 가량을 40~60평형대가 차지했다. 신도시의 경우 1년간 20평형 미만은 2.54% 오른 반면 40평형대 이상은 20% 가까이 올랐다. 분당 서현동 해내밀공인 이효성 사장은 “보유세와 양도세 중과로 똘똘한 한 채를 보유하려는 심리가 확산되면서 중대형 쏠림현상이 심해졌다”고 말했다. ‘재건축 때리기’의 강도가 높아지면서 재건축 상승률(서울 9.61%)이 일반 아파트(10.29%)에 미치지 못한 것도 또 다른 특징이다. 지난 1년 지방 아파트 시장 성적표는 참담했다. 부산이 0.17%, 대전이 0.88% 내렸다. 부산 해운대구 좌동 경남선경 아파트 50평형은 2억7000만원으로 1년 전보다 5000만원 이상 떨어졌고 재송동 금호 33평형도 3000만원 이상 하락했다. 그나마 온기가 남아있던 경남도 약보합세(-0.09%)를 면치 못했다. 진해시 석동 LG진해 자이도 평형에 따라 2000만~3000만원 하락했다. 내외주건 김신조 사장은 “지방 아파트 분양 시장은 공급과잉에다 투자수요 감소로 초기계약률이 20~30%에 그치는 곳이 많다”고 말했다. ▶8·31대책이 1년이 지났지만 서울 도곡동 타워팰리스 같은 강남의 랜드마크 아파트들의 가격은 오히려 요지부동이라서 눈길을 끈다. ▶토지거래 급감, 불황의 늪에 빠지나= 8·31대책의 약발이 가장 잘 먹힌 곳이 토지시장이다. 토지거래 허가구역, 투기지역 여부에 관계없이 거래가 크게 줄었다. 수요가 그만큼 감소했다는 뜻이다. 한국토지공사에 따르면 올 1분기 토지거래량은 지난해 같은 기간보다 26.3% 줄었다. 2분기에는 무려 34.1%나 감소했다. 올해부터 부재지주의 농지와 임야에 대한 양도세 실거래가 부과에 이어 내년부터 세율이 9~36%에서 60%로 강?퓽?투자자들이 발길을 끊은 때문이다. 더욱이 토지거래 허가구역에선 전매제한 기간이 최장 5년으로 늘어나고 사전거주 요건이 강화(전 세대원 6개월→1년)되면서 된서리를 맞았다. 경기도 평택의 아동공인 김영석 사장은 “8·31대책 이전만 해도 끊이지 않았던 소액 투자자마저 찾아보기 힘들다”고 말했다. 거래가 끊기면서 일부 지역에선 급매물이 나오고 있다. 1년 전보다 30~50% 떨어진 값에 나오는 매물도 적지 않다. 충남 태안군 이원·근흥면 일대 관리지역 임야는 1년 전보다 30% 가량 낮은 평당 10만∼20만원에 불과하다. 한 중개업자는 “거래가 끊기다 보니 일부 땅 주인들이 대출 이자를 감당하지 못해 ‘급히 팔아달라’며 매물을 내놓지만 거래가 안 된다”고 말했다. 강원도 춘천과 양양, 경기도 가평 일대도 급매물 기준으로 지난해 여름보다 10~20% 떨어졌다. 가평군 김모 공인중개사는 “허가구역이나 투기지역으로 지정되지 않아 외지 투자자들이 많았는데 요즘은 거의 찾아보기 힘들다”고 말했다. 그나마 수요층이 있는 도심 일반주거지역, 상업지역 등의 땅값도 약세다. 서울을 비롯한 수도권, 충청권 일부 지역은 최근 6개월 새 10% 이상 가격이 떨어졌지만 매수세가 없다. 강남구의 한 중개업자는 “잇따른 규제책에도 도심 땅은 끄떡없었는데 요즘 들어 시세보다 싸게 나오는 매물이 제법 있다”며 “땅 주인들이 흔들리고 있는 것 같다”고 말했다. 토지시장의 큰 고객이었던 큰손들도 떠난 지 오래다. 시중은행 PB센터 관계자는 “5억~20억원대 땅을 팔아달라는 고객들이 많지만 새로 사려는 사람들은 거의 없는 실정”이라고 말했다. 강원대 부동산학과 김갑열 교수는 “8·31대책으로 토지시장은 확실히 잡힌 것 같다”며 “분위기에 휩쓸려 비싼 값에 땅을 산 투자자들에겐 애물단지가 될 것”이라고 말했다. ▶상가는 여전히 온기= 상가는 8·31대책 이후 몸값이 치솟고 있다. 요즘 강남권에서 30억~100억원대 상가 빌딩은 매물이 모자라 품귀현상을 빚고 있다. 상가는 주택이나 토지와는 달리 종합부동산세 대상에서 제외되면서 투자 메리트가 커졌기 때문이다. 이 영향으로 강남권 일대 상가빌딩은 1년 전보다 20~30% 오른 곳도 많다. 상가 114 유영상 소장은 “상가 임대료(사용가치)는 거의 오르지 않았는데도 시장가격(교환가치)만 오르다 보니 일부 상가건물은 거품이 끼었다”고 말했다. 실제로 강남권 상가빌딩 수익률은 연 3~5% 정도에 머물고 있다. 2~3년 전보다 많게는 절반 이하로 떨어진 것이다. 이 때문에 상가빌딩 수익률이 은행 정기예금 금리보다 못하다는 얘기까지 나온다. 상가 뉴스레이다 박대원 연구위원은 “상가는 8·31대책의 수혜주로 꼽히지만 가격이 너무 높아 투자 메리트가 많이 줄어들고 있다”고 지적했다. ▶앞으로 어떻게 될까= 주택시장은 당분간 하향 안정세가 불가피해 보인다. 내년 1가구 2주택자들의 양도세 중과(50%)를 앞두고 미리 처분하려는 매물이 계속 나올 것이기 때문이다. 일부 전문가는 연말까지 3~5% 정도의 하락세를 점치고 있다. 다만 수요층이 탄탄한 강남권의 경우 이미 7~8월 급매물이 한차례 팔려 하락폭이 줄어들 수 있다. 10~12월 막판 절세매물이 나올 수 있으나 이미 소화된 물량이 많아 시장에 큰 충격을 주지 않을 것으로 예상된다. 다만 수도권 외곽지역이나 지방이 타격을 받을 가능성이 있다. 가뜩이나 수요가 많지 않은 상태에서 절세매물로 시장이 경색될 수 있다. 토지시장은 침체가 더 오래갈 것으로 내다보는 전문가들이 많다. 토지시장은 상승기에도 아파트와 상가가 어느 정도 오른 뒤에 온기가 도는 등 후행 성향이 강하다. 때문에 내년 이후 주택가격이 반등한다 해도 토지시장의 활황은 기대하기 어려울 것 같다. 양도세 중과 등으로 투자를 한다 해도 남는 게 없어 투자상품으로서 매력을 잃었다. 다만 기업도시, 혁신도시 등의 개발에 따른 보상자금이 풀려 시장을 교란시킬 여지는 있다. 하지만 토지 투자환경이 좋지 않아 전국적으로 확산되기보다는 국지적인 현상에 머물 가능성이 높다. 상가의 경우 당분간 활황세를 유지할 전망이다. 금리의 인상에도 불구하고 노년층이나 여유층이 여전히 상가를 많이 찾고 있기 때문이다. 9호선 등 역세권 예정지나 서울 강남권 학원단지 등의 상가는 앞으로도 인기를 끌 것으로 보인다. 하지만 고객이 한정된 오피스텔이나 주상복합 상가나 테마쇼핑몰 등은 갈수록 투자자들의 외면을 받을 것으로 예상된다. 상가시장이 전체적으로 호조세를 띠겠지만 주택시장처럼 차별화 현상이 나타날 것이라는 얘기다.