삼성물산 건설부문이 최근 정비사업에 집중하는 모습이다. 특히 최근 서울 용산구 한남4구역 재개발 사업의 시공사로 최종 선정되면서 향후 주요 정비사업지에서의 수주 경쟁에서도 유리한 입지를 확보했다는 평가를 받고 있다.지난 1월 18일 시공능력평가 1위인 삼성물산이 2위인 현대건설을 누르고 서울 용산구 한남4구역 재개발사업 시공사로 선정됐다. 이에 따라 삼성물산은 한남뉴타운 재개발 사업에 처음으로 진출하는 데 성공했다.당시 서울 용산구 이태원동 이태원교회에서 열린 시공사 선정 임시총회에서 삼성물산이 조합원 1153명 중 675표(58.5%)를 얻어 시공사로 확정됐다. 경쟁사인 현대건설은 335표를 얻는데 그쳤다.한남4구역 수주경쟁에서 승리한 삼성물산한남4구역은 용산구 보광동 일대를 재개발해 총 51개동 2331가구 규모 아파트를 짓는 사업으로, 조합이 제시한 사업비가 1조6000억원에 육박하는 대형 프로젝트다. 한남4구역은 강북 한강변 노른자 땅으로 여겨지는 한남뉴타운 중에서도 입지가 좋은 데다 일반분양 비율이 높아 한남뉴타운 구역 내 사업성이 가장 높은 것으로 평가돼 왔다.삼성물산과 현대건설은 한남4구역 수주전에서 조합원의 수익성 극대화와 공사비 절감, 해외 유명 설계사와의 협업을 통한 한강 조망권 확보, 차별화된 커뮤니티 시설 등을 앞세워 치열한 경쟁을 벌여왔다.삼성물산은 ‘래미안 글로우힐즈 한남’ 브랜드를 제안하며 공사비 1조5695억원(평당 938만 원)을 제시했다. 조합원 1인당 2억 5000만 원의 추가 이익을 보장하고, 물가 상승분 314억 원을 전액 부담하겠다는 조건으로 조합원들에게 높은 지지를 받았다. 또 유엔스튜디오와 협력한 나선형의 원형 주동 설계와 한강 조망을 극대화한 단지 구조 역시 조합원들에게 호평받은 것으로 알려졌다.이번 수주전은 정비사업 ‘최대어’로 손꼽히는 압구정 3구역을 포함한 서울 주요 주택 재개발 사업의 전초전이라는 점에서도 그 의미가 크다. 아울러 서울대 건축학과 선후배이자 양사에서 주택통으로 손꼽히는 오세철 삼성물산 건설부문 대표이사와 이한우 현대건설 대표이사 간 경쟁으로도 해석됐다.압구정 3구역은 5800가구 규모의 50~70층 높이의 대형 마천루 아파트로 재탄생시키는 초대형 사업이다. 업계에서는 압구정 3구역 재개발이 완료되면 기존 최고급 주거단지인 서울 서초구 반포동도 밀리게 될 정도로 파급력이 클 것으로 보고 있다.삼성물산은 최근 강남권 한강변 주요 정비사업 지역인 신반포4차 시공사 입찰을 통해 수주전 참여를 공식화했다. 한남4구역에 이어 신반포4차까지 올해 핵심 도시정비사업에 적극 나서는 모습이다. 신반포4차 재건축 조합에 따르면 지난 5일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 삼성물산만 응찰했다. 앞서 지난해 말 진행한 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 삼성물산을 비롯해 대우건설, 포스코이앤씨, 현대산업개발, 금호건설, 진흥기업 등 6개사 참여했지만 실제 입찰에는 삼성물산만 단독으로 입찰했다. 조합 측은 조만간 재입찰을 위한 공고를 게재할 예정이다. 하지만 삼성물산과의 수의계약이 유력할 것으로 전망된다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 정비사업은 시공사 선정 때 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약을 체결할 수 있다.1979년 준공된 ‘신반포 4차’는 기존 1402가구를 헐고 지상 최고 49층 12개동, 1828가구로 재건축을 추진하고 있다. 조합이 제시한 총 공사비는 1조310억원, 3.3㎡당 공사비는 950만원으로 한남 4구역에 이어 정비사업 격전지로 주목받고 있다.삼성물산은 지난 1월 31일 마감된 서울 강서구 방화6구역 시공사 선정 수의계약 입찰에도 참여했다. 방화6구역 조합은 오는 22일 조합원을 대상으로 설명회를 열고 다음달 초 시공사 선정 총회를 열 계획이다. 방화6구역 재건축 사업은 서울 강서구 방화동 608의 97일대를 재개발해 지하 3층~지상 16층, 10개 동, 총 557가구를 짓는다. 삼성물산이 방화6구역 시공사로 선정되면 방화뉴타운 사업에 처음 참여하게 된다. ‘제2의 마곡’으로 불리는 방화뉴타운은 방화 2·3·5·6구역에 4300여 가구가 조성되는 사업이다. 2003년 1월 뉴타운 지정 당시 9개 구역으로 나눠 재개발이 추진됐지만 1·4·7·8구역은 사업성 등의 이유로 뉴타운 구역에서 해제됐다.정비사업 왕좌 자리 노린다그렇다면 삼성물산 정비사업에 고삐를 죄는 이유는 무엇일까. 건설업계에서는 그동안 삼성물산의 곳간을 책임진 삼성전자 반도체 공장 관련 발주 물량이 줄어들 것을 대비한 행보로 평가하고 있다.실제로 삼성물산은 올해 반도체 공장 등을 포함한 국내외 하이테크 수주 전망액으로 6조7000억원을 제시했다. 전년도 수주액인 8조2000억원 대비 18% 감소한 수준이다. 하이테크 수주액이 12조2000억원을 기록했던 지난 2023년과 비교하면 무려 45% 급감한 수치다. 아울러 올해 유독 사업성이 높은 재건축·재개발 사업장이 많은 것도 이유 중 하나로 꼽힌다. 삼성물산은 올해 정비사업 수주 목표액을 5조원으로 설정했다. 지난해 목표액 3조4000억원 보다 크게 올렸다.연임에 성공한 오세철 삼성물산 건설부문 대표 입장에서도 그동안 삼성물산이 약하다고 평가받아왔던 정비사업에서 성과를 보여줄 필요가 있는 상황이다. 특히 정부의 전폭적인 지원에 한강변·강남권 등 주요 사업지에서 재건축이 활기를 띠는 상황속에서 삼성물산도 서울 핵심지 수주를 통해 ‘래미안’ 브랜드파워 끌어올리기에 나선 것이란 분석이 나온다.삼성물산 건설부문의 ‘래미안’은 우리나라에서 가장 먼저 상표를 등록한 아파트 브랜드다. 대부분의 건설사가 아파트 브랜드를 짓는데 영어, 프랑스어 등을 사용하지만, 래미안은 한자(來美安)를 사용한 것이 특징이다. 지난 2021년에는 래미안의 새로운 비전을 제시하고 BI(브랜드 정체성)를 리뉴얼했다. 래미안 신규 BI는 기존 BI와 같이 래미안 고유의 3선과 색상은 유지하되, 래미안 한자표기(來美安)를 영문표기(RAEMIAN)로 변경했다. 래미안은 업계 최초로 서비스 브랜드 ‘래미안 헤스티아’를 도입, 입주고객에게 차별화된 서비스를 제공해 왔다. 이런 노력을 통해 래미안은 한국생산성본부가 선정하는 국가고객만족도(NCSI) 조사에서 아파트 부문 27년 연속 1위를 차지하는 등 왕좌의 자리를 굳건히 지키고 있다.

서울시는 ‘제9차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회’에서 가리봉 2구역 정비계획 결정에 대한 안건을 수정 가결했다고 12일 밝혔다.정비계획에 따라 이곳에는 12개 동, 지상 34층∼지하 3층, 용적률 347%의 주거단지가 들어선다. 공공주택을 포함해 1214세대의 주택이 공급될 예정이다. 주거 및 상업·업무 기능이 결합한 복합 주거단지를 위해 이 사업지는 준주거지역 및 제3종일반주거지역으로 상향됐다. 기존 신속통합기획안(1179세대)보다는 세대 수가 조금 늘었다.구로구 가리봉동 87-177일대는 구로공단의 배후지로 2003년 가리봉 재정비촉진지구(뉴타운)로 지정됐지만 사업이 표류하다 뉴타운 지정도 해제됐다. 이후 서울시 신속통합기획 절차를 밟아 정비계획이 결정 된 것이다. 전날 회의에서는 ‘천호 A1-1구역 주택정비형 공공재개발사업’ 정비계획도 수정 가결됐다. 강동구 천호동 467-61번지 일대인 이곳은 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정됐고 한국토지주택공사(LH)가 사업에 참여하고 있다. 정비계획은 이 일대에 지하 3층∼지하 40층, 높이 최고 125m, 용적률 최고 359.8%의 아파트 단지를 짓는다는 내용이다. 세대 수는 임대 267세대를 포함해 총 747세대다.시는 전날 회의에서 사업성을 확보하기 위해 공공 임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경했다. 공공지원민간임대주택이란 공공의 지원을 받는 대신 초기 임대료 규제 등을 받는 민간 임대주택을 말한다. 서초구 방배신삼호아파트 재건축 정비계획 변경안은 전날 회의에서 보류됐다.

오피스 시장에서 신규 업무시설 분양 소식에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 상업용 부동산 전문 프롭테크 부동산플래닛이 발표한 ‘2024년 6월 서울시 오피스매매시장 동향’에 따르면 올해 6월 서울 오피스빌딩(일반) 거래량은 8건, 사무실(집합) 거래량은 106건을 기록한 것으로 나타났고 매매금액도 상승추이를 보이고 있다고 전했다. 부동산 업계 관계자는 “지난 6월 서울시 오피스 부동산 시장 매매 거래량과 매매거래 금액이 상승률을 보여주면서 오피스 시장 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있다”며 “전국적으로 오피스 투자수익률도 증가하고 있는 상황에 수도권에서 등장하는 굵직한 업무시설로 자연스레 수요자들의 관심이 몰릴 것으로 전망된다”고 전했다.이 중 현대엔지니어링이 서울 은평뉴타운에서 공급하는 '플라이크 은평'은 지하 4층~지상 20층 규모의 연면적 7만 5000여㎡에 달하는 복합시설로, 프리미엄 오피스 447실, 섹션 오피스 190실, 숙박시설 288실, 상업시설 119실을 갖춘 프라임 오피스이다.‘플라이크 은평’은 입주자들에게 최적의 업무환경을 제공하는 커뮤니티 공간이 장점이다. ‘플라이크 은평’의 업무시설과 숙박시설 커뮤니티의 총면적은 1,900여㎡에 달하며, 일반적으로 지하에 배치되는 커뮤니티 공간을 지상 3층으로 올려 빛과 바람이 통하도록 설계되었다. 피트니스, 미디어 스튜디오, 옥외 조깅 트랙 등 23개의 다양한 시설로 구성된 고품격 커뮤니티 공간이 조성되어 있다.모든 업무시설에는 발코니를 설치해 서비스 면적을 제공하고, 4.2 m 층고 설계로 개방감을 높였다. 일부 호실에서는 북한산이나 서오릉을 바라볼 수 있는 우수한 조망권을 확보했다. 프리미엄 오피스에는 편의성을 위해 삼성 비스포크 가전제품을 제공하고, 다양한 공간 활용이 가능한 누다락 공간을 제공한다. 섹션 오피스는 입주기업 니즈에 맞춰 자유롭게 크기를 선택할 수 있다.또한 직주 근접성과 업무 효율성을 높여주는 편리한 교통망은 투자자와 실수요자 모두에게 인기다. 단지 바로 앞에는 지하철 3호선 구파발역이 위치해 있으며, 한 정거장 거리인 연신내역에서 GTX-A 노선(예정)을 이용하면 강남까지 쉽게 접근할 수 있다. 인근 외곽순환도로 통일로IC는 여의도와 상암DMC 등 주요 업무지구로의 이동을 수월하게 해준다. 여기에 은평구 불광동과 종로구 자하문로를 연결하는 은평새길(예정)이 완공되면 CBD(도심업무권역) 접근성이 크게 향상될 예정이다. 성수동에는 ‘팩토리얼 성수’, 지식산업센터 ‘서울숲 더스페이스’ 등 업무시설이 공급 중이다. 주요 오피스 거점을 도는 순환선인 2호선을 끼고 있어 교통적 장점이 있다. 강남과의 거리도 가까워 기존 IT업계 종사자 구인도 용이하다.올 하반기 마곡에는 '원그로브'(CP4), '르웨스트'(CP1), '케이스퀘어 마곡'(CP3-2) 등이 준공된다. 인천과 김포국제공항, 서울 내 핵심업무지구 등으로 이동이 편리한 데다 바이오, ICT, 제조, 화학 등 주요 산업군의 연구개발(R&D) 기능이 모여 있다. 다양한 세제 혜택이 적용되는 지식산업센터도 눈여겨볼 만하다. 포스코이앤씨가 서울 구로구 구일역 인근에서 공급하는 '오브코스 구로'는 세제 혜택이 적용되는 비즈니스 플랫폼이다. 연면적 6만175.34㎡ 지하 4층~지상 13층 규모로, 지식산업센터 584실 및 근린생활시설 23실 등으로 조성된다. 제조형 공장·업무형 등 소형부터 중형까지 다양한 면적으로 구성된 것이 특징이다. ‘오브코스 구로’는 임직원들의 편의를 높이는 특화 커뮤니티 시설도 두루 갖춰진다. 1층 로비에는 대기공간 및 휴식과 회의 시에도 사용할 수 있는 공간을 제공하고, 지상 1층과 옥상 등에는 전체 면적의 15%에 달하는 녹지공간을 마련할 계획이다. 미래차 산업특구로 지정 예정인 평택항 인근에는 지식산업센터 '평택 오션센트럴비즈'가 분양 중이다. 대우건설이 시공을 맡은 평택 오션 센트럴비즈는 지하 2층~지상 40층, 2개 동, 연면적 약 24만㎡ 규모다. 평택항은 매년 전국 물동량 상위권에 속하며, 단기간 반도체와 자동차 산업의 중심로 변하고 있다. 이에 다양한 비즈니스에 맞춰 인근의 오피스 수요는 증가될 것으로 업계는 예측하고 있다.

서울시 양천구 목동6단지가 재건축에 들어간다. 목동택지 14개 단지 중 가장 먼저 재건축을 시작한다. 서울시는 따르면 3일 제6차 도시계획위원회 수권분과소위원회를 열어 ‘목동6단지 아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비계획 지정·경관 심의안’을 수정 가결했다고 4일 밝혔다.심의에 따라 목동6단지는 용적률 299.87%를 적용받는다. 최고 49층 이하 15개 동, 2173세대(공공주택 273세대)로 탈바꿈한다.목동택지개발지구 관문 지역에 있는 목동6단지는 안양천, 이대목동병원, 목동종합운동장 등과 도시 기능이 연결돼 있다. 지상 공원화를 조성 중인 국회대로와도 접해있다. 서울시는 단지 북측 도로인 목동동로와 서측 목동동로18길은 각각 5ｍ, 4ｍ 넓혀 자전거·보행 이용률이 높은 주민의 편의성을 최대화할 계획이라고 설명했다. 또 단지 동측과 남측에 경관녹지 2곳을 연결해 보행-녹지 네트워크를 강화한다.마이스(기업 회의·포상관광·컨벤션·전시) 단지로 개발 예정인 목동종합운동장·유수지와의 연결을 위해 국회대로 상부에는 입체 보행육교를, 접근성을 높이기 위해 안양천 인근에는 엘리베이터를 설치하기로 했다. 한병용 서울시 주택실장은 “이번 목동6단지 재건축으로 다른 단지도 탄력을 받아 목동지구 전체의 주거환경이 크게 개선될 것으로 기대한다”고 말했다.용산구 청파동1가 89-18번지 일대의 ‘청파2 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정안’도 3일 위원회에서 수정 가결됐다.서울역과 인접한 대상지는 뉴타운, 도시재생, 공공재개발 등을 진행했음에도 주거 환경이 획기적으로 개선되지 못했다는 평가를 받았다. 건물과 도로 등 기반시설이 노후화 하면서 노후주택 비율도 70%로 조사됐다. 이번 심의에 따라 대상지에는 지하 2층∼지상 25층, 1905세대 규모의 아파트가 들어선다. 일대 구릉지로 인한 열악한 통행 여건을 고려해 대상지 동쪽과 서쪽을 연결하는 도로를 신설한다. 단지 남측에는 선형공원인 ‘푸른언덕길 공원’을 계획해 남산으로 열린 통경축을 확보한다는 계획이다. 한 실장은 “이번 결정에 따라 낙후한 도심부 주거지의 개발과 함께 서계·공덕·청파 일대를 하나의 지역으로 통합 계획한 신속통합기획의 실현도 탄력을 받을 것으로 기대한다”고 말했다.

최근 서울 대학가를 중심으로 오피스텔 월세 시장 분위기가 온기를 보이고 있는 가운데 ‘1.10대책’에 따라 수혜를 입을 수 있는 오피스텔이 인기를 끌고 있다. 정부가 올해 1월 10일 발표한 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설경기 보완 방안’에 따르면, 올해와 내년 2년간 준공되는 60㎡ 이하, 수도권 6억원•지방 3억원 이하의 소형 신축 주택(아파트 제외)을 매입하면 취득세•양도세•종합부동산세 산정 시 주택수에서 제외된다.‘1.10 대책’ 수혜를 받는 교통과 임대, 생활, 복합 등 4대 프리미엄을 갖춘 브랜드 오피스텔 ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’가 선착순 분양을 진행 중이다.외대 바로 앞 1~2인 가구가 살기 적합한 평면 구성으로 대학생, 직장인 수요를 기대할 수 있는 ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’는 서울 동대문구 이문동 일원에 위치하며, 지하 4층~지상 25층 1개동, 전용 24~52㎡ 총 594실로 조성된다. 이 중 584실이 일반분양 물량이다. ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’는 먼저 풍부한 임대 프리미엄을 갖춰 투자가치가 높다는 평이다. 바로 앞 한국외대를 비롯해 경희대, 시립대, 광운대 등 5km 내 13개의 대학과 다수의 종합병원 등이 위치해 있어 대학생, 교직원 등 많은 수요를 누릴 수 있기 때문이다.여기에 단지 내 오피스텔과 공동주택을 합한 총 4,915가구/실의 고정 수요를 확보한 것은 물론, 인근 이문•휘경뉴타운 약 1만여 가구 규모의 주거 배후수요도 기대해볼 수 있다.교통 프리미엄도 큰 장점이다. 서울 지하철 1호선 외대앞역이 바로 맞닿아 있으며, 인근 신이문역도 걸어서 가깝게 이용할 수 있는 더블역세권이다. 거기에 9개 노선이 통과할 예정인 청량리역이 2정거장 거리다. 차로 5거리에 동부간선도로로 진입할 수 있어 강남권으로의 접근성도 수훨하다.생활 프리미엄도 갖췄다. 롯데백화점 청량리점, 코스트코 상봉점, 홈플러스 상봉점, 경희의료원, 삼육서울병원, 이문체육문화센터, 이문 어린이도서관, 주민센터 등 각종 생활 인프라도 풍부하다. 또한 단지 앞으로 중랑천이 흐르고, 뒤편으로는 천장산과 의릉이 펼쳐져 있는 배산임수 입지로 쾌적한 주거생활이 가능하다. 여기에 단지 인근 3개 공원이 위치해 있고 생태연못, 분수대, 주민운동시설, 휴게정원, 단지 내 산책로 등 이문 아이파크 자이 공동주택의 조경시설을 함께 이용할 수도 있다.4,915세대 대규모 단지 이문 아이파크 자이 대단지 맨 앞에 위치해 있어, 영화관 입정 등이 계획돼 있는 메가 쇼핑몰을 단지 안에서 누리는 원스톱 복합 프리미엄도 누릴 수 있다. 높은 미래가치도 기대된다. 서울시와 동대문구가 단지 인근 홍릉 일대에 홍릉 R&D 지원센터 및 첨단의료기기 개발센터 조성사업을 진행중이다. 동대문구는 특히 이 일대를 '홍릉 바이오 허브 밸리'로 조성해 관련 기업과 연구기관 등을 대거 유치하겠다는 방침으로, 세제지원 등의 각종 혜택이 주어지는 특정개발진흥지구 지정도 추진할 계획이어서 향후 근로수요도 대거 발생할 전망이다.특히, ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’는 ‘1.10 대책’의 최대 수혜단지로 주목 받고 있으며입주 예정 시기는 2025년 11월이다. 이문3재정비촉진구역주택재개발정비사업조합이 시행하고 HDC현대산업개발과 GS건설이 시공하는 ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’의 분양홍보관은 서울특별시 동대문구 이문로 174번지에 위치해 있다.

부동산 전문가가 난립하는 요즘, 주택정책의 목표와 현실을 두루 이해하고 이야기하는 전문가는 많지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이 같은 측면에서 통합적이고 합리적인 시각을 갖춘 몇 안 되는 전문가에 속한다. 그가 ‘서울시 주택시장 전문가 자문위원’을 비롯해 지자체 건축·경관 위원직을 다수 맡고 있는 데는 이 같은 역량이 작용했다.지난 7월부터 개정된 서울시 조례가 시행되면서 도시정비시장은 전환점을 맞이하게 됐다. 이은형 연구위원이 이번에 시행된 조례를 통한 서울시의 정책목표와 조례 시행에 따른 시장영향에 대해 분석했다.Q. 지난달 개정 조례 시행으로 인해 조합방식 정비사업도 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해졌다. 서울시가 기대하는 이번 조례 시행의 효과는 무엇일까?A. 지금 서울시는 시공사 선정시점을 더 앞당김으로써, 재건축·재개발 사업의 전반적인 속도를 빠르게 하려한다. 오세훈 서울시장의 역점 사업인 ‘신속통합기획’ 역시 핵심 내용은 사업기간 단축이다. 또 다른 신통기획의 강점은 공공이 사업진행 초기부터 가이드라인을 제시함으로써 서울시 여건에 적합한 최종적인 결과물을 빠르게 만들어낼 수 있다는 것이다.이번 조례는 사업기간을 줄이는 또 다른 방법으로서 시공사 선정시점을 앞당겼다고 보면 된다. 종전 조례 하에서 조합이 도시정비사업을 하려면, 사업시행계획 인가까지 관공서에서 필요한 인허가를 다 받은 뒤 시공사 선정을 하라는 식이었다. 이 인허가를 받는 데까지 기간이 오래 걸리고 전반적인 사업 기간이 더욱 길어진다. 이 과정에서 내부 갈등이 발생하면 사업은 더 늘어지고 그만큼 조합원 분담금이 불어나는 구조다.정비사업에서 전문가는 조합이 아닌 시공사다. 국내 시공사들은 설계와 시공에서 모든 역할을 주도적으로 담당할 수 있다. 조합 입장에서는 사업 진행 과정에서 비용부담이 발생할 수밖에 없는 데 시공사가 빨리 선정되면 자금조달을 통해 부족한 비용을 충당하게 된다. 무엇보다 재건축, 재개발 사업으로 인한 최종 성과물의 가치를 높이는 방법은 브랜드 아파트를 내놓는 것이다. 따라서 어떤 건설사를 시공사로 선정하는 지가 현재 조합들에겐 중요한 문제다. 이 문제가 빠르게 해결되면 조합 내부에서도 사업 추진을 위한 동력이 생긴다.Q. 그렇다면 서울 내 주요 정비사업 중 가장 수혜를 볼만한 곳은 어디라고 생각하는가? A. 원칙적으로는 지금 사업시행인가를 받지 못한 상태에서 조합이 만들어졌거나 만들려는 곳이 모두 해당된다. 그리고 신속통합기획에 참여하면 정비구역 지정 등 사업초기 과정이 기존보다 대폭 빨라진다. 그러면 이번 조례 시행이 신속통합기획 참여 유인 요인이 될 수 있다.하지만 현실적으로 정비사업 수혜를 볼만한 곳은 경제력을 갖춘 곳이면서 사업비 충당도 가능한 곳이 될 가능성이 높다. 코로나19 확산 이후 공사비가 높아진 상태에서 부동산 경기는 침체에 들어섰다. 이에 미분양 가능성이 없으면서 높은 공급가격에 분양이 가능하고, 높은 분담금도 어느 정도 부담할 수 있는 조합만이 사업을 신속하게 추진할 수 있지 않을까 생각한다. 수혜지역으로는 재건축의 경우 압구정, 여의도 등이, 재개발은 한남뉴타운이 될 것 같다. Q. 오세훈 시장이 전 임기시절 전략정비구역으로 지정했던 지역에 대한 지구단위계획이 속속 나오고 있다. 이번 조례 시행과 서울시의 도시계획이 어떤 시너지를 낼 것으로 보는가?A. 서울시장 임기는 도시를 재정비하거나 도시의 미래상을 새롭게 세우기엔 너무 짧다. 때문에 현재 서울시가 내놓고 있는 도시계획은 오 시장 전 임기 당시 플랜과 연장선상에 있다고 본다. 과거 계획을 바탕으로 보면 과거 오 시장의 ‘한강 르네상스’는 서울시 전 지역에 대해 층고제한을 풀고 스카이라인을 바꾸려 한 목적에서 나온 플랜이 아니었다. 실제 개념은 도보 접근성이 높고 개발할 만한 곳 일부를 거점지역으로 정해 대중이 모일 수 있도록 개발하자는 것이다. 당시 규제완화는 이 거점지역 일대 아파트에 한해 토지를 기부채납 받고 그 반대급부로 재건축 시 단지 고급화를 위해 층수 제한을 풀어준다는 취지였다. 기부채납 부지는 기존 한강공원과 연계해 대중이 이용할 만한 여건을 갖춘 장소로 개발할 계획이었다. 현재 서울시는 수변 개념을 한강 중심에서 지류까지 확대할 방침이다. 주거지에서 인접한 하천을 한강보다 더 자주 방문하는 서울시민도 많다. 이에 동네 하천을 비슷한 방식으로 부흥시키겠다는 얘기다. 다만 이번에도 재건축을 한다고 해서 용적률, 층수규제를 모두 풀어준다는 의미는 아니다. Q. 이번 조례 시행에 따라 주택 소비자와 공급자에게 각각 어떤 영향이 미칠까?A. 주택공급은 호황기에 갑자기 늘고 불황기에 갑자기 감소하는 형태가 매번 반복될 수밖에 없는 구조다. 당장 부동산 경기침체로 주택공급이 급감해 문제가 되리란 우려가 많다. 그렇지만 실수요자들을 위해 주택은 시간을 두고 꾸준히 지어 공급하는 게 맞다. 그런 맥락에서는 이번 조치가 맞는 방향이다. 시 의도대로 재건축, 재개발 사업기간을 당기면 불황기에도 이른 시기에 분양을 하는 곳이 생길 가능성이 크다. 건설사 입장에선 서울시 핵심 재건축, 재개발 사업을 빨리 확보할 수 있다는 측면에서 장점이 있다. 사업 초기에는 자사 자본이 크게 묶이지 않고 공사비도 착공 시 물가상승률 등을 적용하도록 하는 규정이 계약서에 명시되므로 리스크가 크지 않다. 특히 특정 지역에서 첫 사업 수주를 한 시공사는 일명 ‘선점 우위 효과(First Mover Advantage)’에 따라 주변 다른 정비사업 수주전에서 유리한 고지를 점하게 된다. 이런 측면에서 이번 조례 시행 후 건설사 간 경쟁이 치열해질 것으로 보인다. Q. 재건축, 재개발 사업 촉진으로 부동산 시장이 과열될 것을 우려하는 의견도 있다. A. 단순히 주택가격 상승을 우려해 노후·낙후지역 재정비를 막는다면, 그것이 누적되면서 향후 문제가 될 수 있다. 지금 개발하면 가격이 오르는데, 미래에 개발하면 가격이 오르지 않는다는 보장이 있을까? 집값 때문에 개발을 눌러버리면 지금처럼 노후 아파트는 쌓여있는데 새 아파트는 공급이 안돼 집값이 오르는 상황이 될 수 있다. 더구나 주거지역은 집값만이 아니라 거주민의 정주환경이란 맥락에서 접근할 필요성이 크다. 또 이 같은 특성은 공공성과도 연관된다. 다만 일부 재개발 지역의 젠트리피케이션 위험은 고려해야 할 부분이다. 박원순 전 시장 임기동안 도시재생은 지나치게 개발을 배제한 한편, 젠트리피케이션을 방지한다는 취지에서는 서민 정책과 부합하는 측면이 있었다. 원래 도시재생은 재건축, 재개발을 포괄하는 개념이다. 너무 개발만능 또는 개발배제 등 한쪽으로 정책방향이 기울면 좋지 못하다. 시기적으로 꾸준히 필요한 곳에 주택이 공급될 수 있도록 도시재생이 원래 개념을 찾을 수 있기를 바란다.

올해 3월 개정된 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 제77조(시공자 등의 선정기준)가 지난 7월 시행되면서 서울 도시정비사업 시장이 꿈틀거리고 있다. 해당 조례 시행에 따라 신탁방식 정비사업 외에는 사업시행인가 이후로 정해졌던 서울 재건축, 재개발사업도 시공사 선정 시기를 조합설립인가 이후로 앞당길 수 있게 됐기 때문이다. 오세훈 서울시장의 야심작인 ‘신속통합기획’을 통해 정비구역 지정 및 정비계획 수립 또는 변경 과정에 소요되는 기간이 대폭 줄면서 새롭게 시행된 조례와도 시너지를 내고 있다.이에 따라 그동안 각종 규제 등으로 사업진행이 늦어졌던 일부 재건축, 재개발 ‘대어’들이 이르면 올해 하반기부터 시공사 선정에 나서며 사업추진에 박차를 가할 전망이다. 유명 건설사들 또한 지난해 하반기 부동산 업계를 덮친 금리인상 여파에도 불구하고 ‘보장된 미래 먹거리’인 대형 정비사업을 포기하지 않고 앞 다퉈 수주경쟁에 참전할 것으로 예상된다.정비업계 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지금까지 톱티어(Top-tier)급 1군 건설사들이 선별수주를 해왔던 데는 경기가 침체된 상황에서 리스크 관리 차원도 있었겠지만 이번 조례안 시행에 따라 압구정, 성수, 목동 등 핵심 정비사업의 시공권 입찰을 기다리며 출혈경쟁을 피했던 부분이 크다”면서 “이르면 올 연말 한남뉴타운에서 시작된 수주전이 내년부터 타 지역에서도 진행되며 본격화할 것”이라고 전망했다. 한남·성수에서 압구정으로…옮아가는 열기아직 사업시행인가를 받지 못한 모든 서울시 소재 도시정비사업이 이번 조례 개정에 따른 수혜를 입게 된다. 시장에서 특히 주목하고 있는 지역은 서울 한강변 중심이라는 검증된 입지를 품고 있음에도 사업이 비교적 초기단계에 머물러 있는 압구정, 여의도, 성수다. 2009년 오세훈 시장의 전 임기 당시 한강변 전략정비구역으로 지정됐던 이들 지역 내 재건축, 재개발 사업은 이후 금융위기에 따른 주택경기 침체, 층수규제 등 문제로 10년 가까이 지연됐다.여의도 내 많은 재건축 단지들이 신탁방식으로 사업을 진행하고 있는 데엔 이 같은 배경이 작용하고 있는 것으로 알려졌다. 대부분의 부동산 소유주들 연령대가 높은 상황에서 시공사 선정을 비롯한 각종 절차를 앞당길 수 있는 신탁방식을 선호하는 분위기가 조성됐다는 얘기다. 지난 1일 KB부동산신탁이 시공사를 대상으로 개최한 여의도 한양아파트 현장설명회에는 10개 업체가 참석해 서울 핵심지역 정비사업 시공권 수주에 대한 건설사들의 관심도를 짐작케 했다. 이에 따라 연내 조합설립을 바라보고 있는 여의도 대교아파트를 비롯해 압구정 특별계획구역, 성수전략정비구역 등 주요 조합방식 정비사업 역시 멀지 않은 기간 내 시공사 선정이 가능할 전망이다. 압구정 2~5구역 조합은 지난달 신속통합기획안이 확정됨에 따라 설계사 선정 등 정비계획 입안 절차를 받고 있다. 이미 건축심의 단계였던 성수 1~4지구는 바뀐 서울시 규제에 따라 층수 상향을 위한 건축계획안 제출을 계획 중이다. 자금 수혈 받은 조합, 사업에 박차 가하나이들 정비사업의 본격적인 시공사 선정 시기는 내년으로 예상된다. 한 정비사업 관계자는 “시공사 선정을 위해 서울시가 엄격하게 검토하는 것으로 유명한 입찰도서 등 관련 서류를 준비하는 데만 두어 달이 걸리는 게 일반적”이라며 “압구정, 여의도 조합들이 시공사 선정을 내년 중으로 계획하고 있는 것은 맞다”고 설명했다. 김제경 소장은 “각 조합이 각종 인허가를 위한 사업비 조달 측면에서 시공사 선정을 앞당겨준 이번 조례 시행을 반기는 것은 맞다”면서도 “아무리 빨라도 일부 정비사업이 올해 10월이나 11월 시공사 선정을 진행할 수 있고 통상 연말에는 시공권 입찰을 진행하지 않기 때문에 대부분 조합은 일정을 내년으로 계획할 것”이라고 분석했다. 올해 하반기 시공사 선정 이벤트가 가능한 핵심지 정비사업은 이미 사업이 상당부분 진행된 한남뉴타운 재개발구역들이다. 사업시행인가를 마친 한남뉴타운 2구역과 3구역이 최근 몇 년 새 시공사 선정을 마친 상태에서 아직 사업시행인가를 받지 않은 4구역과 5구역은 시공사 선정을 앞당길 수 있게 된 것이다. 한남뉴타운은 성수전략정비구역과 함께 향후 강북 한강변 부동산을 이끌 대장주로 불린다. 이중 한남4구역과 5구역은 향후 신분당선 서북부연장선 정차역(가칭 동빙고역)과 인접해 있고 사업 규모 대비 조합원 수가 적어 사업성이 높다는 점에서 더욱 주목받고 있다. 지난달 24일 서울시 교통영향평가를 통과한 한남4구역은 인근 한남3구역을 수주한 현대건설과 삼성물산, GS건설, 포스코이앤씨 등 1군 건설사들의 관심을 받고 있는 것으로 알려졌다. 한 건설사 관계자는 “이번 변경 조례 시행으로 조합은 시공사로부터 조기에 자금조달을 받을 수 있고 건설사 입장에선 상징성 있는 핵심지역 정비사업을 조기에 선점할 수 있는 기회를 얻게 된 것은 사실”이라면서 “다만 경쟁이 이제 막을 올리는 시점에서 격화되며 정비시장이 혼탁해지고 있는 것은 아닐지 우려된다”고 강조했다.

6월 26일 한국부동산원 청약홈 서버가 일시적으로 마비됐다. 서울 동작구 소재 ‘흑석리버파크자이’ 당첨 취소 물량 등 두 개 가구에 대한 무순위청약이 진행됐기 때문이다. 이날 전용면적 59㎡ 타입 1층 가구와 84㎡ 타입 2층 가구 입주자 모집에는 총 93만여명이 몰렸다. 그중 59㎡ 타입에만 82만9804건이 접수돼 “로또 복권보다 경쟁률이 높다”는 우스갯소리까지 나올 정도다.올해 초 강동구 소재 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온) 일반분양 이후 달궈지기 시작한 청약시장이 하반기에 접어들며 본격적으로 불붙을 전망이다. 실수요자 선호도가 떨어지는 둔촌주공 초소형 전용면적 39㎡까지 단기간에 계약 마감된 이후 비(非)강남권에서도 양호한 청약 경쟁률이 계속 등장했기 때문이다. 특히 오는 하반기에는 ‘강남3구’(강남·서초·송파) 유명 단지가 본격 일반공급에 나설 것으로 예상돼 청약 열기가 강남으로 옮아가며 강력해질지 주목된다. 문 여는 이문, 기다리는 청담부동산 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 하반기 서울 일반분양 물량은 8800여가구가 될 것으로 예상된다. 1000가구 이상 대단지 아파트 중 비교적 일반공급 일정이 빠른 곳은 이달 청약 예정인 이문·휘경뉴타운 소재 ‘래미안 라그란데’(이문1구역 재개발)다. 총 3069가구에 달하는 래미안 라그란데는 단지 규모만큼 일반공급 가구 수도 많은 편이다. 해당 조합 및 업계에 따르면 래미안 라그란데 일반공급 물량은 920가구에 달한다. 공급 타입 또한 전용면적 52㎡ 소형부터 114㎡ 대형까지 다양하다. 해당 단지는 지난 4월 시장에 나온 ‘휘경 자이 디센시아’(휘경3구역 재개발)가 평균 약 52대 1 경쟁률로 ‘완판’(완전판매)에 성공한 데 힘입어 준수한 분양 성적이 예상된다. 이문·휘경뉴타운은 최근 수도권광역급행철도(GTX) C노선과 맞물려 진행되는 청량리역세권 개발의 수혜지다. 대부분 구역이 1군 건설사 브랜드의 대단지로 조성되고 있는 것 역시 강점이다. 삼성물산은 이미 ‘웰컴라운지’를 열고 분양 홍보를 하고 있다. 9월에는 HDC현대산업개발과 GS건설이 컨소시엄으로 시공하는 총 4321가구 규모 이문3구역이 1641가구 물량을 내놓을 예정이라 1만 가구 이상 미니 신도시로 거듭나고 있는 이문뉴타운이 다시 한 번 주목 받을 것으로 예상된다. 이보다 규모가 작지만 입지가 좋은 단지도 수요자들의 관심을 받고 있다. 대표적인 곳이 용산역 전면에 위치한 국제빌딩주변 제5구역 재개발 ‘용산 호반써밋 에이디션’이다. 국제빌딩주변 5구역은 도시정비형 재개발 사업으로 진행돼 오피스텔과 판매시설을 갖춘 주상복합을 조성하게 되며 이달 공급할 아파트 물량은 총 110가구 중 90가구에 불과하다. 7월에는 ‘준강남’ 입지 아파트도 청약자들을 기다리고 있다. 동작구에선 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’(상도11구역 재개발) 771가구 전체가 후분양으로 나온다. 강동구 천호동에선 ‘e편한세상 강동 프레스티지원’(천호3구역)와 ‘천호더샵센트럴시티’(천호4재정비촉진구역)도 공급된다. 천호동은 한강과 인접하고 둔촌동, 성내동과 함께 강동 최고 입지를 자랑하는 곳이나 주거시설 노후화로 저평가 받았던 곳이다. 이 일대 낡은 주택가가 정비사업을 통해 브랜드 아파트 타운으로 거듭나고 있어 지역 가치가 더욱 높아질 것으로 예상된다.‘재건축 메카’ 반포에 쏠리는 눈수요자들의 눈길을 끄는 단지는 강남 핵심지역을 차지하고 있는 ‘청담 르엘’(청담삼익아파트 재건축)이다. 압구정, 삼성동과 인접한 강남구 청담동은 고급 상권 및 주택가가 형성돼 전국적인 부촌으로 알려졌으나 그동안 아파트 공급이 뜸했다. 리모델링을 통해 2014년 재탄생한 ‘청담 래미안 로이뷰’와 ‘청담 아이파크’는 일반분양이 없었고 청담동에는 2012년 입주한 708가구 규모 ‘청담 자이’ 이후 이렇다 할 신규 아파트 공급이 없었다.청담동 한강변을 끼고 있는 청담삼익아파트는 총 1261가구 청담 르엘로 거듭날 예정이다. 이 같은 규모는 청담동 단지 중 유일하다. 단지는 전용면적 49~151㎡로 구성되며 이중 176가구가 일반공급 물량으로 나올 전망이다. 시장에선 위치에 비해 물량이 적다는 이유로 이미 높은 경쟁률을 예상하고 있다. 강남 3구에선 신반포22차, 잠실진주, 도곡삼호, 신반포15차, 방배6구역 등이 나란히 공급을 앞뒀다. 한편 청담 르엘뿐 아니라 잠실 진주아파트 등 일부 단지는 문화재 발견, 토지정화, 공사비 재협상 문제 등으로 청약 일정이 불확실한 상태다. 하지만 조합이 급등하는 금융비용과 공사비 등을 감안해 분양을 서두를 가능성이 높아 늦어도 내년 상반기에는 공급될 것으로 예상된다. 현재 조합원 분양신청을 받고 있는 ‘신반포 메이플자이’(신반포4지구) 역시 늦어도 내년 상반기 분양이 가능할 전망이다. 이보다 일정이 늦은 반포1단지 3주구와 1·2·4주구 재건축사업의 아파트 공급 시기에도 관심이 쏠리고 있다. 지난 몇년간 ‘신반포’ 재건축 단지들이 강남권 분양시장을 이끌었다면, 일명 ‘구반포’를 상징하는 두개 단지가 바톤을 잇게 된다. 반포1단지 3주구와 1·2·4주구는 기존에 사업성이 높은 저층으로만 구성된 데다 치열한 접전 끝에 시공사를 선정했다는 점이 널리 알려지며 완공 시 지금껏 볼 수 없는 고급 신규 아파트가 들어설 것으로 기대된다.

가처분 신청 승소로 곧 관리처분인가의 고비를 넘게 된 한남3재정비촉진구역(한남뉴타운 3구역)이 다음 단계인 층수 상향을 위한 설계변경 작업에 박차를 가할 전망이다.31일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 지난 26일 서울행정법원이 한남3구역 상가 조합원 11인이 제기한 ‘총회결의 효력정지 가처분 신청’에 대해 올해 2월 일부 인용했던 판결을 뒤집고 취소 결정을 내렸다. 이에 오는 6월 관리처분 인가를 받을 것으로 예상되는 한남3구역 조합이 본격적으로 중대 설계변경 절차에 들어갈지 주목된다. 조창원 한남3구역 조합장은 “중대 (설계)변경은 항상 우리 조합원들의 염원”이라며 “현재 합동사무실을 운영하면서 조합 소속 엔지니어들과 현대건설, 설계업체, 도시계획업체가 관련 사항을 협의 중”이라고 밝혔다. 조 조합장은 “아직 관리처분 인가가 나지 않았기 때문에 서울시와 구체적으로 협의할 단계는 아니나 관리처분 인가 이후 재정비촉진계획 변경을 위한 업무를 진행할 것”이라고 설명했다. 현재 한남3구역을 비롯한 한남뉴타운 지역은 남산 경관보호를 위해 90m 고도제한에 묶여 있다. 때문에 기존 지형의 고도가 높은 구역일수록 이에 반비례해 층수가 낮아질 수밖에 없다. 한남3구역 사업시행계획에 따르면 해당 구역은 현재로선 최고 22층으로 재개발 될 예정이다. 한남3구역 건폐율(대지면적에서 건물이 차지한 면적의 비율)은 약 42%에 이른다. 조합 차원에서 서울시와 협의를 준비하는 한편, 일부 조합원들은 층수 상향을 통한 설계변경을 위한 집단행동까지 불사할 계획이다. 지금처럼 층수가 낮은 상태에서 용적률에 맞춰 건폐율이 높은 아파트를 설계하면 동 간격이 좁아 쾌적하지 못한 주거지가 되기 때문이다. 층수가 높아지면 동 배치를 통해 한강조망 가구가 늘면서 사업성 또한 좋아질 수 있다. 한 한남3구역 조합원은 “한남2구역 시공권을 수주한 대우건설도 높이 118m 설계변경을 공약으로 내세웠듯, 한남3구역도 설계변경이 필요하다고 본다”면서 “서울시가 압구정, 여의도 등 같은 한강변 재건축 단지의 층수규제를 완화했으므로 한남뉴타운 역시 박원순 전 시장 이전 기준인 120m로 고도제한을 완화해야 한다”고 주장했다.이 같은 고도제한 완화 및 설계변경 가능성에 대해 전문가 의견은 엇갈린다. 한 도시정비업계 관계자는 “고도제한 문제는 그때그때 기준이 달라 가능성이 없다고 보기는 어렵다”면서 “다만 재정비촉진계획 변경은 말 그대로 ‘촉진’을 위해 건축심의 과정과 달리 도시재정비위원회를 통해 신속하게 진행되는 측면이 있는데 기존 90m였던 높이를 120m로 높이는 변경은 경미한 변경에 속하지 않아 시일이 걸릴 것”이라고 분석했다.반면 한 부동산 전문가는 “1990년대 김영삼 정부 당시 남산의 경관을 해친다는 이유로 남산 중턱에 있던 외인 아파트를 폭파해 철거해버린 뒤로 서울시 도시계획에서 남산 경관을 위한 규제는 매우 엄격하게 적용돼 왔다”고 강조했다. 이 전문가는 “여의도, 압구정, 성수 등 오세훈 서울시장 전 임기 당시 전략정비구역으로 지정됐던 지역은 평지이고 시민들 접근성이 높아 유동인구 증가를 통한 한강변 활성화 가능성이 높다”며 “반면 한남뉴타운은 언덕이 많은 주거지에 불과해 오 시장의 도시계획 상 층수 완화 대상이 아닐 것”이라고 전망했다.

각종 개발사업에서 ‘강남급’이라는 수식어를 붙이는 경우가 많다. 아파트 도시, 학원가, 명품쇼핑가, FIRE업종(금융·보험·부동산)이 채운 오피스빌딩 등 강남이 갖고 있는 상징성을 한두 개 잡아 모방하는 방식이다. 이런 모방은 일단의 건물개발에서부터 신도시개발에 이르기까지 다양하게 적용되는데 종종 이런 네이밍이 마케팅 전략으로 먹히기도 한다. 강남 외형 모방하는 ‘강남급 신도시’‘강남급’이라는 표현은 판교개발의 방향을 논의하면서 시작되었지만 점차 판교를 포함한 수도권 2기 신도시 개발계획 전반에 ‘명품신도시’, ‘자족형신도시’를 포괄하는 대표 수식어로 자리잡게 된다. 그 이유는 2기 신도시 개발부터는 주택의 양적 부족이 아니라 질적 부족, 즉 주택과 거주지에 대한 사람들의 선호가 선명해지는 시기였기 때문이다. ‘강남’이 갖는 상징성은 이 같은 주거 선호를 유발하는 기준으로 시장에서 통하게 됐다. 2기 신도시 개발 논의가 시작되던 2000년대 초에는 강남에 재건축 붐이 시작되면서 서울 집값이 불안해졌다. 이때부터 1기 신도시에 정착한 사람들이 서울 재건축 붐을 타고 다시 서울로 유턴하려는 움직임도 일어나기 시작했다. 과거 1기 신도시 개발이 서울 전체의 주택수요를 분산시키려는 필요에서 이루어졌다면 2기 신도시는 이처럼 ‘강남으로 쏠리는 수요 집중’을 해소하려는 목적에서 개발됐다. 정치적, 정책적으로 강남을 의식했기에 입지(주로 수도권 남부), 계획기준(녹지비율 등), 첨단 업무기능과 중대형 아파트 배치 등 주거시설 고급화가 2기 신도시 개발 과정에서 강조됐다. 신도시가 강남에서 가장 손쉽게 모방할 수 있는 부분이 바로 아파트의 명품화다. 특히 2000년대 초는 1998년 폐지된 분양가 상한제 영향으로 아파트의 고급화와 브랜드화가 본격화되기 시작한 시기여서 주택 소비자들도 ‘명품 아파트’에 대한 관심도가 높았다. 정부도 모든 계획기준을 1기 신도시보다 ‘더 좋게, 더 쾌적하게’로 세웠다. 2기 신도시에는 1기 신도시보다 더 많은 녹지비율을 적용하고, 산업용지 등 자족기능을 늘리는 대신 상가비율은 축소했다. 아파트 층수는 2기 신도시가 훨씬 고층이지만 전체 용적률로 보면 2기 신도시가 1기 신도시와 비슷하고 인구밀도는 오히려 1기 신도시보다 낮다. 건폐율을 낮추면서 개방성을 높인 결과다. 그런데 딱 한 가지 문제가 있었다. 그것은 바로 입지였다. 강남이 갖는 여러 상징성 중 가장 큰 것은 사통팔달의 교통허브라는 것이었다. ‘강남급’이라는 의미에서 강남으로의 접근성을 빼놓을 수 없다는 뜻이다. 그렇지만 2기 신도시는 판교, 위례를 제외하고는 1기 신도시보다 강남에서 더 멀리 떨어져 있으며 자족기능을 확보해 성공한 사례 역시 판교와 광교 정도다. 신도시는 무수히 강남을 모방했지만 결국 ‘강남’이 아닌 ‘강남급’에 머물러야 했다. 외형만 따라했을 뿐 강남개발을 완성으로 이끌었던 기능이전과 도시경쟁력은 이식이 불가능했다. 강북의 강남 따라잡기, 뉴타운 사업강남모방은 서울 내부에서도 이루어진다. 2기 신도시가 서울 외곽에서 강남을 모방하는 신개발 수단이었다면 뉴타운 사업은 서울 강북을 강남처럼 탈바꿈 시키려 했던 시도였다. 뉴타운(재정비촉진지구)사업은 MB정부의 정책으로 오해하는 경우가 많은데 처음 시작은 참여정부 당시 서울 강남북 균형개발차원에서 검토됐다. 강남이 중심이 되었던 재건축 사업을 억제하는 대신 상대적으로 낙후된 강북 지역에 재개발 사업을 계획적으로 추진하기 위해 도입된 개념이었다. 당시 강북 재개발 사업은 학교나 공원 등 각종 인프라 시설의 설치를 회피하기 위해 법정 세대기준을 밑도는 소규모 개발이 난립하던 시기였다. 예를 들어 초등학교 설립기준이 300세대 이상이었다면 재개발 사업주체들은 299세대로 사업지구를 쪼개어서 개발했다. 그 결과 연접지구를 포함하면 총 1000세대가 넘는 주택단지들이 들어서는데 학교는 한 개도 세워지지 못하는 경우가 발생한다. 정말 난개발이었다. 이들 사업지구를 연합하고 각종 기반시설을 설치하기 위한 ‘규모의 경제’를 만들어 주기 위해 사업단위를 대규모로 확대한 것이 바로 뉴타운 사업이었다. 강북 재개발은 뉴타운 사업 이전과 이후로 나눌 수 있다. 은평뉴타운 등에 저층고밀단지가 개발됐고 강남에서만 찾아볼 수 있는 브랜드 아파트가 강북에서도 공급되는 등 뉴타운 사업은 전반적인 아파트 단지 고급화에 기여했다. 정부가 뉴타운 지구 지정을 너무 남발하면서 주택가격이 급등하고 추후에는 지구지정을 취소하는 등의 부작용을 겪기도 했지만, 강북 재개발 사업에서 뉴타운 사업은 대대적인 ‘강남 따라잡기’의 일환이었고 성과도 있었다. 그러나 박원순 전 서시장이 서울시장으로 등극하면서 서울의 도시정책은 강남 따라잡기에서 강남과의 차별화로 노선을 달리하게 된다. ‘도시재생’이 바로 그것이다. 인구가 감소하며 쇠퇴하는 지방도시를 살리기 위한 수단이었던 도시재생이 박 전 시장 임기동안 서울에서 가장 활발하게 진행되는데 그 배경에는 박 전 시장의 개발억제 및 재생중심 도시정책의 힘이 컸다. 도시재생에 대한 다양한 평가와 비판이 있지만 서울의 도시재생은 기존의 강남을 모방하려던 강북의 지역개발 콘셉트를 ‘차별화’로 전환하는 계기가 됐다. 재생은 단순히 건물을 새것으로 바꾸는 것이 아니다. 공간과 시간을 통해 축적된 컨텐츠를 다시 살려내고 회복시키는 것이다. 강남 따라하기에서 멈춘 신도시와는 달리 강북은 이제 강남과 차별화 노선을 걷고 있다. 비록 도시재생이 실패한 정책이라는 오명을 남겼고, 여전히 강남을 모방하는 재개발 재건축이 이루어지고 있지만 강북에는 강남에 없는 그 무엇이 있었다. 모방과 실패의 시행착오가 강북의 매력을 만들고 있었다. (다음 편에 계속)