2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

이른바 '반값 아파트‘로 불리는 ’토지임대부 분양주택‘이 사전청약을 앞둔 가운데, 반쪽짜리 아파트로 전락하는 게 아니냐는 시선이 제기된다. 토지임대료 책정 기준이 기존 ‘토지조성원가’에서 ‘시세보다 낮은 수준'으로 변경되면 수분양자들의 부담이 커질 수 있다는 우려에서다. 31일 국토교통부에 따르면 현재 토지임대부 주택의 사업 주체가 지방자치단체장 또는 지방 공사인 경우 지역별 여건을 고려해 토지임대료를 시세보다 낮은 수준에서 따로 정할 수 있게 하는 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 입법 예고 중이다. 관련 입법이 마무리되면 윤석열 정부의 공공분양주택 50만 가구 공급 정책의 일환으로 나눔형 1호인 서울 ‘고덕강일3지구’가 분양 예약을 시작할 예정이다. 지난 10월 국토부가 내놓은 신규 공공주택 공급계획 중 '나눔형 주택'의 한 유형인 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고, 건축물 등에 대한 소유권을 수분양자가 취득하는 분양주택 유형으로 40년 간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40+40년)까지 안정적으로 거주할 수 있다. 특히 일반적인 민간분양 아파트와 달리 토지임대부 분양주택은 분양원가의 절반 이상을 차지하는 토지 가격이 빠지면서 50% 수준으로 저렴한 초기 분양가를 자랑한다. 반값 아파트로 불리는 이유다. 다만 토지를 소유한 것은 아니기에 매달 토지 임대료를 납부해야 한다. 주택법 시행령 81조에 따르면 공공택지 토지임대주택을 지을 경우 토지임대료는 토지조성원가에 입주자모집공고일이 속하는 달의 전전달 '은행법'에 따른 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정하도록 하고 있다. 공공택지 외의 택지에 지을 경우엔 감정평가한 가액을 기준으로 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정한다. 하지만 개정안에 따라 앞으로 서울 등 양호한 입지에서 서울주택도시공사(SH공사) 등 지방 공기업이 공급하는 토지임대부 분양주택은 토지임대료를 조성원가보다는 높고 주변 시세보다는 낮은 수준으로 책정할 수 있게 된다. 지난 30일 SH는 토지임대부 분양주택인 고덕강일3단지의 입주자 모집 공고를 내고 사전청약에 나섰다. 공급대상은 전용 59㎡ 총 500가구로 추정 분양가는 3억5537만5000원이다. 토지 임대료로 월 40만1000원을 내야 한다. 사전예약 공고가격은 말 그대로 추정가격으로 실제 건물 분양가 및 토지임대료는 본청약(2026년 하반기) 시점에 관련 규정에 따라 최종확정 공고할 예정이다. 월별 토지임대료는 본청약 입주자모집공고시 변경될 수 있다는 얘기다. 이 경우 높아진 금리, 해당 시점의 토지 시세 등 변수에 따라 금액대가 정해진다. 업계에서는 개정안 시행 이후 가격 상승분을 모두 반영하지는 않겠지만, 임대료가 현재 추정치의 20% 이상 올라갈 것이란 예상도 나온다. 또 개정안이 토지임대료 산정 방식을 명확하게 정해놓은 것이 아닌 지자체장이 임의로 정할 수 있게 해놓은 만큼 향후 추가 임대료 상승도 가능하다는 분석이다. 이에 임대료가 소비자 기대치보다 올라갈 경우 반값 아파트의 경쟁력은 더 낮아질 수 있다는 전망이다. 일각에서는 보증금 높은 월세 아파트라는 비판도 일고 있다. 반값아파트가 조성되는 바로 옆 강동리버스트 4단지(2020년 8월 입주)의 반전세는 3억원에 50만원, 전세는 최저 기준 3억8000만원에 형성돼 있다. 또한 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고, 건물만 분양받는 형태여서 추후 주택을 처분할 때 시세차익을 보장받기 어렵다는 한계 지적도 나온다. 다만 전문가들은 토지임대부 분양주택을 두고 일고 있는 이러한 비판에 대해 다른 시각을 보이기도 한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “반값아파트는 시세차익을 얻으라고 공급하는게 아니라 상대적으로 저렴한 주거공급이라고 보면 된다”며 “해당 주택이 들어서는 입지의 인프라는 동일하게 이용할 수 있고, 목돈이 상대적으로 덜 필요하다는 장점으로 인해 수요는 충분할 것이다”고 말했다. 이어 “SH가 가용할 수 있는 토지에는 한계가 있기에 공급물량에는 한계가 있어 시장영향은 제한적일 것이다”고 예상했다. 우병탁 신한은행 부동산센터 팀장은 “주택법 시행령 개정시점뿐만 아니라 그 이후의 물가 상승에 따라서 연동되는 부분에 관련해서도 소폭씩 오를 수밖에는 없다”며 “토지임대부분양주택의 임대료가 상대적으로 저렴하게 책정이 된다고 하더라도 주기의 시기에 따라서 계속 변동할 수밖에는 없는 것이어서 다소 좀 과한 문제 제기일 수는 있다”고 말했다. 이어 “전세보증금 개념이 아닌 소유권이 있는 매입가 자체가 통상적인 시세보다 반값 정도라는 점이 더 중요한 요소인 것 같다”고 말했다. SH관계자는 “현재는 현행법에 따라서 조성원가 기준으로 산출한 추정 임대료고, 본청약 당시 기준 법령에 맞게 변경된 것이 있으면 반영돼 최종 결정될 거다”며 “(임대료 인상 등) 그런 측면을 우려해서 임대료에 대한 선납 할인 등의 보안책을 논의 중이다”고 말했다. 한편 SH공사는 오는 2023년 2~3월 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택의 사전예약 접수 및 당첨자를 발표하고, 같은 해 5월 착공에 들어갈 계획이다. 또한 고덕강일3단지는 수분양자의 대출기간 및 중도금, 이자 등 부담을 덜어주기 위해 '후분양'을 적용, 공정 90% 완료 시점인 2026년 하반기에 본청약을 진행할 예정이며 2027년 3월 입주를 목표로 한다. 아울러 본청약이 진행될 2026년 전까지 관련 법 개정을 통해 전매제한기간(10년) 이후부터는 개인 간 주택 거래가 허용되도록 국토부 등 관계기관과 적극 협의 중이다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

5차 민간 사전청약이 이달 말 경기도 오산시 세교2지구에서 진행된다. 국토교통부는 18일 5차 민간 사전청약 모집공고를 내고 28∼30일 사전청약 접수를 진행한다고 17일 밝혔다. 5차 민간 사전청약은 오산세교2지구 2개 단지에서 총 1573호 규모로 진행된다. 모두 전용면적 59∼84㎡ 사이의 국민주택 규모다. 오산세교2 A13블록에는 호반건설이 1030호 규모의 '호반써밋'을 공급하면서 927호를 사전청약 물량으로 내놓는다. 전용면적별로는 59㎡ 620호, 84㎡ 307호다. A20블록에는 원건설이 715호 규모의 힐데스하임을 분양하면서 전용 69㎡ 183호, 72㎡ 20호, 84㎡ 443호 등 총 646호에 대해 사전청약을 진행한다. 오산세교2지구는 북측으로 동탄신도시가 있고 동쪽에는 오산시가지가 있어 다양한 인프라를 활용할 수 있다. 지하철 1호선 오산역과 오산대역을 이용할 수 있고, 수도권 제2순환도로와 경부고속도로 등과 연결돼 교통 여건도 우수하다. 또한 단지주변으로 오산시청·산업단지가 있어 일자리 확보가 용이하고 가장천, 물향기수목원, 오산종합운동장 등과 인접하여 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 두 단지의 추정분양가는 주변 시세보다 15∼20% 저렴한 수준으로 책정됐다고 국토부는 설명했다. 민간 사전청약 단지는 분양가격 상한제가 적용되며, 민간업체가 추정분양가를 산정하고, HUG 추정분양가 검증위원회 검증절차를 거쳐 책정된다. 호반써밋의 경우 59㎡ A형 3억3597만원, 59㎡ B형 3억3627만원, 84㎡ 4억5030만원 등으로 책정됐다. 힐데스하임은 69㎡ A형 3억3180만원, 72㎡ 3억4922만원, 84㎡ A형 4억582만원 등으로 정해졌다. 민간 사전청약 단지도 분양가 상한제가 적용된다. 정부가 정한 매뉴얼에 따라 민간업체가 추정분양가를 산정한 뒤 이를 주택도시보증공사(HUG)와 한국부동산원, 해당 지방자치단체 공무원 등이 참여하는 추정분양가 검증위원회에서 검증해 책정하는 방식이다. 민간 사전청약 아파트는 공공택지에서 공급되는 만큼 전체 분양 물량 중 37%를 일반공급으로 배정한다. 나머지 63%는 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%) 등 특별공급으로 공급한다. 공공 사전청약의 일반공급 물량 15%보다 2배 이상 비중이 높아 다양한 계층이 사전청약에 참여하고 있다. 전체 물량의 20%(306호)는 추첨제로 공급된다. 일반공급의 22.3%, 특별공급의 17.8%가 추첨제로 배정됐다. 이에 따라 1인 가구나 고소득 맞벌이 부부, 자녀가 없는 신혼부부 등 청약 사각지대에 놓인 청년층도 추첨을 통해 아파트 특별공급을 받을 수 있다. 오는 28일 특별공급을 시작으로 29일 일반공급 1순위, 30일 일반공급 2순위 청약이 진행되며 다음 달 5∼6일에 당첨자가 발표된다. 사전청약에 당첨되면 다른 지역의 사전청약에 신청할 수 없고, 본 청약까지 무주택 자격을 유지해야 한다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

한국토지주택공사(LH)가 16일부터 경기도 남양주 왕숙 등 4개 공공택지에서 신혼희망타운 1840가구에 대한 5차 공공 사전청약 접수를 시작한다. LH에 따르면 이번 청약 대상은 남양주 왕숙(A20블록 582가구), 남양주 왕숙2(A4블록 483가구), 인천 계양(A17블록 284가구), 인천 가정2(A2블록 491가구)지구다. 이번 5차 공공 사전청약 물량은 신혼희망타운 전용면적 55㎡ 평형으로만 공급한다. 신혼희망타운은 입주자모집공고일(지난달 28일) 기준으로 혼인기간 7년 이내 등 신혼부부와 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족 등이 신청할 수 있다. 청약자는 무주택 가구 구성원이어야 하며 입주자저축, 소득·총자산 기준 등 청약 자격을 충족해야 한다. 분양가는 전용면적 55㎡(공급면적 78∼80㎡) 기준 3억3900만∼4억1970만원이다. 인천 가정2 신혼희망타운은 공고일 현재 인천시에 2년 이상 거주하거나 거주 예정인 자, 인천 계양은 인천 및 수도권 거주자가 신청 대상자다. 남양주 왕숙·왕숙2는 남양주시와 수도권 거주자가 신청 가능하다. 접수는 이달 16일부터 23일까지 진행한다. 거주 지역에 따라 접수일자가 달라 청약자의 주의가 필요하다. 청약은 사전청약 홈페이지와 LH청약센터 홈페이지에서 인터넷으로 신청할 수 있다. 만 65세 이상 고령자와 장애인 등은 현장 접수처를 통한 신청도 가능하다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

총 1만3552호가 공급되는 4차 사전청약접수가 17일부터 시작된다. 한국토지주택공사(LH)는 공공분양 일반공급과 수도권 거주자를 대상으로 한 신혼희망타운 청약접수를 실시한다고 16일 밝혔다. 17일에는 일방공급 1순위 중 ‘해당지역 거주·무주택기간 3년·청약저축납입금액 600만 원 이상 납입자’를 대상으로 진행된다. 18일에는 1순위 중 해당지역 거주자 전체를 대상으로 청약접수가 실시된다. 또한 19일~21일에는 1순위 중 수도권 거주자를 대상으로 청약 접수가 진행될 예정이다. 일반공급 2순위는 24일 접수한다. LH에 따르면 이번에 공급되는 공공분양 일반공급 대상지는 ▲남양주 왕숙 ▲부천 대장 ▲고양 창릉 ▲시흥 거모 ▲안산 장상 ▲안산 신길2 ▲고양 장항 지구 등 7곳이다. 공급가격은 공공택지 공공분양주택엔 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세의 60~80% 수준이다. 인기가 가장 많은 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 남양주 왕숙은 4억8000만원~5억2000만원, 고양 창릉은 6억7000만원, 고양 장항 5억3000만원, 시흥 거모 4억1000만원이다. 입주자 모집 공고일(2021년 12월 29일) 기준으로 수도권에 거주하는 무주택세대구성원으로 일반공급 1순위 자격이 있는 사람에게 우선 공급된다. 다만 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 신청하는 경우 자산 보유와 소득 기준을 충족해야 하기 때문에 신청 전에 요건이 맞는지 반드시 확인이 필요하다. 공공분양 중에서는 국민 평형이라 불리는 전용면적 84㎡의 인기가 4차 사전청약에서도 여전히 높을 것으로 전망된다. LH는 “전용면적 84㎡의 인기가 지속될 것으로 예상된다.”며 “당첨확률을 높이기 위해서는 피하는 것이 유리하다”고 조언했다. 그러면서 “만약 청약저축 가입액이 낮은 경우에는 부천 대장, 시흥 거모, 안산 신길2, 고양 장항지구를 노려볼 만하다.”고 설명했다. 인기 지구인 남양주 왕숙, 고양 창릉의 경우 높은 청약 경쟁률이 예상되기 때문이다. ━ “경쟁률 낮은 '신혼희망타운' 잘 노려야” 신혼희망타운은 17일부터 21일까지 수도권 거주자를 대상으로 청약 접수가 실시된다. 사전청약 입주자모집공고 시점을 기준으로 총자산 및 소득 기준 등의 청약자격을 충족하면 신청할 수 있다. 신혼희망타운의 청약 대상 지구는 ▲인천 계양 ▲남양주 왕숙 ▲부천 대장 ▲고양 창릉 ▲부천 역곡 ▲시흥 거모 ▲안산 장상 ▲안산 신길2 ▲구리갈매역세권 등이다. 성남 금토와 서울 대방 신혼희망타운은 지난 14일 해당 지역 2년 이상 거주자 모집 접수에서 마감됐다. 신혼희망타운은 전용면적 46~59㎡로 구성됐다. 분양가는 전용면적 55㎡ 기준으로 인천계양 3억3000만원, 남양주 왕숙 3억4000만원~3억7000만원, 부천대장 4억1000만원~4억2000만원, 고양창릉 4억7000만원, 구리갈매역세권 4억1000만원 이외 지역들은 2억9000만원~3억2000만원 선이다. 혼인 기간 7년 이내 등 신혼희망타운 청약 자격을 갖췄다면 일반공급보다 신혼희망타운에 청약하는 게 유리하다. 지난 3차 사전청약을 기준으로 공공분양의 평균 경쟁률은 30.6대 1로 높은 경쟁률을 보였지만, 신혼희망타운의 경쟁률은 3.3대 1로 상대적으로 낮았기 때문이다. LH는 이번 청약에서 주목할 만한 신혼희망타운 단지로 시흥거모A5·A6, 안산신길2 A1·3, A6블록을 꼽았다. 그동안 주택공급 물량이 적었던 수도권 서남부지역이기 때문이다. 이 지역의 분양가도 2억9000만원~3억2000만원 선으로 비교적 저렴한 것도 장점이다. 청약은 인터넷 홈페이지(사전청약.kr 혹은 apply.lh.or.kr)에서 접수한다. 고령자·장애인 등 인터넷 이용이 불편한 희망자는 현장접수처에 사전예약 후 방문해 청약 접수하면 된다. LH는 “사전청약 접수는 공급유형(공공분양,신혼희망타운) 및 해당지역 거주여부 등에 따라 청약 접수 일정이 다르기 때문에 본인이 원하는 공급유형, 신청자격, 청약 접수일 등을 반드시 확인해야 한다”고 조언했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 올해 마지막 사전청약 물량으로 1만7000호가 공급된다. 국토교통부는 29일 모집공고를 시작으로 1만3600호 규모의 공공분양 사전청약과 3300호 규모의 민간분양 사전청약을 실시한다고 밝혔다. 사전청약 제도는 공공택지에서 공급되는 분양주택의 공급시기를 2~3년 앞당기는 제도다. 오는 2024년까지 공공 6만4000호, 민간 10만7000호를 공급키로 밝힌 바 있다. 올해 공공 사전청약은 7월 이후 세 차례, 민간 사전청약은 11월 최초로 실시된 바 있다. 시행결과 하남교산(52.4:1)·인천계양(52.6:1)·평택고덕(42.9:1) 등 이례적 경쟁률로 높은 관심을 받았다. 주택시장 안정에도 큰 역할을 하고 있다는 평가다. ━ 제4차 공공분양 사전청약 추진계획 지구별 공급계획으로 4차 공공분양 사전청약은 부천대장·고양창릉 등 3기 신도시(총 6214호) 및 구리갈매역세권·안산장상 등 수도권 주요 입지(총 7338호)를 중심으로 시행된다. 우선 고양창릉 지구에서는 전체 3만7000여호의 공급물량 중 공공분양 1125호(S5·S6블록)·신혼희망타운 572호(A4블록)가 사전청약으로 공급된다. 공공분양에는 전용74·84m2의 중형면적 물량 279호도 포함된다. 창릉신도시는 서울 은평·강서구와 인접해 입지가 우수하고, 철도·간선도로 등 각종 광역교통개선대책을 통해 교통이 편리한 수도권 서북부의 거점도시로 조성될 예정이다. 또한 도시 어디서든 10분 이내로 공원에 도달할 수 있도록 녹지·수변축을 촘촘하게 구축하고, 여의도공원 13배 수준의 대규모 공원·녹지(전체 면적의 38.6%)가 조성된다. 고양창릉과 함께 지구계획이 승인된 부천대장 지구(3기 신도시)는 전체 1만9000여 호의 주택이 공급된다. 이중 사전청약으로 공공분양(A7·A8블록) 821호 및 신혼희망타운(A5·A6블록) 1042호가 계획돼 있다. 부천대장 신도시는 인천계양·서울마곡 지구와 인접해 수도권 서부의 주요 생활권으로 자리매김할 예정이다. 또한 경인산업축을 바탕으로 한 양질의 일자리 창출에도 크게 기여하는 도시가 될 것으로 예상된다. 3기 신도시 외에 구리갈매역세권(1125호)·안산장상(922호)·서울대방(115호)·성남금토(727호) 등지에서도 7338호가 공급된다. 구리갈매역세권 지구는 서울과 근접한 지리적 이점이 있고 연접한 서울태릉·구리갈매 지구와 연계해 개발되는 지역이다. 사전청약으로 신혼희망타운 1125호(전용46m2ㆍ55m2)가 공급된다. 안산장상 지구는 신도시에 준하는 대규모 지구(100만m2 이상)로 안산시청, 광명역 사이에 위치하고 있다. 1만4000여 호 주택 중 사전청약으로 공공분양 638호(전용59m2) 및 신혼희망타운 284호(전용55m2)가 공급된다. 지구별 추정분양가는 공공택지에서 공급되는 공공 분양주택은 ‘택지비+건축비+가산비’ 등 분양가 상한제를 통해 산정된다. 주변 시세와 비교할 때 60~80% 이하 수준의 저렴한 가격대로 분석됐다. 이번 공급지구 중 남양주왕숙·부천대장·인천계양·성남금토 등 대부분 지역이 3~5억원대이다. 다만 입지 및 규모에 따라 고양창릉은 4~6억원, 서울대방은 7억원대 추정분양가가 산출됐다. ━ 공공분양 공급방식·신청자격 주요내용 사전청약 신청자격은 ‘사전청약 입주자모집 공고 시점’을 기준으로 청약자격 및 소득·자산 요건 등을 심사한다. 해당지역 거주요건은 현재 거주 중이면 신청이 가능하며 본 청약 입주자모집 공고일까지 거주기간을 충족해야 한다. 전체 공공분양 물량 중 15%가 일반공급으로 배정된다. 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특별공급으로 공급된다. 공공분양 일반공급 자격은 수도권 거주·무주택세대구성원·청약저축 가입자여야 한다. 여기서 청약저축은 가입 2년 이상 경과해야 하며, 24회 이상 납입, 세대주, 5년 이내 세대구성원 전체가 다른 주택 당첨이력이 없어야 한다. 또 사전청약 대상지구가 투기과열지구 또는 청약과열지역에 해당돼 1순위 요건을 충족하는 자에게 우선 공급한다. 특별분양의 경우 공급유형에 따라 입주자저축·자산요건·소득요건·무주택세대주 등의 자격을 갖춰야한다. 구체적인 자격은 사전청약 입주자모집 공고문을 통해 확인할 수 있다. 신혼희망타운 입주 기본자격은 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원(신혼부부), 혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원(예비신혼부부) 및 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원(한부모가족)이다. 공급물량의 30%는 혼인 2년 이내 및 예비 신혼부부에게 우선공급(1단계)하고, 나머지 70%는 1단계 낙첨자 및 그 외 대상에게 공급(2단계)한다. 사전청약 접수는 일반적인 청약과 같은 순서로 추진된다. ‘공공분양주택’의 경우 22.1.10(월)~1.14(금)까지 5일간 특별공급에 대한 청약신청 접수가 진행된다. 22.1.17(월)~1.18(화)에는 일반공급 1순위 중 당해지역 거주자, 22.1.19(화)~1.21(금)에는 경기도·수도권 거주자 접수를 시행하고, 일반공급 2순위 대상자는 1.24(월)에 일괄로 청약신청 접수가 있을 예정이다. ‘신혼희망타운’의 경우 공공분양주택 특별공급 접수 동일기간 동안 해당지역 거주자 접수, 이후 22.1.21(금)까지 수도권 거주자 청약 접수가 진행된다. 사전청약 당첨자는 청약유형과 관계없이 모두 22.2.17(목)에 발표되고, 자격검증 등의 과정을 거쳐 최종 확정된다. ━ 제2차 민간분양 사전청약 추진계획 지구별 공급계획은 2차 민간분양 사전청약은 인천검단(3개 단지), 평택고덕(1개 단지) 지구에서 총 3300여호가 공급된다. 중흥(중흥 S-클래스), 제일(제일 풍경채), 호반(호반 써밋), 대방(대방 디에트르) 등 4개 업체가 참여한다. 특히 대부분의 물량이 수요자가 선호하는 전용면적 84㎡이상으로 공급(94%)되며, 전용면적 100㎡를 초과하는 대형평형도 709세대(21%) 공급된다. 인천검단 지구에서는 총 7만5000호의 주택을 계획 중에 있다. 이번 민간 2차 사전청약 대상주택은 AB20-2 등 3개 블록 내 전용 72~147㎡ 약 2666호로 중흥 등 3개 업체가 공급한다.인천검단은 신도시 중심부까지 이어지는 인천 지하철1호선 연장선과 수도권 제 1,2순환고속도로다. 인천국제공항 고속도로 등과 연결돼 서울 및 인천과의 접근성이 우수하다. 또 자족형 신도시로서의 기능을 강화하기 위해 5개의 특화구역으로 특화된 상업·교육문화·도시지원시설 등이 조성될 계획이다. 평택고덕 국제화지구에서는 총 6만호의 주택을 계획 중에 있다. 이번 민간 2차 사전청약 대상주택은 A-46블록 내 전용 84~115m2 총 658호로 대방에서 공급한다. 면적규모는 모두 전용 84㎡ 이상이다. 전용 100㎡ 이상도 139세대가 공급돼 중대형평형 선호 수요를 충족할 수 있을 것으로 기대된다. 현재 공사가 진행 중으로 2023년 10월 입주예정이다. 단지 주변으로 학교 및 서정리천과 연계한 공원이 계획되어 있어 주거여건이 양호하다. 에듀타운, 국제교류단지 조성 등 국제화 계획지구로 특화돼 조성될 계획이다. 특히 평택고덕 국제화지구는 수도권 남부의 교통 요충지로서 SRT(지제역), 전철1호선(서정리역)이 위치하고 있으며, 평택-제천 고속도로, 평택-파주 고속도로 등 광역교통 여건도 양호하다. 지구별 추정 분양가는 공공택지에 공급되는 민간분양 사전청약 단지도 분양가격 상한제가 적용된다. 분양가 상한제 매뉴얼 및 추정분양가 매뉴얼에 따라 민간업체가 추정분양가를 산정하며, HUG 추정분양가 검증위원회 검증절차를 거쳐 책정된다. 추정분양가 산정 결과, 인천검단은 평형별 3억~6억원대(평당 1300만원), 평택고덕은 4억~6억원대(평당 1400만원)로 고루 분포되어 있으며, 인근 시세 대비 20% 이상 저렴한 수준으로 책정됐다. ━ 민간분양 공급방식·신청자격 주요내용 민간 사전청약은 공공택지에서 공급하는 민영주택으로 전체 공급물량의 37%는 일반공급으로, 나머지 63%는 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%) 등 특별공급으로 배정된다. 특히 공공 사전청약(일반 15%, 특별 85%) 대비 일반공급 비율이 높아 다양한 계층의 참여기회가 확대될 수 있을 것으로 기대된다. 아울러 전체 공급물량의 21%인 680여 세대가 추첨제로 공급돼, 2030세대 등 다양한 계층에게 청약 기회를 제공한다. 특히 일반공급분 외에도 11월 민영주택 특공 추첨제 시행에 따라 생애최초·신혼부부 특공물량의 30%(302세대)도 추첨제로 공급돼, 1인 가구 및 소득기준 초과 맞벌이 가구, 무자녀 신혼부부 등 다양한 계층에게 청약 기회가 확대될 수 있을 것으로 예상된다. 다만 소득기준 160%를 초과하는 사람은 부동산자산 3.3억(전세보증금 제외) 이하인 경우에만 생애최초·신혼부부 특별공급 추첨제 신청 가능ㅎ다. 민간분양 사전청약 신청자격은 공공분양 사전청약과 동일하게 사전청약 공고일을 기준으로 적용하되, 거주지역 우선공급은 예외로 적용한다. 구체적인 신청자격은 사전당첨자 모집공고문을 통해 확인해야 한다. 다만 공공 사전청약에 당첨된 경우 다른 분양주택 일반청약에 신청이 가능하나, 민간 사전청약에 당첨된 경우에는 일반청약 신청이 제한되는 점에 유의해야 한다. 당첨자 지위를 포기하는 경우 신청이 가능하다. 사전청약 접수는 1.10(월)~1.12(수) 중 특별·일반공급 접수가 진행되며, 1.18(화)~1.20(목) 당첨자 발표 후 자격검증 등을 거쳐 최종 확정된다. 사전청약(공공·민간 포함) 당첨자는 타 사전청약(공공·민간 포함)의 당첨자로 선정이 제한되므로, 청약접수 전 당첨여부를 반드시 확인해야 한다. 김수상 국토교통부 주택토지실장은 “올해 마지막 사전청약이 연중 최고 수준의 물량으로 공급돼 청약을 기다리는 실수요자들이 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회”라면서 “다양한 평형·브랜드 아파트가 공급되는 만큼, 본인에게 적합한 유형의 주택을 선택하여 청약할 수 있게 됐다”고 말했다. 이어 “내년에도 공공·민간 총 7만호를 사전청약 방식으로 공급해 국민의 내 집 마련 기회를 앞당기고, 주택 시장이 조기에 안정될 수 있도록 노력하겠다”고 강조했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

이번에 선보이는 1차 물량은 ▶경기 오산세교2 A14블록(우미건설) 1391가구 ▶평택고덕 A49블록(호반건설) 633가구 ▶부산장안 B-2블록(중흥건설) 504가구로 총 2528가구 규모다. 사전청약 일정은 13일 특별공급, 14일 1순위, 15일 일반공급 2순위로 진행한다. 22일에 당첨자를 발표한다. 청약자격을 검증한 뒤 최종 확정한다. 사전청약 자격은 기존의 특별공급•일반공급 요건과 같다. 사전청약 시점을 기준으로 주택을 공급하는 지역에 거주 중이면 거주기간 요건을 충족하지 않아도 사전청약을 할 수 있다. 이 경우 본 청약 입주자 모집공고일까지 거주기간 요건을 충족해야 한다. 또한 입주자모집 공고일부터 본 청약 입주자모집 공고일까지 무주택 구성원 요건을 유지해야 한다. 자격 확인 과정에서 거주기간 미충족, 주택 소유 등이 있으면 사전청약 당첨이 취소된다. 민간 사전청약 당첨자와 가구구성원은 다른 공공·민간 사전청약과 일반 분양주택(분양전환 임대주택 포함)에 청약할 수 없다. 사전당첨자 지위를 포기해야만 다른 주택에 청약할 수 있다. 당첨 발표일이 같은 사전청약 단지와 일반청약 단지를 동시다발적으로 신청할 수 없다. 발견되면 모두 무효처리한다. 민간 사전청약은 1개 단지만 신청할 수 있으며 당첨 발표일이 다른 공공 사전청약 3차나 다른 일반 청약과 중복신청할 수 있다. 발표일 기준으로 먼저 당첨된 것만 인정받을 수 있다. 사전청약 당첨 발표는 민영 1차 오는 22일, 공공 3차는 23일 예정이다. 사전청약은 한국부동산원 청약홈에서 접수한다. 고령자•장애인 등 취약계층에 한해 일반공급은 청약통장 가입은행에서, 특별공급은 사업주체 지정 장소에서 접수할 수 있다. 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

과천 주암·시흥 하중에 공급되는 신혼희망타운 사천청약이 내일(12월 1일)부터 접수를 시작한다. 과천 주암(C1·C2 블록) 1421가구, 시흥 하중(A1·A4 블록) 75가구 등 총 2172가구가 대상이다. 12월 1~3일은 해당 지역 거주자, 12월 6~9일에는 수도권 거주자 순으로 접수가 진행되며, 당첨자 발표일은 12월 23일이다. 과천 주암에서는 C1 블록에서 전용면적 기준 46㎡ 188가구, 전용 55㎡ 582가구가 공급된다. C2 블록에서는 전용 46㎡ 29가구, 전용 55㎡ 622가구가 배정됐다. 추정 분양가는 46㎡가 4억9313만~5억3070만원. 55㎡가 5억8729만~5억9470만원이다. 이 지역은 우면산, 청계산 등의 자연환경과 과천경마공원, 서울대공원, 국립현대미술관 등 풍부한 문화시설이 있는 곳이다. 또한 경부고속도로, 과천~우면산 간 고속화도로, 강남순환고속도로 등 광역 교통 여건도 양호한 지역으로 꼽힌다. 시흥 하중에서는 총 751가구가 공급되는데 모두 신혼희망타운으로 구성됐다. A1 블록에서 전용 55㎡는 383가구, A4 블록에서는 전용 55㎡ 317가구, 전용 56㎡ 51가구가 공급된다. 추정 분양가는 55㎡는 2억9361만~3억692만원. 56㎡는 3억1286만원이다. 이 지역은 인근에 시흥시청역, 신현역, 제3경인고속화도로 연성IC 등이 위치하고 있다. 이점 때문에 시흥 하중은 서울, 인천 방면으로의 접근성이 뛰어나 수도권 서부에 거주 중인 신혼부부의 관심이 예상된다. 신혼희망타운 입주 기본자격은 ▶혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원 ▶혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인 사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원 ▶6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원이다. 혼인 2년 이내 및 예비 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 신혼부부와 한부모 가족 포함)에게 30%를 우선공급하고, 나머지 70%는 1단계 낙첨자와 그 외 대상에게 공급될 예정이다. 신혼희망타운의 소득 기준은 월평균 소득 130%, 맞벌이는 140% 이하여야 신청이 가능하다. 또한 신혼희망타운에는 총자산 기준이 적용되며, 기준액은 3억700만원이다. 사전청약에 당첨되면 다른 지역 사전청약에는 신청할 수 없고, 본 청약까지 무주택 자격을 유지해야 한다. 사전청약 당첨자는 다른 주택의 본 청약 신청이나 주택 구입도 가능하지만, 그럴 경우 사전청약으로 당첨된 주택에는 입주할 수 없어 주의가 필요하다. 청약 접수는 사전청약 홈페이지에서 온라인으로 진행된다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

정부가 부동산 시장의 안정을 위해 민영주택의 사전청약 물량을 6000호 늘리기로 했다. 이달 말엔 서울 인근 도심지를 중심으로 한 첫 민간 사전청약 규모를 발표하기로 했다. 정부는 당초 10만1000가구로 계획했던 민간 사전청약 물량을 10만7000호까지 확대하기로 했다. 브랜드·디자인 등 민영주택에 대한 차별화된 수요에 적극적으로 부응하겠다는 취지다. 17일 부동산시장 점검 관계 장관회의를 주재한 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “이달 말 민간부문 사전청약 물량 중 서울 인근 도심지를 중심으로 한 첫 민영주택 사전청약 6000가구 물량을 확정, 발표할 계획”이라고 밝혔다. 정부는 연말까지 보름 내외 간격으로 총 3회의 사전청약을 추가 실시해 실수요자의 ‘내집마련 기회’를 지속해서 제공할 방침이다. 정부는 지금까지 2차에 걸쳐 총 1만4000가구 사전청약을 실시한 바 있다. 17일에는 하남교산·과천주암 등 3기 신도시 3차(11월분) 사전청약 4000호 모집공고를 공개한다. 이후 이달 말 민간분양 6000가구, 12월 중순 인천계양·부천대장 등 공공분양 1만3600가구에 대한 사전청약을 실시한다. 홍 부총리는 최근 부동산 시장 흐름에 대해 “그동안 부동산 가격 상승을 견인하던 불안 심리에 상당한 변화가 보인다”며 “주택 시장은 9월 이후 가격 상승세가 둔화되는 흐름이 이어지는 가운데 최근 매물은 늘어나고 매수 심리는 둔화하면서 시장 참여자들의 인식에도 본격 반영되는 모습”이라고 진단했다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

━ 거리두기 2주 연장될 경우 위드 코로나 1주 앞당겨지나 정부는 오는 11월 실시될 것으로 예상되는 ‘단계적 일상회복(위드 코로나)’에 앞서 사실상 마지막 사회적 거리두기 조정안을 오늘(15일) 발표한다. 손영래 중앙사고수습본부 사회전략반장은 지난 14일 출입기자단 온라인 백브리핑에서 “이번 사회적 거리두기가 단계적 일상회복으로의 체계전환 이전 마지막 조정”이라며 “일상회복 전환 시점을 고려해서 기간을 설정하고, 그 이후 체계전환 쪽으로 검토 중”이라고 밝혔다. 정부는 지난 7월 초부터 고강도 거리두기(수도권 4단계, 비수도권 3단계)를 석 달 넘게 유지하고 있다. 2주 단위로 조정해 온 현행 거리두기는 오는 17일 종료된다. 오는 18일부터 적용될 거리두기는 현 수준을 유지할 가능성이 높다. 신규 확진자가 연일 2000명 안팎을 기록하고 있기 때문이다. 다만 백신 접종 완료자에 대한 방역 혜택은 더 완화될 것으로 보인다. 정부는 거리두기 4단계 지역의 경우 ▶최대 6명까지 가능한 사적모임을접종완료자를 포함해 8명까지 완화하는 방안 ▶식당·카페에 한했던 모임 완화 지침을 다른 다중시설에도 적용하는 방안 ▶다중이용시설의 영업시간을 자정까지 연장하는 방안 등을 논의하고 있는 것으로 알려졌다. 거리두기 조정 적용 기간도 종전 2주에서 3주로 늘어날 가능성이 있다. 정부는 단계적 일상회복 시작 시점을 11월 둘째 주로 보고 있다. 앞서 방역당국이 오늘 발표되는 거리두기 조정안을 마지막이라고 한 만큼 3주로 연장할 가능성이 점쳐진다. 손영래 반장도 거리두기적용기간에 대해 “단계적 일상회복 체계 개편과 맞물려 있어서 시기를 어떻게 할지가 중요한 논의사항”이라며 “접종률 상승, 70% 달성 시점, 방역 의료체계 상황 등을 검토하면서 결정하는 과정이라 중대본 회의 거쳐서 결정될 것”이라고 답했다. 반면, 이번 마지막 거리두기적용기간이 2주로 결정되면 위드코로나 전환 시점이 1주가량 앞당겨질 수 있다는 시각도 있다. ━ 수도권 공공택지 2차 사전청약 모집공고 시작 3기 신도시 등 수도권 공공택지 약 1만여 가구에 대한 2차 사전 청약이 오늘(15일) 시작된다. 이번 사전청약은 남양주 왕숙2와 성남 신촌·낙생·복정2, 인천 검단 등에서 이뤄진다. 국토교통부에 따르면 오늘(15일) 입주자 모집공고를 시작으로 1만100가구 규모의 2차 사전청약이 시행된다. 지난 7월 4333가구 규모의 1차 사전청약 이후 두 번째다. 사전청약은 본 청약보다 1~2년 전에 미리 입주자를 예약받는 제도다. 청약 신청은 오는 25일부터 29일까지 진행된다. 이번 2차 사전 청약은 1차 사전 청약 4333가구의 2.3배에 달하는 규모다. 3기 신도시인 남양주 왕숙2(1400가구)를 비롯해 2기 신도시 파주 운정(2100가구), 인천 검단(1200가구), 중소 택지인 의정부 우정(1000가구), 군포 대야미(1000가구), 성남 낙생(900가구), 의왕 월암(800가구) 등에서 2차 사전 청약을 받는다. 공공택지에서 공급되는 공공분양주택은 분양가 상한제를 통해 추정분양가가 산정된다. 3기 신도시인 남양주왕숙2(4억~5억원대)와 땅값이 다소 높은 성남 신촌·복정2·낙생(4억~6억원대) 등을 제외한 대부분 지역의 분양가는 3억~4억원 수준으로 책정될 전망이다. 3.3㎡(평)당 분양가는 남양주왕숙2가 1569만~1678만원, 성남낙생은 2002만~2028만원, 인천검단은 1277만원으로 산출됐다. 국토교통부 관계자는 “사전청약제는 이번 정부에서 추진해온 공급대책 효과를 조기화하고 청약대기 수요를 해소하는데 큰 효과가 있을 것으로 기대한다”며 “2차 사전청약을 포함한 올해 예정된 잔여 2만8000가구 공급도 차질 없이 추진해 무주택 실수요자분들의 내 집 마련의 꿈이 한 걸음 더 가까워지도록 더욱 노력하겠다”고 덧붙였다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr