정부가 개발사업의 공공기여 한도를 토지가치 상승분의 70% 이내로 제한하는 가이드라인을 제시했다. 국토교통부는 공공기여 제도를 일관되고 합리적으로 운영할 수 있도록 가이드라인을 마련해 전국 지방자치단체에 배포한다고 25일 밝혔다.‘공공기여’는 땅의 용도 변경 등 도시계획 변경으로 발생하는 이익을 지역 사회와 공유하기 위해 도입된 제도다. 공공시설을 설치하거나 부지 제공, 현금 납부 방식 등으로 이뤄진다. 그동안 지자체들이 공통된 기준 없이 조례·지침 등에 기반을 두고 각각 운영해왔는데 중앙정부가 가이드라인을 제시한 것이다. 핵심은 공공기여 기준을 ‘지가 상승분의 70% 이내’로 제시한 점이다. 이는 도시계획 변경으로 사업자가 과도한 이익을 보는 것을 방지하면서도 공공성을 확보하기 위한 수준이라고 정부는 설명했다. 다만 사업지역의 용도지역별 지가 평균, 개발 수요, 기반시설 설치 현황을 고려해 지자체가 사업자에게 사유를 설명하는 경우라면 법적 상한까지 공공기여를 받을 수 있도록 했다.이번 가이드라인 적용 대상은 지구단위계획구역 또는 공간혁신구역 지정으로 건축물 용도와 건폐율, 용적률이 완화되는 곳이다. 재개발·재건축 사업은 적용 대상에서 제외된다. 철도 정비창 부지를 활용하는 서울 용산국제업무지구, 현대자동차의 서울 강남구 삼성동 ‘글로벌 비즈니스 콤플렉스(GBC)’ 같은 개발사업의 공공기여 산정 때 가이드라인을 활용할 수 있다.일자리 창출 등 공공 목적을 실현하기 위한 사업과 사업자가 부담하는 공공시설 관리·운영비, 저수익·비주거 기능 중심의 개발지에는 지자체가 공공기여량을 경감할 수 있도록 했다. 인구감소지역에서 시행하는 사업과 공공시행사업에서도 공공기여를 경감‧면제받을 수 있다. 이는 공공기여 부담으로 사업성이 낮아져 개발사업이 늦어지거나 무산되는 것을 막고 예측 가능성을 높이기 위해서다.국토부는 가이드라인을 운영하며 개선이 필요한 사항을 파악해 보완하고, 법제화를 추진할 계획이다.이상주 국토부 국토도시실장은 “그간 국토계획법에 공공기여에 대한 포괄적 근거만 두고 세부 기준과 절차는 지역 실정에 맞게 조례로 운영하도록 해 지자체의 자율성 확대라는 긍정적인 측면도 있었으나, 특혜 시비로 인해 제도 운영이 위축된 측면이 있었다”며 “가이드라인 제정을 계기로 잠재력이 큰 부지를 지역 성장동력을 창출하는 데 활용하는 개발사업이 촉진될 것으로 기대된다”고 전했다.

수도권뿐만 아니라 지역에서도 공사 중단 폭탄이 터지고 있다. 대표적인 곳이 울산 중구 우정지역주택조합사업(우정지주택)이다. 조합원 추가 분담금 문제와 1000억원이 넘는 공사비 미지급 문제를 두고 시공사와 조합원이 첨예한 대립각을 세웠다. 부동산 경기가 침체기에 들면서 상가 분양이 저조한 성적을 내면서 지역주택 조합원들이 추가로 분담해야 하는 금액이 올라갔고, 이를 두고 조합 내부에서도 내홍을 겪고 있다건설업계에 따르면 울산 우정지주택조합의 일부 조합원들이 도로, 부대토목 공사 등 기반 시설 공사 현장에 불법 컨테이너를 설치해 공사를 마무리하지 못하고 있는 상태다.관할구청은 안전한 보행 확보와 차량 교통사고 예방을 위해 사업시행자에 공사 시정조치를 여러 차례 요청했으나 조합원들의 의사결정이 지연되면서 공사가 장기간 방치되고 있다.상가 미분양 ‘발목’…조합원 추가 분담금 늘어우정지주택조합 관계자는“일부 비대위 조합원들의 단체 행동으로 ▲동별 사용승인 불가 민원 제기 ▲조합원 입주거부 ▲중도금대출 연장 자서 거부 및 회유 등 허위 주장과 선동으로 선량한 조합원들과 일반 입주자들에게 큰 피해를 끼치고 있는 상황”이라고 설명했다.울산 우정지주택사업이 지연을 겪게 된 근본적인 이유는 부동산 경기 침체로 상가 분양이 원활히 이뤄지지 않은 것 때문이다. 우정지주택사업은 최고 49층, 총 455가구 규모 아파트와 오피스텔 및 상가 등으로 이뤄진 주상복합아파트를 짓는 사업이다. 지난해 주상복합단지를 분양한 가운데 많은 상가가 주인을 찾지 못하면서 추가 분담금 문제가 가시화됐다. 지주택사업은 분양률이 저조할 경우 분양 리스크를 시행사업자인 조합이 직접 떠안아야 하므로 각 조합원이 분담금을 각출해야 하는 구조다.일부 조합원들은 대출 연장 신청을 거부하고 있다. 대출을 연체하는 조합원들은 신용 하락 등 각종 금융 불이익을 받을 수 있다. 조합 내부에서 추가 분담금 갈등이 이어지면서 공사비 미지급과 입주 지연, 대출 연장 신청 거부 등으로 사업이 난항을 겪고 있다.당초 총 333명의 조합원은 우정지주택조합에 가입하면서 전용 84㎡ 아파트 기준 3억원대로 집을 마련하는 조건으로 계약했다. 아파트 일반분양분 122가구는 2020년 7월 분양가 5억원대에 분양이 이뤄졌지만, 상업시설 미분양이 대부분 해소되지 않았다.이에 조합원들은 지난해 4월 가구당 1억2000만원 추가 분담금 납부 통보를 받았고, 지난해 8월에는 1억600만원의 2차 추가 분담금을 납부하라는 고지를 받았다. 총 2억2600만원의 추가 분담금 납부 요청을 받은 것이다.조합 내부에서 추가 분담금 납부를 두고 조합원 사이의 갈등이 격화하는 가운데 공사를 마치고도 1000억원의 공사비를 받지 못한 시공사는 아파트 출입구에 ‘공사비 미지급으로 인한 조합원 입주 불가’ 현수막을 걸었다. 조합-시공사 협상안…1월 입주 조합원에 분담금 1억9500만원정비업계 관계자는 “우정지주택조합은 상가가 미분양되면서 총 1600억원대 공사비 가운데 시공사에 550억원 정도만 납부한 채로 나머지 1000억원이 넘는 공사비를 내지 못하고 있다”며 “조합원당 약 2억원의 추가 분담금이 예상되는데 이 가운데 공사비 인상분은 20%에 그치고 나머지는 상가 미분양분과 조합 운영비에 관한 것”고 설명했다.건설업계 관계자는 “지주택조합사업 자체가 토지소유권의 95%를 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있기 때문에 토지 확보가 어려워 사업이 지연되는 경우가 많다”면서도 “울산 우정지주택조합사업은 사업 마지막 단계인 일반분양까지 마쳤지만, 상가 미분양이 발목을 잡아 조합 내 추가 분담금 납부를 반대하는 비상대책위원회(비대위)가 생기면서 내홍이 발생한 것”이라고 말했다.이에 우정지주택조합 집행부와 시공사는 최근 현실적인 대안을 찾고 기 조합원들의 피해를 최소화 하고자 대국적인 차원에서 협상에 들어갔다.우정지역주택 조합관계자에 따르면 조합집행부와 시공사간 어느정도 해결책에 대해 접점을 찾기 위해 협상을 진행하고 있다. 특히 조합집행부와 시공사는 어려운 경제상황을 고려해 몇 가지 해결방안에 협의한 것으로 알려졌다.해결방안으로는 조합원 가운데 올해 1월 말까지 입주하는 조합원의 분담금을 1억9500만원으로 책정하고, 입주조합원에 한해 향후 미지급 공사 채권 보전조치를 면제해 주는 것이 거론된다.시공사 관계자는 “합의기간에 미입주 조합원에 대해서는 법적인 공사 도급계약서에 명시된 공사 채권에 대한 채권보전 조치가 이뤄질 것”이라며 “이후 추가 협상이나 합의는 없을 것”이라고 설명했다. 그는“조합원들은 신중히 판단해 개인의 신용과 재산상의 피해를 최소화하기를 바란다”고 덧붙였다.공사비 증액 문제 또는 조합원 추가 분담금으로 인한 정비사업 내 갈등은 서울을 비롯한 수도권에서 지방까지 곳곳에서 등장하고 있다. 서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트 재건축 현장도 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 커지고, 서울 노원구 상계동 상계주공5단지는 공사비 증가로 인한 분담금 문제로 시공 계약을 해지해 시공사와 조합의 소송전으로 이어지고 있다.건설 경기 하락과 함께 원자재 가격 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리 인상 등으로 전국 건설 현장 가운데 공사 중단 폭탄이 터지는 곳이 더 늘어날 수 있다는 우려가 나오고 있다.

서울 영등포구 여의도 한양아파트(여의도 한양) 시공사 선정 총회가 잠정 연기되면서 시행사업자인 KB부동산신탁(KB신탁)의 ‘책임론’이 거세지고 있다. 여의도 한양뿐 아니라 서울 양천구 목동신시가지7단지, 서울 영등포구 신길우성2차·우창아파트 등 신탁방식 재건축을 택한 단지들에서도 잡음이 이어지는 모습이다. 신탁사의 전문성을 기반으로 재건축 사업추진에 속도를 내기 위해 신탁방식을 택했지만, 막대한 수수료를 낸 것에 비하면 신탁사의 역량이 역부족이라는 지적이 나온다. KB신탁은 서울시로부터 위법 소지가 있다는 이유로 시공사 선정 과정을 중단하라는 권고를 받으면서 결국 10월 29일 예정했던 시공사 선정 총회를 무기한 연기하겠다는 입장을 내놨다. 앞서 서울시는 KB신탁이 여의도 한양 재건축사업의 정비구역을 확정하기 전 시공사 선정에 나선 점을 근거로 들었다. 정비계획 변경 없이 상가 부지를 사업면적에 포함시켜 입찰 공고를 진행하는 등 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 법규를 위반했다고 지적했다.KB신탁은 시공사 선정 절차를 진행하기 전 토지 등 소유자의 의견을 수렴하고 법률도 검토했지만, 인허가청인 서울시의 판단과 상이한 부분이 있었다고 설명했다.KB신탁 관계자는 “대형시공사를 선점하고 사업 진행 속도를 올리기 위해 올해 초부터 시공사 선정에 대한 논의를 시작했다”며 “다수의 대형 법무법인을 통해 서울시의 이번 판단과 관련, 법률 검토를 진행한 결과 위법하다고 판단할 수 없다는 법률 의견을 받았다”고 말했다.그는 “서울시와의 법적 분쟁이 발생할 경우 최종적으로 법원의 판단을 받기까지 시간이 오래 걸리는데 사업이 지연되면 더 큰 피해가 우려되기 때문에 운영위원회와 협의를 거쳐 시공사 선정을 위한 전체회의를 잠정 연기하게 됐다”며 “문제를 해결하기 위해 빠른 시일 안에 롯데쇼핑과 협의를 마치고 연기 중인 시공사 선정 절차를 이어갈 수 있도록 노력하겠다”고 덧붙였다.신탁방식 정비사업, 자금 조달과 추진력 강점으로 주목신탁방식 정비사업은 크게 신탁시행과 신탁대행 방식으로 나뉜다. 신탁시행 방식은 조합 설립 없이 신탁사를 시행사로 선정해 사업을 신탁사가 도맡는 것이다. 신탁대행은 조합이 신탁사에 자금 관리 업무 등 일부 업무를 맡기는 방식이다.신탁방식 정비사업은 전문성이 부족한 조합을 대신해 신탁사가 정비사업을 안정적으로 운영하면서 사업 속도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 신탁사 자체 자금 또는 신용을 활용해 초기 자금 조달에도 유리하다는 점이 더해지면서 신탁방식 정비사업이 대세로 떠오르는 중이었다.하지만 신탁업계의 허술한 운영과 과열된 수주 경쟁으로 신탁방식 정비사업을 택한 단지 곳곳에서 문제가 터져나오는 모습이다. 여의도 한양뿐 아니라 최근 신탁방식 재건축사업을 택한 단지 곳곳에서도 잡음이 발생하고 있다. 서울 양천구 목동신시가지7단지(목동7단지) 재건축사업에서도 조합 또는 신탁방식을 두고 주민들 사이에 갈등이 격화되고 있다.코람코자산신탁은 목동7단지 정비사업추진위원회와 업무협약(MOU)을 체결하고 목동7단지 재건축사업을 신탁방식으로 진행하겠다고 발표했다. 이에 목동7단지 재건축준비위원회는 사업 방식이 아직 결정되지 않았고, 소유주들과 논의해 사업 방식을 놓고 투표에 부칠 예정이라고 반박했다.서울 영등포구 신길우성2차·우창아파트 재건축사업도 사업시행자로 선정한 한국자산신탁과 소유주 사이에 마찰이 발생했다. 지난해 5월 대우건설을 시공사로 선정한 뒤 공사도급 가계약을 체결하는 과정에서 소유주 의견을 충분히 반영하지 않았다는 이유에서다. 일반분양 수익 1~4% 수수료 수취, 전문성 체감 어려워신탁사가 신탁방식 정비사업을 수주하면 총 일반분양 수익의 1~4%를 수수료로 받는다. 다만 정비업계에서는 받는 수수료에 비해 신탁사들의 전문적인 역량이 부족하다는 비판이 나온다. 지금까지 신탁방식으로 지어진 단지는 손에 꼽을 정도다. 경기 안양 ‘한양수자인 평촌리버뷰’(304가구), 대전 동구 ‘e편한세상 대전 에코포레’(2267가구) 등이다.건설업계 관계자는 “2016년 도정법이 개정되면서 신탁사들이 정비사업에 진출할 수 있는 길이 열렸다”며 “신탁방식을 택한 수도권 대형 정비사업장의 경우 일반분양 매출의 1~4%라고 해도 수수료가 수백억원에서 수천억원에 이르기도 한다”고 말했다.부동산금융업계 관계자는 “신탁방식을 선택한 정비사업 현장이 완공까지 이어진 곳은 몇 군데 없는 것이 현실”이라며 “신탁사가 가져가는 수수료에 비해 전문성은 아직까지 미흡하다고 본다”고 분석했다. 그는 “자금 대여를 위해 신탁방식을 택하기도 하는데 현실적으로 시공사가 납입한 입찰보증금을 활용하는 경우가 많아 신탁사의 필요성을 느끼지 못한다는 평가가 많다”고 덧붙였다.신탁사의 전문성이 부족하다고 판단해 신탁계약을 해지하려 해도 요건이 까다로워 제어장치가 부족하다는 의견도 나온다. 최근 정부가 신탁계약 해지 요건 완화 내용을 담은 신탁 계약서·시행규정 표준안을 마련했지만, 현실성이 떨어진다는 지적이다. 국토교통부는 표준안을 통해 신탁 계약을 체결한 주민 100%가 계약 해지에 동의하지 않아도 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 75% 이상이 찬성할 경우 신탁 계약을 일괄 해지할 수 있도록 요건을 완화했다. 정비업계 관계자는 “시공사와 비교하면 신탁사 해지 요건은 아직도 문턱이 높다”며 “조합 총회를 열어서 과반 수 이상이 찬성하면 시공사를 변경할 수 있는 것처럼 신탁사도 동일한 기준을 둬야 신탁업계의 공정 경쟁을 강화하고 전문성을 제고할 수 있을 것”이라고 말했다.

“앞으로 10년을 내다본다는 관점에서 서울 핵심지역에 있는 새 아파트 투자 시기는 지금이라고 봅니다.”재개발‧재건축 등 도시정비사업 전문가로 손꼽히는 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 10월 6일 서울 성동구 도선동 투미부동산 왕십리점에서 진행한 ‘이코노미스트’와의 인터뷰에서 국내 부동산 시장 전망에 대해 이같이 밝혔다. 김제경 소장은 투미부동컨설팅 소장을 담당할뿐 아니라 도시계획기사, 정비사업전문관리사, 공인중개사, 자산관리사, 투자자산운용사 등 다양한 자격증을 통해 전문지식을 두루 갖춘 부동산 전문가다. 특히 절차와 규제 등 난이도가 높다고 평가받는 도시정비사업분야 전문가인 김 소장은 단순 부동산 시장 분석에 그치지 않고 적극적인 부동산 투자를 기반으로 실전 부동산 투자 전문가라는 강점도 있다.김 소장은 부동산 시장 분석 시 상품별, 지역별로 다르게 평가해야 한다고 강조했다. 그는 “서울 아파트의 경우 강남권역에서는 실거래 가격이 전고점의 90% 수준으로 회복되고 있고, 호가는 이미 전고점 가격대까지 올라섰다”며 “반포, 압구정뿐 아니라 잠실, 여의도, 동부이촌동, 목동 등 비강남권에서도 전고점 가격대로 회복되는 분위기”라고 설명했다. 이어 “마포, 성동구 등은 실거래 가격이 전고점의 80% 수준으로 올라섰고 앞으로도 더 회복될 것”이라고 덧붙였다.전세사기 여파에 빌라‧오피스텔 시장 초토화김 소장은 같은 서울에서도 빌라, 오피스텔 등 비주택 시장은 전세사기 이슈로 매매와 전세시장이 초토화된 상태라고 설명했다. 김 소장은 “전세사기가 한동안 사회적 이슈로 떠올랐는데 99%가 오피스텔과 빌라에서 발생하면서 이들 매매‧전세 시장은 동반 하락했다”며 “아파트와 달리 신축 빌라는 시세를 정확히 파악할 수 없어 전세사기에 많이 활용된 것”이라고 말했다. 그는 “전셋값이 떨어져 다음 임차인을 구하지 못한 빌라가 경‧공매로 넘어갔을 때 이전에 후순위로 들어간 전세 임차인들은 대항력이 없다보니 전세 보증금을 날리게 되는 것”이라며 “아파트는 일단 후순위로 전세 계약을 체결하는 경우도 거의 없고 전셋값도 하락을 멈추고 상승세를 이어가는 모습”이라고 전했다.지방 지역은 강한 하락세가 나타났던 최악의 시기는 지났지만 회복은 더딘 상황이다. 지방은 주요 광역시 아파트 중심으로 바닥을 다지고 매매 가격대가 소폭 상승했지만 전고점과 비교하면 아직 역부족이라는 분석이다. 김 소장은 “서울은 미분양도 없고 분양 경쟁률도 높게 나오는 반면, 지방은 여전히 미분양 소화가 안되고 있는 지역별 부동산 시장 양극화 현상이 가속화하고 있다”고 말했다. 김 소장은 현재 시점에서 가장 안전한 부동산 투자 상품으로는 서울의 새 아파트를 꼽았다. 서울은 5년 뒤 아파트 공급이 부족해질 것으로 예상되면서 새 아파트는 수요가 몰려 가치가 더 오를 것이라는 이유에서다.김 소장은 재개발‧재건축 투자를 노리더라도 최근 인건비, 원자잿값, 금리가 모두 오르면서 사업성이 떨어졌기 때문에 옥석가리기를 잘해야 한다고 조언했다. 초보 부동산 투자자들에게는 정비사업 투자 시 조합 설립 인가를 받은 곳을 선택하는 것이 안전하다고 조언했다.그는 “불과 몇 년 전까지만 해도 재건축 조합원 분담금은 1인당 3억원대에서 많이 내면 4억원대 납부 시 새 아파트를 받을 수 있었다”면서도 “3.3㎡(평)당 공사비도 예전에는 300만~500만원대였는데 최근에는 700만~800만원대로 치솟아 사업성이 무너지면서 조합원 1인당 분담금이 4억원대는커녕 5억원대로 넘어가는 재건축 사업장도 속속 등장하고 있다”고 설명했다. 이어 “결국 신규 주택사업도 추진하기 어려워지고 정비사업도 속도를 내지 못하게 되면서 공급이 줄어들 수밖에 없는 상황”이라고 덧붙였다.공급대책 역부족…5년 후 공급절벽 가시화김소장은 정부가 최근 9.26 부동산 대책을 통해 공급대책을 내놓긴 했지만 실질적인 방안으로 보긴 힘들다고 지적했다. 서울은 신규 택지가 없어서 정비사업으로 공급을 할 수밖에 없는데 원자잿값‧인건비‧금리 인상이라는 삼중고를 겪으면서 정비사업도 난항에 빠졌기 때문에 5년 뒤에는 공급절벽이 다가올 것이라고 전망했다.김 소장은 “기존에 추진했던 시행사업이 삼중고로 인해 좌초 위기에 놓이고 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장이 어려워졌다”며 “시행사가 무너져 책임준공 확약을 맺었던 시공사들도 자금부담을 떠안으면서 부도까지 이어지는 곳들도 나타나는 모습”이라고 평가했다.그는 당장 집값이 더 오르고 내리는 것에 초점을 맞추기 보다는 10년 뒤 흔들리지 않을 주택을 선별하는 게 더 중요하다고 강조했다. 일반적으로 주택 매수 시 세금을 감안해 최소 2년에서 5년 이상 보유하기 때문에 중장기적으로 10년 뒤 전망을 본다면 서울에서도 핵심지역 신축 아파트 쪽으로 투자할 경우 실패하기 어려울 것이라는 의견이다.김 소장은 “2008년 금융위기를 복기해보면 건설사들이 대거 부도처리되고 재개발‧재건축 사업도 대부분 중단됐다”며 “그 와중에도 꿋꿋하게 정비사업이 지속돼 입주를 마쳤던 신축 아파트들은 희소성이 커지면서 가격에 프리미엄이 붙으면서 폭등했다”고 설명했다.그는 “서울에 내 집 마련을 목표로 한다면 새 아파트에 투자하는 것을 서둘러야 한다”며 “단기적으로 가격 조정이 있을 수 있겠지만 장기적으로는 지금보다 더 좋은 투자시기가 오기는 어려울 것”이라고 강조했다.

국내 대형 디벨로퍼(부동산개발회사)들이 부동산 시장의 불황 터널을 지나며 위기극복에 한창이다. 디에스네트웍스(DS네트웍스), 신영, 엠디엠(MDM) 등 3대 디벨로퍼들의 대응전략도 각양각색이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 경색되면서 잔뜩 움추러든 디벨로퍼들이 위기를 기회로 전환할 수 있을지 관심이 모아진다. 우선 국내 1위 부동산 시행사업자인 DS네트웍스는 리스크 관리와 동시에 신규 프로젝트를 준비 중이다. 지난 2021년 하반기 대우건설, 쌍용건설의 인수를 추진하는 등 사업 확대에 나섰지만 올해 들어선 외형확대보다는 손실관리에 집중하는 모습이다. 포트폴리오 재편·유동성 확보해 리스크관리 최근 계열사 매각 작업도 이러한 일환으로 이뤄졌다. 부동산 시행업계에 따르면 DS네트웍스는 계열사인 DS네트웍스자산운용을 도미넌트자산운용에 매각하는 작업을 마무리 중이다. DS네트웍스는 지난 1월 시행사업과 금융사업을 양축으로 분리, 지주사 체제를 완성했다. 금융지주사인 DSN홀딩스 아래 신기술사업금융회사인 DSN인베스트먼트와 DS네트웍스자산운용을 배치했다. 부동산 시행뿐 아니라 금융 계열사를 통한 벤처투자와 사모투자에 투입한 자금도 상당하다. 하지만 DS네트웍스는 부동산 침체 상황이 지속되자 이번 DS네트웍스자산운용 매각을 통한 리스크 관리에 나선 것으로 파악된다. 부동산 개발을 위해 매입한 토지들의 매각도 추진 중이다. 부동산 경기가 침체되면서 시행사업 환경이 어려워지자 유동성을 확보하기 위해서다. 서울 동소문동 성신여대역 부지, 부산 온천동 주상복합 부지, 부산 괘법동 주상복합 부지 등이 매물로 나온 상태다. 국내 디벨로퍼업계 매출 1위를 차지하고 있는 DS네트웍스는 지난 2021년 약 1조4800억원의 매출과 영업이익 약 1360억을 기록했다. DS네트웍스는 1981년 정재환 회장의 부친이 설립한 대승실업이 모체다. 디벨로퍼에 본격적으로 뛰어든 것은 2000년 전후 정 회장이 나서면서부터다. 부동산 가격이 폭락하자 아파트 부지를 줄줄이 사들였고 IMF 외환위기를 벗어나던 2002년부터 전국에 대규모 아파트를 분양했다. 2018년 이후 조 단위 매출을 꾸준히 유지 중이다. DS네트웍스 관계자는 “그동안 시장이 좋을 때는 규모의 확장을 추진했으나, 현 불안한 시장에서는 소규모 사업장을 매각해 포트폴리오를 재편하고 자금 유동성을 확보해 리스크 관리와 함께 신규 프로젝트를 준비 할 계획이다”고 설명했다. 최근 미분양 우려가 커지는 가운데 신영이 택한 전략은 ‘임대 후 분양’ 방식이다. 신영이 옛 MBC가 위치해 있던 부지를 매입해 개발하고 있는 고급 주거·상업 단지인 ‘브라이튼 여의도’가 대표적이다. 이 단지는 ‘4년 단기 민간임대’ 후 분양 전환할 예정이다. 브라이튼 여의도는 신영을 비롯해 시공을 맡은 GS건설, NH투자증권 등 3곳이 프로젝트금융회사(PFV)로 참여한 개발 프로젝트다. 단지는 지하 6층~지상 최고 49층으로 아파트 2개 동, 오피스텔 1개 동, 오피스 1개 동으로 이뤄져 있다. 앞서 브라이튼 여의도 오피스텔(849실)은 2019년 분양됐다. 당초 시행사는 오피스텔과 아파트를 동시에 분양하려고 했으나, 분양가 상한제 적용을 받으면서 아파트 공급 방식을 후분양으로 변경했다. 하지만 최근 부동산 경기가 침체되면서 일반분양 성공을 장담하기 힘들어지자, 보증금과 월 임대료를 받는 임대 후 분양으로 선회한 것으로 보인다. 진입 장벽을 낮추고 자금을 안정적으로 조달하는 방식을 택한 것이다. 신영은 지난해 강남구 논현동에 공급한 하이엔드 주거 시설 ‘브라이튼 N40’에 대해서도 임대 후 분양 정책을 펼친 바 있다.임대 후 분양·할인 분양 등 전략 선회도 앞서 고분양가 논란에도 불구하고 오피스텔 ‘완판’에 성공했지만 부지 매입 자금 6010억원의 60% 정도만 회수된 상태다. 전체 사업비는 1조원에 육박하는 것으로 알려졌다. 이번 임차인 모집이 사업의 성패를 가르는 주요 변수가 될 수 있다는 시각이다. 신영은 1984년 설립된 국내 1세대 디벨로퍼로 꼽힌다. 창업자인 정춘보 회장은 개념조차 생소하던 국내 부동산 시장에 디벨로퍼란 개념을 도입한 인물이다. 정 회장은 신영을 설립한 뒤 굵직한 개발 프로젝트와 과감한 인수·합병(M&A) 등을 단행해 사세를 키웠다. 섬유, 부동산 개발 계열사인 '대농'을 비롯해 신영건설, 신영에셋, 에스엘플랫폼, 브라이튼자산운용 등을 계열사로 거느리고 있다. 지난 2021년 매출은 약 1조1140억원, 영업이익은 약 960억원을 기록했다. 신영 관계자는 “소비자 입장에서도 임대료를 우선 내는 방식으로 지내보고 나중에 상품이 좋다고 봤을 때 구매를 하는 것도 나쁘지 않을 것 같다”며 “지금 분양 등 부동산 시장 전체적으로 불확실성이 높기 때문에 서로 ‘윈윈’하는 전략이라고 봐서 임대 후 분양 방식이 적합한 것으로 판단했다”고 설명했다. 수익성이 막강한 디벨로퍼로 꼽히는 MDM은 부동산 불황기에도 정공법을 택한 것으로 보인다. 엠디엠은 지난해 ‘파주운정 푸르지오 파크라인’, ‘의왕 백운호수 푸르지오 숲속의아침’, ‘아크로 여의도 더원’ 등의 프로젝트를 진행 중이다. 이중 아크로 여의도 더원은 최고 40억원이 넘는 고분양가에도 사실상 ‘완판’에 가까운 성적으로 흥행에 성공했다는 평가를 받았다. 아크로 여의도 더원은 지난해 10월 진행된 청약접수에서 총 492가구 모집에 611명이 몰려 평균 경쟁률 1.24대 1을 기록했다. 남은 전용물량은 계속 판매를 진행 중이다. 다만 미분양이 지속되는 시장상황에서 MDM은 공격적인 마케팅 전략도 취했다. 지난해 대우건설이 시공하고 MDM이 경기도 파주시에 분양중인 운정 푸르지오 파크라인이 미분양 상태가 지속되자 계약자에게 최대 2억원까지 할인분양을 하는 결단을 내렸다. GTX로 뜨고 있는 운정 신도시라 주목을 받았으나 최근까지도 미분양 상태로 남았다. MDM은 최근 증권사, 시행업계 등에서 부동산 불황기에 구조조정을 실시하는 분위기 속에 오히려 전문인력 영입도 단행했다. 올해 초 다올투자증권 부동산 IB 핵심인력 이경수 상무를 영입했다. 지난해 업황 침체에도 다수 개발 프로젝트를 독보적으로 성사시키면서 문주현 MDM회장의 러브콜을 받은 것으로 전해진다. MDM 그룹은 문 회장이 1998년 4월 설립했다. 주택건설업과 부동산개발업, 분양대행업, 부동산임대업 등을 주요사업으로 하고 있다. 금융 계열사인 한국자산신탁·한국자산캐피탈·한국자산에셋운용 등을 구축하면서 부동산 종합 그룹으로 변모했다. 문 회장은 분당 트리폴리스와 서초동 현대슈퍼빌, 목동 현대하이페리온, 분당 파크뷰 등 개발사업을 연이어 성공시키면서 MDM을 키워냈으며 한국자산신탁을 인수해 급성장했다. MDM그룹 계열사인 MDM 플러스의 2021년 매출액은 약 1조3370억원, 영업이익은 약 4183억을 기록했다. MDM 관계자는 “부동산 시장이 어렵지만 정도를 지키면서 최선을 다하고 있다”며 “시공사측과 협의해서 가이드라인에 맞춰 운영 중이다”고 말했다. 시행 업계 관계자는 “전체적으로 디벨로퍼 군 자체가 브릿지론 등 PF 자체가 지금 안 되는 상황이기 때문에 땅을 매입하는 작업에 있어서 상당히 보수적으로 움직이고 있다”며 “시행사마다 나름의 전략으로 상황을 극복하고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

영등포구 신길동 소재 삼성아파트 재건축 공동시행사업자 지위를 둘러싼 경쟁이 1군 건설사들의 진입으로 인해 달아오르는 모양새다. 5일 관련 업계에 따르면 신길삼성아파트 재건축 조합 및 조합원들을 대상으로 HDC현대산업개발과 롯데건설, 호반건설이 홍보활동을 하고 있는 것으로 나타났다. 조합에선 이사 선출 등 필요한 과정을 거친 뒤 이르면 올해 4월께 시공사 선정을 할 예정이어서 앞으로 몇 달간 이 같은 경쟁이 이어질 전망이다. 지난해 12월 신길삼성아파트 재건축 조합은 자금부족과 인접한 영신고등학교 일조권 침해로 인한 설계변경 문제 등을 해소하기 위해 임시총회를 열고 사업방식을 기존 조합방식에서 시공사 공동시행방식으로 전환한 바 있다. 호반건설은 조합이 공동시행방식 채택을 고민하던 시기부터 수주 노력을 이어갔으며 롯데건설 역시 홍보전에 뛰어든 상태였다. 여기에 올해 들어 HDC현대산업개발도 본격 합류하면서 삼성아파트 재건축 수주전은 3파전으로 확대됐다. ‘작아도 좋다’ 서울 정비사업 노리는 3개사 신길삼성아파트 재건축은 현재 계획 상 기존 384가구를 563가구 규모의 새 아파트로 재탄생시키는 사업으로 규모는 작은 편이다. 그럼에도 서울 도심 내 정비사업이라는 점에서 다수 유명 건설사가 관심을 갖고 있는 것으로 보인다. 해당 조합이 채택한 시공사 공동시행방식은 일반적인 도급방식보다 자금조달이나 사업진행 측면에서 더 부담을 지게 돼있는 반면, 시공사가 공동시행자로서 조합과 함께 사업을 진행하면 사업운영을 투명하게 할 수 있어 일명 ‘둔촌주공 리스크’가 없다는 장점이 있다. 때문에 지난해 시공사 공동시행방식을 의결하기 위해 열린 대의원회 당시에도 대형 건설사 다수가 회의장소를 찾으며 관심을 보였다. 현재 눈에 띄게 홍보전을 벌이고 있는 업체들 역시 회의장 앞에서 대의원들 접촉한 것으로 알려졌다. 이상배 신길삼성아파트 재건축 조합장은 “최근의 자금경색 우려 속에도 시공사 공동시행방식 전환 이후 3개 건설사가 열심히 홍보활동을 하고 있는 것으로 안다”면서 “우리 단지는 아직 사업시행계획 인가가 나지 않아 시공사들이 사업 자금에 대한 선투자를 해야 함에도 많은 관심을 보이고 있어 운이 좋은 편”이라고 밝혔다.

금리 상승과 경기 침체 신호와 함께 주택 분양 시장이 거래 실종, 가격 하락을 겪는 가운데 중소업체를 중심으로 건설사와 시행사의 재무 건전성도 악화할 것이라는 우려가 나온다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장은 미분양이 늘면서 급속도로 얼어붙고 있다. 미분양 주택은 올해 초 전국 기준 1만5000여가구 수준에서 8월 말 3만2722가구로 급증했다. ▶대구(8301가구) ▶경북(6693가구) ▶전남(2503가구) ▶경남(2042가구) 등 지방(2만7710가구) 물량이 전체의 84%를 차지했다. 대구에서 시작한 분양 시장 침체 현상이 다른 지역으로도 번지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 2분기(4~6월) 대구의 초기분양률은 18%를 기록했다. 전년 동기(98.6%) 대비 80.6%포인트 떨어진 것이다. ▶울산(35%) ▶강원(64%) ▶경북(71%) ▶충남(86%) 등 초기분양률이 급락했다. ━ 미분양 늘자 수익성 악화된 시행사 대출 상환 여력↓ 이처럼 미분양이 대거 발생하면 개발사업 수익성 악화로 시행사 등의 대출 상환 여력이 줄어든다. PF 대출을 제공한 금융사가 이를 떠안으면 위험에 빠질 가능성이 커진다. 이에 금융권들은 신규 PF 대출에 보수적으로 접근하고 있다. 최근 부동산 PF 대출금리는 선순위 기준 연 10% 수준까지 치솟았다. 한국은행도 최근 주택 가격 하락 압력이 커지면서 금융권이 내준 부동산 PF 대출의 건전성이 악화할 가능성을 제기했다. 최근 PF 대출 건전성은 양호한 수준이지만, 부동산가격이 하락 전환한 상황에서 경제 여건·부동산 가격 기대 변화 등에 따라 PF 부실이 현실화할 가능성이 있다고 지적했다. 특히 집값 상승폭이 크고 입주 물량이 늘어나는 지역의 부실 위험이 상대적으로 높다고 강조했다. 올해 들어 미분양 리스크가 커지면서 금융권에서도 부동산 PF 대출을 꺼리는 분위기다. 금리와 원자잿값, 공사비는 올랐는데 금융기관들이 대출 규제에 나서면서 돈을 빌릴 곳은 점점 줄고 있다. 실제 시멘트업계는 지난해 7월 시멘트 가격을 톤(t)당 7만5000원에서 7만8800원으로 5.1% 인상했고 올해 초에도 15%가량 올렸다. 이번에 한 차례 추가 인상되면서 시멘트 가격은 t당 10만원을 넘어섰다. 대한건설협회에 따르면 철근 가격은 2020년 톤당 68만원에서 올 6월 117만원까지 72% 올랐다. 철근 가격도 지난해 t당 70만~80만원 사이를 유지했지만 올해 6월 117만원까지 72% 상승했다. 금융감독당국도 최근 주요 저축은행장을 소집해 전년 대비 부동산 PF 대출 규모를 20%를 초과해서 늘리지 말라고 지도했다. 이에 은행과 증권사들은 부동산 PF 대출을 줄이거나 회수하고 있다. 시행사 관계자는 “본 PF 대출을 받기 전에 일시적으로 브릿지론을 통해 토지매입자금이나 사업 운영비를 충당하곤 하는데 인허가 지연이나 경기 침체로 분양 시장이 가라앉거나 공사비가 늘면 본 PF 대출이 거절될 수 있다”며 “최악의 경우 토지를 경매나 공매로 넘겨 대출금을 회수해야 하는데 본 PF 대출이 막힌 토지는 사업성이 없다는 인식이 생기면서 유찰되거나 헐값에 낙찰되면 결국 시행사가 도산위기에 처하게 되는 것”이라고 설명했다. ━ 금융권 PF대출 규제…돈줄 막힌 시행사·시공사 타격 ↑ 그는 “부동산 PF 대출금리가 지난해 말에는 선순위 기준으로 연 3~4% 수준이었는데 최근 연 10~11%로 두 자릿수까지 올랐는데도 대주단을 모으기가 쉽지 않다”며 “금리와 공사비가 올라간 것도 수익성 악화에 치명적인데 금융권까지 돈줄을 막아버리니까 시행사, 시공사에도 타격이 이어지는 것”이라고 분석했다. 부동산개발업계에 따르면 현재 PF 대출 금리는 ▶선순위가 연 10~11% ▶중순위가 연 15% ▶후순위는 연 20% 수준을 형성하고 있다. 물류센터의 경우 입지에 따라 다르지만 평균 3.3㎡당 공사비가 지난해 말 500만원 안팎 수준에서 최근 600만~700만원대로 치솟았다. 주상복합 역시 3.3㎡당 공사비가 600만원대를 넘어 최근 750만원을 제시한 곳도 있는 것으로 알려졌다. 투자금융(IB)업계 관계자는 “통상적으로 시행사업 영업이익이 12~15% 정도 나온다고 검토를 하면 투자를 단행한다”면서도 “올해 들어 금융당국에서 PF 대출 규제를 강화하는 바람에 선순위 연 금리가 두 자릿수까지 올라버려서 전체 PF 대출 금리가 평균적으로 연 10%를 넘어섰다”고 말했다. 그는 “계약금을 납부한 시행사들은 투자금을 날릴 위험이 커지고 있고, 사업지에 대해 브릿지 대출을 받은 시행사들은 만기가 도래해도 기한 연장이나 본 PF 대출로 넘어가지 못해 발을 동동 구르고 있다”며 “결국 디폴트가 발생하면 경매, 공매로 넘어갈 수밖에 없는 상황이 벌어지는데 헐값에 낙찰되거나 유찰되면 시행사 에쿼티만 날리는 게 아니고 중순위, 후순위 PF 대출을 내줬던 증권사, 캐피탈까지 문제가 이어지는 것”이라고 지적했다. 한편 건설사들이 문을 닫는 속도도 빨라졌다. 김병욱 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 받은 최근 5년간 건설사 도산 현황 자료에 따르면 지난해 도산한 건설사는 12개사였다. 올해 들어서는 상반기에만 8개 건설사가 도산한 것으로 나타났다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

서울주택도시공사(SH)가 시행사업을 대행하는 첫 공공재개발 사업지인 서울 동작구 '흑석2구역' 재개발의 시공사 선정 입찰에 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)이 2회 연속 단독으로 참여하면서 유찰됐다. 대우건설과 2파전 구도를 형성할 것이라는 정비업계의 예상과 달리 단독 출사표를 낸 삼성물산이 조합과 수의계약을 체결할 수 있을지 관심이 집중되고 있다. 7일 정비업계에 따르면 흑석2구역 재개발조합이 지난 5일 개최한 흑석2구역 2차 시공사 선정 입찰 결과 삼성물산이 단독으로 제안서를 제출했다. 삼성물산은 입찰보증금 약 150억원을 보증서로 납부한 것으로 전해졌다. 앞서 지난 4월 진행한 1차 시공사 선정 입찰에서도 삼성물산은 단독으로 출사표를 내면서 유찰됐다. 이후 개최한 2차 사업설명회에서는 시공능력평가액 상위 10위권 건설사 가운데 5개 건설사가 참석해 경쟁 구도를 벌일 것으로 업계는 예상했다. 정비업계에서는 삼성물산의 가장 유력한 경쟁업체로 대우건설을 지목했었다. 대형건설사 관계자는 "흑석2구역은 면적이 넓지 않지만, 흑석동에서도 흑석역과 가깝고 랜드마크 단지로서 상징성이 있기 때문에 향후 정비사업을 전개하기 위한 전략적인 요충지"라며 "대우건설과 삼성물산의 치열한 접전을 예상했지만 최근 대우건설 홍보대행사 직원이 경찰 조사에 들어가면서 분위기가 달라진 것 같다"고 말했다. 대우건설 관계자는 "흑석2구역을 대우건설이 긍정적으로 참여를 검토한 것은 사실이지만, 첫 공공재개발사업인 데다 공사비, 자재비, 노무비 인상 등의 변수와 맞물려 사업을 보수적인 관점에서 입찰에 불참하는 게 낫다는 판단을 내린 것"이라며 "일각에서 제기하는 홍보대행사 직원의 경찰 수사에 부담을 느껴 참여하지 않은 것이라는 분석은 전혀 사실이 아니다"라고 강조했다. 삼성물산 관계자는 "흑석2구역 재개발사업은 흑석역과 가깝고 한강변이라는 입지적 장점을 갖춘 사업지이기 때문에 단독으로 입찰에 참여했지만 조합원들이 흑석동 첫 래미안단지라는 자부심을 느낄 수 있도록 역량과 노하우를 총동원할 계획"이라고 말했다. 흑석2구역 조합원은 "대우건설과 삼성물산의 2파전을 기대했지만, 삼성물산의 단독 입찰로 이어져 아쉬운 마음이 있다"며 "삼성물산은 래미안이라는 인지도 높은 브랜드를 적용해 흑석2구역을 명품 단지로 지을 수 있다는 기대가 있었고, 대우건설은 차별화한 자재와 조경, 고품질의 조건을 제시해 조합원들의 부담을 줄이고 파격적인 혜택을 줄 것이라는 분석이 많았다"고 설명했다. 하지만 삼성물산이 단독 입찰을 했다고 해서 흑석2구역의 시공사로 선정된 것은 아직 아니다. 먼저 오는 14일 흑석2구역 공동사업시행 건설업자 또는 등록사업자 입찰방법 승인의 건을 상정하는 주민총회에서 과반의 동의를 얻어야 한다. 이진식 흑석2구역 재개발 조합장은 "삼성물산의 단독 입찰로 2회 연속 유찰되면서 주민총회를 통해 시공사 선정 입찰 공고를 다시 낼지, 삼성물산을 우선협상대상자로 검토하기 위해 사업제안서를 열어볼지 결정할 계획"이라며 "삼성물산이 주민총회에서 절반 이상의 찬성을 얻더라도 제안 내용을 비교 분석해서 이르면 오는 9월 22일에 주민총회를 개최해 삼성물산을 우선협상대상자로 선정할 지에 대한 여부를 결정할 예정"이라고 말했다. 이 조합장은 "이후 이르면 10월 29일 시공사 선정 총회를 열고 최종 시공사를 선정할 방침"이라며 "흑석2구역 조합원들에게 더욱 알찬 조건을 제시하는 건설사를 시공사로 선정할 수 있도록 최선의 노력을 다할 것"이라고 덧붙였다. 흑석2구역 재개발사업은 서울 동작구 흑석동 일대 4만5229㎡의 노후화한 주거지를 지하 7층∼지상 49층, 1216가구 규모 아파트로 새로 짓는 사업이다. 공사비는 약 5700억원 규모로 예상된다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

지난해 국내 시행업계에서 외형이 가장 큰 곳은 디에스네트웍스(DS네트웍스)로 3년 연속 1위를 기록했다. 엠디엠(MDM)과 신영도 전년과 마찬가지로 각각 2위와 3위를 유지했다. 28일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 DS네트웍스는 지난해 연결 기준 매출액 약 1조4800억원을 기록해 시행업계 1위에 자리했다. 이는 2020년 매출액(약 1조3380억원)과 비교하면 11% 정도 늘어난 금액이다. ━ 몸집 키워 1위 다지는 DS네트웍스, 비결은 시행‧VC투자 병행 DS네트웍스는 2018년에는 매출액(약 1조2570억원)이 엠디엠(약 1조3970억원)보다 적었지만 지난 2019년부터 엠디엠을 제치고 3년째 1위 자리를 굳건히 다지고 있다. 2위인 엠디엠과의 매출액 격차도 2019년 약 4880억원에서 2020년 약 990억원으로 줄었다가 지난해 약 1670억원으로 다시 벌어지고 있다. DS네트웍스가 5년 연속 매출액 1조원, 3년 연속 매출액 1위를 수성한 것은 시행사업과 신규사업의 투트랙 전략이 시너지를 발휘한 것이 주효했다는 분석이 나온다. 루원시티 SK 리더스뷰(Leaders'VIEW) 1‧2차 등 수도권 사업장의 분양사업이 원활히 이뤄졌고, 벤처캐피탈(VC) 등 신규사업에서도 가시적인 성과를 보이며 매출 증대를 이끈 것으로 풀이된다. DS네트웍스는 오는 2023년 하반기 상장(IPO)을 준비 중이며, 시행부문과 투자부문을 인적분할 하는 등 체계적인 부동산 디벨로퍼 그룹의 기반을 다지고 있다. DS네트웍스는 지난해 시행사업과 별도로 마스턴투자운용, 그린랩스 등에 지분을 투자하며 사업 연계‧확장에 힘을 싣기도 했다. 투자은행(IB)업계에 따르면 최근 DS네트웍스는 투자부문 계열사인 DS네트웍스자산운용, DSN인베스트먼트 등을 통해 유망 스타트업을 발굴‧투자에도 적극적인 자세를 취하고 있는 것으로 알려졌다. DS네트웍스에 이어 엠디엠이 지난해 매출액 2위 자리를 지켰다. 엠디엠은 지난해 연결 기준으로 약 1조3130억원의 매출액을 기록했다. 전년(약 1조2390억원) 대비 약 6% 증가한 것으로 나타났다. 엠디엠은 2019년부터 2년째 매출액 증가세를 보이며 외형을 키우는 모습이다. 신영도 마찬가지로 3년째 매출액 3위에 올랐다. 하지만 신영은 엠디엠과 DS네트웍스와 달리 지난해 매출액이 전년보다 뒷걸음질 쳤다. 지난해 연결 기준 약 1조1140억원으로 2020년(약 1조1500억원) 대비 3% 매출액이 감소했다. ━ 알짜 시행사는 엠디엠…영업이익률 30%대 꾸준히 유지 반면 수익성 측면에서는 엠디엠이 막강한 우위를 점하고 있다. 엠디엠은 지난해 연결 기준 약 4230억원의 영업이익을 기록했다. 전년(약 3930억원)과 비교하면 8% 이상 늘어난 것이다. 엠디엠은 30% 이상의 영업이익률(매출액 대비 영업이익)을 유지하며 독보적인 수익성을 갖추고 있다. 영업이익률 역시 2019년 30.05%, 2020년 31.7%, 2021년 32.2%로 상승세를 기록하고 있다. 엠디엠 다음으로는 DS네트웍스가 두번째로 높은 수익성을 보이고 있다. DS네트웍스의 지난해 영업이익은 1370억원으로 2020년 대비 10% 늘어났다. 다만 대폭 늘어난 매출에 비해 영업이익 성장세는 다소 약한 모습이다. 영업이익률은 2019년 12.74%에서 2020년 9.34%, 2021년 9.25%로 떨어졌다. 신영은 매출액과 함께 영업이익도 감소했다. 신영은 지난해 연결 기준 약 960억원의 영업이익을 봤다. 2019년 약 40억원에서 2020년 약 1130억원으로 대폭 늘었지만 지난해에는 약 900억원대로 줄어들었다. 2020년과 비교하면 약 15% 감소한 것이다. 영업이익률도 2019년 0.37%에서 2020년 9.83%까지 올라갔지만 지난해 8.62%로 소폭 내려왔다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

시공능력평가 20위 한신공영의 실적이 심상치 않다. 지난해 자체사업 준공 물량이 전년 대비 크게 줄어들면서 외형과 수익성이 대폭 급감했다. 미래 먹거리를 책임질 대규모 자체사업 현장 한 곳에서 미분양이 대거 발생하면서 향후 실적 개선에 부담으로 작용할 수 있다는 분석도 나온다. 1일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 한신공영은 지난해 연결 기준 매출액 1조3029억원, 영업이익 354억원을 기록했다. 전년과 비교하면 매출액은 16.3%, 영업이익은 70.5% 감소한 것이다. 당기순이익도 446억원으로 57.6% 줄어든 것으로 나타났다. 지난해 매출액이 줄어든 주요인은 주택사업 의존도가 높은 한신공영의 주요 자체분양사업 현장들이 재작년 대부분 준공을 마쳤기 때문이다. 한신공영에 따르면 새로 도입한 IFRS 회계기준에 따라 분양사업에서 매출을 인식하는 기준이 준공 시점이기 때문에 분양을 통해 계약금, 중도금을 받더라도 공사를 마쳐야 매출로 인식할 수 있다. 2017~2019년 분양에 들어갔던 인천 청라 한신더휴, 부산 일광 한신더휴 등 대규모 자체분양사업이 2020년까지 대부분 준공 단계에 들어갔다. 지난해에는 준공에 다다른 자체사업 현장이 전년 대비 줄어들면서 외형과 수익성이 감소한 것으로 분석된다. 한신공영의 수익성 감소는 신규 수주 증가로 설계비가 늘어났고, 인왕산주상복합사업 공사미수금 대손상각비 등을 반영한 것이 주된 영향을 미쳤다. 지난해 매출액 대비 영업이익률은 2.71%에 그쳤다. 2020년 7.7%에서 5.5%포인트 감소한 수준이다. ━ 사업비 8000억원 규모 '포항 한신더휴 펜타시티', 미분양 해결이 숙제 한신공영의 사업구조를 감안하면 향후 부동산 경기에 따른 자체사업의 성과가 실적의 향방을 가로지을 것으로 보인다. 한신공영의 사업구조를 보면 건축사업이 매출액의 70% 이상을 차지하고 있다. 이 가운데 한국토지주택공사, 서울주택도시공사 등이 발주하는 공공주택 물량이 30~40% 수준이다. 나머지 60~70%는 민간 주택사업이 차지하고 있다. 올해 1월 28일 기준 민간 주택사업(자체사업, 주상복합, 오피스텔 포함) 규모는 총 9778가구다. 전체 분양률은 82.5% 수준이다. 민간 주택사업 가운데 지방사업이 86.3%의 비중으로 대부분을 차지한다. 하지만 한신공영의 일부 대규모 자체사업 현장에서 미분양이 발생하면서 2~3년 뒤 실적과 현금흐름에 부담으로 자리할 가능성이 커지고 있다. 지난해 말 한신공영이 자체 분양한 포항 한신더휴 펜타시티에 대규모 미분양이 발생했기 때문이다. 포항 한신더휴 펜타시티는 경상북도 포항 펜타시티 2개 블럭(A2 블럭 1597가구, A4 블럭 595가구)에서 2192가구를 분양하는 대규모 자체사업이다. 예상 분양사업 수익금은 약 8000억원에 이르는 초대형 자체사업이다. 지난해 12월 분양에 나섰고 약 1000가구 이상의 청약 미달이 발생했다. 이후 청약 포기 물량까지 대거 발생하면서 분양률이 21.9%(올해 1월 26일 기준)에 그치고 있다. 한신공영은 지난해 9월 말 포항 펜타시티 사업용지를 담보(장부가 약 1638억원)로 제공하고 국민은행 등으로부터 1260억원 규모의 차입금도 조달했다. 이 장기차입금은 연 이율 3.52%의 금리로 만기는 2025년 4월 14일까지다. 연간 약 44억원의 이자를 감당하고 있는 상황이다. 이밖에 지난해 자체사업으로 공급한 나머지 세종 한신더휴리저브2(569가구), 대전 한신더휴리저브(418가구) 등은 99%에 가까운 분양률을 기록하며 선전을 보이고 있다. 한신공영 관계자는 "지난 2020년 부산, 인천에서 추진했던 자체사업이 대부분 준공에 도달하면서 이에 비해 지난해에는 상대적으로 매출액이 감소한 것"며 "분양 후 2~3년 이후 준공 단계에 들어가는데 한신공영은 준공 시점에 수익을 회계에 한꺼번에 인식하는 구조"라고 설명했다. ━ 3조4000억원의 탄탄한 주택 수주고…4000가구 자체 공급 예정 신용평가업계에서는 한신공영이 올해 자체사업을 중심으로 넉넉한 수주고를 보유하고 있기 때문에 외형 성장 여력은 충분하다고 전망한다. 한국기업평가 연구원은 "한신공영은 매출액과 수주잔고에서 건축(자체사업 포함) 비중이 70%를 웃도는 만큼 건축부문 집중도가 높다"면서도 "민간 주택사업 수주 증가로 지난해 9월 말 기준 수주 잔고는 3조4000억원으로 양호한 매출기반을 보유하고 있다"고 분석했다. 한기평 연구원은 "2020년 코로나비이러스 감염증(코로나19) 팬데믹에 따른 발주 지연과 공공택지 전매제한 등으로 용지 확보에 어려움을 겪으면서 3분기까지 수주가 부진했지만 이후 지연을 겪었던 민간 주택사업 수주가 집중되면서 수주 잔고가 늘어났다"며 "포항 펜타시티 A2, A4 블럭과 아산권곡동 공동주택 등 대규모 자체사업을 포함한 가계약 단계의 수주 잔고 약 2조2000억원도 확보한 상태"라고 말했다. 이어 그는 "올해 상반기부터 포항 펜타시티(2192가구), 울산 율동(1082가구) 등 대규모 자체사업들이 본격적으로 매출을 인식하면서 외형 성장이 가능할 것"이라고 덧붙였다. 한국신용평가 연구원은 "지난해 대규모 자체사업장인 포항 펜타시티 현장 사업 진행이 본격화한 데 이어 올해도 종속회사 시행사업을 포함해 약 4000가구의 자체사업 공급을 계획하고 있는 점을 감안하면 중단기적으로 주택사업 중심의 매출 기반이 이어질 것"이라고 평가했다. 그는 "자체분양사업은 분양성과 용지 매입, 분양대금 유입 등에 따라 영업과 재무적 변동성이 크게 발생할 수 있다"며 "포항 펜타시티 분양실적을 조기에 제고하지 못한다면 영업실적과 현금흐름 전반에 상당한 부담으로 작용할 수 있다"고 설명했다. 한신평 연구원은 "지난해 9월 말 기준 3조원 이상의 착공 수주잔고를 확보한 가운데 공공주택 물량과 상대적으로 리스크가 낮은 재건축, 재개발, 신탁사업, 프로젝트금융회사(PFV)사업 등을 통해 사업 리스크 일부를 통제하고 있다"며 "향후에도 일정 수준의 경기 대응력을 유지할 수 있을 것"이라고 전망했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr