다음달 수도권 아파트 입주물량이 급감하면서 역대 최저치를 기록할 것으로 보인다.23일 부동산 R114에 따르면 2월 전국 아파트 입주 물량은 총 37개 단지, 1만9486가구(임대 포함)로, 이 가운데 수도권 물량은 3481가구다. 전국 입주물량은 전월에 비해 1만9759가구(-50.3%) 감소한 수준으로, 전년 동기와 비교해도 1만193가구(-37.3%) 적다.특히 수도권 입주물량은 전월 대비 81.2% 급감했다. 전년 동기와 비교하면 77% 줄었다. 수도권 입주 물량의 경우 부동산R114가 관련 조사를 시작한 2000년 이래 2월 기준으로 역대 최저치다. 특히 서울은 입주물량이 484가구로 전월의 10분의 1 수준에 불과하고, 경기는 전월보다 72.0% 줄어든 2594가구가 입주한다. 인천은 90.5% 줄어든 403가구로 집계됐다.지방의 아파트 입주 예정 물량은 총 1만65가구로, 경남(7611가구), 대전(2763가구), 강원(1059가구) 순으로 많다. 경남은 모두 10개 단지가 입주하며 이 가운데 4개는 공공임대단지다.수도권의 주요 입주단지를 보면 서울 강동구 천호동 '천호역 마에스트로'(77가구), 경기 남양주시 금곡동 '금곡역 한신더휴'(406가구), 경기 파주시 동패동 '파주운정A49 시티프라디움'(486가구), 화성시 오산동 '동탄2신도시 동탄역 디에트르'(531가구) 등 중소형 단지가 주를 이룬다.직방 관계자는 "대출 규제가 지속되고 기존 아파트 거래 부진으로 입주가 차질을 빚으며 입주율이 하락한 것으로 보인다"며 "최근 건설사 부실 위험이 대두되며 시장 불안이 더욱 높아지는 가운데 당분간 새 아파트 거래 시장도 위축된 분위기가 이어질 전망"이라고 분석했다.

경기침체 우려와 탄핵정국 여파가 겹치며 이번 달 전국 아파트 입주 전망 지수가 2년 만에 최저치를 나타냈다.주택산업연구원(주산연)은 주택 사업자를 대상으로 설문 조사한 결과 1월 전국 아파트 입주전망지수가 지난해 12월보다 20.2p 하락한 68.4로 집계됐다고 14일 밝혔다.입주전망지수는 아파트를 분양받은 사람이 정상적으로 잔금을 내고 입주할 수 있을지를 예상하는 지표다. 주택사업자를 대상으로 조사해 산출하며 지수가 100 이하면 입주 경기에 대한 부정적 전망이 우세하고, 100 이상이면 긍정적 전망이 많다는 의미다.1월 지수는 2023년 1월(59.4) 이후 2년 만에 최저치다.강도 높은 대출 규제로 매수 심리가 위축된 가운데 경기 침체 우려, 비상계엄에 따른 탄핵정국 여파가 덮치며 시장 불확실성이 커졌기 때문이라고 주산연은 분석했다.수도권은 전월(90.6)보다 18.6p 떨어진 72.0으로 집계됐다. 인천(64.2)의 하락 폭이 22.9p로 가장 컸다. 경기(63.8)는 21.9p, 서울(88.0)은 12.0p 각각 떨어졌다.지난해 12월 기준 전국 입주율은 69.7%로 전월보다 0.7%p 상승했다.도지역(67.2%)이 전월 대비 3.6%p 올랐다. 수도권(79.9%)은 2.4%p, 5대 광역시(67.8%)는 1.8%p 하락했다.서울 입주율은 81.4%로 전월보다 1.1%p 떨어졌다.지난 달 아파트 미입주 원인으로는 '잔금대출 미확보'가 34.0%로 가장 큰 비중을 차지했다. 기존 주택 매각 지연(32.1%), 세입자 미확보(17.0%), 분양권 매도 지연(9.4%) 등은 뒤를 이었다.주산연 관계자는 "상당한 거래량 감소가 예상되며 탄핵 정국이 마무리되기까지 거래절벽 현상이 지속될 것"이라고 내다봤다.

지난해 기준금리 인상 이후 하락세를 거듭했던 지식산업센터 시장이 입지가 좋은 서울 등 수도권 오피스를 중심으로 반등할지 관심을 모으고 있다. 9일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 이날 서울 영등포구 문래동 소재 ‘에이스NS타워 지식산업센터’ 준공식이 열렸다. 시행사인 박성구 NS 대표이사는 “부동산 침체기에도 불구하고 잔금 납입이 완료돼 지난달 점등식에 이어 이번 준공식까지 순조롭게 진행될 수 있었다”면서 “일각에서 부동산 시장에 대한 비관론이 지속되고 있는 가운데 의미 있는 결과”라고 밝혔다. 문래동6가 33번지 3670㎡ 일대에 지상 14층(연면적 3만4189㎡) 규모로 조성된 해당 단지는 일대 랜드마크인 에이스하이테크시티 지식산업센터를 탄생시킨 에이스건설이 시공을 맡아 더욱 주목받았다. 2020년 에이스건설이 에이스NS타워 공사를 수주했고 이듬해 분양 역시 완료됐다. ‘아파트형 공장’의 진화된 형태인 지식산업센터는 지난 몇 년간 부동산 상승기를 거치며 분양권 전매제한, 담보인정비율(LTV) 등 대출규제가 적용되지 않는 투자처로 각광 받았다. 시장 분위기에 힘입어 공급도 많았다. 한국산업단지공단 자료를 보면 새로 승인 받은 지식산업센터는 2014년부터 꾸준히 늘다 2019년에 130곳, 2020년 139곳, 2021년 130곳으로 3년 연속 100개 단지를 넘겼다. 이처럼 순항하던 지식산업센터 시장도 오피스텔, 상가를 비롯한 다른 수익형 부동산이 그랬듯 지난해 하반기 불어 닥친 금리인상 여파로 된 서리를 맞았다. 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 지난해 4분기 전국 지식산업센터 매매거래량은 220건으로 5년 만에 최저치를 기록했다. 그러나 최근 통계에선 수도권 지식산업센터에 한정해 반등기미가 보이고 있다. 올해 1분기 전국 지식산업센터 매매거래량은 233건으로 전분기 대비 5.9% 증가했다. 이중 수도권 거래가 202건으로 대부분을 차지했으며 전분기보다 16.8% 증가한 수치로 전국 수치를 웃돌았다. 3.3㎡(전용면적 기준) 당 거래가격 역시 18.7%로 상승했다. 같은 기간 거래량과 가격 모두 하락세를 보인 비수도권 지역과 대조적이다. 특히 교통과 입지가 우수한 서울 일부 지역에서 이 같은 추세가 두드러진다. 올해 1분기 서울에서 지식산업센터 거래가 가장 많았던 지역은 성동구로 거래량 32건, 거래금액 총 376억원을 기록했다. 기존 업무지구 수요가 탄탄한 금천구와 영등포구에서 각각 15건, 10건이 거래되며 그 뒤를 이었고 송파구에서도 8건이 손 바뀜 됐다. 실제 ‘공실 투성이’로 알려졌던 일부 지식산업센터도 입주 업체가 늘며 활기를 띠고 있다. 지난해 11월 문을 연 ‘생각공장 당산’도 마찬가지다. SK디앤디가 2020년 ‘생각공장 성수’ 오픈 이후 같은 오피스형 지식산업센터 브랜드로 선보인 영등포구 당산동 소재 생각공작 당산은 연면적 약 10만㎡ 규모를 자랑한다. 이 같은 초대형 지식산업센터가 성공할 수 있을지에 대한 우려도 나왔으나, 지하철2호선과 5호선을 이용할 수 있는 입지에 넓고 깔끔한 신축 오피스라는 강점으로 올해 들어 입주업체가 증가 추세를 보이고 있다. 단지 내 A공인중개사무소 대표는 “올해 들어 임차수요가 늘면서 현재까지 60~65% 사이 입주율을 보이고 있다”면서 “당장 시세가 오르고 있다고 보기는 어려우나 확실히 시장이 활성화되는 편”이라고 설명했다.

지난달 전국 아파트 입주율이 전월보다 하락한 것으로 나타났다. 정부의 부동산 규제 완화로 수도권부터 거래량이 회복세에 접어들었으나, 지방은 여전히 침체한 분위기가 이어진 것이 원인으로 분석된다.21일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 지난달 전국 아파트 입주율은 63.3%로 1월(66.6%)보다 3.3%포인트 하락했다. 서울(79.2%→79.7%), 인천·경기(73.2%→75.8%)는 모두 입주율이 오르면서 수도권은 75.2%에서 77.1%로 상승했다.반면 5대 광역시는 65.8%에서 60.6%로 5.2%포인트 하락했고, 기타 지역도 63.9%에서 60.1%로 떨어졌다. 미입주 원인은 ‘기존 주택 매매 지연’이 41.7%에서 44.4%로 상승했다. 세입자 미확보(39.6%→33.3%), 잔금대출 미확보(14.6%→14.3%), 분양권 매도 지연(4.2%→1.6%) 등은 비중이 모두 소폭 줄었다.주산연은 “최근 발생한 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태와 이달 기준금리 추가 인상, 수출 부진과 경기침체 확장 국면으로 당분간은 (주택시장이) 침체국면을 벗어나기 어려울 것으로 보인다”고 평가했다.이달 아파트 입주전망지수는 전월 72.1에서 80.2로 상승했다. 수도권은 67.5에서 71.0으로, 도 지역은 71.2에서 87.3으로 상승할 것으로 조사됐다. 반면 광역시는 75.7에서 75.4로 소폭 하락할 것으로 예상됐다.주산연은 “광역시 지역을 제외하고는 입주전망지수가 대부분 지역에서 상승했다”며 “이는 규제지역 전면 해제, 전매제한 기간 완화, 무주택자 대출 규제 완화 등 주택시장 연착륙 대책에 대한 기대심리에 따른 것으로 보인다”고 설명했다.

기준금리 인상 여파 등으로 지난달 전국 아파트 입주율이 전월 대비 하락한 것으로 나타났다. 13일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 지난달 전국 아파트 입주율은 66.6%로 작년 12월(71.7%)보다 5.1%포인트 하락했다. 서울은 80.2%에서 79.2%로, 인천·경기권은 76.6%에서 73.2%로 모두 하락했다. 이에 수도권은 77.8%에서 75.2%로 2.6%포인트 낮아졌다.5대 광역시는 71.9%에서 65.8%로, 기타 지역은 69.3%에서 63.9%로 떨어졌다.미입주 원인으로는 세입자 미확보가 22.0%에서 39.6%로 상승했다. 기존 주택매각 지연(56.0%→41.7%), 잔금대출 미확보(20.0%→14.6%)는 하락했다.주산연은 “전매제한 기간 완화, 규제지역 해제, 청약 시 기존주택 처분 의무 폐지 등으로 주택거래가 용이해졌지만, 기준금리 인상에 따른 대출비용 부담 증가로 세입자 확보가 더 어려워진 것으로 보인다”며 “입주율 저하를 막기 위해선 무주택자 대출지원 강화 등 조치가 필요하다”고 했다. 하지만 주산연은 입주율은 점차 개선될 것으로 예상했다. 이달 아파트 입주전망지수도 59.4에서 72.1로 상승했다. 수도권(55.0→67.5), 광역시(59.2→75.7)와 기타 지역(61.2→71.2)도 모두 상승할 것으로 조사됐다. 서울도 52.5에서 73.1로 지수가 크게 올랐다.1·3 부동산 규제 완화 대책 등 주택시장 연착륙 대책에 대한 기대심리가 반영돼 입주전망지수가 크게 상승한 것으로 보인다고 주산연은 분석했다.특히 광주(52.9→83.3), 강원(54.5→83.3), 세종(60.0→87.5), 대전(62.5→88.2), 경남(60.0→80.0) 등 5개 시·도에서 입주전망이 크게 개선돼 80선을 회복할 것이라고 응답했다. 반면 글로벌 조선 경기 침체로 인한 지역경제 악화로 울산은 2.2포인트(64.7→62.5) 하락할 것이라는 응답이 나왔다.주산연은 “최근 주택담보대출 금리 하락과 적극적인 규제 완화, 경기 회복 기대, 1기 신도시 재정비 추진 대책 발표 등으로 입주율은 점차 개선될 것”이라고 내다봤다.

이달 아파트 입주 전망 지수가 역대 최저치를 기록했다. 주택산업연구원은 11월 전국 아파트 입주 전망 지수는 46.3으로 전월(47.6)보다 1.3포인트 하락했다고 10일 밝혔다. 아파트 입주 전망 지수는 100을 웃돌면 입주가 늘어날 것으로 보는 전망이 우세하다는 의미이고, 100 미만이면 그 반대다. 아파트 입주 전망 지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사를 상대로 조사한다. 연구원은 “지수 하락은 단기간 급격한 금리인상으로 인한 경기침체 우려와 대출비용 부담 증가로 주택 수요자들의 매수 심리가 위축되고 주택가격 하락 등으로 거래절벽이 심화할 것으로 예상하기 때문”이라고 분석했다. 수도권은 전월 53.1에서 43.9로 9.2포인트 떨어졌다. 기타 지역도 47.8에서 47.0으로 낮아져 전국·수도권·기타지역 입주 전망 지수는 모두 조사 이래 최저치를 기록했다. 반면 광역시는 전월 44.6에서 이달 46.6으로 상승했다. 서울(55.8), 경기(40.4), 인천(35.4), 세종(43.7) 등 4개 시·도는 조사 이래 가장 낮았다. 연구원은 “이런 현상이 지속되면 주택 수요자의 주거 이동이 어려워지고 주택 공급 위축으로 이어질 수 있다”며 “미입주 적체에 따른 건설업체와 2금융권 연쇄 부도가 우려되는 만큼 대출 규제 완화, 세제 개편 등 선제 조치가 필요하다”고 했다. 10월 전국 아파트 입주율은 72.5%로 9월과 비교해 0.1%포인트 하락했다. 미입주 원인으로는 기존 주택매각 지연(37.5%)이 가장 많았고, 세입자 미확보(32.1%), 잔금대출 미확보(26.8%) 순으로 나타났다. 연구원은 “입주율 저하를 막기 위해선 대출규제 완화와 무주택자에 대한 대출지원 강화 등 조치가 필요하다”고 제언했다. 김연서 기자 yonso@edaily.co.kr

빠른 속도의 금리 인상과 대출 부담이 증가하면서 이달 전국 아파트 입주전망지수가 역대 최저치를 기록했다. 22일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 10월 전국 아파트 입주전망지수는 47.6으로 나타났다. 지난 9월 47.7을 기록한 것과 비교하면 지수가 0.1 하락한 것이다. 수도권은 51.6에서 53.1로 1.5 상승하고, 광역시도 43.3에서 44.6으로 1.3 올라갔다. 반면 기타지역은 49.5에서 47.8로 1.7 떨어졌다. 주산연은 10월 중 한국은행이 두 번째 빅스텝을 예고하면서 단기간 급격한 금리인상으로 경기침체 우려 및 대출비용 부담이 증가했다고 분석했다. 주택 수요자들의 매수심리가 위축되고 주택가격 하락 등으로 부동산 거래절벽이 심화할 것으로 예상해 부정적인 입주전망이 나온 것이라는 평가다. 지역별로 보면 경기(55.0→50.0), 부산(47.8→42.8), 대구(41.6→37.0), 충남(60.0→52.9), 전북(57.1→46.1), 경북(53.3→41.1)을 제외한 지역은 소폭 상승할 것으로 조사됐다. 하지만 이는 실제 입주전망이 개선된 것이 아니라 9월 전망지수가 크게 낮았던 것에 대한 기저효과라고 주산연은 설명했다. 주산연 관계자는 “주택수요자의 주거 이동이 어려워지면 주택 공급의 위축으로 이어질 수 있다”며 “빠르게 위축되고 있는 주택시장에 대한 정확한 분석과 시의적절한 정책이 필요하다”고 조언했다. 9월 전국 입주율은 72.6%로, 8월 대비 4.2%포인트 하락한 것으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 수도권은 84.6%에서 82.4%로 2.2%포인트 하락했다. 6대 광역시는 71.3%에서 68.8%로 2.5%포인트 내려갔으며 기타지역은 78.0%에서 71.9%로 6.1%포인트 낮아졌음. 미입주 원인은 기존 주택매각 지연과 (36.4%), 세입자 미확보 (34.1%), 잔금대출 미확보 (25.0%) 순으로 나타났다. 주산연 관계자는 “경기 침체, 금리 상승 등으로 입주율이 향후 더 낮아질 것”이라며 “입주율 저하를 막기 위해서는 대출규제 완화 및 무주택자에 대한 대출지원 강화 등 조치가 필요하다”고 강조했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

지난달 아파트 미입주자 가운데 기존 주택 매각 지연과 대출 규제 여파로 입주하지 못한 사람이 가장 많은 것으로 조사됐다. 13일 주택산업연구원이 발표한 입주경기실사지수(HOSI) 자료에 따르면 지난달 전국 입주율은 전월 대비 0.4%포인트 하락한 82.3%를 기록했다. 지역별로는 수도권은 88.9%로 전월 대비 1.3%포인트 상승했고 6대 광역시는 83.8%로 1.3%포인트 하락했다. 기타지역은 78.7%로 0.3%포인트 떨어졌다. 지난달 수분양자 가운데 미입주 사유로는 '기존 주택매각 지연'이 36.7%로 가장 많았다. 이어 '잔금대출 미확보'가 30.6%로 두번째로 많았고 '세입자 미확보(24.5%)와 '분양권 매도 지연(8.2%)'이 뒤를 이었다. 입주경기를 예상하는 아파트 입주전망치는 전달 대비 6.3포인트 하락한 85.4를 기록했다. 수도권은 3.7포인트 내린 99.4, 광역시는 7.1포인트 내린 86.1에 그쳤다. 기타지역도 6.6포인트 하락한 79.6를 기록했다. 특히 부산은 27.3포인트 내린 72.7로 집계됐다. 주택산업연구원 관계자는 "공급 확대와 규제 완화 기대감으로 4월 전망치가 크게 상승해 기저효과가 작용한 것"이라며 "금리 인상으로 인한 비용부담, 매매 거래 감소, 우크라이나 전쟁으로 인한 경기침체 우려 등으로 입주율 하락 우려 등도 복합적으로 작용했다"고 설명했다. 그는 "입주율 저하를 막기 위해 무주택자에 대한 대출 규제 완화 등 조치가 필요하다"고 덧붙였다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

9500가구짜리 헬리오시티발 후폭풍… 올해 강남권 입주 물량만 2만 가구 넘어 10여 년 전인 2008년 하반기. 서울에서는 아파트 전셋값이 뚝뚝 떨어지는 데도 세입자를 구하지 못해 애를 먹은 ‘역(逆)전세난’이 주택시장을 강타했다. 당시 송파구 일대 재건축 아파트인 엘스(옛 잠실주공1단지)·리센츠(잠실주공2단지)·파크리오(잠실시영아파트) 등 1만8000여 가구가 한꺼번에 입주하면서 전세 물건이 늘어났고, 전셋값은 속절없이 하락했다. 그런데 요즘 이 같은 역전세난 악몽이 다시 살아나고 있다. 발생지도 송파구로 10여 년 전과 똑같다. ‘세입자 구인난’이 심화하면서 올 들어서만 전셋값이 1억원 넘게 떨어진 곳이 적지 않다. 송파구 가락동에서 9510가구짜리 헬리오시티(옛 가락시영) 아파트가 입주를 시작한 영향이다. ━ 송파구→강남구로 전셋값 하락세 번져 당장 송파구 아파트 전셋값이 곤두박질하고 있다. 2017년 1월 계약된 잠실동 엘스 아파트 84㎡(이하 전용면적)형 전셋값은 평균 8억2000만원 선이었다. 그런데 올 1월 계약된 이 아파트의 전셋값은 평균 7억7000만원 정도로, 2년 전보다 5000만원 낮다. 2017년 1월 계약한 세입자가 1월 계약을 갱신할 때 5000만원을 돌려받는 셈이다. 헬이오시티에서 촉발된 이 같은 전셋값 하락은 인접한 강동구와 강남구 전셋값까지 끌어내리고 있다. 강남구 개포동 래미안 루체하임 84㎡형 전셋값은 현재 9억원 선으로 10억원 선이 깨졌다. 인근의 한 부동산중개업소 관계자는 “인근 기존 주택도 전셋값이 5000만원 떨어져 하향 평준화하고 있다”고 설명했다.최근의 경향을 보면 10여 년 전 잠실에서 촉발된 역전세난과 똑같다. 부동산정보회사인 부동산114에 따르면 2008년 한 해 송파구 아파트 전셋값은 13.9%나 떨어졌다. 당시 서울 전셋값 평균 변동률(-4.31%)보다 10%포인트가량 높은 수준이다. 원인은 잠실동 일대에 쏟아진 엄청난 입주 물량이었다. 엘스 5678가구와 리센츠 5563가구, 파크리오 6864가구가 1~2개월 시차를 두고 순차적으로 입주했다. 당시 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난은 이들 단지 입주 시기보다 4~6개월 빨리 발생했다. 그해 3월 0.25% 떨어지며 하락세로 전환한 아파트 전셋값은 잠실 3개 재건축 단지 입주 때인 7월 들면서 1.65% 빠졌고, 10월과 11월에는 4% 넘게 급락했다. 송파구 신천동의 한 부동산중개업소 사장은 “집주인이 경쟁적으로 전세 물건을 내놓으면서 입주 이전보다 입주 이후에 전셋값 하락이 더 가속화했다”며 “84㎡형 전셋값이 2억원 초반까지 내려갔는데, 이는 당시 1년 전 시세보다 1억원 넘게 낮은 수준이었다”고 전했다.2008년 역전세난은 송파구를 넘어 인접한 강동·광진·강남구 등 주변 지역으로까지 번졌다. 2008년 한 해 동안 강동구는 10.73% 급락했고, 광진구(-7.35%)와 강남구(-4.94%)도 전셋값이 크게 하락했다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “송파구에서 시작된 세입자 구인난이 주변 지역으로 퍼져 전셋값을 연쇄적으로 낮췄다”며 “당시 강남과 강동구 일대엔 래미안퍼스티지와 롯데캐슬퍼스트 등 3000가구 안팎의 새 아파트 입주 시기까지 겹치며 상황을 더 악화시켰다”고 설명했다.하지만 당시의 역전세난은 2008년 미국의 금융위기 여파로 비교적 빠른 시간 내에 해소됐다. 당시 금융시장이 흔들리면서 주택시장까지 무너져 내렸는데, 이로 인해 집을 사지 않고 버티려는 사람이 급증했다. 특히 당시 정부가 추진하던 값싼 보금자리주택을 기다리는 사람들 때문에 전세 수요가 급증하면서 역전세난은 이듬해부터 해소되기 시작했다. 실제로 KB국민은행에 따르면 2008년부터 내리막길을 걷던 아파트 전셋값(지수)은 2009년 중반 저점을 찍은 후 다시 상승세로 돌아섰다. 하반기부터는 본격적으로 상승세를 타기 시작하더니 2009년 8월에는 1년여 간의 하락분을 모두 회복했다.그렇다면 헬리오시티발 역전세난도 빠르게 해소될까. 10여 년 전과 올해 상황이 많이 다르다는 게 전문가들의 진단이다. 무엇보다 올해는 신규 전세 수요가 많지 않아 전셋값 하락세가 장기화할 것이라는 분석이 많다. 한 부동산시장 전문가는 “지난해 집값 상승 기대감에 전세에서 매매로 전환한 수요가 많았고, 인근의 강동구와 미사강변도시 등지에서도 신규 입주 물량이 많다”며 “당분간 전셋값이 약세를 보일 것”이라고 말했다.부동산114에 따르면 올해 강남권(강남·서초·송파·강동구) 입주 물량은 1만6000여 가구에 이른다. 6월 강동구 명일동에서 래미안명일역솔베뉴(190가구)가 입주를 시작하고, 9월에는 고덕그라시움(4932가구), 12월에는 고덕센트럴 아이파크(1745가구)와 상일동 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구)가 입주할 예정이다. 여기에 오는 3월까지가 정식 입주기간인 헬리오시티를 더하면 실제 올해 입주 물량은 2만6000여 가구다. 2년차 전세 재계약 물량도 적지 않다. 2017년 3월 입주한 강동구 고덕 래미안 힐스테이트(3658가구) 아파트에서는 전세 재계약 물건이 쌓이고 있다. 이 여파로 이 아파트 84㎡형 전셋값은 지난달 말까지 6억6000만원을 호가했으나 지금은 5억원대 중반까지 내렸다.최근의 역전세난이 2008년과는 달리 비단 입주 물량 증가만이 원인이 아니라는 점도 문제다. 정부의 대출규제 등 주택 시장 규제도 역전세난과 무관하지 않다. 1주택 이상자는 서울 등 규제지역에서 추가 대출을 받을 수 있는 길이 막혀 완공된 아파트에 입주하지 못하는 예가 늘면서 전세 물건이 늘어나고 있다. 기존 주택이 팔리지 않는 것도 입주율을 떨어뜨리고 있다. 주택산업연구원에 따르면 서울에서 정해진 입주 기간에 이사를 하지 못하는 비율은 30%나 된다. 임재훈 바른미래당 의원은 최근 원내대책회의에서 “(정부 규제로) 사실상 부동산 거래가 없어졌고, 이로 인해 역전세난과 깡통전세 문제가 야기되고 있다”며 “집값을 잡겠다며 서민을 잡는 교각살우(矯角殺牛)의 우를 범하지 말아야 할 것”이라고 지적했다. ━ 강남 3구 재건축 이주 수요만 1만9000여 가수 반면 역전세난이 2008년 때처럼 서울 전역으로 확산하기는 어려울 것이라는 분석도 나온다. 올해 강남3구(강남·서초·송파구)에서만 예정된 재건축 이주 수요만 1만9000여 가구에 달해 수급(수요와 공급) 매칭이 이뤄질 것이라는 얘기다. 양지영 R&C연구소장은 “2년 후 헬리오시티 전세 재계약 시점에는 전셋값이 껑충 뛸 가능성이 크다”고 내다봤다. 실제로 2016년 서울 위례신도시가 본격적으로 입주를 시작하면서 신도시 전셋값이 급락했지만 2년 후에는 전셋값이 평균 2억~3억원씩 급등하기도 했다. 이남수 신한은행 부동산투자자문센터장은 “역전세난이 비교적 빠른 시간 내에 해소되든 장기화하든 일시적으로 입주 물량이 몰린 만큼 중앙·지방 정부의 적절한 관리가 필요해 보인다”고 지적했다.

앞으로 1~2년은 전세 전성시대…장기적으로는 전세제도 사라질 것 서울에서 자영업을 하는 최영섭(가명·61)씨는 요즘 한숨이 가득하다. 아파트 월세를 받아 노후 생활비를 마련하려는 계획에 차질을 빚고 있기 때문이다. 최씨는 지난 2월 입주를 시작한 서초구의 전용면적 84㎡형 아파트를 애초 월세 놓을 계획이었다. 올해 초까지만 해도 월세가 보증금 1억원에 320만원을 호가했다. 하지만 전셋값이 약세를 보이면서 월셋값도 1억원에 200만원으로 뚝 떨어졌지만, 그나마 세입자를 찾기가 쉽지 않다. 최씨는 “당초 월 300만원 이상을 받아 노후생활비로 사용할 계획이었지만 어렵게 됐다”며 “잔금 연체 이자를 계속 물 수 없어 일단 입주하고 2년 후 다시 월세로 내놓을 예정”이라고 말했다.가속화하던 ‘전세의 월세화’ 현상이 주춤하고 있다. 전세 물건이 넘쳐나면서 수요자들이 값 비싼 월세 찾기를 꺼리고 있는 영향이다. 아파트 단지마다 월세 물건이 쌓이고, 시세도 약세를 보인다. 저금리와 전세난 속에 진행되던 주택의 ‘월세화 현상’도 주춤하고 있는 상황이다. 실제 국토교통부에 따르면 2월 전국의 월세(6만6282건) 거래량은 지난해 같은 달에 비해 13% 감소했다. 같은 기간 전세 거래량 감소분 (3.1%)보다 훨씬 많이 줄어든 것이다. 전체 임대 시장에서 월세가 차지하는 비중도 줄어들고 있다. 지난 1~2월 누계 전월세 거래량 중 월세 비중은 41.4%로 같은 기간 보다 2.1%포인트 떨어졌다. 이처럼 월세시장이 침체하고 있는 것은 수급에 미스매칭(불일치)이 생겼고, 그 정도가 갈수록 심해지고 때문이다. ━ 2월 월세 거래량 지난해 같은 기간보다 13% 감소 부동산정보회사인 부동산114에 따르면 올해 전국의 새 아파트 입주 물량은 총 44만여 가구에 이른다. 이는 2000년 이후 입주 물량을 집계한 이래 최대 물량이다. 이는 ‘하우스푸어 사태’가 일어났던 2012년 전국 아파트 입주 물량보다 6000가구 이상 많은 것이다. 재고 물량 대비 입주 물량으로 따져보면 실감이 난다. 충북은 재고 아파트에 7.44% 물량인 2만2488가구가 입주할 예정이며, 이어 경남 6.39%, 경기 6.22% 정도다. 올해는 주택 공급 과잉의 첫해다. 입주 물량 과다에 따른 후유증이 본격화하고 있다. 그 영향이 바로 나타나는 것이 바로 전월세 시장이다. 전월세 시장은 현재 시점의 수요와 공급을 반영하기 때문이다. 하지만 매매 시장은 현재~미래 전체 구간의 수급을 반영한다. 즉, 매매 시장은 미래의 가격이 오른다는 기대가 있다면 현재 시점에서 가격은 떨어지지 않는다. 입주 물량이 많은 곳에서 전월세 가격이 급락하는 이유는 여기에 있다. 세입자들이 전세보다 월세를 꺼리니 월세 매물이 더 적체되고 가격도 빠지는 것이다.집주인 입장에서도 월세의 매력이 줄고 있다. 아파트 전월세 전환율(전세를 월세로 전환했을 때의 연 환산이율)이 떨어지고 있기 때문이다. 2016년 1월 당시 만에도 수도권 아파트 전월세 전환율은 5.52%에 달했지만, 지난 3월에는 5%대가 붕괴(4.95%)됐다. 서울도 같은 기간 4.88%에서 4.24%로 떨어졌다. 서울 송파구 잠실동의 에덴공인 김치순 사장은 “월세 물건이 늘다보니 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 이율이 떨어질 수밖에 없다”고 말했다. 경기도 용인의 한 공인중개업소 관계자도 “기본적으로 월세시장은 전세와는 달리 세입자 우위인 상품”이라며 “주변 지역에 아파트 전세 물량이 넘치다보니 월세 집주인이 더욱 교섭력이 떨어진다”고 말했다.이런 현상은 전국 어디를 가나 비슷하다. 다만 현상은 비슷하지만 원인은 각각 다르다. 지방과 수도권은 주로 공급 과잉에 따른 영향이 강하다. 하지만 입주 물량이 많지 않은 서울은 공급 과잉보다는 수요와 공급의 미스매칭에 그 원인이 있는 것 같다. 즉, 전세 수요자들이 매수세로 돌아서면서 일시적 전세 수요 공백이 발생한 것이다. 애초 전세로 더 거주하려고 했던 세입자들이 집값이 더 오를지 모른다는 불안감이 커지자 군집행동식으로 매수로 돌아선 것이다. 매수세에 가담한 사람들은 고소득 자영업자, 전문직 종사자, 회사원 등 구매력을 갖춘 세입자들인 것으로 분석된다. 전셋값이 집값의 70%에 육박해 전세 거주자들이 시장 상황에 따라 언제든지 매수세로 돌변, 시장 불안의 요인이 될 수 있다는 것을 보여준다. 서울 전세 거주자의 수도권 이동도 한 요인이다. 발달된 교통수단을 활용해 수도권 지역의 싼 신규 아파트로 전세를 찾아 이동하는 ‘탈 서울현상’도 한몫했다는 얘기다. 이는 강남 재건축 철거 이주 수요의 증가에도 강남권 전세시장의 약세에 큰 영향을 미쳤다. 특히 봄 전월세 시장이 이상신호가 켜진 것은 겨울방학 이사철 특수 실종에 따른 매물 적체도 한 요인이다. 다시 말해 한해 최대 이사철인 겨울방학 특수가 없었고, 그때 소화되지 못한 물량이 여전히 적체돼 있다 보니 전셋값이 빠지고 있는 것으로 생각된다.전월세시장은 봄 이사철이 되어도 물량이 넉넉하기 때문에 당분간 안정세는 나타날 것으로 보인다. 요즘 입주 물량이 넘치면서 주택시장에서는 집주인이 세입자를 구하지 못해 어려움을 겪는 역(逆)전세난이 일고 있다. 공급 쇼크로 전월세 시장에 소화불량과 동맥경화증이 심각해져 생긴 현상이다. 역전세난은 심각한 정도가 문제지, 경기 남부는 물론 서울 한복판에서도 나타난다. 특히 신규 입주 단지에서는 물량이 한꺼번에 몰리면서 역전세난이 심한 상황이다. 전셋값을 받아서 잔금을 치를 계획이었던 분양 계약자들이 발등에 불이 떨어졌다. 세입자를 구하지 못하는 데다 전셋값이 하락하면서 이중고를 겪고 있다. 신규 입주 단지에선 입주율이 떨어지면서 ‘불 꺼진 아파트’까지 속출하고 있다. ━ 아파트 전월세 전환율 5%대 붕괴 전세시장은 물건이 넉넉하기 때문에 안정세가 이어질 것으로 보인다. 이런 추세는 1~2년 더 이어질 가능성 크다. 일각에서는 집값 하락 기대심리로 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 많아지면 전셋값이 오를 것으로 예상한다. 하지만 입주 물량이 올해는 물론 내년에도 많기 때문에 전월세시장은 안정될 가능성이 더 크다. 특히 상당수 분양 계약자들이 잔금을 치르기 위해 싼 전세를 지속적으로 공급할 가능성이 크다. 이에 따라 그동안의 주택시장의 월세화 현상이 주춤할 것으로 예상된다. 전세 공급이 많아 일시적으로 전세 종말보다 반짝 전세 부활시대가 이어질 것이란 얘기다. 물론 장기적으로는 우리나라에만 있는 후진국형 임대차 제도인 전세는 사라질 것이다. 하지만 앞으로 당분간 전세 거래가 늘면서 전성시대를 맞을 것으로 보인다. 전세 공급 확대는 세입자 입장에서는 그만큼 저렴한 값으로 거주를 할 수 있게 됐다는 것을 의미한다. 하지만 주택을 통해 월세 수입을 챙기려고 했던 은퇴자들에겐 비상이 걸린 셈이다. 결국 주택을 통해 월세를 놓으려면 세입자들이 선호하는 핵심 지역으로 압축해야 한다는 것을 말해준다. ━ 계속 월세 놓으려면 입지 좋아야 안정적인 월세 수입을 올리기 위해서는 입지와 상품 측면에서 가치가 있는 아파트를 골라야 낭패를 당하지 않는다. 우선 주거지로서 입지 경쟁력이다. 주거지 경쟁력이 높다는 것은 사람이 살기 좋은 곳이라는 뜻이다. 이른바 주거 프리미엄이 형성된 곳이다. 이런 곳은 교통(역세권 특히 더블 역세권), 교육(학원·학군), 편의시설(쇼핑)이라는 명품 주거지 3박자를 갖춘 곳이다. 이런 곳이 바로 현대판 명당으로도 볼 수 있다. 하지만 주위를 둘러보라. 이런 조건을 갖춘 아파트는 가격이 너무 비싸 ‘그림의 떡’이 될 가능성이 크다. 따라서 투자 금액 한도 내에서 조건에 최대한 부합하는 지역을 선별하는 것이 좋을 것이다.그리고 상품의 경쟁력도 따져야 한다. 월세가 잘 나가려면 지역도 잘 골라야하지만 상품도 잘 선택해야 할 것이다. 월세를 받으려면 무엇보다 세입자가 좋아하는 상품이어야 할 것이다. ‘신축 10년 이내+소형+중저가’ 조건을 맞출 경우 공실을 최소화할 수 있다. 월세 200만원을 넘어서는 고가 월세나 중대형 아파트는 부유층 밀집지역이 아니면 세입자를 찾기 어렵다. 투자금액 한도 내에서 월세 수입 목적으로 아파트를 매입한다면 근거리에 저가 소형 여러 채가 낫다. 월세 살이 수요는 중장년층보다는 젊은 층인데 빈약한 급여로서는 비싼 월세를 감당하기 어렵다. 월세 부담을 낮추려면 아파트값이 일단 싸야 한다. 요컨대 월세가 잘 나가려면 입지, 상품 등에서 우월적 지위에 있어야 가능한 일이다. 투자처를 고를 때 월세가 상승하는 지역이 어딘지 항상 눈여겨보라. 다리품을 팔아 그런 곳을 찾아내는 게 실패하지 않은 부동산 투자법이 아닌가 싶다. ━ 전세의 역사는 ... 광복 이후 도시·산업화로 빠르게 확산 전세는 오래 전부터 관행처럼 행해져 정확한 기원을 알 수는 없다. 역사학계에서는 조선시대 전당(典當)이라는 제도가 전세로 발전했다고 보고 있다. 전당은 논밭을 담보로 돈을 융통하던 제도로 조선시대 후기엔 가옥에도 적용됐다. 전세는 이런 가사전당(家舍典當) 방식이 공증제도의 변천에 따라 발전한 것으로 여겨진다. 전세와 관련된 공식적인 자료로 가장 이른 것은 1910년 조선총독부가 만든 ‘관습조사보고서(慣習調査報告書)’다. 이 보고서는 “전세란 조선에서 가장 일반적으로 행해지고 있는 가옥 임대차 방법”이라며 “차주가 일정한 금액(가옥 가격의 반액 내지 7·8할)을 소유자에게 기탁하면 별도의 차임을 지불하지 않고 반환 시 기탁금을 돌려받는다”고 적고 있다.관습적으로 이뤄지던 전세 거래는 이후 점차 법적 제도로 인정받게 된다. 완전히 제도화된 건 미 군정기 직후인 1949년이다. 경기개발연구원에 따르면 당시 미 군정의 법률자문관이던 찰스 로빈기어는 한국민법전초안(韓國民法典草案)에서 전세를 서구의 모기지(mortgage)와 유사한 제도로 인식해 한국의 전세권을 인정했다. 관습으로 성행하던 전세권이 민법제정으로 물건(物件)으로 인정받은 것이다. 이후 도시·산업화로 전세는 빠르게 자리를 잡기 시작한다. 당시 시대 상황상 전세는 집주인과 세입자 모두에게 이득이었기 때문이다. 당시 한국은 빠른 경제성장으로 집을 살 여력이 커지면서 집값이 급등했다. 하지만 지금처럼 집을 사기 위해 은행에서 돈을 빌리지 못했다. 정부가 산업 발전에 재정을 투입하기 위해 개인 대출을 억제한 반면 저축을 장려하기 위해 예금에 높은 이자를 줬다. 이런 상황에서 전세는 집주인이 집을 살 때 모자란 목돈을 보충하는 통로였다. 전셋값이 지금의 주택담보대출 역할을 한 것이다.또 전셋값은 불확실한 세입자의 신원을 보증하는 역할을 했고, 집주인은 매달 월세를 걷는 스트레스를 받을 필요가 없었다. 세입자도 매달 월세를 내는 것보다 목돈을 맡겨두는 게 편했다. 목돈을 강제로 저축하게 해서 향후 집을 사게 하는 ‘징검다리’ 역할도 했다. 물론 긍정적인 면만 있었던 건 아니다. 전셋값을 두고 세입자와 집주인 간 다툼이 빈번히 발생했고, 최근 몇 년처럼 수요 공급의 미스매칭으로 전셋값이 급등하거나 급락해 세입자의 고충이 컸다. - 황정일 기자 obidius@joongang.co.kr