지난 2~3월 서울시 토지거래허가구역이 한 차례 풀렸다가 확대 재지정되는 사이 30대와 40대 생애 첫 주택 매수자가 크게 늘어난 것으로 나타났다.3일 법원 등기정보광장에 따르면, 지난 2월 30대 생애 첫 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 매수자는 1970명으로 전월(1346명)보다 46.4% 증가했다. 같은 기간 40대는 1052명으로 1월(630명) 대비 66.9% 늘었다.30·40대의 생애 최초 주택 구입은 지난해 10월 30대 2566명, 40대 1187명으로 최고치를 찍은 뒤 꾸준히 감소하다가 3개월 만에 상승세로 돌아섰다.토허제가 강남3구와 용산구로 확대 재지정(3월24일)됐던 3월도 30대 1718명, 40대 758명으로 1월보다 높은 수준을 유지했다.전연령대로 보면 서울시 생애 첫 주택 매수는 작년 10월 5167명에서 11월 3805명, 12월 3713명으로 감소하다가 올해 1월에는 2812명까지 줄어든 뒤 2월 4088명으로 상승했고, 3월 역시 3419명으로 3000명대를 유지했다.지역별로 보면 송파구는 30대 첫 매수가 1월 95명에서 2월 155명으로, 40대는 38명에서 82명으로 2배 안팎으로 늘었다. 강남구(33→70명), 성동구(18→45명)는 40대 매수자의 생애 첫 매수가 증가했다.이는 토허제 해제 외에도 금리 인하 기조, 신생아 특례대출 소득 기준 부부합산 연 2억원 완화 등이 맞물리며 '추격 매수' 심리를 자극한 것으로 풀이된다.실제 국토연구원 부동산시장정책연구센터 자료를 보면 2월 서울의 주택 매매 소비심리 지수는 전월 대비 14.3포인트 오른 124.7로 4개월 만에 '상승' 국면에 진입했다.서울부동산정보광장을 보면 2월 거래량은 6228건으로 5개월만에 6000건대를 넘겼고, 3월 거래 역시 이날 기준 6143건까지 상승했다. 이달 말까지 남은 신고 기한을 감안하면 3월 거래량이 7000건대까지 늘어나리란 관측이 나온다.다만 토허제 해제 35일 만에 강남3구와 용산구 등 구(區)단위로 대폭 확대 지정되면서 거래가 줄고 수요자들도 관망세로 돌아서는 양상이다.한국부동산원 3월 다섯째 주(31일 기준) 주간 아파트 가격 동향을 보면, 서울 아파트값은 전주와 동일한 0.11%로 횡보했다. 강남권은 0.01%p 상승(0.15%), 강북권은 0.01%p 하락(0.06%)으로전문가들은 미국발 관세 쇼크 등 대내외 경제 변수와 정치적 불확실성이 남아있는 만큼 섣부른 투자성 주택 구입은 삼가야 한다고 조언하고 있다.박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "정치적 불확실성과 글로벌 무역 시장 악재로 수요자들이 관망세를 보이면서 숨고르기 양상이 이어지면서 거래가 줄고 당분간 주택 가격도 횡보할 가능성이 높다"며 "풍선효과나 반사이익을 예상하고 섣불리 투자하는 것은 위험"하다고 말했다.

지난해 서울 아파트와 오피스텔 거래가 늘면서 전국 부동산 시장 지표가 4년 만에 반등한 것으로 나타났다.상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛은 13일 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 '2024년 연간 전국 부동산 유형별 매매 거래 특성 리포트'를 발표했다.리포트에 따르면, 작년 연간 전국 부동산 거래량은 103만5195건으로 전년(100만4753건) 대비 3.0% 상승했으며 거래금액은 304조2765억원에서 364조6555억원으로 19.8% 증가했다. 전국 부동산 거래량이 반등한 것은 2020년 이후 처음이다.거래량으로는 오피스텔이 전년 대비 20.7%, 아파트는 14.2% 증가하며 큰 폭의 상승률을 보였고 상업·업무용빌딩은 6.6% 연립·다세대는 4.5% 늘었다.거래금액은 상업·업무용빌딩이 전년 대비 44.4% 증가해 가장 큰 상승폭을 기록했고 이어서 아파트(31.3%), 오피스텔(27.5%), 연립·다세대(11.0%), 토지(0.2%) 순이었다.지난해 전국 아파트 거래량은 43만182건으로 2023년(37만6740건)과 비교해 14.2% 증가했으며 거래금액은 전년(150조3042억원) 대비 31.3% 오른 197조3848억원으로 집계됐다.월별로 보면 작년 7월 아파트 거래량은 4만8692건으로 2021년 8월 이후 최고치를 경신했다. 같은 달 거래금액도 2020년 12월 이후 최고치인 27조2863억원을 기록했다.다만 고강도 대출 규제가 본격화된 지난해 4분기에는 월간 거래량과 거래금액 모두 3개월 연속 감소 추세를 보였다.지역별로는 세종을 제외한 16개 시도의 아파트 거래량과 거래금액이 전년 대비 동반 상승했다. 가장 큰 폭으로 증가한 지역은 서울로 연간 거래량은 3만3659건에서 56.2% 늘어난 5만2559건, 거래금액은 35조6934억원에서 75.7% 오른 62조7038억원으로 확인됐다.지난해 오피스텔 거래량은 3만3011건으로 전년(2만7356건)에 비해 20.7% 증가했다. 거래금액은 2023년(5조4366억원)대비 27.5% 상승한 6조9336억원으로 집계됐다.전국 17개 시도 중 11개 지역에서 거래량 증가 추이를 보인 가운데 전북에서는 566건의 거래가 이뤄지며 전년(195건) 대비 190.3% 상승했다. 거래액은 총 10개 시도에서 오피스텔 거래액이 증가했으며 특히 전북의 거래금액은 957억원으로 직전년도(291억원)보다 무려 228.9% 급증했다.상가·사무실은 거래건수 3만9734건, 거래금액 15조2250억원으로 2023년과 비교해 각각 3.8%, 5.1% 하락했다. 전년과 비교해 거래량이 증가한 곳은 부산(31.8%)과 인천(28.2%), 서울(12.2%) 등 3개 지역에 그쳤다.정수민 부동산플래닛 대표는 "2024년 전국 부동산 시장은 3년 연속 하향세를 지속하던 거래량과 거래금액이 모두 상승 전환하며 회복 움직임을 보였다"며 "지난해 7월 뜨겁게 달아올랐던 아파트 시장, 최근 수익형 부동산으로 각광받는 오피스텔 시장 등 일부 부동산 유형의 매매 활성화가 거래량과 거래금액의 동반 상승을 이끈 것으로 보인다"고 분석했다.

역전세난과 고금리 장기화 등으로 지난해 주택 임대차 거래가 전년보다 감소한 가운데 전세사기 여파로 비(非)아파트에서 월세 선호 현상이 뚜렷하게 나타났다.9일 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 국토교통부 실거래가를 토대로 작년 한해 거래된 전국 주택의 유형별 임대차 거래를 분석한 결과, 전국 주택(아파트, 연립·다세대, 오피스텔 포함)의 전월세 거래량이 총 155만9578건으로 집계됐다.이는 전년(176만1624건)보다 11% 감소한 규모다.역전세난과 고금리 장기화, 대출 정책 영향 등이 맞물리며 전체적으로 지난해 주택 임대차 거래가 부진했던 것으로 다방은 분석했다.주택 유형별 거래 동향을 보면 아파트 전세 거래는 60만9건, 연립·다세대 전세 거래는 11만2269건, 오피스텔 전세 거래는 7만9860건을 각각 기록했다.전년과 비교해 아파트 전세 거래는 16% 줄었으며, 연립·다세대와 오피스텔 전세도 각각 12%, 9% 감소했다.다만 아파트의 월세 거래량이 2023년 55만1468건에서 지난해 46만8051건으로 15% 하락한 것과 달리 연립·다세대(13만2546건→13만9950건)와 오피스텔(14만5553건→15만9439건)의 월세 거래는 각각 6%, 10% 증가했다.지난해 비 아파트에 해당하는 주택 유형에서만 월세 거래가 늘어났다는 의미다.다방 관계자는 "전세사기 등의 여파로 비 아파트 거주자들이 월세를 선호한 것으로 보인다"고 해석했다.한편 지난해 전 주택 유형에서 월세 비중은 증가한 것으로 나타나 점차 주택 임대차 시장이 월세 중심으로 재편되는 것으로 관측된다.지난해 아파트 월세 비중은 43.8%로 전년보다 0.3%p 늘어났으며 연립·다세대 55.5%(4.4%p↑), 오피스텔 66.6%(4.3%p↑) 등도 월세 비중이 증가했다.

2025년 국내외 투자 상황은 ▲도널드 트럼프 전 미국 대통령의 재선이 세계 경제에 미치는 영향 ▲금융당국의 규제 추이 ▲금리 변동성 등에 좌우될 것으로 전망된다. 전문가들은 국내 증시 회복 등 일부 긍정적인 전망에 기대를 걸면서도, 불확실성을 확대하는 다양한 시장 변수에 주목해야 한다고 당부한다.국내 증시 회복 가능성↑…AI 반도체 수요 증가2024년 한국 증시는 글로벌 강세장에서 소외된 한 해를 보냈다. 주요 요인으로는 삼성전자와 LG에너지솔루션의 부진, 금융투자소득세 시행 우려가 꼽힌다. 트럼프 대통령 당선으로 미국 우선주의가 강화되며 한국 수출 감소와 투자자들의 심리 위축도 증시에 악영향을 미쳤다.그러나 2025년 한국 증시는 회복 가능성이 있다. 염승환 LS증권 이사(연구원)는 ▲미국 금리 인하 ▲중국 경기 부양 ▲원자재 가격 하락 등이 국내에 긍정적 요인으로 작용할 것으로 전망했다. 염 이사는 “AI 반도체 수요 증가와 친환경 선박 수요는 삼성전자를 비롯한 주요 기업에 기회를 제공할 것”이라며 “금투세 폐지 가능성과 기업의 자사주 매입 확대 등도 투자 심리를 개선할 요소”라고 분석했다. 투자 전략으로는 조선, 방산, 바이오 위탁생산 등 미국 우선주의와 관련된 산업이나 데이터센터 전력 수요와 같은 시대적 흐름에 부합하는 산업이 유망할 것으로 예상했다. 염 이사는 “한국 증시는 저평가된 상태로, 하방 지지가 단단하다는 점에서 장기적인 투자 기회로 평가받고 있다”고 설명했다. 해외 주식은 미국 주식을 중심으로 장기적인 접근이 권장된다. 미국 주식시장은 장기적으로 우상향하며, S&P500 지수는 연평균 10% 이상의 수익률을 기록해 투자자들에게 매력적인 선택지로 꼽힌다. 박세익 체슬리투자자문 대표는 “개별 주식에 투자하려면 기업 실적, 경쟁우위 등을 분석하고, S&P500 시가총액 상위 종목 20개를 중심으로 실적을 정기적으로 점검하는 것이 권장된다”고 당부했다. 더불어 포트폴리오는 장기적 관점에서 구성해야 하며, 변동성에 흔들리지 말고 초기 투자 포인트를 검토해 인내심을 유지해야 한다고 덧붙였다. 박 대표는 “AI와 다양한 미디어를 활용해 투자 정보를 쉽게 얻을 수 있는 환경이 조성돼 있다”며 “투자자는 최신 기술과 데이터를 활용해 분석 능력을 키우고, 장기적인 성장 가능성을 갖춘 전략을 구사하는 것이 중요하다”고 권고했다.국내펀드의 경우 금융 펀드와 방위산업·AI의 미래 발전 가능성 내다봐야 한다는 관측이 나온다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 “2024년 국내 펀드시장은 총 1052조원 규모로, AI 반도체와 방위산업 펀드 등 성장 가능성이 높은 분야가 주목받고 있다”며 “방위산업은 지속적인 전쟁과 평화유지 활동으로 성장세를 보이며, 2025년 한국은 방위산업 수주 규모 세계 2위를 기록할 전망”이라고 예측했다. 또한 반도체 분야에서는 SK하이닉스와 삼성전자가 고대역폭메모리(HBM) 반도체 등 인공지능 반도체 개발을 통해 글로벌 경쟁력을 키우고 있다고 평가했다.가상자산 업계, 규제 완화 기대감에 ‘들썩’가상자산은 트럼프 재선에 따른 변화의 바람을 예의주시할 필요가 있다. 2024년 미국 대선에서 트럼프 당선 이후, 비트코인 가격이 1억원을 돌파하며 주목받았다. 트럼프는 가상자산 친화적인 정책을 약속하며 미국 증권거래위원회(SEC) 위원장 개리 겐슬러의 해임을 공언했고, 이는 규제 완화를 기대하는 시장의 긍정적 반응을 이끌었다. 특히, SEC의 강력한 규제로 부진했던 비트코인 외에도 이더리움과 같은 알트코인 시장의 반등 가능성이 높아졌다.2025년은 비트코인 반감기와 함께 가상자산 시장의 상승 흐름이 이어질 것으로 보인다. 현물 상장지수펀드(ETF)와 옵션 출시로 금융기관의 투자가 증가하고, 제도권 금융과의 협력을 통해 디파이(탈중앙화 금융)와 토크나이제이션 같은 분야가 성장할 전망이다. AI와 블록체인의 접점 확대로, AI 테마 가상자산도 주목받고 있다. 김민승 코빗 리서치센터장은 “가상자산 시장은 ▲규제 완화 ▲기술 발전 ▲AI와의 시너지 효과를 바탕으로 주요 성장 테마로 자리 잡을 가능성이 크다”고 관측했다.금융상품 투자는 변동성을 활용한 금리형 상품 운용 전략이 추천된다. 오건영 신한은행 WM 팀장에 따르면 2025년 금융상품 투자 전략에서 금리 변동성을 염두에 둔 포트폴리오 구성이 핵심이다. 금리형 상품인 예금과 채권은 금리 고정 특성상 시장 금리 변화에 따라 가치가 달라지므로 적절한 시점과 기간을 선택하는 것이 중요하다.오건영 팀장은 “2024년 하반기부터 주요 국가들은 기준금리를 인하하기 시작했지만, 인플레이션, 재정 적자, 트럼프 행정부의 정책 영향으로 시중 금리는 큰 변동성을 보였다”며 “2025년에도 이러한 요인들이 금리 하락과 상승 압력을 동시에 작용시킬 것으로 예상된다”고 내다봤다.오 팀장이 꼽은 투자 전략으로는 단기 예금 및 채권을 우선적으로 보유하면서 금리가 상승할 때마다 장기 상품으로 비중을 늘리는 것이 유효하다. 또한 3개월·6개월·1년 등 다양한 만기로 예금을 분산 투자하고, 만기 도래 시 금리 상황에 맞춰 상품을 전환하는 방법도 추천한다 대출 규제와 고금리 압박…먹구름 부동산 전망2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 양극화가 지속될 전망이다. 2024년 아파트 시장은 금리 인하 기대와 규제 완화로 거래와 가격이 회복됐으나, 2025년에는 대출 규제 강화로 반등세가 지속될지는 불확실하다. 스트레스 총부채원리금(DSR) 적용, 디딤돌 대출 한도 축소 등으로 대출 여건이 악화되며, 아파트 거래 감소와 가격 하락이 예상된다. 특히 고가 및 신축 아파트는 여전히 수요가 있으나, 중저가 아파트는 거래가 증가하고 지역 간 격차가 심화될 전망이다. 임대차 시장은 전세보다 월세 선호가 높아질 가능성이 있다.2024년 오피스텔 시장은 매매가는 하락했지만 월세 수익률 상승으로 투자 심리가 회복되고 있다. 소형 오피스텔과 우량 입지가 중심이 될 것이며, 정부의 신축 오피스텔 세제 혜택도 긍정적으로 작용할 전망이다. 다만 매매가 하락과 거래량 감소로 인해 시장이 완전한 회복세에 접어들지는 미지수다. 상가 시장은 내수 침체와 온라인 소비 확산으로 임대료와 수익률이 하락하며 공실률이 높다. 과잉 공급과 소비 심리 위축이 원인으로, 일부 탄탄한 상권을 제외하면 회복세는 어려울 것으로 보인다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 “2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 아파트, 오피스텔, 상가 모두 상반된 흐름을 보이며 양극화가 지속될 전망”이라고 관측했다.2025년 재건축·재개발 시장은 ▲금리 인하 ▲금융 안정 ▲정부 규제 완화로 점진적 활성화가 기대된다. 금리 하락은 사업비 조달과 대출 여건을 개선해 투자 심리를 회복시킬 가능성이 크다. 또한, 재건축초과이익환수제 완화와 정비사업 절차 간소화 등 규제 완화 정책이 추진되고 있다. 서울과 수도권은 여전히 강한 수요로 시장이 활발할 전망이지만, 지방은 인구 감소 등으로 선별적 개발이 예상된다.특히, 1기 신도시의 재정비 사업은 분당 등 용적률이 유리한 지역에서 활발히 진행될 가능성이 있다. 대지지분이 넓은 저층 주공아파트나 역세권 대규모 단지가 투자 유망 지역으로 주목받고 있다. 그러나 ▲공사비 불안정 ▲추가분담금 증가 ▲참여주체 간 갈등 등은 사업 지연 요인으로 작용할 수 있다. 김선철 무궁화신탁 도시재생사업그룹장은 “친환경 설계와 에너지 효율성을 고려한 개발 요구가 증가하며, 환경·사회·지배구조(ESG) 요소를 반영한 건축물의 가치가 높아질 전망”이라며 “효과적인 갈등 관리를 위해 체계적인 민원 사례 및 해결 방안 데이터베이스 구축이 필요하다”고 강조했다.

전세사기 문제가 터진 이후 ‘공인중개사 불신론’이 고개를 들고 있다. 대부분의 사람이 공인중개사를 통해 전월세 또는 주택 매매 거래를 진행하는데, 일부 공인중개사가 전세사기에 직‧간접으로 가담한 혐의가 드러났기 때문이다. 지난 2일 2000억원이 넘는 규모의 전세사기를 벌인 혐의를 받는 부동산컨설팅업체 대표 A씨와 그 일당에 대해 1심 선고가 내려졌다. 법원은 사기 혐의로 A씨에게 징역 15년을 선고했다. 이들은 2020년 11월부터 2023년 9월까지 수도권 일대에서 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 오피스텔과 빌라 928채를 사들인 뒤 전세 보증금 2434억원을 가로챈 혐의로 기소됐다. 주목할 점은 이 전세사기에 공인중개사가 개입됐다는 것이다. 전세사기 일당과 피해자의 계약 과정에서 과다한 수수료를 챙기는 등 공인중개사법 위반 혐의로 기소된 공인중개사 7명에게는 각각 290만~1200만원의 벌금형이 선고됐다. 검찰은 전세보증금 일부가 공인중개사 리베이트 등에 쓰인 것으로 판단했다.공인중개사의 위법 문제는 이번이 처음은 아니다. 경기도는 지난 5월 수원의 한 전세사기 가담이 의심되는 공인중개업소 28곳을 조사해 공인중개사와 중개보조원 47명을 공인중개사법 등 위반 혐의로 검찰에 송치했다. 이들은 공인중개사법에서 금지하는 중개보수 초과 수수, 중개대상물 허위 설명, 공인중개사 자격 대여 등의 불법행위를 저지른 것으로 파악됐다. 주요 사례를 보면 공인중개사와 중개보조원들이 임대인에게 법정 중개보수보다 높은 수수료를 받아 나눠 갖거나, 근저당을 실제보다 낮춰 설명한 뒤 거래를 성사시킨 것으로 알려졌다. 또 건물 취득가보다 비싸게 임대차 보증금을 책정하고 임차인을 속인 뒤 무자본 갭투자를 동시 진행하는 방식 등 세입자를 속인 혐의를 받고 있다.서울 강서구 화곡동에 사는 40대 A씨는 “최근 이사를 앞두고 집을 알아보고 있는데 앞으로 (공인중개사를) 어떻게 믿고 부동산 거래를 해야 할지 걱정”이라고 했다. 자금 사정이 팍팍해 빌라나 오피스텔 위주로 전세를 알아봤다는 그는 “시세가 정확하지 않아 공인중개사 말을 믿거나 주변 주택 가격을 보고 짐작해야 하는데 차라리 무리해서라도 아파트에 들어가야 할지 고민”이라고 말했다.전세사기와 공인중개사에 대한 불신이 커지면서 비아파트를 중심으로 한 주택시장에서는 전세 기피 현상이 발생하고 있다. 부동산원에 따르면 올해 3월부터 5월까지 전국 오피스텔의 월별 전월세 전환율은 3개월 연속 6.11%를 기록했다. 관련 통계를 집계한 2018년 1월 이후 가장 높은 수치다. 40㎡ 이하 오피스텔의 경우 지난 5월 기준 전월세 전환율은 6.21%를 기록하며 평균을 웃돌았다. 40㎡ 초과 60㎡ 이하 오피스텔은 5.69%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 5.63%, 85㎡ 초과는 5.17% 수준이었다. 상대적으로 전용면적이 작고 세 부담이 적은 1인 가구용 주택에서 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타난 셈이다.부동산정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월부터 5월까지 전국 오피스텔 전월세 거래 10만5978건을 분석한 결과, 월세 거래량이 66%(6만9626건)으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(62%)보다 4%포인트 늘었다.이런 현상은 빌라에서도 비슷하게 나타났다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 바탕으로 조사한 결과 올해 1분기(1~3월) 수도권의 소형(전용면적 60㎡ 이하) 빌라 거래에서 월세 거래량은 2만7510건으로 54.1% 수준이었다. 역시 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이었다. 못 믿을 부동산 공제보험, HUG 전세보험도 글쎄 공인중개사에 대한 신뢰가 바닥을 치는 이유는 또 있다. 주택을 거래할 때 공인중개사 보여주는 ‘공제보험’이 전세사기가 발생할 경우 사실상 제 역할을 하지 못하기 때문이다. 공제보험이란 공인중개사 잘못으로 주택 거래에서 문제가 발생하면 공인중개사협회나 보증보험회사에서 피해자에게 돈을 지급하는 상품이다. 개인 공인중개사는 최소 1억원, 법인은 2억원 이상 한도로 의무 가입해야 했는데, 지난해부터 이 한도를 두 배로 늘렸다. 이를 알리기 위해 공인중개사사무소(부동산) 입구에는 ‘2억원 손해배상책임보증’이라는 스티커를 붙이기도 한다. 그런데 이 공제보험이 전세사기 앞에선 무용지물이라는 뜻이다.대개 부동산에 방문하는 사람들은 이 한도금액을 해당 계약에 대한 보험이라고 생각하는 일이 많다. 그래서 전월세 보증금이 2억원 미만인 경우 걱정 없이 계약에 임한다. 하지만 이 보험은 계약 건당 한도액이 아니라 1년간 중개업소에서 발생한 책임 배상의 한도액으로 봐야 한다. 만약 2억원 손해배상책임보증에 가입한 부동산에서 올해 보증금 2억원 규모의 전세사기 10건이 발생했다면 20명이 2억원을 나눠 가져야 한다는 뜻이다. 보험한도액은 2억원이지만, 피해자 한 사람이 받을 수 있는 금액은 2000만원에 불과하다. 피해자가 늘면 그 금액은 더 줄어들 수 있다.최근 서울 영등포구에서 오피스텔 전세 계약을 마친 B씨는 “부동산에서 ‘우리는 4억원 한도의 보험에 가입했으니 걱정하지 말라’고만 했다”며 “여러 사고가 한꺼번에 터졌을 때 내가 받을 수 있는 보상이 이보다 적을 수 있다는 설명은 듣지 못했다”고 말했다. 그는 “이런 사실을 알고 전세보증보험에 따로 가입했다”고 했다.하지만 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입했더라도 안심할 수 없다는 지적이 나온다. HUG가 임대인이 제출한 허위서류로 보증계약을 맺었다가 보증계약을 일괄 취소했는데, 법원이 보증금 지급 의무가 없다고 판단한 사례가 있었기 때문이다. 지난 9월 부산지법 동부지원 민사2부(서근찬 부장판사)는 부산 수영구 전세사기 피해자 A씨 등 5명이 HUG를 상대로 제기한 보증채무 이행 청구 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다고 27일 밝혔다. 재판부는 “허위 조건으로 체결된 보증계약까지 HUG가 보증금 지급 책임을 부담한다면 HUG가 거의 무조건 책임을 부담하게 되는 결과라 바람직하지 않다”고 설명했다.

2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

1500가구 이상의 대단지 아파트가 부동산 상승세를 주도하는 것으로 나타났다. 대단지인 만큼 거래량이 많아 손바뀜도 쉽고 그만큼 상승거래도 많아서다.부동산R114에 따르면 지난 5년(2018년 1월~2022년 12월) 전국 아파트매매가 변동률을 단지 가구수에 따라 구분해 분석한 결과, 1500가구 이상 대단지는 65.4% 상승한 반면 1000가구 미만 규모의 단지들은 62% 이하 상승하는데 그쳤다.9월 전국 3.3㎡당 평균 아파트 가격 역시 1500가구 이상 대단지가 2692만원으로 가장 높았을 뿐 아니라 단지 규모가 클수록 집값이 높아졌다.대단지로 구성이 될 경우 관리비 절감효과가 커진다는 점도 주목할 만하다. 공동주택관리 정보시스템에 따르면, 2023년 7월 기준으로 전국 지역 1㎡당 공용관리비는 1000가구 이상은 1190원이었지만 150~299세대의 경우 1424원으로 19% 이상 저렴한 것으로 나타났다.이 때문에 수요자들 사이에서는 무조건적으로 대규모 단지, 특히 규모가 크면 클수록 더 선호하는 경향이 만연하다. 경기 의정부시 녹양역 초역세권에 조성 예정인 ‘녹양역 더씨엘59’ 역시 이러한 이유로 최근 경기 지역 화제의 새 아파트로 올라섰다.수요자들이 가장 주목하는 부분은 바로 규모다. 총 2518가구로 단순 1000가구도 아닌 2000가구를 뛰어넘는 규모로서 기대를 높이고 있으며, 특히 최고 59층의 의정부 최고 높이로 지어지는 만큼 랜드마크 단지의 상징성까지 기대되는 상황이다.현장 인근 A공인중개사무소 관계자에 따르면 “아파트 수요 대비 공급이 원활하지 않았던 의정부에 랜드마크 대단지 공급이 예고되면서 최근 문의가 늘었다”며 “추가 조합원 모집에 큰 성과를 거둘 것으로 예상된다”고 전했다. 이 단지는 경기도 의정부시 가능동 일원에 지하 6층~지상 최고 59층 8개동, 전용면적 65~137㎡ 아파트 2,518가구와 오피스텔 90호실, 판매시설이 함께 들어선다. 판매시설의 경우 약 7,656평 규모의 유럽형 스트리트몰로 계획하고 있다. 아파트는 타입별로 ▲65㎡ 840가구 ▲75㎡A 410가구 ▲75㎡B 635가구 ▲84㎡A 426가구 ▲84㎡B 205가구 ▲137㎡P 2가구로 구성된다. 녹양역 더씨엘59는 생활 인프라도 탄탄하게 잘 갖춰져 있다. 서울외곽순환도로가 가깝고 수도권제1순환고속도로 의정부 IC, 호원IC 등으로의 진입이 용이하며, 신세계백화점, 패션로데오거리 등 쇼핑 인프라도 풍부하다. 학부모 수요자들이 주목하는 교육여건으로는 녹양초교, 의정부중∙고교 등이 가깝다.이렇듯 우수한 입지여건, 미래가치를 모두 갖춘 녹양역 더씨엘59는 지역주택조합 사업을 통해 지어진다. 토지사용권원을 100% 모두 확보한 안전한 사업지로, 설립인가 승인을 완료해 착공만을 앞둔 현 시점에 마지막 조합원 모집을 진행한다는 계획이다. 1군 건설사 포스코이앤씨(구 포스코건설)가 시공 예정이다.녹양역 더씨엘59의 주택홍보관은 경기도 의정부시 가능동에 들어서며, 10일 그랜드 오픈을 앞두고 있다.

“이 일대는 역세권이라 전부터 빌라, 원룸 전세 수요가 많았는데 지난해 말부터 문의가 많이 줄었다. 신혼부부는 역에서 멀고 비싸더라도 아파트로 가려하고 싱글 직장인들은 전세보다 월세를 찾는다.”영등포구 소재 H공인중개사무소 대표의 얘기다. 강남권을 비롯한 일부 주거선호지역 아파트 전세는 반등하고 있는 반면 빌라(다세대), 오피스텔 등 비(非)아파트 전세는 여전히 답보 상태다. 같은 시도 내에서도 주거선호지역과 비선호지역 간 전세가격변동률 편차가 심화하고 있다.이에 따라 올가을 이사철 주택 임대차 시장에 ‘보증금 디폴트(채무불이행)’ 위험이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 완화할 계획을 밝히면서 일부 집주인들의 숨통이 트이는 모양새지만, 통상 전세가율이 높고 다주택 소유주가 많은 다세대나 연립주택은 이 같은 규제완화 혜택을 보지 못할 가능성이 크기 때문이다. 전세값 하락에 신규계약 늘어부동산R114가 올해 상반기 서울 소재 주택의 전월세 거래를 분석한 결과, 지난해 대비 신규계약 비중은 높아진 반면, 갱신계약 비중은 낮아진 것으로 나타났다. 이는 지난해 하반기 금리인상과 연이어 불거진 전세사기 사건의 영향으로 전세가격이 하락한 여파로 풀이된다. 올해 상반기 서울 아파트 전월세는 12만8821건 거래됐고 이 가운데 56.9%가 신규계약이었다. 지난해 같은 기간 아파트 전월세 신규계약은 47.0%로 1년 만에 10%p 가까이 높아졌다. 아파트보다 역전세 위험이 큰 다세대·연립의 신규계약 비중은 아파트보다 높았다. 올해 상반기 다세대·연립 전월세 거래량 5만9224건 중 신규계약이 61.2%로 60%를 넘겼는데 이는 지난해 54.2%보다 7%p 높아진 수치다. 반면 갱신계약 비중은 낮아졌는데 그중 계약갱신청구권을 사용한 전월세 계약은 33.1%로 지난해 상반기 65.3% 대비 절반 가까이 떨어졌다. 계약갱신청구권은 임대차계약 2년이 종료된 뒤 임차인이 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리다. 다만 전세가가 하락하면서 임차인 보호를 위해 도입된 계약갱신청구권의 효용이 당장은 사라진 상태다. 지난 2분기 서울 아파트 갱신계약 중 감액갱신 비중은 45.3%로 40.2%를 기록한 상승갱신 비중을 앞질렀다. 이렇게 감액갱신을 통해 집주인이 임차인에게 돌려준 보증금은 1억1969만원이다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 5월 전국주택가격동향조사’를 보면 주택종합전세가격지수 변동률은 2022년 6월부터 올해 5월까지 12개월 연속 마이너스를 기록했다. 위험도 높은 빌라, 정부지원도 빗겨가나 다만 전세가 하락폭은 지난해 말에서 올해 초 저점을 찍은 후 줄고 있다. 최근의 전세가 회복현상은 상당부분 서울 내 주거선호지역 아파트에 국한된 모양새다. 상대적으로 보증금이 비싼 아파트는 지난해 금리인상 이후 급락했으나 여전한 수요에 힘입어 몇 달 새 빠르게 반등하고 있다. 한국부동산원 주간아파트 가격동향을 보면 6월 들어 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산구, 양천구와 영등포구, 동작구 등 교통인프라나 학군을 갖춘 서울 일부 지역 아파트 전세가격 변동률은 일제히 상승으로 돌아섰으며 상승폭도 높아지고 있다. 서울 동작구 흑석동 소재 초역세권 신축 아파트인 아크로리버하임 전용면적 84㎡ 타입 전세가는 지난해 2월 25억4000만원에 신고가를 기록한 뒤 올해 상반기 17억~18억원 대 거래가 나오는 등 급락했다. 지난달부터는 다시 22억원7000만원, 22억5000만원 계약이 등장하며 2021년 수준을 회복하고 있다. 이에 비해 다세대·연립 시장은 회복이 더디다. 같은 흑석동 소재 U빌라는 지난해 5월 지하층 전용면적 55㎡타입이 보증금 3억5000만원 전세에 거래됐으나 지난 5월 이보다 넓은 전용면적 59㎡타입 2층이 보증금 2억5000만원, 월세 35만원 반전세로 신규 거래됐다. 지하층 선호도가 매우 낮다는 점을 고려하면 가격이 떨어진 셈이다. 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 집계된 수도권 다세대·연립 거래를 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡ 당 평균 전세값이 2년 전보다 낮아진 것으로 나타났다. 결국 수요자가 감소한 상황에서 집주인이 어렵게 새 임차인을 찾아도 신규계약 보증금으로 기존 임차인 보증금 전액을 돌려주기 어렵다는 뜻이다. 정부는 본격적인 이사철을 앞두고 역전세난 방지책을 내놨지만 지원 대상은 한정적일 것으로 예상된다. 정부는 이달 말부터 전세반환 목적으로 주택담보대출을 받으려는 개인 임대인에게 1년간 한시적으로 DSR 40% 규제를 풀고 이보다 대출 한도가 높아질 수 있는 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하겠다고 밝혔다. 문제는 전세가율이 높은 빌라 임대인은 전세보증금만으로 이미 LTV(담보인정비율) 한도를 채우는 등 주택담보대출을 받을 수 없는 경우가 대다수라는 점이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국내에서 다세대주택은 아파트 대체재로 여겨진 지가 오래돼 주택공급이 지속적으로 부족하고 아파트 가격이 오를 대로 올랐을 때 동반상승할 여지가 있는 정도”라면서 “현재로선 부동산 경기가 침체된 데다 전세사기 여파로 다세대 인기가 떨어져 향후 몇 년간 시세 상승은 어렵다고 본다”고 분석했다. 이 연구원은 “지난 부동산 상승기에는 빌라와 오피스텔까지 매매와 전월세 가격이 함께 올라 일명 ‘갭투자’가 몰린 것”이라며 “자세한 DSR 완화 계획은 곧 금융위원회에서 밝히겠지만 이 같은 일부 갭투자자가 보유한 주택들은 수혜 대상이 아닐 가능성이 높다”고 설명했다.

‘아파트 공화국’으로 불리는 국내 주택시장의 아파트 쏠림 현상이 한층 심화하고 있다. 주택수요는 여전한 데 비해 아파트 대체재인 빌라(다세대·연립) 선호도가 떨어지면서 주택수요가 기존에 선호도가 높았던 아파트로 집중되고 있기 때문이다.31일 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난 6월 서울 주택매매(아파트, 다세대·연립, 단독·다가구) 거래량이 전년 동월 대비 1000건 가량 증가한 가운데 아파트 비중은 22.0%에서 64.7%로 세 배 가까이 높아졌다. 현행법 상 부동산 실거래 신고기한은 30일이므로 6월 거래 사례들은 이날 기준으로 모두 반영됐을 가능성이 높다. 같은 기간 다세대·연립 주택 거래 비중은 67.9%에서 31.8%로 절반 이상 떨어졌다. 1년 만에 아파트와 다세대·연립의 거래 비중이 뒤바뀐 셈이다. 건수로 봐도 지난해 6월 서울 주택거래 건수는 4830건을 기록했다 올해 6월 5926건으로 증가했는데 이 기간 아파트만 1064건에서 3836건으로 거래량이 급증했다. 아파트 매매 건수는 지난해 하반기 급락했으나 점차 회복돼 올해 1월 1000건을 돌파한 뒤 급증했다. 반면 다세대·연립은 지난해 6월 3281건으로 아파트 대비 거래가 3배 가까이 많았으나, 올해 같은 달엔 1883건으로 1년 전보다 크게 줄었다. 한국부동산원 집계에 따르면 아파트는 시세도 오르고 있다. 7월 넷째 주(24일 기준) 서울 아파트 주간 매매가격은 0.02% 상승했고 전세가격도 0.01% 올랐다. 특히 전주 보합이었던 아파트 전세가격이 상승 전환했다. 하반기에 진입하며 수도권은 물론 대전 전세시세도 본격적으로 상승하기 시작했고 그 외 부산, 광주 등 일부 지방광역시 전세가격은 하락폭을 줄이고 있다. 이 같은 현상은 상반기부터 예고했다. 지난 6월 수도권의 경우 월간 아파트 매매가격 변동률이 서울을 중심으로 0.1% 상승했고 전세가격 역시 한달 동안 0.0%로 보합을 기록하며 회복세를 탔다. 반면 연립주택은 실수요가 많은 수도권에서도 매매와 전세 모두 하락을 이어갔다. 매매는 수도권과 지방에서 모두 0.15% 떨어졌고 전세는 지방이 0.12%, 수도권은 0.3% 하락하며 수도권에서 오히려 높은 하락폭을 보였다. 매매나 전세뿐 아니라 신규공급 시에도 아파트와 빌라 간 수요 양극화는 심화하고 있다. 부동산R114에 따르면 지난 2분기 전국 청약경쟁률은 11대 1로 1분기 5.1대 1의 두 배를 기록했다. 서울 등 수도권뿐 아니라 지방에서도 주거선호 지역에선 수요자가 몰리며 ‘완판’되는 단지들이 나오고 있다. 이달 전북 전주에선 ‘전주에코시티 한양수자인 디에스틴’이 평균 85대 1 경쟁률로 1순위 마감됐다. 충남 아산탕정지구 소재 ‘힐스테이트 자이 아산센텀’은 지난달 1순위 청약에서 18.67대 1 경쟁률을 기록한 끝에 이달 7일 전 가구가 계약완료되기도 했다.부동산 업계에선 최근 ‘전세사기’ 사건으로 인해 빌라 투자수요와 전세수요가 줄고 있는 한편, 수요가 아파트로만 몰리며 아파트 선호 현상이 심화하고 있는 것으로 보고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “최근 빌라를 신축하거나 리모델링해 공급하던 업자들이 분양은 물론 임대도 잘 되지 않아 큰 어려움을 겪고 있다”면서 “저렴한 구축 빌라보다 역전세 리스크가 높고 전월세 시장에서 아파트나 오피스텔 등과 경쟁해야 하는 수도권 신축 빌라를 찾는 수요가 많이 줄었을 것”이라고 설명했다.

올해 1분기 전국 상가 거래량이 10년 만에 최저치를 기록했다. 부동산 규제 완화로 거래량이 늘고 있는 아파트와는 대조적인 모습이다.18일 부동산정보업체 리얼투데이가 한국부동산원 통계를 분석한 결과 1분기 전국 상업·업무용 부동산(오피스텔 포함) 거래량은 3만6620건으로 집계됐다. 이는 관련 통계를 작성하기 시작한 2013년 1분기(3만5300건) 이후 10년 만에 가장 낮은 수치다.상가 거래량이 가장 많았던 2017년 3분기(11만83건)와 비교하면 66.7% 감소한 수준이다. 부동산 시장 호황기였던 2021년 3분기까지만해도 10만412건으로 두자릿수를 기록했지만, 지난해 하반기부터 감소세를 보이기 시작했다. 지난해 1분기 7만7355건, 2분기 8만1324건에 이어 3분기 5만7902건으로 줄어들었고, 4분기에는 4만3089건으로 감소했다.수도권에서는 서울의 경우 6595만건으로 지난해 1분기(1만2826건) 대비 절반 수준으로 감소했다. 경기도는 작년 1분기 2만7054건에서 올해 1분기 1만2202건으로 줄었다. 인천은 9808건에서 3153건으로 67.9% 줄어들었다.지난해 연이은 기준금리 인상으로 투자 수요가 위축됐고, 올해도 이전에 비해 높은 수준의 금리가 이어지면서 수요자들이 관망세를 보이는 것으로 분석된다.